TT Nội dung Có Không Số phiếu Tỷ lệ (%) Số phiếu Tỷ lệ (%)
1. Giá đất nhà nước ban hành chưa sát với giá
thị trường 81 81 19 19
2. Giá đất tại khu vực là hợp lý 79 79 21 21 3. Nhà nước nên quan tâm sát hơn đến việc
quản lý thị trường BĐS và bình ổn giá đất 100 100 0 0
4. Tăng giá đất lô 1 thêm nữa 48 48 52 52
5. Cần có biện pháp bình ổn giá đất 100 100 0 0
(Nguồn: Tổng hợp từ số liệu phiếu điều tra)
Qua bảng trên ta có thể thấy người dân cho rằng giá đất do UBND tỉnh Thái Nguyên ban hành chưa sát với giá thị trường do đó rất khó khăn cho người dân trong công tác di dời nếu khu vực nhà hoặc đất của họ nằm trong các dự án bồi thường giải phóng mặt bằng. Vì có hiện tượng đầu cơ đất đai trong khu vực nên 100 người dân có ý kiến là nhà nước nên quan tâm sát hơn đến việc quản lý thị trường BĐS và bình ổn giá đất, 100% ý kiến của người dân mong mỏi Nhà nước có các giải pháp bình ổn giá đất để tạo nên một thị trường đất đai bất động sản lành mạnh.
3.3.2.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên qua ý kiến của cán bộ địa chính ở địa phương
- Theo đánh giá của một số cán bộ làm công tác địa chính ở địa phương thì giá đất ở tại thành phố Thái Nguyên có sự tăng đột biến từ năm 2018 - 2019. Theo đánh giá của các cán bộ ở đây thì hiện tượng đầu cơ đất đai xảy ra mạnh nhất vào năm 2018 làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản, giá thị trường gấp từ 1,5 – 3,3 lần giá nhà nước, gây khó khăn cho công tác bồi thường, GPMB của các dự án, ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các dự án trên địa bàn thành phố… Ngoài ra thì
62
hiện tượng chuyển nhượng đất sai đối tượng, sai quy trình diễn ra nhiều ảnh hưởng đến công tác quản lý đất đai trên địa bàn Phường, thành phố. Tuy nhiên, từ quý 3 năm 2018 đến hết năm 2019 giá đất ở tại thành phố đã lắng lại, do ảnh hưởng của lạm phát kinh tế toàn cầu, chính sách thắt chặt tín dụng đối với BĐS.
- Việc chênh lệch về 2 mức giá thị trường và giá Nhà nước là hệ quả từ chính sách quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến giá đất và định giá đất. Nhà nước vẫn duy trì chế độ 2 giá về bất động sản nhưng vẫn chưa hoàn thiện những quy phạm, quy trình cụ thể trong việc tổ chức định giá và quản lý giá.
- Lực lượng cán bộ chuyên trách chịu trách nhiệm chính thực hiện nhiệm vụ này và cán bộ chuyên môn có kinh nghiêm định giá hiện nay rất hiếm hoi, chưa có cơ sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho công tác định giá đất.
- Do việc định giá hàng loạt các thửa đất cho nên giá đất ở quy định do UBND tỉnh ban hành chưa quan tâm đến những yếu tố cá biệt của thửa đất như diện tích, hình dạng,bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường…
- Nhà nước vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá phù hợp. Có thể nói rằng việc định giá đất hàng năm vẫn còn mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế.
- Yếu tố đầu cơ chi phối thị trường đất đai đã tạo nên những biến động cực đoan về giá, đẩy giá đất thực tế thị trường ở mức rất cao. Giá đất trên thị trường nhiều khi đã không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai, vượt quá khả năng chi trả của những người có nhu cầu thực sự.
* Ý kiến đóng góp cho sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS thành phố: - Đối với những trường hợp mua bán đất trao tay, không thông qua cơ quan quản lí và đầu cơ đất thì Nhà nước phải có những biện pháp phòng chống, xử lí nghiêm.
- Để thị trường BĐS hoạt động sôi nổi hơn, minh bạch hơn thì Nhà nước cần có những biện pháp chính sách phù hợp giúp bình ổn giá các mặt hàng có khả năng tăng giá như là thép xây dựng, sữa, đường ăn, xăng dầu, giá vàng, … ngoài ra có những chính sách thông thoáng tạo cho doanh nghiệp trong và ngoài nước yên tâm đầu tư xây dựng phát triển ở từng địa phương. Kiên quyết xử lí các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai.
63
* Những tổn tại và hạn chế:
- Việc phân vùng, phân vị trí đất không thống nhất giữa các địa phương và không tuân thủ đúng quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP, Nghị định số 123/2007/NĐ-CP, Thông tư liên tịch 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC; Bảng giá đất của nhiều tỉnh còn mang tính chung chung khó áp dụng cho từng lô, thửa đất cụ thể dẫn đến tình trạng tại một số vị trí thửa đất có thể vận dụng nhiều cách để xác định giá mà giá trị tính được từ các cách đó lại cho các kết quả khác nhau dẫn đến sự thiếu công bằng, tạo kẽ hở cho tiêu cực.
- Cơ chế UBND các tỉnh phải thoả thuận với nhau về giá đất, kế hoạch điều chỉnh giá đất tại khu vực giáp ranh để quy định giá đất giáp ranh đối với loại đất “có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau” đã không khả thi trong thực tế, không xử lý được chênh lệch về giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, gây khiếu khiện của người dân khi thực hiện các dự án theo lớn, dự án theo tuyến thu hồi đất tại nhiều địa phương.
- Chưa có hướng dẫn cụ thể phương pháp xác định giá giá các loại đất trong đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp (đất thương mại, dịch vụ, đất cơ sở sản xuất...), vì vậy các địa phương quy định chung giá các loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp theo giá đất ở cùng vị trí với một tỷ lệ nhất định, chưa phản ánh đúng giá thực tế của các loại đất này.
- Năng lực của đội ngũ cán bộ làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT các tỉnh, thành phố trực thuộc TW, của tổ chức có chức năng tư vấn giá đất và định viên còn nhiều hạn chế, chưa đáp ứng được yêu cầu của công tác xây dựng bảng giá đất tại địa phương.
3.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
Chính sách là công cụ quan trọng để Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu trong quản lý đất đai nói chung và các hoạt động giao dịch trong thị trường bất động sản nói riêng. Để có thể phát huy tác động tích cực công cụ của nhà nước trong việc quản lý, ổn định thị trường bất động sản nói chung và giá đất ở nói riêng thì cần có một số giải pháp sau:
64
- Bổ sung đầy đủ và hoàn thiện hơn các quy định, hướng dẫn về nguyên tắc, phương pháp và tiêu chí xác định giá đất, hạn chế sử dụng thông tin cơ sở dựa vào dư luận hoặc môi giới bị thiếu chính xác như hiện nay.
- Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định về tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành những tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp ở cấp tỉnh, giải quyết tình trạng cán bộ ngành tài nguyên và môi trường thực hiện kiêm nhiệm nhiệm vụ định giá như hiện nay. Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.
- Có những chính sách kích cầu đối với những người có nhu cầu đất ở thực sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất khi giá bị đẩy lên cao.
- Khi xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm cần phải điều chỉnh giá các loại đất tăng lên để không qua thấp so với Khung giá của Chính phủ như hiện nay. Xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định giá đất đến từng thửa, phân nhiều vùng giá trị và phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương.
- Cần xác định lại giá đất mỗi năm 2 lần. Tức là cứ 6 tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định sao cho sát với giá thị trường thời điểm đó. Nhất là vị trí 1 của các tuyến đường phố. Bởi vì ở vị trí này hay xảy ra thay đổi giá đột ngột và cũng là vị trí thường xảy ra chênh lệch giữa giá quy định và giá giao dịch trên thị trường nhất.
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực
- Hoàn thiện tổ chức bộ máy, nâng cao năng lực cán bộ, công chức trong ngành quản lý đất đai; chú trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là đội ngũ công chức địa chính xã, phường.
- Kiện toàn, nâng cao năng lực của tổ chức phát triển quỹ đất để thực hiện nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, từng bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mô hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định;
65
phát triển đa dạng các loại hình dịch vụ về đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách.
- Hoàn thiện tổ chức, cơ chế hoạt động và nâng cao năng lực hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mô hình dịch vụ công.
- Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, và tham gia thẩm định giá đất đối với các trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán bộ tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm như hiện nay. Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập.
- Chú trọng nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này để làm tốt công tác theo dõi, cập nhật biến động giá đất trên thị trường; từng bước xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất cho từng thửa đất.
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật
- Cần đầu tư xây dựng cơ sở dữ liệu, hạ tầng thông tin về đất đai và tài sản gắn liền với đất theo hướng hiện đại, công khai, minh bạch, phục vụ đa mục tiêu; từng bước chuyển sang giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai, hoàn thành việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu đất đai dạng số hiện đại trên địa bàn toàn tỉnh.
- Xây dựng hệ thống thông tin về đất đai kết nối 3 cấp từ Sở Tài nguyên và Môi trường đến cấp huyện, cấp xã, phường đáp ứng cập nhật thông tin đất đai kịp thời chính xác.
- Đưa hệ thống Pháp luật Đất đai đi vào cuộc sống thực tế thông qua công tác hoàn chỉnh việc xây dựng hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai còn thiếu như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bổ sung, tăng cường công tác thanh tra kiểm tra việc thực hiện pháp luật về đất đai, kiên quyết xử lý hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Phối hợp chặt chẽ với các cơ quan thông tấn, báo chí để tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai và tiếp cận, giao lưu trực tuyến và giải đáp các vướng mắc cho người dân nâng cao ý thức pháp luật trong mỗi cá nhân.
66
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận
Thành phố Thái Nguyên là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá xã hội, khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu quan trọng và động lực phát triển của tỉnh Thái Nguyên. So với các thành phố khác trong cả nước Thái Nguyên có quy mô nhỏ, chưa phát triển, song có nhiều tiềm năng, lợi thế phát triển, trong những năm qua thu ngân sách thành phố chiếm phần lớn tổng thu ngân sách của tỉnh Thái Nguyên. Sau thời gian thực hiện đề tài : “Nghiên cứu biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Thái Nguyên, giai đoạn 2017 - 2019”. Tôi rút ra kết luận như sau:
Trong những năm 2017 - 2019, giá đất ở của thành phố Thái Nguyên tăng rất ít và không có sự biến động, nhưng từ năm 2018 - 2019 do thị trường có xu thế tăng mạnh, việc trao đổi đất đai trên địa bàn thành phố sôi động vì vậy giá đất từ năm 2018- 2019 biến động lớn.
Giá đất ở do UBND tỉnh Thái Nguyên quy định hàng năm trên địa bàn thành phố Thái Nguyên còn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường. Cụ thể mức chênh lệch giá nhà nước và giá thị trường qua các năm giao động từ 1,5 đến 3,3 lần tại các tuyến đường Hoàng Văn Thụ, Phan Đình Phùng, Bến Tượng của hai phường Quang Trung và phường Túc Duyên.
Các tuyến đường có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, an ninh tốt và có khả năng sinh lời lớn như vị trí 1 của các tuyến đường Hoàng Văn Thụ, Lương Ngọc Quyến, Phan Đình Phùng có giá đất ở cao nhất trong trong thành phố Thái Nguyên (giá thị trường giao động từ 40 - 60 triệu đồng/m2). Ngoài ra tuyến đường Mỏ Bạch, Túc Duyên… có giá thấp nhất do vị trí không thuận lợi cho kinh doanh và xa trung tâm hơn (chỉ từ 12,6 – 13 triệu/m2).
Có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giao dịch trên địa bàn thành phố, trong đó có các yếu tố chính như vị trí, cơ sở hạ tầng, quy hoạch, diện tích đất, hướng đất, độ sâu thửa đất và địa hình. Yếu tố vị trí và điều kiện cơ sở hạ tầng có vai trò rất quan trọng, nó quyết định đến sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực, các loại đường phố, diện tích, bề rộng mặt tiền, chiều sâu của thửa đất cũng có vai
67
trò quyết định đến giá đất ở qua việc tác động đến sự thuận tiện trong sử dụng đất và khả năng thu lợi từ mảnh đất đó, từ đó quyết định đến mức giá đất.
Sự chênh lệch giá đất theo quy định của Nhà nước với giá trên thị trường và sự biến động giá đất làm cho Nhà nước thất thoát đi một khoản thuế, gây ra sự rủi ro trong giao dịch bất động sản, khó khăn trong công tác Bồi thường giải phóng mặt bằng, quản lí đô thị,…
2. Kiến nghị
- Cần thành lập Trung tâm định giá đất và có cơ chế khuyến khích xã hội hoá phát triển các doanh nghiệp định giá độc lập; xây dựng kế hoạch, tổ chức và đào tạo các chuyên gia định giá đất để nâng cao trình độ nghiệp vụ định giá cho cán bộ Trung tâm định giá và đội ngủ cán bộ cơ quan thẩm định giá.
- Cần có kế hoạch kiểm tra chặt chẽ hơn sự biến động giá đất thực tế trên địa bàn thành phố. Nếu có sự biến động lớn thì phải báo cáo lên lãnh đạo để lấy ý kiến kịp thời điều chỉnh.
- Tổ chức đào tạo cán bộ chuyên môn trong công tác định giá đất và quản lí thị trường BĐS.
68
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chính (2004). Thông tư 114/TT-BTC của Bộ Tài Chính ngày 26/11/2004