Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.5. Tình hình biến động giá đấttrên thế giới và Việt Nam
1.5.1. Tình hình biến động giá đấttrên Thế giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các văn phòng giao dịch trống rỗng. Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất. Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh. Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Do vậy những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh BĐS rất mạnh( Nguyễn Văn Phúc, 2014 ).
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và phát triển mạnh hơn. Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008 nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất giảm xuống đáng kể, các văn phòng giao dịch kẹt vốn trong vấn đề nhà nhà đất hàng nghìn tỷ USD, thị trường này trở nên trì trệ và bắt đầu đóng băng. Tình trạng suy thoái kinh tế hiện nay đang dần được khắc phục và thị trường BĐS đang ấm dần lên (Trịnh Hữu Liên và cs, 2013).
Theo CafeLand - Tuy kinh tế thế giới năm qua vẫn chưa có nhiều khởi sắc và phục hồi như mong đợi nhưng thị trường bất động sản vẫn có một năm khá sôi động. Làn sóng tăng giá nhà vẫn liên tiếp càn quét qua hầu hết các thị trường nhà đất nổi cộm và vẫn chưa có dấu hiệu dừng lại.
Sau đây là những đánh giá chung về tình hình hoạt động của các thị trường nhà đất nổi bật trên thế giới trong năm qua:
Ở Mỹ
Thị trường nhà đất Mỹ trong năm qua đã chứng kiến sự phát triển nóng sốt không kém năm 2012. Giá nhà tăng kỷ lục ở nhiều thành phố lớn.
Tháng 1/2013, chỉ số S&P/Case-Shiller bất động sản Mỹ tại 20 thành phố đã tăng 8,1% so với mức 6,8% của tháng 12/2012. Sự tăng trưởng trên đã vượt qua mức dự báo 7,9% của các nhà kinh tế trong cuộc khảo sát của Bloomberg.
Theo đó, giá nhà tại 20 thành phố đã tăng 1% trong tháng 1. Trong đó, Phoenix và San Francisco là 2 thành phố có mức tăng cao nhất với 1,9%, sau đó là Atlanta tăng 1,8%, Las Vegas, Tampa, Florida tăng 1,7%.
Tháng 6/2013, báo cáo của công ty S&P/Case-Shiller thông qua chỉ số tổng hợp về giá nhà nhận định, giá nhà ở 20 thành phố của Mỹ trong tháng này đã tăng hơn 2,5% so với tháng trước và là mức tăng hàng tháng lớn nhất kể từ năm 2000.
Theo các chuyên gia kinh tế, mặc dù thị trường nhà đất của Mỹ vẫn còn nhiều khó khăn song các số liệu mới nhất ở trên đã cho thấy xu hướng tích cực trong năm 2014, giúp củng cố hơn nữa nền kinh tế Mỹ.
Tháng 1/2013, thị trường nhà ở London bất ngờ được tung ra ồ ạt đã đẩy giá nhà tại đây tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2008, theo Rightmove. Theo đó, giá nhà chào bán tại thủ đô London đã tăng 3,6% so với tháng trước với mức trung bình khoảng 480.890 bảng Anh (764.000 USD). Mặt khác, giá nhà đã tăng 9,7% so với một năm trước đó, đây là mức tăng hàng năm lớn nhất kể từ tháng 2/2010.
Trong tháng 8, báo cáo của công ty nghiên cứu thị trường Hometrack Ltd cho biết, giá nhà tại Anh lại tiếp tục tăng và đây cũng là mức tăng trưởng mạnh nhất trong vòng 6 năm qua khi nhu cầu đã vượt qua nguồn cung nhà ở trên thị trường.
Phát biểu tại tại hội nghị về kinh tế cuối tháng 11/2013, Phó Thủ Tướng Anh - Nick Clegg cho biết, Anh có thể sẽ áp đặt một loại thuế mới cho các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài trước sự gia tăng quá lớn của giá nhà tại Anh. Hiện tại, mức thuế cho bất kỳ khoản lợi nhuận từ việc bán một tài sản mà không được xem là nhà của chính họ là 28%. Tuy nhiên, các nhà đầu tư bất động sản nước ngoài vẫn được miễn khoản này. Sự điều chỉnh này đang được chính phủ Anh cân nhắc kỹ càng.
Ở Trung Quốc
Thị trường bất động sản Trung Quốc luôn được nhắc đến với sự phát triển quá
nóng dẫn đến giá bị đẩy lên cao bất thường cùng hàng loạt các thành phố “ma” trải
dài khắp cả nước. Do đó, chính phủ Trung Quốc đã ban hành khá nhiều chính sách nhằm kiềm chế giá bất động sản trong năm 2013. Cụ thể như, cấm bán căn hộ thứ hai cho người hộ khẩu ngoại tỉnh, tăng thuế đối với bên bán hàng, tăng lãi suất và hạn chế mua nhà ở thứ hai…
Theo số liệu của China Index Academy, đầu tư bất động sản của Trung Quốc trong 6 tháng đầu năm tăng 20,3% so với cùng kì năm trước, doanh thu của 10 công ty phát triển nhà hàng đầu của Trung Quốc tăng 44% đạt 490 triệu nhân dân tệ (79,8 triệu USD) trong 6 tháng đầu năm nay.
Mặt khác, số liệu công bố của Cục Thống kê Trung Quốc ngày 15/7, kinh tế Trung Quốc đang trên đà tăng trưởng chậm lại, nhưng doanh số bán nhà lại không ngừng tăng lên.
Tuy nhiên, bất chấp việc “tháo hơi” cho bong bóng bất động sản của chính phủ, 4 thị trường bất động sản lớn của Trung Quốc vẫn đạt được doanh số tăng kỷ lục trong tháng 11/2013. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Trung Quốc, thị
trường bất động sản ở 4 thành phố Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến tăng vọt khoảng 181,72% so với năm trước, doanh thu ước tính khoảng hơn 472 tỷ NDT.
Ở HồngKông
Đầu năm 2013, Trưởng đặc khu hành chính Hong Kong Lương Chấn Anh đã công bố nhiều chính sách mới nhằm mục đích hạ nhiệt cơn sốt bất động sản tại khu tự trị này.
Tháng 2/2013, Doanh số bán nhà tại Hong Kong sụt giảm sau khi Chính phủ nước này tăng gấp đôi thuế trước bạ với tài sản có giá trị hơn 2 triệu HKD (258.000 USD).
Tháng 3/2013, chính quyền Hong Kong đã cam kết hỗ trợ nguồn cung đất và dành riêng 580 triệu USD ngân quỹ hàng năm trong vòng 5 năm tới để tìm kiếm các khu vực xây dựng mới, hy vọng tháo gỡ tình trạng thiếu hụt đất hiện nay.
Ngoài ra, Kết quả một cuộc khảo sát thường niên vừa công bố của trường Đại học Trung Văn Hong Kong về chất lượng cuộc sống ở đặc khu hành chính này cho thấy, thu nhập của các hộ gia đình Hong Kong đã không thể theo kịp tốc độ leo thang của giá nhà ở và khoảng cách này đã bị nới rộng nhất từ trước đến nay.
Ở Singapore
Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Singapore của Savills cho biết, trong giai đoạn từ quý 1/2012 đến quý 3/2013 ở phân khúc các dự án mới mở bán, người mua
nhà đang ưa chuộng các căn hộ diện tích nhỏ từ 60 - 80m2.
Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các công trình xây dựng tại nước này, chuyển từ tiêu chuẩn Anh (British Standards) sang tiêu chuẩn Châu Âu (Eurocodes).
Đáng chú ý, vào tháng 7/2013, các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Singapore sẽ xem xét tất cả cả các nghĩa vụ nợ khác của người vay trước khi cấp một khoản vay bất động sản. Cơ quan tiền tệ Singapore cho biết, từ ngày 29/6, các tổ chức tài chính không phải cung cấp bất cứ khoản vay bất động sản nào vượt quá tổng tỷ lệ nợ từ 60%. Quy định cho vay bất động sản mới này sẽ là biện pháp thứ 7 của đảo quốc sư tử trong việc nỗ lực quản lý trị trường địa ốc 4 năm qua.
Là thị trường bất động sản mới nổi trong khu vực Đông Nam Á, Thái Lan đã có thị trường nhà đất phát triển rất mạnh mẽ và bài bản từ khá lâu. Giá nhà tại đây được ghi nhận đã có sự bùng nổ và ngày càng khó kiểm soát nhất là ở các thành phố lớn.
Thị trường căn hộ Bangkok vẫn duy trì đà tăng trưởng trong quý cuối cùng năm 2013 bất chấp sự suy thoái kinh tế và bất ổn chính trị đang diễn ra. Theo cổng thông tin tìm kiếm bất động sản HipFlat, giá bất động sản tại các quận trung tâm vẫn duy trì mức tăng trưởng tốt. Giá căn hộ tăng được nhận định là do tác động của việc tăng giá đất đã thúc đẩy chi phí xây dựng tăng cao, HipFlat nhận định.
Jones Lang LaSalle cũng nhận định, thị trường bất động sản Thái Lan đã có sự đi lên mạnh mẽ mặc điều kiện bất lợi và xu hướng đi xuống của kinh tế thế giới.
Bảng 1.1: Giá đất 10 khu phố trên thế giới có giá cao nhất
ĐVT: 1.000USD/m2
STT Địa chỉ Quốc gia Giá trị
1 Pollock’s Path, The Peak Hong Kong 120
2 Kensington Palace Gardens, London Anh 107
3 Avenue Princess Grace Monaco 86
4 Boulevard du Général de Gaulle, Cap Ferrat Pháp 79
5 Paterson Hill Singapore 42.5
6 Chemin de Ruth, Geneva Thụy Sỹ 37
7 Romazzino Hill, Sardinia Italy 32.9
8 Ostozhenka, Moscow Nga 29
9 Fifth Avenue, New York Mỹ 28
10 Avenue Montaigne, Paris Pháp 26
(Nguồn: Nguyễn Văn Phúc, 2014 )
Ngoài ra, Singapore còn áp dụng tiêu chuẩn xây dựng mới đối với các công trình xây dựng tại nước này, chuyển từ tiêu chuẩn Anh (British Standards) sang tiêu chuẩn Châu Âu (Eurocodes).
Đáng chú ý, vào tháng 7/2013, các ngân hàng và tổ chức tài chính tại Singapore sẽ xem xét tất cả cả các nghĩa vụ nợ khác của người vay trước khi cấp một khoản vay bất động sản. Cơ quan tiền tệ Singapore cho biết, từ ngày 29/6, các tổ chức tài chính không phải cung cấp bất cứ khoản vay bất động sản nào vượt quá tổng tỷ lệ nợ từ 60%. Quy định cho vay bất động sản mới này sẽ là biện pháp thứ 7 của đảo quốc sư tử trong việc nỗ lực quản lý trị trường địa ốc 4 năm qua(Nguyễn Văn Phúc, 2014).