1.2. Cơ sở lý luận
1.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của hoạt động cho vay đáp
ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng thương mại
Hoạt động của ngân hàng là một trung gian tài chính phục vụ rất nhiều đối tượng khách hàng nên nó sẽ chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Tùy theo cách tác động của từng loại nhân tố mà có thể chia thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố chủ quan và các nhân tố khách quan. Để có thể đảm bảo an toàn và phòng tránh rủi ro trong quá trình phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN thì ngân hàng cần phân tích tới sự tác động của những nhân tố này.
1.2.3.1. Các nhân tố chủ quan
Là các nhân tố xuất hiện từ bên trong ngân hàng, những nhân tố này
Chính sách cấp tín dụng và cơ chế cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng:
Mỗi ngân hàng đều có định hướng khác nhau nên đều đưa ra những chính sách cấp tín dụng khác nhau. Từ chính sách tín dụng này sẽ ảnh hưởng đến đối tượng khách hàng của từng ngân hàng. Một chính sách cho vay nó bao gồm các yếu tố như sản phẩm cho vay, hạn mức cho vay đối với mỗi khách hàng, kỳ hạn khoản vay, lãi suất cho vay, mức lệ phí, các thủ tục vay, tài sản đảm bảo…Tất cả các yếu tố đó tạo nên đặc tính riêng cho từng sản phẩm cho vay của mỗi ngân hàng. Mỗi sản phẩm mà ngân hàng đưa ra có thể tác động trực tiếp và mạnh mẽ đến khả năng mở rộng hoạt động tín dụng cũng như chất lượng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng. Mỗi ngân hàng thì vào mỗi thời kỳ sẽ có những chính sách cho vay tương ứng. Nếu ngân hàng có chính sách tín dụng mở rộng, tăng quy mô cho vay, chấp nhận rủi ro để đạt được lợi nhuận cao hơn thì sẽ thuận lợi cho việc mở rộng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở . Nhưng chất lượng cho vay của hoạt động này sẽ thường xuyên có nguy cơ tiềm ẩn rủi ro cao. Ngược lại, khi ngân hàng đặt mục tiêu an toàn cao hơn thì khi đó sẽ áp dụng chính sách tín dụng thắt chặt. Một khoản vay khi được phát sinh sẽ qua nhiều khâu kiểm tra chặt chẽ hơn, khi đó sẽ khó phát triển khách hàng
Trình độ năng lực chuyên môn của cán bộ QLKH:
Trong tất cả các hoạt động của các tổ chức kinh tế, xã hội, con người luôn là yếu tố then chốt quyết định sự thành bại của tổ chức đó. Trong lĩnh vực ngân hàng thì cán bộ QLKH luôn là trung tâm, là yếu tố hàng đầu quyết định đến sự thành công hay thất bại của trong quá trình phát triển hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Cán bộ QLKH sẽ là những người đầu tiên và trực tiếp tiếp xúc với khách hàng, cầu nối giữa khách hàng với ngân hàng và cũng chính họ là người tạo lập các mối quan hệ giữa ngân hàng với khách
hàng. Do đó, trình độ nghiệp vụ, đạo đức nghề nghiệp, khả năng nhận thức, phân tích tình hình và kinh nghiệm của các cán bộ tín dụng là những yếu tố hết sức quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động tín dụng của ngân hàng. Để có được một đội ngũ cán bộ nhân viên tốt thì ngân hàng cần phải quan tâm ngay từ công tác tuyển chọn và đào tạo cán bộ công nhân viên. Một ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi chuyên môn, có tinh thần trách nhiệm trong công việc, năng động, nhiệt tình sẽ nâng cao chất lượng cho vay nói chung và cho vay nhu cầu nhà ở nói riêng. Những cán bộ đó sẽ tạo được uy tín cho ngân hàng, giúp ngân hàng thành công trong công việc kinh doanh cũng như nâng cao hiệu quả cũng như hình ảnh của ngân hàng trong cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Ngoài ra, công tác tổ chức quản lý cán bộ của ngân hàng cũng rất quan trọng để có thể vận hành tốt hoạt động của một ngân hàng. Việc phân công công việc một cách phù hợp đúng người đúng việc, thực hiện các chế độ đãi ngộ tốt sẽ giúp phát huy được hết khả năng, năng lực của các cán bộ công nhân viên, giúp đóng góp vào hoạt động chung của ngân hàng. Những chính sách quản lý con người luôn có tác động lâu dài và ảnh hưởng đến tâm lý người lao động do đó sẽ ảnh hưởng lớn đến chất lượng hoạt động kinh doanh cũng như chất lượng hoạt động cho vay của ngân hàng.
Công tác kiểm tra, kiểm soát trong, trước và sau khi cho vay
Cho vay là việc phát tiền ra khỏi ngân hàng, khi khoản vay được cấp ra thì số tiền đó không còn nằm trong sự quản lý và sử dụng của ngân hàng. Vì vậy một trong những nhiệm vụ không thể thiếu của hoạt động ngân hàng đó là công tác kiểm tra, kiểm soát nó có ý nghĩa hết sức quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro cho khoản cho vay. Đối với những khoản CVDUNCNO của KHCN thì việc thu hồi nợ chủ yếu phụ thuộc vào ý thức của cá nhân vay vốn nên việc nắm bắt tình hình của khách hàng vay là cần thiết. Việc kiểm tra
thường xuyên sẽ hạn chế được tình trạng sử dụng vốn sai mục đích, sử dụng vốn không hiệu quả của khách hàng, giúp kịp thời phát hiện và xử lý sai phạm, giảm nguy cơ mất vốn của ngân hàng. Việc kiểm tra được thực hiện thường xuyên thì sẽ hạn chế những sai phạm của cán bộ, đồng thời cũng sẽ phát hiện những lỗ hổng có thể xảy ra trong quá trình cho vay. Nó sẽ góp phần cảnh báo và xử lý kịp thời những sai sót, giảm bớt rủi ro trong quá trình phát triển của hoạt động cho vay này.
Chính sách đa dạng hóa các gói sản phẩm CVDUNCNO và chiến lược tập trung cho từng loại sản phẩm trong từng thời kì
Về bản chất thì cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở là việc ngân hàng hỗ trợ khách hàng một phần vốn còn thiếu trong việc mua, sửa chữa nhà của khách hàng. Thế nên sản phẩm cho vay của các NHTM không có nhiều khác biệt về bản chất, mà sự khác biệt ở đây tập trung vào các chính sách, quy trình, lãi suất ưu đãi khi triển khai loại hình sản phẩm này. Mỗi một NHTM trong từng thời kỳ sẽ có hướng tập trung vào một số sản phẩm cụ thể để tạo nên sự khác biệt cho bản thân mỗi ngân hàng bên cạnh các sản phẩm truyền thống. Sự đa dạng của loại hình sản phẩm cho vay cùng với sự tập trung phát triển cho một vài loại hình sản phẩm sẽ dễ thu hút được lượng lớn khách hàng tăng khả năng cạnh tranh với đối thủ, làm gia tăng quy mô cho vay và tăng lợi nhuận cho ngân hàng, từ đó góp phần nâng cao chất lượng tín dụng của ngân hàng.
Các nhân tố khác:
Trong kinh doanh, để phát triển doanh số thì một yếu tố không thể không nhắc đến đó là vị trí của đơn vị kinh doanh là trụ sở chi nhánh, vị trí phòng giao dịch, và hình ảnh nhận diện thương hiệu của ngân hàng. Những yếu tố về cơ sở vật chất ảnh hưởng rất lớn đến thu hút khách hàng. Cơ sở vật chất, thiết bị phục vụ cho hoạt động cho vay cũng có ảnh hưởng rất lớn tới việc thu hút khách hàng cũng như tới mục tiêu nâng cao chất lượng cho vay
đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN. Bên cạnh đó đẩy mạnh công tác Marketing trong lĩnh vực cho vay mua nhà, xây dựng một hệ thống thu nhập và xử lý thông tin về khách hàng đem lại hiệu quả cao cho hoạt động thu thập thông tin và thẩm định khách hàng, từ đó giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh, thu hút được nhiều khách hàng hơn.
1.2.3.2. Nhân tố khách quan
Đây là nhóm nhân tố bên ngoài có ảnh hưởng đến phát triển hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với NHTM, những nhân tố này thì ngân hàng không thể chủ động chi phối được mà chỉ có thể tận dụng, linh hoạt sao cho phù hợp với từng nhân tố để làm sao đạt hiệu quả cao.
Môi trường kinh tế:
Môi trường kinh tế sẽ tác động tới mọi đối tượng có tham gia vào trong lĩnh vực kinh tế. Ngân hàng là huyết mạch của nền kinh tế nên không thể không chịu tác động của môi trường kinh tế. Môi trường kinh tế bao gồm rất nhiều yếu tố có tác động và quyết định đến khả năng thu nhập, thanh toán, chi tiêu, nhu cầu về vốn và tiền gửi của dân cư. Môi trường kinh tế là một nhân tố không ổn định, nó thay đổi theo thời gian. Nó bao gồm tình hình hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế và được đánh giá bằng các chỉ tiêu:
Tốc độ tăng trưởng kinh tế: Khi nền kinh tế tăng trưởng sẽ có tác dụng tốt tới mọi người trong xã hội. Mức sống của người dân được nâng cao, thu nhập cao hơn và ổn định, do đó nhu cầu về tiêu dùng của dân cư cũng trở nên phong phú và đa dạng hơn. Vì vậy nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng cá nhân và hộ gia đình cũng sẽ có xu hướng tăng lên do người dân yên tâm và tin tưởng rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện kinh tế khác sẽ cao và thuận lợi sẽ có đủ khả năng trả nợ ngân hàng. Ngược lại, khi nền kinh tế suy thoái, thu nhập của người dân giảm sút, làm cho nhu cầu chi tiêu cũng giảm, người dân trở nên bi quan hơn và có tâm lý ngại vay ngân hàng hơn. Người
dân có nhu cầu chi tiêu cho những nhu cầu thiết yếu và giá trị chi tiêu vừa phải trước khi lo đến việc mua nhà do đó nhu cầu vay nhà ở cũng giảm theo.
Lãi suất: Đó là giá của khoản vay nên khi lãi suất trên thị trường tăng thì lãi suất cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của các NHTM cũng tăng cao, làm chi phí mua tăng lên, nhu cầu vay mua của khách hàng giảm, ảnh hưởng tới hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN của ngân hàng.
Lạm phát: Nền kinh tế xảy ra lạm phát làm cho đồng tiền bị mất giá giảm sức mua của đồng tiền. Lúc này người dân không thích gửi tiền vào ngân hàng. Hoạt động huy động vốn của ngân hàng gặp khó khăn, ảnh hưởng xấu đến hoạt động cho vay nói chung và cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở nói riêng.
Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này. Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô cho vay nhu cầu mua nhà ở đối với KHCN.
Thu nhập của dân cư: Khi nền kinh tế phát triển thu nhập của dân cư tăng cao, đời sống được nâng cao thì nhu cầu vay nhà ở của người dân tăng cao, nhu cầu vốn đáp ứng cho nhu cầu vay nhà ở lớn làm cho hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở phát triển mạnh và ngược lại.
Môi trường kinh tế ổn định, lành mạnh sẽ tạo cơ hội phát triển các thành phần kinh tế, thúc đẩy thu nhập của cá nhân tăng ổn định. Đây sẽ là điều kiện thúc đẩy hoạt động cho vay của ngân hàng đạt hiệu quả cao hơn. Ngoài ra, nguồn thu nhập tốt và ổn định cũng sẽ hứa hẹn khả năng trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng đúng hẹn giúp nâng cao chất lượng khoản vay.
Môi trƣờng chính trị - pháp luật:
Tình hình chính trị của quốc gia luôn có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở của các NHTM. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Bên cạnh đó, hành lang pháp lý thông thoáng tạo điều kiện cho việc mua mới, xây dựng, sửa chữa, đầu tư nhà ở thuận lợi cũng là một yếu tố giúp ngân hàng nâng cao chất lượng cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN.
Pháp luật điều chỉnh mọi quan hệ kinh tế cũng như xã hội. Mọi thành phần kinh tế đều có quyền tự do kinh doanh nhưng phải nằm trong khuôn khổ pháp luật. Hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở của NHTM cũng phải tuân thủ các quy định của Nhà nước, luật các tổ chức tín dụng, luật dân sự và đặc biệt là luật về bất động sản cũng như các quy định về đảm bảo tiền vay bằng bất động sản. Lĩnh vực bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng là lĩnh vực hết sức nhạy cảm có ảnh hưởng đến rất nhiều đối tượng như cá nhân cũng như doanh nghiệp. Trong trường hợp các văn bản pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo ra những khe hở gây rắc rối và tổn hại đến lợi ích của các bên tham gia quan hệ tín dụng, hạn chế sự phát triển của loại hình dịch vụ cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN. Ngược lại, khi ban hành văn bản mà tạo được sự chặt chẽ đồng bộ, chính xác và công bằng và minh bạch về quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia thì sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định của thị trường để hoạt động cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như các hoạt động kinh tế xã hội khác được phát triển thuận lợi và có hiệu quả.
Môi trƣờng văn hoá xã hội:
Môi trường văn hoá xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý,
tục quán, bản sắc dân tộc… Tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Trình độ dân trí: Ở những nơi mà người dân có trình độ học vấn tương đối cao, thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hoá xa xỉ hơn, nhu cầu vay về nhà ở cũng thường cao hơn.
Thói quen: Thói quen của khách hàng có ảnh hưởng rất lớn tới cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở. Những thói quen của người dân như tiêu tiền mặt, không quen thanh toán qua thẻ sẽ ảnh hưởng rất lớn tới loại hình cho vay cá nhân mua nhà ở cũng như hình thức thanh toán tiền vay.
Tâm lý: Ngày nay người dân càng ngày càng quen dần với sự tiêu dùng và hưởng thụ hiện đại hơn, họ đặc biệt quan tâm đến các căn nhà hiện đại có quy hoạch một cách khoa học, hợp lý, đầy đủ tiện nghi sinh hoạt…
Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến đáp ứng nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số…Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hôn cao thì đáp ứng nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với KHCN.
Môi trƣờng công nghệ:
Môi trường công nghệ bao gồm các nhân tố ảnh hưởng đến công nghệ mới, thiết kế sản phẩm mới và cơ hội thị trường mới. Đây được coi là yếu tố