Nhiều nước, đặc biệt là các nước đang chuyển đổi, đang thúc đẩy quá trình hợp pháp hoá quyền sở hữu, sử dụng BĐS của người dân và thiết lập các thể chế cần thiết để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. Thị trường BĐS cùng với thị trường vốn và thị trường lao động là các thị trường trung tâm trong nền kinh tế thị trường về mặt kinh tế, thị trường BĐS là nơi hình thanh các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS, việc sử dụng BĐS như thế nào và vì mục đích gì. Một thị trường BĐS hiệu quả có tác dụng đòn bẩy tới tính hiệu quả chung của toàn bộ nền kinh tế.
Hiến p háp Việt Nam 1992 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, luật đất đai năm 1993 đã thừa nhận đất có giá trị, thừa nhận quyền sử dụng đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt. Đây là quan niệm có tính đột phá, bước đầu khai thông một loại thị trường cực kỳ quan trọng của nền kinh tế thị trường, đó là thị trường BĐS.
Với quan điểm thừa nhận ( mặc dù chưa chính thức) có tồn tại thị trường BĐS, Nhà nước đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, quy hoạch,… Hiện nay, đã có khoảng 500 văn bản pháp lý liên quan trực tiếp tới thị trường BĐS. Có thể nói rằng hệ thống khung pháp lý quản lý thị trường BĐS của nước ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trường BĐS. Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhưng chưa sâu, còn mang nặng tư duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít có tính khả thi.
Trên thực tế, thị trường BĐS ở nước ta hoạt động khá sôi nổi, đặc biệt ở các khu vực thành thị, mặc dầu còn manh nha nhưng đã góp phần cải thiện rõ rệt điều kiện nhà ở của người dân, tăng cường hiệu quả sử dụng, kinh doanh đất đai, nhà xưởng, biến đất đai thực sự trở thành một nguồn lực to lớn cho công cuộc phát triển kinh tế của đất nước. Tuy nhiên trong thời gian qua, thị trường BĐS của nước ta vẫn tồn tại nhiều nhược điểm như:
Thị trường BĐS cơ bản vẫn là thị trường phi chính quy. Với việc chỉ có khoảng 10% nhà, đất ở thành thị đã được cấp sổ đỏ, sổ hồng, hầu hết chủ BĐS không có điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch như bán quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, thế chấp, cho thuê,…trên thị trường BĐS chính quy.
Thực tế cũng đã chỉ ra rằn, mặc dầu vận có thể vận hành ở cường độ cao nếu có những điều kiện cần thiết như tập quán văn hoá, sự tin tưởng, những nhóm quan hệ xã hội chặt chẽ, thị trường BĐS phi chính quy vẫn là một thị trường rất không hoàn hảo, luôn có các nguy cơ tiềm ẩn đối với toàn bộ nền kinh tế- xã hội. Chúng ta đã phải trả giá rất lớn, chẳng hạn như bê bối liên quan tới BĐS trong vụ án Tăng Minh Phụng đã dẫn tới việc Nhà nước bị thất thoát hàng nghìn tỉ đồng.
Hệ thống thông tin trên thị trường BĐS chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thông tin là điều kiện tối quan trọng cho sự vận hành của thị trường BĐS nhưng thực tế thông tin lại là kết quả sau cùng của hàng loạt cải cách thể chế cơ bản. Trong thị trường BĐS, Nhà nước vẫn giữ vai trò độc quyền trong thu nhập và xử lý các thông tin gốc, bao gồm các thông tin về quy hoạch, vẽ bản đồ địa chính, miêu tả giá trị, tính chất và chủ sở hữu của BĐS.
Thị trường BĐS của nước ta vẫn nhỏ về quy mô và bị bóp méo về quan hệ cung cầu và giá cả, do vậy đã không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS, gây các cơn sốt về giá cả dựa trên các thông tin mập mờ, thông tin vỉa hè về quy hoạch, thay đổi chính sách của Nhà nước.
Thị trường BĐS nước ta có nhiều khiếm khuyết. Ngoài một số khiếm khuyết cơ bản thuộc về bản chất của thị trường, phần lớn khiếm khuyết đó có nguyên nhân từ sự quản lý, chưa hoàn thiện của Nhà nước đối với thị trường này.
II.TÌNH HÌNH QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BĐS
Thông qua việc sử dụng các công cụ quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS như quy hoạch, kế hoạch, hệ thống, chính sách, Pháp luật,… Nhà nước đã và đang duy trì, tăng cường vai trò quản lý về thị trường BĐS. Các quan hệ cung – cầu, hàng hoá, giá cả, các chủ thể tham gia thị trường BĐS đều đã có sự tác động của Nhà nước. Nhà nước tiến hành điều tiết, kiểm soát, định hướng cho thị trường BĐS đạt tới sự ổn định, tránh mất cân bằng trầm trọng trong quan hệ cung cầu, tham gia vào việc hình thành, điều chỉnh giá cả BĐS. Nhà nước khuyến khích các thành p hần kinh tế tham gia vào thị trường và bảo vệ lợi ích, quyền lợi cho họ…
Tuy nhiên trong công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS còn đang gặp phải một số hạn chế nhất định. Trước tiên ta thấy đó là sự thiếu cơ quan chuyên trách quản lý BĐS. Hệ thống cơ qua chuyên trách quản lý BĐS có trách nhiệm: xác định rõ ràng ai là người hưởng các quyền BĐS, xác định rõ ràng các quyền được cho phép, xác định rõ ràng ranh giới của BĐS và giải quyết phần lớn các tranh chấp BĐS ngay tại thực địa.
Hoạt động quản lý thị trường BĐS hiện quá dàn trải với sự tham gia của quá nhiều cấp, nhiều nghành từ Thủ tướng chính phủ, Chủ tịch UBND các cấp tới Bộ, ban, nghành,…Trong khi đó vai trò của cơ quan chuyên trách về thị trường BĐS còn quá mờ nhạt. Các cơ quan địa chính trên danh nghĩa không có thực quyền mà chỉ có chức năng tham mưu. Hầu hết mọi công việc từ giao đất, đăng ký sử dụng đất, quy định giá đất để tính thuế và đền bù, giải quyết tranh chấp,…đều không thuộc quyền quyết định của cơ quan địa chính. Đây là một bất hợp lý, không phù hợp với thực tế Việt Nam.
Tiếp đến là việc hợp thức hoá các quyền BĐS diễn ra quá chậm chạp. Điều kiện cho sự tồn tại của một thị trường BĐS chính quy là Nhà nước phải trao ít nhất hai quyền BĐS then chốt cho những người chủ BĐS, đó là: Quyền độc quyền sử dụng và hưởng lợi lâu dài từ BĐS và Quyền chuyển nhượng một số hoặc tất cả các quyền liên quan đến BĐS thông qua các giao dịch dân sự ( như bán, cho thuê, thừa kế).
Theo kế hoạch của Tổng cục Địa chính, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( GCNQSDD) sẽ hoàn thành trên phạm vi cả nước vào trước năm 2003. Tuy nhiên, sau 6 năm thực hiện Nghị định 60/ CP của chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và sử dụng đất ở, thực tế cho thấy Nghị định này chưa thực sự đi vào cuộc sống. Người dân mặc dù đang thực sự chiếm hữu, sử dụng BĐS nhưng họ rất khó hợp thức hoá được những quyền đó. Tiến độ cấp GCNQSDD chậm hơn rất nhiều so với dự kiến. Có lẽ phải mất đến 20 năm và tốn kém hàng nghìn tỷ đồng để hoàn thành việc cấp GCNQSDD nếu như các quy trình, thư mục không được cải tiến. Một số chuyên gia dự tính, thành phố Hồ Chí Minh phải mất 75 năm và Hà Nội mất 19 năm nữa mới có thể hoàn thành việc cấp GCNQSDD ( chưa kể việc cấp các GCN mới nảy sinh do các giao dịch của thị trường BĐS). Trong 6 tháng đầu năm 2000, Hà Nội chỉ cấp được 12.340 GCNQSDD, bằng 6% kế hoạch cả năm, và đây cũng chỉ là các GCN cấp cho những trường hợp dễ dàng nhất. Thực trạng trên xuất phát từ một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, theo quy định của Luật đất đai về thẩm quyền giao đất thì việc giao đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp Tỉnh và Huyện. Do việc cấp GCNQSDD mới đựoc chú trọng sau một thời gian dài buông lỏng nên công việc dồn ứ rất nhiều. Lãnh đạo UBND đã mất rất nhiều thời gian cho công việc này trong khi không nắm bắt được đầy đủ các thông tin về thửa đất.
Thứ hai, thủ tục cấp GCNQSDD còn quá phức tạp và rườm rà. Người dân muốn có tờ giấy chứng nhận phải mất quá nhiều thời gian, công sức và tiền của.
Thứ ba, hiện trạng nhà đất ở đô thị hết sức phức tạp, tình trạng xây dựng không phép, mua bán trao tay diễn ra khá phổ biến, khó có thể lập lại trật tự trong một vài năm tới. Mặt khác, khi ban hành chính sách, các cơ quan chức năng đã không lường trước những khó khăn, phức tạp trong việc triển khai thực hiện nên đã ban hành quá nhiều quy định bất khả thi, thiếu thực tế. Hiện nay, có khoảng 70% số chủ sử dụng đất tại các đô thị thuộc diện chưa có hoặc chưa đủ giấy tờ hợp lệ. Một nguyên nhân quan trọng là các hộ được hợp thức hoá nhà, đất không có khả năng hoặc không muốn chi trả các nghĩa vụ tài chính ( khá lớn) cho công việc đó. Xét về lợi ích, người sử dụng đất không có động lực lớn để đăng ký nhận GCNQSDD. Cho dù không có GCNQSDD thì vẫn được sử dụng mảnh đất đó và nếu cần thiết vẫn dễ dàng bán đựơc cho người khác.
Trong các hạn chế của công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS có một bất cập nữa là nguyên tắc định giá đất đai còn thiếu khoa học, chính sách đền bù giải toả còn thiếu nhất quán. Trong thời gian qua, hầu hết những dự án xây dựng cơ sở hạ tầng trong cả nước ít nhiều đều gặp vướng mắc ở khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Như ở Hải Phòng vướng ở dự án cảng Chùa Vẽ, Hà Nội có các dự án Hồ Ba Mẫu, đường Cầu Giấy, Ngọc Khánh,… Thành phố Hồ Chí Minh gặp khó khăn tại các dự án đường Bình Thạnh, xa lộ Hồ Chí Minh,…
Hiện nay khâu định giá BĐS là vấn đề gây nhiều khó khăn nhất trong qúa trình đền bù giải phóng mặt bằng. Điều 23 trong Hiến pháp Việt Nam năm 1992 đã quy định việc trưng mua hoặc trưng dụng có bồi hoàn theo thời giá thị trường. Mặt khác, Nhà nước lại ban hành một khung giá đất áp dụng chung cho cả nước trong cả một thời gian dài. Trên thực tế, việc ban hành khung giá đất này là không hợp lý với điều kiện đất đai đa dạng của nước ta và càng không thể đáp ứng được trước những thay đổi liên tục diễn ra trên thị trường.
Tóm lại thị trương BĐS phi chính quy ở nước ta đang phát triến khá rộng với độ bất trắc khá lớn. Do vậy, để phát triển thị trường BĐS theo hướng chính quy, thì công việc đổi mới, kiện toàn công tác quản lý Nhà nước có vai trò quan trọng hàng đầu.
III.ĐÁNH GIÁ
1. Những kết quả đạt được.
Thực tế cho thấy trong những năm qua quản lý Nhà nước về thị trường BĐS đã đạt được một số kết quả nhất định. Nước ta với xuất phát điểm thấp, các cuộc chiến tranh kéo dài dẫn đến không chỉ riêng việc phát triển thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn mà đối với thị trường khác cũng vậy. Dưới sự lãnh đạo của Đảng, Nhà nước Việt Nam, chúng ta đã có rất nhiều cố gắng trong việc đổi mới công tác quản lý thị trường BĐS qua các giai đoạn và đã đáp ứng đựơc yêu cầu của cách mạng ở mỗi thời kỳ, phục vụ đắc lực cho nhiệm vụ chiến lựơc của đất nước.
Cũng phải kể đến đó là hệ thống văn bản pháp luật, các quy định ngày càng đầy đủ, toàn diện, bao hàm mọi khía cạnh quản lý thị trường BĐS. Với số lượng các văn bản đã ban hành không phải là nhỏ của chúng ta đã đưa ra được một khung sơ bộ về việc quản lý các hoạt động mua- bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,…trên thị trường BĐS. Các văn bản này đã thể hiện được vai trò quản lý Nhà nước là điều tiết các mối quan hệ phát sinh trong quản lý và sử dụng BĐS, tạo điều kiện cho mọi ngưòi dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình. Hệ thống văn bản pháp luật đã tao ra một hành lang pháp lý, một môi trường kinh doanh tốt khuyến khích các đối tượng, các thành phần kinh tế tham gia vào thị trường BĐS. Việc công nhận đất đai có giá, tức là đất đai đã được coi là một loại hàng hoá đặc biệt cũng đã là một thành công với công tác quản lý Nhà nước về thị trường BĐS. Song song với các quy định pháp luật, Nhà nước đã có những chính sách tích cực đối với thị trường BĐS, đó là các chính sách ưu đãi, chính
sách tài chính, kinh tế nhằm khắc phục những khiếm khuyết của cơ chế thị trường, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Qua đó càng thấy rõ được vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Một thành công của quản lý Nhà nước đối với thị trương BĐS là đã xuất hiện một số cơ quan chuyên môn về quản lý thị trường BĐS. Các cơ quan này đã đáp ứng các nhu cầu cấp thiết hiện nay và ngày càng đem lại nhiều kết quả khả quan.
Ngoài ra, hoạt động quản lý Nhà nước về thị trường BĐS còn đạt được những kết quả quan trọng như:
Đại bộ phận đất nông nghiệp đã được giao cho các chủ sử dụng cụ thể là các hộ nông dân. Việc giao đất, cấp GCNQSDĐ đã tạo ra cơ sở và động lực cho sự tự chủ của người nông dân và trên cơ sở đó góp phần dân chủ hoá đời sống kinh tế, xã hội ở nông thôn, xây dựng nông thôn mới.
Nhiều địa phương đã và đang thực hiện việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thêu đất vào mục đích nông nghiệp để khắc phục dần tình trạng manh mún trong sử dụng đất, đồng thời cũng thực hiện chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông thôn.
Kết quả của việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, của việc quy hoạch đô thị, của kế hoạch xây dựng và phát triển nhà ở đã tác động tới việc phân bổ đất đai vào mục đích sử dụng theo hướng công nghiệp hoá- Hiện đại hoá đất nước và một số cơ chế trong quản lý Nhà nước về xây dựng nhà ở và phát triển nhà ở, xây dựng cơ sở hạ tầng ở đô thị theo hướng hiện đại và bảo vệ cảnh quan, môi trường.
2. Hạn chế.
Thị trường BĐS ở Việt Nam đã hình thành và đang phát triển:ở nông thôn, nhiều xã bán đất cho nhân dân để xây dựng nhà ở, đấu thầu quỹ đất công ích của xã; nhiều nông dân tự chuyển đổi ruộng đất cho nhau. ở thành thị, hoạt động mua bán BĐS diễn ra sôi động, nhất là ở các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và cạnh các khu công nghiệp lớn.
Mặc dù thị trường BĐS đạt được những thành công đáng kể chúng ta cũng không thể phủ nhận thị trường BĐS ở nước ta hiện còn sơ khai, thiếu một định hướng phát triển và đang bộc lộ những bất cập chủ yếu sau:
Trước hết về quan điểm và nhận thức: Trong xã hội, chưa có sự nhất quán trong việc xác định đất đai là loại tài sản quan trọng có giá trị và là nguồn vốn đầu vào của quá trình sản xuất, cũng như chưa xác định rõ nội dung và hình thức vận động của đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường với qua điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Cơ chế thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai bị hành chính hoá theo kiểu tập trung quan liêu đã làm chậm tiến trình chính quy hoá thị trường BĐS, dẫn đến tình trạng p hát triển tự phát, giao dịch “ ngầm”- phi chính quy về BĐS. Đồng thời các chủ thể tham gia vào thị trường BĐS chưa nhận thức rõ về quyền lợi nghĩa vụ và trách nhiệm của họ đối với việc hình thành và phát triển thị trường