9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.3 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
số dƣ nợ gốc của khách hàng bao gồm:
- Dự phòng cụ thể: bảo hiểm rủi ro cụ thể cho từng khoản vay.
- Dự phòng chung: bảo hiểm các rủi ro chung không xác định trong danh mục tín dụng và toàn bộ dự phòng đƣợc tính vào chi phí hoạt động của ngân hàng. Các chỉ số thể hiện Dự phòng rủi ro tín dụng Tỷ lệ dự phòng rủi ro = Dự phòng rủi ro cho vay BĐS đƣợc trích lập/ Tổng dƣ nợ cho vay BĐS trong kỳ báo cáo
Chỉ số này cho biết bao nhiêu % dƣ nợ đƣợc trích lập dự phòng. Chỉ số này càng cao cho thấy chất lƣợng các khoản tín dụng của ngân hàng đang tiêu cực và khả năng thu hồi nợ thấp. Nếu chỉ số này thấp thì có thể phản ánh chất lƣợng cải thiện của các khoản nợ, hoặc có thể do các khoản dự phòng chƣa đƣợc trích lập đủ theo quy định.
1.3 NGUYÊN NHÂN GÂY RA RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN SẢN
1.3.1 Nguyên nhân từ phía ngân hàng
Một là, ngân hàng thƣờng tập trung cho vay BĐS, không chú trọng vào việc đa dạng hóa danh mục cho vay. Khoản vay BĐS thƣờng là những khoản vay có giá trị lớn, đồng thời lợi nhuận mang lại từ khoản cho vay này thƣờng rất hấp dẫn ngân hàng, do vậy đây chính là danh mục cho vay làm tăng dƣ nợ nhanh nhất cho các NHTM. Đặc biệt đối với ngân hàng nhỏ, yếu năng lực cạnh tranh, không có nhiều sự lựa chọn trong việc đa dạng hóa danh mục cho vay. Vì vậy, các NHTM muốn thu hút khách hàng và nhanh chóng mở rộng tín dụng chiếm lĩnh thị phần đã mở rộng chính sách cho vay BĐS: đơn giản hóa thủ tục, hạ thấp tiêu chuẩn đánh giá khách hàng...Các khoản vay này không đƣợc xem xét kỹ lƣỡng về khả năng thanh toán của khách hàng và thƣờng đƣợc đảm bảo bởi rất ít hoặc không có giấy tờ chính minh khả năng tài chính của ngƣời vay. Cho vay BĐS thƣờng có mức lãi suất cao
hơn các khoản cho vay khác, do đó ngân hàng vì mục tiêu lợi nhuận cũng chấp nhận rủi ro cao hơn để cho vay.
Hai là, kỳ hạn cho vay chƣa phù hợp với từng sản phẩm cho vay. NHTM kỳ vọng tính thanh khoản nhanh của các dự án trong thời kỳ nền kinh tế đang tăng trƣởng nóng nên thƣờng thiết thời hạn cho vay ngắn so với thời hạn thực tế hoàn vốn của dự án đầu tƣ. Khi nguồn cung tín dụng dồi dào, nhu cầu đầu cơ tăng mạnh trong khi nguồn cung nhà đất hạn chế dẫn đến tình trạng mất cân bằng cung cầu đẩy giá nhà đất lên cao, hậu quả là dẫn đến hiện tƣợng bong bóng bất động sản tiềm ẩn nhiều nguy cơ nghiêm trọng, dòng tiền trả nợ của khách hàng bị ảnh hƣởng gây ra rủi ro cho ngân hàng.
Ba là, tài sản đảm bảo đƣợc các ngân hàng định giá quá cao so với giá trị thực tế khi xem xét, nguyên nhân có thể do cố ý thực hiện để đảm bảo chỉ tiêu dƣ nợ tín dụng BĐS hoặc vô tình không xem xét đầy đủ các yếu tố tác động đến giá trị của TSĐB. Khi thị trƣờng BĐS giảm sút, TSĐB đƣợc trả về đúng giá trị thực tế của nó trên thị trƣờng, tính thanh khoản bị giảm sút làm ảnh hƣởng đến việc thanh lý TSĐB.
Bốn là, công tác tổ chức của ngân hàng: nhân tố này không chỉ tác động đến chất lƣợng tín dụng mà còn tác động đến mọi hoạt động của ngân hàng. Một ngân hàng không có cơ cấu tổ chức đƣợc sắp xếp một cách khoa học, sự phân công công việc đƣợc tiến hành một cách cụ thể, có sự liên kết giữa các bộ phận thì sẽ không đáp ứng kịp thời các yêu cầu của khách hàng, bỏ lỡ các cơ hội kinh doanh, không thể quản lý có hiệu quả và an toàn các khoản cho vay BĐS.
Năm là, hệ thống thông tin tín dụng: nếu hệ thốn thông tin tín dụng bị sai lệch sẽ làm cho ngân hàng không thể nắm bắt đƣợc thông tin chính xác của khách hàng trƣớc khi quyết định cho vay, góp phần tăng dƣ nợ cho vay BĐS có chất lƣợng không tốt ngay từ ban đầu.
Sáu là, việc kiểm tra, kiểm soát của ngân hàng trong việc thẫm định trƣớc khi cho vay và trong quá trình sử dụng vốn vay kết hợp với công tác kiểm soát nội bộ
không hiệu quả để kịp thời phát hiện sớm những sai phạm trong hoạt động cho vay để ngăn ngừa rủi ro.
Bảy là, chất lƣợng nguồn lực ngân hàng.
- Kỹ năng chuyên môn, kinh nghiệm quản lý: CBTD có trình độ yếu kém nên khi đánh giá phân tích cho vay không kỹ lƣỡng hoặc thực hiện chƣa nghiêm túc quy định cho vay của ngân hàng. Từ đó, dẫn đến quyết định cho vay sai lầm và phát sinh nợ xấu cao. Năng lực quản trị điều hành của ban lãnh đạo ngân hàng còn yếu kém, buông lỏng quản lý... dẫn đến những sai lầm trong quyết định cho vay, đƣa đến chất lƣợng tín dụng kém kéo dài.
- Phẩm chất, đạo đức nghề nghiệp: nếu CBTD sa sút về phẩm chất, đạo đức nghề nghiệp, vì khoản lợi trƣớc mắt mà lợi dụng công việc đƣợc giao để móc nối, kết nối với khách hàng, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để làm giàu bất hợp pháp, gây nên rủi ro và thiệt hại cho ngân hàng.
1.3.2 Nguyên nhân từ phía khách hàng
Một là, uy tín và tƣ cách đạo đức của khách hàng. Khách hàng cố tình làm hồ sơ giả sở hữu BĐS dùng làm TSĐB để vay vốn ngân hàng. Khách hàng che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có lợi nhuận nhằm tăng niềm tin của ngân hàng. Hoặc doanh nghiệp cung cấp thông tin không trung thực về tình hình tài chính, kinh doanh, tính khả thi của dự án/phƣơng án kinh doanh. Điều này đã dẫn đến việc thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng vay vốn không chính xác. Khách hàng sử dụng vốn vay dàn trải vào nhiều dự án khác hoặc mục đích khác có nhiều rủi ro (ví nhƣ: đầu tƣ vàng, đầu tƣ chứng khoán...) dẫn đến thiếu vốn, hoạt động không hiệu quả.
Hai là, năng lực kinh doanh khách hàng còn yếu kém. Khách hàng bị hạn chế năng lực quản lý kinh doanh, kinh nghiệm, vốn trong lĩnh vực BĐS. Khách hàng tham gia đầu tƣ ngành vì thấy lợi nhuận, các doanh nghiệp chỉ chú trọng vào các tính toán ngắn hạn, đầu tƣ một cách dàn trải nhằm thu lợi trong khoản thời gian ngắn trong khi thị trƣờng BĐS cần những chiến lƣợc trung và dài hạn, từ đó khách hàng mất kiểm soát trong việc đầu tƣ vào thị trƣờng BĐS, hiệu quả kinh doanh và
lợi nhuận của khách hàng bị giảm sút, khách hàng đủ khả năng để thanh toán các khoản nợ đáo hạn cho ngân hàng.
1.3.3 Các nguyên nhân khách quan khác
Một là, môi trƣờng kinh doanh: môi trƣờng kinh tế chính trị, xã hội trong và ngoại nƣớc là yếu tố ảnh hƣởng gián tiếp đến họat động cho vay BĐS của ngân hàng. Môi trƣờng này ổn định và phát triển sẽ giúp cho cá nhân, hoạt động SXKD của doanh nghiệp thuận lợi, thu hồi vốn nhanh, lợi nhuận thu đƣợc cao và từ đó cá nhân, doanh nghiệp có thể trả nợ đúng hạn, khoản vay tín dụng BĐS của ngân hàng sẽ có chất lƣợng tốt.
Hai là, thay đổi về các chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ: hoạt động ngân hàng luôn gắn liền với tài chính và tiền tệ, mọi thay đổi về chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ đều ảnh hƣởng đến hiệu quả của hoạt động ngân hàng, trong đó có hoạt động cho vay BĐS. Tùy thuộc vào tình hình kinh tế của một quốc gia trong từng thời kỳ mà chính sách kinh tế, tài chính và tiền tệ có ảnh hƣởng thuận lợi hoặc làm hạn chế hoạt động cho vay BĐS tại các NHTM. Cơ chế thắt chặt tiền tệ làm khan hiếm thị trƣờng nguồn vốn cho BĐS dẫn đến các dự án đầu tƣ dở dang không hoàn thành đúng tiến độ, ảnh hƣởng đến thời gian giao nhà, từ đó ảnh hƣởng đến dòng tiền thanh toán nợ đúng hạn cho ngân hàng. Nếu chính sách lãi suất theo hƣớng tăng cao sẽ gây khó khăn cho ngƣời đi vay phải gánh chịu áp lực trả lãi vay tăng cao tƣơng ứng. Điều này ảnh hƣởng lớn đến tính khả thi của phƣơng án vay ban đầu do chi phí đội lên đột biến, khả năng trả nợ của ngƣời đi vay giảm sút có thể dẫn đến mất khả năng thanh toán.
Ba là, thay đổi về luật pháp và những qui định áp dụng cho các NHTM: Trong hoạt động cho vay BĐS, nếu luật và các quy định về cho vay BĐS, bảo đảm khoản vay, hệ số rủi ro kinh doanh bất động sản, quy định nguồn vốn huy động ngắn hạn để tài trợ cho các khoản vay trung dài hạn thay đổi, không đồng nhất, còn bất cập… thì sẽ có nguy cơ xảy ra rủi ro cho NHTM.