9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.4 QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN
1.4.4 Xử lý rủi ro trong cho vay bất động sản
Rủi ro có rất nhiều loại và xuất hiện liên tục mọi thời điểm trong những điều kiện hoàn cảnh khác nhau, mặc dù kiểm soát rủi ro chặt chẽ bằng cách nào thì cũng không thể né tránh, ngăn chặn hết tất cả mọi tổn thất không thể đo lƣờng trƣớc. Có hai hƣớng xử lý nhằm giảm thiểu, ngăn chặn bớt rủi ro:
- Hƣớng tự khắc phục rủi ro: (còn đƣợc gọi là lƣu giữ rủi ro) là phƣơng pháp mà ngƣời/ tổ chức bị rủi ro tự mình thanh toán các tổn thất. Nguồn bù đắp là nguồn tự có của chính tổ chức đó, cộng với nguồn mà tổ chức đó đi vay và có trách nhiệm hoàn trả. Để có thể khắc phục rủi ro một cách có hiệu quả thì cần lập quỹ tự bảo hiểm và lập kế hoạch tài trợ tổn thất một cách khoa học. Biện pháp này đƣợc dùng khi khách hàng lâm vào trạng thái nợ có vấn đề (nợ từ nhóm 3 trở đi). Với biện pháp này ngƣời đi vay đƣợc phép tự khắc phục các khó khăn tài chính và hoàn trả các khoản nợ cho ngân hàng càng nhanh càng tốt.
Mục đích: Có thêm TSĐB, loại bỏ đƣợc sự phòng thủ của khách hàng, có đƣợc lợi thế về sự lạc quan của khách hàng, có đƣợc uy tín và hình ảnh tốt đối với khách hàng trong tƣơng lai. Để thực hiện đƣợc, cần đảm bảo các tiêu chí:
+ Ý chí và thiện chí trả nợ của khách hàng là tốt.
+ Chi phí bỏ ra để thanh lý nợ là quá tốn kém nếu so sánh với số dƣ nợ của khoản vay.
+ Thái độ của các chủ nợ khác ngoài ngân hàng.
+ Mức độ nghiêm trọng của khoản nợ có vấn đề chƣa thật sự báo động, và vẫn trong tầm kiểm soát của ngân hàng.
+ Khách hàng có khả năng, và có nguồn trả nợ.
Chúng ta có thể dùng phƣơng pháp thỏa hiệp và xử lý quỹ dự phòng rủi ro để tự khắc phục rủi ro.
Phƣơng pháp thỏa hiệp: ngân hàng có thể lâm vào tình trạng tiến hóa lƣỡng nan khi đảm bảo tín dụng không đủ, giá trị đảm bảo tài sản giảm, thỏa thuận vay nợ có sơ hở, khách hàng bất hợp tác hoàn toàn. Lúc này ngân hàng rơi vào vị thế yếu hơn nếu đƣa khách hàng vào sự can thiệp pháp lý (kiện ra tòa để đòi nợ), vì số tiền
thu đƣợc so với chi phí pháp lý sẽ ít hiệu quả hơn nếu chấp nhận không đƣa khách hàng ra tòa và nhận một khoản trả nợ ít hơn (thỏa hiệp).
Xử lý từ quỹ dự phòng rủi ro: xóa nợ ra khỏi bảng cân đối kế toán (làm giảm dƣ nợ xấu) theo dõi ở ngoại bảng, tuy nhiên không thông báo cho khách hàng biết và tiếp tục truy thu đòi nợ.
- Hƣớng chuyển giao rủi ro: Đối với những tài sản, đối tƣợng đã mua bảo hiểm thì khi tổn thất xảy ra đầu tiên phải làm khiếu nại đòi bồi thƣờng. Các biện pháp đƣợc dùng nhƣ sau:
+ Biện pháp phát mãi tài sản đảm bảo: trong trƣờng hợp việc thu nợ chỉ còn phụ thuộc xử lý TSĐB thì cần đảm bảo rằng ngân hàng nắm trong tay toàn bộ hồ sơ có hiệu lực về các tài sản này. Các yêu cầu về thủ tục pháp lý để phát mại tài sản phụ thuộc pháp luật từng quốc gia. Nhƣng có điểm chung cần chú ý:
o Trƣớc khi phát mại TSĐB các ngân hàng thƣờng đƣa ra các yêu cầu thanh toán chính thức với khách hàng trong một khoản thời gian nào đó (thƣ thông báo này chỉ đƣợc gửi đi khi đã có ý kiến phê chuẩn của cấp trên của cán bộ xử lý).
o Cố gắng kêu gọi sự hợp tác của khách hàng trong quá trình phát mại tài sản bằng những hành vi thân thiện (nhƣ giá cả, phần trăm cho khách trên số tiền cho khách...)
o Luôn có ý kiến của chuyên viên pháp luật nhằm tránh các cáo buộc sau này vì các hành vi không đúng.
o Việc thực hiện hành vi phát mại có thể thuê tổ chức chuyên nghiệp. o Có thể thực hiện qua hình thức khác nhƣ gán nợ.
o Các yếu tố cần cân nhắc trƣớc khi tiến hành phát mãi: thị trƣờng tài sản, nơi đặt tài sản đó, chi phí phát mãi, chuẩn bị quá trình ghi chép, hạch toán đúng, đủ các sự kiện liên quan đến phát mại tài sản.
+ Khởi kiện: áp dụng trong trƣờng hợp khách hàng vay không còn khả năng trả nợ, TSĐB có tranh chấp về pháp lý hoặc không đủ giá trị bù đắp cho khoản vay, thiếu thiện chí, bất hợp tác, vi phạm các cam kết trong hợp đồng tín dụng...Tuy
nhiên, với biện pháp này sẽ tốn kém thời gian, chi phí và hiệu quả không cao, vì thủ tục pháp lý nhiều rắc rối.
+ Biện pháp thanh lý doanh nghiệp: với các khoản nợ không đảm bảo hoặc đảm bảo tín dụng giá trị không còn thì thanh lý doanh nghiệp đƣợc thực hiện với sự phán quyết của tòa án. Phán quyết này cho phép nắm giữ và bán tài sản của khách hàng với số lƣợng phù hợp với quyết định của tòa án. Nếu tài sản của khách hàng không đủ thì quá trình này vô hiệu.
+ Biện pháp phá sản của doanh nghiệp: ngân hàng có thể phối hợp với các chủ nợ khác để làm thủ tục phá sản công ty. Và theo dõi sát phán quyết của tòa án để kịp thời thu nợ.