9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
1.5 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ HẠN CHẾ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT
BẤT ĐỘNG SẢN
1.5.1 Bài học kinh nghiệm từ các ngân hàng nƣớc ngoài
1.5.1.1 Ở Mỹ
Cuộc khủng hoảng cho vay thế chấp BĐS ở Mỹ đã lan rộng làm ảnh hƣởng đến thị trƣờng tiền tệ và chứng khoán thế giới, trong đó có Việt Nam. Trong những năm 2004 – 2007, giá nhà đất tại Mỹ tăng nhanh, việc mua bán lại khá dễ dàng, ngƣời mua chỉ cần trả ngay khoảng 20% giá trị căn nhà, còn lại sẽ trả góp trong vòng 20 năm hoặc lâu hơn. Lãi suất vay lại rất thấp nên khi mua xong có thể cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hang hoặc đƣợc giá là bán lại, kiếm chênh lệch lợi nhuận từ các khoản đầu tƣ này. Trong môi trƣờng cho vay dễ dãi, những tổ chức tài chính đã có xu hƣớng cho vay mạo hiểm kể cả cho những ngƣời nhập cƣ bất hợp pháp vay. Hệ quả là vay và đi vay ồ ạt nhằm mục đích đầu cơ dẫn tới hình thành bong bóng nhà ở. Sau khi bong bóng nhà ở vỡ, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi đƣợc nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các loại giấy nợ đảm bảo bằng tài sản và chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp do các tổ chức tài chính phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng tín dụng của họ bị các tổ chức đánh giá đánh tụt. Cuộc khủng
hoảng tín dụng nhà ở thứ cấp nổ ra.
Tháng 8 năm 2007, một số tổ chức tín dụng của Mỹ nhƣ New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác thì rơi vào tình trạng cổ phiếu của mình mất giá mạnh nhƣ Countrywide Financial Corporation. Nhiều ngƣời gửi tiền ở các tổ chức tín dụng này đã lo sợ và đến rút tiền, gây ra hiện tƣợng đột biến rút tiền gửi khiến cho các tổ chức đó càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm tín dụng hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính thực thụ chính thức nổ ra.
Từ Mỹ, rối loạn này lan sang các nƣớc khác. Ở Anh quốc, ngân hàng Northern Rock bị chao đảo vì ngƣời gửi tiền xếp hàng đòi rút tiền gửi của mình ra.
Trƣớc tình hình đó, Cục Dự trữ Liên bang Mỹ đã tiến hành các biện pháp nhằm tăng mức độ thanh khoản của thị trƣờng tín dụng chẳng hạn nhƣ thực hiện nghiệp vụ thị trƣờng mở mua vào các loại công trái Mỹ, trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ và trái phiếu cơ quan chính phủ Mỹ đảm bảo theo tín dụng nhà ở. Tháng Chín 2007, Cục Dự trữ Liên bang còn tiến hành giảm lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng (Fed fund rates) từ 5,25% xuống 4,75%. Trong khi đó, Ngân hàng Trung ƣơng châu Âu đã bơm 205 tỷ Dollar Mỹ vào thị trƣờng tín dụng để nâng cao mức thanh khoản.
Tháng 12 năm 2007, cuộc khủng hoảng tiến sang nấc trầm trọng hơn khi những báo cáo kinh tế cuối năm cho thấy sự điều chỉnh của thị trƣờng bất động sản diễn ra lâu hơn dự tính và quy mô của khủng hoảng cũng rộng hơn dự tính. Tình trạng đói tín dụng trở nên rõ ràng. Hệ thống dự trữ liên bang cố gắng giảm mạnh lãi suất liên ngân hàng vào tháng 12/2007 và tháng 2 năm 2008 nhƣng không có hiệu quả nhƣ mong đợi.
Tháng 3 năm 2008, Ngân hàng dự trữ liên bang New York cố cứu Bear Sterns, nhƣng không nổi. Công ty này chấp nhận để JP Morgan Chase mua lại với giá 10 dollar một cổ phiếu, nghĩa là thấp hơn rất nhiều với giá 130,2 dollar một cổ phiếu lúc đắt giá nhất trƣớc khi khủng hoảng nổ ra. Việc Ngân hàng dự trữ liên bang New York cứu không nổi Bear Sterns và buộc lòng để công ty này bị bán đi với giá quá
rẻ đã khiến cho sự lo ngại về năng lực can thiệp của chính phủ cứu viện các tổ chức tài chính gặp khó khăn. Sự sụp đổ của Bear Stern đã đẩy cuộc khủng hoảng lên nấc thang trầm trọng hơn.
Tháng 8 năm 2008, đến lƣợt Lehman Brothers, một tổ chức tài chính vào loại lớn nhất và lâu đời nhất của Mỹ, bị phá sản. Tiếp sau Lehman là một số công ty khác. Tháng 9 năm 2008, Thƣợng viện Hoa Kỳ thông qua Đạo luật Ổn định Kinh tế Khẩn cấp 2008 cho phép bộ trƣởng Tài chính Hoa Kỳ chi tới 700 tỷ USD cứu nền tài chính của nƣớc này bằng cách mua lại các khoản nợ xấu của ngân hàng, đặc biệt là các chứng khoán đảm bảo bằng bất động sản.