9. Tổng quan về lĩnh vực nghiên cứu
2.3 THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ RỦI RO TRONG CHO VAY BẤT ĐỘNG
2.3.1 Chính sách cho vay BĐS
Chính sách cho vay BĐS tại Vietcombank đƣợc xây dựng và ban hành tại Hội sở và sau đó chính sách này đƣợc áp dụng chung và thực thi cho tất cả mọi chi nhánh. Do vậy tại Vietcombank – chi nhánh Bến Thành không có chức năng xây dựng chính sách riêng trong hoạt động cho vay BĐS mà chỉ thực thi những chính sách đƣợc xây dựng tại Hội sở. Để có cái nhìn tổng quan và xuyên suốt nhằm làm cho việc nghiên cứu có tính hệ thống và logic, phần này chỉ xin khái quát một số điểm chính về chính sách quản lý trong cho vay BĐS của Vietcombank.
- Thứ nhất, về quy định đối tƣợng cho vay BĐS: bao gồm các phân khúc đa dạng nhƣ cho vay xây dựng văn phòng cao ốc; cho vay xây dựng khu công nghiệp; cho vay sửa chữa, xây dựng, mua nhà ở riêng lẻ; cho vay mua căn hộ chung cƣ; cho vay xây dựng và kinh doanh cửa hàng, kiot; cho vay chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất; cho vay đầu tƣ, kinh doanh BĐS.
- Thứ hai, về quy định giới hạn giá trị món vay đƣợc phê duyệt trên giá trị tài sản bảo đảm:
+ Cho vay có bảo đảm là quyền sử dụng đất: 100% nếu định giá theo khung giá, 70% nếu định giá theo giá thị trƣờng.
+ Cho vay có bảo đảm là quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở: 100% nếu định giá theo khung giá, 70% nếu định giá theo giá thị trƣờng.
+ Cho vay có bảo đảm là tài sản hình thành trong tƣơng lai: mức cho vay tối đa là 60% giá trị tài sản hình thành trong tƣơng lai.
+ Cho vay không có tài sản bảo đảm: chỉ xem xét đối với cán bộ, công chức Nhà nƣớc trả lƣơng qua tài khoản hoặc cán bộ làm việc đủ 05 năm tại Vietcombank.
Biểu đồ 2.6: Tỷ lệ TSBĐ đƣợc tái thẩm định và giới hạn giá trị phê duyệt của món vay trên giá trị TSBĐ
Đvt: phần trăm (%)
(Nguồn: Tổng hợp của tác giả từ các NHTM)
Biểu đồ 2.7 cho thấy giới hạn giá trị phê duyệt của món vay trên giá trị TSĐB trung bình đạt 70%, tỷ lệ này tƣơng đối đồng nhất so với các NHTMNN tại Việt Nam hiện nay, so với các NHTMCP thì tỷ lệ này cao hơn 5%, so với trung bình các NHTM ở Thái Lan và Singapore thì tỷ lệ này cao hơn 10%.
- Thứ ba, về quy định tỷ lệ trƣờng hợp tái thẩm định: nếu xét về tỷ lệ TSBĐ đƣợc tái thẩm định (biểu đồ 2.7), tại ngân hàng Vietcombank là 5.5%, so với trung
0.75 0.75 0.7 0.65 0.65 0.055 0.045 0.08 0.08 0.11 0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8
Giới hạn giá trị phê duyệt của món vay trên giá trị TSBĐ
Tỷ lệ tài sản bảo đảm đƣợc tái thẩm định
bình các NHTMNN tỷ lệ này cao hơn 10%, so với trung bình các NHTMCP tại Việt Nam và tại Thái Lan tỷ lệ này thấp hơn 2.5%, so với trung bình các NHTMCP tại Singapore tỷ lệ này thấp hơn gấp đôi.
- Thứ tƣ, về quy định xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ cho công tác thẩm định, nhận diện và đo lƣờng rủi ro, giám sát rủi ro: hiện tại Vietcombank có văn bản hƣớng dẫn riêng về thẩm định giá TSBĐ, cụ thể là Quyết định số 30/QĐ- VCB.CSTD của Tổng Giám Đốc về việc ban hành chính sách bảo đảm tín dụng. Vietcombank vẫn chƣa xây dựng đƣợc một hệ thống cơ sở dữ liệu riêng phục vụ cho việc thẩm định giá tài sản. Do đó, CBTD khi đi thẩm định giá tài sản hầu nhƣ phải thu thập toàn bộ thông tin về thị trƣờng cũng nhƣ những tài sản so sánh.
- Thứ năm, về việc xây dựng cơ cấu tổ chức quản lý rủi ro: hiện tại Vietcombank có công ty quản lý tài sản riêng là AMC chịu trách nhiệm thẩm định những tài sản có giá trị lớn trên 30 tỷ nhƣng không có phòng thẩm định giá độc lập với phòng tín dụng để thẩm định những tài sản có giá trị nhỏ. Đối với những loại tài sản này thì cán bộ tín dụng, ngƣời thẩm định năng lực tài chính của khách hàng đồng thời chịu trách nhiệm thẩm định luôn TSBĐ.