phố Hà Nộitheo quy định của pháp luật
3.3.1.Những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội
Những kết quảđã đạt được:
Trong số các quyền mà pháp luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện, tại huyện Ứng Hòa người sử dụng đất chủ yếu thực hiện các quyền: Chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất và quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Các quyền: Chuyển đổi, cho thuê lại và góp vốn bằng QSDĐ không thực hiện.
Tỷ lệ thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ được người sử dụng đất đăng ký biến động đầy đủ với cơ quan Nhà nước và có sự biến chuyển theo chiều hướng tích cực. Điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật đất đai ngày càng tiến bộ, người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch vềđất đai. Mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chính quyền trong huyện Ứng Hòa, của các phòng ban chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và đưa công tác quản lý đất đai dần đi vào nề nếp.
Sự hiểu biết pháp luật nói chung và văn bản quy định vềđất đai nói riêng của người dân đã được nâng tầm. Người dân đã ý thức được trách nhiệm và quyền lợi của mình trong các giao dịch dân sự, giao dịch vềđất đai.
Sự quan tâm của lãnh đạo huyện, việc đầu tư con người và cơ sở trang thiết bị phục vụ cho công tác giải quyết hồ sơ nhà đất được chú trọng, đáp ứng kịp thời yêu cầu phát triển của thị trường đất đai nói chung và nhu cầu thiết yếu về thực hiện quyền SDĐ của công dân nói riêng.
Những mặt tồn tại: Bên cạnh những mặt tích cực đã đạt được nêu trên, Ứng Hòa là một huyện đang trên đà phát triển nên mọi hoạt động kinh tế - xã hội, cơ cấu tổ chức đang được dần hoàn thiện. Chính vì vậy, việc thực hiện QSDĐ tại huyện cũng gặp không ít những tồn tại.
Tình hình thực hiện QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở các xã của huyện Ứng Hòa có sự khác biệt. Có địa phương diễn ra sôi động nhưng cũng có địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sôi động là những xã có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế phát triển công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp hoặc buôn bán nhỏ lẻ thì các giao dịch vềđất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa phương.
Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước thì các quyền còn lại có tỷ lệ không khai báo còn cao.
Do quy định chưa cụ thể của các văn bản pháp luật về một số QSDĐ như chuyển nhượng đất nông nghiệp, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ nên người sử dụng đất thường né tránh không đăng ký và không thực hiện theo quy định.
Quá trình giải quyết hồ sơ còn thiếu sự phối hợp, thống nhất giữa các phòng chuyên môn…
3.3.2.Một số hạn chế và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố
Hà Nội
3.3.2.1. Hạn chế
Vùng 1:
Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Vì nhận thức của người dân về pháp luật đất đai còn hạn chế dẫn đến tâm lý ngại đến các cơ quan có thẩm quyền đểđăng ký thực hiện các quyền sử dụng đất.
Vùng 2:
Qua khảo sát cho thấy điều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Ứng Hòa còn thiếu thốn nhiều. Phòng làm việc chật chội, các phương tiện làm việc còn đơn sơ, thủ công. Đối với cán bộ địa chính xã thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn.
Kết quả nghiên cứu về tình hình thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở tại các xã, thị trấn của huyện Ứng Hòa cho thấy một bộ phận người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất đã không làm thủ tục đăng ký biến động.
Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng.
3.3.2.2. Một số giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Ứng Hòa, thành phố Hà Nội
Vùng 1:
Tình hình thực hiện đăng ký biến động quyền sử dụng đất ở tại các xã, thị trấn của huyện Ứng Hòa cho thấy một bộ phận người dân khi thực hiện quyền sử dụng đất đã không làm thủ tục đăng ký biến động. Nguyên nhân của sự việc này là một phần người sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ, một phần người dân chưa tin đến giao dịch thành công, sợ rủi ro hoặc do thời gian kéo dài, họ đi lại tốn kém. Do vậy cần nhanh chóng đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để họ có thể thực hiện các quyền sử dụng đất của mình một cách hợp pháp. Mặt khác phải đơn giản hoá thủ tục đến mức cao nhất, tăng cường cán bộ chuyên môn, bồi dưỡng để họ có kỹ năng làm việc tốt, xử lý công việc nhanh.
Tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật vềđất đai theo các chủđề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước vềđất đai để cung cấp cho các địa phương.
Vùng 2:
Đểđảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất ngày càng tăng lên về số lượng, chất lượng phục vụ, UBND huyện cần khẩn trương tiến hành đầu tư xây dựng cơ sở vật chất, trang thiết bị cần thiết cũng như hệ thống phần mềm nhằm tạo môi trường làm việc cho Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
Qua thực tế cho thấy rằng nếu các thủ tục không quá phức tạp, rõ ràng và minh bạch sẽ làm cho các cuộc giao dịch vềđất đai trở nên dễ dàng hơn. Thị trường đất đai trở nên thông thoáng hơn để những ai có nhu cầu chính đáng dễ dàng mua được và những ai có nhu cầu thay đổi, chuyển nhượng đất đai, nhà ở cũng có thể dễ dàng bán hoặc chuyển nhượng.
Tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật vềđất đai theo các chủđề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước vềđất đai để cung cấp cho các địa phương.
Cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từđất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như đào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet, khen thưởng người có công và đặc biệt là đầu tư kinh phí đo đạc bản đồđịa chính.
Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành là vì sự phát triển chung của xã hội. Đòi hỏi này cho thấy quy hoạch sử dụng đất phải mang tính khả thi, cần có sự tham gia, ủng hộ của cộng đồng, nhất là người dân trong vùng quy hoạch. Tuy nhiên, hiện nay tình trạng quy hoạch treo diễn ra khá phổ biến ở nước ta nói chung, trên địa bàn Thành phố Hà Nội cũng như huyện Ứng Hòa nói riêng, làm ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất.
Công khai quy hoạch sử dụng đất, xác định rõ địa chỉ, vị trí ranh giới đất thuộc dự án đầu tư, người sử dụng đất không được sử dụng vào mục đích khác. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất sẽ có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Ứng Hòa là huyện ngoại thành, có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lưu kinh tế - văn hoá - xã hội, quá trình đô thị hoá diễn ra mạnh, các khu đô thị, cụm công nghiệp được xây dựng đã thu hút rất nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp thu hẹp, hạ tầng đô thị bước đầu được cải thiện. Tuy nhiên, tốc độ đô thị hóa nhanh kéo theo nhiều bất cập trong quản lý hành chính, nhất là việc thực hiện các QSDĐ. Bên cạnh đó, nhu cầu về sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn có một số quyền chưa thực hiện hay thực hiện chưa đúng theo quy định.
Công tác quản lý Nhà nước vềđất đai trên tất cả các mặt của huyện ngày càng tốt hơn theo yêu cầu của Luật Đất đai năm 2013. Đặc biệt là công tác cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, lập hồ sơđịa chính.
Thực trạng ở huyện Ứng Hòa các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp. Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo trong huyện vẫn diễn ra nhưng đang giảm dần. Nguyên nhân chính của tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các QSDĐ là do ý thức của người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng còn hạn chế. Mặt khác công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm trong khi đó là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật. Thêm vào đó công tác tổ chức quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém, trình độ chuyên môn của các cán bộ quản lý đất đai ở cấp xã còn hạn chế. Những quy định trong việc thực hiện các QSDĐ chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu, chưa kịp thời và cập nhật. Các quy định về trình tự, thủ tục trong việc thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thay đổi liên tục khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện.
Qua nghiên cứu tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Ứng Hòa, đề tài đã đề xuất được 3 nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các QSDĐ của người sử dụng đất trên địa bàn, đồng thời hoàn thiện cơ chế chính sách để người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng đất, đó là: Nhóm giải pháp về tổ chức quản lý, đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận; Giải pháp về công tác tuyên truyền và nhóm giải pháp về quy hoạch sử dụng đất.
2.Kiến nghị
Nội dung nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong phạm vi của một huyện ngoại thành Thành phố Hà Nội, với một đối tượng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân, do đó những giải quyết được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Đểđánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối tượng được mở rộng hơn, cụ thể như sau: Triển khai nghiên cứu tại các quận nội thành Thành phố Hà Nội. Điều tra, đánh giá việc thực hiện các QSDĐ không chỉ đối với hộ gia đình, cá nhân mà đánh giá với cả các tổ chức sử dụng đất.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính hướngdẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số 106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
2. Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của BộTài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
3. Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộđã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;
4. Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của BộTài chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
5. Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của BộTài Chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một sốđiều của Luật Quản lý thuế; Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
6. Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014của BộTài chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
7. Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
8. Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Hồ sơđịa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
9. Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Bản đồđịa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
10. Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ;
11. Nghịđịnh số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Luật Quản lý thuế;
12. Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
13. Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
14. Quyết định số09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ởđịa phương;
15. Quyết định số2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi, bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
16. Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 03/03/2017; 17. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012) “Nghiên cứu cơ sở lý luận và qui định về
QSH,QSDÐ đai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam”
18. Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2013.Luật Đất đai năm 2013
19. Chính phủ nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam,2014. Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013
20. ThưviệnHọcliệuMởViệtNam, 2012. Yếutốquảnlýnhànướcvềđấtđai
21. Quyết định số: 24/2018/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 của UBND thành phố Hà