Thẩm định dự án đầu tư kinh doanh bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam được thực hiện theo đúng quy định, bao gồm 04 nội dung chủ yếu là: Thẩm định khách hàng vay vốn, thẩm định dự án đầu tư, đánh giá khả năng xảy ra rủi ro và biện pháp tài sản đảm bảo.
Trong phần này, luận văn sẽ sử dụng “Dự án TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội” do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang làm chủ đầu tư để minh họa cho các nội dung thẩm định dự án bất động sản.
Bảng 2.1: Thông tin chung về “Dự án TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội”
và lãi vay):
T Cơ cấu vốn (triệu đồng) mức đầu tư
Vốn vay BIDV 500.000 37,7%
^2 Vốn tự có 265.596 20%
~3 Vốn huy động
khác 562.385 42,3%
Tổng cộng 1.327.981 100%
Quy mô dự án: - Dự án là một tổ hợp công trình gồm 02 khối nhà cao 22
tầng. Khối A với 4 tầng đế là không gian dịch vụ, văn phòng
cho thuê, 18 tầng căn hộ với 288 căn hộ. Khối B gồm
tầng 1
là nhà trẻ và 21 tầng căn hộ với 378 căn hộ.
- Tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 77.435 m2; chiều cao
Sản phẩm đầu ra: Căn hộ, TTTM, văn phòng bán/cho thuê và các dịch vụ đi kèm.
Thời gian thẩm
khách hàng:
Mã CIF: 272693
Địa chỉ: Số 173 Xuân Thủy, Dịch Vọng Hậu, Cầu Giấy, Hà Nội Giấy chứng nhận
đăng ký doanh nghiệp:
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số 0101184201, đăng ký lần đầu ngày 08/10/2001, đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 13/05/2011.
Người đại diện theo pháp luật:
Ông Lê Hà Giang - Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT Công ty
Hoạt động kinh doanh chính:
Thi công xây lắp và kinh doanh bất động sản,... Vốn điều lệ đăng
ký:
200 tỷ đồng. Trong đó, các cổ đông lớn nắm giữ trên 5% cổ phần gồm: (1) Ông Lê Hà Giang là cổ đông lớn nhất, nắm giữ 21,61% cổ phần; (2) Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Long Giang nắm giữ 15,27% cổ phần; (3) Công ty Cổ phần Cơ điện Xây dựng Việt Nam nắm giữ 13,58% cổ phần.
40
Dựa trên hồ sơ vay vốn của khách hàng và các thông tin thu thập được, cán bộ thẩm định sẽ thẩm định khách hàng vay vốn với những nội dung:
a, Thẩm định chung về khách hàng
Bằng phương pháp thu thập, tổng hợp, phân tích và đánh giá thông tin, cán bộ thẩm định đưa ra những nhận xét đánh giá chung về khách hàng, bao gồm:
- Đánh giá tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý sản xuất kinh doanh của khách hàng: Cán bộ thẩm định đánh giá về lịch sử hoạt động,
tư cách và năng lực pháp lý, mô hình tổ chức và bố trí lao động, năng lực
quản trị
điều hành của Công ty.
- Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng: Cán bộ thẩm định đánh giá chi tiết về năng lực sản xuất kinh doanh; khả năng cung cấp nguyên vật
lượng và doanh thu; đánh giá về khả năng xuất khẩu hàng hoá của Công ty.
- Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng: Cán bộ thẩm định đánh giá tình hình quan hệ với ngân hàng của khách hàng qua các nội dung: quan hệ giao
dịch với BIDV; quan hệ giao dịch với Tổ chức tín dụng khác và quan hệ tín dụng
của nhóm khách hàng có liên quan (nếu có).
Ví du: Thẩm định chung về Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long
Giang khi thẩm định cho vay xây dựng “Dự án TTTM, dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại
số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội” cán bộ thẩm định các nội dung sau: - Đánh giá tư cách, năng lực pháp lý, năng lực điều hành và quản lý sản
xuất kinh doanh của khách hàng:
+ Lịch sử hoạt động; tư cách và năng lực pháp lý:
Long Giang Land được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký Công ty cổ phần số 0101184201, đăng ký lần đầu ngày 08/10/2001, đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 13/05/2011 với lĩnh vực hoạt động kinh doanh chính là nhận thi công xây lắp và đầu tư bất động sản. Trải qua 15 năm hoạt động và phát triển, Long Giang Land đã trở thành một trong những nhà thầu thi công móng, tầng hầm lớn và có uy tín tại Việt Nam.
Công ty hoạt động theo Luật Doanh nghiệp, có đầy đủ tư cách pháp nhân, lĩnh vực đầu tư của dự án phù hợp với ngành nghề kinh doanh được phép của Doanh nghiệp. Đại diện Công ty có đủ năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự để thực hiện quan hệ giao dịch với Ngân hàng.
Các hồ sơ pháp lý đã cung cấp như sau: Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty cổ phần số 0101184201, đăng ký lần đầu ngày 08/10/2001, đăng ký thay đổi lần thứ 8 ngày 13/05/2011; Giấy chứng nhận đăng ký mẫu dấu; Các Văn bản, Quyết định bổ nhiệm Chủ tịch, Tổng giám đốc và Kế toán trưởng; Điều lệ Doanh nghiệp; Báo cáo tài chính 2016, 2017 (đã kiểm toán).
nghiệm trong ngành xây dựng. Mô hình tổ chức của Công ty được thiết kế đơn giản, gọn nhẹ, bao gồm:
- Ban lãnh đạo: 01 Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc, 04 Phó Tổng giám đốc, 01 Kế toán trưởng.
- Các phòng chức năng của Công ty: Phòng Quản lý dự án, Phòng Kinh doanh, Phòng Cung ứng, Phòng Hành chính - Nhân sự, Phòng Tài chính kế toán,
Phòng Kiểm soát nội bộ, Phòng Đầu tư và Sàn giao dịch bất động sản. - Các Ban quản lý dự án: Thành Thái và Vũ Trọng Phụng.
+ Đánh giá về năng lực quản trị điều hành:
Tổng Giám đốc kiêm Chủ tịch HĐQT: Ô ng Lê Hà Giang, sinh năm 1969, kỹ sư xây dựng Đại học xây dựng Hà Nội - là thành viên sáng lập Công ty Trách nhiệm hữu hạn Long Giang năm 1993 - nay là Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư Long Giang. Ông có 23 năm kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực xây dựng và quản lý kinh doanh. Ông được các cổ đông của Công ty tín nhiệm bầu giữ vị trí Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty từ năm 2001 đến nay. Ông được đánh giá là người năng động, nhạy bén với những biến động của thị trường, có mối quan hệ rất tốt với nhiều cơ quan hữu quan, giữ chữ tín với đồng nghiệp và đối tác.
Phó Tổng giám đốc phụ trách tài chính: Bà Nguyễn Thị Thanh Hà, sinh năm 1980, cử nhân Học Viện Tài Chính, bà được bổ nhiệm làm Phó Tổng giám đốc từ tháng 01/2014, là người am hiểu chuyên môn nghiệp vụ kế toán, tài chính - ngân hàng, làm việc tại Công ty từ những ngày đầu thành lập. Trước khi làm Phó Tổng giám đốc, bà Hà có 08 năm kinh nghiệm là Kế toán trưởng của Công ty. Bà được đánh giá là người có nhiều kinh nghiệm trong quản lý tài chính, nhanh nhạy trong xử lý các công việc, được lãnh đạo Công ty luôn tin tưởng, giao phó nhiều công việc quan trọng.
Kế toán trưởng: Bà Nguyễn Thị Hồng Sinh, sinh năm 1982, là người có trình độ và kinh nghiệm về kế toán tài chính, làm việc tại Long Giang Land từ năm 2007, được bổ nhiệm làm kế toán trưởng thay bà Hà từ tháng 01/2014.
trình độ, nhiều vị trí chủ chốt trong Công ty đều là các cổ đông của Công ty, do vậy đã nâng cao tinh thần trách nhiệm đối với công việc.
- Đánh giá hoạt động kinh doanh của khách hàng:
+ Đánh giá năng lực sản xuất kinh doanh:
Trải qua 15 năm hoạt động và phát triển, Long Giang Land đã trở thành một trong những nhà thầu thi công xây lắp (nền móng, tầng hầm) và nhà đầu tư bất động sản lớn và uy tín tại Việt Nam. Cụ thể:
Đối với lĩnh vực thi công xây lắp, Công ty từng là nhà thầu thi công xây lắp của nhiều dự án, có giá trị lớn như: Khách sạn Rex - 155 Nguyễn Huệ, Quận 1, TP.HCM; Khách sạn Grand - 8 Đồng Khởi, Quận 1, TP.HCM; Tòa nhà The Manor, Mỹ Đình, Hà Nội; Tòa tháp BIDV, Dự án 102 Trường Chinh,...
Đối với lĩnh vực bất động sản, Công ty đã và đang thực hiện các dự án lớn như: Dự án TTTM, văn phòng và căn hộ tại 173 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội; Dự án 102 Trường Chinh, Hà Nội; Dự án Khu Chung cư Thành Thái, Phường 14, Quận 10 TP HCM (Rivera park Sài Gòn) và Dự án TTTM, Dịch vụ, văn phòng và nhà ở tại 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội (Rivera park Hà Nội).
Hiện tại Long Giang Land đang là chủ đầu tư của 02 dự án lớn tại Hà Nội và TP.HCM: Dự án TTTM, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội (Rivera Hà Nội) và Dự án chung cư cao cấp Thành Thái tại quận 10, TP.HCM (Rivera Sài Gòn), trong đó:
Dự án chung cư cao cấp Thành Thái tại phường 14, quận 10, TP HCM: Dự án đã thi công xong phần cọc móng, xây thô đến tầng 10-13 và hoàn thành thi công xong nhà mẫu để bán hàng ra thị trường. Dự án đã được ngân hàng TMCP Sài Gòn - Chi nhánh Thăng Long tài trợ vốn với tổng số tiền cho vay tối đa là: 352,5 tỷ đồng, chiếm 26,3% tổng mức đầu tư. Đến thời điểm hiện tại, tổng chi phí vốn Long Giang Land đã đầu tư vào dự án ước tính khoảng gần 400 tỷ đồng và tính từ đợt mở bán dự án lần đầu trong tháng 05/2018 đến nay, Long Giang Land cho biết đã nhận tiền đặt cọc và ký hợp đồng được khoảng hơn 100 căn hộ. Với tiến độ thi công và bán hàng đó, Quý I/2020 Long Giang Land có thể bàn giao căn hộ và hạch toán
Doanh thu BH &CCDV 28.92 8 %100 992.82 %100 175.743 100% + Doanh thu hợp đồng xây dựng 20.70 2 %71.6 963.37 %68.3 5 60.68 34.5% doanh thu đối với dự án nêu trên.
Dự án TTTM, văn phòng và nhà ở tại số 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội: Dự án được khởi công từ tháng 12/2017 với tổng mức đầu tư là 1.328 tỷ đồng, đến thời điểm hiện tại, về cơ bản dự án đã hoàn thiện công tác giải phóng mặt bằng, đang thi công móng và tầng hầm. Với tiến độ thi công như như trên và trong trường hợp được ngân hàng tài trợ vốn, dự án có đủ điều kiện để được mở bán trong tháng 12/2018.
Qua việc Long Giang Land trúng thầu thi công nhiều công trình có giá trị lớn, đồng thời đã và đang thực hiện đầu tư nhiều dự án bất động sản lớn tại Hà Nội và TP.HCM, có thể đánh giá Long Giang Land có đủ năng lực để thực hiện các dự án tương tự.
+ Đánh giá khả năng cung cấp nguyên vật liệu và các yếu tố đầu vào:
Hoạt động chính hiện nay của Công ty là đầu tư kinh doanh bất động sản nên các chi phí đầu vào chính sẽ là chi phí nhà thầu, máy móc thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng và chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, thuế chuyển quyền sử dụng đất...
Để đảm bảo và chủ động hơn trong việc lựa chọn nhà thầu cung cấp thiết bị, nguyên vật liệu phục vụ dự án, Công ty đã áp dụng quy trình ISO 9001-2008 vào việc lựa chọn nhà cung cấp theo các tiêu chí cơ bản sau:
- Nhà cung cấp quy mô lớn trên thị trường và có uy tín về chất lượng;
- Với mỗi loại thiết bị, vật liệu chính, mỗi công trình cần trung bình 3-5 nhà cung cấp để hạn chế rủi ro do phụ thuộc vào một nhà cung cấp.
Đối với chi phí nhà thầu, Công ty sẽ giao thầu thi công dự án cho các Công ty con (gồm Công ty Long Giang Hà Nội và Công ty Long Giang Sài Gòn) để thi công và các Công ty thuộc thành viên của Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Long Giang. Trường hợp phát sinh các phần công việc mà các Công ty con, Công ty liên kết không thực hiện được, Công ty hoàn toàn có thể dễ dàng lựa chọn các nhà thầu khác trên thị trường.
Đối với chi phí máy móc thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng: Hiện tại, trên thị trường có nhiều nhà cung cấp máy móc thiết bị, nguyên vật liệu xây dựng với số lượng,
chủng loại đa dạng, giá cả cạnh tranh. Vì vậy, Công ty có thể dễ dàng lựa chọn được các nhà cung cấp với số lượng, chất lượng sản phẩm tốt nhất, giá cả cạnh tranh nhất.
+ Đánh giá phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối:
Do Công ty lựa chọn thi công các công trình chủ yếu tập trung tại các thành phố lớn là Hà Nội, TP HCM và 01 công trình tại thành phố Cần Thơ nên nhìn chung dễ dàng trong thi công, quản lý và giám sát công trình. Cụ thể:
- Đối với hoạt động thi công xây lắp: Sau khi trúng thầu, Công ty sẽ giao thầu cho các Công ty con là Long Giang Hà Nội, Long Giang Sài Gòn để thi công.
- Đối với hoạt động đầu tư bất động sản: Do không có nhiều quỹ đất để triển khai dự án như các chủ đầu tư khác, vì vậy để thực hiện đầu tư các dự án,
Công ty
thường liên kết hợp tác với các đối tác khác có đất để đầu tư. Tùy từng trường hợp
cụ thể, sản phẩm đầu ra của dự án sẽ được bán trực tiếp bởi Công ty hoặc
thông qua
đối tác chuyên phân phối bất động sản.
- Đối với hoạt động kinh doanh hàng hóa (cung cấp vật tư, cho thuê thiết bị): Chủ yếu là cấp vật tư gồm thép, xi măng, bê tông cho Công ty Long Giang
Hà Nội,
Long Giang Sài Gòn và các đơn vị thành viên khác thuộc Tập đoàn Long Giang.
Tiền thanh toán vật tư sẽ được Công ty Long Giang Land thanh toán và/hoặc(Đơn vị: Triệu đồng, %)
1. Công ty cho thuê tài chính Vietcombank
Dư nợ khác: doanh thu của Công ty có sự chuyển dịch theo hướng doanh thu bán hàng hóa (cung19.493 0
cấp vật tư cho các Công ty con) và doanh thu cho thuê tài sản (cho thuê máy khoan, điều hòa... đối với các Công ty con) tăng, doanh thu hợp đồng xây dựng giảm. Điều này hoàn toàn phù hợp với định hướng hoạt động của Công ty thời gian qua là chuyển dần mảng hoạt động thi công xây lắp cho các Công ty con thực hiện để Công ty tập trung thực hiện đầu tư 02 Dự án bất động sản tại Hà Nội (Dự án TTTM, dịch vụ văn phòng và nhà ở tại 69 Vũ Trọng Phụng, Thanh Xuân, Hà Nội) và tại TP HCM (Dự án Chung cư Thành Thái, quận 10, TP HCM). Do đó, sau khi 02 dự án đầu tư nêu trên của Công ty hoàn thành và đưa vào sử dụng, mức doanh thu đạt được của Công ty cao hơn so với thời điểm cán bộ thẩm định ban đầu.
+ Đánh giá về khả năng xuất khẩu hàng hóa:
Do đặc điểm và định hướng hoạt động hiện nay của Công ty là tập trung thực hiện các dự án bất động sản và cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đi kèm ở trong nước, chủ yếu tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP HCM. Vì vậy, hiện tại Công ty chưa có định hướng về việc sẽ thực hiện đầu tư bất động sản và cung cấp các sản phẩm, dịch vụ đi kèm ra nước ngoài.
- Phân tích tình hình quan hệ với ngân hàng:
+ Quan hệ giao dịch với BIDV
Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Đô thị Long Giang thiết lập quan hệ với BIDV từ năm 2006. Lịch sử quan hệ cho thấy, công ty là khách hàng có uy tín, có ý thức trả nợ đầy đủ và đúng hạn. Tuy nhiên, kể từ cuối năm 2011, do chịu tác động từ khó khăn chung của thị trường bất động sản, Công ty đã có phát sinh nợ cơ cấu tại BIDV. Tuy nhiên, đến tháng 05/2014, nhờ tích cực cơ cấu lại toàn bộ hoạt