nội
dung thẩm định mới
❖ Thẩm định khía cạnh pháp lý
Trong thời gian vừa qua, tại Việt Nam đã xảy ra một số vụ tranh chấp quyền sử dụng đất tại các dự án, có không ít các dự án ma được lập ra để vay vốn ngân hàng, có những dự án đã được Nhà nước giao/cấp đất, tuy nhiên thời gian triển khai dự án quá lâu nên đã bị Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất và giao lại quyền sử
dự án/hồ sơ vay vốn lại không đủ thẩm quyền theo quy định của pháp luật dẫn đến các yếu tố vô hiệu trong các hợp đồng/các quyết định... Do vậy, việc thẩm định kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý của dự án là vô cùng quan trọng. Cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ pháp lý đầy đủ ngay từ đầu trước khi bắt đầu thẩm định dự án. Tránh tình trạng, cán bộ thẩm định để đảm bảo tiến độ thẩm định dự án được nhanh chóng, trên cơ sở uy tín của khách hàng đã xem nhẹ hồ sơ pháp lý của dự án, cho phép khách hàng bổ sung hồ sơ pháp lý trong quá trình thẩm định hoặc hoàn thiện hồ sơ sau khi quyết định cho vay. Khi đó, dễ dẫn đến việc khách hàng bổ sung thiếu hồ sơ hoặc việc xem xét hồ sơ sau đó không được kỹ lưỡng mà bỏ qua các yếu tố chưa hợp pháp của hồ sơ gây bất lợi cho Ngân hàng khi rủi ro xảy ra. Đồng thời, đối với các văn bản quan trọng cán bộ thẩm định cần yêu cầu khách hàng cung cấp bản gốc ngay từ đầu để đối chiếu và khi đã ra quyết định cho vay, bản gốc các văn bản này cần được lưu giữ, tránh để tình trạng khách hàng giữ bản gốc của văn bản này và sử dụng làm hồ sơ vay vốn tại tổ chức tín dụng khác hoặc chuyển nhượng một phần/toàn bộ dự án.
❖ Thẩm định khía cạnh thị trường
Hai thị trường chính của dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là: thị trường nguyên vật liệu xây dựng (thị trường đầu vào của dự án) và thị trường bất động sản (thị trường đầu ra của dự án). Hai thị trường này luôn có sự tác động qua lại mật thiết với nhau và luôn có sự biến động không ngừng. Khi thị trường bất động sản hoạt động sôi động thì cũng kéo theo thị trường nguyên vật liệu biến động lớn ảnh hưởng đến chi phí của dự án. Ngược lại, khi thị trường bất động sản chìm lắng thì thị trường nguyên vật liệu xây dựng cũng có xu hướng ổn định. Trước sự biến động liên tục của hai thị trường này như vậy thì cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định khía cạnh thị trường của dự án ngoài việc phải có cái nhìn toàn diện, đầy đủ và cập nhật kịp thời các diễn biến của thị trường còn cần yêu cầu khách hàng cung cấp các hợp đồng kinh tế ký giữa Chủ đầu tư với các nhà thầu cũng như giữa Chủ đầu tư với những khách hàng mua sản phẩm của dự án. Từ đó đánh giá được chính xác hơn mức độ biến động của chi phí dự án, công suất sử dụng của dự án, giá bán sản
phẩm của dự án trong tương lai... giảm thiểu rủi ro thị trường đối với dự án.
Ngoài ra, thị trường bất động sản như đã nói ở trên là rất khó dự đoán được sự
biến động, nên trong quá trình thẩm định, đặc biệt là vào giai đoạn thị trường bất động
sản đang phát triển thì cán bộ thẩm định cần đánh giá một cách cẩn trọng sự biến động
của thị trường, loại bỏ các yếu tố có thể gây sốt giá tức thời để đưa ra mức giá và nhu
cầu của thị trường đối với sản phẩm dự án một cách chính xác.
❖Thẩm định khía cạnh kĩ thuật
Hiện nay, khi thẩm định dự án ở các ngân hàng thương mại cũng như tại BIDV, tình trạng chung là thẩm định khía cạnh kỹ thuật khá sơ sài, thường là dựa vào những thông số, tài liệu do khách hàng cung cấp hoặc của một cơ quan thẩm quyền xét duyệt dự án thẩm định. Một mặt, do đó không phải là chuyên môn chính của cán bộ ngân hàng, đa số họ đều tốt nghiệp từ các trường khối kinh tế, trình độ nhận biết cũng như khả năng thu thập thông tin là có hạn. Hơn nữa, các chỉ tiêu của chính phủ, của bộ ngành liên quan chưa đầy đủ, thống nhất; BIDV cũng chưa có một hệ thống chỉ tiêu về kinh tế - kỹ thuật chuẩn phục vụ cho công tác thẩm định dự án. Do đó để hỗ trợ cho cán bộ thẩm định đánh giá kỹ thuật, ngân hàng cần sớm nghiên cứu ban hành những chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản phù hợp với các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản làm cơ sở để cán bộ thẩm định tham chiếu.
Trong trường hợp những dự án quá phức tạp, ngân hàng nên thuê hoặc tham vấn chuyên gia có chuyên môn phù hợp thẩm định nội dung kỹ thuật nhằm rút ngắn thời gian thẩm định.
❖Thẩm định khía cạnh tài chính
Nội dung thẩm định khía cạnh tài chính của dự án thường được coi là một trong những nội dung trọng yếu quyết định việc cho vay đối với dự án. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định, nội dung này vẫn chưa được đánh giá một cách nghiêm
và khía cạnh kỹ thuật của dự án nên không thẩm định được tính chính xác của các dữ liệu đầu vào khi thẩm định khía cạnh tài chính của dự án, do vậy đã sử dụng ngay chính các dữ liệu do chủ đầu tư cung cấp để thẩm định mà không đưa ra được số liệu thẩm định thực tế của cá nhân nên kết quả thẩm định không phản ánh chính xác hiệu quả của dự án. Do vậy, cán bộ thẩm định trong quá trình thẩm định cần có sự đánh giá lại một cách nghiêm túc các dự liệu đầu vào trước khi bắt đầu tính toán hiệu quả của dự án. Cụ thể:
Cán bộ thẩm định khi thẩm định dự án cần phải đứng trên quan điểm xem xét dự án trong suốt đời dự án, khi đó việc kết luận về hiệu quả dự án mới có ý nghĩa.
Để xác định chính xác doanh thu, ba yếu tố quan trọng phải dự đoán là công suất thực hiện, mức tiêu thụ và giá bán sản phẩm.
Muốn dự đoán được mức tiêu thụ và giá bán sản phẩm thì khâu thẩm định thị trường lại phải chính xác. Chi nhánh có thể nghiên cứu đối thủ cạnh tranh, nghiên cứu điểm mạnh - yếu, cơ hội và những rủi ro của doanh nghiệp, của sản phẩm, đánh giá chất lượng sản phẩm, tiến hành định vị sản phẩm trên thị trường để xác định mức tiêu thụ và giá bán. Trong phần này, Chi nhánh cũng nên tham khảo những dự báo về
tình hình kinh tế, tình hình thị trường. Giá bán sản phẩm cần được dự tính trong mối quan hệ cung cầu cả đời dự án, phải xét đến các yếu tố trượt giá và lạm phát chứ không thể chỉ tính cố định. Để giảm thiểu rủi ro, biên độ dao động đối với doanh thu của dự án khi phân tích độ nhạy cần được lấy số lớn (từ 20% đến 50%) để phản ánh chính xác tính khả thi của dự án khi thị trường bất động sản biến động lớn.
Ngoài ra cũng cần tính đến doanh thu từ các sản phẩm phụ và giá trị thanh lý tài sản cố định cuối đời dự án để xác định chính xác dòng tiền vào của dự án.
Khi thẩm định các yếu tố chi phí sản xuất kinh doanh của dự án như: lãi vay vốn lưu động, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí thuê đất,... cán bộ thẩm định cần có sự tham khảo các quy trình của Bộ tài chính, của cơ quan chủ quản, của doanh nghiệp, so sánh với chi phí sản xuất của sản phẩm tương tự trên thị trường, không nên chấp thuận hay mặc nhiên theo sự tính toán của chủ đầu tư hoặc tuỳ ý.
văn bản quản lý kinh tế mới nhất của Nhà nước nhằm đảm bảo tính hợp pháp, chính xác trong tính toán. Cán bộ thẩm định cần xem xét mức khấu hao phù hợp với từng loại tài sản của dự án, tránh tình trạng các doanh nghiệp áp dụng mức khấu hao nhanh để giảm nghĩa vụ nộp thuế với Nhà nước (các doanh nghiệp thường xuyên tính toán để giảm tối đa nghĩa vụ nộp thuế cho Nhà nước). Nếu doanh nghiệp tính sai quy định của Bộ Tài chính thì cần tính toán lại và có ý kiến với doanh nghiệp. Đồng thời cán bộ thẩm định phải đặt chi phí này trong mối quan hệ với khả năng tiêu
thụ của sản phẩm, với tính khả thi của dự án vì khấu hao là một nguồn trả nợ cho ngân hàng, nó không phải nguồn có sẵn hiển nhiên, do đó nó có thể là con số vô nghĩa nếu dự án không khả thi, sản phẩm của dự án không tiêu thụ được.
> Thứ hai, nếu dự án đầu tư được tài trợ từ nhiều nguồn khác nhau, cán bộ thẩm định nên kiểm tra kỹ tính xác thực của từng nguồn vốn nhất là các cam
kết bỏ
vốn của đơn vị tài trợ cả về mặt số lượng và tiến độ, tránh để xảy ra tình trạng thiếu
vốn dẫn đến làm chậm tiến độ thi công của công trình. Với nguồn vốn chủ sở hữu,
Chi nhánh cần kiểm tra kỹ khả năng tài chính để đầu tư cho dự án hiện tại và trong
tương lai của Chủ đầu tư. Đối với nguồn vốn vay khác, Chi nhánh cần xác
định tính
chắc chắn của các nguồn vốn này cũng như các điều kiện về lãi suất, tỷ giá,
tiến độ
giải ngân, thời hạn trả... từ đó đưa ra đánh giá dự án có thể chịu những bất lợi
gì từ
các nguồn này.
> Thứ ba, ngoài các chỉ tiêu NPV, IRR, thời gian hoàn vốn, chi nhánh cũng nên đưa vào chỉ tiêu khác vào tính toán như chỉ tiêu điểm hoà vốn, tỷ số lợi ích/chi
xác định chi phí vốn của từng nguồn vốn cấu thành cũng chưa được thống nhất. Đối với nguồn vốn vay: cán bộ thẩm định cần dự kiến lãi suất vay bình quân đối với dự án trong suốt thời gian vay vốn, không nên sử dụng lãi suất vay tại thời điểm hiện tại bởi lãi suất ngân hàng luôn có sự biến động. Đối với nguồn vốn tự có: cán bộ thẩm định cần so sánh lãi suất tiền gửi có kỳ hạn 12 tháng bình quân dự kiến trong thời gian tới với tỷ suất lợi nhuận hàng năm của doanh nghiệp và với tỷ suất lợi nhuận của các dự án khác chủ đầu tư có thể tham gia nếu không tham gia dự án này để chọn ra mức tỷ suất cao nhất làm chi phí vốn tự có của chủ đầu tư.
Ngoài ra, BIDV nên sử dụng tỷ lệ chiết khấu thay đổi có phản ánh tác động của môi trường kinh tế (có tính đến các yếu tố lạm phát, tỷ giá,...) tới dự án thay vì sử dụng tỷ lệ chiết khấu cố định cho cả chu kỳ dự án.
> Thứ năm, về xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ
Cách xác định thời hạn trả nợ, mức thu nợ, cách thức thu nợ cả gốc và lãi phải
phù hợp với năng lực sản xuất của khách hàng và tiến độ thực hiện của dự án. Hiện nay, BIDV thường áp dụng lịch thu nợ đều từng kỳ để thuận tiện trong việc theo dõi thu hồi nợ. Tuy nhiên, trong thời gian đầu các dự án thường chưa hoạt động hết công suất thiết kế. do đó nếu BIDV yêu cầu mức trả nợ cao từ đầu sẽ làm cho dự án chưa đủ khả năng trả, ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh của khách hàng và dễ sinh ra nợ quá hạn. Do vậy, không nên chia đều khoản thu gốc cho các kỳ mà nên căn cứ vào dòng tiền của dự án đồng thời tiến hành thu nợ gốc tăng dần theo thời gian, như vậy sẽ phù hợp với quá trình vận hành kết quả đầu tư. Việc thu lãi cũng cần được tính toán sao cho phù hợp với chu kỳ sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, tránh tình trạng các doanh nghiệp phải vay vốn ngắn hạn để trả lãi ngân hàng.