TT Xã/thị trấn Dự án Giá khởi điểm (Tr.đ/m2) Giá trúng (Tr.đ/m2) Mức chênh lệch (lần)
1 Thượng Trưng Phú Trưng 7,000 7,952 1,14
2 Thổ Tang Đầm Vừng 11,500 12,668 1,10
3 Tân Cương Thôn Đồng Phú 6,500 7,180 1,11
4 Yên Bình Thôn Yên Trù 4,500 5,739 1,28
5 Phú Thịnh Thôn Bàn Giang và
Đan Thượng 9,000 10,470 1,16
(Nguồn: Phòng TN&MT huyện Vĩnh Tường)
+ Dự án Thôn Yên Trù thuộc xã Yên Bình có giá sàn thấp, chỉ 4,500 triệu
đồng/m2, nhưng khi đấu giá có giá trúng thầu là 5,739 triệu đồng/m2 và mức chênh
lệch là cao nhất, đạt 1,28 lần.
+ Ngược lại, dự án Đầm Vừng thuộc thị trấn Thổ Tang có giá sàn rất cao,
11,500 triệu đồng/m2, khi đấu giá có giá trúng thầu chỉ là 12,668 triệu đồng/m2 và
mức chênh lệch là thấp nhất, chỉ đạt 1,10 lần.
+ Còn các dự án khác thì có mức chênh lệch giữa giá sàn khởi điểm và giá trúng thầu ở mức trung bình thấp.
Cũng giống như thực trạng năm 2017 và 2018, lý giải cho việc một số dự án ở khu nông thôn lại có mức chênh lệch giá trúng thầu cao hơn nhiều so với giá sàn và ngược lại ở các dự án ở vùng đô thị lại thấp hơn, có lẽ là do việc định giá sàn chưa thật chuẩn và cũng có thể nhu cầu đất ở của người dân vùng nông thôn lại cấp bách hơn.
Tóm lại, có thể thấy chênh lệch giữa giá khởi điểm của Nhà nước với giá đấu thầu thị trường giữa các dự án không đồng đều, cho thấy công tác xác định giá khởi điểm ở một số dự án chưa sát với giá thực tế, chênh lệch lớn so với giá Nhà nước quy định.
3.3.3. Quy hoạch, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng và môi trường
Một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống giao thông hoàn chỉnh đến mức độ nào, hệ thống cấp thoát nước tốt được xây dựng ra sao, hệ thống dịch vụ thông tin liên lạc được trang bị hiện đại đến thế nào, hệ thống điện sinh hoạt và chiếu sáng được lắp đặt ở quy mô như thế nào... đây là một trong những yếu tố làm tác động trực tiếp đến giá đất.
Các yếu tố cụ thể về quy hoạch, mức độ đầu tư cơ sở hạ tầng, môi trường xung quanh của mỗi khu đất là những nhân tố tác động lớn đến số lượng nhà đầu tư tham gia đấu giá, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả phiên đấu giá.
Ngoài ra, trong công tác dự án đấu giá QSD đất nếu kích thước, hình thể, diện tích thửa đất là tối ưu đối với mỗi mục đích sử dụng đất thì nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số nhà đầu tư và người có nhu cầu sử dụng.
Với chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là giải pháp tháo gỡ khó khăn cho ngân sách địa phương, huy động nguồn vốn nội lực tại chỗ phục vụ cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
3.3.4. Công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho đối tượng trúng đấu giá QSD đất
Yếu tố cấp giấy chứng nhận QSD đất cũng có tác động đến việc đấu giá QSD đất của địa phương.
Số liệu tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm tại bảng 3.11 cho thấy:
- Tỷ lệ số thửa đất đã được cấp giấy CNQSD đất theo cam kết trong hồ sơ đấu giá thay đổi qua các năm. Trong 3 năm 2015, 2016 và 2017 có tỷ lệ đạt không cao, chỉ đạt 94,17 - 98,04 %. Nhưng 2 năm gần đây, 2018 và 2019 thì tỷ lệ đạt 100%. Chính điều này đã có tác động tốt đến công tác đấu giá QSD đất của địa phương.
- Tổng hợp cả 5 năm cho thấy, mặc dù là diện tích đất trúng đấu giá hợp pháp nhưng bình quân vẫn còn tới 1,5 % số lô trúng đấu giá chưa được cơ quan có thẩm quyền quản lý nhà nước về đất đai huyện tạo điều kiện cấp giấy CNQSD đất theo đúng cam kết.
Tuy nhiên, do những năm gần đây tình trạng cấp giấy muộn không còn, đã có tác động tốt cho công tác đấu giá.
Bảng 3.11. Tổng hợp tiến độ cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các trường hợp trúng đấu giá QSD đất hàng năm
Năm Số thửa đất đấu giá thành công Số thửa đất đã được cấp giấyCNQSD đất theo cam
kết trong hồ sơ đấu giá
Số thửa đất chưa cấp giấy CNQSD đất theo cam kết
trong hồ sơ đấu giá Số lượng Tỉ lệ (%) Số lượng Tỉ lệ (%) 2015 127 123 97,03 4 2,97 2016 154 145 94,17 9 5,83 2017 394 386 98,04 2 1,96 2018 260 260 100,00 0 0,00 2019 463 463 100,00 0 0,00 Tổng 1.398 1.377 98,50 15 1,50
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng kí đất đai huyện Vĩnh Tường)
3.4. Kết quả khảo sát của người dân và cán bộ về tính hiệu quả hoạt động của đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường đấu giá QSD đất huyện Vĩnh Tường
3.4.1. Kết quả khảo sát ý kiến về qui trình thực hiện đấu giá QSD đất
Trong quá trình tổ chức thực hiện đấu giá QSD đất các dự án của toàn huyện Vĩnh Tường, đề tài đã chọn tại 6 xã, thị trấn để khảo sát. Quá trình khảo sát cho thấy những điểm kết quả sau:
- Việc bán đấu giá QSD đất được thực hiện trên nguyên tắc công khai, liên tục, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Tất cả các cuộc đấu giá đều do đấu giá viên điều hành theo đúng trình tự, thủ tục, đảm bảo trật tự an toàn các cuộc đấu giá, góp phần hạn chế việc thông thầu trong đấu giá. Trong quá trình tổ chức thực hiện, chưa có trường hợp xảy ra đơn thư, khiếu nại trong đấu giá.
- Tuy nhiên, quy định của Nhà nước còn cồng kềnh chồng chéo nhau; cộng thêm cán bộ tham gia phiên đấu giá còn chưa cố định mà thay đổi qua các lần tổ chức đấu giá nên việc nắm bắt các quy định còn chậm, chưa kịp thời. Lý do khác là
do cán bộ tham gia đấu giá còn kiêm nhiệm, rất ít cán bộ được tham gia các lớp tập huấn, đào tạo về nghiệp vụ đấu giá tài sản nói chung và đấu giá QSD đất nói riêng.
- Việc xây dựng giá khởi điểm đấu giá chưa khoa học, phương pháp xây dựng giá mang tính chủ quan, hành chính. Vì vậy, đôi khi giá xây dựng thấp gây thất thu ngân sách hoặc quá cao so với giá thị trường dẫn tới không có người tham gia đấu giá.
- Thủ tục để đưa được một lô đất vào đấu giá hiện còn qua quá nhiều khâu, đoạn, từ khi có chủ trương đến khi mở phiên đấu giá hiện còn mất nhiều thời gian.
- Hiện nay chưa có chế tài kiểm tra nguồn tài chính của người tham gia đấu giá, vì vậy chưa loại bỏ hiện tượng thông thầu trong đấu giá.
- Thời hạn thanh toán, xây dựng thì người sử dụng đất đều bị động, không thể lương lượng lại được.
- Hình thức đấu giá được tiến hành theo hình thức bỏ phiếu kín, mặc dù tạo điều kiện thuận lợi cho công tác đấu giá được nhanh chóng, trong một dự án có thể hoàn thành cômg tác đấu giá ngay trong ngày nhưng kết quả đấu giá không đạt được mức giá cao và giá trúng đấu giá chưa phải đã là giá cao nhất.
- Trong trường hợp chuyển nhượng lại cho người khác thì giá đất để tính thuế chuyển quyền và thuế trước bạ sẽ bị tính theo giá đấu giá (giá này thường cao hơn nhiều lần so với giá quy định).
Số liệu khảo sát các cán bộ về đánh giá việc thực hiện quy chế đấu giá tại bảng 3.12 cho thấy: