3.1.1. Định hƣớng phát triển thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí
Minh
Để tạo nền tảng cho quá trình đầu tư làm chuyển dịch cơ cấu kinh tế, NN chủ đạo phát triển 3 thị trường nguồn lực đầu vào của nền kinh tế, đĩ là thị trường BĐS, thị trường lao động và thị trường vốn.
Như vậy, phát triển và quản lý cĩ hiệu quả thị trường BĐS là một trong ba trọng tâm trong định hướng đổi mới. Nĩ sẽ gĩp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư
cho phát triển, đĩng gĩp thiết thực vào quá trình xây dựng đơ thị và nơng thơn theo hướng phát triển bền vững.
Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường BĐS trong nước cĩ sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, cĩ sức hấp dẫn các nhà đầu tư.
Khơi dậy được kênh lưu thơng giữa thị trường BĐS (vốn tiềm ẩn) với thị trường vốn (vốn hoạt động) thì sẽ cĩ được nguồn vốn đầu tư lớn từ nội lực. Việc đánh thức vốn tiềm năng của BĐS chính là tạo cơ chế thật hợp lý để người cĩ BĐS thực hiện các quyền thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng BĐS.
Phát triển hiệu quả thị trường BĐS tập trung vào các mục tiêu sau:
- Khai thác, sử dụng hiệu quả các loại BĐS, đặc biệt là BĐS nhà đất,
phát huy tối đa nguồn lực về đất đai, nhà và cơng trình trên đất để phát triển kinh tế xã hội, phục vụ sự nghiệp cơng nghiệp hĩa, hiện đại hĩa.
- Thu hút các nguồn lực xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế
tham gia đầu tư phát triển hàng hĩa BĐS, đặc biệt là đầu tư xây dựng các cơng trình sản xuất kinh doanh, các cơng trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.
- Gĩp phần hình thành đồng bộ các loại thị trường cùng các thể chế phù
hợp vĩi kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
- NN chủ động điều tiết, định hướng và kiểm sốt để ổn định thị trường
BĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu cơ BĐS.
3.1.2. Các giải pháp về phía Nhà nƣớc để phát triển thị trƣờng bất động sản theo định hƣớng theo định hƣớng
3.1.2.1. Tạo hành lang pháp lý cho hàng hĩa bất động sản
Việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hĩa BĐS trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Vì vậy, phải tổ chức vận hành hiệu quả hệ thống đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà thống nhất, cơng khai, minh bạch, bảo đảm an tồn về mặt pháp lý cho các giao dịch về BĐS. Ở nước ta, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được triển
khai thực hiện liên tục từ năm 1988 đến nay theo quy định của Luật Đất đai năm 1987, năm 1993 và năm 2003. Dự luật đất đai năm 2013 đang được Quốc hội chuẩn bị đưa vào chương trình thảo luận.
Để thị trường BĐS TP.HCM phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần cĩ các giải pháp đồng bộ từ hệ thống chính sách, thuế, tạo mơi trường thuận lợi đến việc nâng cao năng lực quản lý của NN trong lĩnh vực này…
3.1.2.2. Hồn thiện hệ thống thuế liên quan đến giao dịch và sở hữu bất động sản sản
Xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng thực hiện bổ sung đánh thuế sở hữu nhà ở để gĩp phần tăng cường quản lý chặt chẽ hoạt động xây dựng nhà ở. Đánh thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại đơ thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng cĩ nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Làm như vậy, NN khơng những sẽ tăng thu ngân sách, mà cịn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá BĐS tăng lên quá mức gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất cĩ hiệu quả, khơng lãng phí và thực hiện cơng bằng trong thu thuế nhà đất.
Quy định thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ BĐS, nên đánh thuế trên số lần chuyển nhượng, mua bán trong khoảng thời gian nhất định (thường là 12 tháng). Một người nếu mua đi, bán lại nhiều lần trong khoảng thời gian nhất định sẽ bị đánh thuế. Cĩ thể xây dựng thuế lũy tiến theo số lần chuyển nhượng. Từ đĩ cĩ thể hạn chế phần nào việc mua đi, bán lại nhiều lần đẩy giá BĐS tăng lên.
3.1.2.3. Tạo mơi trường và điều kiện nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản động sản
Xây dựng trung tâm thơng tin dữ liệu về đất đai, BĐS, đồng thời phát triển các sàn giao dịch BĐS nhằm cung cấp thơng tin đầy đủ cho thị trường và tạo sân chơi lành mạnh cho các chủ thể tham gia.
nhiệm đền bù giải phĩng mặt bằng, sau đĩ tiến hành đấu giá, đấu thầu cơng khai để lựa chọn nhà đầu tư thay vì giao cho nhà đầu tư tự thực hiện việc thỏa thuận đền bù giá cả. Trong trường hợp giao đất theo chỉ định thì giá cả cũng phải dựa theo giá thị trường. Điều này sẽ làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực trong đất đai, thu hút được nhiều nhà đầu tư tham gia và đồng thời tăng thu cho ngân sách NN.
3.2. NHĨM GIẢI PHÁP ĐỐI VỚI CÁC NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng 3.2.1. Định vị lại hoạt động cho vay bất động sản của các ngân hàng thƣơng
mại
Theo báo cáo của các NHTM thì mức doanh thu lợi nhuận đạt được hằng năm vẫn đạt con số ấn tượng, nhưng thực tế thì thời gian gần đây, việc mất thành khoản,chạy đua lãi suất và hiện tượng sáp nhập các NHTM cho thấy hệ NHTM của chúng ta đang cĩ những vấn đề. Điều này khơng chỉ thể hiện qua thực tế cịn quá nhiều NHTM yếu kém, đĩ là dấu hiệu của một sai lầm xuất hiện khá lâu và cĩ thể đưa đến hậu quả là sụp đổ tồn diện hệ thống NHTM của cả một đất nước. Bởi bắt nguồn từ chính sự nhập nhằng giữa hoạt động NHTM và NHĐT, nên hệ thống NHTM phải chấp nhận mức độ rủi ro quá cao, dễ bị ảnh hưởng bởi chu kỳ kinh tế hoặc những biến động trong cũng như ngồi nước.
NHTM là một phần quan trọng của nền kinh tế. Bởi đây là nơi đa số người dân gửi thu nhập thường xuyên cũng như tiền gửi tiết kiệm của họ. Với tâm lý của người lao động thích ăn chắc mặc bền, mức độ chấp nhận rủi ro thấp cho nên kỳ vọng ưu tiên chính là sự an tồn của đồng tiền gửi, cộng thêm một khoản lãi suất khiêm tốn để đồng tiền của họ khơng bị mất giá nhiều do lạm phát. Từ những quỹ tiền gửi này NHTM sử dụng để đầu tư sinh lãi, thường chỉ bằng lãi suất tiền gửi cộng thêm 2 - 3% tùy theo quy mơ của tổng tài sản và khả năng kiểm sốt chi phí. Lợi nhuận đạt được sẽ được NHTM phân ra trả lãi cho đồng tiền ký gửi mà mình đã sử dụng và trang trải chi phí điều hành lẫn dự trù rủi ro cho số vốn đầu tư. Về cơ bản, NHTM thường chỉ tập trung vào những khoản cho vay truyền thống với rủi ro thấp nhất như: cá thể mua nhà để ở (với tỷ lệ vốn vay và chi phí nợ / thu nhập cao), hoặc các doanh nghiệp đã cĩ quá trình kinh doanh tốt và thu nhập ổn định.
Ngược lại, NHĐT lại là những tổ chức tín dụng mưu cầu mức lợi nhuận cao, và dĩ nhiên thường hay đi đơi với một mức độ rủi ro cao hơn. Nguồn vốn chủ yếu của NHĐT là từ các nhà đầu tư cĩ số vốn lớn và vốn nhàn rỗi. Họ hiểu rõ và chấp nhận mức độ rủi ro tối đa của luật tham gia là cĩ thể mất hết vốn, chấp nhận rủi ro cao để kỳ vọng mức lợi nhuận cao.
Thiếu sự rạch rịi trong hoạt động và vai trị giữa hai hệ thống NHTM và NHĐT đã đặt áp lực cung ứng vốn vay BĐS lên các NHTM. Nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn của NHTM lại chảy vào các dự án BĐS dài hạn, nhiều rủi ro. Điều này ảnh hưởng đến hoạt động của cả hệ thống NHTM.
Do đĩ, việc định vị lại hoạt động của NHTM nĩi chung và đối với cho vay BĐS nĩi chung là vấn đề cần thực hiện ngay. NHTM chỉ thực hiện đúng hoạt động truyền thống là huy động vốn tạm thời nhàn rỗi từ dân cư, cung cấp chủ yếu các nguồn vốn ngắn hạn cho nền kinh tế.
Nguồn vốn vay BĐS của các NHTM chỉ là một trong những nguồn vốn bổ sung trong cơ cấu vốn của thị trường BĐS. Hoạt động cho vay BĐS vẫn là một kênh tín dụng tốt, nhưng khơng nên tập trung và cần cân đối nguồn trung dài hạn huy động được để cho vay. Hoạt động cho vay đầu tư dự án BĐS nhiều rủi ro nên giảm dần tỷ lệ. NHTM cần tập trung cho vay các đối tượng cá nhân cĩ nhu cầu nhà ở thực sự, nguồn trả nợ từ lương, ít rủi ro. Mở rộng tăng trưởng dư nợ BĐS phải đi đơi với cơng tác huy động vốn trung dài hạn.
3.2.2. Tăng cƣờng các biện pháp huy động vốn trung dài hạn trong nền kinh tế
3.2.2.1. Xây dựng chiến lược lãi suất và chiến lược khách hàng mục tiêu
Từ trước đến nay, các NHTM trên địa bàn vẫn dùng hình thức lãi suất cao, chương trình tiết kiệm trúng thưởng, tiết kiệm dự thưởng, ... để thu hút khách hàng gửi tiền. Tuy nhiên, chính sách huy động vốn như vậy chỉ là chính sách huy động vốn nĩi chung, chưa phải là chính sách huy động vốn để thu hút khách hàng gửi tiền với kỳ hạn dài, vì vậy các NHTM cần áp dụng các thức sau để tăng cường việc huy động vốn với kỳ hạn dài:
- Thứ nhất, xác định khách hàng mục tiêu. Để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào NHTM cĩ kỳ hạn dài, NHTM cần cĩ chính sách đánh giá khách hàng cĩ nguồn thu ổn định cĩ kỳ hạn dài như các cơng ty bảo hiểm, các cơng ty quản lý quỹ, và các tổng cơng ty NN. Mặt khác, đối với khách hàng cá nhân cịn cĩ các khách hàng là người lớn tuổi, các khách hàng cĩ người thân ở nước ngồi gửi tiền về, ... Tất cả những đối tượng đĩ phải được NHTM đưa vào tầm ngắm, tiến hành tiếp cận và thúc đẩy các chính khách khuyến mãi thích hợp nhằm thu hút họ đến gửi tiền tại NHTM với kỳ hạn dài.
- Thứ hai, thực hiện lãi suất huy động tiết kiệm trung dài hạn cĩ tính đến yếu tố lạm phát. Tiêu chí để cho rằng lãi suất tiết kiệm trung dài hạn phù hợp chính là lãi suất này phải tính đến yếu tố lạm phát, do đĩ, về cơ bản lãi suất huy động trung dài hạn của NHTM phải lớn hơn lãi suất huy động ngắn hạn. Mặt khác, người dân lo sợ lạm phát tăng thì khi gửi tiền vào NHTM với kỳ hạn dài sẽ bị thiệt, do đĩ, NHTM cần cĩ chính sách điều chỉnh lãi suất theo yếu tố lạm phát, trong trường hợp này NHTM phải bảo đảm cho khách hàng, khi lạm phát tăng, lãi suất huy động mới của NHTM lúc đĩ sẽ tăng, vậy thì đối với các khách hàng cũ, đang gửi lãi suất với kỳ hạn dài cũng sẽ được hưởng sự lãi suất mới đã tăng đĩ. Nếu NHTM làm như vậy, sẽ kích thích việc gửi tiền với thời hạn dài của khách hàng, điều này sẽ giúp NHTM chủ động hơn trong việc sử dụng vốn đầu tư vào nền kinh tế. Ngồi ra, để tăng thêm hiệu quả của chính sách lãi suất trung dài hạn cĩ tính đến yếu tố lạm phát, NHTM nên dùng chính sách tặng thêm lãi suất cho các đối tượng gửi tiền với số lượng lớn hoặc đối tượng gửi tiền là người lớn tuổi để thu hút lực lượng này gửi tiền vào NHTM.
3.2.2.2. Phát hành trái phiếu
Về nguồn vốn huy động của NHTM chủ yếu từ 3 nguồn chính: từ huy động vốn, vay trên thị trường liên NHTM và vay NHNN thơng qua việc cầm cố, chiết khấu các giấy tờ cĩ giá.
Tuy nhiên, vay trên thị trường liên NHTM hay vay NHNN chủ yếu là để giải quyết thiếu hụt thanh khoản tạm thời, cịn muốn đầu tư vào thị trường BĐS thì phải
lấy từ nguồn vốn huy động được trong nền kinh tế, cụ thể NHTM sẽ dùng vốn huy động trung dài hạn cộng với tối đa 40% vốn huy động ngắn hạn được phép cho vay trung dài hạn để đầu tư vào lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, nguồn vốn trung dài hạn của các NHTM huy động được thì cịn khiêm tốn, trung bình chiếm khoảng 16-19% trên tổng vốn huy động, trong khi đĩ nhu cầu vốn trung dài hạn để xây dựng cơ sở hạ tầng của thành phố, để đầu tư phát triển đơ thị, để đầu tư vào thị trường bất động sản lại vốn cùng lớn. Do đĩ, để phát triển tín dụng BĐS thì trong cơ cấu huy động vốn NHTM phải chú trọng đến việc phát hành giấy tờ cĩ giá trung dài hạn để đáp ứng nhu cầu về nguồn vốn trung dài hạn phục vụ cho tín dụng BĐS của NHTM.
Mặt khác, bản thân giá trị nguồn vốn huy động được từ việc phát hành giấy tờ cĩ giá lại chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn (dưới 12 tháng) chiếm trên 75% tổng giá trị giấy tờ cĩ giá phát hành. Điều này cho thấy nguồn vốn trung dài hạn huy động được từ việc phát hành giấy tờ cĩ giá của các NHTM rất thấp, các NHTM chủ yếu phát hành giấy tờ cĩ giá để thực hiện bù đắp thiếu hụt thanh khoản ngắn hạn hay thực hiện đầu tư ngắn hạn mà khơng chú ý đến việc phát hành giấy tờ cĩ giá nhằm mục đích đầu tư dài hạn. Do đĩ, trong thời gian tới, các NHTM cần quan tâm chú ý đến việc phát hành giấy tờ cĩ giá trung dài hạn để cĩ thể đầu tư vào tín dụng BĐS đạt hiệu quả, hạn chế được rủi ro thanh khoản khi đầu tư vào lĩnh vực này.
3.2.2.3. Quản lý nguồn vốn huy động hiệu quả
Hiện nay, việc quản lý tập trung vốn đã và đang được các NHTM thực hiện. Thơng qua việc tập trung quản lý vốn về hội sở chính, việc quản lý cân đối nguồn vốn đã được nâng cao và hiệu quả hơn. Thơng thường, các NHTM đưa ra chỉ tiêu kế hoạch về nguồn vốn huy động, dư nợ cho vay trong kỳ cho các chi nhánh thực hiện. Qua đĩ, trong quá trình thực hiện kế hoạch, hội sở chính thực hiện cân đối cung cầu về vốn trong tồn hệ thống, khi thừa vốn cũng như khi thiếu vốn, chỉ cĩ hội sở chính thực hiện giao dịch liên NHTM, khơng cho các chi nhánh tự thực hiện giao dịch.
Tuy nhiên, để hiệu quả hơn trong việc thực hiện chính sách quản lý tập trung vốn, các NHTM cần nâng cao việc ứng dụng cơng nghệ tin học, đặc biệt là việc nối kết trực tuyến giữa các chi nhánh với hội sở. Khi cần lưu chuyển vốn, cần quan tâm đến vấn đề an ninh, an tồn trên đường vận chuyển.
- Đối với các hội sở của ngân NHTM cân nhắc việc lập kế hoạch chỉ
tiêu kế hoạch cho từng chi nhánh phù hợp với khả năng và quy mơ của chính nhánh, linh động và uyển chuyển trong chính sách, đặc biệt là phải cĩ chính sách khen thưởng và xử phạt thích hợp đối với từng chi nhánh để nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn vốn, tránh hiện tượng các chi nhánh chỉ tập trung thực hiện kế hoạch mà khơng quan tâm đến việc phát triển hoạt động của chi nhánh phù hợp với mơi