Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng
theo ý kiến người dân
3.3.1.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các điểm điều tra trên địa bàn thành phố Lào Cai giai đoạn 2013-2017
Bằng phương pháp điều tra phỏng vấn trực tiếp trên địa bàn thành phố Lào Cai, tại 03 phường được chọn làm điểm nghiên cứu điều tra theo quá trình đô thị hoá chia thành 03 nhóm phường, xã: Vùng dân cư có tốc độ đô thị hoá nhanh, phát triển mạnh (phường Bắc Cường); vùng dân cư tốc độ đô thị hoá phát triển trung bình (phường Kim Tân) và vùng dân cư truyền thống đang trên đà phát triển (phường Lào Cai) để phục vụ nội dung nghiên cứu của đề tài tôi đã phát phiếu theo quy tắc ngẫu nhiên nhằm thu thập tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở của các hộ gia đình, cá nhân trong khu vực nghiên cứu. Trong đó điều tra ngẫu nhiên 90 hộ gia đình, cá nhân tại 03 phường (30 phiếu điều tra/ phường): kết quả điều tra cho thấy có những hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu không có giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; bên cạnh đó có những hộ gia đình, cá nhân thực hiện nhiều giao dịch chuyển nhượng QSD đất ở và đất vườn ao liền kề trong giai đoạn điều tra, nghiên cứu. Kết quả điều tra nghiên cứu cụ thể tại bảng 3.7.
Theo kết quả điều tra 90 hộ gia đình trong giai đoạn từ năm 2013 đến hết năm 2017 cho thấy, tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ được điều tra là 85 trường hợp.
Bảng 3.7. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố Lào Cai
Stt Chỉ tiêu P. Bắc Cường P. Kim Tân P. Lào Cai Tổng 1 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng (bộ) 29 28 28 85 1.1 Trong đó: Đất ở 29 28 27 84 1.2 Đất vườn, ao liền kề 0 0 1 1 2 Diện tích (m2) 7.920,50 3.981,40 6.740,20 18.642,10 2.1 Trong đó: Đất ở 4.220,50 3.681,40 2.993,20 10.895,10 2.2 Đất vườn, ao liền kề 3.700,00 300,00 3.747,00 7.747,00 3 Tình hình thực hiện thủ tục đăng ký biến động(bộ) 3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 26 26 27 79
3.2. Chỉ khai báo tại UBND phường (xã)
1 1 0 2
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng
2 1 1 4
3.4 Giấy tờ viết tay
3.5 Không có giấy tờ cam kết
4 Thực trạng giấy tờ tại thời
điểm chuyển nhượng
4.1 GCN quyền sử dụng đất, QĐ
giao đất tạm thời 26 25 27 78
4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 3 3 1 7
4.3 Không có giấy tờ
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm 98,82%; số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vườn, ao liền kề chỉ chiếm 1,18%. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động sản và vì nơi cư trú, ngoài ra có tổng số trường hợp chuyển nhượng đất để lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ít trường hợp chuyển nhượng với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại 03 phường có điều kiện phát triển khác nhau nên có sự khác biệt rõ rệt. Tại những phường có khu vực đầu não của tỉnh, khu vực có thương mại dịch trường hợp phát triển, khu vực nằm trong quy hoạch mới... việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những phường(xã) phát triển với tốc độ trung bình. Tuy nhiên ở mỗi phường(xã) trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến đổi.
Đối với phường Bắc Cường, nơi quá trình đô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các điều kiện cơ sở hạ tầng so với các phường (xã) khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ những năm 2013 đến năm 2017 đều lớn và có mức độ khá ổn định. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên đất là 29 trường hợp (với diện tích 7.920,5 m2) trong cả giai đoạn điều tra. Tuy nhiên, trong những năm gần đây cùng với sự đầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp và việc mở các khu trung tâm thương mại và các văn phòng giao dịch của nhiều ngân hàng vào phường thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên.
Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy định việc chuyển quyền sử dụng đất được mở rộng về phạm vi, đối tượng, phí và lệ phí, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn thành phố từ 2005 - 2020 thì lượng giao dịch mua bán tại phường diễn ra mạnh.
Tại phường Kim Tân, lượng giao dịch chuyển nhượng đất đai diễn ra cũng ở mức độ trung bình. Cả thời kỳ có 28 trường hợp chuyển nhượng đất ở, và đất vườn, ao với tổng diện tích chuyển nhượng QSDĐ là 3.981,4 m2.
Riêng cả giai đoạn, tại phường Lào Cai có 28 trường hợp chuyển nhượng QSD đất ở và 01 trường hợp chuyển nhượng đất trồng rừng sản xuất với tổng diện tích chuyển nhượng là 6.740,2 m2 chiếm 32,94% tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất điều tra. Nguyên nhân chính của tình hình này là dân cư khu vực sinh sống ổn định, do đó ít phát sinh các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá đất tại đây trong giai đoạn 2003-2006 khá thấp, chỉ có từ 0,5-1,0 triệu đồng/m2 đất vườn, ao; 4-6 triệu đồng/m2 đất ở. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại giá đất ở và đất vườn ao liền kề (giá giao dịch chuyển nhượng trên thực tế) tăng lên từ 0,5 - 4 lần.
Qua kết quả tổng hợp từ phiếu điều tra ta thấy kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2013-2017, ta thấy được tình hình thực hiện quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, đặc biệt là chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá mạnh tổng số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 85 trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất (theo nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra). Chuyển nhượng quyền sử dụng đất chủ yếu đối với đất ở nên diễn ra mạnh nhất ở các phường (xã) nơi có quá trình đô thị hóa nhanh, mạnh...
3.3.1.2. Những đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai
Từ nội dung điều tra nghiên cứu, ngoài kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, tôi còn phát phiếu điều tra xin ý kiến người dân về một số nội dung liên quan đến việc chuyển nhượng QSDĐ như sau: Giá đất (giá quyền sử dụng đất) trên thị trường; Thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất; Thời gian để hoàn thành các thủ tục; Các văn bản hướng dẫn; Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng đất; Thái độ của Cán bộ thực hiện (hướng dẫn); Vay vốn từ ngân hàng; Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Lo ngại về rủi ro khi giao dịch; Lo ngại về chính sách thay đổi; Lo ngại về nguồn thu nhập thay thế…
Theo ý kiến đánh giá của người dân về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường: Trong các khu dân cư ở các phường, xã thì mức giá đất trên thị trường khá cao so với một thành phố đang trên đà phát triển như thành phố Lào Cai. Qua điều tra có 58,82% số hộ được hỏi cho rằng giá cao, những hộ này chủ yếu là các hộ thuần nông, cán bộ nhà nước hoặc kinh doanh buôn bán nhỏ lẻ, đối với họ mức giá trên là vượt ngoài khả năng chi trả. Đối với các hộ sản xuất kinh doanh lớn, họ nhìn thấy được tiềm năng phát triển của khu vực này nên 21,18% cho rằng giá vừa phải; 4,71% cho rằng giá thấp; và 15,29% có các ý kiến khác.
Đa phần người dân cho rằng thủ tục thực hiện các quyền sử dụng đất và các văn bản hướng dẫn thực hiện không quá rườm rà, các loại lệ phí là vừa phải, thái độ thực hiện của cán bộ là đúng mực nên việc thực hiện các quy định của pháp Luật Đất Đai là có thể thực hiện được, tuy nhiên, thời gian hoàn thành thủ tục trên thực tế hơi mất thời gian.
3.3.2. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý theo ý kiến của cán bộ quản lý
3.3.2.1. Đánh giá các nội dung liên quan đến công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cán bộ quản lý
Đối với các đối tượng trên, tôi tiến hành điều tra, phỏng vấn về các nội dung: Giá đất (Giá chuyển nhượng sử dụng đất) trên thị trường; Thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế; Thời gian để hoàn thành thủ tục; Các văn bản hướng dẫn; Khả năng thực hiện các quy định; Phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng sử dụng đất; Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và xin ý kiến đề xuất về giải pháp nâng cao công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu trong thời gian tới, cụ thể tại bảng 3.8:
Bảng 3.8. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung
liên quan đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, giai đoạn 2013-2017
STT Nội dung điều tra,
phỏng vấn Tỷ lệ %
1
Giá đất (Giá chuyển nhượng sử dụng đất) trên thị trường Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác 83,33 16,67 2 Thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế Đơn giản Bình thường Phức tạp Rất phức tạp Khác 33,33 66,67 3
Thời gian để hoàn thành thủ tục Nhanh chóng Bình thường Dài Rất dài Khác 100,00 4 Các văn bản hướng dẫn
Dễ hiểu Hiểu được
Khó hiểu Rất khó Khác 93,33 6,67 5 Khả năng thực hiện các quy định Dễ thực hiện Thực hiện được Khó thực hiện Rất khó thực hiện Khác 33,33 66,67 6 Phí, lệ phí, thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cao Vừa phải Thấp Quá thấp Khác 3,33 96,67 7
Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Cao Thấp Trung bình 63,33 16,67 20,00
Kết quả phỏng vấn các cán bộ địa chính xã, phường, cán bộ Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai và cơ quan Tài nguyên và Môi trường tại thành phố Lào Cai cho thấy kết quả: Giá chuyển nhượng sử dụng đất trên thị trường được đánh giá ở mức cao (được đánh giá 83,33%); Thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế được tiến hành ở mức bình thường không quá phức tạp (được đánh giá 66,67%); Thời gian để hoàn thành các thủ tục để hoàn tất việc chuyển nhượng QSDĐ ở mức trung bình (được đánh giá 100%); Các văn bản hướng dẫn đơn giản, dễ hiểu (được đánh giá 93,33%); Khả năng thực hiện các quy định thực hiện được (được đánh giá 66,67%); Phí,lệ phí,thuế chuyển nhượng sử dụng đất ở mức độ vừa phải (được đánh giá 96,67%); Nhận thức của người dân về chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa cao (nhận thức của người dân ở các phường cao hơn ở các xã) (được đánh giá 43,34%).
Ngoài ra, qua kết quả phỏng vấn trực tiếp trên địa bàn điều tra, nghiên cứu còn có nhiều trường hợp tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm đầy đủ các thủ tục đăng ký với cơ quan Nhà nước. Một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng này là do:
Một phần nhỏ người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 106 của Luật Đất đai năm 2003 thì: Người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong khi đó, hiện nay việc ấp giấychứng nhận còn chậm, còn nhiều nhà, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo quy định Luật đất đai năm 2003 thì người sử dụng đất có một trong các giấy tờ quy định tại Khoản 1,2 và 4 Điều 50 Luật đất đai được được thực hiện các quyền về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất nhưng thủ tục thực hiện quyền nêu trên rất phức tạp. Qua nhiều thời kỳ lịch sửvà chịu nhiều tác động của thiên tai nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng đất khác tuy có các giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất nhưng do nhiều lý do mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được cấp nhưng việc công nhận lại hạn mức đất ở từ trước ngày 18/12/1980 còn gặp khó khăn. Trong khi đó, theo quy định của pháp luật thì người có đất chuyển nhượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước, muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, nếu không có đầy đủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn phải nộp tiền sử dụng đất. Từ đó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng hợp đồng ủy quyền; giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan Nhà nước.
Tâm lý chung của người có đất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên được phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phí trong quá trình làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phí trước bạ; thuế thu nhập cá nhân và lệ phí địa chính) thường là do người nhận chuyển nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thì cho đến trước ngày 31/12/1999, người có đất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa trường hợp tài chính này, từ đó dẫn đến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực thi hành đã cho phép người mua được đứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa trường hợp tài chính nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều
trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn chưa biết tới quy định đã sửa đổi này.
Trình tự thủ tục liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn rườm rà, phức tạp, để hoàn thiện một hồ sơ về đất đai phải tốn nhiều thời gian, liên quan đến nhiều “cửa”, nhiều cơ quan (cơ quan thuế, cơ quan công chứng, chứng thực, Tài nguyên và Môi trường…), nhiều loại giấy tờ cần phải hoàn thiện. Các thủ tục hành chính còn đan xen lẫn nhau không tách rời được nhau ví dụ như: Để làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải làm các thủ tục khác trước như: Đăng ký biến động do chuyển nhượng, tách thửa đất (trong trường hợp chuyển nhượng một phần thửa đất), chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận sau khi nhận chuyển nhượng… Do đó người dân cảm thấy “ngại” trong việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như các thủ tục hành chính khác về đất đai.
3.3.2.2. Ý kiến đề xuất của cán bộ quản lý
Có 15/30 ý kiến đề nghị tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai đối với người dân.
Có 10/30 ý kiến nâng cao năng lực quản lý của cán bộ chuyên môn các cấp.
Có 10/30 ý kiến đề nghị bổ sung biên chế cho cơ quan giải quyết thủ tục hành chính về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Có 5/30 ý kiến đề nghị điều chỉnh hệ số giá đất cho phù hợp với giá trên thị trường.