1.2.3.1. Chủ thể tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất
Khi tham gia quan hệ pháp luật về tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất bao gồm: Cơ quan nhà nước; Người sử dụng đất. Theo qui định của pháp luật đất đai, người tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất là cơ quan nhà nước có thẩm quyền và người có thẩm quyền, theo đó Chủ tịch UBND xã có quyền cho thuê đất công ắch của xã; kiểm tra việc thực hiện quyền sử dụng đất; Chủ tịch UBND huyện có quyền giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; Chủ tịch UBND Tỉnh giao đất, cho thuê đất, chuyển quyền sử dụng đất cho tổ chức.
Người sử dụng đất là hộ gia đình và cá nhân cũng có quyền tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất của mình thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh liên kết với các người sử dụng đất khác nhằm mục đắch phát triển kinh tế.
1.2.3.2.Khách thể của việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất
Đối với Nhà nước, khách thể là mục tiêu mà nhà nước hướng tới khi tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất là đảm bảo quyền công dân, quyền tài sản của công dân đã được qui định trong Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013. Khách thể trong tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất là một trật tự pháp luật trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai nhằm quản lý đất đai tiết kiệm, hiệu quả vì mục tiêu chung của đất nước.
hiện các văn bản qui phạm pháp luật đó.
Về việc ban hành các văn bản pháp luật liên quan qui định về quyền sử dụng đất như:Luật Đất đai năm 2013; Luật Xây dựng năm 2014; Luật Công chứng năm 2014; các văn bản pháp luật hướng dẫn thi hành của Chắnh phủ, Bộ Tài Nguyên và Môi trường.
Để tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất, Nhà nước sử dụng nhiều biện pháp như tuyên truyền, giáo dục, mở các lớp tập huấn về luật đất đai, in ấn các biểu mẫu để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình. Nhà nước cho phép thành lập các Văn phòng công chứng nhằm công chứng các giao dịch quyền sử dụng đất hợp pháp. Nhà nước bảo hộ các quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất ( kể cả hộ gia đình, cá nhân) thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền, như UBND các cấp cùng với sự giúp việc của các cơ quan chuyên trách Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền làm đơn lên Tòa án nhân dân để bảo vệ quyền lợi của mình.
Đối với người sử dụng đất và chủ đầu tư, khách thể mà họ hướng tới là từng thửa đất cụ thể, giá trị của mỗi mảnh đất mà họ sử dụng và quyền lợi hợp pháp của họ trên mảnh đất đó
1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam
Theo quy định của Luật đất đai, nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000, Nhà nước đã trao QSDĐ bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền SDĐ, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất, cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân, khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bổ quỹ đất cho các mục đắch sử dụng và giảm diện tắch đất chưa sử
là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tắch tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005), (Đào Trung Chắnh, 2005).
Đến ngày 31 tháng 12 năm 2013, cả nước đã cấp được 41,6 triệu GCN lần đầu với tổng diện tắch 22,9 triệu ha, đạt 94,8 % diện tắch đất đang sử dụng cần cấp và đạt 96,7% tổng số trường hợp sử dụng đất đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận; trong đó 5 loại đất chắnh của cả nước đã cấp được 40,7 triệu Giấy chứng nhận với tổng diện tắch 22,3 triệu ha, đạt 94,6% diện tắch cần cấp. (Văn phòng chắnh chủ, 2014).
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tắch cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho mục đắch phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đắch; tình trạng quy hoạch ỘtreoỢ khá phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ còn chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch BĐS cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế Ộxin - choỢ, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh BĐS trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xã hội (Đào Trung Chắnh, 2005).
Khi nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam thì Nguyễn Đình Bồng và cs, 2005 cho rằng thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định của pháp luật đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất, có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ. Cụ thể:
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau hơn 20 năm thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ắt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi đất nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng Ộmanh múnỢ ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng Ộmanh múnỢ, nhất là ở các tỉnh phắa Bắc. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình Ộdồn điền, đổi thửaỢ giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân.
Về chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.
Về thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tắch cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: Nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phắa các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chắnh sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng
cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước.
Về thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống Ộcha truyền con nốiỢ, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ. Mấy năm gần đây, việc khai nhận di sản thừa kế đã được các chủ sử đụng đất đã được chú trọng hơn và người dân đã thực hiện khai nhận di sản thừa kế để đảm bảo quyền lợi.
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: Pháp luật quy định tắnh giá đất còn chưa phù hợp nên số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; thủ tục thế chấp vay vốn tại các ngân hàng còn phức tạp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai.
Về góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa
doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể.
Thực tiễn ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới cho thấy các quyền của người sử dụng đất đang ngày càng được hoàn thiện. Luật đất đai năm 2013 ra đời cũng không ngoài mục đắch đó. Các văn bản có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới có thể khẳng định được tắnh đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.