7. Kết cấu của luận văn
1.3. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại ở
mại ở một số thành phố và bài học rút ra
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở một số thành phố
1.3.1.1. Kinh nghiệm của Thành phố Thẩm Quyến, Trung Quốc
Cũng giống như nước ta, ở Trung Quốc, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước đại diện chủ sở hữu, thống nhất quản lý. Cơ chế quản lý đất đai như vậy nên ảnh hưởng rất nhiều tới TTNOTM và công tác QLNN đối với lĩnh vực này.
Trước đây, trong khuôn khổ của nền kinh tế kế hoạch hóa, ở Trung Quốc, đất và nhà không được coi là hàng hóa nên khi chuyển đổi chúng người nhận không phải trả tiền, hoặc nhà ở không được tham gia vào các kênh lưu thông trên thị trường chính thức. Trong hệ thống nền kinh tế quốc dân không có TTNOTM chính thức.
Khi chuyển sang KTTT, Nhà nước Trung Quốc đã quản lý và phát triển TTNOTM khá thành công. Đơn cử như QLNN với TTNOTM ở Thẩm Quyến. Hiện nay, kinh doanh NOTM đã trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của đặc khu kinh tế Thẩm Quyến. TTNOTM ở đây đã phát triển mạnh đi đôi với thiết lập hệ thống quản lý nhà nước. Những cố gắng của chính quyền đã dẫn đến thành công trong phát triển kinh doanh NOTM và hình thành TTNOTM ở Thẩm Quyến.
Khi TTNOTM của Thẩm Quyến rơi vào tình trạng "bong bóng" trong các năm 1988, 1989 (sốt giá), cuối 1993, 1994, 1996, 1997 thì TTNOTM đã là mối nguy dẫn đến rối loạn. Từ tháng 6/1992 cho đến tháng 6/1993, do bị hấp dẫn bởi "siêu lợi nhuận", các nhà đầu tư đã đổ vốn vào TTNOTM khiến cơn sốt nhà đất bùng nổ, các công ty hoạt động trong lĩnh vực nhà đất mọc lên như nấm trên toàn thành phố, các công trình nhà ở được xây dựng ồ ạt, các dự án khu kinh tế kỹ thuật cao mọc lên nhan nhản. Sau thời kỳ bùng phát, TTNOTM
xẹp xuống do thiếu cầu, gây khủng hoảng thừa trên thị trường. Theo báo cáo chính thức, số hàng hóa tồn đọng lên tới hàng trăm tỷ nhân dân tệ (NDT).
Thẩm Quyến đã dùng các công cụ QLNN để thanh lý "hậu quả" đó. Tháng 7/1993 Thành phố xử lý vấn đề này qua việc đã bãi bỏ việc xây dựng 191 khu nhà mới với quy mô lớn (do không có vốn, thiếu quy hoạch, và nằm ngoài doanh mục đầu tư) trả lại 21.800 hợp đồng nhà đất. Tiến hành rút bỏ giấy phép hơn 50 khu phát triển kinh tế kỹ thuật cao vì không đủ điều kiện.
Thẩm Quyến xác định muốn hâm nóng và khởi động lại thị trường này thì khâu mấu chốt phải là giá cả. Giá nhà đất ở Thẩm Quyến quá cao, lúc đó gấp khoảng 20 lần thu nhập trung bình của công nhân trong 1 năm. Trong khi đó, ở các nước phát triển thì chỉ số này khoảng 3 đến 5 lần. Giá nhà ở Mỹ khoảng 100.000 đến 120.000 USD/ 1 căntức là bằng khoảng 2 năm thu nhập của một người Mỹ; trong khi đó giá ở Thẩm Quyến là khoảng 120.000 NDT/ 1 căn bằng khoảng 20 năm thu nhập của một người. Tức là, một cặp vợ chồng người Mỹ cần một năm để mua một căn nhà, một cặp vợ chồng ở TQ cần 10 đến 12 năm mới mua được một căn nhà. Trong khi đó giá thành nhà ở tại Thẩm Quyến trung bình khoảng 2000 NDT/1m2 gồm các chi phí sau: [41, tr.139].
-Phí chuyển quyền sử dụng đất (30%). -Thuế + chi phí phụ (20%).
-Lợi nhuận công ty phát triển nhà (15%). -Vật liệu, nhân công (30%). - Chi khác (5%).
Như vậy, giá nhà có thể giảm được vì vật liệu, nhân công - hai yếu tố chính chỉ chiếm khoảng 1/3 giá thành. Phải giảm các loại thuế và chi phí đồng thời giảm lợi nhuận doanh nghiệp (lợi nhuận của các công ty phát triển nhà thế giới trung bình khoảng 5%).
Với giá cả như vậy, "cơn sốt nhà đất" đã lan tràn khắp Trung Quốc, từ Bắc xuống Nam, từ Đông sang Tây, tuy nhiên điều kiện thực tế cư trú của nhân dân lại không được cải thiện bao nhiêu, tính bình quân chỉ đạt 7 m2/người. Cuối năm 1993, cả nước có 50 triệu m2 nhà đang ế, chờ mua, song lại có 4,4 triệu hộ ở các Thành phố Trung Quốc gặp khó khăn về nhà ở, trung bình chỉ có 2 m2/người với 290.000 hộ [41, tr.144].
Thực tế đó làm cho Thẩm Quyến và các ngân hàng phải áp dụng chính sách "cây gậy và củ cà rốt" đối với các công ty kinh doanh nhà đất. Một mặt, họ áp dụng một số ưu đãi như miễn thuế trước bạ, miễn phí thẩm định, hoãn nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, các đối tượng mua nhà được đăng kí hộ khẩu, được quỹ BĐS hỗ trợ. Mặt khác, những lô nhà đã ế từ ba năm trở lên phải giảm giá từ 15% đến 20% để kích cầu, giải quyết tồn đọng.
Những biện pháp như vậy, cùng với hệ thống cơ quan QLNN khá đồng bộ và các công cụ quản lý tích cực, đã giúp cho TTNOTM của Thẩm Quyến khắc phục được khó khăn và trở lại quỹ đạo phát triển tốt.
1.3.1.2. Kinh nghiệm của Chính phủ Singapore
Singapore là một đảo quốc (hay một thành phố-quốc gia) với 682 km2 và dân số khoảng gần 5 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ và có nhiều điểm đặc thù, Singapore hiện rất thành công trong việc quản lý, điều tiết TTNOTM. Họ đang quảng bá để xuất khẩu công nghệ quản lý “chính quyền đô thị” văn minh, hiện đại và hiệu quả ra thế giới. Singapore có nhiều điểm khá tương đồng để TP.HCM nghiên cứu, vận dụng bài học kinh nghiệm.
Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng, trong đó chấp nhận sở hữu tư nhân về đất đai. Đất do nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do nhà nước quy định.
Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê với nhà nước trong thời hạn cụ thể.
Kinh nghiệm lớn nhất trong quản lý thị trường nhà ở thương mại của
Chính phủ Singapore là việc xây dựng và thực hiện quy hoạch đô thị
Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường NOTM. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản. Họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước như sau:
- Quy hoạch định hướng (còn gọi là quy hoạch ý tưởng - Concept plan): định hướng phát triển các khu chức năng, trong đó có xem xét các yếu tố như hướng phát triển, cơ cấu diện tích, mối tương quan giữa các khu chức năng
(còn gọi là quy hoạch cơ cấu). Quy hoạch định hướng có giá trị trong vòng 10 năm.
- Quy hoạch tổng thể (Master plan) có thời hạn thực hiện trong 5 năm, dựa trên quy hoạch định hướng để xây dựng các nội dung chi tiết cho từng khu vực, từng cụm dân cư theo các tỷ lệ khác nhau. Gọi là quy hoạch tổng thể (bao gồm cả nội dung quy hoạch kinh tế - xã hội), nhưng đây thực chất là quy hoạch chi tiết. Quy hoạch tổng thể được công bố công khai, rộng rãi cho mọi người dân tham gia góp ý kiến chỉnh sửa và sau đó công bố chính thức để thực hiện.
- Trong quá trình triển khai thực hiện quy hoạch dự án, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình cơ quan tái phát triển đô thị (URA) xem xét phê duyệt. Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý.
Chính phủ Singapore tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch đảm bảo đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng ý tưởng đến chi tiết. Quy hoạch được triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch, còn để trống phải đề rõ “Khu vực đang nghiên cứu”.
Xây dựng quy hoạch mang tính dân chủ công khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của nó được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, chưa có trường hợp vi phạm nghiêm trọng nào về giấy phép xây dựng phải xử phạt.
Quy hoạch của Singapore không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch & thực hiện quy hoạch rất thống nhất.
Nhà nước đóng vai trò trung tâm trong quy hoạch đô thị, có toàn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đô thị. Sau khi có quy hoạch, nhà nước
thu hồi đất và giao đất, bán hoặc cho thuê đối với các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) để thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.
Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2 - 3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.
1.3.1.3. Kinh nghiệm của chính quyền Thành phố Đà Nẵng
a) Về quy hoạch và triển khai thực hiện quy hoạch
Đà Nẵng tách ra từ Quảng Nam - Đà Nẵng từ 1/1/1997, với cơ sở hạ tầng yếu kém. Năm 1999, Đà Nẵng được duyệt quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đến năm 2010. Trong thứ tự ưu tiên, Đà Nẵng chọn phát triển giao thông, sau đó đến các KCN tập trung và cuối cùng là các khu dân cư (cải tạo hoặc xây dựng mới). Đà Nẵng xác định rõ hướng phát triển không gian đô thị là Tây - Tây Bắc và Đông Nam. Trên cơ sở đó phân chia các khu chức năng: khu vực phát triển kinh tế; khu vực trung tâm & công trình công cộng; khu dân cư; hệ thống giao thông đô thị, giao thông tĩnh… Kinh nghiệm về quy hoạch đô thị của Đà Nẵng là:
-Tập trung tối đa lực lượng cho công tác quy hoạch để hoàn tất quy hoạch chi tiết 1/2000 và phấn đấu phủ kín quy hoạch chi tiết 1/500.
-Thực hiện cơ chế, làm xong quy hoạch được trả 60% kinh phí, sau khi dự án thực hiện, trả nốt 40% còn lại. Mỗi công trình, tuyến đường quan trọng đề cử kiến trúc sư phụ trách để gắn liền trách nhiệm, uy tín với các dự án cụ thể.
-Phương pháp làm cuốn chiếu: vừa quy hoạch chi tiết, vừa triển khai thực hiện. Các dự án không quá lớn (khoảng 50 ha) thì lập quy hoạch trong 3 tháng, sau đó công bố & triển khai thực hiện. Nếu chưa có quy hoạch chi tiết 1/500 được công bố, người dân vẫn được xây dựng, nhưng khi đã có thì tập trung thực hiện tốt. Do đó, ở Đà Nẵng không có tình trạng quy hoạch treo.
-Triển khai thực hiện đồng bộ: Các công trình liên quan được bố trí vốn và triển khai, phối hợp đồng bộ, liên hoàn. Nhờ đó, tránh được tình trạng chồng chéo, “đào lên, lấp xuống”… khi xây dựng hạ tầng đô thị.
Ngoài việc vận dụng chính sách chung của cả nước, Đà Nẵng còn đưa ra chính sách riêng nhằm khắc phục các hạn chế. Trong đó, vấn đề được chính quyền coi trọng là tạo sự nhất quán về chủ trương từ lãnh đạo thành phố đến từng người dân. Để đạt được điều này, Đà Nẵng chú trọng xây dựng chính sách và biện pháp công bằng, hợp lý, cân bằng lợi ích các bên liên quan: nhà nước-nhà đầu tư-người dân-người sử dụng đất. Chính sách giải tỏa, đền bù được quy định chi tiết, tỉ mỉ và khi thực hiện rất thận trọng. Quan điểm đền bù xuyên suốt là: có thiệt hại mới đền bù; đền bù thỏa đáng chứ không thỏa mãn; thiểu số theo đa số (80% đồng ý là triển khai). Các biện pháp có thể học tập là:
-Đền bù theo quy định của Nhà nước nhưng cụ thể hóa cho phù hợp với Đà Nẵng. Tích cực áp dụng hình thức “nhà nước và nhân dân cùng làm”.
-Khai thác & sử dụng quỹ đất đô thị tại các tuyến đường mới phục vụ cho chính việc xây dựng hạ tầng và đền bù cho dân.
-Chính sách giá đền bù không hoàn toàn theo thị trường. Đền bù luôn chú trọng người nghèo.
-Phương thức triển khai đồng bộ, thống nhất.
c) Kinh nghiệm khác
-Chính quyền quản lý chặt chẽ phát triển đô thị, đặc biệt trong phát triển hạ tầng & kinh doanh NOTM. Quá trình quản lý chú trọng dân chủ nhưng nghiêm khắc, không thỏa mãn ý muốn vô lý của một số ít người.
-Công khai minh bạch trong quy hoạch & đền bù giải tỏa. Xử lý nghiêm khắc cán bộ có biểu hiện tiêu cực.
-Thực hiện tốt công tác tuyên truyền vận động, cốt lõi là sự quan tâm cụ thể, kịp thời của cán bộ đến đời sống nhân dân trong quá trình đô thị hóa.
-Chú trọng khai thác giá trị gia tăng của đất đô thị do Nhà nước đầu tư cơ sở hạ tầng.
-Linh hoạt về thủ tục và kinh phí thực hiện các dự án theo quy hoạch, không để quy hoạch treo. Lãnh đạo Thành phố Đà Nẵng chịu trách nhiệm tìm nguồn tài chính đầu tư vào các dự án. Do làm tốt chính sách khai thác quỹ đất, nguồn thu từ đất nên áp lực về tài chính là không quá lớn.
-Chuyên môn hóa công tác đền bù giải tỏa & quản lý dự án để tránh tiêu cực, thất thoát. Tỉ mỉ, thận trọng trong việc xác định mức độ thiệt hại và đền bù thỏa đáng.
-Tiến hành tái định cư phù hợp với mức sống nhân dân, mức độ phát triển từng bước của Thành phố, không quá cầu toàn, xa vời.
1.3.2. Bài học rút ra về quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại
Từ thực tiễn QLNN đối với TTNOTM của các thành phố nêu trên có thể rút ra một số bài học sau cho thành phố Hồ Chí Minh:
Thứ nhất, ban hành hệ thống văn bản pháp lý toàn diện, đồng bộ, hiệu
quả nhằm tạo điều kiện cho TTNOTM hình thành, vận động trôi chảy và phát triển. Hệ thống văn bản pháp lý không cứng nhắc mà phải phù hợp với điều kiện lịch sử và trình độ phát triển của TTNOTM. Ban đầu là các văn bản pháp lý hỗ trợ hình thành TTNOTM. Khi nền kinh tế thị trường phát triển ở mức độ nhất định cần hệ thống văn bản để TTNOTM vận hành theo hướng chính qui, lành mạnh.
Trong nội dung các văn bản pháp luật cần phải qui định rõ một số vấn đề về sở hữu đất đai, về vai trò của Nhà nước, về đăng ký quyền sở hữu NOTM, phạm vi giao dịch NOTM, thế chấp, bảo lãnh, cho thuê, kinh doanh NOTM; quy định về thuế và các loại phí; quy định điều kiện kinh doanh NOTM…
Thứ hai, nâng cao chất lượng và kỷ luật tuân thủ quy hoạch. Chính quyền địa phương chú trọng công tác xây dựng quy hoạch dựa trên các căn cứ khoa học, công khai quy hoạch trên các phương tiện thông tin đại chúng. Việc xây dựng quy hoạch phải được đầu tư thỏa đáng, phải tiến hành từng bước kỹ lưỡng. Trước khi phê duyệt quy hoạch cần lấy ý kiến rộng rãi của người dân.
Thứ ba, xây dựng các cơ chế, chính sách tài chính hợp lý trên TTNOTM.
Chính quyền các địa phương đều thực hiện các chính sách tài chính đa dạng, linh hoạt như tăng, giảm thuế, phí hợp lý, khai thác thuế giá trị gia tăng từ đất không do người sử dụng đầu tư, kết hợp các chính sách khai thông vốn cho