7. Kết cấu của luận văn
2.1. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí
2.1. Đặc điểm của thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh Minh
2.1.1. Đặc điểm tự nhiên, kinh tế và xã hội của thành phố Hồ Chí Minh ảnh hưởng đến thị trường nhà ở thương mại
TP.HCM hiện là một trong hai đô thị đặc biệt của cả nước, có quy mô lớn cả về diện tích và dân số. Diện tích tự nhiên của TP.HCM là 2.095,55497 km2
(209.554,97 ha, chiếm 0,6% diện tích cả nước), trong đó: diện tích đất nông nghiệp: 118.171,67ha; chiếm 56,39 % tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố; đất phi nông nghiệp: 90.747,80ha; chiếm 43,3% diện tích tự nhiên và đất chưa sử dụng: 635,50ha; chiếm 0,31% diện tích tự nhiên (theo kết quả kiểm kê đất đai năm 2017). Dân số trung bình ở TP.HCM tính đến thời điểm 23/1/2019 là 8.859.688 người [11], [44, tr.17]. TP.HCM là một trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục quan trọng của cả nước; là hạt nhân của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam bộ và đồng bằng sông Cửu Long. Về mặt hành chính Thành phố được chia thành 19 quận và 5 huyện với tổng cộng 322 đơn vị hành chính cấp xã - phường (bao gồm 259 phường, 05 thị trấn và 58 xã). Thành phố còn là một trong những trung tâm lớn về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội, là trung tâm khoa học kỹ thuật, là đầu mối giao thông liên lạc chính của cả nước cũng như của khu vực Đông Nam Á.
Với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội thuận lợi như vậy nên dân cư dồn về thành phố rất nhiều. Mặt thuận lợi của dân cư đông là có sẵn lực lượng lao động đông đảo cho thành phố và thúc đẩy TTNOTM phát triển sôi động. Mặt bất lợi là gia tăng sức ép về nhà ở, môi trường, cơ sở dịch vụ xã hội. Hơn nữa, với tầm cỡ "siêu đô thị", nếu không quản lý tốt, sẽ là môi trường phát sinh tệ nạn, tiêu cực xã hội.
TP.HCM hiện nay được xác định là "hạt nhân" kinh tế của Nam bộ và là "đầu tàu" của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam cũng như cả nước. Thực tế những năm qua cho thấy tốc độ tăng trưởng kinh tế của thành phố rất cao.
thế giới, giá trị sản xuất của Thành phố vẫn tăng trưởng ở mức 8,0%. Các năm khác mức tăng trưởng còn cao hơn [44, tr.27]. Cùng với sự tăng trưởng là việc chuyển dịch nhanh cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa.
Bảng 2.1: Tốc độ tăng trưởng và cơ cấu GDP của TP.HCM
Năm Tốc độ tăng trưởng GDP (%) GDP Giá thực tế (tỷ đồng) Cơ cấu (%) Nông, lâm, thủy sản Công nghiệp và xây dựng Dịch vụ 2010 9,0 375.862 2,0 45,4 52,6 2013 11,4 413.291 1,6 49,1 49,3 2014 11,7 457.087 1,4 48,9 49,7 2015 12,2 515.287 1,3 48,1 50,6 2016 12,2 661.011 1,2 47,7 51,1 2017 12,6 728.795 1,4 46,3 52,3 2018 8,3 912.076 1,3 43,9 54,8
(Nguồn: [44, tr.27-30]; website: hochiminhcity.gov.vn)
Số liệu bảng 2.1 cho thấy, tốc độ tăng trưởng của TP.HCM trung bình hơn 10%/năm. Xu hướng chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa khá rõ nét: tỷ trọng nông, lâm, thủy sản đã giảm khá nhanh chỉ còn 1,3%, tỷ trọng công nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng nhanh, chiếm hơn 98%. Song song với tốc độ phát triển kinh tế là tốc độ đô thị hóa, thị dân hóa và di dân cơ học mạnh.
Tính đến tháng 10/2018, ở TP.HCM tổng diện tích nhà ở là 125,46 triệu m2 [41, tr.1], trung bình mỗi người dân được ở 14.18 m2. TP.HCM có chương trình nhà ở giai đoạn 2016-2020 với mục tiêu đạt diện tích bình quân đầu người là 18m2 vào cuối năm 2020. Từ năm 2015 đến 2018, Sở Xây dựng Thành phố đã duyệt được 407 dự án với quy mô 171.606 căn hộ và 1.665 nền đất với tổng diện tích sàn xây dựng khoảng 36,7 triệu m2, tổng mức đầu tư 190.534 tỷ đồng. (Theo www.DiaOcOnline.vn ngày 19/10/2018).
Chính các điều kiện trên đây đã tạo tiền đề thuận lợi cho TTNOTM phát triển cả về quy mô và chủng loại.
Thu nhập bình quân của người dân thành phố (năm 2017) thuộc nhóm cao nhất cả nước, đạt hơn 7.534 USD/ người/ năm (gấp hơn 2 lần mức bình quân cả nước), năm 2018 là 7.646 USD [44, tr.14]. Với xu hướng tích lũy và đầu tư ngày càng tăng, thêm vào đó TTNOTM hiện đang được coi là lĩnh vực đầu tư có lợi nhuận cao nhất so với thị trường tài chính, chứng khoán, vàng bạc đá quý, nên đã dẫn tới làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt vào TTNOTM. Đặc điểm này tạo thời cơ cho TTNOTM phát triển nhưng cũng làm cho nó chứa đựng nhiều rủi ro. Theo nghiên cứu của các nhà kinh tế, khi thu nhập vượt qua mức đói nghèo, thì tỷ lệ tích lũy chi cho nhà đất chiếm 25 - 40% trong tổng thu nhập của hộ gia đình. Hiện nay, trên 65% số dân toàn TP.HCM đã có thu nhập từ mức trung bình trở lên nên tiềm năng và quy mô vào BĐS khá lớn.
[Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM - www.horea.org.vn].
Từ phân tích các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng tới TTNOTM và QLNN đối với TTNOTM trên địa bàn TP.HCM có thể khái quát một số điểm thuận lợi và khó khăn như sau:
* Thuận lợi:
-TP.HCM đã trở thành trung tâm kinh tế, thương mại - dịch vụ, công nghiệp, công nghệ cao của cả nước nên dân số và lực lượng lao động dồn về đều rất lớn. Hiện Thành phố có: 13 khu công nghiệp, 2 khu chế xuất, 1 khu công nghệ cao, 1 công viên phần mền, 1 khu sản xuất nông nghiệp công nghệ cao và 30 cụm công nghiệp với khoảng 350.000 công nhân. Hơn nữa, dân cư của TP.HCM có thu nhập bình quân cao nhất cả nước. Dân cư đông và có thu nhập cao là yếu tố thuận lợi cho cầu về HHBĐS.
-TP.HCM hiện trở thành trung tâm du lịch - dịch vụ, giao thông, tài chính, văn hóa lớn của cả nước nên lượng căn hộ, nhà ở, khách sạn, văn phòng… đều có nhu cầu cao. TP.HCM và các trung tâm lớn khác của Việt Nam đang phát triên mạnh bởi vì chính những cơ hội kinh tế mang lại thu nhập cho cư dân và người nhập cư. Từ xưa tới nay, các thành phố tồn tại vì có doanh nghiệp và những người lao động sẽ hoạt động có năng suất hơn khi ở gần nhau. Các nhà kinh tế gọi đây là lợi thế thu được từ sự quy tụ về cùng một
địa điểm và những lợi thế này ảnh hưởng thuận lợi theo nhiều cách đến TTBĐS (theo Duranton và Puga, 2004) [16, tr.2].
-Nhiều doanh nghiệp kinh doanh TTNOTM có kinh nghiệm và tài lực hoạt động tập trung tại địa bàn thành phố hỗ trợ cho cung NOTM.
* Khó khăn:
-Quỹ đất tạo dựng NOTM đã bắt đầu khan hiếm, cơ sở hạ tầng chắp vá, ngập lụt và giá cao khiến NOTM khó tăng nhanh cũng như khó giao dịch.
-Dân di cư đông tạo áp lực nhà ở lớn nhưng khả năng thanh toán thấp gây khó khăn cho TP.HCM trong giải tỏa, quy hoạch, tái định cư.
2.1.2. Đặc điểm thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay Minh thời kỳ từ năm 2005 đến nay
Trước giải phóng, ở TP.HCM, các BĐS nói chung và nhà ở nói riêng được cấp Bằng khoán điền thổ và việc mua bán thông qua Chưởng khế bằng văn tự mua bán nhà đất (hiện nay TP.HCM còn lưu 54.862 bằng khoán và trên 180.000 văn tự mua bán nhà đất) [41]. Trong thời gian bao cấp TTNOTM đã bị tàn lụi. Mãi cho tới khi có Pháp lệnh nhà ở năm 1991, Luật Đất đai 1993 ra đời với quy định người sử dụng đất được quyền "chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật" TTNOTM mới có điều kiện hình thành và phát triển.
Việc quy định các quyền của người sử dụng đất không chỉ pháp lý hóa, công khai hóa hoạt động của các chủ thể tham gia TTNOTM trước đây mà hơn thế nữa, giúp hình thành thêm nhiều chủ thể tham gia thị trường cung, cầu hàng hóa TTNOTM với pháp nhân thuộc các thành phần kinh tế khác nhau.
Bảng 2.2: Dự án nhà ở thương mại ở TP.HCM 2013-2018
Năm Tổng số dự án Diện tích
(ha) Thu hồi dự án Diện tích (ha) 2013 167 2696 02 6,7 2014 75 322,2 09 112 2015 62 703 16 194,6 2016 38 491,8 26 200,7 2017 34 113,4 16 32,2 2018 45 169,6 05 95 Tổng 421 4496 74 641,2 (Nguồn: [41, tr.24])
Bảng 3.2 cho thấy số lượng các dự án NOTM trên địa bàn thành phố từ năm 2013 đến năm 2018 đã và đang mở đường cho đô thị hóa, cho TTNOTM phát triển nhanh hơn.
Một thập kỷ qua, sự tăng trưởng kinh tế nhanh của TP.HCM và cùng với nó là quá trình đô thị hóa, mở rộng thành phố đã làm cung, cầu trên TTNOTM phát triển rất nhanh trên mọi địa bàn từ nội đô cho đến ngoại ô. Nhu cầu đầu tư phát triển, đô thị hóa đã chuyển một bộ phận lớn đất hoang, đất nông nghiệp trở thành đất công nghiệp, đô thị. Nhu cầu mua, thuê nhà ở mới mở rộng từ công chức sang lực lượng lao động tại các khu công nghiệp, đặc biệt là nhu cầu thuê nhà ở của lao động nhập cư đổ về thành phố với quy mô bình quân gần 100.000 lao động trong tổng lượng di dân cơ học, nhập cư trung bình khoảng 200.000 ng/năm [11]. Sự phát triển mạnh mẽ của cầu đã kéo theo hệ thống tổ chức thị trường cung hàng hóa phát triển.
Nhìn chung, kể từ khi hình thành, TTNOTM đã chứng tỏ vai trò quan trọng của nó đối với sự phát triển của TP.HCM. TTNOTM đã kích thích xây dựng nhiều nhà ở tốt hơn cho người dân Thành phố. Cụ thể, diện tích nhà ở trên địa bàn TP.HCM đã tăng cả về số lượng và chất lượng. Bình quân mỗi
năm diện tích nhà ở tăng hơn 2 triệu m2, nếu tổng diện tích nhà ở năm 2000 là 51 triệu m2, năm 2010 đã nâng lên thành 90 triệu m2 và ước tính đến hết năm 2020 tăng lên 140 triệu m2 [41, tr.1].
Bảng 2.3: Diện tích nhà ở bình quân đầu người dân tại TP.HCM
Năm DT sàn nhà ở (triệu m2) DT tăng (triệu m2) Dân số (triệu người) Dân số tăng tự nhiên (%) DT bình quân đầu người (m2/người) 2015 96.27 7.38 13.04 2016 105.35 9.08 7.94 6.30 13.26 2017 114.25 8.90 8.15 6.38 14.02 2018 125.46 11.21 8.85 6.44 14.18
(Nguồn số liệu: Báo cáo của Sở Xây dựng 2018)
Tuy nhiên, sự phát triển và vận hành của TTNOTM trên địa bàn TP.HCM còn nhược điểm là khá bất ổn và kém lành mạnh.
Nguyên nhân của nhược điểm này là do sự mất cân bằng giữa cung thực tế và cầu "giả tạo". Mặt khác, công tác quy hoạch luôn đi sau đầu tư và kinh doanh NOTM nên gây hiệu ứng ngược với nhiều hậu quả làm xấu bộ mặt đô thị và thiệt thòi cho một số chủ thể tham gia TTNOTM. Một số thời kỳ, TTNOTM Thành phố còn quá nặng về phân khúc NOTM cho người có thu nhập "khá" và "cao" kích thích nạn đầu cơ chờ giá tăng càng khiến thị trường khó kiểm soát.
Biến động cung cầu tác động vào giá cả trên TTNOTM là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt giá” trên thị trường này ở TP.HCM là không bình thường do tính chất đầu cơ quá cao, cũng như do thay đổi chính sách của Nhà nước.
2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở thương mại tại Thành phố Hồ Chí Minh
2.2.1. Thực trạng tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thị trường nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
Để tạo lập và kích thích phát triển TTBĐS nói chung và TTNOTM nói riêng, thời gian qua Nhà nước ta đã tích cực xây dựng hệ thống pháp luật điều chỉnh hành vi của các chủ thể tham gia thị trường. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp... được ban hành và chỉnh sửa cho phù hợp với thông lệ thị trường. Về cơ bản hệ thống pháp luật đã có phù hợp với TTNOTM, tạo môi trường đầu tư thông thoáng và thuận lợi cho các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài kinh doanh NOTM, tạo thuận lợi cho dân cư tiếp cận dễ dàng hơn với loại hàng hoá đặc biệt này.
Nhận thức tầm quan trọng của công tác quản lý nhà nước với đất đai, BĐS, trên cơ sở Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… và các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ và các Bộ ngành ở trung ương; Hội đồng nhân dân, UBND TP.HCM đã ban hành hơn 100 văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hoá và triển khai thi hành Luật Đất đai trên địa bàn thành phố, gồm có 11 Nghị quyết, 10 Chỉ thị và 95 quyết định, điều chỉnh đầy đủ 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo quy định tại Điều 6 của Luật Đất đai. Đặc biệt có một số nội dung rất nhiều văn bản văn bản như: nội dung quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất: 27 văn bản; Quản lý tài chính về đất đai: 20 văn bản; Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 12 văn bản. Bên cạnh đó, từ thực tiễn áp dụng pháp luật, thành phố đã không ngừng nghiên cứu, sáng tạo, có nhiều đề xuất với trung ương và được trung ương chấp thuận, theo đó nhiều nội dung đề xuất, kiến nghị đã được thể chế hoá trong các Nghị đinh của Chính phủ như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 84/2007/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐCP… Từ đó đã góp phần đáng kể trong việc giải quyết những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn hoạt động của TTBĐS cả nước.
Tuy nhiên TP.HCM chưa có văn bản điều chỉnh trực tiếp TTNOTM, mới có các văn bản điều tiết BĐS ở 2 mảng nhà ở và đất. Hơn nữa các quy định
này còn phân tán ở hai ngành độc lập là Xây dựng và Tài nguyên môi trường. Đây là một nhược điểm vì sự phối hợp quản lý TTNOTM của 2 cơ quan còn rất nhiều điều chưa hợp lý, thậm chí đôi khi có xung đột với nhau.
Bảng 2.4: Số lượng VBPL còn hiệu lực của TP.HCM từ năm 2003 đến nay
Lĩnh vực Văn bản UBND ban hành HĐND ban hành Tổng số lượng
Về đất đai 116 09 125
Về nhà ở 97 04 101
Về bồi thường, giải phóng mặt bằng
03 0 03
Về quy hoạch, kiến trúc
136 04 140
Về xây dựng 50 06 56
(Nguồn: www.hochiminhcity.gov.vn)
Có thể nhận thấy, với số lượng văn bản, quyết định kịp thời, cụ thể nêu trên, chính quyền Thành phố đã góp phần định hướng và giải quyết được một phần giao dịch BĐS (đất ở, nhà ở...) trên thị trường, tạo điều kiện cho TTBĐS nói chung và TTNOTM TP.HCM phát triển theo hướng mở rộng, minh bạch và vững mạnh hơn. Nhưng hệ thống văn bản này cũng còn nhiều tồn tại, nhất là thiếu tính nhất quán, hay thay đổi và chồng chéo. Nhìn chung, các văn bản quy phạm pháp luật còn thiếu và chưa nhất quán trong nội dung quản lý, chưa theo kịp tiến trình đô thị hoá và sự phát triển của TTNOTM.
2.2.2. Thực trạng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và thông tin về nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh
TP.HCM đã triển khai xây dựng quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội thành phố đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2025 (trên cơ sở kế thừa, bổ sung quy hoạch được duyệt từ năm 1997). Theo Sở Quy hoạch - Kiến trúc Thành phố, quy hoạch chung xây dựng 24/24 quận huyện đã được thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh, đã triển khai lập thiết kế đô thị khu trung tâm hiện hữu, nghiên cứu đề án quy hoạch ngầm hóa hệ thống hạ tầng kỹ thuật Thành phố đến năm 2010, tầm nhìn đến năm 2020, hoàn chỉnh hồ sơ đồ án điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng thành phố đến năm 2025. Thành phố
cũng đã tham gia xây dựng Quy hoạch xây dựng TP.HCM đến năm 2020 và