3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
1.1.6. Cơ sở pháp lý về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
1.1.6.1. Hệ thống các văn bản pháp luật có liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất hiện hành
- Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
- Bộ Luật Dân sự năm 2005;
- Các Nghị định của Chính phủ: Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành Luật đất đai [16]; Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 16/1/2017 Sửa đổi, bổ sung một số nghị định, quy định chi tiết thi hành Luật đất đai [21]; Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về thu tiền sử dụng đất [18]; Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ- CP ngày 25/3/2013 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ- CP ngày 17/6/2011 về lệ phí trước bạ, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất [17], Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước [19], Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất [20].
- Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [3]; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính [4]; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ [5]; Thông tư số 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính [6]; Thông tư số 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất [7]; Thông tư số 29/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất [8]; Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất [9].
- Các Quyết định của UBND thành phố Đà Nẵng: Quyết định 5202/QĐ-UBND ngày 15/9/2017 về việc công bố thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp quận, huyện; Quyết định 1878/QĐ-UBND
ngày 02/4/2015 về việc công bố thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố Đà Nẵng; Quyết định 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; Quyết định 42/2014/QĐ-UBND ngày 26/11/2014 quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở trên địa bàn thành phố Đà Nẵng; quy định về việc ban hành quy định hạn mức giao đất ở, hạn mức công nhận đất ở đối với đất vườn, ao trong cùng thửa đất đang có nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Đà Nẵng;Nghị quyết số 48/2016/NQ-HĐND ngày 8/12/2016 của HĐND thành phố Đà Nẵng quy định mức thu và chế độ thu, nộp và quản lý sử dụng một số loại phí, lệ phí thuộc lĩnh vực tài nguyên môi trường trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
1.1.6.2. Những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013
Từ sau năm 1980 công tác đăng kê đất đai mới bắt đầu được Nhà nước quan tâm tổ chức thực hiện theo Quyết định 201-CP ngày 01/07/1980 của Hội đồng Chính phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và công tác quản lý ruộng đất trong cả nước và Chỉ thị 299-TTg ngày 10/11/1980 của thủ tướng chính phủ về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước [23]. Hệ thống hồ sơ đăng ký theo quy định này khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng được yêu cầu quản lý nhà nước trong thời gian đó.
Năm 1987 Luật Đất đai ra đời, việc đăng kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc và hết sức bức thiết, là cơ sở để tổ chức thi hành Luật Đất đai; đến năm 1993 Luật Đất đai sửa đổi bổ sung và nhà nước ban hành nhiều văn bản quy định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức triển khai đăng ký, xây dựng hồ sơ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đặc biệt là từ khi có Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật đất đai đã nhanh chóng đi vào cuộc sống tạo ra được khung pháp lý có tính khả thi cao, thuận lợi cho công tác quản lý. Những quan điểm đổi mới đã phù hợp yêu cầu thực tế được nhân dân đồng tình ủng hộ.
Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường, Luật Đất đai năm 2003 trải qua 10 năm thực hiện vẫn bộc lộ những bất cập. Chính vì vậy, Luật Đất đai năm 2013 ra đời và có hiệu lực ngày 01/7/2014. Luật có những điểm mới quan trọng như sau:
Thứ nhất, Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hóa các quyền nghĩa vụ của Nhà nước đối với người sử dụng đất như: Quy định về những bảo đảm của Nhà nước đối với người sử dụng đất; trách nhiệm của Nhà nước đối với đồng bào dân tộc thiểu số, người trực tiếp sản xuất nông nghiệp; trách nhiệm của Nhà nước trong việc cung cấp thông tin đất đai cho người dân.
Thứ hai, Luật mở rộng thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sản xuất nông nghiệp.Cụ thể, nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm. Luật cũng mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đáp ứng yêu cầu tích tụ đất đai phục vụ sản xuất nông nghiệp theo hướng hiện đại phù hợp với đường lối phát triển nông nghiệp, nông thôn. Cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
Thứ ba, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất. Bỏ việc công bố bảng giá đất vào ngày 1/1 hàng năm.Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện hành. Bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể.
Thứ tư, Luật thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong và nước ngoài; quy định cụ thể điều kiện được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhằm lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực hiện dự án. Đặc biệt, Luật đã bổ sung quy định về điều kiện được giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất có rừng, dự án đầu tư tại khu vực biên giới, ven biển và hải đảo.
Thứ năm, một trong những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai năm 2013 là quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Luật bổ sung quy định về các trường hợp đăng ký lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng; bổ sung quy định trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện. Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Thứ sáu, Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất mà không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên các dư luận xấu trong xã hội. Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng; quy định đầy đủ, rõ ràng về những trường hợp thật cần thiết mà Nhà nước phải thu hồi; quy định giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất mà áp dụng giá đất cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Thứ bảy, điểm đặc biệt trong Luật Đất đai sửa đổi, bổ sung lần này là đã bổ sung các quy định mới về hệ thống thông tin, hệ thống giám sát, theo dõi, đánh giá một cách công khai, minh bạch và đảm bảo dân chủ trong điều kiện đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đã dành một chương để quy định về việc xây dựng hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu đất đai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin đất đai của mọi người dân.
Thứ tám, Luật Đất đai 2013 quy định hoàn chỉnh hơn các chính sách đất đai đối với khu vực nông nghiệp; hoàn thiện hơn quy định về chế độ sử dụng đất đối với sử dụng cho khu công nghiệp, khu công nghệ cao và khu kinh tế; bổ sung quy định việc sử dụng đất để xây dựng công trình ngầm, đáp ứng yêu cầu đặt ra của thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Thứ chín, Luật chỉ quy định về các vấn đề chung của thủ tục hành chính về đất đai và giao Chính phủ quy định cụ thể trình tự, thủ tục để đáp ứng yêu cầu cải cách thủ tục hành chính và điều kiện ứng dụng công nghệ thông tin trong quá trình thực hiện.
Thứ mười, Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung những nội dung cơ bản trong việc điều tra, đánh giá về tài nguyên đất đai, nhằm khắc phục bất cập hiện nay mà Luật Đất đai năm 2003 chưa có quy định cụ thể. Luật cũng bổ sung những quy định quan trọng trong nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhằm khắc phục khó khăn khi lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; bổ sung và quy định rõ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của người dân trong vùng quy hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất [30].