3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.1.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối vớ
với người dân bị thu hồi đất
- Cơ sở pháp lý liên quan đến việc thu hồi đất
Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất là
chính sách công liên quan đến nhiều cơ quan và lĩnh vực quản lý nhà nước, nên cần dựa
trên cơ sởpháp lý đầy đủ, nhất quán, có hiệu lực thực thi cao.
Cơ sở pháp lý quan trọng nhất là Luật Đất đai. Đây là căn cứ pháp lý nền tảng
để người thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư dựa vào khi xác định cách thức bồi thường, mức bồi thường, giá bồi thường và các biện pháp hỗ trợ di chuyển, chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, hỗ trợ ổn định sản xuất và đời sống
cho người dân bị thu hồi đất.
Cơ sở pháp lý quan trọng thứhai là văn bản luật về tổ chức nhà nước. Bởi vì, để
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện nhanh, chính xác và có hiệu quả thì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải được hoạch định ở cấp có đủ thông tin, thẩm quyền và giao cho cấp có năng lực thực hiện. Ngược lại, nếu chính sách bồi thường, hỗ trợvà tái định cư không được hoạch định và thực hiện như vậy sẽ gặp nhiều khó khăn vướng mắc, thậm chí thất bại.
Cơ sở pháp lý quan trọng thứba là văn bản luật về quản lý tài chính công. Bởi vì chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư liên quan đến nhiều chính sách khác
như chính sách tài chính trong việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
các quy định về chi ngân sách nhà nước hỗ trợ quá trình thu hồi đất cũng có vai trò quan trọng, quyết định tỷ lệ bồi thường giữa những người sử dụng đất có nguồn gốc khác nhau, quyết định các mức bồi thường khác nhau, v.v.... [13]
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, xây dựng và phát triển nhà ở
Ởnước ta quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng là một công cụ của Nhà nước nhằm thống nhất quản lý đất đai và xây dựng công trình trên đất. Thông qua công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, Nhà nước thực hiện chủtrương phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội, bảo vệmôi sinh, môi trường, điều chỉnh việc sử dụng đất đai, xây dựng v.v... ngăn chặn những tiêu cực trong sử dụng đất đai
và trong xây dựng các bất động sản. Các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà
nước đều căn cứ vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội;
Căn cứ vào điều kiện và thực trạng sử dụng đất đai, gắn với quy hoạch xây dựng Quy hoạch chỉ ra tổng thể quỹ đất sử dụng vào xây dựng đô thị, quỹ đất xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, các công trình công cộng, lợi ích quốc gia, quốc phòng, an ninh, quỹđất xây dựng khu dân cư nông thôn, đất dùng cho phát triển các ngành kinh tế, văn hóa, giáo dục, y tế, xã hội, thể dục thể thao. Cụ thể hơn, Nhà nước còn quy hoạch từng khu đất, từng lô đất của từng vùng, từng đô thị, từng khu dân cư nông
thôn, khu phát triển công nghiệp, thương mại, dịch vụ. Trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, các ngành, các địa phương, các tổ chức, hộgia đình
cá nhân được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất phải triển khai sử dụng đất theo
đúng quy hoạch và quy chuẩn xây dựng [18].
Việc đền bù, hỗ trợ, tái định cư phải theo quy hoạch, Kế hoạch sử dụng đất đai. Các công trình xây dựng, phát triển nhà ởkhông đúng theo quy hoạch thường không được
hưởng chính sách bồi thường, hỗ trợvà tái định cư. Chính vì vậy mức độ khoa học, chuẩn
xác, đúng đắn và ổn định của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ảnh hưởng rất lớn đến chính sách bồi thường, hỗ trợvà tái định cư.
Nếu khi lập quy hoạch, kế hoạch không tính toán, cân nhắc kỹ khiến cho quy hoạch, kế hoạch không khoa học, không khả thi, tùy tiện thay đổi thì việc hoạch định và thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư sẽ gặp gấp bội khó khăn. Nếu quy hoạch, kế hoạch khiến phải thu hồi nhiều đất đai thuộc khu dân cư, những công trình lớn thì chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ rất lớn.
Ngược lại, nếu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, xây dựng và phát triển nhà
ở ổn định, được tiến hành bài bản, nhất quán, được công khai cho toàn dân biết, thì chính sách bồi thường, hỗ trợvà tái định cư sẽ thuận lợi hơn [18].
- Hoạt động giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà
Hoạt động giao đất, cho thuê đất quyết định đến tiến độ của công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Nếu hoạt động giao đất, cho thuê đất tiến hành nhanh thì công tác bồi thường sẽ tiến hành nhanh và ngược lại. Trong quá trình giao đất, cho
thuê đất hoạt động thẩm duyệt giữ vai trò quan trọng và mất nhiều thời gian do liên
quan đến nhiều ngành, nhiều cấp. Nếu hoạt động này được đẩy nhanh thì quá trình bồi
thường sẽ thuận lợi hơn.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cũng có vai trò quan trọng trong việc xác định tính hợp pháp của đất và tài sản gắn liền với đất để làm
căn cứxác định thửa đất đó có được bồi thường hay không. Trong quá trình cấp chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở thì hoạt động điều tra, đo đạc, làm các thủ tục nhà đất giữ vai trò quyết định. Nếu các hoạt động này làm có chất lượng việc bồi
thường sẽ dễdàng hơn.
- Nguồn vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
Nguồn vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng bao gồm vốn từngân sách nhà nước, vốn của chủ dự án và các nguồn vốn khác.
Vốn từNgân sách nhà nước là cơ bản, quan trọng, chiếm tỷ trọng lớn và thường
được bố trí cho những công trình trọng điểm như giao thông, thuỷđiện, đê điều, điện,
nước, sân bay, bến cảng, các công trình an sinh xã hội v.v... Đây là những công trình có số vốn lớn, thời gian thu hồi vốn lâu.
Các nguồn vốn khác, bao gồm vốn của các doanh nghiệp, vốn vay của các tổ
chức phi chính phủ; vốn nhận viện trợ từnước ngoài và vốn huy động từ sựđóng góp của nhân dân đều là những nguồn vốn quan trọng và ngày càng chiếm tỷ trọng lớn
trong cơ cấu nguồn vốn.
Nguồn vốn để thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những nhân tố quyết định đến tiến độ của công tác giải phóng mặt bằng. Thực tiễn cho thấy, rất nhiều công trình do thiếu vốn hoặc bố trí vốn không kịp thời nên quá trình thực hiện đã phát sinh rất nhiều vướng mắc. Về nguyên tắc ngay sau khi phương án
bồi thường được phê duyệt thì phải chi trả ngay tiền bồi thường cho các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất nhưng do không có tiền hoặc thiếu tiền nên không chi trả kịp thời.
Đến khi có tiền chi trả thì giá đất, giá vật liệu xây dựng tăng cao, người dân không nhận tiền và đề nghị phải tính trượt giá (tính lại theo giá thịtrường) làm nảy sinh thêm
vô vàn khó khăn.
- Chính sách định giá quyền sử dụng đất của Việt Nam
1. Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp Nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do Ủy ban nhân dân cấp huyện quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, thời điểm quyết định thu hồi đất, thời điểm tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa
chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường trong điều kiện bình thường thì Ủy ban nhân dân cấp huyện căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thịtrường đểxác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp.
2. Giá đất cụ thểđược xác định lại theo quy định tại khoản 1 Điều này không bị
giới hạn bởi các quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghịđịnh số 123/2014/NĐ-CP ngày 27
tháng 7 năm 2014 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
188/2014/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2014 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
Giá của quyền sử dụng đất là căn cứ quan trọng để tính mức bồi thường. Ở nước ta Nhà nước quy định giá quyền sử dụng đất có tính đến giá thịtrường. Cách làm
này đáp ứng yêu cầu bảo đảm lợi ích cho người sử dụng đất nhưng gây khó khăn cho xác định mức đền bù. Ví dụ, khi xác định giá đất để tính mức bồi thường cán bộ thực hiện bồi thường phải nắm được giá thịtrường. Với chếđộ sở hữu tư nhân, đất đai có
thểđược mua bán tự do dẫn đến đất đai có "Giá trị trao đổi". Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó cũng chính là "Giá cả của đất đai" và cũng là "Giá
đất" mà chúng ta thường gọi. Ở Việt Nam không có giá đất, chỉ có giá quyền sử dụng
đất theo mục đích.
Về lý thuyết, giá đất phụ thuộc vào độ màu mỡ của đất, vị trí của lô đất, cung cầu trên thịtrường, khảnăng sinh lợi của đất; loại, cấp hạng, vị thế khu vực của đất… Giá thực tế trên thịtrường là kết quả tổng hợp của các yếu tốtrên đây và bên trong đó
còn chịu tác động của nhiều yếu tốkhác như: sự khan hiếm, lòng ham muốn, khảnăng
mua, có thị trường hay không vv... Ở nước ta Nhà nước có chính sách quy định về
nguyên tắc và các phương pháp xác định giá. Có phương pháp được áp dụng phổ biến
đểđịnh giá cho nhiều loại đất, nhưng cũng có phương pháp chỉ sử dụng trong phạm vi hẹp đểđịnh giá một vài loại đất đai đặc thù. Tuy nhiên, trong công tác định giá không phải mỗi phương pháp định giá chỉ sử dụng riêng, mà còn có sự kết hợp giữa các
phương pháp. Điều này càng làm cho việc xác định giá thêm khó khăn. Các phương pháp định giá chủ yếu bao gồm:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp này là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá thực tếđã chuyển nhượng trên thịtrường của các thửa đất tương
tự (nhà ở hoặc đất đai trống) đểso sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá. Đây là phương pháp hay được sử dụng nhất đểđịnh giá thửa đất là nhà ở hoặc đất trống ở các khu vực dân cư hoặc thương mại dịch vụ [5].
* Phương pháp thu nhập
Phương pháp này là một phương pháp định giá được sử dụng đểước tính giá trị thị trường của một tài sản dựa trên các thu nhập mà tài sản đó đem lại hoặc có khả năng đem lại trong tương lai. Giá trị tài sản được ước tính bằng việc vốn hoá thu nhập
ước tính trong tương lai kể cả tổng thu nhập hoặc thu nhập ròng. Phương pháp này được áp dụng chủ yếu đểđịnh giá những thửa đất có khả năng cho thu nhập hoặc có khảnăng sinh lời như khách sạn, nhà hàng, đất xây dựng các khu công nghiệp [5].
* Phương pháp chiết trừ
Phương pháp này là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị đất (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất). Phương pháp này thường được sử dụng trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa
đất trống tương tựđể áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi đó có thể thu thập số liệu về giá thịtrường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá [5].
* Phương pháp thặng dư
Phương pháp này là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm
năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử
dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của thửa đất. Phương pháp này thường được áp dụng
trong trường hợp xác định giá đất của các thửa đất trống có tiềm năng phát triển do
thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thịtrường để áp dụng phương pháp so
sánh trực tiếp [5].
Nói chung, định giá quyền sử dụng đất làm căn cứ tính bồi thường là khâu khó
khăn, phức tạp nhất ởnước ta hiện nay.
- Năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Năng lực tổ chức thực hiện của cơ quan thực thi chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ảnh hưởng không nhỏ đến tiến độ, chất lượng của công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng. Nếu cơ quan này có đủ quyền hạn và con người đồng thời có sự phối hợp một cách đồng bộ, thống nhất giữa các ngành, các cấp và đặc biệt nếu nhận được sự quan tâm, chỉđạo thường xuyên, liên tục của cấp uỷđảng, sự vào
cuộc quyết liệt của cả hệ thống chính trị cộng với đội ngũ cán bộ làm công tác bồi
thường có ý thức trách nhiệm, công tác tuyên truyền vận động phổ biến chính sách của
Nhà nước được làm tốt thì công tác bồi thường, tái định cư được thực hiện tốt và
ngược lại.
Ngoài ra, còn phải kểđến sự hợp tác từ phía những người dân có đất bị thu hồi. Nếu người dân có ý thức trách nhiệm tốt thì công tác giải phóng mặt bằng sẽ nhanh
chóng. Ngược lại, nếu họ cố ý kéo dài thời gian, không chịu thực hiện những quy định của Nhà nước thì công tác bồi thường, tái định cư sẽ rất khó thực hiện.
Ngoài những nhân tố rất cơ bản nêu trên thì điều kiện tựnhiên, điều kiện kinh tế, điều kiện xã hội cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người dân bị thu hồi đất ở Việt Nam.