3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
3.1.4. Công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn
Thực hiện Luật Đất đai, dưới sự chỉ đạo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, cấp uỷ và chính quyền các cấp (sự hướng dẫn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi), công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố thời gian qua đã đi vào nề nếp, có nhiều chuyển biến tích cực và đã đạt được những kết quả khả quan. Theo Luật đất đai năm 2003 có 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai), tuy nhiên trong nghiên cứu này, đề tài nhóm những nội dung thành 5 nhóm vấn đề thể hiện rõ các công cụ quản lý nhà nước về đất đai hiện nay như sau:
3.1.4.1. Tình hình thực hiện luật và các văn bản dưới luật tại thành phố Quảng Ngãi
Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ, Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, UBND thành phố đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, UBND tỉnh đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau:
- Về giá đất, hàng năm UBND tỉnh ban hành Quyết định giá đất theo đúng quy định; - Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước trên địa bàn, UBND tỉnh ban hành một số quy định như Quyết định số 14/2009/QĐ-UBND ngày 16/3/2009 Ban hành Quy chế đầu tư và xây dựng KDC trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND ngày 25/3/2009 ban hành Quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.
- Trong lĩnh vực bồi thường, giải phóng mặt bằng một số Quyết định được ban hành như Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND ngày 20/7/2009 về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh; Quyết định số 66/2009/QĐ-UBND ngày 20/7/2009 về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh; Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh; Quyết định 08/2013/QĐ-UBND tỉnh ngày 28/01/2013 của UBND tỉnh về ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh (thay thế Quyết định số 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 của UBND tỉnh).
Sau khi UBND tỉnh ban hành các văn bản quy định cụ thể về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai đã dần ổn định và đi vào nề nếp. Việc ban hành quy định bảng giá các loại đất hàng năm và các quy định cụ thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là cơ sở, tiền đề để thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cho các dự án, công tác thu hồi đất, thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, tạo điều kiện thuận lợi chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản...nhờ đó việc khiếu nại, khiếu kiện về đất đai cũng giảm rõ rệt, đồng thời thể hiện tính nhất quán, chặt chẽ của từng cấp trong công tác quản lý Nhà nước đất đai về đất đai trên địa bàn tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
Theo kết quả thu thập số liệu từ năm 2009 - 2014, UBND thành phố đã ban hành 6.589 văn bản các loại, trong đó có 6.436 Quyết định về quản lý, sử dụng đất đai, gồm 6.427 Quyết định thu hồi, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Qua khảo sát tình hình thực tế, việc quản lý đất đai trên địa bàn thành phố được thực hiện tương đối chặt chẽ, phát hiện các hiện tượng chiếm dụng, lấn chiếm xây dựng trái phép, chuyển nhượng trái phép… đều được kiểm tra xử lý theo quy định của pháp luật; từ đó đã hạn chế những sai phạm trong quản lý đất đai, góp phần ổn định tình hình chính trị - xã hội trên địa bàn thành phố.
3.1.4.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
a. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thành phố Quảng Ngãi đã hoàn thành việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2010 và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1046/QĐ-UBND ngày 04/5/2006. Trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất do UBND tỉnh phân bổ và phê duyệt theo quy hoạch chung, thành phố Quảng Ngãi đã lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng đất để sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả và tính pháp lý của sử dụng đất. Công tác lập kế hoạch sử dụng đất cũng được triển khai đầy đủ ở cả cấp xã, phường và cấp thành phố.
Đối với cấp xã, phường quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã hoàn thành cho 23 xã, phường trong giai đoạn 2007 - 2010. Với 2 xã Nghĩa Dõng và Nghĩa Dũng được UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 tại các Quyết định số 976/QĐ-UBND và Quyết định số 977/QĐ-UBND ngày 02/6/2009. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 của 08 phường, được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại các Quyết định số 534, 535, 536, 537, 538, 539, 540, 541/QĐ-UBND ngày 21/11/2009 và 09 xã do UBND huyện Sơn Tịnh phê duyệt và 03 xã do UBND huyện Tư Nghĩa phê duyệt.
Sau khi quy hoạch sử dụng đất thành phố được phê duyệt và tổ chức công bố quy hoạch, thành phố đã triển khai thực hiện theo đúng quy hoạch. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện có một số công trình, dự án chưa phù hợp với quy hoạch nên thành phố xin điều chỉnh quy hoạch, cụ thể như điều chỉnh mục đích sử dụng đất từ đất ở tại KDC sang đất xây dựng công trình trụ sở, điều chỉnh diện tích xây dựng,…
Quy hoạch sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2010 - 2015) đang được triển khai thực hiện, đến nay đã hoàn thành các bước cơ bản, UBND tỉnh đang tiến hành xem xét phê duyệt trong thời gian đến.
b. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sau khi quy hoạch sử dụng đất thành phố được công bố, phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố là đơn vị được giao nhiệm vụ tham mưu quản lý về quy hoạch. Tuy nhiên việc quản lý quy hoạch còn hạn chế, chất lượng đạt được chưa cao nên việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch trên địa bàn thành phố gặp nhiều khó khăn. Đối với thành phố vừa thực hiện quy hoạch sử dụng đất vừa thực hiện quy hoạch xây dựng do đó có sự điều chỉnh trong quá trình thực hiện quy hoạch, có nhiều công trình, dự án phải bổ sung quy hoạch mới thực hiện được các thủ tục giao đất nên thường những công trình này thời gian cơ bản đầu tư bị kéo dài.
Quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2003 - 2010 của thành phố Quảng Ngãi kỳ trước Hội đồng nhân dân thành phố không tổ chức các đợt giám sát thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên hàng năm, UBND thành phố báo cáo trước Hội đồng nhân dân thành phố tình hình quản lý sử dụng đất trong đó có nội dung về thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố. Tuy nhiên trong quy hoạch sử dụng đất kỳ trước Hội đồng nhân dân tỉnh có tổ chức các đợt giám sát các dự án được UBND tỉnh cấp Giấy chứng nhận đầu tư, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng chậm triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh trong đó có thành phố Quảng Ngãi.
Nói chung, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch được tăng cường, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định. Phần lớn các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội xây dựng mới đều phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị, kiểu dáng kiến trúc ngày càng phong phú.
3.1.4.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi
a. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Thành phố đã thực hiện Chỉ thị 364/HĐBT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc hoạch định địa giới hành chính ở cấp xã, phường thống nhất rõ ràng, xác định bằng các yếu tố địa vật cố định hoặc các điểm mốc giới và được chuyển vẽ lên bản đồ. Theo đó, đất đai được quản lý theo đơn
vị hành chính trong toàn thành phố gồm 23 đơn vị hành chính cấp xã, phường. Trong quá trình thực hiện Chỉ thị 364, đã cắm mốc giới ở ngoài thực địa, được xác định trên bản đồ, góp phần ổn định trật tự an toàn xã hội, tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý điều hành chung trong toàn thành phố.
b. Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
Hệ thống bản đồ địa chính được lập theo công nghệ cũ, chỉ được lưu ở dạng giấy, không có dạng số, qua thời gian dài sử dụng giữa hiện trạng và bản đồ có sự biến động lớn nhưng chưa được cập nhật, chỉnh lý kịp thời và có nơi chỉ chỉnh lý cục bộ dẫn đến tính đồng bộ và độ chính xác không cao. Năm 2008, thành phố đã thực hiện hoàn thành việc số hóa bản đồ của 23 xã, phường trên địa bàn, đây là cơ sở quan trọng để chỉnh lý hồ sơ địa chính, quản lý đất đai thống nhất theo hệ toạ độ VN 2000.
Bản đồ hiện trạng sử dụng đất được thực hiện trong quá trình kiểm kê đất đai và được lập dưới dạng số. Thực hiện tổng kiểm kê đất đai năm 2005 và năm 2010, thành phố Quảng Ngãi đã xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất cho 100% số đơn vị hành chính trong thành phố theo đúng quy định của ngành.
Bản đồ quy hoạch sử dụng đất được lập trong quá trình thực hiện công tác quy hoạch. Trên cơ sở bản đồ hiện trạng thành phố và các xã, phường đã ứng dụng và xây dựng trong quá trình lập quy hoạch của các cấp, qua đó 100% xã, phường và thành phố đã lập bản đồ quy hoạch sử dụng đất dạng số.
c. Thống kê, kiểm kê đất đai
Công tác thống kê, kiểm kê đất đai được thực hiện theo đúng quy trình hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Thống kê theo định kỳ hàng năm và kiểm kê theo định kỳ 5 năm. Năm 2005 thực hiện theo Chỉ thị 28/2004/CT-TTg ngày 15/07/2004 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai, năm 2010 thực hiện theo Chỉ thị 618/CT-TTg ngày 15/05/2009 của Thủ tướng Chính phủ về kiểm kê đất đai. Từ năm 2008, 2009, 2010 đã tiến hành thống kê, kiểm kê đất đai theo Thông tư 08/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn về việc thực hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Kiểm kê đất đai năm 2010 đã hoàn thành, số liệu phục vụ kịp thời cho việc đánh giá tình hình sử dụng đất của các cấp, các ngành đặc biệt làm cơ sở cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố.
d. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trước khi Văn phòng đăng ký QSDĐ ra đời, công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ được Sở Tài nguyên và Môi trường thực hiện
cho các tổ chức; phòng Tài nguyên và Môi Trường thành phố tổ chức thực hiện cho các hộ gia đình, cá nhân. Sau khi Văn phòng đăng ký QSDĐ được thành lập thì công tác đăng ký QSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSDĐ được Văn phòng đăng ký QSDĐ tỉnh thực hiện cho các tổ chức và Văn phòng đăng ký QSDĐ thành phố thực hiện cho hộ gia đình, cá nhân. Sự ra đời của Văn phòng đăng ký QSDĐ không chỉ hoàn thiện cơ cấu bộ máy tổ chức của ngành theo luật định mà còn thúc đẩy công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính; đồng thời đưa công tác này ngày càng chuyên nghiệp hóa và đi vào nề nếp.
Công tác lập và quản lý hồ sơ địa chính của thành phố Quảng Ngãi được thực hiện theo Thông tư 29/TT-BTNMT ngày 01/01/2004 và Thông tư 09/2007/TT- BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Từ năm 2003 đến nay, thành phố Quảng Ngãi đã lập xong bộ hồ sơ địa chính gồm sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ,…
Trong công tác cấp GCNQSDĐ, theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2010, UBND thành phố đã cấp giấy CNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân với tổng số là 20.220 giấy, đã trao cho hộ gia đình, cá nhân là 18.570 giấy; còn lại 1.650 giấy công dân chưa nhận. Nguyên nhân người dân chưa nhận GCNQSDĐ như sau:
- Hoàn cảnh khó khăn chưa có khả năng thực hiện nghĩa vụ tài chính (tiền trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền, thuế thu nhập cá nhân) theo quy định của pháp luật, do vậy chưa nhận GCNQSDĐ.
- Một số giấy CNQSD đất đã được UBND thị xã (nay là thành phố) ký giấy chứng nhận nhưng chưa giải quyết cho công dân nhận vì xác định chưa chính xác mục đích sử dụng đất.
- Giấy CNQSD đất đã cấp nhưng công dân chưa có nhu cầu sử dụng GCNQSDĐ nên mặc dù UBND xã, phường đã gửi thông báo nhiều lần nhưng các hộ dân vẫn chưa đến kê khai để nhận hồ sơ.
e. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất
- Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: Trong giai đoạn 2003 - 2010, UBND tỉnh đã thu hồi đất, giao đất cho 162 đơn vị và doanh nghiệp trên địa bàn thành phố với tổng diện tích 312,69 ha. UBND tỉnh đã cho 51 đơn vị, doanh nghiệp thuê đất tại các phường khu vực đô thị với diện tích 82,20 ha. Đối với hộ gia đình, cá nhân, giai đoạn 2007 - 2010, UBND thành phố ban hành 4.263 Quyết định thu hồi đất cá nhân với tổng diện tích 204,68 ha và 1.250 Quyết định giao đất và cấp giấy CNQSD đất tái định cư cho các hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi, với diện tích 13,60 ha.
- Chuyển mục đích sử dụng đất: Giai đoạn 2007 - 2010, thành phố đã tiếp nhận 1.733 hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất và số hồ sơ đã giải quyết được là 608 hồ