3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.3. Ưu điểm và hạn chế của công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng kh
2015 - 2018
3.3.3.1. Ưu điểm của công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thuờng khi Nhà
nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thuỷtrong giai đoạn 2015 - 2018:
- Công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án tiến hành nghiên cứu cơ bản đã được UBND huyện Lệ Thủy quan tâm chỉđạo, hướng dẫn và tạo điều kiện tốt nhất để thực hiện, cụ thể:
+ Trình tự thực hiện công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu tuân thủ theo quy định của Nhà nước,
UBND huyện Lệ Thủy cơ bản đã hướng dẫn đầy đủ, kịp thời để các tổ chức, cá nhân
có liên quan đến việc thực hiện công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tuân thủ các quy định đã đề ra, điều này vừa tạo thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân trong quá trình thực hiện, đồng thời đẩy mạnh cơ
chế phối hợp giữa cơ quan nhà nước với người dân, đồng thời cũng giúp tăng cường tính chặt chẽ, hiệu quả của công tác quản lý nhà nước vềđất đai trên địa bàn.
+ Thời gian thực hiện công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất tại các dự án nghiên cứu cơ bản đã được UBND huyện Lệ Thủy
quy định phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật và tình hình thực tế ở địa
phương. Thời gian thực hiện công tác định giá đất cụ thểđảm bảo nhanh chóng, do đó
cũng phần nào tạo điều kiện thuận lợi đểđẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác thu hồi
đất, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất.
3.3.3.2. Hạn chế của công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thuờng khi Nhà nuớc thu hồi đất tại một số dự án ở huyện Lệ Thuỷtrong giai đoạn 2015 - 2018:
Bên cạnh những ưu điểm thì công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất tại các dự án được tiến hành nghiên cứu ở huyện Lệ Thủy còn tồn tại một số hạn chếnhư sau:
- Hồsơ xác định giá đất cụ thể: Sốlượng hồsơ đối với từng trường hợp cụ thể bàn giao cho cơ quan định giá đất nhiều trường hợp chưa đầy đủ, không đảm bảo quy
định về việc chứng thực, y sao dấu đỏ.
- Cách thức thực hiện công tác định giá đất: bao gồm từ công tác lựa chọn
phương pháp thực hiện, cách thức áp dụng các căn cứ, văn bản hướng dẫn đối với một sốtrường hợp còn máy móc, rập khuôn, không có sự linh hoạt, ít có sựđiều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tếở địa phương. Một số căn cứ pháp lý để áp dung trong quá trình thực hiện còn sai sót, nhầm lẫn, gây ảnh hưởng lớn đến kết quả tính toán, xác
định giá đất cụ thể.
- Điều tra thu thập thông tin giá đất nông nghiệp: trên địa bàn huyện Lệ Thủy chủ yếu thực hiện thu hồi đất đối với loại đất nông nghiệp, đây là loại đất ít có giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho.... , ít phát sinh các giao dịch, các thay đổi vềđất, do đó, trong quá trình thực hiện xác định giá đất cụ thểcho nhóm đất này còn thiếu thông tin hoặc thông tin được cung cấp chưa thật sựchính xác, điêu này cũng sẽ
gây ảnh hưởng lớn đến kết quảđịnh giá đất.
- Điều tra thu thập thông tin giá đất phi nông nghiệp: Trên thực tếngười dân khi
đến cơ quan công chứng làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng thường ghi giá chuyển
nhượng thấp hơn so với thực tế giao dịch. Giá đất trên thị trường ở Việt Nam thường
đất chỉghi theo giá do Nhà nước quy định để giảm bớt số tiền nộp thuế. Hiện nay, chỉ
có kết quả trúng đấu giá đất mới phản ánh đúng giá thịtrường. Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản...Do có sự chênh lệch lớn giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thịtrường nên việc công khai giá đất khi tham gia giao dịch trên thị trường là rất khó. Chính vì vậy công tác điều tra thu thập
thông tin để tìm ra giá thật trên thịtrường là điều khó khăn. Vì hạn chế về nguồn thông
tin giá đất giao dịch trên thị trường mà chứng thư tư vấn do các đơn vị tư vấn lập có
thông tin đầu vào của tài sản so sánh chưa thực sựtương đồng với tài sản cần xác định giá. Ông Trần Du Lịch - đại biểu QH TP.HCM cho rằng, trong điều kiện đất đai Việt
Nam mà đi tìm giá thịtrường chẳng khác gì “đi tìm lá diêu bông”. “Thấy luật ghi giá cả thịtrường là nói cho vui chứ không thể tìm được. Giá trịđất là giá trị sử dụng thể
hiện bằng giá cả”, ông Lịch nói. Đồng thời, ông cho rằng, thuật ngữ “phù hợp với giá thịtrường” hết sức trừu tượng, gây khó hiểu và không nên sử dụng trong luật [26].
3.3.4. Ý kiến đánh giá của các bên có liên quan đối với công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thuờng khi nhà nước thu hồi đất tại huyện Lệ Thủy
3.3.4.1. Ý kiến của các cán bộchuyên môn tham gia công tác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thuờng khi Nhà nước thu hồi đất và các cán bộ có liên quan
- Ý kiến của các cán bộ chuyên môn tham gia xác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
+ Đề tài tiến hành lấy ý kiến của các cán bộtham gia xác định giá đất cụ thểđể
tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất của các đơn vị tư vấn đó là Trung tâm
Kỹ thuật địa chính tỉnh Quảng Bình và Trung tâm Phát triển quỹđất tỉnh Quảng Bình, với sốlượng phiếu thu thập là 20 phiếu, kết quả tổng hợp được như sau.
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tư vấn xác định giá đất cụ thể
Câu hỏi điều tra Trả lời Sốlượng (phiếu)
Tỷ lệ (%)
1. Anh chịcó được cơ quan có thẩm quyền cung cấp đầy đủ hồ sơ để tiến hành thực hiện xác định giá đất cụ thể không?
Đầy đủ 12 60 Khá đầy đủ 06 30
Không đầy đủ 2 10
2. Trong quá trình xác định giá đất cụ thể, anh chị có tuân thủ theo đúng quy trình thực hiện định giá không?
Luôn tuân thủ 15 75
Có thểlinh động 05 25
Không tuân thủ 0 0
3. Anh chịcó đi kiểm tra thực địa các thửa
đất định giá không
Luôn kiểm tra 5 25
Thỉnh thoảng có
kiểm tra 11 55
Không 04 20
4. Nguồn thông tin để tiến hành xác định
giá được anh chị thu thập từđâu
Văn bản pháp lý 14 70 Qua khảo sát
người dân 06 30
Khác 0 0
5. Theo anh chị, thông tin mà mình thu thập được để xác định giá đất có đáng tin
cậy không
Tin cậy cao 5 25
Tương đối tin cậy 11 55
Không tin cậy 04 20
6. Kết quả định giá của anh chị có bị tác
động, chi phối bởi yếu tố nào không
Không bịtác động 17 85
Có trường hợp bị
tác động 03 15
Luôn bịtác động 0 0
7. Theo anh chị, mức giá mà mình đã xác
định so với giá trị thửa đất?
Phù hợp 11 55
Thấp hơn 09 45
Cao hơn 0 0
Không rõ 0 0
+ Qua kết quả tổng hợp ở bảng 3.18, ta có thể nhận thấy:
Đối với việc được cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý để xác định giá đất cụ thể: Nhìn chung, các đơn vịtư vấn xác định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thường khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn huyện Lệ Thủy được cung cấp đầy đủ hồ sơ cần thiết theo quy định (trong tổng số 20 phiếu lấy ý kiến chỉ có 02 ý kiến đánh giá là "không đầy đủ", chiếm tỷ lệ 10%. Như vậy, có thể nhận xét được thành phần hồ sơ được gửi
đến đơn vịtư vấn xác định giá đất là đầy đủ, đảm bảo theo quy định.
Đối với việc thực hiện công tác xác định giá đất: Đa số các cán bộ tham gia
công tác xác định giá đất cụ thể đều tuân thủ quy trình thực hiện đã được ban hành, một số phiếu ghi nhận được kết quảlà có linh động, trường hợp này theo kết quả khảo sát thì nguyên nhân là do để rút ngắn thời gian thực hiện GPMB, một số công trình do cần kết quảđịnh giá sớm nên đã thực hiện linh động. Bên cạnh đó, dưới sự hỗ trợ của các thiết bị cũng như công nghệ hiện đại nên các cán bộ chuyên môn cũng ít phải đi
kiểm tra, khảo sát thực địa hơn, một số cán bộ cho biết họ chỉ cần sử dụng các phần mềm định vị hoặc ảnh vệ tinh là có thể biết được chính xác vị trí thửa đất cần định giá mà không cần đi thực địa, đây cũng là lý do chỉ có 25% người được hỏi cho biết họ luôn đi kiểm tra thực địa đối với các thửa đất định giá, số còn lại chỉ thỉnh thoảng mới
đi kiểm tra thực địa hoặc thậm chí không thực hiện kiểm tra thực địa thửa đất định giá. Trong quá trình thực hiện, nhận thấy các thông tin mà cán bộ định giá đất thu thập được chủ yếu là các văn bản pháp lý (ví dụ như các hợp đồng chuyển nhượng
đất đai, các Quyết định trúng đấu giá QSD đất, các giấy tờ khác được Nhà nước xác nhận...), tuy nhiên, theo kết quả điều tra ở các dự án tiến hành nghiên cứu có thể
nhận định đa số các văn bản pháp lý đều chỉ thể hiện giá trị chuyển nhượng, mua bán, tặng cho.... theo giá của Nhà nước nhằm trốn tránh nghĩa vụ nộp thuế, do dó, mức độ tin cậy đối với những thông tin trên là không cao. Ngoài ra, một số dự án quan trọng, thu hồi đất tại các vịtrí đặc biệt, có khảnăng sinh lợi cao và khá nhạy cảm, mức giá để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất thỉnh thoảng còn bịtác động bởi Chủđầu tư, do nguồn vốn để thực hiện công trình là có hạn. Những yếu tốtrên đã làm ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quảđịnh giá đất, cụ thể, có đến 45% cán bộ xác định giá nhận định rằng mức giá đất còn thấp hơn giá trị của thửa đất.
- Ý kiến của các cán bộ chuyên môn tham gia thẩm định giá đất cụ thểđể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất:
+ Đề tài tiến hành lấy ý kiến đối với các cán bộ chuyên môn tham gia thẩm định
giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, đó là các cán bộ, chuyên viên của các phòng ban, đơn vị của UBND huyện Lệ Thủy gồm phòng Tài
nguyên và Môi trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Kinh tế - Hạ tầng, Trung tâm Phát triển quỹđất huyện. Số phiếu lấy ý kiến là 10 phiếu, kết quả cụ thểnhư sau:
Bảng 3.19. Tổng hợp ý kiến của cán bộ tham gia thẩm định giá đất cụ thể
Câu hỏi điều tra Trả lời Sốlượng (phiếu)
Tỷ lệ (%)
1. Anh chị có được cung cấp đầy đủ hồ sơ để tiến hành thẩm định giá đất cụ thể không?
Đầy đủ 8 80
Tương đối đầy đủ 2 20
Không đầy đủ 0 0
2. Trong quá trình thẩm định giá đất cụ
thể, anh chị có tuân thủ theo đúng quy
trình, thời gian thực hiện không?
Luôn tuân thủ 9 90
Không tuân thủ 0 0
Có thểlinh động 1 10
3. Anh chị có đi kiểm tra thực địa các thửa đất thẩm định giá đất cụ thể không
Luôn kiểm tra 0 0 Thỉnh thoảng có kiểm tra 01 10 Không 09 90 4. Căn cứđể anh chị tiến hành thẩm định giá đất cụ thể? Các văn bản pháp lý 9 90 Qua khảo sát người dân 0 0 Khác 1 10 5. Kết quả thẩm định giá của anh chị có bị tác động, chi phối bởi yếu tố nào không Có trường hợp bị tác động 2 20 Không bịtác động 08 80 Luôn bịtác động 0 0
(Nguồn: Số liệu điều tra năm 2018 và 2019)
+ Theo kết quả tổng hợp phiếu lấy ý kiến của cán bộ tham gia thẩm định giá đất cụ thể, cho thấy thành phần hồ sơ phục vụ việc thẩm định giá đất được cung cấp đầy
đủ, quy trình thẩm định các phương án giá đất tuân thủ đúng quy trình, trình tự, thời
thẩm định về việc tuân thủ các văn bản pháp lý, không tiến hành kiểm tra, khảo sát, xác minh trên thực địa. Kết quả thẩm định giá đất cơ bản được đánh giá là phù hợp, khách quan, chỉ có một số rất ít trường hợp có sựtác động.
3.3.4.2. Ý kiến của các hộ dân bịảnh huởng do công tác định giá đất cụ thểđể tính
tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
- Đề tài tiến hành khảo sát về mức độ quan tâm và việc tiếp cận thông tin về công tác định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường cũng như các ý kiến đánh giá
xung quanh công tác thực hiện xác định giá đất cụ thể của các hộ dân bịảnh hưởng
khi Nhà nước thu hồi đất cũng như những ý kiến của các hộ dân bịảnh hưởng về kết quảxác định giá đất cụ thể, kết quảnhư sau:
Bảng 3.20. Tổng hợp ý kiến của các hộ dân bị ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất
Câu hỏi điều tra Trả lời Sốlượng (phiếu)
Tỷ lệ (%)
1. Mức độ quan tâm của ông (bà) đối với việc
Nhà nước thu hồi đất và giá trị bồi thường đối với phần đất đai, tài sản của mình? Rất quan tâm 47 78,3 Có quan tâm 12 20 Không quan tâm 1 1,67
2. Ông (bà) có tự tìm hiểu về các thông tin và
các quy định của pháp luật liên quan đến việc thu hồi, bồi thường đối với thửa đất của mình không?
Có 35 58,3
Không 25 41,7
3. Ông (bà) có biết các thông tin về việc thửa
đất sẽ bị thu hồi không (thông báo thu hồi đất, diện tích đất sẽ bị thu hồi, thời gian thu hồi đất...)
Có 49 81,7
Không 11 18,3
4. Nguồn thông tin về việc thu hồi đất nói trên
Ông (bà) có được từ đâu (có thể đánh dấu nhiều ô)?
- Loa phát thanh 22 36,7
Câu hỏi điều tra Trả lời Sốlượng (phiếu) Tỷ lệ (%) - Internet 0 0 - Từ tổ chức thực hiện GPMB, tổ chức định giá đất 49 81,7 - Từ những người khác 19 31,7
- Từ những nguồn thông tin khác 0 0
5. Ông (bà) có được phát tài liệu vềcác quy định của pháp luật liên quan đến việc thu hồi, việc
định giá đất, giá tài sản để tính tiền bồi thường
đối với thửa đất của mình không?
Có 47 78,3
Không 13 21,7
6. Mức độ hài lòng của Ông (bà) đối với việc
được cung cấp thông tin về công tác thu hồi đất
Rất hài lòng 22 36,7 Khá hài lòng 30 50 Chưa hài lòng 8 13,3
7. Ông (bà) có biết các thông tin về thông tin, thời gian thửa đất sẽđược điều tra xác định giá
đất để tính tiền bồi thường do Nhà nước thu hồi
đất không?
Có 12 20
Không 48 80
8. Ông (bà) có từng làm việc với cá nhân hay tổ chức nào về nội dung liên quan đến giá đất, giá nhà ở trong khu vực đất thu hồi không?
Có 2 3,3