1.2.3.1. Khái niệm về thu hồi đất
Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật Đất đai nhằm sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế,…
Việc thu hồi đất được chia làm ba loại: Thu hồi đất do nhu cầu của nhà nước, thu hồi đất vì các lý do đương nhiên và thu hồi đất do vi phạm các quy định của pháp luật đất đai. Người sử dụng đất bị thu hồi có thể là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài. TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
Bồi thường về đất là việc nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất thu hồi cho người sử dụng đất được quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển.
1.2.3.2. Bản chất của thu hồi đất
Thu hồi đất và bồi thường trong thu hồi đất luôn là vấn đề nóng bỏng và nguyên nhân của phần lớn các khiếu nại về đất đai. Việc nhìn nhận đúng bản chất và định ra những nguyên tắc cho những vấn đề này sẽ tạo cơ sở cho việc đánh giá tính phù hợp của hệ thống pháp luật hiện nay về đất đai và những vấn đề có liên quan để đưa ra các giải pháp hoàn thiện trong thời gian tới.
* Thu hồi đất là sự chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai sơ cấp giữa Nhà nước và người sử dụng đất
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất chỉ được thực hiện các quyền sau khi đã được Nhà nước công nhận thông qua hoạt động cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời các giao dịch về quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực pháp lý sau khi có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thông qua việc chỉnh lý hồ sơ địa chính. Như vậy, việc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, cụ thể hóa dưới một văn bản hành chính đã làm phát sinh quyền của người sử dụng đất đối với một thửa đất xác định. Đây là quan hệ sơ cấp, có tính chất nền tảng đối với các giao dịch đất đai dân sự về sau (thị trường thứ cấp).
Với lập luận như trên, hành vi thu hồi đất, về bản chất là sự chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa một bên là Nhà nước - đại diện chủ sở hữu toàn dân và một bên là cá nhân, tổ chức sử dụng đất. Nó đồng thời chấm dứt hiệu lực của các quyết định hành chính giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước ban hành từ trước cho người bị thu hồi. Tất cả các quyền, nghĩa vụ phát sinh của chủ thể sử dụng đất đã được ghi nhận sau khi được giao đất, cho
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất cũng chính thức chấm dứt kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất.
* Thu hồi đất là sự chấm dứt việc phát sinh các giao dịch của thị trường đất đai thứ cấp
Kể từ thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất nếu có nhu cầu thực hiện các giao dịch mang tính chất dân sự (ví dụ: chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp...) thì phải tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất của mình để có đủ điều kiện tham gia thị trường thứ cấp. Đối với thị trường thứ cấp (quan hệ giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân với nhau) thì quyền sử dụng đất chuyển cho bên nhận chuyển quyền từ thời điểm hợp đồng có hiệu lực, còn việc đăng ký biến động về sử dụng đất chỉ nhằm ghi nhận việc chuyển quyền sử dụng đất giữa các tổ chức, cá nhân với nhau và giúp công khai hóa quyền của bên nhận chuyển quyền sử dụng đất với bên thứ ba.
Thu hồi đất không chỉ làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai sơ cấp mà còn chấm dứt khả năng phát sinh các giao dịch của thị trường đất đai thứ cấp giữa người sử dụng đất và các chủ thể dân sự khác. Kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất, người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng dù là toàn bộ hay một phần quyền của mình cho người khác. Những chủ thể không phải người sử dụng đất nhưng có quyền và nghĩa vụ liên quan tới thửa đất bị thu hồi cũng sẽ chấm dứt hoàn toàn mối quan hệ với đất bị thu hồi. Ví dụ, đất bị thu hồi đang được người sử dụng đất cho thuê làm nhà ở. Khi có quyết định thu hồi đất, quan hệ giữa người cho thuê và người thuê sẽ chấm dứt. Hay đối với đất bị thu hồi đang được sử dụng làm cơ sở sản xuất kinh doanh, việc thu hồi đất có thể dẫn đến chấm dứt sự tồn tại của cơ sở này, đồng thời chấm dứt quan hệ đang tồn tại giữa người sử dụng lao động và người lao động tham gia vào quá trình sản xuất, kinh doanh.
Những phân tích về bản chất thu hồi đất như trên cho ta thấy việc thu hồi đất có thể ảnh hưởng đến nhiều đối tượng. Đất đai và bất động sản là sản nghiệp quan trọng đối với người dân vì có giá trị cao, đồng thời là cơ sở để tiến hành hàng loạt các hoạt động kinh doanh, sản xuất khác.
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
1.2.3.3. Nguyên tắc của thu hồi đất
Nếu như nguyên tắc trong bồi thường thu hồi đất được Luật đất đai quy định tương đối cụ thể thì việc thu hồi đất lại không được ấn định trong bất kỳ nguyên tắc nào. Xét cho cùng, đây là một dạng hành vi hành chính, được thực hiện bởi bộ máy hành chính nhà nước.
Nguyên tắc thứ nhất, thu hồi đất mang tính quyền lực nhà nước. Trong quá trình thu hồi đất, nhà đầu tư có thể tham gia vào quá trình thỏa hiệp dân sự với đối tượng bị thu hồi đất về vấn đề bồi thường, hỗ trợ, vv... Nhưng việc thu hồi đất, trong bất kể trường hợp nào đều phải được thực hiện bởi Nhà nước - đại diện sở hữu toàn dân về đất đai đồng thời nắm giữ trách nhiệm bảo vệ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Nguyên tắc thứ hai liên quan đến nội dung. Về cơ bản thu hồi đất phải được thực hiện dựa trên lợi ích chung, lợi ích công cộng. Ngoài căn cứ vi phạm pháp luật đất đai hay việc chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người thì lợi ích chung và lợi ích công cộng được xem là những căn cứ cơ bản và quan trọng nhất của hành vi thu hồi đất.
1.2.3.4. Sự cần thiết phải thu hồi đất trong quá trình đô thị hóa
Đô thị hóa là xu thế đã, đang và sẽ diễn ra ở các vùng trên khắp cả nước, góp phần thay đổi bộ mặt của đất nước ta, giúp nước ta thoát khỏi tình trạng là một nước nông nghiệp nghèo và lạc hậu. Tuy nhiên, quá trình đô thị hóa tất yếu dẫn đến sự phân bố lại các nguồn lực trong đó có nguồn lực về đất đai, đất nông nghiệp được chuyển sang phục vụ cho việc xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, mở rộng các khu đô thị cũ và xây dựng các khu đô thị mới, cũng như cho việc xây dựng, phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng và các công trình công cộng phục vụ lợi ích của cộng đồng, quốc gia.
Hiện nay, nước ta thực hiện quá trình CNH-HĐH. Đô thị hóa cũng đang diễn ra đồng thời cả hai quá trình: đô thị hóa theo chiều rộng và đô thị hóa theo chiều sâu. Trong những năm gần đây và cho đến năm 2020, khi nền kinh tế nước ta cơ bản trở thành một nền kinh tế công nghiệp, đô thị hóa đã và sẽ tiếp tục diễn ra với
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế
quy mô lớn theo chiều rộng. Tuy vậy so với nhiều nước trong khu vực, mức độ đô thị hóa ở nước ta vẫn còn rất thấp. Các thành phố, các khu đô thị hiện có tiếp tục mở rộng quy mô ra các vùng ngoại vi và hình thành nên các thành phố, các khu đô thị có quy mô lớn hơn. Các thành phố, thị xã, thị trấn, các khu đô thị sẽ được nâng cấp và hình thành các thành phố, các quận, phường mới. Theo đó quy mô dân số đô thị sẽ không ngừng gia tăng. Đó cũng là quá trình hình thành các trung tâm công nghiệp, dịch vụ, các khu đô thị mới.
Do vậy việc thu hồi đất để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, kết cấu hạ tầng kinh tế - xã hội là một tất yếu và có vai trò quan trọng trong quá trình CNH- HĐH và đô thị hóa. Tác động này thể hiện rõ ở những điểm sau:
-Thứ nhất,nhờ có đất thu hồi mới có thể xây dựng được các khu công nghiệp, khu chế xuất, thu hút được hàng trăm dự án đầu tư ở trong và ngoài nước với hàng chục tỷ USD và hàng ngàn tỷ đồng cho phát triển kinh tế - xã hội đất nước.
- Thứ hai, nhờ có việc thu hồi đất, chuyển đổi mục đích sử dụng, nên quá trình đô thị hóa cũng được đẩy mạnh.
- Thứ ba, tạo điều kiện nâng cấp và xây dựng mới được khá đồng bộ và tương đối hiện đại hệ thống kết cấu hạ tầng phục vụ phát triển kinh tế - xã hội và an ninh, quốc phòng.
- Thứ tư, việc hình thành các khu công nghiệp, khu đô thị mới đã tạo điều kiện thu hút, giải quyết việc làm cho hàng triệu lao động với thu nhập tương đối khá, giúp họ từng bước cải thiện, nâng cao đời sống vật chất, cũng như tinh thần của bản thân và gia đình [8].
Tóm lại, nếu công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa là tất yếu khách quan đối với nước ta thì việc thu hồi đất để phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa là vấn đề có ý nghĩa quan trọng. Vì thế, trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa và đô thị hóa, bất cứ nước nào cũng phải chuyển đổi một bộ phận đất đai từ đất nông nghiệp sang công nghiệp và đô thị.
TRƯỜ NG ĐẠ I HỌ C KINH TẾ HU Ế