Khó khăn, tồn tại, hạn chế - (LUẬN văn THẠC sĩ) qu- 123docz.net

2.4.2.1. Công tác tổ chức đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất

- Việc điều tra và xác định nhu cầu sử dụng đất của từng khu vực và xây dựng giá khởi điểm trong đấu giá tài sản là qùn sử dụng đất cịn chưa khoa học, mang nặng tính hành chính, có những khu đất xác định giá khởi điểm cũng chưa được sát với giá thị trường.

- Trình tự, thủ tục thực hiện cuộc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thì nhanh gọn nhưng trình tự thủ tục để đưa khu đất hoặc lô đất đủ điều kiện để thực hiện đấu giá còn phải qua nhiều giai đoạn như từ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thu hồi bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xây dựng cơ sở hạ tầng, đến khi ký hợp đồng dịch vụ đấu giá và tổ chức cuộc đấu giá.

- Trên địa bàn tỉnh Bắc Giang vẫn cịn tình trạng một sớ huyện chưa xây dựng xong cơ sở hạ tầng, vị trí lơ đất trên sơ đờ hồ sơ đấu giá với đất trên thực địa không trùng khớp nhau (đất trên thực địa chưa giải phóng mặt bằng

xong), chưa có quyết định của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển mục

đích sử dụng đất đã thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất ở có thu tiền sử dụng đất cho người dân.

- Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định người có tài sản đấu giá phải thông báo công khai việc lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản nhưng một số đơn vị có tài sản không thực hiện việc lựa chọn theo đúng quy định mà chỉ định trực tiếp tổ chức đấu giá tài sản; dẫn đến việc ký hợp đồng đấu giá với các doanh nghiệp đấu giá năng lực kém, uy tín thấp do vậy đã ảnh hưởng đến chất lượng, hiệu quả của cuộc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

- Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định tiền đặt trước của khách hàng đăng ký tham gia đấu giá nộp vào tài khoản của tổ chức đấu giá tài sản nhưng một số huyện trên địa bàn tỉnh yêu cầu khách hàng nộp vào tài khoản của đơn vị có tài sản đấu giá.

- UBND 01 số huyện, thành phố không ban hành hoặc ban hành chậm quyết định hủy kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất và xử lý tiền đặt trước đối với khách hàng không nộp tiền trúng đấu giá theo quy định.

- UDND huyện, thành phố có tài sản là quyền sử dụng đất bán đấu giá không kiểm tra, giám sát kịp thời, thường xuyên các tổ chức đấu giá tài sản trong quá trình thực hiện đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất dẫn đến các tổ chức đấu giá tài sản cịn một sớ sai phạm như: Thu tiền bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá sai quy định; việc thanh quyết tốn thù lao đấu giá vẫn cịn chậm và chưa đúng quy định; công bố kết quả trúng đấu giá không đúng quy định; không gửi kế hoạch, thời gian, địa điểm tổ chức cuộc đấu giá quyền sử dụng đất ở về Sở Tư pháp để thực hiện giám sát theo Quyết định số 13/2018/QĐ-UBND.

- Không có cơ chế cho việc kiểm tra năng lực tài chính của những người tham gia đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất đối với cá nhân, do vậy

có nhiều trường hợp một người tham gia đấu giá nhiều thửa đất, đẩy giá đất đấu giá lên cao nhưng khi trúng đấu giá lại không có tiền nộp, dẫn đến nhà nước phải hủy kết quả trúng đấu giá và phải tổ chức đấu giá lại những lô đất bị hủy đó dẫn đến gây lãng phí và tớn kém ngân sách nhà nước chi trả thù lao dịch vụ đấu giá.

- Luật Đấu giá tài sản năm 2016 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2017, tuy nhiên Nghị định 110/2013/NĐ-CP chưa được sửa đổi, bổ sung cho nên trong các đợt thanh tra, kiểm tra của Sở Tư pháp phát hiện một số vi phạm của đấu giá viên và tổ chức đấu giá tài sản nhưng không thể xử lý được vì khơng có chế tài xử lý, ví dụ tổ chức đấu giá tài sản đặt thêm điều kiện cho người đăng ký tham gia đấu giá, thu tiền đặt trước không đúng quy định, không mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp cho đấu giá viên, đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá không đúng quy định của Luật Đấu giá tài sản...

- Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đã khắc phục được nhiều tồn tại, hạn chế trong trình tự, thủ tục đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất, nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp của đội ngũ đấu giá viên, hạn chế tình trạng “quân xanh, quân đỏ”, thông đồng, dìm giá trong hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên cũng không thể tránh tuyệt đối việc có sự bàn bạc, thống nhất về việc trả giá của những nhóm đối tượng chuyên đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất để đầu tư, bán “lướt sóng” kiếm lời, dẫn đến có những lô đất giá trúng không chênh lệch nhiều so với giá khởi điểm. Đặc biệt, thời gian gần đây trên địa bàn tỉnh Bắc Giang trong các cuộc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất xuất hiện tình trạng khách hàng tham gia đấu giá bị một số đối tượng đe dọa, cưỡng ép việc không được trả giá một số lô đất cụ thể gây tâm lý hoang mang, lo sợ cho những người đăng ký tham gia đấu giá.

- Đối với người tham gia đấu giá là những nhà đầu tư hay thường gọi là “cò đất” bên cạnh mặt ưu điểm đó là tại các cuộc đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất cơ bản các lô đất đưa ra đấu giá đều có người trả giá, đẩy giá lên cao, tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước nhưng bên cạnh đó cũng là những tồn tại, hạn chế đó là người tham gia đấu giá mang tính đầu cơ đất đai, nhu cầu về đất ở thực sự rất ít, trong khi những người có nhu cầu sử dụng đất thực sự thì lại không trúng đấu giá.

- Trước khi diễn ra phiên đấu giá, các “cò” đất thường khảo sát nhu cầu của thị trường để làm giá. Ngay sau phiên đấu giá, các lô đất sẽ được họ “ôm”; đồng thời sang tay nhiều lần trong nội bộ những người đầu cơ đất nhằm tạo sóng và giao dịch ảo, gây áp lực lên thị trường, đẩy giá lên cao để thu hút người dân tham gia mua bán. Từ đó, họ sẽ thu lời rất lớn thông qua việc làm giá và bán lại cho những người có nhu cầu thực sự, đó là nguyên nhân tiềm ẩn nguy cơ sốt ảo, dẫn tới hệ lụy xấu.

- Nhiều khách hàng tham gia đấu giá không đủ tiền thì cùng nhau hùn vốn hoặc cố vay ngân hàng để tham gia đấu giá với hy vọng sang tay kiếm lời. Vì thế, nếu thị trường bất động sản trầm lắng, những trường hợp “ôm” nhiều đất, trong khi tiền đầu tư chủ yếu vay ngân hàng sẽ dễ dẫn đến phá sản, nợ nần chồng chất. Những yếu tố này rất nguy hại đối với nền kinh tế, làm hạn chế nguồn lực đầu tư vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, dịch vụ tạo ra của cải cho xã hội.

- Nhiều trường hợp người tham gia đấu giá do đầu tư, “ôm” nhiều lô đất, sau khi trúng đấu giá lại không bán sang tay được nên phải bỏ tiền đặt trước dẫn đến nhà nước phải hủy kết quả trúng đấu giá, các lô đất đó lại phải tổ chức đấu giá lại gây lãng phí, tớn kém ngân sách nhà nước chi trả thù lao dịch vụ đấu giá.

- Người dân có thu nhập thấp, có nhu cầu sử dụng đất nhưng khó có thể tiếp cận đất đai thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất vì mặt bằng giá quá cao.

2.4.2.3. Đối với các tổ chức đấu giá tài sản

- Nhiều đấu giá viên trên địa bàn tỉnh thuộc trường hợp miễn đào tạo nghề đấu giá hoặc mới được cấp chứng chỉ hành nghề đấu giá nên chưa có nhiều kinh nghiệm, năng lực, trình độ còn hạn chế.

- Trụ sở của một sớ doanh nghiệp đấu giá cịn chật hẹp, chung trụ sở với tổ chức hành nghề luật sư, cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ cho hoạt động đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất chưa đầy đủ, thiếu đồng bộ, do vậy cũng ảnh hưởng đến tiến độ giải quyết công việc và quản lý nhà nước đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất.

- Một số tổ chức đấu giá tài sản, do chỉ quan tâm đến thù lao dịch vụ đấu giá tài sản mà không tuân thủ các quy định của pháp luật đấu giá tài sản, có trường hợp biết người có tài sản đưa ra yêu cầu không đúng quy định của pháp luật nhưng vẫn thực hiện như: Yêu cầu tổ chức đấu giá tài sản thực hiện việc đấu giá ngay sau cuộc đấu giá kết thúc đối với những lô đất không có khách hàng trả giá tại cuộc đấu giá, yêu cầu khách hàng tham gia đấu giá nộp tiền đặt trước vào tài khoản của đơn vị có tài sản….