* Hồ sơ pháp lý của khỏch hàng.
* Hồ sơ về tình hình tài chính và tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng gồm :
- Báo cáo tài chính đến 31/12/2003, báo cáo tài chính đến 31/12/2004, báo cáo tài chính đến 30/6/2005, báo cáo tài chính ước tính đến 31/12/2005 và các báo các chi tiết công nợ.
* Hồ sơ dự án:
- Báo cáo thẩm định hiệu quả dự án đã được phê duyệt của giám đốc công ty và các hồ sơ pháp lý của dự án.
- Báo cáo tiến độ thực hiện dự án.
* Các văn bản pháp lý liên quan đến dự án gồm:
. Nghị quyết đại hội cổ đông thường niên công ty các năm 2003, 2004, 2005: 100% cổ đông có mặt thống nhất biểu quyết thông qua chủ trương lập dự án xây dựng nhà 4 tầng mặt tiền Công ty bằng các hình thức vay vốn, liên doanh với các đối tác có vốn.
. Quyết định số 14/2003/QĐ-TCT/TCCB ngày 26/2/2003 của Tổng công ty cơ điện nông nghiệp & thuỷ lợi giao cử người trực tiếp quản lý vốn Nhà nước tại công ty CP thiết bị thuỷ lợi;
. Công văn số 62/2004 CV/CT-KHĐT ngày 7/4/2004 của Công ty CP thiết bị thủy lợi và công văn trả lời số 201/2004/CV-TCT-KHĐT ngày 24/4/2004 của Tổng công ty.
. Công văn số 252CV/QH-XD ngày 18/5/2004 của Sở xây dựng Hà Tây đồng ý chủ trương đầu tư xây dựng nhà 4 tầng.
. Quyết định số 30 QĐ/CT-TCHC ngày 27/6/2004 của Hội đồng quản trị Công ty CP thiết bị thủy lợi phê duyệt phương án đầu tư xây dựng và giao nhiệm vụ thực hiện dự án cho Giám đốc công ty kiêm Chủ tịch hội đồng quản trị.
. Giấy phép xây dựng số 39/GPXD ngày 15/7/2004 do sở xây dựng Hà Tây cấp và Hồ sơ thiết kế kèm theo.
. Công văn số 96CV.XDCB ngày 14/5/2005 của Công ty CP thiết bị thủy lợi và công văn trả lời số 803 CV.TCT-HKDT của Tổng công ty cơ điện - xây dựng nông nghiệp và thuỷ lợi.
. Chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy số 51/TD-PCCC ngày 30/10/2005 do Phòng PC 23 công an tỉnh Hà Tây cấp.
. Báo cáo thẩm định hiệu quả dự án đã được phê duyệt của giám đốc công ty.
Kết luận: Hồ sơ vay vốn đầy đủ theo đúng yờu cầu của Chi nhỏnh NHCT Thanh Xuõn.
1.3.2 Thẩm định tài chính dự án đầu tư vay vốn “Dự án đầu tư xây dựngnhà làm việc và dịch vụ cho thuê 4 tầng “ của Công ty cổ phần thiêt bị thuỷ lợi. nhà làm việc và dịch vụ cho thuê 4 tầng “ của Công ty cổ phần thiêt bị thuỷ lợi.
1.3.2.1 Thẩm định Tổng mức vốn đầu tư và nguồn vốn đầu tư.
Tổng mức đầu tư theo báo cáo thẩm định đã phê duyệt: 12.622.764 nghìn đồng
Trong đó: - Chi phí xây lắp GT 1,2: - Chi phí dự phòng:
- Chi phí khác:
- Lãi vay vốn cố định (trong thời gian ân hạn) và chi phí vốn góp:
10.403.743 nghìn đồng 1.127.138 nghìn đồng
867.483 nghìn đồng 224.400 nghìn đồng
(Phần Chi phí khác và Chi phí dự phòng được phân bổ theo tỷ trọng giá trị xây lắp của từng gói thầu trong tổng dự toán đã được thẩm tra)
Tổng vốn đầu tư sau khi thẩm định lại: 13.015.407 nghìn đồng
Trong đó: - Chi phí xây lắp GT 1,2: - Chi phí dự phòng:
- Chi phí khác:
- Lãi vay vốn cố định (trong thời gian ân hạn) và chi phí vốn góp:
10.778.289 nghìn đồng 1.137.317 nghìn đồng
875.401 nghìn đồng 224.400 nghìn đồng
Nguyên nhân chênh lệch tổng vốn đầu tư:
Đơn giá trúng thầu đối với 02 gói thầu trên đã được Hội đồng quản trị công ty phê duyệt gồm khối lượng xây dựng, điện, nước theo hồ sơ mời thầu và phần khối lượng bổ sung, cụ thể như sau:
Chỉ tiêu Gói thầu số 01 (Trục 17*- 23) Gói thầu số 02 (Trục 7-17) Chi phí xây lắp theo dự toán đã được phê duyệt 3.403.945 6.999.798
Chi phí xây lắp theo đơn giá trúng thầu: 3.472.214 7.306.075
Trong đó:
- Phần xây dựng, điện, nước theo khối lượng mời thầu - Khối lượng bổ sung
3.398.040 74.174
6.879.023 427.052
Đơn vị tính: nghìn đồng
Như vậy, sau khi thẩm định lại, trong tổng vốn đầu tư của dự án, chi phí xây lắp 2 gói thầu tăng lên và do đó, các chi phí dự phòng, chi phí khác phân bổ có sự thay đổi so với báo cáo thẩm định của đơn vị:
Đơn vị tính: nghìn đồng
Chỉ tiêu Theo báo cáo thẩm
định của đơn vị
Kết quả thẩm
định lại Chênh lệch
→ Vốn đầu tư 2 gói thầu số 1 và 2 12.622.764 13.015.407 392.643
- Chi phí xây lắp 10.403.743 10.778.289 374.546 - Lãi vay ngân hàng trong thời gian ân
hạn và chi phí vốn góp 224.400 224.400 - - Chi phí khác 867.483 875.401 7.918 - Chi phí dự phòng 1.127.138 1.137.317 10.179
→ Nguồn vốn đầu tư 12.622.764 13.015.407 392.643
- Vốn tự có 8.622.764 9.015.407 392.643 - Vốn vay Ngân hàng 4.000.000 4.000.000 -
Kết luận: Như ví dụ minh hoạ ở trên, việc thẩm định tổng mức vốn đầu tư của dự án
khách hàng cung cấp mà đó có sự tính toán lại một cách kỹ lưỡng để đưa ra tổng mức đầu tư chính xác hơn, làm cơ sở cho những tính toán sau này. Khi thẩm định tổng mức đầu tư của dự án, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh, đối chiếu các chỉ tiêu của dự án với những chuẩn mực, tiêu chuẩn, định mức kinh tế kỹ thuật và với các dự án tương tự mà Chi nhánh đó từng thực hiện thẩm định.
* Cân đối nguồn vốn đầu tư:
- Vốn tự có, tự huy động: 9.015.407.000 đồng (tương đương 69% tổng vốn đầu tư của dự án)
Trong đó:
. Giá trị vốn góp của các khách hàng đặt thuê trước là 4.400 triệu đồng, đơn vị đã ký hợp đồng và nhận vốn góp của các đối tác thuê theo tiến độ thi công công trình. . Nguồn từ các quỹ đầu tư phát triển, lợi nhuận chưa phân phối, nguồn vốn khấu hao cơ bản: 2.536 triệu đồng.
. Ngoài ra, Chủ đầu tư có khả năng huy động vốn nhàn rỗi của các cán bộ công nhân viên trong công ty để bảo đảm đủ nguồn vốn thanh toán cho công trình.
- Vốn vay ngân hàng: 4.000.000.000 đồng (tương đương 31% tổng vốn đầu tư của dự án) được sử dụng để thanh toán tiền khối lượng thi công công trình hoàn thành theo hợp đồng kinh tế số 22/HĐ-XD ngày 3/6/2005 ký giữa Công ty cổ phần thiết bị thuỷ lợi và Công ty cổ phần Hà Đô - Bộ quốc phòng và hợp đồng kinh tế số 23/HĐ-XD ngày 3/6/2005 ký giữa Công ty cổ phần thiết bị thuỷ lợi và Công ty cổ phần xây dựng số 21-Vinaconex
Kết luận: Cơ cấu nguồn vốn được tính tóan tương đối hợp lý, vốn tự có của khách
hàng được huy động từ những nguồn có tính chắc chắn và tính khả thi cao.
1.3.2.2 Thẩm định việc tính toán doanh thu và chi phí của dự án.* Thẩm định tính toán doanh thu của dự ỏn. * Thẩm định tính toán doanh thu của dự ỏn.
- Doanh thu dự kiến mỗi tầng /năm = Diện tích cho thuê mỗi tầng x Đơn giá x Công suất sử dụng x 12 tháng - Diện tích cho thuê mỗi tầng: 1.370 m2
- Công suất sử dụng: Theo báo cáo thẩm định do đơn vị lập, công suất sử dụng các tầng đạt 100% cho suốt vòng đời của dự án. Tuy nhiên, việc đạt công suất sử dụng 100% cho tất cả các năm của dự án là khó thực hiện. Trong phương án thẩm định lại, công suất sử dụng được dự tính là 95% tại 2 năm đầu và 2 năm sau của dự án và đạt 100% tại các năm từ thứ 3 đến thứ 8 của dự án.
- Đơn giá mỗi tầng là đơn giá cho thuê/tháng/1m2(đơn giá đã bao gồm thuế VAT). - Từ đó, CBTĐ lập được bảng tính tóan doanh thu như sau:
Bảng 1: Tập hợp doanh thu
BẢNG 1:TẬP HỢP DOANH THU CỦA DỰ ÁN
### #
STT Nội dung Năm
0 Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6