II. tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến
1.4. Vốn huy động trong nhân dân (khách hàng)
Nhu cầu có chỗ ở là một nhu cầu chính đáng và có nhiều cách khác nhau để đáp ứng: nhận thừa kế của ông bà, cha mẹ, đi thuê, mua mới hay cải tạo mở rộng diện tích cũ... Nhng cho dù là cách nào thì cũng cần đến một khoản tiền nhất định. Ngời dân Hà Nội nói riêng luôn có ý thức trong việc dành dụm từ thu nhập để lo chỗ ở cho mình và đây cũng là một trong những mục đích chính để họ tiết kiệm tiền. Mặt khác nền kinh tế thị trờng mới vận hành hơn 10 năm cha tạo ra nhiều cơ hội đầu t cho khoản tiền nhàn rỗi trong nhân dân (theo đánh giá
là rất lớn). Hoàn cảnh đó tạo ra tiềm năng vô cùng lớn thu hút vốn từ các thành phần kinh tế và cá nhân có nhu cầu về nhà ở.
Sự xuất hiện của hàng loạt các khu đô thị mới với kiểu nhà đặc trng là căn hộ khép kín trong các chung c cao tầng đã gây đợc sự chú ý của đông đảo ngời dân Thủ đô đang có nhu cầu về nhà ở. Với những tiện nghi khá đầy đủ cộng với giá cả hợp lý những ngời có nhu cầu về chỗ ở mới sẵn sàng ứng trớc tiền cho chủ đầu t để có thể sở hữu những căn hộ đó trong tơng lai. Việc góp vốn đợc thực hiện thông qua ký kết hợp đồng giữa chủ đầu t (của những dự án đã đợc phê duyệt) với ngời dân (khách hàng mua nhà). Hợp đồng có thể ký trớc khi tiến hành thi công công trình hoặc sau khi công trình đã hoàn thiện phần thô đang chờ hoàn thiện trong đó quy định khách hàng phải ứng trớc cho chủ đầu t một khoản tiền nhất định (1 lần hoặc nhiều lần) và sau một khoảng thời gian đủ để chủ đầu t hoàn thiện công việc đầu t của mình họ sẽ giao nhà ở chính thức cho khách hàng.
Trong thời kỳ đầu thực hiện chơng trình phát triển nhà ở, do số lợng nhà đợc xây mới cha nhiều mà nhu cầu lại rất lớn nên hình thức góp vốn này đợc ngời dân ủng hộ và đã giúp cho chủ đầu t giải quyết đợc một lợng vốn đáng kể trong điều kiện lãi vay ngân hàng cao, vốn tự có hạn chế, trợ giúp Nhà nớc không nhiều. Tỷ trọng nguồn vốn này trong tổng vốn đầu t trung bình khoảng 30% nhng cá biệt có dự án thu hút đợc tới gần 40% nh dự án "khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Bắc Linh Đàm“ do Tổng Công ty đầu t và phát triển nhà và đô thị làm chủ đầu t. Đây cũng là một trong nhiều yếu tố thành công của dự án này, sở dĩ vậy vì đơn vị đã xây dựng đợc một quy trình đầu t hợp lý và tạo đợc lòng tin cho khách hàng.
Tuy nhiên một hạn chế của nguồn vốn này là sự thiếu ổn định do không có cơ chế ràng buộc cũng nh chính sách hớng dẫn nào. Huy động nhiều hay ít phụ thuộc vào uy tín của chủ đầu t, vào mức độ tin cậy của khách hàng, khả năng sẵn sàng tự nguyện góp vốn mà không đòi hởi chi phí sử dụng vốn mà chỉ đảm bảo sự chắc chắn đợc sở hữu một căn hộ khi công trình hoàn thành. Cùng với sự phát triển, triển khai rầm rộ hàng loạt dự án lớn nhở khác nhau thì quan hệ cung cầu đã giảm căng thẳng khiến việc ký kết những hợp đồng ứng trớc tiền mua nh vậy sẽ giảm, ảnh hởng đến tình hình huy động vốn chung của chủ đầu t cần xây dựng những dự án khả thi hơn trên moị phơng diện đáp ứng đợc nhu cầu của ngời dân, nhằm thu hút lợng vốn rất dồi dào này vào xây dựng phát triển nhà ở.
Trên đây là nguồn vốn đợc huy động từ những ngời thật sự có nhu cầu về nhà ở hay ít nhất là có ý định sở hữu nhà ở trong một khoảng thời gian nhất định. Tuy nhiên ngay cả những ngời không có nhu cầu thì vẫn có khả năng sở hữu một lợng tiền nhàn rỗi cần đợc huy động thông qua nhiều hình thức, một trong
số đó là phát hành trái phiếu công trình.
Hình thức này lần đầu tiên đợc áp dụng đối với dự án xây dựng nhà ở tại Hà Nội đối với các dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công. Trong dự án Hồ Linh Đàm thông qua kho bạc Nhà nớc, chủ đầu t đã phát hành trái phiếu công trình trị giá 30 tỷ đồng (chiếm 20,96% tổng vốn đầu t, với mức lãi suất thấp 12% năm so vốn vay thơng mại là 1,25%/tháng. Đây là hình thức đã đợc áp dụng tại nhiều nớc trong quá trình đầu t vào cơ sở hạ tầng đô thị, nhất là ở các nớc đang phát triển. Trong thời gian tới Thành phố cần nhân rộng mô hình này nhằm khai thác hiệu quả hơn nữa mọi nguồn vốn trong xã hội phục vụ cho sự nghiệp phát triển nhà ở của Thủ đô (chi tiết giải pháp phát hành trái phiếu công trình sẽ đợc đề cập trong chơng III).
Có thể thấy rõ hơn cơ cấu các nguồn vốn kể trên qua việc xem xét cơ cấu nguồn vốn đầu t của một đơn vị chủ đầu t khá điển hình của Thủ đô, đã tham gia nhiều dự án phát triển nhà ở quy mô lớn nh khu nhà ở Bắc Linh Đàm, khu đô thị mới Định Công“đó là Tổng công ty đầu t và phát triển nhà và đô thị.
Bảng
Cơ cấu nguồn vốn đầu t của
tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị
Nguồn vốn 1998 1999 2000 2001 Giá trị (tr. đ) Tỷ lệ (%) Giá trị (tr. đ) Tỷ lệ (%) Giá trị (tr. đ) Tỷ lệ (%) Giá trị (tr. đ) Tỷ lệ (%) Ngân sách cấp 37.858 18, 1 62.730 25, 1 81.036 26, 6 81.365 20, 6 Tự có 25..256 12, 1 31.350 12, 5 38.657 12, 7 51.264 13, 0 Vay ngân hàng 30.447 14, 6 51.420 20, 6 66.792 22, 0 70.125 17, 8 Huy động từ khách hàng 65.163 31, 2 104.620 41, 8 177.599 38,7 192.224 48, 6 Phát hành trái phiếu 50.000 24, 0 0 0,0 0 0, 0 0 0, 0 Tổng cộng 208.724 100 250.120 100 304.084 100 394.978 100
(Nguồn: Báo cáo tổng kết giai đoạn 1995 “ 2001 của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị)
Cơ cấu nguồn vốn đầu t của Tổng công ty Đầu t và phát triển nhà và đô thị nh trên có nhiều điểm tơng đồng và có thể đại diện cho cơ cấu huy động vón của các chủ đầu t trên địa bàn Thủ đô. Trong cơ cấu này, vốn do Ngân sách cấp không nhiều khoảng 25%, và nguồn vốn tự có của Tổng công ty cũng có hạn (khoảng 12%), để có đủ vốn cho các dự án Tổng công ty phải vay Ngân hàng (cả tín dụng u đãi và vay thơng mại), ngoài ra đây còn là đơn vị đầu tiên đã có đề xuất với Bộ, ngành liên quan xin phép Chính phủ cho phép phát hành trái phiếu công trình đối với hai dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công với tổng mức vốn là 80 tỷ. Thêm vào đó nhờ u thế là một Tổng công ty lớn trong ngành xây dựng Thủ đô, có uy tín rộng rãi mà đơn vị đã huy động đợc lợng vốn lớn trong nhân dân, nguồn vốn này đã góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho Tổng công ty triển khai các hạng mục công trình của dự án.
3. Cơ cấu sử dụng vốn đầu t trong xây dựng nhà ở theo dự án tại Hà nội
Trên đây là cơ cấu kỹ thuật vốn đầu t của một dự án phát triển nhả ở điển hình tuy nhiên trong các dự án hiện nay có đến hơn 70% tổng vốn đầu t đợc sử dụng vào 3 phần việc là: đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở; và xây dựng hạ tầng xã hội. Do vậy trong phần này sẽ đề cập chủ yếu đến 3 hạng mục đó.
Chuẩn bị đầu tư
lập dự án tổng thể, chi tiết
nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi
trình hồ sơ dự án xin thẩm định
Thực hiện đầu tư
Vận hành kết quả đầu tư
chi phí quản lý các khu nhà chí phí duy tu bảo dưỡng các công trình: nhà, nước, điện, công trình công cộng... Nộp tiền sử dụng đất Đền bù giải phóng mặt bằng Khảo sát thiết kế xây dựng Xây dựng HTKT và nhà ở - các khu nhà thuộc dự án
đường giao thông hệ thống cấp thoát
nước, điện, thông tin
cơ sở hạ tầng kỹ thuật khác
Xây dựng HTXH khu vui chơi, giải trí hệ thống các cơ sở kinh doanh dịch vụ , thương mại các công trình cơ sở HTXH khác: trư ờng học, cơ sở y tế…
Bảng:
Vốn đầu t dự kiến trong từng hạng mục xây dựng của dự án
Đơn vị: triệu đồng
Tên dự án Tổng VĐT
Đền bù, giải
phống mặt bằng Hạ tầng kỹ thuậtvà nhà ở Hạ tầng xã hội Chi phí khác Giá trị % Giá trị % Giá trị % Giá trị % Khu DVTH và nhà ơ Bắc
Linh Đàm 138.940 32.327 23.3 55.905 40.2 9.036 6.5 41.672 30 Khu XDTT Định Công 287.000 108.458 37.8 90.586 31.6 29.175 10.2 58.781 20.4 Làng Quốc tế Thăng
Long 2.037.939 36.993 1.8 1.875.049 92 - - 125.897 6.2
Khu đô thị mới Trung
Hoà - Nhân Chính 314.600 44.559 14 237.430 75.4 29.525 9.4 3.086 1.2
(Nguồn: Vụ Kế hoạch thống kê - Bộ Xây dựng)–
3.1.Chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB)
Nhìn chung một dự án phát triển nhà hiện nay tại Hà Nội đều đợc tiến hành trên những khu đất rộng để không chỉ xây dựng nhà ở mà phải đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất với môi trờng xung quanh. Quy mô công trình nhà ở càng lớn thì các yếu tố cần có trong môi trờng xung quanh càng nhiều và phức tạp, diện tích chiếm dất càng lớn. Trong điều kiện quỹ đất không thay đổi thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất nhằm phục vụ cho các dự án của Thành phố là cách làm duy nhất.
Công việc GPMB thực chất là thu hồi đất của các cá nhân, tổ chức đang sử dụng đất giao cho các cá nhân, tổ chức khác sử dụng đất để thực hiện các dự án đợc duyệt. Quá trình chuyển giao này phải dựa trên các quyết định thu hồi đất của các cơ quan có thẩm quyền, trên cơ sở luật đất đai và các văn bản, nghị định, quy định của Nhà nớc nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của cá nhân tập thể bị thu hồi. Chính quyền địa phơng các cấp có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu t thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng theo phơng án do Hội đồng giải phóng mặt bằng lập và đợc UBND TP phê duyệt.
Chi phí GPMB bao gồm nhiều khoản và rất khác nhau giữa các dự án. Phần chi phí này chủ yếu lấy từ ngân sách Thành phố, tuy nhiên chủ đầu t cũng có trách nhiệm thực hiện các khoản hỗ trợ khi GPMB nh: hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ đào tạo chuyền nghề, hỗ trợ thay đổi môi trờng sống... và sẽ đợc tính vào giá thành công trình.
Mặc dù Thành phố đã ban hành khung giá đền bù cho từng khu vực thuộc các quận, huyện nội ngoại thành nhng trong các dự án phải GPMB phần chi phí này không bao giờ đơn giản là tích của đơn giá nhân với diện tích đất mà th- ờng lớn hơn do tâm lý ngời bị thu hồi đất không ai muốn chuyển đi. Bên cạnh đại Bộ phận ngời dân nghiêm chỉnh chấp hành các chủ trơng quy định của Nhà nớc thì có một số ngời mang tính cá nhân lợi dụng việc di chuyển đòi hởi đền bù càng nhiều càng tốt gây không ít khó khăn. Về phía chủ đầu t là ngời chịu trách nhiệm về tính hiệu quả của dự án thì luôn mong muốn giải quyết nhanh công tác giải phóng mặt bằng để tránh lãng phí vốn đầu t. Nhiều chủ đầu t sẵn sàng hỗ trợ cùng Thành phố giải quyết công việc này và chấp nhận tăng chi phí cho giai đoạn chuẩn bị đầu t.
Hiện nay chi phí đền bù GPMB chiếm tỷ trọng tơng đối lớn. Xét trong toàn Bộ dự án thì chi phí này chiếm khoảng 20% nhng lại rất khác nhau giữa các dự án. Ví dụ 2 dự án sau:
Dự án khu nhà ở Định Công phải chi cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất cao, chiếm tới gần 38% trên tổng vốn đầu t cho dự án là 287 tỷ. Sở dĩ vậy vì dự án xây dựng tại Trung tâm Thành phố, giá đất thực tế tại đây cao gấp chục lần so với giá Nhà nớc quy định nên để có đợc mặt bằng Thành phố cũng nh chủ đầu t đã phải chi ra một khoản tiền lớn là gần 108,5 tỷ đồng.
Dự án làng quốc tế Thăng Long ngợc lại chỉ chi 1,8% trên tổng vốn đầu t rất lớn là 2.037 tỷ do xây dựng xa khu trung tâm đất đền bù hầu hết là đất nông nghiệp.
Ngoài ra ngay trên cùng một khu vực chi phí này giữa các dự án khác nhau cũng khác nhau phụ thuộc vào sự phối hợp, hợp tác giữa ba bên là chủ đầu t, cơ quan quản lý Nhà nớc tại địa phơng và ngời dân có đất bị thu hồi. Tại những dự án mà chủ đầu t và địa phơng đề ra đợc cách thức đền bù hợp lý, giải quyết tốt vấn đề tái định c, tranh thủ đợc sự ủng hộ, nhất trí của ngời dân thì công tác GPMB diễn ra nhanh gọn, nhanh chóng triển khai xây dựng dự án, phát huy hiệu quả. Nếu ngợc lại thì không những chi phí chuẩn bị đầu t tăng mà còn ảnh hởng đến việc triển khai dự án, thậm chí phải hủy bỏ.
3.2.Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nhà ở.
Chi phí này bao gồm chi cho công tác san nền, xây dựng hệ thống đờng giao thông, hệ thống cấp thoát nớc, cung cấp điện, xây dựng các khu nhà và những chi phí khác.
Thông thờng chỉ có chi phí san nền là đợc phân bổ hết trong năm đầu thực hiện dự án còn những chí phí khác đợc phân bổ dần qua các năm. Đối với các khu nhà trong khu đô thị mới, các chủ đầu t thờng có kế hoạch hoàn thành Bộ phận
một công trình hay cụm công trình để đa ngay vào khai thác thu hiệu quả mà không đợi đến khi toàn Bộ dự án hoàn thành. Đây là phơng thức đợc Thành phố khuyến khích để nhanh chóng cung cấp nhà ở cho những đối tợng có nhu cầu đồng thời bổ sung nguồn vốn cho dự án.
Hạ tầng kỹ thuật và nhà ở là Bộ phận quan trọng nhất của một dự án đầu t phát triển nhà ở và chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng vốn đầu t, khoảng từ hơn 55% đến gần 90% tuỳ từng dự án. Tuy nhiên trong điều kiện các dự án trên địa bàn hiện nay đều huy động vốn từ nhiều nguồn hơn thế nguồn vốn tự có lại không chiếm đa số nên các hạng mục này thờng có tiến độ thi công chậm, hoàn thành không đồng bộ. Có nhiều dự án đã đa vào khai thác sử dụng, bán cho ngời dân đến sinh sống nhng vẫn cha có đủ các hạ tầng kỹ thuật nh đờng giao thông trong hàng rào dự án cha đảm bảo chất lợng, hệ thống điện, nớc cha ổn định.
Tuỳ từng đối tợng dự án dự định phục vụ là ngời có thu nhập thấp hay thu nhập trung bình hoặc cao, và cả ngời nớc ngoài mà chi phí cho hạng mục này cũng rất khác nhau, đảm bảo cho giá thành công trình nói riêng và toàn Bộ dự án nói chung phù hợp với khả năng thanh toán của các đối tợng đó.
Bảng:
chi phí xây dựng HTKT và nhà ở của một số dự án tơng ứng với đối tợng phục vụ
Tên dự án Đối tợng phục vụ Chi phí XD HTKT và nhà ởGiá trị (tr.đ) Tỷ trọng (%)
Khu DVTH và nhà ở
Bắc Linh Đàm Ngời có thu nhập trungbình 55.905 40,2
Khu XDTT Định Công Ngời có thu nhập trung
bình 90.586 31,6
Làng quốc tế Thăng
Long Ngời có thu nhập caovà ngời nớc ngoài 1.875.049 92
Khu đô thị mới Trung
Hoà - Nhân Chính Ngời có thu nhập cao 237.430 75,4
(Nguồn: Vụ Kế Hoạch Thống Kê, Bộ Xây Dựng)–
Nh vậy đối tợng phục vụ sẽ quyết định các tiện nghi sinh hoạt cũng nh tiêu