MỤC LỤC
Về mặt kinh tế, Nhà nước phải thu được nhiều lợi ích từ đất, thu được day đủ thuế về đất đai, thu đầy đủ “dja zô” thì mới thực hiện được vai trò chủ sở hữu đại diện đối với đất, sở hữu toàn dân mới có ý nghĩa thực sự, và được thực hiện trên thực tế, nếu không thì chỉ là hình thức và thực tế hiện nay hầu hết địa tô, các lợi ích từ đất đai đều “roi vào mi” một nhóm tổ chức, cá nhân, tham nhũng, bat công bang trong phân chia lợi ích về dat đai. TS Nguyễn Quang Tuyến phõn định chuyển nhượng QSDD rừ ràng hơn trên 2 phương diện: Chuyên nhượng QSDĐ về phương diện pháp lý là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó chủ sử dụng đất này tự nguyện chấm dứt các quyền, nghĩa vụ của mình đối với những diện tích nhất định và chuyển chúng cho chủ thé sử dụng đất khác; về phương diện kinh tế, đó là sự chuyên nhượng các lợi ích kinh tế do đất đai mang lại từ chủ sử dụng đất này sang chủ sử dụng đất khác và đó là biểu hiện của quan hệ thị trường.
Thứ sáu, khi thực hiện chuyển nhượng QSDĐ, BĐS không chỉ có các bên giao dịch, mà còn nhiều chủ thể khác có liên quan tham gia, để tạo điều kiện cho giao dịch có hiệu quả như: Các cơ quan đăng ký chuyền nhượng: cơ quan thuế; tổ chức dịch vụ, cơ quan theo dừi, giỏm sỏt giao dịch; cơ quan giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm; cơ quan quản lý, cung cấp các thông tin về QSDD, BĐS..Do vậy, đòi hỏi phải thiết lập một hệ thống cơ quan quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS và giao dịch BĐS, hệ thống tổ chức dịch vụ về BĐS để bảo vệ quyên lợi cho các bên, và điều tiết, kiếm soát cung cầu hàng hóa QSDĐ, BĐS đảm bảo cân bằng về cung -cầu BĐS. "Nghiêm cấm việc mua bán, lan chiếm đất dai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức”, nhưng: "Người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có nhà ở khi được người khác chuyển nhượng nhà ở, sau khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyên công nhận quyên sở hữu đối với nhà ở thì được QSDĐ ở có ngôi nhà đó" (Điều 17). Có thể thấy, thời kỳ này pháp luật chưa theo kịp thực tiễn, chưa phản ánh đúng nhu cầu quan hệ chuyển nhượng QSDĐ nên một thị trường ngầm mua bán, chuyên nhượng QSDĐ đã diễn ra rất sôi động, năm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. mang tính “đột phá”, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường QSDD, đó là. luật đã thừa nhận gid đất, cho phép các tổ chức, cá nhân được chuyền quyền sử dụng đất. Như nhận xét của PGS.TS Phạm Hữu Nghị: “Việc chính thức thừa nhận đất có giá và mở rộng các quyên của người sử dụng đất đã phôi thai các tiên dé pháp lý cho thị trường QSDĐ ở Việt Nam hình thành và phát trién” [36]. Tuy vậy, là những van dé mới mẻ, nên Luật Dat đai 1993 quy định về chuyên nhượng sử dụng đất và kinh doanh BĐS còn rất chung chung và phải chờ rất nhiều văn bản hướng dẫn được ban hành sau đó thì Luật mới đi vào cuộc sông như: Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước sử dụng đất năm 1994 quy định cho tổ chức kinh tế trong nước được chuyên nhượng QSDD và kết cấu hạ tang đã xây dựng trên đất; Luật sửa đối bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001, Nghị định số 71/2001/NĐ-CP cho phép nhà dau tư nước ngoài vào Việt Nam được dau tư xây dựng nhà ở dé bán và cho thuê, mở rộng các hình thức chuyên QSDĐ cho các chủ sử dụng đất;. Thời gian này, với những hạn chế về thủ tục chuyên nhượng QSDD, hình thức chuyển quyên, chủ thể chuyển quyên, loại đất chuyển quyền và những hạn chế khác về thời hạn sử dụng đất, quy hoạch sử dụng đất, cấp. GCNQSDD..da tạo nên một thị trường QSDD, BĐS ngoài vòng pháp luật là. Hoạt động kinh doanh BĐS kém phát triển do chưa có khung pháp luật đầy đủ cho sự ra đời và phát triển. Một nguồn lực to lớn từ thị trường BĐS chưa được khơi dậy dé tạo nguồn lực cho sự phát triển kinh tế -xã hội. Luật Đất đai 2003 và một loạt các văn bản pháp luật được ban hành sau đó đã có nhiều bô sung, đổi mới khắc phục những hạn chế nêu trên. sửa đôi, bô sung một sô điêu của các luật liên quan đên đâu tư xây dựng cơ. ban 2009, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp 2008 và các van bản thi hành đã tạo ra một hệ thống pháp luật đồng bộ, cụ thể về thị trường BĐS, bảo đảm cho các giao dịch mua bán, chuyền nhượng BĐS được thực hiện an toàn, hiệu quả thúc day sự phát triển của kinh doanh BĐS. Có thể thấy, việc điều chỉnh pháp luật về mua bán, chuyên nhượng QSDD trong từng giai đoạn là khác nhau, phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế - xã hội. Pháp luật phải bảo đảm tính khả thi, sát thực tiễn. Nếu pháp luật không phù hợp với thực tiễn phát triển của thị trường, không thỏa mãn duoc các đòi hỏi của thực tế giao dịch chuyên nhượng QSDD thi sẽ tạo nên tình trạng vi phạm pháp luật, kìm hãm, cản trở sự phát triển, tạo nên những “rào cản” đối với một thị trường chính quy, làm tăng quy mô của một thị trường không chính quy. Những rào cản pháp luật như: Các hạn chế quyền mua bán, chuyên nhượng QSDD; chi phí chuyển nhượng quá cao; thủ tục đăng ký chuyển nhượng quá phức tạp. Hiện nay các rào cản này vẫn còn tồn tại ở nước ta, cũng như một số nước dang phát triển làm giá trị QSDĐ không được phản ánh đúng trên thị trường, thị trường ngầm phát sinh, vi phạm pháp luật nảy sinh rất khó xử lý cần nhanh chóng khắc phục, sửa đổi. Từ những phân tích nêu trên có rút ra định nghĩa: Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS là tổng hợp các quy phạp pháp luật do Nhà nước ban hành, trong đó quy định, xác nhận và bảo vệ quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch chuyển nhượng. OSDĐ) trong kinh doanh BĐS.
Thứ sáu, trên thị tr°ờng ã và ang xuất hiện một số l°ợng không nhỏ doanh nghiệp kinh doanh QSD, BS vi phạm pháp luật, lừa ảo chiếm dụng vốn của ng°ời mua nhà ất hàng trm nghìn tỷ ồng d°ới các hình thức nh°: Mạo danh nhà ầu t° thứ cấp, làm giả giấy tờ của nhà ầu t° hoặc liên doanh liên kết ể vi phạm mà iền hình là vụ Thanh Hà - Cienco 5; vụ "n theo" th°¡ng hiệu Công ty Petroconex; làm giả hợp ồng góp vốn, giả phiếu thu của Công ty Cổ phần Tasco dé bán một phần ất biệt thự tại Khu ô thị Vân Canh (do Tập oàn HUD làm chủ ầu t°, Tasco là nhà ầu t° thứ cấp). Hành vi vi phạm pháp luật kinh doanh BS còn phải kế ến một số lãnh ạo thoái hóa, biến chất của một vài doanh nghiệp lớn lợi dụng chức vụ, quyền han dé “rú ruột” dự án thông qua việc chuyên nh°ợng một phan dự án BS chiếm oạt tiền chênh lệch lên ến hàng chục tỷ ồng..Vậy âu là nguyên nhân của tình trạng này?.Nghị ịnh số 71/2010/N-CP quy ịnh doanh nghiệp, nhà ầu t° BS °ợc huy ộng vốn của các tô chức, cá nhân, của nhà ầu t° cấp 2.
°ợc °a vào kinh doanh gồm: QSDD, các loại nhà, công trình xây dựng (công trình dân dụng, công nghiệp, giao thông, thủy lợi, công trình hạ tầng kỹ thuật). Cn cứ vào tình hình thực tế phát triển kinh tế -xã hội, thị tr°ờng BS và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế, Chính phủ iều chỉnh, bổ sung các loại BS °ợc °a. vào kinh doanh cho phù hợp. Thứ hai, can cứ vào tình trạng pháp lý của QSDD, thì ng°ời sử dụng. ất °ợc chuyên nh°ợng QSDD khi QSDD thuộc ôi t°ợng °ợc phép kinh doanh chuyển nh°ợng: có giấy tờ hợp pháp chứng minh QSD; không có tranh chấp; ang trong thời hạn sử dụng dat; không bị kê biên dé thi hành án hoặc ể chấp hành quyết ịnh hành chính của c¡ quan nhà n°ớc có thâm quyền; tr°ờng hợp chuyên nh°ợng QSD thuộc dự án khu ô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì phải có các công trình hạ tầng t°¡ng ứng với nội dung và tiễn ộ của dự án ã °ợc duyệt. Thứ ba, cn cứ vào từng loại ất, BS; cn cứ phạm vi, quy mô QSDD chuyền nh°ợng mà pháp luật quy ịnh iều kiện chuyên nh°ợng là khác nhau. ây là nhóm BS chiếm tuyệt ại a số các giao dịch trên thị tr°ờng BS ở n°ớc ta cing nh° ở nhiều n°ớc trên thế giới. nhà ở trong khu ô thị mới, khu du lịch sinh thái, nghỉ d°ỡng, công trình nhà ở có mục ích sử dụng hôn hợp); nhà ở thuộc sở hữu nhà n°ớc; nhà ở xã hội;. Tổ chức kinh tế °ợc thuê lại ất (của các doanh nghiệp ầu t° kinh doanh kết cấu hạ tầng) trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao có các quyền và ngh)a vụ nh° tổ chức kinh tế °ợc Nhà n°ớc cho thuê ất (iều 110 Luật Dat dai 2003) ây là những quy ịnh ặc thù, có °u ãi ặt biệt ối với doanh nghiệp ầu t° kinh doanh kết cau hạ tang trong các khu vực này. Một số loại ất khu du lịch, dịch vụ. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, của thị tr°ờng BS, số ng°ời giàu có hiện nay ngày càng nhiều h¡n và kéo theo là nhu cầu °ợc sở hữu BS du lịch, dịch vụ vừa là n¡i nghỉ d°ỡng lại vừa có thể kinh doanh lâu dài. Tham gia vào l)nh vực này, nha ầu t° sẽ phải bỏ ra một khoản vốn t°¡ng ối lớn và không thé có lợi nhuận ngay, loại BS du lịch, dịch vụ khi chuyên nh°ợng th°ờng là nh°ợng một phần hoặc toàn bộ dự án, chuyền nh°ợng QSDD và tài sản gan lién voi dat mà không chuyén nh°ợng nhỏ, lẻ nh° ối với nha ất ở. ối với ất nông nghiệp. Một câu hỏi ặt ra là vì sao một số loại BS lại không °ợc quy ịnh trong Luật Kinh doanh bất ộng sản 2006 nh° rừng, v°ờn cây lâu nm, trang trại, ruộng làm muối, khu nuôi trồng thuỷ sản..vv.Quan iểm của các nhà làm luật cho rằng, không nên °a rừng, ruộng làm muối và khu nuôi trồng thủy sản vào Luật vì chúng có ặc thù riêng,. nên °a vào luật khác va bởi các BS này mặc dù °ợc pháp luật hiện hành cho. phép mua bán, chuyển nh°ợng, nh°ng thực tế thị tr°ờng các loại BS này ch°a. °ợc hỡnh thành rừ rệt. Việc mua bỏn, chuyờn nh°ợng QSDD nụng nghiệp chỉ nhằm vào việc khai thác giá trị sử dụng, ch°a phải là các giao dịch do các chủ thê chuyên kinh doanh BS thực hiện thông qua các hành vi nh° mua i bán lại nhằm mục ích sinh lời. Vậy nên, Luật chỉ tập trung quy ịnh việc kinh doanh. cỏc BS là nhà, cụng trỡnh xõy dựng và QSDD là cỏc loại ó cú thị tr°ờng rừ rệt,. sôi ộng mà không có quy ịnh về kinh doanh QSD nông nghiệp. Tuy nhiên, thực tế ã và ang xuất hiện một số ối t°ợng chuyên tích tụ, tập trung, mua i bán lại ất nông nghiệp và cho thuê loại ất này kiếm lời, cần từng b°ớc nghiên cứu, bồ sung quy ịnh pháp luật về kinh doanh QSD nông nghiệp. Nh° vậy, mỗi loại ất tham gia thị tr°ờng bất BS pháp luật ều quy ịnh c¡ chế quản lý và quyền, ngh)a vụ sử dụng ất khác nhau.
(v) Thực hiện nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí ịa chính khi chuyên QSDD. T°¡ng tự, bên nhận chuyển nh°ợng QSDD có các quyền và ngh)a vu sau: (i) Yêu cầu bên chuyên nh°ợng giao ất úng diện tích, hang ất, loại ất, vị trí, số hiệu, tình trạng ất và thỏa thuận khác trong hợp ồng; (ii) Thanh toán tiền cho bên chuyên nh°ợng theo úng thời hạn và ph°¡ng thức. thanh toán ã thỏa thuận, nộp lệ phí tr°ớc bạ và lệ phí ịa chính khi ng ký. Tr°ờng hợp chuyển nh°ợng QSDD cùng với bán nhà ở, công trình xây. dựng thỡ ngoài cỏc nội dung trờn cỏc bờn cũn phải thỏa thuận rừ: Nội dung, thời hạn và trách nhiệm bảo hành nhà ở, trách nhiệm của bên bán trong việc bảo hành. nhà ở, thời iểm chuyên quyên sở hữu cho bên mua; tr°ờng hợp mua bán cn hộ chung c° thỡ cần ghi rừ phõn diện tớch thuộc quyền sở hữu chung, riờng của chủ. sở hữu nhà chung c°, khoản kinh phí bảo trì và cách tính diện tích cn hộ; hợp. ồng mua bán nhà ở ký với doanh nghiệp kinh doanh BS thì không phải công. chứng, chứng thực. Thứ tw, ngoài các nội dung trên, trong hợp ồng còn có một số những thỏa thuận khác nh°: Các biện pháp chế tài khi vi phạm hợp ồng và giải quyết tranh chấp. Dé bao ảm cho hợp ồng °ợc thực hiện úng, các bên th°ờng °a ra các biện pháp chế tài nhằm ngn chặn, phòng ngừa và xử lý khi một bên có hành vi vi phạm hợp ồng. Vi phạm hợp ồng có thể xảy ra trong khi giao kết hợp ồng dẫn ến hợp ồng vô hiệu hoặc hợp ồng ã °ợc giao kết hợp pháp nh°ng quá trình thực hiện xảy ra vi phạm, hình thức vi phạm hợp ồng rat a dạng và phức tạp và hau hết các hành vi vi phạm hợp ồng là từ phía các doanh nghiệp dau t° BS. Trách nhiệm do vi phạm hợp ồng °ợc áp dụng trên cở sở hành vi vi phạm hợp ồng và có lỗi. Nội dung trách nhiệm là gan liền với việc thực hiện các ngh)a vụ theo hợp ồng hoặc trách nhiệm về tài sản. - ối với hợp ồng thuê mua hoặc hợp ồng mua bán nhà ở xã hội (loại hợp ồng nay chủ yêu °ợc thực hiện ối với nhà ở xã hội, ít °ợc thực hiện ối với nhà ở th°¡ng mại do lợi nhuận thấp, thu hồi vốn chậm nên ch°a thu hút °ợc các doanh nghiệp BS kinh doanh và ký kết loại hợp ồng này). Hợp ồng thuê mua nhà ất ở có nhiều lợi thế cho ng°ời mua nhà ở: Khi ký. kết hợp ồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở xã hội thì không °ợc thỏa thuận về việc chuyên nh°ợng QSDD; giá bán, giá thuê mua BS do Nhà n°ớc xác ịnh, ối t°ợng mua, thuê mua °ợc c¡ quan Nhà n°ớc xét duyệt chặt chẽ;. và không °ợc chuyển nh°ợng lại nhà ở trong thời gian quy ịnh, khi ch°a trả hết tiền cho chủ ầu t°. Hợp ồng thuê mua chi °ợc ký kết khi nhà ở °ợc xây dựng xong và không phải công chứng, chứng thực hợp ồng. ối với hợp ồng thuê mua nhà ở th°¡ng mại thì chủ ầu t° chỉ °ợc ủy quyên giao dịch qua sàn giao dịch BS và ký hợp ồng cho thuê mua khi. Những hạn chế, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về hợp ồng chuyển nh°ợng quyền sử dụng ất trong kinh doanh bat ộng sản. Pháp luật cing ch°a có những quy ịnh mang tính riêng biệt ặc thù, cụ thé về hợp ồng trong l)nh vực kinh doanh BS nh°: Các loại hợp ồng, iều kiện ký kết, thời iểm có hiệu lực, quyền và ngh)a vụ của các bên trong hợp ồng ..làm c¡ sở cho các bên giao kết và thực hiện hợp ồng kinh doanh BS.
Trong thực tế, có những phát sinh phức tap trong quá trình thực hiện nh°: Có nhiều loại giá ất (giá ất Nhà n°ớc quy ịnh, giá ất thị tr°ờng hay giá ất do ối t°ợng chịu thuế kê khai) và việc xác ịnh giá trị QSDD tại thời iểm chuyên nh°ợng cho mục ích giảm trừ tính thuế giá trị gia tng là không thống nhất; tính phân bổ giá trị QSD chung cho từng cn hộ chung c° cho mục ích khấu trừ thuế giá tri gia tang; việc khấu trừ giá trị QSD sẽ dẫn ến việc chủ ầu t° phát triển BS °ợc coi là ối t°ợng °ợc miễn một phần thuế thuế giá trị gia tng, nên họ có thể không °ợc khâu trừ toàn bộ số thuế giá trị gia tng ầu vào phát sinh liên quan ến hoạt ộng kinh doanh bất ộng sản. Trong tr°ờng hợp không thê xác ịnh °ợc chính xác số thuế giá trị gia tng ầu vào liên quan ến thu nhập chuyển nh°ợng QSD, thì thuế giá trị gia tng ầu vào °ợc khấu trừ phải °ợc tính cn cứ trên ty lệ thu nhập chịu thuế giá trị gia tng trên tổng thu nhập. iều nay có thé dẫn ến tr°ờng hop một phan thuế giá trị gia tng ầu vào không °ợc khấu trừ và trở thành chi phí của nhà ầu t° kinh doanh bất ộng sản. Trên thực tế, nhiều dự án BS, nhà ầu t° phát triển BS th°ờng phát hành hóa ¡n cho mục ích tính thuế giá trị gia tng ối với giá trị chuyển nh°ợng trên toàn bộ bất ộng sản, mà không khấu trừ i phần giá tri chuyền nh°ợng QSDD. Còn một số nhà dau t° bất ộng sản khấu trừ giá trị phần chuyền nh°ợng QSDD khi lập hóa ¡n thuế giá trị gia tng. vậy, các quy ịnh về thuế không °ợc áp dụng nhất quán, tạo nên sự bất công bằng cho ng°ời mua BS. Thứ ba, quy ịnh việc bán 20% sản phẩm nhà ở trong một dự án không phải qua sàn giao dịch BS là ch°a hợp lý, ch°a thống nhất, làm giảm sự minh bạch của thị tr°ờng BS. Nếu doanh nghiệp bán giá °u ãi cho nhân viên công ty, hoặc ối ngoại cing có ngh)a lợi nhuận của công ty sẽ bị giảm và thuế thu nhập doanh nghiệp phải nộp bị giảm sút. Việc chứng khoán hóa BS ( trái phiếu chuyển ổi, chứng khoán hóa các khoản vay bất ộng sản ể niêm yết lên sàn) ể kh¡i thông vốn cho thị tr°ờng nh°ng hiện vẫn có rất ít các doanh nghiệp BS có thể thực hiện việc chứng khoán hóa BS. ối với việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp BS, mặc dù một số doanh nghiệp ã có thành công b°ớc ầu trong việc bán trái phiếu dự án kèm theo quyền mua nhà ất của dự án. Song, trái phiếu dự án chỉ ạt hiệu quả khi thị tr°ờng BS phát triển 6n ịnh và không phải doanh nghiệp nào cing thực hiện °ợc. ối với ng°ời mua trái phiếu dự án, ể hạn chế tối a các rủi ro, thì phải lựa chọn những dự án hấp dẫn, hiệu quả cao, °ợc thực hiện bởi những công ty phát hành có uy tín, ặc biệt, nếu trái phiếu phát hành °ợc ảm bảo thanh toán bởi một ngân hang. Van dé là có xảy ra cạnh tranh lãi suất trong van dé phát hành trái phiếu?. Hậu quả sau phát hành có thể xảy ra là cầm cố, chuyển nh°ợng, ặc biệt néu có những rủi ro do biến ộng thị tr°ờng, một trong hai bên có nhiều thay ổi so với thỏa thuận ban ầu thì dựa trên những cn cứ pháp lý nào dé giải quyết? Co quan nhà n°ớc nào sẽ kiểm tra, giám sát ể hạn chế thiệt hại cho ng°ời mua trái phiếu doanh nghiệp BS?. Thứ sáu, thê chấp QSD, BS có ý ngh)a quan trọng ối với doanh nghiệp ầu t° kinh doanh BS và với khách hàng mua BS nh°ng c¡ chế xử lý BS thế chấp còn nhiều hạn chế, gây khó khn cho các tô chức tín dụng nhận thế chấp tài sản là BS.
Khác với ộng sản, QSD, BS khi chuyên nh°ợng từ chủ thể này sang chủ thé khác không thể thực hiện thông qua việc mua — bán, di dời chính bản thân hàng hóa BS (vật) mà là việc tiễn hành các thủ tục chuyển nh°ợng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, “sang tén tr°ớc bạ”. Bên cạnh ó, do tính ặc thù của chế ộ sở hữu ất ai ở Việt Nam: ất ai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà n°ớc ại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý nên việc quy ịnh trình tự, thủ tục chuyền nh°ợng QSDD là rất cần thiết nhằm ạt °ợc những mục ích bảo ảm an toàn về mặt pháp lý cho các bên khi tham gia các giao dịch về chuyên QSD; góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ng°ời dân và các nhà ầu t° kinh doanh trên thị tr°ờng QSD. H¡n nữa, quy ịnh về thủ tục chuyên nh°ợng QSD còn giúp Nhà n°ớc quản lý chặt chẽ về dat ai, xây dựng, chỉnh lý ban ỗ, hồ s¡ ịa chính;. Trình tự, thủ tục chuyên nh°ợng QSDD là một nội dung c¡ bản của pháp luật ất ai. Chế ịnh này ngày càng °ợc hoàn thiện trong bối cảnh Nhà n°ớc ta nhận thức sâu sắc ý ngh)a của việc cải cách hành chính và thực thi ch°¡ng trình tổng thé về cải cách hành chính (trong ó có cải cách hành chính về ất ai). Thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng ất ai). Các quan iểm của ảng và Nhà n°ớc về cải cách thủ tục hành chính về ất ai nói chung và về giao dịch QSD nói riêng ã °ợc thé chế hóa trong các vn phản pháp luật ất ai. Trong l)nh vực chuyển nh°ợng QSDD, các nội dung về thủ tục chuyền nh°ợng QSDD °ợc quy ịnh cu thé, t°ờng minh trong Luật dat dai nm 2003 i liền với việc ổi mới hệ thống c¡. (i) Sau khi công chứng hợp ồng chuyên nh°ợng QSD, BS, doanh nghiệp hoặc hộ gia ình, cá nhân nộp hồ s¡ tại Vn phòng ng ký QSD. Vn phòng ng ký QSD có trách nhiệm thẩm tra hồ s¡, trích sao hồ s¡ ịa chính; gửi số liệu ịa chính ến c¡ quan thuế ể xác ịnh ngh)a vụ tài chính;. chỉnh lý giấy chứng nhận. Tr°ờng hợp phải cap mới GCNQSDD thì hồ s¡ °ợc chuyền tiếp ến c¡ quan Tài nguyên và Môi tr°ờng ể làm thủ tục cấp Giấy. chứng nhận; Vn phòng ng ký QSDD có trách nhiệm thông báo cho các bên giao dịch thực hiện ngh)a vụ tài chính. Sau khi các bên thực hiện xong ngh)a vụ. tài chính, Vn phòng ng ký QSD trao GCNQSD cho ng°ời nhận chuyên nh°ợng. Thời hạn thực hiện các thủ tục trên không quá 09 ngày, không ké thời gian ng°ời sử dụng ất thực hiện các ngh)a vụ tài chính;.
Xét về cụ thể, phát triển kinh doanh BS áp ứng yêu cầu hội nhập thể hiện ở các khía cạnh c¡ bản sau: (i) kinh doanh BS phát triển áp ứng yêu cầu mở cửa thu hút ầu t° n°ớc ngoài vào thị tr°ờng BS, thu hút mạnh vốn dau t° n°ớc ngoài vào kinh doanh BS; (ii) mở rộng hàng hóa BS, mở rộng quyên giao dịch BS, giao dịch. ¡n giản thuận lợi dễ dàng, tạo iều kiện cho QSDD °ợc chuyền nh°ợng,. °ợc góp vốn liên doanh liên kết với các tổ chức, cá nhân n°ớc ngoài sẽ thúc day dau tu truc tiép n°ớc ngoài vào Việt Nam. Việc tận dụng hiệu quả QSDD với t° cách là vốn thu hút ầu t° n°ớc ngoài có ý ngh)a rất quan trọng trong iều kiện hiện nay ngu6n tài chính của ta còn hạn chế cing nh° có sự cạnh tranh gay gắt giữa các n°ớc trên thế giới về thu hút ầu t° trực tiếp n°ớc ngoài; (ii) kinh doanh BS phát triển tạo ra nhiều hàng hóa BS, hạ giá thành hàng hóa BS, góp phân giải quyết vần ề mặt bng sản xuất kinh doanh cho các doanh nghiệp trong thời kỳ ây mạnh công nghiệp hóa, hiện. So với các n°ớc này, pháp luật về ất ai của n°ớc ta còn một số iểm “ch°a t°¡ng thích” cần tiếp tục ổi mới nh° chúng ta chỉ công nhận một hình thức sở hữu toàn dân về ất ai (các n°ớc công nhận a sở hữu về ất ai); c¡ chế Nhà n°ớc thu hồi ất và giao hoặc cho thuê ất ch°a thực sự phù hợp với c¡ chế thị tr°ờng; các quy ịnh pháp luật về thị tr°ờng BS ch°a thống nhất, ch°a thực sự bảo ảm bình dang giữa các doanh nghiệp trong sử dụng dat, trong kinh doanh BS; chính sách tài chính về ất ai ch°a hợp lý, phân chia lợi.
Chính tài sản t° (ất t°) trên thực tế cứ bị lay làm của công một cách tùy tiện là nguyên nhân của trên 98%. của các vụ khiếu kiện trong thời gian vừa qua. Cần nhanh chóng giải quyết tận sốc vấn ề gây ra khiếu kiện, bất công bằng về ất ai ó là vần ề quyền sở hữu ối với ất, nêu không tình hình khiếu kiện, bất công bằng trong nhân dân còn tiếp diễn ngày càng nhiều h¡n va có thé dẫn ến bat ồn về kinh tế, chính trị, xã hội, cản trở sự phát triển chung của ất n°ớc. Chúng ta ều biết iều kiện quan trọng dé phát triển kinh doanh là tôn trọng quyền sở hữu BS, xây dựng một môi tr°ờng cạnh tranh lành mạnh, bình ng có tác ộng quyết ịnh ối với sự phát triển của thị tr°ờng BS, của nền kinh tế. Trong bối cảnh hiện nay, cạnh tranh quốc tế có vai trò vô cùng quan trọng. Tự do hóa th°¡ng mại và xu thế toàn cầu hóa ã loại bỏ dần. những rào cản th°¡ng mại giữa các quôc gia trên thê giới và buộc doanh. nghiệp phải cạnh tranh gay gắt trên thị tr°ờng nội ịa với các ối thủ lớn nhất từ khắp các n¡i trên thé giới..Trong ó, việc tôn trọng quyên sở hữu t° nhân về ất ai nói riêng và t° liệu sản xuất nói chung là iều kiện nền tảng và tiên quyết cho sự phát triển. Không có sở hữu t° nhân về ất ai thì không thể có doanh nghiệp BS thuộc mọi thành phan kinh tế phát triển hết tiềm nng và em lại sức mạnh ột phá. Trong một nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phan, các thành phần kinh tế phải °ợc phát triển bình ắng và thuận lợi. Sở hữu Nhà n°ớc về ất ai, BS chỉ ối với những loại dat dé phục vu lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh, một số công trình sự nghiệp thuộc các l)nh vực kinh tế, vn hóa, ngoại giao, phúc lợi xã hội..Còn ất ai cho phát triển kinh tế cần từng b°ớc mở rộng h¡n nữa quyền cho các doanh nghiệp,cá nhân, có thể thừa nhận quyên sở hữu có thời hạn, thực hiện quyên sở hữu theo quy hoạch sử dụng ất của Nhà n°ớc. (iii) Giao dịch chuyên quyền QSD, BS ngoài vòng pháp luật là phổ biến. Việc công khai minh bạch các giao dịch BS trên thị tr°ờng °ợc coi là th°ớc do sự phát triển của thị tr°ờng BS. Các giao dịch ngầm chiếm phô biến trên thị tr°ờng cho thấy, những quy ịnh của pháp luật về van ề này ch°a áp ứng °ợc nhu cầu, òi hỏi của phần ông tổ chức, cá nhân trong xã. Theo nhận xét của Hernando de Soto, một học giả ng°ời Peru: Các n°ớc. có nên kinh tế chuyển ổi th°ờng quan niệm sai lầm là tat cả những “ng°ời ẩn núp” trong các khu vực ngoài pháp luật hoặc khu vực ngầm ều làm vậy dé trốn thuế;.. Thực chất hầu hết ng°ời dân sử dụng ến khu vực ngoài pháp luật bởi vì pháp luật hiện hành không áp ứng các nhu cầu của ng°ời dân. Việc sửa ổi luật ể thích ứng với các nhu cầu của tổ chức, cá nhân là quan trọng nhất. Phải ảm bảo °ợc rằng các chi phí của hoạt ộng hợp pháp thấp h¡n các chi phí ể hoạt ộng trong khu vực ngoài pháp luật, hoạt ộng trong các khu vực ngầm cing tốn rất nhiều chi phí, các hoạt ộng kinh doanh ngoài pháp luật bị “mét moi” bởi sự “thiểu vắng” của luật quyền sở hữu và liên tục phải che dấu các hoạt ộng của họ tr°ớc c¡ quan nhà n°ớc [37]; Ông cho rằng ng°ời dân ở những n°ớc chậm phát triển cing khôn khéo và có ầu óc kinh doanh nh° những ng°ời dân ở những n°ớc giầu có. Vấn ề khác biệt then chốt là vì phần lớn họ sống trong những ngôi nhà không phải là chủ sở hữu thực sự. Họ không có quyền pháp lý ối với ất ai, nhà cửa hoặc công việc. Vậy nên cần nhanh chóng rà soát, sửa ổi bố sung các quy ịnh pháp luật khắc phục các mâu thuẫn hạn chế trong các vn bản pháp luật liên quan ến thị tr°ờng BS. Bảo ảm xây dựng khung pháp luật thống nhất, ồng bộ, tng c°ờng tính minh bạch, khả thi, ôn ịnh của pháp luật về thị tr°ờng BS áp ứng °ợc yêu cầu trong thời kỳ ổi mới. Cùng với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về thị tr°ờng BS thì cần nhanh chóng kiện toàn thể chế quản lý nhà n°ớc ối với thị tr°ờng BS. Cần xỏc ịnh rừ quản lý Nhà n°ớc. ối với BS là cần thiết, không thé thiếu của bat kỳ nhà n°ớc nào dé sử dụng ất theo quy hoạch. Tuy vậy, cần tỏch bạch rừ cỏc hoạt ộng quản lý hành chính về ất ai, BS và quản lý kinh tế ối với BS. Những hoạt ộng quản lý kinh doanh về ất ai, BS thông qua việc phát trién các tổ chức dịch công. hoặc thành lập các doanh nghiệp nhà n°ớc thực hiện các hoạt ộng nh°: ng. ký giao dịch BS; dịch vụ về bồi th°ờng giải phóng mặt bng, các công ty phát triển ất; xã hội hóa dịch vụ ịnh giá, dau giá QSDD thay cho hoạt ộng giao dat, thu hồi ất; dịch vu o ạc, lập hồ s¡ ịa chính, cung cấp thông tin về BS; doanh nghiệp nhà n°ớc thực hiện xây nhà cho ng°ời có thu nhập thấp..Cần tách dịch vụ công về BS ra khỏi hành chính công. Quan hệ giao dịch BS là quan hệ kinh tế, quan hệ dân sự, nó bị chi phối chủ yếu bang các công cụ và biện pháp kinh tế và °ợc thực hiện ở thị tr°ờng. mở rộng, dan sự hoá các quan hệ giao dịch BS và các giao dịch BS phải. °ợc thực hiện tại các tổ chức dịch vụ công là một ịnh h°ớng quan trọng trong việc xây dựng và phát triển thị tr°ờng BS. Trong thị tr°ờng BS có nhiều hình thức giao dich, dé thị tr°ờng BS phát triển ồng bộ, minh bạch thì òi hỏi phải phát triển ồng bộ tất cả các hình thức giao dịch BS; bởi lẽ, mỗi hình thức giao dịch ều có vai trò và ý ngh)a riêng và chúng có mối quan hệ chặt chẽ, “hitu c¡” với nhau.
Bình ng giữa các thành phan kinh tế là mọi thành phan kinh tế ều °ợc tham gia vào thị tr°ờng BS, mọi doanh nghiệp không phân biệt thành phần kinh tế ều có các quyền bán, mua, thuê, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị BS (giá trị QSD).. mọi chính sách và biện pháp °u ãi ều °ợc áp dụng thống nhất cho tất cả các doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh BS nh°: Biện pháp °u ãi trong giao ất, thuê ất, °u ãi tín dụng, chính sách thuế .. Bảo ảm cho mọi tổ chức, cá nhân khi tham gia thị tr°ờng BS phải có sự bình dang cing nh°. các thị tr°ờng hàng hóa khác. Tức là, mọi quan hệ giao ất, ền bù ất, mua bán, chuyển nh°ợng ất ai phải °ợc thực hiện theo nguyên tac“ngang giá”. không phân biệt Nhà n°ớc hay các thành phân kinh tế khác, không phân biệt giá Nhà n°ớc quy ịnh hay giá chuyển nh°ợng trên thị tr°ờng. Nhiều ng°ời cho rằng giữa nguyên tắc sở hữu công cộng và sự vận hành của nên kinh tế thị tr°ờng có hiệu quả là không có gì mâu thuẫn. Nh°ng thực tế cho thấy, khi nhà n°ớc sở hữu và kiểm soát các doanh nghiệp, sẽ có xu h°ớng là sử dụng các nguồn lực ó ể phục vụ lợi ích của một số nhà chính trị và quan liêu, khác biệt so với mục tiêu hiệu qua của thị tr°ờng. Tính quan liêu và céng kénh của bộ máy quản lý Nhà n°ớc trong nhiều tr°ờng hợp sẽ “ngdn cản cả sự sáng tao” của những nhà doanh nghiệp tài giỏi nhất. Việc khang ịnh °u thế tuyệt ối của sở hữu Nhà n°ớc có thé làm “triét tiéu” ộng lực phát triển của các thành phần kinh tế khác và tạo một mâu thuẫn ối với mục tiêu phát triển nền kinh tế nhiều thành phan. Quy ịnh nhiêu lợi thé cho các tập oàn, tổng công ty. nhà n°ớc sé sinh ở lại, không quan tâm nâng cao trình ộ công nghệ và quản lý, không coi trọng nng suat và hiệu quả; nguy hại h¡n nữa là khiên cho môi. tr°ờng kinh doanh không bảo ảm tính cạnh tranh bình ng, lành mạnh giữa các doanh nghiệp. Do ó, cần có c¡ chế bảo ảm sự bình ng thực sự của mọi thành phần kinh tế, của các doanh nghiệp Nhà n°ớc và doanh nghiệp dân doanh trong kinh doanh BS, trong việc quản lý và sử dụng ất ai. Ba là, quy ịnh cụ thể và mở rộng quyên °ợc kinh doanh BS của hộ gia ỡnh, cỏ nhõn. Luật quy ịnh chủ thể kinh doanh BS phải thành lập. hộ gia ình, cá nhân xây dựng nha “chung c° mi ni” dé bán và cho thuê ể phan nào dé áp ứng nhu cầu nhà ở cho ng°ời dân ô thị. Những hành vi này. °ợc tiến hành th°ờng xuyên, liên tục nhm mục ích kiếm lời thì phải là. những hoạt ộng kinh doanh BS chứ không chỉ là các giao dịch dân sự. Ở một số n°ớc trên thế giới chủ thé kinh doanh và hành vi kinh doanh BS °ợc mở rộng ến nhiều ối t°ợng, tuy nhiên có quy ịnh chặt chẽ iều kiện kinh doanh ối với từng loại chủ thể và từng loại dự án ầu t°. Ở Việt Nam hiện nay cần quy ịnh rừ ràng và mở rộng hĂn nữa về quyền cho hộ gia ỡnh, cỏ nhõn °ợc kinh doanh BS, quy ịnh rừ ràng, Ăn giản về thủ tục pháp lý, ngh)a vụ tài chính. Do ó cần nghiên cứu xây dựng một hệ thống c¡ quan thống nhất quản lý kinh doanh BS, quản lý thị tr°ờng BS hoạt ộng có hiệu quả, với các nội dung quan lý gồm: (i) hoàn thiện khung pháp luật về kinh doanh BS: Xác ịnh trình tự pháp lý của các bên tham gia hợp ồng kinh doanh BS, xác ịnh mối quan hệ giữa dat và nhà, thiết lập thâm quyên về ng ký ất ai; chính thức công nhận và cấp giấy chứng nhận QSD, quyén sở hữu BS; °a ra các chính sách quản lý phát triển BS và chính sách thuế nhằm giảm tối a thị tr°ờng BS ngoài vòng pháp luật; xử phạt các giao dịch BS trái pháp luật, thanh tra, kiểm tra việc sử dụng ất, kinh doanh BS; (ii) Thành lập một hệ thống ng ký BS và thông tin BS; (iii) khuyến khích ầu t° phát triển BS; (iv) Tổ chức nâng cao hệ thống dịch vụ BS nh° o ạc, t° van, môi giới, mua bán, bảo hiểm và tín dụng BS. Cần xác ịnh that cụ thé, chi tiết nhiệm vu quản lý nhà n°ớc về BS của Ủy ban nhân các cấp. Quy ịnh cụ thể hoạt ộng của các tô chức dịch vụ công về BS. Việc “tach bạch” rạch ròi hoạt ộng của c¡ quan hành chính công với hoạt ộng của các tổ chức dịch vụ công có ý ngh)a ặc biệt quan trọng ể cải cỏch thủ tục hành chớnh, tỏch bạch rừ ràng hoạt ộng quản lý hành. chính về BS với hoạt ộng ng ký BS. Nhiều nm tr°ớc ây, việc ng ký hiện trạng BS va ng ký quyền ối với BS do nhiều c¡ quan quản lý nhà n°ớc về BS thực hiện, thông tin về BS thuộc l)nh vực quản lý nhà n°ớc của ngành nào do ngành ó quản lý, thiếu sự chia sẻ thông tin về BS; việc các c¡ quan quản lý hành chính tham gia vào việc xác lập quyên, lợi ích hop pháp ối với BS phát sinh từ các giao dịch mang tính chất dân sự, kinh tế th°ờng bị hành chính hóa và th°ờng chỉ chú trọng ến ng ký hiện trạng BS phục vụ công tác quản lý nhà n°ớc về BS mà ch°a quan tâm úng mức ến ng ký giao dịch BS.