Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá tình hình thị trường bất động sản
MỤC LỤC
PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản
Một câu hỏi đơn giản như trên thị trường, bất động sản này tăng bao nhiêu điểm, bất động sản kia giảm bao nhiêu điểm là điều không thể trả lời như khi hỏi chỉ số chứng khoán của công ty này tăng bao nhiêu, giảm bao nhiêu bởi vì cho đến thời điểm này, một hệ thống chỉ tiêu hoàn chỉnh để mô tả và đánh giá thị trường bất động sản vẫn chưa có. Thị trường bất động sản là một thị trường hàng hóa đặc thù, thể hiện một bước phát triển cao của nền kinh tế của mọi quốc gia nói chung, góp phần thúc đẩy các thị trường khác trong nền kinh tế như thị trường tài chính, thị trường lao động,… Việt Nam là nước đang phát triển, các định chế tài chính chưa hoàn thiện, các giao dịch của thị trường hầu hết còn mang nặng yếu tố ngầm, phi thị trường. Trong nền kinh tế thị trường vận hành bình thường, giá cả hình thành theo quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh- độc quyền nên chỉ số giá trở thành biểu hiện tập trung nhất và tiêu biểu nhất trong việc mô tả đánh giá thị trường, đồng thời biến động của chỉ số giỏ thể hiện khỏi quỏt nhất nhưng khụng kộm phần rừ ràng về sự biến động của thị trường.
Qua nghiên cứu chỉ số giá tiêu dùng CPI của thị trường hàng hóa và tiêu dùng, chỉ số chứng khoán VN- Index của thị trường chứng khoán, ta thấy rằng chỉ số quan trọng nhất thường dùng để mô tả đánh giá thị trường là chỉ số giá. Hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh và hệ thống cơ quan Nhà nước quản lý về thị trường bất động sản còn phân tán,… Vì vậy, chưa có nghiên cứu về hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản. Sự thiếu hụt hệ thống các chỉ tiêu quản lý cũng như hệ thống chỉ tiêu tổng hợp đánh giá thị trường bất động sản đã làm hạn chế vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản_một thị trường quan trọng trong nền kinh tế, nhất là đối với nước đang có thị trường bất động sản đang phát triển như Viê ̣t Nam.
Nắm bắt được nhu cầu cấp thiết phải có chỉ số giá thị trường bất động sản một số công ty kinh doanh bất động sản trong nước đã tiến hành xây dựng chỉ số để phục vụ cho sự phát triển của công ty mình nói riêng và góp phần vào việc phát triển chung của thị trường bất động sản. Trong khi đó, thị trường bất động sản còn nhiều mảng khác như đất nền, dự án…Mặt khác, MVBĐSI chỉ mới tính toán dựa trên giá rao bán, chưa tính đến giá giao dịch thành công, và dữ liệu thu thập được chỉ mới thông qua các giao dịch ở các tỉnh, thành phố lớn. Trong đó, chủ yếu là các giao dịch bất động sản của các khu đô thị mới như khu vực Nam Sài Gòn và khu vực phía Đông gồm các quận 2, 9… Sau đó, chọn các dự án tiêu biểu tính giá bình quân.Từ đó, tính ra chỉ số giá bất động sản.
=> Một vấn đề được đặt ra là các công ty có cung cấp ra thị trường một chỉ số tương đối chính xác để góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường hay là chỉ vì mục đích làm giá, làm nhiễu thông tin thị trường,… để làm lợi cho mình. Do đó, khi tiến hành xây dựng chỉ số giá bất động sản Nhà nước cần ban hành các cơ chế chính sách kinh doanh bất động sản phù hợp tạo điều kiện thuận lợi cho việc thu thập thông tin để tiến hành xây dựng chỉ số mang tính chính xác cao. Qua nghiên cứu một số cách tính chỉ số giá bất động sản của một số công ty, một số sàn giao dịch ta nhận thấy tuy nó đã góp một phần nhỏ vào việc cung cấp cho thị trường nhưng hầu hết đều đang mang tính chất tham khảo vì số liệu các công ty cung cấp chưa có sự thống nhất mà còn chênh lệch nhau quá lớn.
Nhận thức được tầm quan trọng của việc có hệ thống chỉ số bất động sản, từ năm 2008 Bộ Xây dựng đã nghiên cứu và lên kế hoạch thí điểm xây dựng chỉ số đánh giá thị trường trong đó có hai chỉ số quan trọng là chỉ số giá bất động sản và chỉ số thị trường bất động sản.
Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
Đối với chỉ số chi phí xây dựng (ở một số nước gọi là chỉ số giá trị đơn đặt hàng xây dựng), theo quy định thì sau khi nhận được hợp đồng xây dựng, các công ty xây dựng phải khai báo với cơ quan thuế nhưng hiện nay vẫn chưa có quy định cụ thể thời điểm phải khai báo. Chi phí xây dựng có mối liên quan trực tiếp với cổ phiếu, trái phiếu, các loại hàng hóa khác bởi vì nó là một phần của nền kinh tế chịu ảnh hưởng bởi lãi suất, dòng tiền kinh doanh và cả các chính sách tài chính. Các chỉ số này khi được xây dựng sẽ có tính chất kiểm tra lẫn nhau để đảm bảo tính hợp lý của các chỉ số, phản ánh được sự phát triển của thị trường, hạn chế những nhận định mang tính chủ quan của người thực hiện.
* Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng. Một khu vực mà mật độ dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng dân số cơ học thì giá trị của bất động sản nơi đó sẽ tăng lên do cân bằng cung- cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ học vấn, vấn đề an ninh, tập quán người dân trong vùng cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.
Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản tính thu được hàng năm. Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm.
Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng). Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.
Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa đươ ̣c niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với.
