Slums in ho chi minh city nghiên cứu khoa học

TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH BÁO CÁO TỔNG KẾT ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU KHOA HỌC CỦA SINH VIÊN SLUMS IN HO CHI MINH CITY Sinh viên thực hiện: Người hướng dẫn: Trần Duy Vũ Tống Thiện Hồng Nguyễn Quốc Vàng Anh Nguyễn Thanh Bình TS Nguyễn Bảo Thành TP Hồ Chí Minh, 2017 Lời cảm ơn! Trong q trình thực đề tài, chúng tơi nhận nhiều giúp đỡ, tạo điều kiện tập thể ban giám hiệu, cán giảng viên khoa Xây dựng Điện môn quản lý dự án,, cán cơng nhân viên phịng, ban chức trường đại học Mở Tp.HCM Chúng xin bày tỏ lòng cảm ơn chân thành giúp đỡ Chúng tơi xin bày tỏ lịng cảm ơn sâu sắc tới Tiến sĩ Nguyễn Bảo Thành trực tiếp hướng dẫn giúp đỡ cho chúng tơi hồn thành đề tài Chúng xin chân thành cảm ơn người dân địa phương khu vực nghiên cứu giúp đỡ, cung cấp thơng tin để chúng tơi hồn thành đề tài Chúng xin chân thành cảm ơn bạn bè gia đình động viên, khích lệ tạo điều kiện giúp đỡ suốt trình thực hồn thành nghiên cứu Nhóm tác giả ii Lý thuyết: Mục đích: - Sự tăng trưởng kinh tế nhanh chóng Việt Nam làm cho nhu cầu đất sinh sống ngày tăng khu vực kinh doanh, vốn có xu hướng chủ yếu khu vực trung tâm đô thị Q trình tái phát triển thị Việt Nam phần lớn bị trích thay đổi cưỡng nhanh chóng gây gián đoạn cộng đồng dân cư vùng trung tâm đô thị Do đó, mục đích báo nhằm giới thiệu cách thức phát triển hệ thống đô thị thành phố Hồ Chí Minh dựa phương pháp thu hồi đất Thiết kế/ phương pháp/ cách thức: - Nghiên cứu sử dụng kết điều tra, thảo luận với cấu trúc câu hỏi theo tình người khu vực dựa vào báo cáo nghiên cứu trước để kiểm tra thực trạng cốt lõi đô thị sau lý phương pháp tiếp cận phát triển thay đất cần giới thiệu cho hệ thống tái thiết đất đô thị thành phố Hồ Chí Minh Đánh giá việc điều chỉnh đất đai thực để tìm hiểu học tốt từ quốc gia khác để áp dụng cho bối cảnh trung tâm đô thị Việt Nam Phát hiện: Người cư trú không muốn rời khỏi khu vực Nghiên cứu tìm hiểu việc điều chỉnh đất đai cơng cụ phát triển đất phù hợp để giảm bớt hạn chế phát triển đất đai thành phố thành phố Việt Nam Những gợi ý thực tiễn: Các nhà nghiên cứu, nhà hoạch định sách quan phủ quan tâm đến khu đất trung tâm thành phố đánh giá cao xem xét việc áp dụng mơ hình điều chỉnh đất đai thích ứng cơng cụ phát triển đất thay Do đó, quyền chủ sở hữu đất đai - đô thị địa phương bảo vệ trì trình tái phát triển đất thị Tính độc đáo/ giá trị: Mặc dù việc điều chỉnh đất đai tiềm để phát triển đất thị có tham gia, nhận thức phương pháp hệ thống phát triển đất đô thị Việt Nam Tuy nhiên nhận thức áp dụng không đầy đủ Nghiên cứu góp phần lấp khoảng trống tạo nhìn sâu sắc điều kiện cho thích nghi cơng cụ Từ khóa: khu ổ chuột, tái phát triển đất đô thị, điều chỉnh đất đai iii Mục lục: Lý thuyết…………………………………………………………………………… ii Giới thiệu 1.1 Sự cần thiết đề tài 1.2 Mục tiêu nghiên cứu: 1.3 Mục tiêu Nhiệm vụ Nghiên cứu 1.4 Phạm vi nghiên cứu 2 Phương pháp nghiên cứu 2.1 Xem xét tài liệu: Trường hợp điều chỉnh đất đai Nhật Bản 2.1.1 Tổng quan 2.1.2 Đặc điểm 2.2 Bài học: Mả Lạng – Khu siêu ổ chuột trung tâm sài gòn 3.1 Lịch sử hình thành 10 3.2 Đời sống kinh tế 11 3.3 Đời sống gia đình 12 3.4 Tái định cư 15 3.5 Đời sống an ninh-xã hội 17 3.6 Dịch vụ công 18 3.7 An toàn cháy nổ 18 3.8 Mong muốn người dân 18 Kết luận: 19 Giải pháp đề xuất: 20 Tài liệu tham khảo…………………………………………………………………… 21 1 Giới thiệu 1.1 Sự cần thiết đề tài Nhu cầu nhà cho người dân nói chung cư dân thị nói riêng vấn đề mang tính cấp thiết tồn cầu Ở hầu hết quốc gia giới hầu hết coi việc quy hoạch nhà ở, quản lý phát triển đô thị nhiệm vụ nhà nước Nhà cơng trình hạ tầng liên quan mặt hàng thiết yếu, phục vụ an sinh xã hội nhà nước kiểm soát, định hướng phát triển Tuy nhiên q trình thị hóa, bên cạnh khu phố quy hoạch bản, khang trang khơng khu nhà ổ chuột sập xệ bị bỏ ngỏ Đặc biệt khu tồn lịng thị Đây vấn đề có tính đặc thù, dự án đầu tư quy hoạch loại hình thường mang tính xã hội, ảnh hưởng trực tiếp đến người dân, khó giải tính chất phức tạp, mâu thuẫn lợi ích phụ thuộc nhiều yếu tố khách quan lẫn chủ quan Do đó, tốn cho quốc gia phải giải cho vấn đề quy hoạch chỉnh trang thị Xóa bỏ sở hạn tầng nhà cũ kỹ, không đảm bảo, tái thiết đồng hóa hệ thống nhà ở, phần chỉnh trang đô thị Đây vấn đề có đặc điểm, cách thức vận hành phức tạp Thêm vào đó, “mức độ trưởng thành” kỹ thuật, tầm nhìn thể chế nước ta khác biệt, nhiên có điểm tương đồng với nước khác khu vực giới Điều đặt vấn đề cần nghiên cứu vấn đề khu ổ chuột mặt lý luận, thực tiễn đặt bối cảnh, điều kiện đất nước nói chung thành phố Hồ Chí Minh nói riêng 1.2 Vấn đề nghiên cứu: Khu ổ chuột Mả Lạng thuộc phường Nguyễn Cư Trinh, thuộc Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh, giống khu nhà ổ chuột quanh khu vực thành phố, đặc biệt khu ổ chuột nước khu vực châu Á Thành phố muốn phát triển khu vực phường Nguyễn Cư Trinh trở thành cửa ngõ phía tây đến trung tâm thành phố Hồ Chí Minh Khu tái định cư có diện tích 4,5 bao gồm khu dân cư, văn phịng, khách sạn, văn hố khu bán lẻ với tổng diện tích 650,000 m2 Nhưng vấn đề dự án bị trì hỗn 10 năm 1.3 Mục tiêu Nhiệm vụ Nghiên cứu Bằng cách nghiên cứu thực nghiệm khu Mả Lạng thành phố Hồ Chí Minh, nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề nguyên nhân hình thành tồn khu nhà ổ chuột Kể từ đó, nghiên cứu đề xuất giải pháp tái điều chỉnh đất đai để giải quyết, thúc đẩy trình chuyển đổi, phân khu Để đạt mục tiêu, nghiên cứu có nhiệm vụ sau: • Nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm nước có vấn đề chung khu vực quốc tế rút học cho Việt Nam • Nghiên cứu tình trạng khu nhà ổ chuột dự án tái quy hoạch tiến hành thành phố • Đề xuất số giải pháp khuyến nghị 1.4 Phạm vi nghiên cứu Khu vực nghiên cứu khu nhà ổ chuột nằm thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) khu ổ chuột Mả Lạng nằm phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu thực địa tiến hành từ đến 12/2017 đến 02/2018 Giải pháp đề xuất khuyến nghị với tầm nhìn đến năm 2030 Phương pháp nghiên cứu Chúng sử dụng phương pháp định tính, bao gồm vấn nghiên cứu lịch sử trình hình thành tồn Bên cạnh đó, đề tài sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp so sánh để phát chất xu hướng vấn đề Phương pháp nghiên cứu bàn: Phương pháp sử dụng để khám phá vấn đề liên quan đến khái niệm đặc trưng Nó sử dụng để tìm hiểu quan điểm ý kiến quyền thành phố để tìm lý do, kinh nghiệm thực tế nước khác Phương pháp nghiên cứu chính: quan sát ghi nhận trường vấn đề Phương pháp sử dụng để quan sát theo dõi diễn tiến, điều tra, vấn trực tiếp ghi lại trường khu vực 2.1 Cơ sở lý thuyết: Trường hợp điều chỉnh đất đai Nhật Bản 2.1.1 Tổng quan Trong giai đoạn từ năm 1920 đến năm 1950, việc điều chỉnh đất đai (Land Readjustment) áp dụng chủ yếu quyền trung ương địa phương áp dụng cho nhiều mục tiêu tái thiết sau trận động đất khu vực Tokyo, cải tạo đô thị thành phố lớn, xây dựng thành phố cơng nghiệp tồn quốc , tái thiết sau chiến tranh sau chiến tranh giới II Thông qua kinh nghiệm này, kỹ thuật LR cải tiến tinh chế Ngồi ra, cải cách nơng nghiệp từ năm 1947 đến năm 1950 làm tăng số lượng chủ sở hữu đất, làm tăng cần thiết LR LR phương pháp phát triển thị phổ biến Nhật Bản Nó sử dụng cho mục đích phát triển khác khắp nước Mục đích phát triển không bao gồm phát triển khu dân cư khu vực ven đơ, mà cịn đổi thị khu vực thị hóa, đại hóa, tái thiết sau thiên tai phát triển đô thị tổng hợp với hệ thống giao thông đô thị Cho đến nay, LR tạo cải tạo khu thị với tổng diện tích khoảng 3.700 km2, chiếm 30% tổng số diện tích khu thị nước Trong trường hợp xây dựng lại khu tái định cư trung tâm thành phố xây dựng lại khu vực nhà ga, áp dụng LR với UR (Điều chỉnh đô thị) để xây dựng phát triển sử dụng đất cường độ cao Các sở hữu quyền đất đai tham gia vào UR chuyển thành khối tái phát triển đô thị cụ thể khu vực dự án LR Sau hoàn thành, quyền sử dụng đất chuyển thành quyền xây dựng UR chia sẻ quyền sở hữu chung lơ đất xây dựng UR Các mơ hình khái niệm LR tích hợp LR với UR minh họa Hình Hình 1: Mơ hình khái niệm LR Tích hợp với UR LR Nhật Bản kỹ thuật phát triển đô thị; mục tiêu sau: Phát triển nâng cấp sở công cộng tăng cường khả sử dụng đất Dựa vào đó, LR có phạm vi chức linh hoạt phép áp dụng cho mục tiêu phát triển hợp theo tình hình kinh tế xã hội thay đổi sách quản lý thị LR giải nhiều hội chức như: • Sắp xếp lại đất để tái tổ chức định hình lại đất; • Đóng góp đất đai để tạo không gian công cộng bán đất dư sau điều chỉnh để thu hồi chi phí phát triển; • Phát triển sở cơng cộng; • Khuyến khích tham gia cơng chúng tư nhân 2.1.2 Đặc điểm LR Nhật Bản góp phần vào việc quản lý thị hố tốt đạt mục tiêu khác tồn quốc Các dự án kiểm sốt thúc đẩy thông qua hệ thống quy hoạch đô thị khoản trợ cấp khác theo sách quản lý thị phủ Đặc điểm LR Nhật tóm tắt sau: • Hỗ trợ kỹ thuật tài phủ cho dự án LR tư nhân • Miễn thuế cho người thực LR chủ sở hữu đất • Phối hợp với quy hoạch đô thị: dự án LR phải định q trình thị hóa Hệ thống phối hợp đảm bảo dự án LR tạo tác động xã hội kinh tế tích cực theo sách quy hoạch thị quyền địa phương LR cơng cụ triển khai thực mơ hình phát triển không gian trung tâm thành phố lớn thông qua việc xây dựng sở hạ tầng đô thị trung tâm thành phố, khu đô thị hành lang cảnh (các khu vực có nhiều loại hình giao thơng hoạt động) phối hợp với quy hoạch thị • Các nhà thực LR: Khu vực công triển khai dự án LR khẩn cấp nhu cầu xã hội cao tái thiết sau thảm hoạ, phát triển thị trấn tái thiết trung tâm thành phố Mặt khác, khu vực tư nhân có xu hướng thực dự án LR có lợi nhuận tạo giá trị gia tăng cao Hợp tác xã LR tổ chức chủ sở hữu quyền sử dụng đất khu vực dự án LR thực hầu hết dự án LR Nhật Bản • Thỏa thuận chủ sở hữu đất: Người thực LR tư nhân phải thu thập thoả thuận chủ sở hữu đất thủ tục phê duyệt Đối với dự án cá nhân thực có số chủ sở hữu quyền sở hữu đất, chủ đất đại diện phải thu thập thoả thuận tất chủ sở hữu đất khác (nghĩa phải có tỷ lệ thỏa thuận 100 phần trăm cho dự án LR cá nhân thực hiện) Trong trường hợp hợp tác xã LR cơng ty LR thực hiện, cần phải có trí 2/3 chủ sở hữu đất 2/3 số người thuê đất Tỷ lệ thỏa thuận tính toán số lượng chủ sở hữu đất diện tích đất Mặc dù yêu cầu tỷ lệ thoả thuận hai phần ba theo Luật LR, quyền địa phương chấp thuận đề nghị thu thập 80-90 phần trăm để xem xét rủi ro dự án tỷ lệ phần trăm người phản đối hiểu sai dự án lớn, việc triển khai trở nên khó khăn Ngồi ra, cần lưu ý thỏa thuận thể kế hoạch thực điều khoản kết hợp hợp tác xã LR với tập đoàn LR Kế hoạch thực bao gồm kế hoạch chi tiết liên quan đến việc bồi hoàn bồi thường đất đai cho chủ sở hữu đất Các kế hoạch chi tiết xây dựng sau phê duyệt dự án • Trợ cấp quyền trung ương: Trợ cấp quyền trung ương sử dụng để phát triển lộ trình quy hoạch thành phố khu vực dự án LR Trong dự án LR trợ cấp, 50 phần trăm tổng giá trị gia tăng phải bù đắp vào doanh thu dự án thơng qua việc bán đất dự trữ Nói cách khác, phát triển trả cho chủ sở hữu quyền sở hữu đất bị giới hạn nửa tổng lợi nhuận phát triển dự án LR trợ cấp phủ trung ương Hệ thống trợ giá khuyến khích thực dự án LR phát triển sở hạ tầng đô thị đường xá công viên, cân đầu tư công lợi nhuận chủ sở hữu đất • Bán đất dự trữ: Đất dự trữ nguồn tài chủ yếu cho dự án LR Luật LR quy định đất dự trữ bán nhà thực LR để thu hồi chi phí dự án LR sử dụng cho mục đích quy định điều khoản LR Luật LR quy định giới hạn giá trị đất dự trữ: tổng giá trị đất dự trữ không vượt tổng giá trị đất khu vực dự án Những quy định đảm bảo quyền lợi chủ sở hữu đất đồng ý không đồng ý họ việc thực dự án • Phương pháp trao đổi đất đai định giá đất: Các nguyên tắc trao đổi đất đai theo LR đảm bảo giá trị đất đai trì tính cơng số chủ sở hữu quyền sử dụng đất Việc trao đổi đất đai định giá đất nhắm đến vùng đất riêng dự án LR Khung - tỷ lệ đóng góp đất trung bình, tổng diện tích đất, giá đất trung bình trước sau dự án LR xây dựng thông qua "khung dự án" Căn vào khn khổ này, tính tốn Trong LR, có ba phương pháp tính tốn quy mơ vị trí đất tái điều chỉnh: (a) phương pháp định giá đất, (b) phương pháp dựa diện tích, (c) phương pháp hỗn hợp sử dụng (a) (b) Hiện Hình 5: Dự án Jabanan Perancangan Bandar Dan Desa - Senanjung, Malaysia Mả Lạng – Khu siêu ổ chuột trung tâm sài gòn Nằm lọt vành đai tuyến đường Nguyễn Trãi - Cống Quỳnh - Trần Đình Xu - Nguyễn Cư Trinh (quận 1, TP HCM) hàng trăm nhà diện tích 20m2, cũ nát, cá biệt có nhà từ 6-8m2 Khu Mả Lạng dày đặc ngõ ngách hun hút, ngoằn ngoèo mê cung Quang cảnh đối lập hoàn toàn với khu trung tâm mua sắm hạng sang, khách sạn cách phút 10 Hình 6: Ma Lang nhìn từ phía (nguồn: thanhniennews) 3.1 Lịch sử hình thành Khu Mả Lạng gọi Tứ giác Nguyễn Cư Trinh Trước 1975, nơi nghĩa địa với hàng chục mộ nằm lộn xộn, xen lẫn nhà dân Năm 1979, mồ mả khu Mả Lạng di dời, Bí thư Thành uỷ TP HCM định đưa người lang thang vô gia cư khu Mả Lạng, dựng nhà đơn sơ, diện tích 3x5m, vách cót ép, lợp tơn cấp cho dân lưu trú Từ “khu Mả Lạng” đời, thay cho nghĩa địa trước Hình 7: Bản đồ khu vực Mả Lạng (nguồn: wikimapia) Từ 1979 đến 1982, mộ tiếp tục dời nhường chỗ cho người kinh tế trở Họ dựng thêm nhà để sinh sống tạm bợ Giai đoạn 1997-2003, Mả Lạng chợ ma túy tiếng nước Hiện tại, tệ nạn xoá bỏ nghèo đeo bám người dân Theo ghi nhận, đa số người dân khu vực Mả Lạng người dân xứ sống 30 năm mảnh đất Hiện nay, hẻm dày đặc Ma Lang, ngõ hẻm với hàng trăm nhà nhỏ sụp đổ gần Các hẻm nhỏ nhà nhỏ hơn, diện tích nhỏ vài mét vuông thiếu ánh sáng mặt trời 11 Hình 8: Hiện trạng khu đất Mả Lạng 3.2 Đời sống kinh tế Đa số người dân sống khu Mả Lạng người lao động chân tay buôn bán hàng rong Những người lao động chiếm khoảng 70% người dân sinh sống khu vực, lại người già trẻ nhỏ Ở đây, đàn ông niên đa số sinh sống nghề bốc vác, thợ hồ, phụ hồ, xe ôm, công nhân cho nhà máy hay th làm đó… Cịn người phụ nữ, người già bn bán hàng rong, có người mang gánh vai đủ gánh hàng, bày bán khắp chốn thị thành Hay người giả hơn, họ mở tiệm tạp hóa nhỏ trước nhà hay họ tìm chỗ tạm 12 bợ bên góc hẻm để bày bán hủ tíu, gỏi cuốn, cà phê… Chủ yếu phục vụ cho nhu cầu khu vực Hình 9: Xe hàng rong bán trái (nguồn: baomoi) 3.3 Đời sống gia đình Bình quân theo khảo sát thống kê chúng tôi, số nhân sinh sống hộ gia đình từ 10 người đến 25 người, trải dài đến hệ Ông bà, cha mẹ, chung sống gia đình với nhà có tổng diện tích sàn đạt khoảng 40 – 50 m2, tức chưa đầy 2m2/1 người chưa tính đến vật dụng khác nhà Đặc biệt vùng lõi khu này, diện tích nhà nhỏ, 20m2, cá biệt có 68 m2, bề ngang ngơi nhà rộng khoảng cánh cửa Tất nhiên, nhà siêu bé có 4-5 người 13 Hình 10: Trẻ em học hẻm (nguồn: baomoi) Hình 11: Nhà Trần Thị Ngọc Ánh (nguồn: tác giả) 14 Căn nhà nhỏ nơi ghé thăm với địa 168/15/6 Nguyễn Cư Trinh, Tổ dân phố 13 nơi cư ngụ gia đình Trần Thị Ngọc Ánh, 66 tuổi Nơi nhà có chiều dài 4,5m, rộng khoảng 3m với tổng diện tích sử dụng 18m2(có gác) lại có đến 16 người sinh sống Với cụ già 79 tuổi nằm bệnh bên góc phải nhà ,góc bên trái nhà hình ảnh đứa trẻ vui đùa người cịn lại gia đình có lẽ vất vả kiếm tiền lo cho gia đình Hình 12: Ngôi nhà tối thiếu ánh sáng mặt trời (nguồn: baomoi) 15 3.4 Tái định cư Đa số người dân trả lời muốn lại để sinh sống hỏi nơi mà họ an cư lập nghiệp 40 năm Và trước đây, họ nghe quyền kêu gọi di dời để thực dự án chủ đầu tư Nhưng có lẽ dự án giấy gần 20 năm chưa thấy ngày thành thực Theo thông tin ghi nhận từ vấn, phần lớn người dân đồng tình với chủ trương quy hoạch thành phố, song cho giá đền bù cần phải thỏa đáng, yêu cầu chủ đầu tư quyền minh bạch, rõ ràng, để thay đổi làm tiền đề cho sống tốt Theo thông tin ghi nhận từ phía quyền Quận 1, quy hoạch treo gần 20 năm khu tứ giác Nguyễn Cư Trinh gồm khu phố 4, 8, có 1.833 hộ dân với 7.099 nhân UBND Q.1 tháng 2/2017 có thơng báo thu hồi đất đến hầu hết người dân khu vực Theo ban Bồi thường giải phóng mặt Q.1, từ năm 2000 TP.HCM có chủ trương giải tỏa nhằm thực quy hoạch chỉnh trang thị khu Mả Lạng Thời điểm đó, dự án giao cho Tổng công ty địa ốc Sài Gòn thực hiện, nhiên dự án treo kéo dài Đến năm 2007, UBND TP.HCM giao cho Công ty TNHH Tập đoàn Bitexco làm chủ đầu tư để biến khu vực thành khu phức hợp đại Hình 13: Phối cảnh khu phức hợp (nguồn: Bitexco Group) 16 Theo đó, tổng diện tích đất thu hồi khoảng 68.500 m2; tổng số nhà dự kiến giải tỏa toàn phần 1.424 căn, 1.391 cá nhân 33 22 tổ chức Q.1 ban hành 1.424 thông báo thu hồi đất, gửi đến hộ dân tổ chức bị ảnh hưởng, việc thẩm định giá đền bù tính theo giá thị trường, dựa vào giao dịch thành việc mua bán nhà khu vực quan có thẩm quyền chứng nhận, dự kiến cuối năm 2017 công bố mức giá đền bù cụ thể; đến tháng 9/2018 hồn thành cơng tác thu hồi đất Đại diện chủ đầu tư cho biết người dân nhận tiền đền bù lần để tự lo chỗ Những trường hợp muốn tái định cư chỗ, chủ đầu tư chuẩn bị quỹ nhà tạm cư, người dân nhận tiền tạm cư để tự th nơi mới, chờ dự án hồn thành quay Hình 14: Phần diện tích thuộc dự án giải tỏa Theo điều tra chúng tôi, kéo dài dự án treo thời điểm giao dự án cho nhà đầu tư vào năm 2007 đến 2008 thị trường bất động sản bị đóng băng, kéo theo nguồn vốn doanh nghiệp đầu tư bị trục trặc Đó lý khiến cho dự án dù có chủ trương quy hoạch bị treo kéo dài Sau nhiều vấn với người dân quanh hẻm khu nhà mả Lạng Đến nghe câu hỏi chúng tơi, họ mìm cười trả lời lắc đầu nhẹ nhàng Tất người dù sống sinh hoạt khó khăn họ muốn lại đây, lý định Thứ nhất, đa số người dân sống khu 17 Mả Lạng người lao động tay chân, người buôn bán nhỏ, nhửng người bán hàng rong… họ đi, công việc thu nhập ngày họ bị ảnh hưởng nhiều Thứ hai, họ đâu khó khăn bắt đầu gia tăng lúc họ tìm chổ mới, cơng việc mới… 3.5 Đời sống an ninh-xã hội Trong khứ, khu vực người vô gia cư, nghiện ngập sẵn, nghèo túng quẫn nhà chật chội, tạm bợ nên vào năm 2000, người dân khu Mả Lạng nở rộ tệ nạn mua bán ma túy Là nơi tập trung người vô gia cư, người từ tứ xứ đổ sinh sống, Mả Lạng xem khu “tứ giác vàng” trung tâm Sài Gòn ám ảnh chết trắng Giờ Mả Lạng yên bình hơn, liều dựng tạm bợ thay nhà kiên cố Những đợt trấn áp liên tục quan chức suốt nhiều năm qua giúp cho tình hình Mả Lạng "hiền lành" Số người buôn ma túy phần bị bắt, phần bị nghiện ngập, sida nên chết dần chết mòn Tệ nạn giảm hẳn sau nhiều năm truy quét công an khiến người dân n tâm an bình Cịn việc để triệt tiêu hẳn tệ nạn "cái chết trắng" Mả Lạng cịn phải tiếp tục trơng cậy vào quan chức Trao đổi với vào ngày cuối tháng 1/2018, ông Nguyễn Minh Đức 68 tuổi, Trưởng ban công tác mặt trận khu phố cho biết: Tình hình an ninh trật tự khu Mả Lạng thời gian ổn định Gần không phát vụ trộm hay buôn bán, tiêm chích Ơng Nguyễn Minh Đức cho biết: “ Ở khu phố Mả Lạng lúc này, an ninh tốt chặt chẽ, buổi tối người dân vào nhà đóng cửa ngủ xe máy để trước nhà không bị cắp Cũng khơng có xảy vụ xơ xát hay đánh khu vực Mả Lạng thời điểm này.” Chúng tơi cịn biết thêm nơi ơng làm việc có giấy chứng nhận khơng có tội phạm nhà văn hóa người dân khu vực quyên góp tiền để xây dựng lên cho em họ đến vui chơi, đọc sách vào buổi chiều Và Mả Lạng lúc thay đổi rõ rệt đời sống văn hóa an ninh 18 Hình 15: Nhà sinh hoạt cộng đồng (nguồn: tác giả) 3.6 Dịch vụ công Mặc dù, phần điện phía mái nhà cịn chằng chịt gây nguy hiểm cháy nổ an tồn cho người dân Nhưng hệ thống điện cung cấp đầy đủ đến hộ gia đình hệ thống cung cấp nước thủy cục đảm bảo đến hộ Nếu nói vệ sinh đây, điểm cộng cho người dân Một mặt hẻm, vệ sinh Hệ thống thoát nước thải làm việc tốt hẻm Và vậy, dù khó khăn chổ vệ sinh đảm bảo 3.7 An toàn cháy nổ Mối nguy hiểm thường trực khu dễ xảy cháy nổ Vì diện tích sinh hoạt q bé, đồ đạc nhà nhiều lộn xộn, hệ thống đường dây dẫn điện bắt đầu xuống cấp nên dễ xảy cháy nổ cháy dễ lan nhà xung quanh Các trường hợp cháy ghi nhận, người dân đưa trẻ nhỏ bỏ chạy cịn niên nỗ lực dập lửa, chưa có ghi nhận đám cháy gây thiệt hại lớn Tuy nhiên, cảnh tỉnh để đề phịng nâng cao cơng tác an tồn cháy nổ 3.8 Mong muốn người dân Trước sách giải tỏa di dời thành phố, “bộ mặt” chung Thành phố nên họ sẵn sàng di dời, nhường đất cho dự án Tuy nhiên, người dân trông mong vào đền bù xứng đáng, công để làm tiền đề cho sống 19 Nhiều người cho dự án có yếu tố thương mại nên chủ đầu tư phải trực tiếp đứng thương lượng giá đền bù với người dân đùn đẩy cho quyền Theo nhiều người dân địa phương,họ cần minh bạch phương án tái định cư chỗ hay di dời nơi khác nhận đền bù tiền tính mức giá phải hợp lý với thị trường họ Hình 16: Bảng giá nhà (nguồn: tác giả) Suy cho cùng, mong muốn người dân Mả Lạng có chi phí đền bù thỏa đáng họ tìm đến nơi sinh sống để lập nghiệp Kết luận: Cuối cùng, nghiên cứu đến kết luận sau đây: - Khu vực Mả Lạng khu dân cư, nhỏ đông đúc, đa dạng độ tuổi - Nhà xây dựng vật liệu kiên cố bán kiên cố - Nhà gần nhau, chung tường Nguy cháy nổ cao hệ thống đường dây bị xuống cấp - Công việc người dân chủ yếu lao động thủ cơng, trình độ thấp 20 - Người dân khơng muốn di dời sợ làm ảnh hưởng đến cơng việc, thu nhập không đủ điều kiện để di dời - Đa số người dân đồng ý sách bồi thường cho nhà nước, họ đòi bồi thường - Hầu hết người muốn tái định cư chỗ sau hoàn thành dự án rà phá Nghiên cứu rút số học từ nước trước mà Việt Nam áp dụng - Huy động vốn từ khu vực tư nhân để lập quy hoạch lại trang trí khu thị - Sử dụng phương pháp điều chỉnh đất (LR) làm công cụ để điều chỉnh cấu sử dụng đất Giải pháp đề xuất: Như nêu phần phân tích nguyên nhân tồn kéo dài khu ổ chuột Mặc dù, có đồ án quy hoạch bị “treo” khối lượng giải phóng đền bù lớn, vị trí khu vực nằm trung tâm thành phố Và lý đến từ thị trường bất động sản đóng băng, cấu tính toán đền bù chưa hợp lý, thiếu vốn, thiếu kinh nghiệm khu vực tư nhân Sự hợp tác không chặt chẽ thiếu tâm trị cấp lãnh đạo, quyền quận Tổng hợp từ trạng nguyên nhân Nhóm nghiên cứu đề suất phương án giải pháp lưu ý sau: Lấy mơ hình quy hoạch từ đất nước có lịch sử khu ổ chuột lộn xộn đến thành phố có quy hoạch tốt Đơng Nam Á Singapore, có lưu ý sau:  Cần tính tốn, cân đối cấu sử dụng đất cho mục dích khác Như nhà ở, thương mại, giao thông, công cộng, …vv Áp dụng vào Việt Nam, khu vực nghiên cứu nằm vị trí đắc đạo trung tâm thành phố Nhóm nghiên cứu đề nghị qui hoạch khu vực thành một khu phức hợp trung tâm thương mại, kinh tế tài chính, kết hợp nhà thương mại cao cấp Tất nhiên phải ưu tiên đồng giao thông khu vực khu vực khác.( 60% cho phát triển trung tâm thương mại, dịch vụ, kinh tế tài chính; 12% tái định cư; 20% giao thông; 8% công cộng) 21  Trong q trình giải phóng đền bù cần tính tốn kỹ lưỡng, lấy ý kiến phản hồi từ bên liên quan: nhà nước, nhà đầu tư người dân ảnh hưởng Lấy ý kiến cộng đồng…  Xây dựng chế định giá hợp lý, xây dựng phương thức đền bù hổ trợ linh hoạt, đảm bào cơng bằng, lợi ích bên Tránh xáo trộn làm ảnh hưởng đến công tác quản lý an ninh… Bên cạnh tránh gây tác động tiêu cực lên đời sống kinh tế người dân  Thiết kế quy hoạch phải bao gồm quy hoạch chi tiết quy hoạch tổng thể Áp dụng vào Việt Nam khu vực cần quy hoạch phần nên cần quy hoạch chi tiết chặt chẽ, phù hợp với quy hoạch tổng thể phải có tầm nhìn 40 năm  Sử dụng phương thức PPP_BT phương án tối ưu nguồn vốn, tiến độ, kỹ thuật Tuy nhiên tính chất khối lượng công việc lớn cần chuyên môn, kinh nghiệm nên thiết phải cần có ủy ban nhà nước đứng làm công tác quy hoạch để đảm bảo tín chun mơn tầm nhìn dài hạn, bên cạnh sử dụng phương án đề xuất đến từ chuyên gia tố chức nước, quốc tế đến từ nhà đầu tư dự án  Phân chia dự án thành hạng mục vừa phải, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư khác Tránh việc nhà đầu tư ôm nhiều hạng mục không đủ lực tài chính, chun mơn dẫn đến kéo dài thời gian dự án, làm dự án bị “treo”  Tổ chức đấu giá quỹ đất chi trả cho dự án BT, cơng khai, minh bạch nguồn tài lộ trình dự án nhằm mục đích tiết kiệm, chống lãng phí, lợi ích nhóm, … Tài liệu tham khảo [1] Adams, D., Disberry, A., Hutchinson, N and Munjoba, T (2001) Managing urban land: the case for urban partnership zones, Regional Studies, 35(2), p 153-162 Google Scholar, Crossref, ISI [2] Archer, R.W (1992) Introducing the urban land pooling/readjustment technique into Thailand to improve urban development and land supply, Public Administration and Development, 12(2), pp 155-174 Google Scholar, Crossref, ISI 22 [3] Archer, R.W (1988) Land pooling for resubdivision and new subdivision in Western Australia, The American Journal of Economics and Sociology, 47(2), pp 207-222 Google Scholar, Crossref, ISI [4] Archer, R.W (1999) The potential of land pooling/readjustment to provide land for low-cost housing in developing countries, in: G Payne (Ed.) Making Common Ground: Public-Private Partnerships in Land for Housing, pp 113-132 London: Intermediate Technology Publications Google Scholar [5] Archer, R.W (2000) Urban redevelopment with landowner participation with the land pooling/readjustment technique, in: G A Yeh and M K Ng (Eds) Planning for a Better Urban Living Environment in Asia, pp 252277 Aldershot : Ashgate Google Scholar [6] Japan International Cooperation Agency, Japan: Completion Report on the Dispatch of Expert (Re-plotting Design) for the Project for Self-sustainability and Dissemination of Land Readjustment Project in Thailand, 2011 [7] Japan International Cooperation Agency, Japan: Completion Report on the Project for Self-Sustainability and Dissemination of Land Readjustment System in Thailand, 2010 [8] The Tokyo Development Learning Center (TDLC), The World Bank 10F Fukoku Seimei Building CASE STUDY LAND READJUSTMENT IN JAPAN: http://www.jointokyo.org/files/cms/news/pdf/Land_Readjustment_Japan.pdf [9] Land Sharing as an Alternative to Eviction Shlomo Angel and Somsook Boonyabancha In Third World Planning Review, 10 (2) 1988 23 ... mục tiêu, nghiên cứu có nhiệm vụ sau: • Nghiên cứu học hỏi kinh nghiệm nước có vấn đề chung khu vực quốc tế rút học cho Việt Nam • Nghiên cứu tình trạng khu nhà ổ chuột dự án tái quy ho? ??ch tiến... 1.4 Phạm vi nghiên cứu Khu vực nghiên cứu khu nhà ổ chuột nằm thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) khu ổ chuột Mả Lạng nằm phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh Nghiên cứu thực địa... low-cost housing in developing countries, in: G Payne (Ed.) Making Common Ground: Public-Private Partnerships in Land for Housing, pp 113-132 London: Intermediate Technology Publications Google Scholar