Đồ án môn kinh tế đầu tư, phân tích dự án đầu tư (26)

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI KHOA KINH TẾ & QUẢN LÍ XÂY DỰNG - ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ: “DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CAO CẤP VINAO” GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN: TS TRẦN PHƯƠNG NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN: ĐỖ THỊ KIM OANH LỚP: 63KT2 MÃ SỐ SINH VIÊN: 157963  HÀ NỘI-2021 PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ Số liệu đề Số lượng nhà A B C D 8 11 Địa điểm Tỷ lệ vốn tự có (%) Tỷ lệ vốn vay (% ) Long Biên 25 75 Số lần thông qua STT Thời gian Nội dung thông qua Ghi CHƯƠNG MỞ ĐẦU Vai trò đầu tư xây dựng kinh tế quốc dân Đầu tư xây dựng hoạt động bỏ vốn để tạo dựng tài sản cơng trình xây dựng, sau khai thác vận hành cơng trình đó, tài sản có khả sinh lợi hay thỏa mãn nhu cầu định cho người bỏ vốn thời gian định tương lai Đầu tư xây dựng hiểu dự án đầu tư cho đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất cơng trình xây dựng ĐTXD có vai trị quan trọng thể qua đặc trưng sau: - Hoạt động đầu tư xây dựng xem hoạt động trước bước để trực tiếp tạo dựng sở vật chất ( quy ước gọi tài sản) cho tồn nghành kinh tế quốc dân Sau nghành KTQD khai thác cơng trình tạo cải vật chất thoả mãn nhu cầu cộng đồng xã hội - Tạo cấu kinh tế mới, làm xuất ngành sản xuất - Góp phần phân công lao động xã hội cách hợp lý, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế phát triển xã hội - Qua đầu tư xây dựng cho phép giải hài hoà mối quan hệ nảy sinh kinh tế xã hội mối quan hệ phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế trung ương địa phương; phát triển kinh tế vùng sâu, vùng xa… - Đối với hoạt động kinh doanh hoạt động đầu tư đổi công nghệ hoạt động liên quan tới sống còn, đổi phát triển doanh nghiệp.- Đối với nước ta giai đoạn độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trị quan trọng, thúc đẩy thực nhanh cơng cơng nhiệp hố, đại hoá mà đảng nhà nước đề Cụ thể là: - ĐTXD hoạt động chủ yếu tạo dựng cơng trình, sở hạ tầng phục vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển ngành, thành phần kinh tế phát triển xã hội - ĐTXD đáp ứng ngày cao nhu cầu người góp phần nâng cao đời sống vật chất, tinh thần nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo cơng trình kiến trúc dân tộc có tác động quan trọng đến mơi trường sinh thái - ĐTXD đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phịng xây dựng cơng trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Vai trò dự án quản lý đầu tư xây dựng Dự án đầu tư (DAĐT) lập theo quy định hành Nhà nước để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi phê duyệt DAĐT xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, để chủ đầu tư xem xét hội dự kiến đạt mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường tính hiệu DAĐT cịn có vai trị đặc biệt quan trọng thơng qua Nhà nước kiểm sốt cách tồn diện mặt hiệu tài chính, hiệu xã hội an ninh quốc phòng DAĐT hệ thống để triển khai, cụ thể hoá ý tưởng hội chuyển hoá dần biện pháp đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xã hội) trở thành thực Nội dung soạn thảo Dự án sở để giúp nhà đầu tư xem xét tính khả thi dự án Đặc biệt xem xem xét mặt hiệu tài hiệu mặt kinh tế - xã hội từ đến định có đầu tư hay khơng? Một dự án đầu tư lập phê duyệt văn pháp luật Nó cịn kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai thực công việc theo dự kiến Những tiêu phê duyệt dự án đóng vai trị ngưỡng khống chế để tổ chức thực quản lý dự án Thông qua dự án mà quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốn hay không DAĐT sở so sánh kết đạt với mục tiêu đặt ra, từ giúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực dự án tốt Thông qua việc thẩm định, phê duyệt dự án, Nhà nước kiểm soát công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường khía cạnh khác dự án,… Nội dung dự án đầu tư xây dựng – dự án khả thi - Xác định yếu tố đầu vào: công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào ,mức yêu cầu hàng năm Từ đề xuất giải pháp đáp ứng yếu tố đầu vào Nội dung báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau: Phần I: Phần thuyết minh Mục tiêu: Trình bày cứ, lập luận để khẳng định cần thiết phải đầu tư cho dự án xác định rõ mục tiêu dự án gì? Nội dung chính: Sự cần thiết phải đầu tư: đưa pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư Dự án Lựa chọn hình thức đầu tư quy mơ cơng suất Phân tích đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựng mới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mơ hình doanh nghiệp lựa chọn quy mô công suất DA Đưa phương án địa điểm Đề xuất số phương án địa điểm, phân tích, so sánh điều kiện địa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án 4.Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt tái định cư (nếu có ) - Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư - Lập kế hoạch tiến độ thực bồi thường giải phóng mắt tái định cư - Đề xuất máy tổ chức thực việc bồi thường, giải phóng mặt tái định cư (nếu có) Lựa chọn phương án công nghệ kỹ thuật sản xuất - Giới thiệu cơng nghệ có - Phân tích, đề xuất phương án cơng nghệ thích hợp cho Dự án (dựa quy mô công suất đề xuất, khả tài chính, tính đại, yêu cầu vấn đề bảo vệ môi trường…) - Đề xuất, tổng hợp nhu cầu thiết bị công nghệ vật tư kỹ thuật - Đề xuất phương án mua sắm Chương trình sản xuất yếu tố phải đáp ứng - Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản vào vận hành - Cơng trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất Dự án Dựa vào đặc điểm riêng công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo khả tiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm - Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm Dự án, dự kiến giá bán sản phẩm Phương án tổ chức quản lý, khai thác sử dụng lao động - Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án - Bố trí lực lượng lao động làm việc Dự án - Đề xuất phương án trả lương cho lao động dự án Các phương án kiến trúc giải pháp xây dựng đánh giá tác động môi trường - Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu cho cơng trình hạng mục cơng trình - Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu dự án - Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng - Đánh giá mức độ tác động môi trường dự án Đề xuất giải pháp bảo môi trường Xác định vốn đầu tư phương án nguồn vốn - Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn vay, phần trăm vốn …) - Tính tốn đề xuất tổng mức đầu tư dự án - Kế hoạch tiến độ huy động vốn tiến độ huy động vốn cho dự án 10 Phân tích hiệu đầu tư dự án - Phân tích hiệu tài - Phân tích hiệu kinh tế xã hội 11 Đề xuất hình thức quản lý thực Dự án xác định mốc thời gian để thực Dự án Phần II : Nội dung thiết kế sở Nội dung phần thiết kế sở dự án phải thể giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư triển khai bước thiết theo, bao gồm thuyết minh vẽ Thuyết minh thiết kế sở trình bày riêng trình bày vẽ để diễn giải thiết kế với nội dung chủ yếu sau: a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực; số liệu điều kiện tự nhiên, tải trọng tác động; danh mục quy chuẩn, tiêu chuẩn áp dụng b) Thuyết minh cơng nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ sơ đồ công nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế xây dựng c) Thuyết minh xây dựng: - Khái quát tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật điểm đấu nối; diện tích sử dụng đất, diện tích xây dựng, diện tích xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nội dung cần thiết khác - Đối với cơng trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến cơng trình, cao độ tọa độ xây dựng, phương án xử lý chướng ngại vật tuyến; hành lang bảo vệ tuyến đặc điểm khác cơng trình có; - Đối với cơng trình có u cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ cơng trình với quy hoạch xây dựng khu vực cơng trình lân cận; ý tưởng phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc cơng trình; giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, mơi trường, văn hố, xã hội khu vực xây dựng; - Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất cơng trình, phương án gia cố nền, móng, kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình, san nền, đào đắp đất; danh mục phần mềm sử dụng thiết kế; - Giới thiệu tóm tắt phương án phịng chống cháy, nổ bảo vệ mơi trường; - Dự tính khối lượng cơng tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư thời gian xây dựng cơng trình Các vẽ thiết kế sở bao gồm: a) Bản vẽ công nghệ thể sơ đồ dây chuyền công nghệ với thông số kỹ thuật chủ yếu b) Bản vẽ xây dựng thể giải pháp tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật hạ tầng kỹ thuật cơng trình với kích thước khối lượng chủ yếu, mốc giới, toạ độ cao độ xây dựng; c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ Đối với dự án đầu tư xây dựng cơng trình có mục đích sản xuất kinh doanh tuỳ theo tính chất, nội dung dự án giảm bớt số nội dung thiết kế sở phải bảo đảm yêu cầu quy hoạch, kiến trúc, xác định tổng mức đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư: - Phân tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án - Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí nào, lợi ích thu sao, so sánh lợi ích chi phí đạt mức từ đến định có đầu tư hay khơng Ngồi ra, phân tích tài cịn giúp cho chủ đầu tư có thơng tin & sở cần thiết để định đầu tư cách đắn - Đối với quan có thẩm quyền Nhà nước phân tích tài sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời sở để cấp giấy phép đầu tư - Khi lập, phân tích tài dự án đầu tư cần thực nội dung sau đây: a Tính tốn, xác định tồn số liệu đầu vào dùng phân tích (chủ yếu dịng tiền): + Xác định quy mơ vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư + Doanh thu cho dự án năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm dự án sản xuất bán tiêu thụ năm vận hành + Xác định giá trị thu hồi tài sản dự án: phần thu nhập bất thường DA + Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng năm dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu có tiền trả lãi vốn vay (chi phí động) + Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định năm vận hành + Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng + Xác định nguồn vốn cấu vốn cho dự án + Lập kế hoạch huy động sử dụng vốn cho dự án + Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án + Xác định lãi suất dùng tính tốn: lãi suất tối thiểu chấp nhận hay ngưỡng hiệu định trước b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định giá hiệu số thu chi (NPV) xác định suất thu lời nội (IRR) + Đánh giá tiêu giá hiệu số thu chi (NPV) Nếu NPV ≥ => dự án đáng giá Nếu NPV < => dự án không đáng giá + Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội tại: Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án khơng đáng giá c Phân tích, đánh giá hiệu tài dự án qua hệ thống tiêu đánh giá hiệu (tĩnh động) *Nhóm tiêu tĩnh: Phân tích đánh giá hiệu tài theo tiêu tĩnh quy ước tiêu tính tốn cho thời đoạn ngắn thường tính tốn cho năm mà không xét đến giá trị tiền theo thời gian + Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho đơn vị sản phẩm Ld  P  C sd  max P : giá bán đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu C sd : chi phí tính cho đơn vị sản phẩm n + Lợi nhuân bình quân năm Tbq  L t 1 t   max n + Mức doanh lợi đồng vốn đầu tư Lbq M= V L bq : lợi nhuận bình quân năm V: vốn đầu tư + Mức doanh lợi đồng vốn cố định M cd = Lbq Vcd + Chi phí tính cho đơn vị sản phẩm dự án Cd  V r (  Cn ) Q *Nhóm tiêu động Phân tich đánh giá hiệu theo tiêu động phân tích đánh giá với trạng thái thay đổi dòng tiền theo thời gian; tính tốn với vịng đời dự án có xét đến gái trị theo thời gian tiền Hiệu tài dự án: Đánh giá hiệu tài thơng qua tiêu giá hiệu số thu chi NPV = ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑩𝒕 (𝟏+𝒓)𝒕 - ∑𝒏𝒕=𝟎 𝑪𝒕 (𝟏+𝒓)𝒕 B t : Lợi ích năm thứ t C t : Chi phí năm thứ t r : lãi suất tối thiểu chấp nhận dự án Nếu NPV >= => dự án đáng giá Nếu NPV < => dự án không đáng giá Đánh giá hiệu tài thơng qua giá trị tương lai hiệu số thu chi n NFV =  ( B  C )(1  r ) t t o n t t Nếu NFV >= => dự án đáng giá Nếu NFV < => dự án khơng đáng giá Đánh giá hiệu tài tiêu san hiệu số thu chi r (1  r )n r NAV = NPV = NFV n (1  r ) n  (1  r )  Nếu NAV >= => dự án đáng giá Nếu NAV < => dự án khơng đáng giá Đánh giá hiệu tài tiêu suất thu lợi nội Bt  Ct n  (1  IRR) t 0 t =0 Nếu IRR >= r => dự án đáng giá Nếu IRR < r => dự án không đáng giá Đánh giá hiệu tài tỷ số thu chi BCR = PB  FB PC FC Nếu BCR >= dự án đáng giá Nếu BCR < dự án khơng đáng giá d Phân tích, đánh giá độ an tồn mặt tài cho dự án Phân tích an tồn nguồn vốn Phân tích pháp lý nguồn vốn, uy tín, lực tài chính, tư cách pháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín quan đứng bảo lãnh vay vốn (nếu cần), độ hấp dẫn dự án nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn tỷ giá hối đoái Sự hợp lý mặt cấu vốn dự án vốn tự có vốn vay… Phân tích an tồn theo điểm hồn vốn Xuất phát từ lý thuyết phân tích hồn vốn, người ta thường sử dụng phân tích điểm hịa vốn lãi lỗ để định giá độ an tồn tài cho dự án Điểm hịa vốn lãi lỗ doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải chi phí bất biến, chi phí khả biến q trình hoạt động, lợi nhuận 124 Bảng 2 Xác định giá trị sản phẩm gia tăng Đơn vị: triệu đồng STT ST T Năm vận hành Nội dung Năm Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất & dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn Nội dung Doanh thu Chi phí đầu vào vật chất & dịch vụ mua Giá trị sản phẩm gia tăng Giá trị sản phẩm gia tăng công dồn Năm Năm Năm Năm Năm Năm 68,597 78,396 88,196 97,995 98,291 97,995 97,995 27,531 27,923 28,315 28,707 28,707 18,479 18,479 41,066 50,473 59,881 69,288 69,584 79,516 79,516 41,066 91,539 151,420 220,708 290,293 369,809 449,326 Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 97,995 97,995 98,776 97,995 97,995 88,196 78,396 68,893 18,479 18,479 18,479 18,479 18,479 18,087 17,695 17,303 79,516 79,516 80,297 79,516 79,516 70,109 60,701 51,590 528,842 608,35 688,656 768,172 847,688 917,797 978,499 1,030,08  Từ bảng giá trị sản phẩm gia tằng ta có:  Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo cho thời kỳ phân tích 1.030.088 triệu đồng  Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân năm 68.673 triệu đồng  Dự án tạo lượng giá trị sản phẩm gia tăng lớn góp phần tạo nên tổng sản phẩm quốc dân  Dự án hiệu mặt kinh tế xã hội 125 2.2 Mức thu hút lao động vào làm việc dụ án  Tổng số cán bộ, cơng nhan lí, diều hành dự án 158 nhân viên gồm :  Giám đốc điều hành  Phó giám đốc  100 Phục vụ phòng  Tiếp tân  33 Bảo vệ  Nhân viên tiếp thị  Nhân viên tài vụ  10 Nhân viên khác  Tỷ lệ số lao động vào làm việc dự án so với vốn dự án : 𝑁 Công thức : K = 𝑉𝑑𝑎 = 157 202.166 = 0,00077 Kết luận : triệu đồng vốn dự án tạo 0,00077 chỗ làm việc 2.3 Mức đóng góp dự án vào ngân sách  Lập bảng tính thuế giá trị gia tăng 126 Bảng Xác định thuế VAT nộp vào ngân sách (đơn vị: triệu đồng) Nội dung STT I Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) II Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) III Thuế VAT nộp ngân sách Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 6,860 7,840 8,820 9,800 9,800 9,800 9,800 68,597 78,396 88,196 97,995 97,995 97,995 97,995 6,860 7,840 8,820 9,800 9,800 9,800 9,800 582 602 621 641 641 641 641 1,372 1,568 1,764 1,960 1,960 1,960 1,960 137 157 176 196 196 196 196 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 445 445 445 445 445 445 445 6,278 7,238 8,198 9,159 9,159 9,159 9,159 127 Nội dung STT I Thuế VAT đầu Doanh thu cho thuê diện tích Thuế VAT (10%) II Thuế VAT đầu vào Chi phí điện, nước Thuế VAT (10%) Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng Thuế VAT (10%) III Thuế VAT nộp ngân sách Năm vận hành Năm Năm Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 9,800 9,800 9,800 9,800 9,800 8,820 7,840 6,860 97,995 97,995 97,995 97,995 97,995 88,196 78,396 68,597 9,800 9,800 9,800 9,800 9,800 8,820 7,840 6,860 641 641 641 641 641 621 602 582 1,960 1,960 1,960 1,960 1,960 1,764 1,568 1,372 196 196 196 196 196 176 157 137 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 4,447 445 445 445 445 445 445 445 445 9,159 9,159 9,159 9,159 9,159 8,198 7,238 6,278 128  Lập bảng xác định khoản nộp ngân sách  Các khoản nộp ngân sách chủ yếu : thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền thuê đất  Thuế GTGT tính bảng 2.3  Thuế mơn xác định theo thông tư số 42/2003/TT – BTC công bố ngày 07 tháng 05 năm 2003 Dự án có vốn đăng ký >10 tỷ, thuộc bậc thuế môn bậc Mức thuế mơn năm dự án đóng vào ngân sách nhà nước triệu đồng  Căn theo luật Luật số: 32/2013/QH13, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp Quốc hội ban hành ngày 19 tháng năm 2013 thông tư Số: 141/2013/TT-BTC Bộ tài cơng bố ngày 16 tháng 10 năm 2013 hướng dẫn thi hành Nghị định 92/2013/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều có hiệu lực từ 1/7/2013 Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật thuế giá trị gia tăng Theo khoản điều Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp : thuế suất thu nhập doanh nghiệp 20% Ta có bảng xác định khoản nộp ngân sách chủ yếu 129 Bảng Các khoản nộp ngân sách chủ yếu Đơn vị: triệu đồng STT STT Nội dung Năm Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Nội dung Thuế môn Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế giá trị gia tăng Tiền thuê đất Tổng cộng Năm Năm vận hành Năm Năm Năm Năm Năm 3 3 3 1,611 3,993 6,428 8,920 9,676 12,430 12,430 6,278 7,892 7,238 11,234 8,198 14,629 9,159 18,081 9,159 18,838 9,159 21,592 9,159 21,592 Năm Năm Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm 10 Năm 13 Năm 14 Năm 15 3 3 3 3 12,430 12,430 12,586 12,285 12,180 10,322 8,464 6,665 9,159 21,592 9,159 725 22,317 9,159 1,250 22,998 9,159 1,250 22,697 9,159 1,250 22,592 8,198 1,250 19,774 7,238 1,250 16,955 6,278 1,250 14,196 130 Qua bảng 2.4 ta có:  Tổng cộng khoản nộp ngân sách đời dự án : 276.979 triệu đồng  Tổng cộng khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm : 18.465 triệu đồng  Tỷ lệ khoản nộp ngân sách bình quân hàng năm so với vốn dự án : NS/Vda= 0,093 2.4 Các lợi ích ảnh hưởng khác  Dự án phê duyệt, tiến hành đầu tư đưa vào vận hành khai thác góp phần làm thay đổi cấu kinh tế khu vực đặt dự án theo định hướng mục tiêu phát triển kinh tế xã hội tồn kinh tế nói chung thành phố Hà Nội nói riêng  Dự án khả thi đưa vào hoạt động góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động tạo hiệu mặt KTXH tồn kinh tế nói chung thành phố Hà Nội nói riêng  Dự án khả thi góp phần mở rộng, tạo điều kiện phát triển hoạt động giao lưu văn hóa, đối nội, đối ngoại  Dự án hoạt động hiệu mặt kinh tế xã hội tốt, tạo nguồn dử dụng lao động hiêu ổn định Bảng Tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật dự án (đơn vị: triệu đồng) STT Các tiêu Đơn vị Trị số cấp III Tiêu chuẩn *** I.Các tiêu giá trị sử dụng công Cấp cơng trình Mức độ tiện nghi trang thiết bị Tuổi thọ Diện tích khu đất m2 21.000 Diện tích chiếm đất m2 6846,08 Số nhà cho thuê nhà 30 Diện tích cho thuê để m2 13.610,46 năm 25 131 STT Các tiêu Đơn vị Trị số II Các tiêu tài Vốn đầu tư triệu đồng 202.166 Vốn cố định triệu đồng 195.307 10 Vốn lưu động triệu đồng 6.860 11 Suất vốn đầu tư triệu đồng 8.310 12 Tổng lợi nhuận ròng triệu đồng 571.045 13 Lợi nhuận rịng bình qn năm triệu đồng 38.094 14 Mức doanh lợi vốn đầu tư 0.188 15 Mức doanh lợi vốn cố định 0,195 16 Tỷ lệ lợi nhuận so với doanh thu 0,422 17 Lãi suất tối thiểu chấp nhận 18 Giá trị ròng (NPV) QĐ vốn chung triệu đồng 133.838 19 Giá trị ròng (NPV) QĐ vốn chủ sở hữu triệu đồng 125.810 20 IRR QĐ vốn chung % 23.89% 21 IRR QĐ vốn CSH % 35.31% 22 Thời gian thu hồi vốn nhờ lợi nhuận khấu hao năm 13 ngày 23 Thời gian thu hồi vốn có tính đến giá trị tiền tệ theo thời gian năm tháng 20 ngày 24 Doanh thu đạt công suất thiết kế triệu đồng 97.995 25 Doanh thu hòa vốn triệu đồng 38.715 26 Tỷ lệ hòa vốn % 44.32 27 Hệ số khả trả nợ % 11,88 1, 25 132 STT Các tiêu Đơn vị Trị số III Các tiêu hiệu kinh tế xã hội 1.030.088 28 Tổng giá trị sản phẩm túy gia tăng triệu đồng 29 Giá trị sản phẩm túy gia tăng bình quân năm triệu đồng 30 Số lao động năm vận hành 31 Thu nhập bình quân người lao động năm triệu đồng 137.64 32 Tổng mức đóng góp cho ngân sách triệu đồng 276.979 33 Mức đóng góp cho ngân sách bình quân triệu đồng 18.465 người 68.673 158 133 CHƯƠNG KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 3.1 Kết luận Đây dự án đáng giá, có tính khả thi tính hiệu cao Được thể mặt sau:  Dự án phù hợp với nhu cầu sử dụng ngày tăng lên phát triển lĩnh vực du lịch, nghỉ dưỡng mức cải thiện đời sống Vị trí đặt dự án thuộc Đường Thanh Trì – Quận Long Biên –Thành phố Hà Nội, dự án đáp ứng nhu cầu góp phần làm tăng trưởng phát triển chung cho khu vực Với vị trên, khả khai thác công suất dự án hàng năm cao tương đối ổn định  Hiệu tài chính, độ an tồn tài tương đối cao:  Như phân tích trên, số NPV, IRR (trên quan điểm vốn chung quan điểm vốn chủ sở hữu) cho thấy dự án đáng giá  Ngoài độ an toàn măt tài dự án tương đối cao, Dự án có thời hạn thu hồi vốn tương đối nhanh, có khả trả nợ, doanh thu hòa vốn mức hoạt động hịa vốn mức trung bình  Dự án đem lại nhiều hiệu kinh tế - xã hội:  Dự án tạo giá trị sản phẩm gia tăng lớn cho xã hội, đóng góp phần đáng kể cho Ngân sách Nhà nước thông qua khoản thuế (thuế VAT,thuế môn bài, thuế thu nhập doanh nghiệp, chi phí th đất…)  Dự án góp phần tạo việc làm cho lượng người lao động (trực tiếp) ổn định với mức thu nhập phù hợp, gián tiếp tạo việc làm tăng thêm thu nhập cho nhiều người dân thông qua việc cung cấp dịch vụ, mua bán hàng hóa phục vụ cho nhu cầu sử dụng khách hàng  Dự án góp phần tạo thêm tiền đề cho phát triển ngành du lịch dịch vụ địa phương  Ngồi ra, dự án cịn góp phần thay đổi cấu phát triển kinh tế vùng, Tăng cường, mở rộng mối quan hệ giao lưu văn hóa vùng miền nước Việt Nam bạn bè quốc tế 3.2 Kiến nghị  Để dự án thực thi sớm, UBND Thành phố, Sở kế hoạch đầu tư ngành có liên quan cần tạo điều kiện thuận lợi dự án triển khai nhanh chóng  Nhà nước cần có giải pháp để hạn chế biến động tài chính; tránh giá, trượt giá hay lạm phát tăng thị trường tương lai 134 MỤC LỤC CHƯƠNG MỞ ĐẦU CHƯƠNG : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 16 1.1 Xác định Tổng mức đầu tư dự án (GTMĐT) 16 1.1.1 Xác định chi phí bồi thường (GBT): 16 1.1.1.1 Chi phí bồi thường đất 17 1.1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu 18 1.1.1.3 Chi phí ổn định đời sống 18 1.1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề: 18 1.1.1.5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường tái định cư: 19 1.1.1.6 Chi phí thuê đất 19 1.1.2 Xác định chi phí xây dựng (GXD) 20 1.1.2.1 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục 23 1.1.2.2 Suất vốn đầu tư tính cho hạng mục phụ 23 1.1.2.3 Tính tốn chi phí xây dựng cho dự án 24 1.1.3 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (khơng bao gồm dụng cụ, đồ dung không thuộc tài sản cố định) 26 1.1.3.1 Chi phí mua sắm thiết bị 26 1.1.3.2 Xác định chi phí lắp đặt thiết bị 31 1.1.3.3 Xác định chi phí quản lý mua sắm thiết bị 31 1.1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác (chưa kể trả lãi thời gian xây dựng, vốn lưu động) 32 1.1.4.1 Chi phí quản lý dự án 33 1.1.4.2 Chi phí lập dự án khả thi 34 1.1.4.3 Chi phí thẩm tra tính hiệu khả thi dự án 34 1.1.4.4 Chi phí thiết kế 35 1.1.4.5 Chi phí khảo sát thiết kế 37 1.1.4.6 Chi phí thẩm tra thiết kế 38 1.1.4.7 Chi phí thẩm tra dự tốn 38 1.1.4.8 Chi phí tư vấn đấu thầu 39 1.1.4.9 Chi phí giám sát thi công 40 1.1.4.10 Chi phí kiểm định phù hợp chất lượng cơng trình xây dựng 41 135 1.1.4.11 Chi phí khác 41 1.1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án 44 1.1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay thời gian xây dựng dự phòng 45 1.1.7 Lập bảng phân bổ vốn theo tiến độ (chưa bao gồm chi phí dự phịng lãi vay thời gian xây dựng) 46 1.1.8 Xác định chi phí dự phịng 50 1.1.9 Xác định lãi vay thời gian xây dựng 55 1.1.10 Tổng hợp tổng mức đầu tư dự án 59 1.2 Dự trù doanh thu cho dự án (khơng có VAT) 60 1.3 Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh dự án năm vận hành 61 1.3.1 Chi phí sử dụng điện nước ( khơng có thuế VAT) 61 1.3.2 Chi phí trả lương cho cán bộ, cơng nhân quản lý điều hành dự án 62 1.3.3 Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng tài sản 63 1.3.4 Chi phí bảo hiểm xã hội, y tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí cơng đồn 63 1.3.5 Chi phí quản lý khác 64 1.3.6 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định dự án 65 1.3.7 Dự trù chi phí trả tiền thuê đất hoạt động kinh doanh 70 1.3.8 Kế hoạch trả nợ trả lãi vay tín dụng thời gian vận hành 71 1.3.9 Tổng hợp chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh năm vận hành 74 1.4 Dự trù lãi, lỗ sản xuất kinh doanh 76 1.5 Phân tích hiệu tài dự án 79 1.5.1 Phân tích tiêu hiệu tĩnh 79 1.5.2 Phân tích tiêu hiệu động 80 1.5.2.1 Phân tích quan điểm hiệu vốn chung 80 1.5.2.2 Phân tích quan điểm hiệu vốn chủ sở hữu 88 1.6 Phân tích độ án tồn tài 96 1.6.1 Phân tích thời gian hồn vốn theo phương pháp tĩnh 96 1.6.2 Phân tích thời gian hồn vốn theo phương pháp động 99 1.6.3 Phân tích khả trả nợ dự án 99 1.6.3.1 Theo tiêu hệ số khả trả nợ 99 1.6.3.2 Theo tiêu thời gian có khả trả nợ 100 1.6.4 Phân tích độ an tồn tài theo phân tích điểm hịa vốn 101 1.7 Phân tích độ nhạy dự án 106 1.7.1 Phân tích độ nhạy trường hợp doanh thu giảm 5% 106 136 1.7.2 Phân tích độ nhạy trường hợp chi phí tăng 5% 114 CHƯƠNG PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ 123 2.1 Giá trị sản phẩm gia tăng dự án tạo 123 2.2 Mức thu hút lao động vào làm việc dụ án 125 2.3 Mức đóng góp dự án vào ngân sách 125 2.4 Các lợi ích ảnh hưởng khác 130 CHƯƠNG KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ 133 3.1 Kết luận 133 3.2 Kiến nghị 133 137 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng a: Diện tích hạng mục dự án (đơn vị: m2) 13 Bảng b: Diện tích hạng mục xây dựng cơng trình (đơn vị m2) 15 Bảng 1.1 Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư 20 Bảng 1.2 Chỉ số giá xây dựng bình quân 2018-2020 22 Bảng 1.3 Chi phí xây dựng hạng mục 25 Bảng 1.4 Bảng thống kê số lượng phòng 27 Bảng 1.5 Chi phí mua sắm thiết bị (đơn vị: 1000đ) 29 Bảng 1.6 Chi phí lắp đặt thiết bị (đơn vị: 1000đ) 31 Bảng 1.7 Tổng hợp chi phí thiết bị: 32 Bảng 1.8 Chi phí thiết kế hạng mục cơng trình 36 Bảng 1.9 Chi phí thiết kế hạng mục phụ cơng trình (đơn vị: triệu đồng) 37 Bảng 1.10 Tổng chi phí thiết kế hạng mục (đơn vị: triệu đồng) 37 Bảng 1.11 Chi phí thẩm tra thiết kế cơng trình (đơn vị: triệu đồng) 38 Bảng 1.12 Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình 39 Bảng 1.13 Chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng chi phí khác 43 Bảng 1.14 Nhu cầu vốn lưu động theo doanh thu (đơn vị: triệu đồng) 44 Bảng 1.15 Bảng chi phí mua sắm dụng cụ (đơn vị: triệu đồng) 45 Bảng 1.16 Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay thời gian xây dựng dự phòng46 Bảng 1.17 Bảng tổng hợp vốn đầu tư chưa có lãi vay thời gian xây dựng dự phòng47 Bảng 1.18 Kế hoạch phân bổ vốn thời gian xây dựng sau dự phòng (chưa VAT) 51 Bảng 1.19 Kế hoạch phân bố vốn thời gian xây dựng sau dự phòng (có VAT) 52 Bảng 1.20 Chi phí dự phịng trượt giá (chưa có VAT) 54 Bảng 1.21 Bảng chi phí dự phịng trượt giá (có VAT) 54 Bảng 1.22 Bảng phân bổ vốn tự có vốn vay có tính dự phịng 55 Bảng 1.23 Bảng phân bổ nguồn vốn có tính đén chi phí dự phịng (trước VAT) 56 Bảng 1.24 Bảng phân bổ nguồn vốn có tính đến chi phí dự phịng (sau VAT) 57 Bảng 1.25 Bảng dự trù lãi vay thời gian xây dụng (trước VAT) 58 Bảng 1.26 Bảng tổng mức đầu tư dự án 59 Bảng 1.27 Doanh thu dự án năm vận hành 60 Bảng 1.28 Chi phí sử dụng điện nước vận hành 62 Bảng 1.29 Chi phí tiền lương trịn năm vận hành 63 Bảng 1.30 Dự trù chi phí sửa chữa, bảo dưỡng năm vận hành 63 Bảng 1.31 Dự trù nộp bảo hiểm xã hội, ý tế, thất nghiệp, trích nộp kinh phí cơng đồn 64 138 Bảng 1.32 Dự trù chi phí quản lý khác 65 Bảng 1.33 Kế hoạch khấu hao tài sản cố định (trong 15 năm) 67 Bảng 1.34 Chi phí thuê đất năm vận hành 70 Bảng 1.35 Tổng hợp chi phí hoạt động, sản xuất kinh doanh năm vận hành 74 Bảng 1.36 Dự trù lãi lỗ 77 Bảng 1.37 Dòng tiền dự án (theo quan điểm vốn chung) 81 Bảng 1.38 Hiện giá hiệu số thu chi (theo quan điểm vốn chung) 84 Bảng 1.39 Xác định suất thu lợi nội IRR (theo quan điểm vốn chung) 86 Bảng 1.40 Dòng tiền dự án (theo quan điểm vốn chủ sở hữu) 89 Bảng 1.41 Xác định giá hiệu số thu chi (theo quan điểm vốn chủ sở hữu) Đơn vị: triệu đồng 92 Bảng 1.42 Xác định suất thu lợi nội IRR (theo quan điểm vốn chủ sở hữu) Đơn vị: triệu đồng 94 Bảng 1.43 Xác định thời gian hoàn vốn nhờ lợi nhuận khấu hao 97 Bảng 1.44 Bảng tính hệ số khả trả nợ (đơn vị: triệu đồng) 99 Bảng 1.45 Xác định thời gian có khả trả nợ dự án 100 Bảng 1.46 Xác định chi phí cố định chi phí biến đổi 102 Bảng 1.47 Xác định doanh thu mức hoạt động hòa vốn 105 Bảng 1.48 Dòng tiền dự án sau doanh thu bán sản phẩm giảm 5% 107 Bảng 1.49 Xác định giá hiệu số thu chi doanh thu bán sản phẩm giảm 5% (NPVx) 110 Bảng 1.50 Xác định suất thu lợi nội doanh thu giảm 5% 112 Bảng 1.51 Xác định dịng tiền chi phí tăng 5% 115 Bảng 1.52 Xác định hiệu số thu chi NPV chi phí tăng 5% 118 Bảng 1.53 Xác định suất thu lợi nội IRR chi phí tăng 5% 120 Bảng Xác định chi phí đầu vào vật chất dịch vụ mua 123 Bảng 2 Xác định giá trị sản phẩm gia tăng 124 Bảng Xác định thuế VAT nộp vào ngân sách 126 Bảng Các khoản nộp ngân sách chủ yếu 129 Bảng Tổng hợp tiêu kinh tế kỹ thuật dự án 130 ... tích sàn xây dựng S= 8A+8B+8C+6D 17013.08 16 CHƯƠNG : PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Xác định Tổng mức đầu tư dự án (GTMĐT) Tổng mức đầu tư dự án chi phí dự tính để thực hiệ dự án đầu tư. .. đầu tư tính tốn hiệu đầu tư dự án Số lượng thuyết minh vẽ thiết kế sở lập tối thiểu 09 Nội dung phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội 4.1 Nội dung phân tích tài dự án đầu tư: - Phân tích. .. tích tài án đầu tư phân tích khía cạnh mặt tài đứng giác độ lợi ích trực tiếp chủ đầu tư Phân tích tài dự án đầu tư nội dung quan trọng dự án - Thơng qua phân tích tài giúp cho chủ đầu tư bỏ chi