BTN Nhóm 3 L4

VIỆN KIỂM SÁT NHÂN DÂN TỐI CAO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIỂM SÁT HÀ NỘI BÀI TẬP NHĨM MƠN: LUẬT DÂN SỰ ĐỀ BÀI: SỐ NHÓM - LỚP K7K THÀNH VIÊN NHÓM Trần Văn Khương Cao Hoàng Thục Nhi Bùi Văn Huấn Lữ Đinh Tuấn Quang Hoàng Duy Tùng Nguyễn Quang Thanh Nguyễn Khoa Trường Hà Nội – 2021 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự - Hạnh phúc Hà Nội, ngày 25 tháng 05 năm 2021 BIÊN BẢN HỌP NHĨM Kính gửi: Giảng viên giảng dạy mơn Luật Dân Sự Tên nhóm: Nhóm – Lớp K7K Nội dung thảo luận: Đề số Tình số 6: Nguyên đơn: Phạm Ngọc Thu Bị đơn: Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phát Tại đơn khởi kiện ngày 24/01/2017 trình tham gia tố tụng, nguyên đơn bà Phạm Ngọc Thu Hà trình bày: Vào ngày 02/02/2015, bà có ký kết Hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP với Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phát (Sau gọi tắt Công ty An Phát) để mua hộ số 6A – tầng 15 thuộc dự án chung cư cao tầng Blue Saphire số 29 đường Bình Phú, Phường 10, Quận X, thành phố H Công ty An Phát làm chủ đầu tư Tại thời điểm ký kết hợp đồng, công trình hồn thành phần móng xây dựng từ tầng 11 trở lên Theo hợp đồng, Công ty An Phát bán cho bà Thu phần thô hộ với giá 1.259.527.500 đồng, bao gồm giá trị quyền sử dụng đất thuế giá trị gia tăng, thời điểm dự kiến bàn giao hộ thô cho bên mua tháng 03/2016, trường hợp trễ hạn, bên Công ty An Phát gia hạn thêm 04 tháng (Điều 7.1) Và, phụ lục 01 hợp đồng vẽ thiết kế hộ thơ; phụ lục 02 hợp đồng quy định phương thức toán, bà Thu toán tiền lịch quy định, tổng số tiền bà Thu toán 1.133.574.750 đồng (90% giá bán hộ) Tuy nhiên, thực tế, đến tháng 10/2016 Công ty An Phát làm thủ tục bàn giao hộ vi phạm mặt thời gian khoảng 03 tháng kể từ ngày hết thời gian gia hạn Mặt khác, hộ bàn giao lại bị thay đổi toàn thiết kế bên trong, không thiết kế phụ lục 01 xác định Đã nhiều lần bà Thu yêu cầu Công ty An Phát phải khôi phục lại thiết kế theo hợp đồng ký kết Cơng ty An Phát khơng chấp nhận Vì lý trên, bà Phạm Ngọc Thu khởi kiện Công ty An Phát, yêu cầu Tòa án xử hủy Hợp đồng số 68/HĐMBCHAP ngày 02/02/2015 Đồng thời, thỏa thuận Điều 7, khoản 7.4.1 hợp đồng mua bán, Công ty An Phát bàn giao nhà trễ 06 tháng nên buộc Cơng ty An Phát phải hồn trả lại cho bà toàn số tiền bà Thu toán 1.133.574.750 đồng, tiền lãi phát sinh số tiền toán từ ngày 02/02/2015 đến ngày xét xử sơ thẩm – theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm ngắn hạn Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố 6%/ năm – thỏa thuận Điều 7.4.1 hợp đồng Bị đơn, Công ty CP Đầu tư xây dựng An Phát ơng Trương Hồi Bửu trình bày sau: Việc giao dịch mua bán hộ số 6A, tầng 15 chung cư Blue Sapphire phía ngun đơn trình bày Tổng số tiền bà Thu nộp cho Công ty 1.133.574.750 đồng Theo hợp đồng, thời hạn bàn giao nhà dự kiến tháng 03/2016 phép gia hạn thêm 04 tháng để bàn giao, tức tháng 07/2016 thời hạn Công ty phải bàn giao nhà Trên thực tế, đến tháng 9/2016 Công ty làm thông báo gởi cho bà Thu đến làm thủ tục bàn giao nhà đến tháng 10/2016 bà Thu đến Công ty để làm thủ tục Tuy nhiên bà Thu không đồng ý nhận nhà với lý cấu trúc hộ sai thiết kế ban đầu, bà Thu có u cầu Cơng ty phải chỉnh lại cho thiết kế ban đầu Công ty chỉnh thiết kế quan có thẩm quyền phê duyệt, thay đổi không làm giấy chứng nhận sở hữu nhà cho bà Thu Nay Công ty An Phát không chấp nhận hủy bỏ hợp đồng mua bán hộ với bà Thu hợp đồng khơng có thỏa thuận việc bên mua quyền hủy bỏ hợp đồng Vì vậy, Cơng ty An Phát u cầu Tịa án buộc bà Thu phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán ký toán lốt 10% tiền mua nhà thiếu nhận bàn giao nhà Trong q trình giải vụ án, Tịa án nhân dân quận X tiến hành khảo sát trạng hộ lập Biên xem xét thẩm định chỗ ngày 08/04/2017 ghi nhận sau: qua khảo sát trạng thực tế hộ so với vẽ theo phụ lục 01 hợp đồng, nhận thấy: tổng diện tích hộ khơng thay đổi; phần bố trí phịng ốc bên có thay đổi vị trí, diện tích phịng khách bị thu hẹp mở rộng thêm phần lơ gia Tịa án nhân dân quận X, thành phố H mở phiên tòa sơ thẩm giải vụ án án sơ thẩm số 136/2017/DSST ngày 01/6/2017 với nhận định: “Trong hợp đồng mua bán hộ hai bên khơng có thỏa thuận trường hợp bên mua quyền hủy bỏ hợp đồng Do đó, khơng có để chấp nhận yêu cầu khởi kiện nguyên đơn Tuy nhiên, bị đơn vi phạm thời hạn bàn giao hộ theo thỏa thuận nên cần phải buộc bị đơn bồi thường cho nguyên đơn theo thỏa thuận Điều 7.4.1 hợp đồng Thời gian chậm bàn giao hộ tính từ ngày 01/4/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm 01 năm, 02 tháng với số tiền 79.753.971 đồng” Từ nhận định trên, Tòa án nhân dân quận X định: “1 Không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn Buộc nguyên đơn phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán hộ ký kết với bị đơn Chấp nhận phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nguyên đơn bị đơn chậm bàn giao nhà Buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại cho nguyên đơn số tiền 79.753.971 đồng” Ngồi án cịn tun án phí quyền kháng cáo đương YÊU CẦU ĐỐI VỚI NHÓM: a Đối tượng tranh chấp vụ kiện trên? b Nhận xét phán tòa án nhân dân cấp sơ thẩm? Nêu rõ pháp lý? c Quan điểm giải vụ việc nhóm? Nêu rõ căn pháp lý? Thời gian thảo luận: Lần 1: ngày 15 tháng 05 năm 2021 Lần 2: ngày 19 tháng 05 năm 2021 Lần 3: ngày 25 tháng 05 năm 2021 Địa điểm thảo luận: Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội, Mess, Zoom STT Tên Chức vụ Nhiệm vụ Trần Văn Khương Nhóm trưởng Cao Hồng Thục Nhi Thành viên Bùi Văn Huấn Thành viên Lữ Đinh Tuấn Quang Thành viên Nghiên cứu, tìm hiểu nội dung tình Thành viên Nghiên cứu,tìm hiểu nội dung tình Thành viên Nghiên cứu, tìm hiểu nội dung tình Thành viên Nghiên cứu, tìm hiểu nội dung tình Hoàng Duy Tùng Nguyễn Quang Thanh Nguyễn Khoa Trường Kí tên Phân cơng nhiệm vụ thành viên, nghiên cứu tình huống, tổng hợp nội dung Tổng hợp nội dung, nghiên cứu tình huống, word Mở đầu – kết luận, nghiên cứu tình Đánh giá Nhóm trưởng Thư ký Trần Văn Khương Cao Hoàng Thục Nhi MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT BLDS: Bộ luật dân A MỞ ĐẦU Ngày nay, bất động sản tài sản có giá trị lớn, có ý nghĩa vai trò quan trọng đời sống Trong nhà ln tài sản thường xuyên xảy tranh chấp Ở thành phố lớn, đặc biệt Thành phố Hồ Chí Minh hay thủ Hà Nội, tốc độ thị hóa ngày nhanh, hàng loạt trung tâm thương mại, công ty xuất ngày nhiều dẫn theo hàng nghìn lao động di chuyển đến sống làm việc đô thị Với số lượng dân cư ngày tăng, diện tích đất lại mở rộng nhu cầu nhà tăng cao, việc mua bán sinh sống hộ chung cư giải pháp tối ưu đặt cho nhiều người Tuy nhiên thị trường mua bán hộ chung cư diễn sôi khn khổ pháp luật cịn nhiều vướng mắc nên xảy trường hợp bên mua bên bán tranh chấp, kiện tụng ngày nhiều Đứng trước thực trạng trên, Đảng Nhà nước ban hành nhiều chủ trương, sách quản lý hay quy định điều chỉnh nhà chung cư, nhiên quy đinh nằm rải rác nhiều văn pháp luật khác Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản văn hướng dẫn thi hành… nhằm khuyến khích, huy động nguồn lực xã hội phục vụ việc xây dựng hộ chung cư để đáp ứng nhu cầu cấp thiết người dân Để thị trường kinh doanh bất động sản nói chung thị trường mua bán hộ chung cư nói riêng phát triển lành mạnh, hạn chế tình trạng bất bình đẳng gây bất lợi cho người mua bán, đáp ứng nhu cầu sử dụng người dân, điều đặt nhu cầu cấp thiết việc hoàn thiện khung pháp lý hoạt động mua bán hộ chung cư Nhằm bảo vệ quyền lợi ích đáng bên tham gia giao dịch người mua hộ chung cư xem đối tượng yếu tham gia giao dịch Để thấy rõ tính phổ biến loại tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư phức tạp loại tranh chấp nhóm tơi xin giải tình sau để làm sáng tỏ vấn đề B NỘI DUNG I Cơ sở pháp lý Điều 105 Bộ luật dân 2015 Điều 430 Bộ luật dân 2015 Điều 439 Bộ luật dân 2015 Điều 360 Bộ luật dân 2015 Điều 361 Bộ luật dân 2015 Điều 423 Bộ luật dân 2015 Điều 424 Bộ luật dân 2015 Điều Luật nhà năm 2014 Điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân 2015 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2006 Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014 Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2014 II Giải thích số từ khóa Khái niệm nhà ở, nhà chung cư “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân” quy định Khoản Điều Luật nhà 2014 “Nhà chung cư nhà có từ tầng trở lên, có nhiều hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung hệ thống cơng trình hạ tầng sử dụng chung cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư xây dựng với mục đích để nhà chung cư xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh.” Được quy định Khoản Điều Luật nhà 2014 Khái niệm hợp đồng mua bán tài sản Điều 105 Bộ luật dân 2015 nêu rõ khái niệm tài sản: Tải sản bao gồm: “1 Tài sản vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản Tài sản bao gồm bất động sản động sản Bất động sản động sản hình thành tương lai” Điều 430 Bộ luật dân 2015 có quy định hợp đồng mua bán sau: “Hợp đồng mua bán tài sản thỏa thuận bên, theo bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua bên mua trả tiền cho bên bán Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác thực theo quy định Bộ luật này, Luật nhà luật khác có liên quan.” Đặc điểm hợp đồng mua bán Hợp đồng có đối tượng tài sản nhằm mục đích chuyển giao quyền sở hữu: Đây kế tục quyền sở hữu tài sản Đặc điểm yếu tố phân biệt hợp đồng mua bán tài sản với hợp đồng cho mượn tài sản, hợp đồng cho thuê tài sản Hợp đồng có đền bù: Khoản tiền mà bên mua tài sản phải trả cho bên bán tài sản khoản đền bù việc mua bán tài sản Đặc điểm có đền bù hợp đồng mua bán tài sản yếu tố phân biệt hợp đồng với hợp đồng tặng cho tài sản hợp đồng khơng có đền bù Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng song vụ: Bên bán bên mua có quyền nghĩa vụ đối Trong hợp đồng này, bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận vật trả tiền mua vật; ngược lại, bên mua có quyền yêu cầu bên bán chuyển giao vật nhận tiền bán vật Hợp đồng mua bán tài sản hợp đồng ưng thuận: Ưng thuận đặc điểm pháp lý quan trọng hợp đồng mua bán Trong hợp đồng mua bán kể từ thời điểm bên thỏa thuận thống ý chí với nội dung hợp đồng như: đối tượng mua bán, giá cả, phương thức toán… Ý nghĩa hợp đồng mua bán tài sản Thông thường, hợp đồng mua bán tài sản thực sau bên thỏa thuận xong đối tượng giá - bên mua trả tiền xong bên bán chuyển giao vật cho bên mua Nhưng bên thỏa thuận khác nhận tiền trước, giao vật sau giao vật trước, trả tiền sau Nếu đối tượng hợp đồng mua bán số lượng lớn tài sản bên chuyển giao vật làm nhiều lần lần theo số lượng, khối lượng định Sau bên thực xong hợp đồng, họ thỏa mãn nhu cầu tiêu dùng sản xuất, kinh doanh Hợp đồng mua bán phương tiện pháp lý tạo điều kiện cho công dân, tổ chức trao đổi hàng hóa, thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt tiêu dùng, sản xuất kinh doanh Trong kinh tế nhiều thành phần, quan hệ mua bán phản ánh mối quan hệ kinh tế trao đổi vật tư, sản phẩm đơn vị kinh tế thuộc thành phần kinh tế khác Từ tạo điều kiện cho thành phần kinh tế tồn phát triển, góp phần nâng cao đời sống vật chất, văn hóa, tinh thần nhân dân Quyền nghĩa vụ bên mua bên bán nhà, nhà cơng trình xây dựng Quyền bên mua nhà cơng trình xây dựng Quyền bên mua nhà cơng trình xây dựng quy định Điều 23 Luật kinh doanh bất động sản 2014 gồm quyền: “1 Yêu cầu bên bán hồn thành thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng u cầu bên bán giao nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên bán bảo hành nhà, cơng trình xây dựng theo quy định Điều 20 Luật Yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại việc giao nhà, cơng trình xây dựng không thời hạn, chất lượng cam kết khác hợp đồng Các quyền khác hợp đồng.” Nghĩa vụ bên mua nhà cơng trình xây dựng Nghĩa vụ bên mua nhà cơng trình xây dựng quy định Điều 24 Luật kinh doanh bất động sản 2014 gồm quyền: “1 Thanh toán đủ tiền mua nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn phương thức thỏa thuậntrong hợp đồng Nhận nhà, cơng trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Phối hợp với bên bán thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận hợp đồng 4 Trong trường hợp mua nhà, cơng trình xây dựng cho th, phải bảo đảm quyền, lợi ích bên thuê theo thỏa thuận hợp đồng thuê thời hạn thuê hiệu lực Bồi thường thiệt hại lỗi gây Các nghĩa vụ khác hợp đồng.” Quyền bên bán nhà cơng trình xây dựng Quyền bên bán nhà cơng trình xây dựng quy định Điều 21 Luật kinh doanh bất động sản 2014 gồm quyền: “1 Yêu cầu bên mua nhận nhà, cơng trình xây dựng theo thời hạn thỏa thuận hợp đồng Yêu cầu bên mua toán đủ tiền theo thời hạn phương thức thỏa thuận hợp đồng; trường hợp khơng có thỏa thuận thu tiền bên mua không vượt 95% giá trị hợp đồng người mua chưa cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Yêu cầu bên mua phối hợp thực thủ tục mua bán thời hạn thỏa thuận Khơng bàn giao nhà, cơng trình xây dựng chưa nhận đủ tiền, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác Yêu cầu bên mua bồi thường thiệt hại lỗi bên mua gây Các quyền khác hợp đồng.” Nghĩa vụ bên bán nhà cơng trình xây dựng “Nghĩa vụ bên bán nhà cơng trình xây dựng quy định Điều 22 Luật kinh doanh bất động sản 2014 gồm quyền: “1 Thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà, cơng trình xây dựng (nếu có) Bảo quản nhà, cơng trình xây dựng bán thời gian chưa bàn giao cho bên mua Thực thủ tục mua bán nhà, cơng trình xây dựng theo quy định pháp luật Giao nhà, cơng trình xây dựng cho bên mua theo thời hạn, chất lượng điều kiện khác thỏa thuận hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận hợp đồng Bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán theo quy định Điều 20 Luật Bồi thường thiệt hại lỗi gây Thực nghĩa vụ tài với Nhà nước theo quy định pháp luật Các nghĩa vụ khác hợp đồng.” III Giải tình Đối tượng tranh chấp vụ kiện trên? Xuất phát từ việc bà Thu kiện công ty An Phát sai nghĩa vụ hợp đồng, cụ thể cơng ty An Phát xây dựng nhà không thiết kế giao kết việc làm thay đổi tồn thiết kế bên nhà khơng với thiết kế bàn giao hộ cho bà Thu không hạn Dù bà Thu nhiều lần yêu cầu Công ty An Phát sửa lại hộ theo thiết kế có hợp đồng mua bán bên công ty An Phát không đồng ý dẫn đến mâu thuẫn bà Thu cơng ty Chính vậy, bà Thu gửi đơn khởi kiện lên Tòa án nhân dân quận X, thành phố H Điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân 2015 có 14 loại tranh chấp dân thuộc thẩm quyền giải Tòa Trường hợp thuộc khoản Căn Khoản Điều 26 Bộ Luật Tố tụng dân 2015 “Điều 26 Những tranh chấp dân thuộc thẩm quyền giải Tòa án Tranh chấp giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự.” Nên đối tượng tranh chấp xác định Hợp đồng mua bán hộ số 68/HĐMBCH-AP Nhận xét phán tòa án nhân dân cấp sơ thẩm? Nêu ro pháp lý? Nhận xét phán quyết tòa án nhân dân cấp sơ thẩm Tòa án nhân dân quận X định cho án sơ thẩm số 136/2017/DSST sau: “1 Không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn Buộc nguyên đơn phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán hộ ký kết với bị đơn Chấp nhận phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nguyên đơn bị đơn chậm bàn giao nhà Buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại nguyên đơn số tiền 79.753.971 đồng” a) Đối với phán thứ nhất: Không chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn Buộc nguyên đơn phải tiếp tục thực hợp đồng mua bán hộ ký kết với bị đơn Nhóm chúng tơi cho phán Tịa án cấp sơ thẩm sai, dựa sau: Căn theo Điều 430 BLDS năm 2015, hợp đồng mua bán hộ số 68/HĐMBCH-AP ký kết vào ngày 02/02/2015 bà Phạm Ngọc Thu với Công ty An Phát để mua hộ số 6A tầng 15 thuộc dự án chung cư cao tầng Blue Saphire số 29 đường Bình Phú, Phường 10, Quận X, thành phố H công ty An Phát làm chủ đầu tư loại hợp đồng mua bán hộ thành lập hợp pháp Tuy nhiên, tranh chấp xảy công ty An Phát bàn giao chậm trễ hộ cho bà Thu hộ bàn giao lại bị thay đổi mặt thiết kế so với phụ lục 01 hợp đồng mua bán hộ Cụ thể, công ty An Phát dự kiến bàn giao hộ cho bà Thu vào 03/2016, trường hợp trễ hạn, bên Công ty An Phát gia hạn thêm 04 tháng (Điều 7.1) ngày bàn giao gia hạn đến tháng 07/2016 Trên thực tế, đến tháng 9/2016 Công ty làm thông báo gửi cho bà Thu đến làm thủ tục bàn giao nhà đến tháng 10/2016 bà Thu đến công ty để làm thủ tục Như vậy, công ty vi phạm thời gian bàn giao hạn Do đó, công ty An Phát phải chịu trách nhiệm bồi thường vi phạm quy định Điều 7.4.1 hợp đồng Đồng thời, dựa quy định Điều 424 BLDS năm 2015 việc hủy bỏ hợp đồng chậm thực nghĩa vụ, bà Thu hồn tồn u cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán hộ số 68/HĐMBCH-AP với công ty An Phát Mặt khác, Công ty An Phát thay đổi cấu trúc thiết kế bên hộ bàn giao, không thiết kế phụ lục 01 hợp đồng thực tế bà Thu yêu cầu Công ty An Phát phải khôi phục lại thiết kế theo hợp đồng ký kết Công ty An Phát không chấp nhận Song, Tòa án cấp sơ thẩm cho hai bên khơng có thỏa thuận trường hợp bên mua hủy bỏ hợp đồng nên không chấp nhận yêu cầu khởi kiện bà Thu Tuy nhiên Khoản 1, Khoản Điều 423 BLDS năm 2015 hủy bỏ hợp đồng: “1 Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng bồi thường thiệt hại trường hợp sau: Bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận; Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; Trường hợp khác luật quy định Vi phạm nghiêm trọng việc không thực nghĩa vụ bên đến mức làm cho bên khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng.” Việc công ty An Phát thay đổi cấu trúc thiết kế hộ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Việc làm công ty An Phát làm cho bà Thu không sở hữu hộ mong muốn bà Thu toán 90% giá bán hộ hay nói cách khác, bà Thu khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng với cơng ty An Phát Vì vậy, hợp pháp để bà Thu yêu cầu hủy bỏ hợp đồng với công ty An Phát Đồng thời, việc chậm thực nghĩa vụ bàn giao nhà công ty An Phát để bà Thu yêu cầu hủy bỏ hợp đồng Như vậy, bà Thu hoàn toàn có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán hộ với cơng ty An Phát Do đó, phán Tịa án cấp sơ thẩm việc khơng chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng buộc bà Thu phải tiếp tục thực hợp đồng sai b) Đối với phán thứ hai: Chấp nhận phần yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại nguyên đơn bị đơn chậm bàn giao nhà Buộc bị đơn phải bồi thường thiệt hại nguyên đơn số tiền 79.753.971 đồng” Nhóm chúng tơi cho rằng, số tiền mức bồi thường thiệt hại Tòa án đưa chưa hợp lý, dựa sau: Căn Điều 360 Khoản Điều 361 BLDS năm 2015, chia thiệt hại vi phạm nghĩa vụ thành 02 phần, bao gồm thiệt hại vật chất thiệt hại tinh thần Trong tình này, cơng ty An Phát phải có trách nhiệm bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ bà Thu Nhóm chúng tơi xét đến trường hợp sau: Thiệt hại vật chất Việc bàn giao hộ không thiết kế thỏa thuận phần làm tổn hao giá trị hộ người chịu thiệt hại trực tiếp bà Thu, cơng ty An Phát phải bồi thường cho bà Thu khoản tiền hợp lý Trong nhận định Tòa án tính thời gian chậm bàn giao hộ năm 02 tháng kể từ ngày 01/4/2016 đến ngày xét xử sơ thẩm nên tính số tiền 79.753.971 đồng, nhận định hoàn toàn sai phải điểm d, Khoản Điều 14 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định việc trả lãi chậm tiến độ sau: “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ” Theo đó, cơng ty An Phát phải trả cho bà Thu khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Trong đó, lãi suất gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố 6%/ năm thỏa thuận điều 7.4.1 hợp đồng số tiền mà Công ty An Phát phải bồi thường cho bà Thu xác định sau: tính từ thời han bàn giao tháng 07/2016 đến tháng 09/2016 công ty gửi thông báo cho bà Thu lí đến tháng 10/2016 bà Thu đến công ty để làm thủ tục bàn giao nhóm chúng tơi xác định thời hạn chậm bàn giao 02 tháng, số tiền mà công ty An Phát phải trả cho bà Thu là: 1.133.574.750 x (6%/12) x tháng = 11.335.747 (đồng) Thiệt hại tinh thần Nếu có xác định rằng, lí chậm thực nghĩa vụ thiết kế sai hộ công ty An Phát làm cho bà Thu ảnh hưởng đến tinh thần, sức khỏe giảm sút có xác nhận viện phí sở điều trị trường hợp Cơng ty An Phát phải bồi thường thiệt hại tinh thần cho bà Thu Như vậy, việc Tòa án đưa mức bồi thường 79.753.971 đồng chưa hợp lý Quan điểm giải vụ việc nhóm? Nêu ro căn pháp lý? Quan điểm giải nhóm Căn Điều 430 BLDS năm 2015 nhóm chúng tơi nhận định hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP ký kết vào ngày 02/02/2015 bà Thu với Công ty An Phát kí kết hợp đồng số 68/HDMBCH-AP để mua hộ số 6A tầng 15 thuộc dự án chung cư cao tầng Blue Saphire số 29 đường Bình Phú, Phường 10, Quận X, thành phố H công ty An Phát làm chủ đầu tư loại hợp đồng mua bán hộ thành lập hợp pháp Xuất phát từ việc bà Thu kiện cơng ty An Phát thực sai nghĩa vụ hợp đồng Cụ thể, cơng ty An Phát làm thay đổi tồn thiết kế bên nhà không thiết kế giao kết với bà Thu bàn giao hộ cho bà Thu không hạn Dù nhiều lần yêu cầu Công ty An Phát sửa lại hộ theo thiết kế có hợp đồng mua bán bên cơng ty An Phát không đồng ý dẫn đến tranh chấp bà Thu cơng ty An Phát nên nhóm xác định đối tượng tranh chấp tranh chấp Hợp đồng mua bán hộ số 68/HĐMBCH-AP Sau nhận xét đánh giá 02 phán Tịa án cấp sơ thẩm, nhóm chúng tơi đưa phương thức giải cho tình sau: Chấp nhận yêu cầu hủy bỏ hợp đồng nguyên đơn ( bà Thu) Theo quy định Điều 423 Hủy bỏ hợp đồng 1.Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng khơng phải bồi thường thiệt hại trường hợp sau đây: a)Bên vi phạm hợp đồng điều kiện hủy bỏ mà bên thỏa thuận; b)Bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng; c)Trường hợp khác luật quy định 2.Vi phạm nghiêm trọng việc không thực nghĩa vụ bên đến mức làm cho bên khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng 3.Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc hủy bỏ, không thông báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Có thể thấy, việc Cơng ty An Phát thay đổi cấu trúc thiết kế hộ vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng Mặc dù bà Thu toán 90% giá bán hộ lại không đạt hộ mong muốn hay nói cách khác bà Thu khơng đạt mục đích việc giao kết hợp đồng Vì vậy, nhóm chúng tơi cho bà Thu hồn tồn có đủ quyền hợp pháp để yêu cầu hủy bỏ hợp đồng với công ty An Phát Mặt khác, Khoản Điều 424 BLDS 2015 Hủy bỏ hợp đồng chậm thực nghĩa vụ “Trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu cần thực nghĩa vụ thời gian hợp lý bên có nghĩa vụ khơng thực bên có quyền hủy bỏ hợp đồng” Trong trường hợp này, công ty An Phát không bàn giao hộ hạn cho bà Thu nên hoàn toàn hợp pháp để bà Thu hủy bỏ hợp đồng Về trách nhiệm bồi thường thiệt hại Cơng ty An Phát phải có trách nhiệm bồi thiệt hại bà Thu theo quy định Điều 360 Điều 361 BLDS 2015 vi phạm nghĩa vụ hợp đồng Điều 360 Trách nhiệm bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ “Trường hợp có thiệt hại vi phạm nghĩa vụ gây bên có nghĩa vụ phải bồi thường tồn thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác luật có quy định khác” Điều 361 Thiệt hại vi phạm nghĩa vụ Thiệt hại vi phạm nghĩa vụ bao gồm thiệt hại vật chất thiệt hại tinh thần Thiệt hại vật chất tổn thất vật chất thực tế xác định được, bao gồm tổn thất tài sản, chi phí hợp lý để ngăn chặn, hạn chế, khắc phục thiệt hại, thu nhập thực tế bị bị giảm sút Thiệt hại tinh thần tổn thất tinh thần bị xâm phạm đến tính mạng, sức khỏe, danh dự, nhân phẩm, uy tín lợi ích nhân thân khác chủ thể Dựa quy định BLDS, nhóm chúng tơi chia thành 02 nhóm bồi thường thiệt hại bao gồm: Đối với thiệt hại vật chất Công ty An Phát phải bồi thường khoản tiền cho bà Thu bàn giao hộ khơng thiết kế ban đầu thỏa thuận hộ khơng thỏa thuận phần làm giảm sút giá trị thực hộ Đồng thời, điểm d Khoản Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, Công ty An Phát phải chịu phần tiền lãi cho chậm tiến độ bàn giao hộ cho bà Thu, cụ thể quy định sau: “Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi hợp đồng phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng phải trả cho khách hàng khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ” Theo đó, cơng ty An Phát phải trả cho bà Thu khoản tiền lãi phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ Trong đó, lãi suất gửi tiền tiết kiệm ngắn hạn Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam công bố 6%/ năm thỏa thuận điều 7.4.1 hợp đồng số tiền mà Công ty An Phát phải bồi thường cho bà Thu xác định sau: tính từ thời han bàn giao tháng 07/2016 đến tháng 09/2016 công ty gửi thơng báo cho bà Thu lí đến tháng 10/2016 bà Thu đến công ty để làm thủ tục bàn giao nhóm chúng tơi xác định thời hạn chậm bàn giao 02 tháng, số tiền mà công ty An Phát phải trả cho bà Thu là: 1.133.574.750 x (6%/12) x tháng = 11.335.747 (đồng) Ngoài ra, đến hạn bàn giao hộ cho bà Thu, công ty An Phát bàn giao hộ không mẫu thiết kế thỏa thuận hợp đồng Căn tại: Điều 439 Trách nhiệm giao tài sản không chủng loại Trường hợp tài sản giao không chủng loại bên mua có quyền sau đây: Nhận toán theo giá bên thỏa thuận Yêu cầu giao tài sản chủng loại bồi thường thiệt hại Hủy bỏ hợp đồng yêu cầu bồi thường thiệt hại việc giao không chủng loại làm cho bên mua khơng đạt mục đích giao kết hợp đồng Như vậy, bà Thu hồn tồn u cầu Công ty An phát giao hộ thỏa thuận phải có bồi thường thiệt hại hành vi thực sai hợp đồng mà Công ty An Phát gây Đối với thiệt hại tinh thần Nếu có xác định lí chậm thực nghĩa vụ thiết kế sai hộ công ty An Phát làm cho bà Thu ảnh hưởng đến tinh thần, sức khỏe giảm sút có xác nhận viện phí sở điều trị trường hợp Cơng ty An Phát phải bồi thường thiệt hại tinh thần cho bà Thu Mức bồi thường thiệt hại tinh thần thường không 50 lần mức lương sở mức lương sở mà Nhà nước ấn định 1.490.000 đồng Về án phí quyền kháng cáo Các bên đương phải thực án phí theo quy định pháp luật Ngồi ra, bên đương có quyền kháng cáo thời hạn 15 ngày C KẾT LUẬN Tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư loại tranh chấp phát sinh năm gần đây, đặc biệt từ phát triển dự án nhà thương mại sau có luật Nhà 2005 đến Các tranh chấp chung cư nói chung tranh chấp hợp đồng mua bán chung cư nói riêng trở nên phổ biến số thành phố lớn nhiên thực trạng pháp luật chung chung cư thời điểm định có quy định song chưa thật phù hợp, đồng nên trình giải tranh chấp cịn nhiều khó khăn Chúng ta thấy nhu cầu mua nhà chung cư ngày tăng vấn đề rắc rối xoay quanh hợp đồng mua bán hộ chung cư ngày nhiều Vì vậy, pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung hợp đồng mua bán hộ chung cư nói riêng cần phải có quy định thích ứng với thay đổi nhanh chóng nhu cầu nhà đất người dân, phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế đất nước Chỉ làm tốt việc giải tốt tranh chấp liên quan phát sinh sau ký hợp đồng mua bán chung cư Từ phân tích nhóm tơi vấn đề tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung theo pháp luật Việt Nam hi vọng góp phần nghiên cứu để làm rõ vấn đề pháp luật thực định đặc thù hợp đồng mua bán hộ chung cư Trên sở phân tích, nhận định đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật thực trạng tranh chấp hợp đồng mua bán hộ chung cư diễn ra… Nhằm đề xuất số giải pháp, kiến nghị giải triệt để tranh chấp xảy xung quanh vấn đề mua bán chung cư nhằm giảm thiểu rủi ro cho bên liên quan D TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân năm 2015, Nxb Lao động Giáo trình luật dân Việt Nam, tập 2, Trường Đại học Kiểm sát Hà Nội, Nxb Chính trị quốc gia thật Luật nhà năm 2014, Nxb Lao động Bộ Luật Tố tụng dân 2015, Nxb Lao động Luật kinh doanh bất động sản 2014, Nxb Lao động Luật kinh doanh bất động sản 2006, Nxb Lao động  ... chấp nhóm tơi xin giải tình sau để làm sáng tỏ vấn đề B NỘI DUNG I Cơ sở pháp lý Điều 105 Bộ luật dân 2015 Điều 430 Bộ luật dân 2015 Điều 439 Bộ luật dân 2015 Điều 36 0 Bộ luật dân 2015 Điều 36 1... ty để làm thủ tục bàn giao nhóm xác định thời hạn chậm bàn giao 02 tháng, số tiền mà công ty An Phát phải trả cho bà Thu là: 1. 133 .574.750 x (6%/12) x tháng = 11 .33 5.747 (đồng) Thiệt hại tinh... việc Tòa án đưa mức bồi thường 79.7 53. 971 đồng chưa hợp lý Quan điểm giải vụ việc nhóm? Nêu ro căn pháp lý? Quan điểm giải nhóm Căn Điều 430 BLDS năm 2015 nhóm nhận định hợp đồng số 68/HĐMBCH-AP