Phát triển nhà ở đô thị tại tỉnh bình dương

ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN KHÁNH BÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Tp Hồ Chí Minh năm 2019 ĐẠI HỌC QUỐC GIA TP.HCM TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ - LUẬT NGUYỄN KHÁNH BÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TẠI TỈNH BÌNH DƯƠNG Chun ngành: Kinh tế học Mã sớ chuyên ngành: 62.31.01.01 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS HẠ THỊ THIỀU DAO PGS.TS NGUYỄN TẤN PHÁT Phản biện độc lập 1: PGS.TS NGUYỄN THUẤN Phản biện độc lập 2: TS PHẠM HỒNG MẠNH Phản biện độc lập 3: PGS.TS LÊ BẢO LÂM Tp Hồ Chí Minh năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Đây cơng trình nghiên cứu tác giả thực hướng dẫn giáo viên hướng dẫn PGS.TS Hạ Thị Thiều Dao PGS.TS Nguyễn Tấn Phát Các kết nghiên cứu luận án trung thực chưa công bố nghiên cứu khác Tất phần thừa kế, tham khảo tác giả trích dẫn nguồn cách đầy đủ ghi nguồn cụ thể danh mục tài liệu tham khảo Nguyễn Khánh Bình ii LỜI CÁM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu viết luận án này, tơi ln nhận hướng dẫn tận tình, lời động viên, khích lệ, thấu hiểu giúp đỡ to lớn từ quý Thầy Cô giáo, Gia đình Bạn bè tơi Nhân đây, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến người giúp đỡ tơi nhiều q trình học tập, nghiên cứu hoàn thành luận án Trước tiên, tơi xin bày tỏ lịng biết ơn sâu sắc tới Cô Hạ Thị Thiều Dao Thầy Nguyễn Tấn Phát giảng viên hướng dẫn nghiên cứu tơi Nếu khơng có lời nhận xét, góp ý quý giá để xây dựng đề cương luận án hướng dẫn nhiệt tình, tận tâm Thầy, Cơ suốt trình nghiên cứu luận án khơng hồn thành Tơi học nhiều từ Thầy Cô kiến thức chuyên môn, tác phong làm việc điều bổ ích khác Tơi xin gởi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy, Cơ giáo Khoa Kinh tế nói riêng quý Thầy, Cô trường Đại học Kinh tế - Luật nói chung, nơi tơi học tập nghiên cứu giảng dạy, giúp đỡ tơi suốt khóa học Sau cùng, lời cảm ơn xin gởi đến Anh Chị Em đồng nghiệp, quý Thầy, Cô thành viên hội đồng chấm luận án cấp Khoa, cấp sở, bạn đồng môn Đại học, Cao học, bạn học viên Nghiên cứu sinh có giúp đỡ, chia sẻ, động viên khuyến khích tơi hồn thành luận án Với tất tơn kính, tơi kính gửi q Thầy, Cơ, bạn đồng nghiệp, bạn bè, cựu sinh viên khoa Kinh tế Trường Đại học Kinh tế - Luật, gia đình lịng biết ơn mến mộ Xin chân thành cám ơn TP HCM, ngày tháng năm 2019 Nguyễn Khánh Bình iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN I LỜI CÁM ƠN II MỤC LỤC III DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT X DANH MỤC BẢNG BIỂU XI DANH MỤC HÌNH XIII CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU 1.4 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5 PHƯƠNG PHÁP VÀ DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 1.5.1 Phương pháp nghiên cứu 1.5.1.1 Phương pháp nghiên cứu định tính 1.5.1.2 Phương pháp nghiên cứu định lượng 1.5.2 Nguồn liệu 1.6 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.6.1 Ý nghĩa khoa học đề tài nghiên cứu 1.6.2 Ý nghĩa thực tiễn đề tài nghiên cứu 1.7 KẾT CẤU LUẬN ÁN 1.8 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU iv CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU 12 2.1 ĐÔ THỊ VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ 12 2.1.1 Đô thị nhà đô thị 12 2.1.1.1 Khái niệm đô thị 12 2.1.1.2 Khái niệm nhà đô thị 14 2.1.1.3 Loại nhà đô thị cấu nhà đô thị 15 2.1.1.4 Đặc điểm tính chất nhà đô thị 18 2.1.2 Phát triển nhà đô thị 19 2.1.3 Chỉ số nhà đô thị 20 2.1.3.1 Chỉ số giá nhà 21 2.1.3.2 Chỉ số số lượng 22 2.1.3.3 Chỉ số chất lượng 24 2.1.3.4 Chỉ số cầu nhà 25 2.1.3.5 Chỉ số cung nhà 25 2.2 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ 27 2.2.1 Người tiêu dùng nhà 27 2.2.2 Người xây dựng nhà 31 2.2.3 Các tổ chức tài nhà 34 2.2.4 Chính quyền địa phương 36 2.2.5 Chính phủ 37 2.3 CÁC LÝ THUYẾT VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ 37 2.3.1 Lý thuyết lựa chọn người tiêu dùng 37 2.3.2 Lý thuyết sản xuất-chi phí 39 2.3.3 Lý thuyết tài 40 2.3.4 Lý thuyết vai trò nhà nước 42 2.4 THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ 43 2.4.1 Thị trường nhà đô thị đặc điểm thị trường nhà đô thị 43 2.4.2 Cầu nhà đô thị yếu tố làm dịch chuyển đường cầu 45 2.4.3 Cung nhà đô thị yếu tố làm dịch chuyển đường cung 49 v 2.4.4 Quan hệ cung - cầu giá thị trường nhà đô thị 54 2.5 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 54 2.5.1 Các cơng trình nghiên cứu ngồi nước 54 2.5.1.1 Mơ hình sản xuất dạng rút gọn 55 2.5.1.2 Phát triển nhà dựa mơ hình tăng trưởng ngoại sinh 57 2.5.1.3 Phát triển nhà dựa mơ hình tăng trưởng nội sinh 64 2.5.2 Các cơng trình nghiên cứu nước 72 2.5.2.1 Tài nhà 73 2.5.2.2 Quản lý đất 75 2.5.2.3 Phát triển thị trường nhà 76 2.5.2.4 Nhà sách 77 2.5.3 Khoảng trống nghiên cứu 78 2.6 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU CUNG - CẦU NHÀ Ở 79 2.6.1 Mơ hình cầu nhà 80 2.6.2 Mơ hình cung nhà 81 2.7 KHUNG PHÂN TÍCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở 81 TÓM TẮT CHƯƠNG 83 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN C ỨU 84 3.1 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 84 3.1.1 Mơ hình nghiên cứu cung – cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 84 3.1.1.1 Mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 84 3.1.1.2 Mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương 87 3.1.2 Các giả thuyết nghiên cứu 89 3.1.2.1 Giả thuyết bên cầu nhà 89 3.1.2.2 Giả thuyết bên cung nhà 90 3.2 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU 91 3.3 QUY TRÌNH VÀ CÁC BƯỚC ĐỊNH LƯỢNG 93 3.3.1 Quy trình định lượng 93 vi 3.3.2 Kiểm định nghiệm đơn vị - phương pháp kiểm định Phillips-Perron (PP) Dickey-Fuller (ADF) 94 3.3.3 Mơ hình VAR/VECM đồng liên kết 96 3.3.4 Quan hệ nhân-quả hàm phản ứng đẩy 99 TÓM TẮT CHƯƠNG 100 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG VÀ THẢO LUẬN KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 102 4.1 TỔNG QUAN VỀ TỈNH BÌNH DƯƠNG 102 4.1.1 Lịch sử hình thành 102 4.1.2 Q trình thị hóa tỉnh Bình Dương 104 4.2 THỰC TRẠNG NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 105 4.2.1 Giá nhà thị tỉnh Bình Dương 105 4.2.2 Số lượng nhà thị tỉnh Bình Dương 109 4.2.3 Chất lượng nhà thị tỉnh Bình Dương 112 4.2.4 Cầu nhà đô thị tỉnh Bình Dương 115 4.2.5 Cung nhà đô thị tỉnh Bình Dương 117 4.2.6 Kết luận thực trạng nhà thị tỉnh Bình Dương 120 4.3 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 120 4.3.1 Người tiêu dùng nhà 120 4.3.1.1 Chi phí nhà với thu nhập 120 4.3.1.2 Không gian sống 122 4.3.1.3 Biến động giá nhà 124 4.3.1.4 Cấu trúc nhà 126 4.3.1.5 Dịch vụ tiện nghi 126 4.3.1.6 Đánh giá mức độ thỏa mãn nhà người sử dụng nhà đô thị 127 4.3.2 Người xây dựng nhà 128 4.3.2.1 Đất 128 4.3.2.2 Các yếu tố đầu vào sản xuất 129 4.3.2.3 Rào cản thâm nhập ngành xây dựng nhà 130 vii 4.3.2.4 Đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu người xây dựng nhà đô thị 132 4.3.3 Các tổ chức tài nhà 132 4.3.4 Chính quyền địa phương 134 4.3.4.1 Đủ nhà sở hạ tầng cho cộng đồng 134 4.3.4.2 Sử dụng đất thị có hiệu 136 4.3.4.3 Đánh giá mức độ đáp ứng yêu cầu quyền địa phương 138 4.3.5 Chính phủ 138 4.4 PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CUNG - CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 141 4.4.1 Mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 141 4.4.1.1 Thống kê mô tả biến số mô hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 141 4.4.1.2 Kiểm định mơ hình cầu nhà thị Bình Dương trước sau hồi quy 145 4.4.1.3 Kết thảo luận kết nghiên cứu thực nghiệm mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 147 4.4.1.4 Tác động cầu nhà đô thị tới phát triển kinh tế-xã hội Bình Dương 153 4.4.2 Mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương 155 4.4.2.1 Thống kê mô tả biến số mơ hình mơ hình cung nhà thị Bình Dương 155 4.4.2.2 Kiểm định mơ hình cung nhà thị Bình Dương trước sau hồi quy 158 4.4.2.3 Kết thảo luận kết nghiên cứu thực nghiệm mơ hình cung nhà thị tỉnh Bình Dương 160 4.4.2.4 Tác động cung nhà đô thị tới phát triển kinh tế-xã hội Bình Dương 165 4.4.3 Dự báo Cung – Cầu nhà đô thị tỉnh Bình Dương 167 TÓM TẮT CHƯƠNG 168 CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 170 5.1 KẾT LUẬN 170 5.1.1 Mục tiêu nghiên cứu luận án 171 5.1.2 Giả thuyết nghiên cứu 172 5.1.3 Các kết nghiên cứu 172 5.2 KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 175 viii 5.2.1 Quan điểm định hướng phát triển nhà đô thị tỉnh Bình Dương 175 5.2.1.1 Căn đề xuất quan điểm định hướng phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 175 5.2.1.2 Quan điểm định hướng phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 176 5.2.2 Các giải pháp chủ yếu cho phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 177 5.2.2.1 Nhóm giải pháp tăng cầu nhà 177 5.2.2.2 Nhóm giải pháp tăng cung nhà 179 5.2.2.3 Nhóm giải pháp tài nhà 181 5.2.2.4 Nhóm giải pháp quyền địa phương 183 5.2.2.5 Nhóm giải pháp Chính phủ 189 5.3 HẠN CHẾ CỦA NGHIÊN CỨU VÀ HƯỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƯƠNG LAI 192 TÀI LIỆU THAM KHẢO A Tiếng Việt a Tiếng Anh e PHẦN PHỤ LỤC L Phụ lục 1: BẢN ĐỒ HÀNH CHÁNH TỈNH BÌNH DƯƠNG l Phụ lục 2: DÀN BÀI THẢO LUẬN NHÓM n Phụ lục 3: DÀN BÀI PHỎNG VẤN SÂU v Phụ lục 4: DANH SÁCH CÁC CHUYÊN GIA THAM GIA THẢO LUẬN NHÓM .w Phụ lục 5: BIẾN SỐ MÔ HÌNH CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ BÌNH DƯƠNG VÀ THỐNG KÊ MÔ TẢ BIẾN y Phụ lục 6: KIỂM ĐỊNH CÁC BIẾN SỐ MÔ HÌNH THỰC NGHIỆM CẦU NHÀ Ở TỈNH BÌNH DƯƠNG z Phụ lục 7: KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH VECM CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG ee Phụ lục 8: MÔ HÌNH VECM CẦU NHÀ Ở ĐÔ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG hh 70 thuế có độ co giãn cung nhà thấp khu vực khác (Green, 2005) Từ kết phương trình hồi quy thứ hai, đưa kết luận: Môi trường pháp lý yếu tố định đến độ co giãn cung nhà Nhà quy định môi trường pháp lý Theo Green (2005), môi trường pháp lý có tác động tới độ co giãn nguồn cung nhà Vì vậy, khơng giống nghiên cứu cụ thể sách đất đai, khả chi trả thuế, Glaser (2005a) nghiên cứu tác động thay đổi môi trường pháp lý tồn nước Mỹ lĩnh vực nhà Một mơ hình chấp thuận đầu tư tác động thủ tục pháp lý địa phương chi phí ẩn đưa Glaser (2005a) Phát tổng thể cho thấy quy định khắt khe quyền địa phương hạn chế gia tăng nguồn cung nhà dẫn đến giá nhà cao trạng thái cân Cũng thời gian này, Glaser (2005b) tiến hành nghiên cứu thị trường nhà Manhattan, New York City dựa sở nghiên cứu Glaser (2005a) Kết thực nghiệm cho thấy môi trường pháp lý hạn chế tăng cung nhà Manhattan phần lớn thị trường nhà khác khắp nước Mỹ Glaser (2005a) cho gia tăng nhu cầu nhà không làm cho số lượng nhà xây dựng nhiều lại làm cho giá nhà tăng cao Trong thực tế, phần nghiên cứu Green (2005) tương tự với Glaser (2005a; 2005b) đưa kết luận môi trường pháp lý ảnh hưởng tới cung nhà toàn nước Mỹ Nhà cho thuê, nâng cấp di chuyển chỗ Nhà tài sản có đặc tính lâu bền, vậy, nguồn cung nhà không số lượng nhà xây dựng mà bao gồm hộ mở rộng thêm, chuyển đổi mục đích thành nhà Chủ nhà hay hộ lớn chia nhỏ thành phòng nhỏ để bán cho thuê Do mở rộng chuyển đổi, dòng cung nhà theo diện tích thị trường nhà có thay đổi Mặc dù nhà xây dựng nguồn cung lớn làm gia tăng tổng quỹ nhà tốc độ tăng tổng quỹ nhà thông qua việc mở rộng quỹ nhà hữu có ý nghĩa (Baer, 1986) Những nghiên cứu mở rộng chuyển đổi nhà quỹ nhà cịn ít, có hai trường phái thuộc loại nghiên cứu này, thứ là chuyển đổi nhà 71 thuê thứ hai định cải thiện chỗ di chuyển Nghiên cứu Rydell (1982) độ co giãn giá cung dịch vụ nhà cho thuê nghiên cứu thuộc nhóm thứ Cung nhà cho thuê hình thành từ ba nguồn: (1) Nâng cấp nhà hữu thông qua việc sửa chữa; (2) Cải tạo diện tích (3) Thay đổi tỷ lệ cho thuê (Rydell, 1982) Từ bảng số liệu thực nghiện chương trình phụ cấp nhà ở, Rydell (1982) tìm thấy độ co giãn cung nhà cho thuê Brown county, Wisconsin, St Joseph County Indiana Mỹ 0,2-0,8 ngắn hạn 11,5 dài hạn hệ số hiệu chỉnh biến động cung nhà cho thuê ngắn hạn trạng thái cân dài hạn nằm khoảng 0,3-0,5 Quyết định nâng cấp nhà hay di chuyển chỗ nghiên cứu thực nghiệm lần đầu Poteban (1989) năm 1980 Mơ hình nghiên cứu ảnh hưởng thay đổi lãi suất, mức tăng thu nhập lựa chọn nâng cấp nhà di chuyển chỗ sử dụng nguồn số liệu không gian năm 1979 Kết nghiên cứu cho thấy khả nâng cấp nhà có quan hệ đồng biến với gia tăng lãi suất Lãi suất tăng lên từ 2% đến 6% làm tăng khả nâng cấp nhà từ 34% đến 41% Ngược lại, nhu cầu sửa chữa nhà phản ứng nghịch biến với tốc độ tăng thu nhập – thu nhập cá nhân tăng từ 10.000 USD tới 40.000 USD làm giảm khả nâng cấp nhà từ 36% xuống 32% (Poteban, 1989) Những phát Poteban (1989) chưa hồn chỉnh nghiên cứu không đề cập đến lựa chọn quan trọng chủ nhà – họ khơng làm với tài sản họ (Montgomery, 1992) Trong mơ hình Poteban (1989) chủ sở hữu nhà xem động lực mơ hình thứ khơng có ý nghĩa thống kê Để giải vấn đề này, Montgomery (1992) đưa mơ hình khám phá quyền lựa chọn chủ sở hữu nhà phân làm ba loại: Ít bị chi phối nhà ở, khơng có định bị chi phối nhiều nhà (số lượng hay chất lượng) Mô hình sử dụng nguồn số liệu điều tra nhà năm 1985 Mỹ để ước lượng tham số mơ hình Kết nghiên cứu cho thấy hộ gia đình có mức thu nhập cao có khuynh hướng cải thiện hay sửa chữa nhà nhiều so với hộ gia đình có mức thu nhập thấp Nhờ mức thu nhập tăng thêm, hộ gia đình có xu 72 hướng di chuyển đến nơi phù hợp so với việc cải tạo lại chỗ Một phát thú vị Montgomery (1992) là: Những hộ gia hộ gia đình lớn tuổi nhóm cư dân cư trú lâu năm có khả hạn chế nhiều so với nhóm dân cư khác vấn đề cải thiện chỗ Khi thị trường nhà hưng thịnh, hộ gia đình sẵn sàng cho việc sửa đổi nhà họ chi nhiều để nâng cao giá trị nhà Montgomery (1992) phát thêm hộ sở hữu hộ cũ có xu hướng mạnh mẽ việc cải tạo nâng cấp nhà 2015 s 2.5.2 Các cơng trình nghiên cứu nước Đinh Trọng Thắng (2013) Nguyễn Hồ Phi Đỗ Hậu Nguyễn Hà (2012) Đình Bồng (2012) Dương Thị Bình Minh Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) 2010 s Đinh Văn Ân (2011) Lê Văn Bình (2010) Lê Xuân Bá (2006) Nguyễn Đình Bồng (2006) Nguyễn Thị Tuyết Như (2009) Hoàng Xuân Nghĩa Nguyễn Khắc Thanh (2009) Hoàng Văn Cường (2006) Đàm Văn Nhuệ (2006) 2000 s Bùi Thị Tuyết Mai (2005) Thái Bá Cẩn Trần Nguyên Nam (2003) Tài nhà Quản lý đất Phát triển thị trường nhà Nhà sách Nguồn: Tổng hợp tác giả luận án Hình 2.14: Sơ đồ tổng quan nghiên cứu nhà nước Tại Việt Nam, thị trường nhà hình thành từ năm 1990 đặc điểm riêng có Việt Nam đất ở, nghiên cứu nước lĩnh vực nhà 73 thực nhiều năm 2000 (Hình 2.14) Các nghiên cứu nước thời gian chủ yếu tập trung nghiên cứu lý luận thị trường BĐS có thị trường nhà ở, pháp luật nhà ở, sách phát triển thị trường nhà kinh nghiệm từ thực tiễn phát triển thị trường nhà nước giới 2.5.2.1 Tài nhà Mơ hình tăng trưởng kinh tế, áp dụng nhiều năm 1940 mơ hình Harrod - Domar, hai nhà kinh tế học Roy Harrod Evsay Domar đưa để giải thích mối quan hệ tăng trưởng thất nghiệp nước phát triển Mơ hình sử dụng rộng rãi nước phát triển để xét mối quan hệ tăng trưởng nhu cầu vốn Mơ hình tăng trưởng Harrod - Domar coi đầu đơn vị kinh tế nào, dù công ty, ngành cơng nghiệp hay tồn kinh tế phụ thuộc vào tổng số vốn đầu tư thực thể kinh tế Sự tăng thêm đầu có mối quan hệ với tăng thêm vốn đầu vào Phát triển nhà yêu cầu lượng vốn đầu tư lớn, nghiên cứu vốn tài cho phát triển nhà Việt Nam dựa quan điểm Harrod - Domar, bao gồm: Nghiên cứu Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Dựa sở vấn đề thu hút đầu tư, tập thể tác giả trình bày nội dung lý thuyết thực tiễn sách thu hút đầu tư vào thị trường BĐS Cơng trình nghiên cứu đề cập vấn đề QLNN phương diện sách ảnh hưởng tới thu hút đầu tư BĐS Việt Nam cấp độ quốc gia cấp độ địa phương Khi nghiên cứu tìm giải pháp tài phát triển thị trường BĐS nhà Việt Nam Tác giả Lê Văn Bình (2010), nghiên cứu sách tài liên quan tới phát triển thị trường BĐS giai đoạn 1993 - 2010 Việc khảo sát thực tiễn phát triển thị trường BĐS kèm với việc thực thi sách tài Việt Nam tranh minh hoạ đầy đủ Từ thực tiễn nghiên cứu, tác giả luận án đề xuất giải pháp tài nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển theo hướng tiếp cận với thị trường khu vực quốc tế, bao gồm giải pháp: hồn thiện thuế BĐS, định giá BĐS, sách tài 74 giao đất, thu hồi đất, bán cho thuê BĐS nhà nước, ưu đãi, hỗ trợ tài chính, loại hình cung ứng nguồn vốn đa dạng ổn định để phát triển TTBĐS Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), với nghiên cứu huy động nguồn lực tài phát triển thị trường BĐS nhà Việt Nam, tổng hợp trình bày đầy đủ vấn đề lý luận huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam Trong đó, luận án nêu bật khái niệm, đặc điểm phân loại thị trường BĐS, vai trò thị trường sáu nét Luận án nghiên cứu kinh nghiệm sáu nước giới huy động nguồn lực tài để phát triển thị trường BĐS như: Singapore, Nhật Bản, Thái Lan, Australia, New Zealand Mỹ Bảy học kinh nghiệm luận án rút có ý nghĩa khoa học thực tiễn cho Việt Nam Luận án tổng hợp phân tích thực trạng huy động nguồn lực tài nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam, đó, nêu bật tranh khái quát thị trường sâu vào phân tích sở pháp lý trình hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam Luận án tập trung phân tích thực trạng nguồn lực tài cho thị trường BĐS Việt Nam giai đoạn 2008-2010 cho thấy: Vốn chủ sở hữu chiếm tỷ lệ nhỏ 13% tổng vốn đầu tư, vốn huy động từ ngân hàng tổ chức tín dụng chiếm 60-70% phần cịn lại huy động vốn từ thu hút đầu tư nước ngồi 17-27% Từ thực trạng nguồn lực tài chính, luận án nêu bật giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài cho thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 Năm nhóm giải pháp bốn nhóm giải pháp hỗ trợ tương đối phù hợp với phát triển thị trường BĐS Việt Nam Bảo Giang (2012), "Hai kênh dẫn vốn hiệu - Có nên chứng khốn hố dự án BĐS để huy động vốn" Trong tác giả sở vấn đề nghiên cứu trình bày Hội thảo "Các cơng cụ tài vận hành thị trường BĐS" Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh phối hợp với Ngân hàng nhà nước tổ chức Theo đó, việc đời chứng khốn BĐS hay quỹ đầu tư tín thác tất yếu đòi hỏi đa dạng kênh huy động vốn Đây cách thức để huy động lượng tiền nhàn rỗi dân vào thị trường BĐS Chứng khoán BĐS loại chứng khốn đặc biệt, kết hợp hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư BĐS, bảo đảm giá trị BĐS mà đại diện Nó cho phép nhà đầu tư kiếm lời 75 biến động giá trị BĐS không thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn BĐS Nghiên cứu sở lý luận thực tiễn phát triển kênh huy động vốn đầu tư nhà đô thị Việt Nam, tác giả Đinh Trọng Thắng (2012), dựa mơ hình thực nghiệm Struyk Turner (1986), sử dụng liệu điều tra 461 hộ gia đình có kế hoạch mua nhà thời gian năm tới phát hiện: (1) Xác suất có nhu cầu vay vốn ngân hàng mua nhà gia đình giảm 10% quy mơ hộ gia đình tăng thêm người; (2) Chủ hộ có mức thu nhập từ 15-20 20 triệu đồng/tháng có xác suất vay để mua nhà cao chủ hộ có mức thu nhập 10 triệu 40,71% 43,94%; (3) Chỉ có 1/5 cư dân thị có mức thu nhập cao tiếp cận với tín dụng nhà ở; (4) Giá trị nhà có quan hệ đồng biến với xác suất vay tiền mua nhà (5) Người có kinh nghiệm làm việc với ngân hàng có xác suất vay vốn mua nhà thấp 20% so với người kinh nghiệm giao dịch với ngân hàng lãi suất cao trải nghiệm không tốt giao dịch với ngân hàng 2.5.2.2 Quản lý đất Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất Việt Nam Trong sách tác giả tập trung vào phân tích quyền sử dụng đất thị trường quyền sử dụng đất với tư cách phận cấu thành quan trọng TTNĐ Với đặc thù Việt Nam, phân tích khái quát thị trường quyền sử dụng đất, có ý nghĩa quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá quyền từ tạo nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước Việc phân tích tác động tích cực tiêu cực thị trường quyền sử dụng đất điểm bật sách Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai thị trường bất động sản Trong nghiên cứu mình, tác giả sử dụng biện pháp tổng hợp khái quát để xây dựng hệ thống lý thuyết quản lý đất đai quản lý thị trường BĐS Trên sở phân tích kinh nghiệm thực tiễn số nước, tác giả nêu sở lý thuyết cho sách quản lý đất đai thị trường BĐS Việt Nam phương diện pháp lý, quy hoạch, tài giá 76 Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng (2012), với nghiên cứu quản lý đất đai bất động sản đô thị, đưa quan điểm mình, cho rằng: quản lý đất đai BĐS đô thị chủ trương lớn có tầm chiến lược quan trọng Đảng Nhà nước Theo tác giả đất đai tài nguyên quý giá, nên phát triển đất đai kinh doanh BĐS đô thị ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách chiếm tỷ trọng đáng kể tổng sản phẩm quốc nội quốc gia Tăng cường quản lý đất đai BĐS đô thị sở hình thành kinh tế quan trọng, tạo việc làm, tạo lập môi trường sống cho dân cư, xã hội, đáp ứng nhu cầu vật chất tinh thần người dân thị Đồng thời, cịn đảm bảo cho việc nâng cao hiệu quản lý sử dụng đất đô thị theo quy hoạch pháp luật 2.5.2.3 Phát triển thị trường nhà Hoàng Văn Cường (2006), Thị trường bất động sản nhà Với chủ đề nhiều sách trước đề cập, nhóm tác giả xây dựng nội dung theo hướng tiếp cận sâu vào nghiên cứu hình thành, yếu tố cấu thành thị trường BĐS Bên cạnh đó, chủ trương sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam phân tích quan điểm đánh giá vai trò phát triển thị trường với tư cách phận cấu thành quan trọng kinh tế quốc dân Trên sở phân tích thực trạng thị trường BĐS Việt Nam kết hợp với khảo sát kinh nghiệm quốc tế, tác giả đưa số nhóm giải pháp phát triển thị trường BĐS nhấn mạnh tới việc phát triển thị trường nhà ở, thị trường quyền sử dụng đất kèm với sách tài chính, thuế v.v… Trong nghiên cứu riêng phát triển thị trường nhà thị thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2015, tác giả Nguyễn Thị Tuyết Như (2009), sở phân tích lực đáp ứng cung nhà sử dụng mơ hình hồi quy thực nghiệm theo phương pháp OLS phân tích cầu nhà tìm thấy mối quan hệ cầu nhà với nhân tố tác động, cụ thể như: Thu nhập tăng thêm triệu đồng làm cho cầu nhà đô thị tăng thêm 7,34 m2; Khi quy mô họ gia đình tăng thêm người làm cầu nhà tăng thêm 8,9 m2; Giá nhà tăng thêm triệu đồng/m2 cho cầu nhà giảm 6,68 m2 Vốn vay tăng thêm triệu đồng làm cầu nhà tăng thêm 0,092 m2 Trên nghiên 77 cứu thực nghiệm, tác giả đề xuất giải pháp nhằm ổn định phát triển thị trường nhà thời gian tương lai Nghiên cứu Dương Thị Bình Minh Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) yếu tố tác động đến định đầu tư vào thị trường BĐS, bao gồm đầu tư tạo nguồn cung đầu tư tiêu dùng sản phẩm BĐS (bên cầu) nhằm đưa số gợi ý sách góp phần phát triển thị trường BĐS góc độ phát triển cung - cầu BĐS Cơ sở liệu nghiên cứu thu thập từ điều tra, vấn trực tiếp nhà đầu tư BĐS khu vực TP.HCM, giai đoạn từ 25/10/2011 đến 15/11/2011, với 215 quan sát Q trình phân tích nhân tố mơ hình hồi quy bội cho thấy định đầu tư vào thị trường BĐS phụ thuộc vào nhóm yếu tố: (1) Chính sách Nhà nước liên quan đến thị trường BĐS có mức độ ảnh hưởng đến định đầu tư/tiêu dùng BĐS 0,755; (2) Chính sách thuế khoản thu đất đai, BĐS hành có hệ số beta 0,329; (3) Các yếu tố chung kinh tế có mức độ ảnh hưởng đến định đầu tư/tiêu dùng BĐS 0,182; (4) Các yếu tố dân số, văn hóa, xã hội có hệ số beta 0,126; (5) Tác động thị trường có mức độ ảnh hưởng đến định đầu tư/tiêu dùng BĐS 0,149 2.5.2.4 Nhà sách Đàm Văn Nhuệ (2006), nghiên cứu thuế đất đai - công cụ quản lý điều tiết thị trường bất động sản, tác giả nghiên cứu công cụ điều tiết vĩ mô, đặc biệt công cụ thuế đất đai Trên sở nghiên cứu trạng tình trạng biến động thị trường BĐS trạng sách thuế đất đai, tác giả đưa kiến nghị để sửa đổi hồn thiện sách thuế đất đai góp phần hỗ trợ phát triển thị trường BĐS, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước Hoàng Xuân Nghĩa Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà cho người có thu nhập thấp đô thị lớn nay, kinh nghiệm Hà Nội Cuốn sách nghiên cứu nội dung liên quan tới xu hướng hình thành thị trường nhà cho người thu nhập thấp quốc gia giới Các tác giả phân tích kỹ sâu sắc thực trạng quản lý điều hành thị trường nhà cho người thu nhập thấp Hà Nội để từ đưa phương hướng giải pháp chi tiết cho việc phát triển thị trường theo hướng bền vững 78 Đinh Văn Ân (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Các tác giả sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò thị trường BĐS phát triển kinh tế vai trị nhà nước sách phát triển thị trường BĐS nước ta; Nghiên cứu kinh nghiệm sách phát triển thị trường BĐS nước phát triển kinh nghiệm từ số nước, vùng lãnh thổ công nghiệp phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc Cũng theo quan điểm nhóm tác giả, thị trường BĐS phận quan trọng KTTT Ở nước ta, thị trường BĐS Việt Nam phận KTTT định hướng xã hội chủ nghĩa Đây đặc trưng riêng có Việt Nam Bên cạnh thị trường BĐS Việt Nam lại hình thành thức sau thị trường yếu tố khác Vì hệ thống sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam có đặc thù riêng Về triển vọng lâu dài, thị trường BĐS Việt Nam cịn phát triển hồn thiện thể chế thị trường Cuối cùng, sách đưa quan điểm, định hướng giải pháp tiếp tục hồn thiện sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020 Nguyễn Văn Điển (2011), Quản lý nhà nước thị trường BĐS địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Luận án làm rõ sở lý thuyết thực tiễn hoạt động QLNN thị trường BĐS địa bàn địa phương cụ thể thành phố Hồ Chí Minh Luận án phân tích thực trạng thị trường BĐS sách QLNN thị trường BĐS thành phố Hồ Chí Minh sở rút thành công, điểm yếu kém, 15 nguyên nhân dẫn đến yếu hoạt động QLNN Cuối cùng, luận án đề xuất định hướng, mục tiêu nhóm giải pháp đổi QLNN thị trường BĐS địa bàn thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn tới 2.5.3 Khoảng trớng nghiên cứu Sau tiến hành lược khảo lý thuyết nghiên cứu trước có liên quan đến phát triển nhà thị, rút số khe hổng mặt lý thuyết thực tiễn tình hình nghiên cứu lĩnh vực nhà Việt Nam sau: (1) Tuy có số nghiên cứu phát triển nhà thị Việt Nam, chưa có nghiên cứu tổng hợp kết thành khung lý thuyết để giải thích hành vi người tiêu dùng nhà ở, người xây dựng ở, tổ chức tài nhà ở, quyền 79 địa phương Chính phủ lĩnh vực nhà Sự khiếm khuyết lý thuyết vấn đề làm cho số lượng nghiên cứu liên quan không nhiều, phương pháp kết nghiên cứu khơng có hiệu ứng cao; (2) Các nghiên cứu định lượng cung-cầu nhà chủ yếu thực quốc gia phát triển nhiều nước khu vực Châu Á, nghiên cứu thực thị trường Việt Nam; (3) Tại Việt Nam chưa có nghiên cứu ứng dụng mơ hình VAR/VECM với đối tượng nghiên cứu lĩnh vực nhà ở; (4) Tại Việt Nam chưa có nghiên cứu sử dụng số nhà phân tích trạng phát triển nhà đánh giá mức độ thỏa mãn nhà bên liên quan 2.6 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU CUNG - CẦU NHÀ Ở Cung-cầu nhà nghiên cứu hai cấp độ: Kinh tế vĩ mô kinh tế vi mô Nghiên cứu kinh tế vĩ mô thường sử dụng liệu chuỗi thời gian để phân tích, nghiên cứu vi mơ thường dựa vào liệu chéo để phân tích (Rydell, 1982; Mayo, 1993) Nguyên lý kinh tế học cho thay đổi thị trường dựa tảng thị trường cạnh tranh giá hàng hóa hình thành từ trạng thái cân giữ cung cầu hàng hóa cụ thể (Smith, 1976; Gans, 2003), lý thuyết thể qua phương trình: P = f (Qd ,Qs ) (2.9) Trong đó: P giá hàng hóa cụ thể, Qd Qs số lượng cầu cung hàng hóa Tương tự, thị trường nhà giá nhà hình thành từ trạng thái cân cầu cung nhà Khi phân tích thị trường loại hàng hóa, nhà kinh tế sử dụng hàm cung hàm cầu để biểu diễn phụ thuộc lượng cung lượng cầu hàng hóa vào giá hàng hóa Trong lĩnh vực nhà ở, phương trình biểu diễn cung cầu nhà xác định đây: Q d = a0 + a1P + a2 INC + a3 POP + u (2.10) Q s = b0 + b1P + b2 K + b3 L + v (2.11) Qd = Qs (2.12) 80 Với QD lượng cầu nhà ở, QS lượng cung nhà ở, P giá, INC thu nhập, POP quy mô dân số, u v số hạng nhiễu ngẫu nhiên Phương trình (2.10) thể quan hệ cầu, lượng cầu có quan hệ với giá, thu nhập qui mô thị trường Phương trình (2.11) rõ lượng cung hàm giá (P), vốn (K) lao động (L) Mặc dù biến khác ví dụ việc làm, máy móc sử dụng, đất yếu tố quan trọng lượng cầu cung nhà ở, để đơn giản giải thích ta khơng đưa chúng vào mơ hình Phương trình (2.10) (2.11) biết đến phương trình hành vi (Bởi chúng xác định hành vi tác nhân kinh tế) Lý thuyết kinh tế cho biết cân giá lượng bán xác định cân lượng cung cầu Do vậy, phương trình (2.12) điều kiện cân mà xác định mức giá lượng bán Do giá lượng xác định cách đồng thời, nên chúng biến nội sinh Cần lưu ý giá tác động lên lượng ngược lại Điều biết đến tượng phản hồi, đặc tính thơng thường mơ hình Thu nhập dân số, vốn lao động khơng xác định mơ hình đặc trưng chúng coi ngoại sinh, chúng biến ngoại sinh Trong Phương trình (2.10) (2.11), giá biến giải thích lại biến ngoại sinh Mặc dù mơ hình đặc trưng ba phương trình, cách đặt Qd = Qs = Q, ta giảm mơ hình xuống cịn đặc trưng hai-phương trình Mơ hình cịn hai phương trình với hai biến nội sinh (P Q) năm biến ngoại sinh (một số hạng số, thu nhập, dân số, vốn lao động) 2.6.1 Mơ hình cầu nhà Năm 1997, nghiên cứu Quigley Redfearn (1997) đưa mơ hình nghiên cứu thực nghiệm ảnh hưởng điều kiện kinh tế thị trường nhà đô thị Mỹ giai đoạn năm (1986-1994) Các biến số Quigley Redfearn (1997) thu thập từ nhiều nguồn kết hợp, bao gồm: Dân số, việc làm, thu nhập, số lượng nhà xây dựng mới, tỷ lệ nhà để trống biến số phản ảnh hoạt động thị trường vay chấp Dựa nghiên cứu này, Quigley Redfearn đưa kết 81 luận cho rằng: Cầu nhà xem hàm số giá nhà ở, thu nhập, tỷ lệ tăng dân số việc làm, mơ hình viết sau: Qd = f (UHP, INC, POP, EMP) (2.13) Trong đó: Qd cầu nhà ở, UHP giá trung bình nhà ở, INC thu nhập bình quân đầu người, POP tỷ lệ tăng dân số EMP số việc làm 2.6.2 Mơ hình cung nhà Nghiên cứu Quigley Redfearn (1997), nghiên cứu ảnh hưởng điều kiện kinh tế thị trường nhà đô thị Mỹ giai đoạn năm (1986-1994) Trong nghiên cứu này, Quigley Redfearn đưa kết luận cho rằng: Cung nhà xem hàm số giá nhà ở, vốn đầu tư, lao động đất ở, mô hình viết dạng: Qs = f (UHP, WIC,CICD, URL) (2.14) Trong đó: Qs số lượng cung nhà ở, UHP giá nhà ở, CICD vốn đầu tư, WIC lao động ngành xây dựng URL diện tích đất 2.7 KHUNG PHÂN TÍCH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở Thơng qua việc tóm lược đánh giá nghiên cứu trước nước liên quan đến đến chủ đề nghiên cứu, giúp luận án xác định mơ hình nghiên cứu biến số kinh tế phù hợp với hoàn cảnh nghiên cứu đề tài Hình 2.19 mơ tả cách khái quát khung phân tích cho nghiên cứu luận án Dựa khung phân tích này, tác giả tiến hành phân tích thực nghiệm để kiểm chứng mối quan hệ khái niệm mô hình nghiên cứu Nghiên cứu phát triển nhà đô thị, trước hết, cần thiết nghiên cứu đầy đủ nhân tố tác động tới phát triển nhà ở, là: (1) Người sử dụng nhà ở; (2) Nhà sản xuất-xây dựng nhà ở; (3) Các tổ chức tài nhà ở; (4) Chính quyền địa phương (5) Chính phủ Việc phân tích nhân tố tác động tới phát triền nhà tỉnh Bình Dương dựa lý thuyết khoa học có liên quan trình bày chương hai, mà cụ thể là: Lý thuyết tối đa hóa độ thỏa dụng người tiêu dùng nhà ở; Lý 82 thuyết tối thiểu hóa chi phí người xây dựng; Lý thuyết tài tổ chức tài nhà ở,; Lý thuyết vai trị Chính phủ quyền địa phương phát triển nhà Cung nhà Người sử dụng nhà Thị trường nhà Tổ chức tài nhà Chính quyền địa phương Cầu nhà Chính phủ Các nhân tố tác động tới phát triển nhà Các nhân tố tác động tới phát triển nhà Phát triển nhà Người xây dựng nhà Nguồn: Tác giả luận án Hình 2.15: Khung phân tích phát triển nhà Phát triển kinh tế thị trường động lực quan trọng cho tăng trưởng phát triển kinh tế Một quốc gia dựa tảng thị trường để phát triển kinh tế chưa thành cơng, song quốc gia khơng có kinh tế thị trường chắn phát triển dài hạn Đối với lĩnh vực nhà ở, phát triển thị trường nhà phương cách để đạt mục tiêu phát triển nhà Do chương hai tổng hợp lý thuyết thị trường nhà ở, nhân tố ảnh hưởng tới cung-cầu thị trường nhà nhằm phân tích phát triển nhà đô thị kiện kinh tế thị trường Hệ thống hóa lý thuyết liên quan đến phát triển nhà ở, thị trường nhà ở, lý thuyết có liên quan đến nhân tố tác động đến phát triển nhà sở đưa khung phân tích cho nghiên cứu luận án 83 Khung phân tích phát triển nhà luận án xây dựng dựa cách tiếp cận phát triển nhà vừa theo nhân tố tác động tới phát triển vừa theo hướng thị trường thông qua cung - cầu nhà Với cách tiếp cận nêu trên, ngồi chủ thể thị trường nhà người tiêu dùng người sản xuất cịn có bên liên quan khác tham gia thị trường, quyền cấp quyền tổ chức tài TĨM TẮT CHƯƠNG Trong chương 2, luận án trình bày khái niệm nhà đô thị phát triển nhà đô thị, đồng thời áp dụng số nhà đô thị làm sờ cho việc đánh giá trạng phát triển nhà đô thị phân tích nhân tố ảnh hưởng đến phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương chương Chương nêu nhân tố tác động tới phát triển nhà thị, là: (1) Người tiêu dùng nhà ở; (2) Người xây dựng nhà ở; (3) Các tổ chức tài nhà ở; (4) Chính quyền địa phương (5) Chính phủ; với lý thuyết phát triển nhà làm định hướng cho nghiên cứu luận án Trong kinh tế thị trường, phát triển nhà đô thị gắn niền với phát triển thị trường nhà đô thị Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu, đường cung nhà đô thị mối quan hệ cung - cầu nhà đô thị nội dung trình bày chương Nhằm kế thừa nghiên cứu trước có liên quan đến đề tài nghiên cứu, chương 2, luận án tổng hợp nghiên cứu ngồi nước có liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà thị Qua việc phân tích nghiên cứu trước kết hợp với lý thuyết phát triển nhà thị, luận án hình thành khung phân tích phù hợp cho đề tài phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương 84 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Trong lĩnh vực nhà ở, theo Golland Blake (2004), phát triển thị trường nhà phương cách để đạt mục tiêu phát triển nhà Nhằm mục tiêu tìm tính quy luật phát triển nhà thị chi phối quy luật cung-cầu thị trường, cần thiết phải xây dựng mơ hình kinh tế Dựa mơ hình nghiên cứu đề xuất Chương điều kiện nguồn liệu thực tế, Chương tập trung thảo luận nội dung chính, bao gồm: 3.1 Mơ hình nghiên cứu nhà thị tỉnh Bình Dương; 3.2 Dữ liệu nghiên cứu; 3.3 Quy trình bước định lượng cuối phần tóm tắt chương 3.1 MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU NHÀ Ở ĐƠ THỊ TỈNH BÌNH DƯƠNG 3.1.1 Mơ hình nghiên cứu cung – cầu nhà thị tỉnh Bình Dương 3.1.1.1 Mơ hình cầu nhà thị tỉnh Bình Dương Trên sở mơ hình thực nghiệm của Quigley Redfearn (1997), dựa điều kiện số liệu tham khảo ý kiến chuyên gia nhà khoa học Mơ hình nghiên cứu định lượng nhân tố ảnh hưởng tới cầu nhà đô thị tỉnh Bình Dương luận án chọn, có dạng: Qd = f(Giá nhà ở, Thu nhập, Dân số đô thị, Việc làm) (3.1) Qd = f (UHP, INCG, URPOPG, LWA) (3.2) Hay: Trong đó: Qd cầu nhà đô thị số lượng m2 nhà ở; UHP giá trung bình nhà thị; INCG tốc độ tăng thu nhập bình quân đầu người; URPOPG tốc độ tăng dân số đô thị LWA số lao động có việc làm Qd : Cầu nhà đô thị, theo Mayer Somerville (2000), nhà xây dựng thị trường nhà đô thị chuyển từ trạng thái cân sang trạng thái cân khác, giai đoạn chuyển đổi xác định gia tăng mức giá kết gia tăng dân số, nói cách khác, gia tăng xây dựng nhà diễn ... nước nhà ở, nhà phát triển nhà ở, nhà đầu tư nhà có cách nhìn khoa học tồn diện tính quy luật phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương tác động trở lại phát triển nhà đô thị phát triển Kinh tế-Xã hội Tỉnh. .. nghiệm cung-cầu nhà thị tỉnh Bình Dương tác động trở lại phát triển nhà đô thị tới phát triển kinh tế đô thị Tỉnh Chương “Kết luận kiến nghị giải pháp phát triển nhà thị tỉnh Bình Dương" Trong chương... trạng phát triển nhà thị kết phân tích nhân tố ảnh hưởng tới phát triển nhà đô thị tỉnh Bình Dương qua số nhà Qua đánh giá thành tựu, vấn đề nguyên nhân tồn phát triển nhà đô thị tỉnh Bình Dương