Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất theo pháp luật việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN QUỲNH THOA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC HÀ NỘI – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT NGUYỄN QUỲNH THOA XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Dân tố tụng dân Mã số : 60 38 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Người hướng dẫn khoa học: TS NGUYỄN VĂN CƯỜNG Hà Nội - 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các kết nêu Luận văn chưa công bố cơng trình khác Các số liệu, ví dụ trích dẫn Luận văn đảm bảo tính xác, tin cậy trung thực Tơi hồn thành tất mơn học tốn tất nghĩa vụ tài theo quy định Khoa Luật Đại học Quốc gia Hà Nội Vậy viết Lời cam đoan đề nghị Khoa Luật xem xét để tơi bảo vệ Luận văn Tơi xin chân thành cảm ơn! NGƯỜI CAM ĐOAN Nguyễn Quỳnh Thoa iii DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất QSDĐ Quyền sử dụng đất THADS Thi hành án dân TCTD Tổ chức tín dụng UBND Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 14 1.1 Khái niệm đặc điểm xử lý chấp tài sản quyền sử dụng đất14 1.1.1 Thế chấp tài sản 14 1.1.1.1 Khái niệm chấp tài sản 14 1.1.1.2 Đặc điểm chấp tài sản 15 1.1.2 Quyền sử dụng đất 16 1.1.2.1 Quan niệm quyền sử dụng đất 16 1.1.2.2 Bản chất quyền sử dụng đất 18 1.1.3 Thế chấp quyền sử dụng đất 19 1.1.3.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất 19 1.1.3.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất 21 1.1.4 Xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 25 1.1.4.1 Khái niệm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 25 1.1.4.2 Đặc điểm xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 27 1.2 Quá trình hình thành phát triển pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 31 1.2.1 Giai đoạn đầu thực chuyển đổi kinh tế năm cuối thập kỷ 80 đến năm 1995 31 1.2.2 Giai đoạn đời Bộ luật dân năm 1995 đến trước Bộ luật dân năm 2005 34 1.2.3 Giai đoạn áp dụng Bộ luật dân năm 2005 35 1.3 Kinh nghiệm quốc tế 37 1.4 Vai trò xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 43 v 1.4.1 Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất giúp tạo điều kiện khai thác đất đai có hiệu 43 1.4.2 Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất nhằm bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên nhận chấp 44 1.4.3 Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất tạo tạo động lực để bên chấp thực đầy đủ nghĩa vụ 46 1.4.4 Việc xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất góp phần quan trọng vào việc tạo khoản 47 Kết luận Chương 48 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản quyền sử dụng đất 49 2.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp QSDĐ 49 2.1.2 Căn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 52 2.1.3 Phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 54 2.1.3.1 Việc xử lý QSDĐ có hợp tác tự nguyện bên chấp 55 2.1.3.2 Việc xử lý QSDĐ khơng có hợp tác tự nguyện bên chấp 56 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 57 2.1.4.1 Thông báo việc xử lý quyền sử dụng đất chấp 57 2.1.4.2 Thu giữ quyền sử dụng đất để xử lý 58 2.1.4.3 Yêu cầu Tòa án xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 59 2.1.4.4 Thi hành án, định Tòa án 59 2.1.4.5 Thủ tục xóa đăng ký chấp quyền sử dụng đất 61 2.1.5 Thứ tự ưu tiên toán từ việc xử lý quyền sử dụng đất 61 2.2 Những vướng mắc trình áp dụng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 63 2.2.1 Vướng mắc trình thi hành quy định pháp luật giao dịch bảo đảm 63 vi 2.2.1.1 Về phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 63 2.2.1.2 Về định giá tài sản chấp quyền sử dụng đất 66 2.21.3 Về thủ tục sang tên tài sản chấp xử lý quyền sử dụng đất 67 2.2.1.4 Về quyền ưu tiên toán xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 67 2.2.1.5 Sự hỗ trợ quan nhà nước việc xử lý quyền sử dụng đất chấp 69 2.2.2 Vướng mắc trình giải Tòa án 70 2.2.3 Vướng mắc trình thi hành án, định Tòa án 74 Kết luận Chương 78 Chương 3: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 79 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 79 3.1.1 Phù hợp quan điểm Đảng Nhà nước 79 3.1.2 Phù hợp với cam kết quốc tế thông lệ quốc tế 82 3.2 Các kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện quy định pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 84 3.2.1 Kiến nghị liên quan đến việc xử lý quyền sử dụng đất chấp thông qua khởi kiện thi hành án 84 3.2.2 Nhóm hồn thiện quy định pháp luật 86 3.2.2.1 Tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 87 3.2.2.2 Pháp luật cần có quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 89 3.2.2.3 Pháp luật cần xây dựng nguyên tắc xác định thứ tự ưu tiên rõ ràng số tiền thu xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 90 3.2.2.4 Pháp luật cần xây dựng quy định phù hợp để bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp bên 92 vii 3.2.2.5 Pháp luật cần thống đồng chế áp dụng thủ tục sang tên tài sản chấp quyền sử dụng đất bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp 93 3.2.3 Các nhóm hồn thiện khác 96 3.2.3.1 Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 97 3.2.3.2 Nâng cao trình độ đội ngũ cán bên nhận chấp công tác xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 98 3.2.3.3 Sử dụng chuyên gia pháp luật làm tư vấn hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 99 3.2.3.4 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất 100 3.2.3.5 Xử lý nghiêm cán nhũng nhiễu, không xử lý tài sản theo quy định pháp luật 100 Kết luận Chương 102 KẾT LUẬN 103 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 105 viii LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Ở Việt Nam, chấp bất động sản diễn sôi động ngày trở nên quan trọng thiếu bối cảnh kinh tế thị trường Trong số bất động sản sử dụng làm tài sản chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) tài sản sử dụng phổ biến bên nhận chấp ưa chuộng so với bất động sản khác Mặc dù, nhìn chung tính khoản tài sản bảo đảm QSDĐ không cao tài sản bảo đảm thông thường khác lại loại tài sản có giá trị lớn, ổn định tồn mãi Thông thường khách hàng khơng có tài sản QSDĐ QSDĐ chấp hết để bảo đảm thực nghĩa vụ dân mà khơng đủ bên nhận chấp áp dụng đến biện pháp khác nhận tài sản khác làm tài sản bảo đảm Tuy có vai trò quan trọng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ vấn đề nhức nhối chủ thể nhận chấp Ngoài vướng mắc nguyên nhân khách quan thị trường bất động sản "đóng băng" ngun nhân dẫn đến tình trạng cịn văn pháp luật liên quan xử lý tài sản chấp QSDĐ vừa chồng chéo vừa thiếu hụt Những quy định thực gây khó khăn cho chủ thể xác lập, thực quan hệ chấp đặc biệt gây lúng túng cho quan chức áp dụng pháp luật để giải tranh chấp xảy Từ nguyên nhân nêu trên, việc nghiên cứu cách có hệ thống, khoa học quy định pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ để hiểu thực đúng, phát điểm bất cập hướng tới hoàn thiện hệ thống pháp luật hành thực cần thiết cấp bách Lựa chọn vấn đề: "Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam" làm đề tài nghiên cứu luận văn thạc sĩ, tác giả mong muốn góp phần hồn thiện quy định pháp luật hành vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ, để nâng cao hiệu trình xử lý tài sản chấp QSDĐ điều kiện phát triển kinh tế thị trường nước ta Tình hình nghiên cứu Ở Việt Nam, nhiều cơng trình nghiên cứu có nội dung liên quan đến vấn đề thuộc phạm vi nghiên cứu luận văn, kể đến cơng trình nghiên cứu tiêu biểu sau đây: Nguyễn Ngọc Điện (1999), Một số suy nghĩ bảo đảm thực nghĩa vụ dân luật dân Việt Nam; Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản; Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay ngân hàng thương mại Việt Nam - vấn đề lý luận thực tiễn; Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng; Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp QSDĐ Việt Nam; Đỗ Văn Đại (2012), Luật nghĩa vụ bảo đảm thực nghĩa vụ - Bản án bình luận án; Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành; viết có nội dung liên quan đến vấn đề xử lý tài sản chấp QSDĐ tạp chí luật học chuyên ngành Xét mối quan hệ với nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn cơng trình khoa học nêu đề cập đến vấn đề xử lý tài sản chấp tất loại tài sản tập trung vào việc xác lập, đăng ký giao dịch chấp tài sản xử lý tài sản chấp QSDĐ theo phương thức quy định pháp luật giao dịch bảo đảm Dựa ý tưởng gợi mở từ cơng trình nêu trên, luận văn xem công trình nghiên cứu độc lập có tính hệ thống xử lý tài sản chấp QSDĐ theo quy định pháp luật Việt Nam hành 10 tài sản chấp QSDĐ phải xử lý Tuy nhiên, Luật phá sản chưa có quy định cụ thể việc xử lý tài sản chấp QSDĐ thực tách rời, độc lập hay thực chung với thủ tục lý nợ [48] Tác giả cho rằng, việc xử lý tiến hành đồng thời theo thủ tục phá sản có thỏa thuận quản tài viên với bên nhận chấp Nội dung thỏa thuận bao gồm: chủ thể quyền xử lý, phương thức xử lý trách nhiệm toán tiền cho bên nhận chấp QSDĐ chuyển nhượng Nếu thỏa thuận việc xử lý tài sản chấp QSDĐ giải riêng 3.2.3 Các nhóm hồn thiện khác Bên cạnh kiến nghị quan nhà nước có thẩm quyền giải pháp hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nêu trên, việc thay đổi nhận thức đối tượng quan hệ chấp QSDĐ đóng vai trị quan trọng việc xử lý QSDĐ hai bên có mâu thuẫn phát sinh Đối với bên chấp QSDĐ thấy tâm lý họ ln có xu hướng tìm cách kéo dài thời gian xử lý QSDĐ thể qua việc khơng chủ động hợp tác thỏa thuận phương án xử lý, chí kể trường hợp có thỏa thuận họ làm ngơ, chây ỳ không mong muốn xử lý Còn bên nhận chấp QSDĐ lại ln thể thiếu bình tĩnh, muốn giải vụ việc nhanh chóng nhằm thu hồi khoản nợ thời gian sớm dẫn đến tình trạng vi phạm nguyên tắc chung việc xử lý tài sản bảo đảm, gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi ích bên chấp qua tạo mối quan hệ xấu với bên chấp khiến việc thực thủ tục xử lý trở nên khó khăn, khơng mang lại hiệu thực tiễn Trước vấn đề vậy, thiết nghĩ cần có giải pháp giúp hồn thiện cụ thể sau: 96 3.2.3.1 Đẩy mạnh tuyên truyền, phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Việc tuyên truyền, phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ việc làm cần thiết trước tình trạng nay, mà chủ thể tham gia quan hệ cịn khơng hiểu rõ vấn đề pháp lý phát sinh tham gia quan hệ Cụ thể bên chấp QSDĐ, họ hiểu đơn giản vấn đề họ người có QSDĐ, họ cần lượng tiền lớn để tiến hành hoạt động kinh doanh họ mong muốn thực giao dịch chấp QSDĐ trước mắt để lấy khoản tiền kinh doanh cho mình, cịn vấn đề pháp lý liên quan đến QSDĐ sau họ giải sau Chính lối suy nghĩ này, công việc kinh doanh không thuận, dẫn tới việc họ không trả khoản tiền vay bên nhận chấp, họ không muốn QSDĐ nên họ tìm cách để trì hỗn, kể việc làm trái với thỏa thuận họ trước với bên nhận chấp, chí trái với quy định pháp luật Chính lý đó, cần có buổi tuyên truyền phổ biến pháp luật chấp QSDĐ xử lý QSDĐ phù hợp với quy mơ nhóm đối tượng nhằm cải thiện suy nghĩ người dân, tổ chức doanh nghiệp vấn đề chấp QSDĐ nâng cao nhận thức pháp luật họ trước vấn đề liên quan đến chấp QSDĐ Chỉ làm điều này, hiệu việc xử lý tài sản chấp QSDĐ nâng cao thực tiễn đối tượng hiểu rõ trách nhiệm tham gia quan hệ chấp hậu pháp lý mà họ phải gánh chịu vi phạm Và sở này, họ có nhận thức tốt liên quan đến việc tôn trọng thỏa thuận hợp đồng 97 3.2.3.2 Nâng cao trình độ đội ngũ cán bên nhận chấp công tác xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Việc xử lý tài sản chấp QSDĐ hành vi bên nhận chấp, theo để thực q trình đạt hiệu tuân thủ quy định pháp luật cần thiết phải nâng cao trình độ đội ngũ cán nhân viên bên nhận chấp cơng tác xử lý Ví dụ đơn giản Ngân hàng nay, tình trạng nợ xuất phát từ hợp đồng chấp QSDĐ tương đối lớn, Ngân hàng mong muốn xử lý QSDĐ để thu hồi khoản nợ vấn đề liên quan đến hợp tác bên chấp trình độ cán nhân viên Ngân hàng liên quan đến vấn đề xử lý loại tài sản đặc biệt dường khơng có Nói cách dễ hiểu nhân viên không trang bị kiến thức nghiệp vụ đứng trước vấn đề cần xử lý QSDĐ chấp ngân hàng Chính vậy, việc nâng cao trình độ cán bộ, nhân viên bên nhận chấp công tác xử lý QSDĐ chấp việc làm cần thiết, theo để giải vấn đề thực công việc cụ thể sau: Thứ nhất, cần tổ chức buổi bồi dưỡng kỹ nghiệp vụ cơng tác xử lý tài sản chấp nói chung xử lý QSDĐ nói riêng rèn luyện lĩnh cán bộ, nhân viên đứng trước vấn đề (Thể qua việc tiếp xúc với khách hàng, tiếp xúc với quan nhà nước có thẩm quyền liên quan đến việc xử lý, ….) Thứ hai, nâng cao khả nắm bắt hiểu biết pháp luật, sách kinh tế văn có liên quan nhằm giúp cho cán bộ, nhân viên có khẳ tiếp cận xử lý hợp đồng chấp QSDĐ Việc nâng cao kiến thức này, bên nhận chấp hợp tác với đơn vị tổ chức hành nghề luật để tư vấn, đào tạo Thực tế cho thấy 98 loại hình dịch vụ mà tổ chức hành nghề luật cung cấp đào tạo cán pháp chế Thứ ba, chủ thể nhận chấp nên tổ chức lớp tập huấn, hội thảo giao lưu, trao đổi kinh nghiệm xử lý tài sản chấp QSDĐ nhằm tìm bước hiệu cần thực đứng trước vụ việc xử lý tài sản chấp QSDĐ Đồng thời, có điều kiện đưa cán bộ, nhân viên tham quan, tìm hiểu kinh nghiệm đối tác nước liên quan đến vụ việc tương tự, để lựa chọn biện pháp hữu hiệu áp dụng Thứ tư, cần có chế độ thưởng phạt nghiêm minh, gắn liền với kết công tác cán bộ, nhân viên Đây chế góp phần làm lành mạnh hóa chất lượng cán xử lý tài sản bảo đảm, thực gắn chặt quyền lợi, nghĩa vụ trách nhiệm cán bộ, nhân viên 3.2.3.3 Sử dụng chuyên gia pháp luật làm tư vấn hoạt động xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất Thực tế cho thấy, cán nhân viên bên nhận chấp chưa trang bị nhiều kiến thức pháp luật có liên quan đến vấn đề này, họ chưa thể hiểu biết sâu sắc Chính vậy, cần có chun gia tư vấn pháp luật cấu tổ chức hoạt động cơng ty, góp ý họ điều khoản hợp đồng chấp đảm bảo tốt quyền lợi bên nhận chấp tham gia quan hệ chấp tài sản Ngoài ra, đứng trước vụ việc xử lý tài sản chấp nói chung, chuyên gia đóng vai trò người trực tiếp đạo thực giai đoạn xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật Trong điều kiện cấu tổ chức công ty không cho phép bổ sung vị trí chuyên gia nêu trên, chủ thể nhận chấp hướng tới phương án sử dụng dịch vụ tổ chức hành nghề luật thông qua việc ký kết hợp đồng dịch vụ pháp lý Qua đó, tổ chức hành nghề luật 99 vai trò người đại diện theo ủy quyền thay mặt chủ thể nhận chấp thực thủ tục cần thiết để xử lý tài sản chấp nói chung xử lý QSDĐ nói riêng 3.2.3.4 Tăng cường cơng tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn chủ thể nhận chấp quyền sử dụng đất QSDĐ loại tài sản có giá trị lớn, theo hợp đồng chấp QSDĐ thường có giá trị cao Vì vậy, tâm lý chủ thể nhận chấp đứng trước vấn đề cần xử lý tài sản để thu khoản tiền lớn thường bình tĩnh Tuy nhiên, nguyên nhân sâu xa vấn đề chủ thể nhận chấp chưa thực tốt công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn Nói cách dễ hiểu, việc kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn biện pháp mang tính chất phòng ngừa, nhằm giảm thiểu phát sinh nợ hạn, nợ khó địi dẫn đến tình trạng phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm chủ thể Việc làm tốt cơng tác tiến hành kiểm tra trước, sau trình cho vay mục đích sử dụng tiền vay khả thu hồi lại vốn giúp cho chủ thể nhận chấp phát sớm vấn đề bên chấp Từ đó, họ có biện pháp xử lý kiên quyết, hợp lý kịp thời tránh tình trạng khơng thể dự liệu vấn đề nên chủ thể nhận chấp trạng thái bị động, hay nói theo cách dân gian “nước đến chân nhảy” 3.2.3.5 Xử lý nghiêm cán nhũng nhiễu, không xử lý tài sản theo quy định pháp luật Về phía quan THADS địa phương, để giải khó khăn vướng mắc việc thi hành án liên quan đến QSDĐ, cần chủ động phối hợp với chủ thể nhận chấp để xem xét thực việc ký Quy chế phối hợp cơng tác THADS Tăng cường cơng tác rà sốt, phân loại 100 việc thi hành án liên quan đến xử lý QSDĐ Đối với vụ việc có điều kiện thi hành án phải đạo Chấp hành viên Chi cục tổ chức thi hành án dứt điểm Mặt khác, tổ chức tập huấn chuyên môn nghiệp vụ, quán triệt đầy đủ quy định pháp luật thi hành án pháp luật có liên quan cho cán bộ, Chấp hành viên để nâng cao lực tổ chức thi hành cho Chấp hành viên Đặc biệt, xử lý nghiêm cán bộ, Chấp hành viên có hành vi nhũng nhiễu, cố tình kéo dài thời gian thi hành án, không xử lý tài sản theo quy định pháp luật Trong thời gian tới cần tập trung chấn chỉnh kỷ cương, kỷ luật toàn hệ thống, từ Tổng Cục đến Cục, Chi Cục; tiếp tục củng cố kiện toàn đội ngũ cán đủ số lượng bảo đảm chất lượng; Cần đạo liệt, có hiệu đợt thi hành án cao điểm, trọng thi hành dứt điểm vụ việc có điều kiện thi hành, vụ việc liên quan đến xử lý tài sản chấp QSDĐ 101 Kết luận Chương Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ giai đoạn yêu cầu tất yếu, khách quan nhằm loại bỏ quy định khơng phù hợp Hồn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không hướng tới mục tiêu có hệ thống pháp luật cụ thể, rõ ràng, đơn giản thuận lợi cho người dân q trình áp dụng, mà cịn phải hướng tới hệ thống pháp luật linh hoạt, dễ tiếp cận, hài hòa pháp luật quốc gia với pháp luật quốc tế Hoàn thiện pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ không cần có định hướng mà cịn địi hỏi đề giải pháp thiết thực, khả thi, đôi với việc tổ chức thực quy định pháp luật thực tế Hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ phù hợp triển khai vào sống phát huy có hiệu khơng có hỗ trợ tích cực tham gia chủ thể thi hành pháp luật Vì vậy, bên cạnh việc nâng cao tinh thần trách nhiệm, thái độ hợp tác đội ngũ cán thuộc quan tổ chức thực thi pháp luật, đòi hỏi pháp luật quy định rõ ràng, cụ thể chức năng, nhiệm vụ quyền hạn, trách nhiệm phối hợp quan, trách nhiệm pháp lý chủ thể thực thi nhiệm vụ 102 KẾT LUẬN Kế t quả thu đươ ̣c sau thực nghiên cứu đề tài “Xử lý tài sản chấp QSDĐ theo pháp luật Việt Nam” cho phép rút số kết luận sau đây: Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường để đáp ứng nhu cầu thực tiễn hoạt động kinh doanh cần nguồn vốn để thực hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoạt động cho vay giao dịch bảo đảm ngày trở nên phổ biến cần thiết Trong số hình thức giao dịch bảo đảm giao dịch chấp QSDĐ phổ biến Thế chấp QSDĐ Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân đặc thù chế độ sở hữu toàn dân đất đai chi phối nhiều mặt như: đối tượng chấp, nguồn gốc, chất chấp trình tự, thủ tục chấp QSDĐ Nhưng việc xử lý tài sản chấp QSDĐ đóng vai trị quan trọng định hiệu giao dịch Về bản, nội dung xử lý tài sản chấp QSDĐ pháp luật hành ghi nhận liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành thời gian qua Do vậy, khung pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, đồng thời đảm bảo tốt quyền lợi ích bên Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình áp dụng thực tiễn chứng tỏ hệ thống pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Cơ chế xử lý QSDĐ chấp gò bó xa rời thực tế, đó, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế Ngoài ra, trình xử lý tài sản chấp QSDĐ bên không nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức năng, khiến công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu Hồn thiện pháp luật nâng cao hiệu điều chỉnh pháp luật đối 103 với hoạt động xử lý tài sản chấp QSDĐ nhu cầu tất yếu Việt Nam thời gian tới Yêu cầu xuất phát từ yêu cầu tất yếu việc hoàn thiện chể chế kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản, thị trường tín dụng nước ta giai đoạn Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống Trong đó, hồn thiện pháp luật thể chế nâng cao hiệu thực thi pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ nhiệm vụ trọng tâm Đồng thời cần trọng biện pháp khác tuyên truyên, phổ biến pháp luật xử lý tài sản chấp QSDĐ, nâng cao trình độ đội ngũ cán bên nhận chấp công tác xử lý tài sản chấp QSDĐ, Xin trân trọng cảm ơn 104 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Tiếng Việt Báo điện tử Đảng Cộng sản (2015) "Khó khăn thi hành án liên quan đến tín dụng, ngân hàng", Báo Điện tử Đảng Cộng sản, truy cập ngày 24/6/2015 địa :http://dangcongsan.vn/cpv/Modules/News/NewsDetail.aspx?co_id=28340 784&cn_id=719975 Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản, Hà Nội Bộ Tư pháp (2011), Thông tư số 05/2011/TT-BTP ngày 16/02/2011 hướng dẫn số vấn đề đăng ký, cung cấp thông tin giao dịch bảo đảm, hợp đồng, thông báo việc kê biên tài sản thi hành án theo phương thức trực tiếp, bưu điện, fax, thư điện tử Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm thuộc Bộ Tư pháp, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường (2011), Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, Hà Nội Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên Môi trường, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (2014), Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn số vấn đề xử lý tài sản bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 việc hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định số 11/212/NĐ-CP ngày 22/02/2012 sửa 105 đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội 10 Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 bán đấu giá tài sản, Hà Nội 11 Chính phủ (2010), Nghị định số 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010 đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội 12 Phạm Quang Dũng (2015), "Những khó khăn, vướng mắc thi hành án án, định Tòa án liên quan đến tổ chức tín dụng để thu hồi nợ", Bộ Tư pháp, truy cập ngày 09/7/2015 địa http://moj.gov.vn/TongCucThiHanhAn/News/Lists/NghienCuuTraoDoi/Vi ew_Detail.aspx?ItemID=576 13 Đảng Cộng sản Việt Nam (2001), Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 14 Trương Thanh Đức (2011), "Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật dân sự", Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật dân 15 Trương Thanh Đức (2011), "Đúng sai ủy quyền chấp", Thị trường tài tiền tệ, (326) 16 Trương Thanh Đức (2009), "Những điều giao dịch bảo đảm", Tài liệu Tọa đàm: Tổng kết tình hình thi hành quy định hợp đồng Bộ luật dân 2005 17.Bùi Đức Giang (2014), "Sửa quy định giao dịch bảo đảm: Bước tiến hay lùi?", Thời báo Kinh tế Sài Gòn Online, truy cập ngày 18/8/2014 địa http://www.thesaigontimes.vn/118984/Sua-quy-dinh-ve-giao-dichbao-dam%E2%80%93buoc-tien-hay-lui 106 18 Trần Minh Hải (2012), "Xử lý tài sản bảo đảm: Rủi ro thuộc ngân hàng", Kênh thông tin kinh tế - tài CafeF, truy cập ngày 17/7/2012 địa http://cafef.vn/tai-chinh-ngan-hang/xu-ly-tai-san-bao-dam-ruiro-thuoc-ve-ngan-hang-20120717023337586.chn 19 Nguyễn Minh Hằng (2014), Xử lý tình thi hành Luật đất đai năm 2013, NXB Thông tin Truyền thông, Hà Nội 20 Nguyễn Thị Thu Hằng (2011), "Thực tiễn thi hành pháp luật chấp, đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất vấn đề cần hồn thiện", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 38-53 21 Nguyễn Văn Hoạt (2004), Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng chấp tài sản, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 22 Hồ Quang Huy (2011), "Vật quyền bảo đảm - Những vấn đề pháp lý đặt q trình hồn thiện pháp luật dân nước ta", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 28-37 23 Nguyễn Hồng Hưng (2014), "Những khó khăn, vướng mắc việc khởi kiện thu hồi nợ", Trang Thông tin pháp luật dân sự, truy cập ngày 27/3/2014 địa http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2013/07/27/khkhan-tu-xu-l-ti-san-bao-dam-de-thu-hoi-no-xau/ 24 Hồng Thế Liên (2010), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2005, NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội 25 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án tiến sĩ luật học, Viện Nhà nước Pháp luật, Hà Nội 26 Nhà Pháp luật Việt Pháp (2011), Bộ luật dân Cộng hòa Pháp, NXB Tư pháp, Hà Nội 107 27 Nguyễn Văn Phương (2013), "Khó khăn từ xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ xấu", Trang Thông tin pháp luật dân sự, truy cập ngày 27/8/2013 địa http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2013/07/27/kh-khan-tu-xul-ti-san-bao-dam-de-thu-hoi-no-xau/ 28 Linh Quân (2014), “Giải việc thi hành án dân liên quan đến tổ chức tín dụng địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Thực Luật Thi hành án dân năm 2008), tr 108 29 Quố c hô ̣i (1995), Bộ luật dân sự c nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ngày 28/10/1995, Hà Nội 30 Quố c hô ̣i (2003), Bộ luật tố tụng hình sớ 19/2003/QH11 ngày 26/11/2003, Hà Nội 31 Quố c hô ̣i (2005), Bộ luật dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005, Hà Nô ̣i 32 Quốc hội (2010), Luật Các Tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 ngày 16/6/2010, Hà Nội 33 Quố c hô ̣i (2013), Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nô ̣i 34 Quố c hô ̣i (2014), Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19/6/2014, Hà Nô ̣i 35 Quốc hội (2014), Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014, Hà Nội 36 Huyền Thanh (2015) "Xử lý tài sản bảo đảm: Gian nan tìm "phao cứu sinh'", Bảo hiểm tiền gửi Việt Nam, truy cập ngày 24/8/2015 địa http://www.div.gov.vn/Default.aspx?tabid=122&News=5860&CategoryID =1 37 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội 108 38 Tổng cục Thi hành án dân – Bô ̣ Tư pháp (2015), Báo cáo việc thực Chương trình hành động ngành Tư pháp triển khai thực Nghị số 01/NQ-CP ngày 02/01/2014 Chính phủ liên quan đến việc đẩy nhanh tiến độ, xử lý dứt điểm vụ việc thi hành án dân liên quan đến hoạt động tín dụng, ngân hàng phương hướng, nhiệm vụ năm 2015, tr 39 Nguyễn Quang Hương Trà (2011), “Bàn khái niệm giao dịch bảo đảm nhìn từ giác độ đối tượng hoạt động đăng ký”, Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 5872 40 Trường Đại học Luật Hà Nội (2003), Giáo trình Luật La Mã, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 41 Trường Đại học Luật Hà Nội (2009), Giáo trình Luật Đất đai, NXB Cơng an nhân dân, Hà Nội 42 Hoàng Anh Tuấn (2006), Pháp luật bảo đảm nghĩa vụ trả nợ hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại Việt Nam, vấn đề lý luận thực tiễn, Luận văn thạc sĩ Luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 43 Phạm Văn Tuyết, Lê Kim Giang (2012), Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay, NXB Tư pháp, Hà Nội 44 Văn phịng Q́ c hơ ̣i (2014), Luật Thi hành án dân số 12/VBHN- VPQH ngày 11/12/2014, Hà Nội 45 Văn phịng Q́ c hơ ̣i (2013), Bộ luật Tố tụng dân số 02/VBHN-VPQH ngày 20/3/2013, Hà Nội 46.Vũ Thị Hồng Yến (2011), "Xử lý tài sản chấp số giải pháp hoàn thiện pháp luật", Tạp chí Dân chủ Pháp luật, (Số Chuyên đề Pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm), tr 73-84 47 Vũ Thị Hồng Yến, Những tài sản trở thành đối tượng hợp 109 đồng chấp, Tạp chí Luật học, (7/2011) 48 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội II Tiếng Anh 49 Jonh Carvan & Jonh Gooley (1996), A guide to Bussiness Law, Eleventh edition 50 Louise Gullifer, Goode on legal problem of credit and security, Fourth edition, published in 2009 by Sweet & Maxwell, 100 Avenue Road, London, NW3 3PF part of Thomson Reuters (Professional) UK Limited 51 Richard A Mann & Barry S Roberts, (2004), Essentials of Bussiness Law and The Legal Environment (Eighth Edition), Caroline Unversity, Thomson 52 UNCITRAL, Legislative Guide on Secured Transactions, Terminology anf recommendations, United Nations, Vienna, 2009 110 ... thiện pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất 13 Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1 Khái niệm đặc điểm xử lý chấp tài sản quyền sử dụng đất 1.1.1 Thế chấp. .. VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 49 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản quyền sử dụng đất 49 2.1.1 Nguyên tắc xử lý tài sản chấp QSDĐ 49 2.1.2 Căn xử lý tài sản. .. hợp lý điều chỉnh việc xử lý tài sản chấp QSDĐ 48 Chương 2: THỰC TRẠNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 2.1 Quy định pháp luật xử lý tài sản quyền sử dụng đất 2.1.1 Nguyên tắc xử lý