Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống
1
/ 96 trang
THÔNG TIN TÀI LIỆU
Cấu trúc
BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU
TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1 Bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
1.1.1.2 Phân loại
1.1.2 Thị trường bất động sản và các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
1.1.2.1 Thị trường bất động sản
1.1.2.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản
1.2Tổng quan về hoạt động tín dụng bất động sản
1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản
1.2.2 Đặc trưng của tín dụng bất động sản
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản
1.2.3.1 Môi trường kinh tế và môi trường pháp lý
1.2.3.2 Sự ảnh hưởng của thị trường bất động sản
1.2.3.3 Cơ chế, chính sách quản lý của cơ quan nhà nước
1.2.3.4 Chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất
1.2.3.5 Định hướng, chiến lược cho vay bất động sản của các Ngân hàng
1.2.3.6 Quá trình thực hiện và trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những chủ thể tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản
1.2.3.7 Năng lực sử dụng vốn và khả năng hoạt động của khách hàng
1.2.4 Vai trò của tín dụng bất động sản
1.2.5 Các rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản
1.2.5.1 Yếu tố chủ quan
1.2.5.2 Yếu tố khách quan
1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm về hoạt động tín dụng bất động sản và bài học kinh nghiệm thực tiễn ở Việt Nam
1.3.1 Tín dụng bất động sản tại Mỹ
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore
1.3.3 Các bài học kinh nghiệm thực tiễn tại Việt Nam
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
2.1 Phân tích biến động của thị trường bất động sản
2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua trên địa bàn TP.HCM
2.1.1.1 Diễn biến
2.1.1.2 Những điểm bất ổn tồn tại
2.1.1.3 Nguyên nhân tồn tại những điểm bất ổn
2.1.2 Quan niệm và dự báo biến động thị trường bất động sản trong thời gian tới
2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản thời gian qua của các NHTM trên địa bàn TP.HCM
2.2.1 Phân tích biến động dư nợ bất động sản
2.2.1.1 Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua các năm
2.2.1.2 Tỷ trọng dư nợ BĐS/tổng dư nợ
2.2.1.3 Tỷ trọng các sản phẩm tín dụng bất động sản
2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức
2.2.2Thực trạng thế chấp bất động sản
2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản thế chấp là bất động sản
2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp
2.2.2.3 Phương pháp định giá của các NHTM
2.2.3 Thực trạng về nợ xấu tín dụng bất dộng sản thời gian vừa qua
2.2.4 Thực trạng về rủi ro của tín dụng bất động sản trên địa bàn TP.HCM
2.2.4.1 Rủi ro từ năng lực của cán bộ ngân hàng
2.2.4.2 Rủi ro do quy trình cấp tín dụng
2.2.4.3 Rủi ro về lãi suất
2.2.4.4 Rủi ro do thiếu thông tin
2.2.4.5 Rủi ro về những thay đổi chính sách của cơ quan nhà nước
2.2.4.6 Rủi ro từ hệ thống luật pháp và việc thực thi luật pháp
2.3 Đánh giá về chất lượng hoạt động tín dụng bất động sản tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM
2.3.1 Thành tựu đã đạt được
2.3.2 Những đóng góp của tín dụng bất động sản
2.3.3 Những hạn chế của tín dụng BĐS
2.4 Thuận lợi và khó khăn trong hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM
2.4.1 Những thuận lợi
2.4.1.1 Hệ thống chính sách, pháp luật của nhà nước
2.4.1.2 Lợi thế có sẳn của các NHTM trên địa bàn
2.4.1.3 Môi trường kinh tế trên địa bàn TP.HCM rất thuận lợi
2.4.2 Những khó khăn
2.4.2.1 Những vướng mắc về thủ tục hành chính
2.4.2.2 Khó khăn trong hoạt động cho vay của Ngân hàng
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM
3.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản trong thời gian tới
3.1.1 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của Ngân hàng
nhà nước
3.1.2 Định hướng phát triển hoạt động tín dụng bất động sản của các NHTM trên địa bàn TP.HCM
3.2 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng mục đích kinh doanh bất động sản
3.2.1 Về phía các NHTM
3.2.1.1 Xây dựng cơ chế cho vay riêng đối với lĩnh vực Bất động sản
3.2.1.2 Thẩm định giá trị tài sản thông qua một công ty chuyên định giá hoặc bộ phận độc lập với bộ phận cho vay
3.2.1.3 Đối với hoạt động huy động vốn cho thị trường bất động sản
3.2.1.4 Nâng cao chất lượng đội ngũ nhân sự
3.2.1.5 Xây dựng và hoàn thiện quy trình xếp hạng tín dụng nội bộ
3.2.1.6 Ứng dụng công nghệ tin học ngân hàng trong việc quản lý các khoản cho vay bất động sản
3.2.1.7 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ
3.2.1.8 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro, đặc biệt là rủi ro thanh khoản và rủi ro lãi suất
3.2.2 Về phía Ngân hàng nhà nước
3.2.2.1 Giải pháp nguồn vốn cho thị trường bất động sản
3.2.2.2 Giải pháp kiểm soát rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước
3.2.2.3 Nâng cao hiệu quả hoạt động thông tin tín dụng ngân hàng
3.2.3 Về phía Chính Phủ
3.2.3.1 Cơ chế, chính sách đối với thị trường bất động sản
3.2.3.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho nguồn vốn của thị trường bất động sản
3.2.3.3 Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn định thị trường bất động sản
3.2.3.4 Phát triển thị trường bất động sản đồng bộ với các thị trường khác, nhất là thị trường tài chính, chứng khoán
3.2.3.5 Giải pháp về tổ chức trong quản lý thị trường bất động sản
3.2.3.6 Giải pháp chính sách để đo lường bất động sản
3.2.3.7 Phát triển nhân lực và nâng cao nhận thức cộng đồng
3.2.4 Về phía những nhà kinh doanh bất động sản
3.2.4.1 Tăng cường huy động nguồn vốn
3.2.4.2 Tái cơ cấu danh mục đầu tư
3.2.4.3 Rút ngắn thời gian thực hiện dự án
3.2.4.4 Ứng dụng công nghệ hiện đại để tăng năng suất lao động
3.2.4.5 Chuyên nghiệp hóa trong hoạt động kinh doanh BĐS
3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng ngoài mục đích kinh doanh bất động sản.
3.3.1 Kiến nghị các cơ quan nhà nước
3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
3.3.3 Giải pháp của các Ngân hàng Thương Mại trên địa bàn Tp.HCM
3.3.4 Kiến nghị đối với các chủ đầu tư nhà ở Xã hội
3.3.5 Giải pháp đối với những người đi vay mua nhà ở thực sự
3.4 Giải pháp hỗ trợ
3.4.1 Về quy định nhận và quản lý tài sản đảm bảo
3.4.2 Về cơ chế định giá tài sản bảo đảm
3.4.3 Về trình tự, thủ tục thế chấp và đăng ký giao dịch bảo đảm nhằm hạn chế rủi ro phát sinh.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
KẾT LUẬN
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Nội dung
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2013 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn tơi nghiên cứu thực Các thông tin số liệu sử dụng luận văn trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu danh mục tài liệu tham khảo hoàn tồn trung thực TP.Hồ Chí Minh, ngày 05 tháng 11 năm 2013 Đặng Thị Thu Hiền BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP.Hồ Chí Minh, Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN VĂN SĨ TP.Hồ Chí Minh - Năm 2013 MỤC LỤC TRANG PHỤ BÌA LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU U DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ LỜI MỞ ĐẦU .1 CHƯƠNG 1:TỔNG QUAN VỂ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Tổng quan thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm bất động sản hàng hóa bất động sản 1.1.1.2 Phân loại 1.1.2 Thị trường bất động sản yếu tố tác động đến thị trường bất động Sản 1.1.2.1 Thị trường bất động sản 1.1.2.2 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.1.2.3 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản .8 1.1.3 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản 10 1.2 Tổng quan hoạt động tín dụng bất động sản .11 1.2.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 11 1.2.2 Đặc trưng tín dụng bất động sản 11 1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động tín dụng bất động sản 12 1.2.3.1 Môi trường kinh tế môi trường pháp lý .12 1.2.3.2 Sự ảnh hưởng thị trường bất động sản 12 1.2.3.3 Cơ chế, sách quản lý quan nhà nước 13 1.2.3.4 Chính sách tiền tệ, tín dụng, lãi suất .13 1.2.3.5 Định hướng, chiến lược cho vay bất động sản Ngân hàng 13 1.2.3.6 Quá trình thực trình độ chun mơn nghiệp vụ chủ thể tham gia vào hoạt động tín dụng bất động sản .13 1.2.3.7 Năng lực sử dụng vốn khả hoạt động khách hàng 14 1.2.4 Vai trò tín dụng bất động sản 14 1.2.5 Các rủi ro hoạt động tín dụng bất động sản 15 1.2.5.1 Yếu tố chủ quan 15 1.2.5.2 Yếu tố khách quan 16 1.3 Một số nghiên cứu thực nghiệm hoạt động tín dụng bất động sản học kinh nghiệm thực tiễn Việt Nam 17 1.3.1 Tín dụng bất động sản Mỹ 17 1.3.2 Tín dụng bất động sản Singapore 18 1.3.3 Các học kinh nghiệm thực tiễn Việt Nam 19 KẾT LUẬN CHƯƠNG 20 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NHTM TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM 22 2.1 Phân tích biến động thị trường bất động sản 22 2.1.1 Biến động thị trường bất động sản thời gian qua địa bàn TP.HCM 22 2.1.1.1 Diễn biến 22 2.1.1.2 Những điểm bất ổn tồn 27 2.1.1.3 Nguyên nhân tồn điểm bất ổn 29 2.1.2 Quan niệm dự báo biến động thị trường bất động sản thời gian tới 29 2.2 Thực trạng hoạt động tín dụng bất động sản thời gian qua NHTM địa bàn TP.HCM 31 2.2.1 Phân tích biến động dư nợ bất động sản 31 2.2.1.1 Tốc độ tăng dư nợ BĐS qua năm .31 2.2.1.2 Tỷ trọng dư nợ BĐS/tổng dư nợ .36 2.2.1.3 Tỷ trọng sản phẩm tín dụng bất động sản 37 2.2.1.4 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức .38 2.2.2 Thực trạng chấp bất động sản 39 2.2.2.1 Tỷ trọng tài sản chấp bất động sản 39 2.2.2.2 Tỷ lệ cho vay tràn thiện chế, sách tài chính, thuế liên quan đến phát triển nhà xã hội (nhà thu nhập thấp, nhà cho thuê, nhà cho công nhân khu công nghiệp…); nghiên cứu, xây dựng sách thuế nhà nhằm hạn chế đầu - Bố trí quỹ đất để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, đặc biệt nhà xã hội, nhà cho đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo đối tượng sách xã hội phạm vi địa bàn - Nghiên cứu đề xuất ban hành chế bảo hiểm tài sản chấp, bảo hiểm bảo lãnh khoản vay chấp phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế đất nước nhằm khuyến khích định chế tài tăng cường cho vay lĩnh vực nhà xã hội - Chính phủ có chế, sách hỗ trợ nguồn vốn ban đầu để thành lập vận hành quan tái cho vay chấp nhà làm động lực thúc đẩy thị trường sơ cấp phát triển chuẩn bị cho đời vận hành thị trường chấp thứ cấp - Nhà nước nên nghiên cứu thành lập Tổng công ty phát triển nhà xã hội quỹ tiết kiệm phát triển nhà xã hội để đẩy nhanh việc triển khai thực chương trình phát triển nhà xã hội cho người dân 3.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 73 - Chính sách tiền tệ cần vận hành chặt chẽ, linh hoạt, quán có kế hoạch phân bổ nhằm đảm bảo tăng trưởng tín dụng BĐS ổn định, có chất lượng; tăng cường quản lý rủi ro kiểm sốt hiệu dịng tín dụng vào bất động sản, hồn thiện chế, sách nhằm khai thác huy động tối đa nguồn lực tài ngồi nước cho phát triển nhà nói chung nhà xã hội nói riêng - Xây dựng hệ thống cho vay chấp nhanh gọn, hiệu quả, an toàn dễ tiếp cận; bảo đảm việc kiểm soát thu hồi nợ khoản vay chấp; hệ thống hóa hoạt động chấp BĐS hệ thống tổ chức tín dụng; tiêu chuẩn hóa cơng cụ quy trình cho vay chấp bất động sản - Nghiên cứu xây dựng ban hành hệ thống tiêu chí thẩm định khoản cho vay nhà xã hội để áp dụng thống tồn quốc - Có biện pháp khuyến khích ngân hàng thương mại đa dạng hóa sản phẩm tài nhà xã hội, nhà thu nhập thấp, nâng cao lực tổ chức, áp dụng công nghệ phương pháp quản lý tiên tiến, đại vào việc cho vay nhà xã hội 3.3.3 Giải pháp Ngân hàng Thương Mại địa bàn Tp.HCM - Tín dụng BĐS phân thành hai hình thức rõ, đầu đầu tư Các ngân hàng cần hạn chế tối đa cho vay đầu vốn mang tính bất ổn chứa đựng nhiều rủi ro Nguồn trả nợ chủ yếu xác định từ việc mua bán, chuyển nhượng BĐS mà khơng có hoạt động đem lại nguồn thu ổn định Chính hoạt động đầu tạo nên sốt BĐS thời gian qua, làm tăng tính rủi ro cho thị trường - Có chế, sách ưu đãi lãi suất cho người thu nhập thấp vay tiền mua nhà xã hội chấp nhà mua - Xây dựng quy trình cho vay riêng lĩnh vực nhà xã hội, đơn giản hóa thủ tục cho vay, kéo dài thời gian cho vay để phù hợp với tiền lương, thu nhập đối tượng mua nhà xã hội 74 - Tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư xây dựng dự án nhà xã hội tiếp cận gói tín dụng hỗ trợ lãi suất từ phía Chính Phủ NHNN (hiện gói tín dụng 30.000 tỷ đồng) - Cần nghiên cứu thêm hình thức "chuyển nợ" từ nhà đầu tư sang người mua nhà cách ký lại khế ước vay ngân hàng với nhà đầu tư sang khế ước vay ngân hàng với người mua nhà Bằng cách không làm tăng tỉ trọng tín dụng bất động sản tạo khoản cho nhà đầu tư có vốn để tái đầu tư, có đầu tư nhà xã hội 3.3.4 Kiến nghị chủ đầu tư nhà Xã hội - Các doanh nghiệp đầu tư, triển khai dự án nhà xã hội phải dựa nghiên cứu thông tin thị trường cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu thị trường nhằm mục đích đảm bảo an sinh xã hội, góp phần ổn định xã hội, mang lại hiệu kinh doanh - Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào nguồn tín dụng, nâng cao lực quản trị doanh nghiệp - Tận dụng tối đa nguồn vốn ưu đãi Chính phủ Các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà xã hội hưởng sách ưu đãi Nhà nước thuế, đất đai, tài chính,…thì phải tn thủ quy định, quy chuẩn, tiêu chuẩn quan quản lý nhà nước ban hành 3.3.5 Giải pháp người vay mua nhà thực Thời gian qua Chính Phủ có nhiều sách ưu đãi cho nhu cầu nhà Xã hội dành cho người thu nhập thấp có nhu cầu nhà thực sự, điển hình gói ưu đãi tín dụng 30.000 tỷ áp dụng vào tháng năm 2013 Tuy nhiên nhiều người dân muốn vay tiền từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ khơng thể tiếp cận khơng rõ phương thức, thủ tục điều kiện cụ thể để vay vốn Như vậy, phía người có nhu cầu vay vốn mua nhà thực cần phải biết “chủ động” tìm hiểu quy định gói ưu đãi, xem xét có đáp ứng đủ điều kiện hay chưa? Tìm hiểu thủ tục làm hồ sơ, vay vốn Nâng cao kiến thức, ... THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ TP .Hồ Chí Minh, Năm 2013 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO... ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP Chuyên ngành: Tài - Ngân hàng Mã số: 60340201 LUẬN VĂN... DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM ĐẶNG THỊ THU HIỀN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH – THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP