Hoàn thiện hệ thống thuế trong quản lý thị trường bất động sản ở việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH NGUYỄN HOÀI THANH HOÀN THIỆN HỆ THỐNG THUẾ TRONG QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Kinh Tế tài Chính –Ngân Hàng Mã số : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS HỒ THỦY TIÊN TP Hồ Chí Minh – Năm 2010 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học riêng tơi, dựa tài liệu tham khảo có Các số liệu, kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Tác giả luận văn Nguyễn Hồi Thanh Mơc lơc Lêi Më Đầu CHƯƠNG 1: tổng quan thuế v thị trờng bất động sản 1.1 sở lý luận bất động sản 1.1.1 Bất động sản9 1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản .9 1.1.3 Thị trờng bất động sản 1.1.3.1 Khái niệm thị trờng bất động sản v đặc điểm .10 1.1.3.2 Sự hình thnh v phát triển thị trờng bất động sản 11 1.1.3.3 Các nhân tố ảnh hởng đến phát triển thị trờng bất động sản 12 1.1.3.4 Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản 13 1.2 SắC thuế lĩnh vực bất động sản 1.2.1 Các sắc thuế lĩnh vực đất đai, bất động sản .15 1.2.1.1 Thuế đánh vo đất ..15 1.2.1.2 Thuế bất động sản 16 1.2.1.3 Thuế đăng ký ti sản ..16 1.2.1.4 Thuế thừa kế, qu tặng .16 1.2.1.5 Thuế đánh vo thu nhập từ bất động sản .16 1.2.2 Đặc điểm thuế lĩnh vực bất động sản.16 1.2.3 Vai trò sách thuế việc quản lý thị trờng bất động sản 17 1.3 Chính sách thuế bất động sản việc quản lý thị trờng bất động sản số nớc giới 1.3.1 Chính sách thuế lĩnh vực BĐS liên quan đến thị trờng BĐS số nớc giới .19 1.3.1.1 Đi Loan .19 1.3.1.2 Cộng hòa Pháp 20 1.3.1.3 Thụy Điển ……20 1.3.1.4 Hỵp chđng qc Hoa Kú ………… ……………………… 21 1.3.2 Mét sè bμi häc kinh nghiƯm vỊ sư dơng thuế bất động sản việc quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam 22 Kết Luận Chơng 23 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN VIệT NAM THờI GIAN QUA 2.1 THựC TRạNG THị TRờng bấtđộng sản việt nam thời gian qua 2.1.1) C s pháp lý. 24 2.1.2) S hình thnh v phát triển thị trường bất động sản Việt Nam………………………………………………… ……………………24 - Giai đoạn trớc 2003.24 - Giai đoạn 2004-2006.26 - Giai đoạn 2007-2008 . 28 - Giai đoạn 2009 đến nay31 2.2 Đánh giá thị trờng BĐS Việt Nam v yếu tố ảnh hởng 2.2.1 Các yếu tố tác động đến cung-cầu thị trờng bất động sản 33 2.2.2 Những tồn v ảnh hởng thị trờng bất động sản Việt Nam thời gian qua..36 2.3 Thực trạng hệ thống thuế v khoản thu liên quan lĩnh vực đất đai Việt Nam 2.3.1 LƯ phÝ tr−íc b¹…………….…………………………… ……… 40 2.3.2 TiỊn sư dơng ®Êt………… ……… …………… ………… ……42 2.3.3 Th thu nhËp hoạt động chuyển nhợng bất động sản . 44 2.4 ảnh hởng loại thuế lên thị trờng BĐS qua giai đoạn v vấn đề tồn .45 Kết luận chơng 2. .56 CHNG 3: HON THIệN CHíNH SáCH THUế TRONG QUảN Lí THị TRờng BấT độNG SảN VIệT NAM 3.1 Mục tiªu hoàn thiƯn hƯ thèng thŨ lÜnh vùc BÊt đông sản 57 3.2 CáC GIảI PHáP HON THIệN hệ thống THUế QUảN Lí THị TRờng BấT độNG SảN VIệT NAM 3.2.1 Giải pháp mang tính đnh hướng………………………….……… 58 3.2.1.1 Hoμn thiÖn hÖ thèng thuÕ …………………….………….58 3.2.1.2 Tạo hnh lang pháp lý cho hng hóa BĐS 58 3.2.1.3 Hon thiện hệ thống sách liên quan đến thị trờng bất động sản . .59 3.2.1.4 Nâng cao lực quản lý Nh nớc. 59 10 3.2.1.5 Tạo môi trờng v điều kiện nhằm thu hút đầu t thị trờng bất động sản. . 59 3.2.1.6 Triển khai hình thức chứng khoán hóa bất động sản 59 3.2.2 Các giải pháp cụ thể 3.2.2.1 Cải cách hon thiện thu thu nhp i vi hoạt động chuyển nhượng bất động sản……….……………….….….…….60 3.2.2.2 X©y dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định ChÝnh phủ lệ phÝ trước bạ………….………………… ….…61 3.2.2.3 X©y dựng sắc thuế thừa kế, biếu tặng bất động sản……………………… ……………………….…………… 61 3.2.2.4 X©y dựng chế gi¸ đất tự điều chỉnh phï hợp với biến động kinh tế - x· hội:……… .…………… …….….…62 3.2.2.5 Kiểm so¸t chặt chẽ việc đăng ký bất động sản đa giao dch bt ng sn lên sn :.. 62 2.2.6 Đy mnh công tác tuyên truyn, ph biến việc cải c¸ch chÝnh s¸ch thuế bất động sản: .63 3.2.2.7 Hiện đại hóa công tác qun lý thu 64 3.2.2.8 Giải pháp ổn định thị trờng đất đai: .64 KÕt LuËn Ch−¬ng ……………………………………………………… 66 KÕt LuËn 67 Tμi liƯu tham kh¶o Phụ lục 11 Danh mục chữ viết tắt BĐS : Bất động sản CP : Chính phủ QĐ : Quyết Định NĐ : Nghị Định CQSDĐ : Chuyển quyền sử dụng đất NSNN : Ngân sách nh nớc SDĐ : Sử dụng đất SDĐNN : Sử dụng đất nông nghiƯp SXKD : S¶n xt, kinh doanh UBND : đy ban nhân dân 12 Danh mục bảng, BIểU Bảng 2.1-Bảng giá đất đô thị theo NĐ 80/CP năm 1993 26 Bảng 2.2: Kết khảo sát ý kiến bạn đọc thời điểm mua nh đất VnExpress.net....33 Bảng 2.3: Số DN tham gia kinh doanh BĐS năm 2007,2008,2009 40 Bảng 2.4: S thu lệ phí trớc bạ 2006 - 2009 ……… ….… ………….……42 B¶ng 2.5: Số thu tiền sử dụng đất thời kỳ 2006 - 2009… 44 Bảng 2.6: Bảng giá đất đô thị theo NĐ 87/CP năm 1994 46 Bảng 2.7: Số liệu khảo sát nhu cầu nh 1.294 ng−êi cđa VnExpress 50 B¶ng 2.8: Sè tiỊn mμ chủ đầu t phải trả lại cho khách hng dự án The Vista, Sky Garden, Blue Diamond.52 Bảng 2.9: Bảng giá đất số đờng Q7 năm 2009 .52 B¶ng 2.10: Doanh nghiƯp kinh doanh BĐS TP.HCM tháng 4/2010.55 Biểu đồ 2.1: Mức độ thay đổi giá hộ cao cấp Tp.HCM.29 Biểu đồ 2.2: Sơ đồ biểu diễn số giá đất nền, giá hộ TP.HCM tháng 12/2009 .32 13 LờI NóI ĐầU 1.Tính cấp thiết: Thuế l công cụ quan trọng Nh nớc dùng để tạo nguồn thu cho ngân sách ổn định kinh tế v đảm bảo công xà hội Trong cấu loại thuế: thuế thu nhập, tiêu dùng, thuế ti sản góp phần điều tiết cung cầu ti sản thị trờng đồng thời điều hòa thu nhập v đảm bảo công xà hội Trong số sắc thuế ti sản, thuế bất động sản l loại thuế có tầm quan trọng kinh tế, tác động lên nhiều mặt nh xà hội - trị lẽ đất đai, nh cửa v công trình kiến trúc gắn liền với đất l ti sản có giá trị lớn tổng ti sản ngời sở hữu chúng Đất đai nh cửa có thị trờng dnh riêng cho chúng - thị trờng bất động sản Thị trờng ny có quan hệ tác động qua lại với thị trờng khác không phần quan trọng kinh tế thị trờng hệ thống thuế lĩnh vực bất động sản đợc quan t©m vμ hoμn thiƯn ViƯt Nam lμ mét qc gia phát triển, để trì tốc độ tăng trởng v trở thnh nớc công nghiệp đại, việc đối mặt v giải vấn đề kinh tế thị trờng phải đợc quan tâm v giải sách kinh tế nh nớc, có sách thuế Kể từ năm 2009 nhiều sắc thuế đà đợc sửa đổi bổ sung nh thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập cá nhân, thuế tiêu thụ đặc biệt, thuế thu nhập danh nghiệp v nghiên cứu ban hnh thuế ti sản, thuế nh đất, v thuế môi trờng Thị trờng BĐS VN thời gian qua đà trải qua giai đoạn thăng trầm lúc nóng lúc lạnh vậy, phủ nhận vai trò sách thuế áp dụng thị trờng BĐS Vấn đề l Chính Phủ cần điều hnh v quản lý thị trờng nh no l tốt để hạn chế đầu thị trờng, đáp ứng đợc nhu cầu ngời dân Việc hon thiện hệ thống thuế quản lý thị trờng BĐS l vấn đề cần thiết, lẽ tác giả chọn đề ti nghiên cứu: Hon thiện hệ thống thuế quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu: Luận văn đợc hon thiện với mục tiêu đóng góp ý kiÕn nh»m hoμn thiƯn hƯ thèng th qu¶n lý thị trờng bất động sản Cụ thể l hon thiện sắc thuế theo nguyên tắc kế thừa v mạnh dạn thay đổi điểm không hợp lý, bổ sung điểm phù hợp với thực tế phát triĨn n−íc vμ thÕ giíi nh»m ph¸t huy vai trò tốt sách thuế, điều tiết thị trờng bất động sản v đa kinh tế Việt Nam phát triển Đối tợng v phạm vi nghiên cứu: Đối tợng nghiên cứu luận văn l sách thuế lĩnh vực đất đai hnh hiệu đạt đợc v hạn chế Phạm vi nghiên cứu luận 14 văn l vấn ®Ị lý ln vμ thùc tiĨn vỊ hƯ thèng th lĩnh vực bất động sản liên quan đến thị trờng BĐS Việt Nam Số liệu nghiên cứu từ năm 2003 đến đầu năm 2009 Phơng pháp nghiên cứu: Luận văn đợc thực phơng pháp nghiên cứu sau: Tiếp cận lý thuyết thị trờng bất động sản, sách thuế nhằm nâng cao hiệu quản lý v phát triển thị trờng bất động sản Tham khảo ti liệu v thuế bất động sản số quốc gia v c¸c tμi liƯu gãp ý vỊ chÝnh s¸ch th hiƯn hnh Thống kê số liệu có chọn lọc từ tμi liƯu vμ website cđa Bé Tμi ChÝnh, Tỉng Cơc Thống Kê, Bộ Ti Nguyên Môi Trờng, Chính Phủ kết hợp với số liệu điều tra thực tế Phân tích đánh giá u v nhợc điểm sách thuế bất động sản qua giai đoạn phát triển thị trờng, phân tích ảnh hởng sách giai đoạn nóng lạnh thị trờng BĐS v tác động sách khác nh no Trên sở đề xuất định hớng v giải pháp hon thiện ý nghĩa khoa học v thực tiễn đề ti nghiên cứu Đề ti nghiên cứu bối cảnh Việt Nam tiến hnh cải cách thuế v dự thảo luật thuế nh, đất việc đóng góp ý kiến hon thiện văn pháp luật nh nớc thuế đất đai v thuế bất động sản l vấn đề có ý nghĩa khoa học v thực tiển Kết cấu luận văn: Với mục tiêu, đối tợng v phạm vi nghiêm cứu nêu ngoi phần mở đầu v kết luận nội dung luận văn gồm: Chơng 1: Tổng quan thuế v thị trờng bất động sản Chơng 2: Thực trạng hệ thống thuế thị trờng bất động sản Việt Nam thời gian qua Chơng 3: Hon thiện hệ thống thuế quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế V thị trờng bất động sản 1.1 sở lý luận bất động sản 1.1.1 Bất động sản Động sản l ti sản di dời từ chỗ ny đến chỗ khác bất động sản l đất đai v ti sản gắn liền với đất đai v không di dời đợc Theo từ điển thuật ngữ ti chính: Bất động sản l đất v tất ti sản vật chất gắn liền với đất Việt Nam, theo quy định điều 181 cđa Bé Lt D©n sù n−íc Céng hoμ x· hội chủ nghĩa Việt Nam thì: Bất động sản l ti sản không di dời 15 đợc bao gồm đất đai; nh ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể ti sản gắn liền với nh ở, công trình xây dựng đó; ti sản khác gắn liền với đất đai; ti sản khác pháp luật quy định Nh vậy, bất động sản trớc hết l ti sản nhng khác với ti sản khác chỗ di dời đợc Vì thế, bất động sản tồn gắn liền với không gian địa lý cụ thể, bao gồm đất đai v ti sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, việc phân loại ny không giống quốc gia ti sản gắn liền với đất với ti sản ny tính chất bất động l tơng đối Sự phân tích cho thấy bất động sản l hng hoá đặc biệt v vậy, ngoi đặc điểm chung hng hoá thông thờng, bất động sản có đặc điểm riêng sau: - Tính cố định v lâu bền: Bất động sản l ti sản di dời nên hồ sơ mô tả bất động sản ghi nhận biến động theo thời gian trạng, chủ sở hữu, chủ sử dụng, theo trình tự pháp lý định v l yếu tố đặc biệt quan trọng quan hệ giao dịch thị trờng bất động sản Tuy nhiªn víi tiÕn bé khoa häc kü tht nh− ngy đất đai di dời nhng nh cưa, vËt kiÕn tróc ®· cã thĨ di dêi phạm vi định Tính lâu bền đợc thể rõ trình sử dụng đất đai đất đai không bị hao mòn - Tính khan đặc biệt: Do phát triển sản xuất, gia tăng dân số lm cho nhu cầu ®Êt ®ai cho s¶n xuÊt vμ nhμ ë ngμy cμng tăng tổng cung đất đai không thay đổi Chính giá đất đai có xu hớng ngy cng gia tăng - Chịu chi phối mạnh mẽ sách, pháp luật Nh nớc ban hnh nh hoạt động lĩnh vực kinh tế - văn hóa - xà hội: Do đất ®ai lμ tμi s¶n quan träng cđa qc gia, ph¶i chịu chi phối Nh nớc nhằm lm giảm tác động xấu đến kinh tế, v phát huy nguồn lực có đợc từ thị trờng bất động sản để phát triển kinh tế thông qua công cụ nh sách, pháp luật Bên cạnh đó, bất động sản nằm không gian định nên chịu ảnh hởng nhiều yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu, môi trờng sống cộng đồng dân c khu vực v chịu ảnh hởng yếu tố liên quan đến nhiều ngμnh kinh tÕ, khoa häc kü thuËt, nghÖ thuËt kiÕn trúc, môi trờng 1.1.2 Khái niệm hng hóa bất động sản Hng hóa bất động sản l bất động sản đợc đem trao đổi, mua bán thị trờng khuôn khổ pháp luật cho phép Hng hóa bất động sản xác định gồm hai loại chủ yếu: đất đai v vật kiến trúc đà xây dựng gắn liền với đất Có bất động sản l hng hóa nh công trình hạ tầng công cộng, đất đai bị cấm mua b¸n 16 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bé Tμi chÝnh (2005), KÕ ho¹ch thùc hiƯn chiÕn lợc cải cách hệ thống thuế đến năm 2010, H Nội ETV2 Bộ Ti (2008), Cách đánh th tμi s¶n ë ViƯt Nam, Tμi liƯu Héith¶o ngμy 22,23/8/2008 Hải Phòng ETV2 Bộ Ti (2009), Cải cách thuế Việt Nam, Ti liệu Hội thảo ngy 26,27/2/2009 TP Hồ Chi Minh 4.Bộ Ti (2006), Hệ thống văn quản lý, kinh doanh vμ tμi chÝnh ®èi víi bÊt ®éng s¶n, Nhμ xt b¶n Tμi chÝnh, Hμ Néi 5.Tỉng cơc thuế (2006), Cẩm nang pháp luật thuế nh đất, Nhμ xt b¶n Tμi chÝnh, Hμ Néi PGS.TS Ngun Thị Liên Giáo trình nghiệp vụ Thuế, Nh xuất Ti chính, H Nội TS Đam Văn Huệ (2006), Thuế đất đai- công cụ quản lý v điều tiết thị trờng BĐS, Nh xuất Đại học kinh tế qc dan, Hμ Néi ViƯt Tn, “X©y dùng dù thảo Luật thuế ti sản Việt Nam: Những đề xt tõ thùc tÕ”, T¹p chi Th Nha n−íc (sè 33/2008), trang 8-9 9.Huúnh Huy QuÕ, “Gãp ý hoμn thiÖn Dự luật thuế ti sản, Tạp chi Thuế nh nớc (các số 38,39,40/2008) 10 TS Vũ Đinh Anh, Chính sách thuế, phí, lệ phí thị trờng bất động sản: Để vừa quản lý hiệu quả, vừa thúc đẩy thị trờng phát triển?, Tạp chí Ti số (02/2008), trang 21-30 11 TS Trần Kim Chung, Thị trờng bất động sản: Tăng trởng hội nhập, Tạp chi Ti chÝnh (sè 01/2008), trang 36-39 12.Ngun ThÞ Mü Linh, “Sư dụng công cụ thuế điều tiết thị trờng bất động sản,Tạp chi Ti (số 05/2008), trang 41-43 13 TS Nguyễn Minh Phong, Triển vọng thị trờng bất động sản năm 2008 Việt Nam, Tạp chi Nghiên cứu ti chÝnh kÕ toan (sè 02/2008), trang 55-57 14 ThS Ng« Văn Khơng, Góp ý xây dựng luật thuế ti sản Việt Nam, Tạp chi Nghiên cứu ti kế to¸n (sè 01/2009), trang 53-56 15 Website Bé Tμi chÝnh Việt Nam: http://www.mof.gov.vn: - Số liệu công khai dự toán, toán NSNN hng năm - Hội thảo cách đánh thuế ti sản Việt Nam (25/08/2008) - Đánh thuế ti sản để bình ổn thị trờng bất động sản (02/11/2007) - Thuế ti sản sau sống (17/09/2007) - “Th tμi s¶n-Kinh nghiƯm qc tÕ vμ kh¶ áp dụng Việt nam (09/04/2007) 70 - Dự thảo Luật thuế nh, đất (16/04/29009) - Dự thảo Luật thuế nh, đất: Hớng tới rõ rng, công v minh bạch (20/05/2009) 16.Tạp chí thuế điện tử - Website Tỉng cơc th: http://www.gdt.gov.vn: 17.Website Tμi chÝnh ViƯt Nam: http://www.taichinhvietnam.com, Đánh thuế bất động sản nh no? (10/03/2008) 18 Website VnEpress.vn, Website Chơng trình hỗ trợ kỹ thuật châu ¢u cho ViƯt Nam, Website cđa Bé Tμi Nguyªn & Môi Trờng http://www.etv2.vn, Thuế ti sản Các phơng thức quốc tế tốt v khả thực Việt Nam (29/05/2007) V số Website khác liên quan ®Õn lÜnh vùc ®Þa èc 71 Phơ Lơc PHơ LơC 01- Bảng câu hỏi khảo sát thực tế dnh cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS PHụ LụC 02- Bảng thống kê số liệu khảo sát 15 Doanh Nghiệp kinh doanh BĐS PHụ LụC 03-Bảng câu hỏi khảo sát thực tế dnh cho cá nhân kinh doanh BĐS PHụ LụC 04- Bảng thống kê số liệu khảo sát 30 cá nhân kinh doanh B§S 72 PHỤ LỤC 01 BẢNG CÂU HỎI (Chỉ khảo sát doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản ) ĐỀ TÀI: Hồn thiện sách thuế lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trường bất động sản Việt Nam ” MỤC TIÊU ĐỀ TÀI : Luận văn hồn thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hoàn thiện hệ thống thuế lĩnh vực đất đai thị trường bất động sản Cụ thể hoàn thiện sắc thuế theo nguyên tắc kế thừa mạnh dạn thay đổi điểm không hợp lý , bổ sung nhữ điểm phù hợp với thực tế phát triển nước giới nhằm phát huy vai trị tốt sách thuế , điều tiết thị trường bất động sản đưa kinh tế Việt Nam phát triển MỤC TIÊU CỦA BẢNG CÂU HỎI - Khảo sát hiểu biết luật thuế bất động sản hành liên quan đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc - Khảo sát khó khăn, trở ngại doanh nghiệp gặp phải áp dụng sắc thuế hành liên quan đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc - Khảo sát đề xuất kiến nghị doanh nghiệp mặt sách liên quan đến đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh địa ốc, nhằm phát huy vai trò tốt sách thuế CAM KẾT VỚI DOANH NGHIỆP Chúng cam kết tất thông tin bảng câu hỏi bảo mật tuyệt đối, số liệu thu thập từ điều tra hoàn toàn khơng có mục đích kinh doanh hay thương mại sử dụng góc độ thống kê để phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học, đề tài khơng phân tích đánh giá riêng doanh nghiệp không công bố thông tin riêng doanh nghiệp PHẦN 1: THÔNG TIN CHUNG (Xin Anh/Chị vui lịng điền đầy đủ thơng tin vào phần này) Họ tên: Bộ phận công tác: Tên doanh nghiệp: Địa chỉ: Điện thoại: PHẦN 2: KHẢO SÁT VỀ DOANH NGHIỆP (xin vui lòng chọn câu trả lời mà Anh/Chị cho phù hợp với doanh nghiệp nhất) Loại hình doanh nghiệp - Doanh nghiệp Nhà nước 73 - Doanh nghiệp có vốn FDI - Cơng ty cổ phần - Cơng ty TNHH - Loại hình khác, ghi …………………… Anh/Chị vui lòng cho biết vốn điều lệ doanh nghiệp - Dưới 10 tỷ - Trên 10 tỷ Anh/chị có cho sách thuế ảnh hưởng lớn tới phát triển thị trường BĐS Việt Nam khơng ? - Có - Khơng Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ quan tâm doanh nghiệp sách nhà nước ban hành cho lĩnh vực BĐS? - Khơng quan tâm - Có quan tâm chờ đợi phản ứng đối tượng liên quan - Rất quan tâm có giải pháp thực thi Doanh nghiệp Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều sách thuế TNDN kinh doanh bất động sản hiệu lực từ ngày 01/01/2009 khơng ? - Có - Không Mức giá chuyển nhượng BĐS hợp đồng thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế nguyên nhân nào? Tránh thuế TNDN, TNCN Tránh lệ phí trước bạ Vì theo tư vấn nhà mơi giới BĐS Doanh nghiệp Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều hợp đồng mua vào thường thấp giá trị thực tế mua tư nhân lại chịu mức thuế 25 % bán mức cao theo giá bán thực tế - Có - Khơng Thị trường ngầm BĐS phát triển mạnh (80%) nguyên nhân nào: Thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế) Thói quen mua bán trao tay Tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước Nguyên nhân khác: ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… …… Làm cách để hạn chế giao dịch ngầm thị trường bất động sản Việt Nam Đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn Giảm thuế TNCN,TNDD từ bất động sản Cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền 74 sở hữu nhà … Ý kiến khác Ý kiến ………………………………………………………………………………… : ………………………………………………………………………………………… …… 10 Các giao dịch Bất Động Sản thị trường ảnh hưởng yếu tố sau (hãy khoanh tròn số mức độ quan tâm) Các yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng - Chính sách thuế hành - Chính sách tín dụng ngân hàng - Tính đầu tư bầy đàn - Tình hình kinh tế ngồi nước Khơng ảnh hưởng Có ảnh hưởng không tác động đến định giao dịch Có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch Có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch Có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch 5 5 11 Anh/Chị có đề xuất biện pháp hồn thiện sách thuế giúp quản lý thị trường BĐS Cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS Xây dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định vế lệ phí trước bạ Xây dựng sắc thuế vế thừa kế , biếu tặng bất động sản Khơng có Ý kiến ý kiến khác …………………………… ………………………………… …………………………………………………………………………………… 12 Anh/Chị có đề xuất biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh có lợi cho tồn dân (hãy khoanh tròn số đề nghị) Giải pháp Mức độ quan trọng - Đưa TT BĐS cân cung thực cầu thực - Khống chế mức giá hợp lý cho khách hàng chủ đầu tư - Đưa tất giao dịch BĐS lên sàn - Nâng cao hiệu quản lý nhà nước - đề xuất khác ………………………………………………… ………………………………………………… ………………………………………………… Chúng xin chân thành cảm ơn Anh/Chị dành chút thời gian quý báo để trả lời bảng câu hỏi 75 PHỤ LỤC 02 BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU KHẢO SÁT (các doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh bất động sản ) ĐỀ TÀI: Hoàn thiện sách thuế lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trường bất động sản Việt Nam ” Theo số liệu khảo sát 15 Doanh Nghiệp kinh doanh lĩnh vực BĐS có - 11 Cơng Ty Cổ Phần có vốn kinh doanh > 10 tỷ đồng - Công Ty Cổ Phần có vốn kinh doanh < 10 tỷ đồng - Tổ Chức Tín Dụng có vốn kinh doanh > 10 tỷ đồng - Cơng Ty TNHH có vốn kinh doanh < 10 tỷ đồng Số liệu khảo sát thực tế cho câu hỏi chi tiết sau: 13 Anh/chị có cho sách thuế ảnh hưởng lớn tới phát triển thị trường BĐS Việt Nam không ? - 100% Doanh nghiệp trả lời : có (15) 14 Anh/Chị vui lịng cho biết mức độ quan tâm doanh nghiệp sách nhà nước ban hành cho lĩnh vực BĐS? - 40% trả lời quan tâm có giải pháp thực thi (6DN) - 59% trả lời Có quan tâm chờ đợi phản ứng đối tượng liên quan (9DN) 15 Doanh nghiệp Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều sách thuế TNDN kinh doanh bất động sản hiệu lực từ ngày 01/01/2009 không ? - 13% trả lời không (2 DN) - 87 % trả lời có (13 DN) 16 Mức giá chuyển nhượng BĐS hợp đồng thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế nguyên nhân nào? - 20% trả lời tránh lệ phí trước bạ (3DN) - 47% trả lời tránh thuế TNDN, TNCN (7DN) - 40% trả lời tránh thuế TNDN, TNCN, Tránh lệ phí trước bạ (6DN) 17 Doanh nghiệp Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều hợp đồng mua vào thường thấp giá trị thực tế mua tư nhân lại chịu mức thuế 25 % bán mức cao theo giá bán thực tế - 6% trả lời không - 93% trả lời Có 18 Thị trường ngầm BĐS phát triển mạnh (80%) nguyên nhân nào: - 20% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế), Thói quen mua bán trao tay, Tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước (3DN) - 40% trả lời tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước(6DN) 76 - 6% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (1DN) - 13% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế), thói quen mua bán trao tay (2DN) - 6% trả lời thói quen mua bán trao tay, tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước(1DN) - 13% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế), tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước (2DN) - 6% trả lời thói quen mua bán trao tay(1DN) 19 Làm cách để hạn chế giao dịch ngầm thị trường bất động sản Việt Nam - 40% trả lời đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn, cải cách thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà …(6DN) - 27% trả lời đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn (4DN) - 13% trả lời đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn, Giảm thuế TNCN,TNDD từ bất động sản (2DN) - 20% trả lời giảm thuế TNCN,TNDD từ bất động sản (3DN) 20 Các giao dịch Bất Động Sản thị trường ảnh hưởng yếu tố sau 1- Chính sách thuế hành - 6% trả lời không ảnh hưởng 6% - 6% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch - 40% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch -46% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch - Chính sách tín dụng ngân hàng Khơng ảnh hưởng - 6% trả lời có ảnh hưởng khơng tác động đến định giao dịch -66% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch - 33% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch - Tính đầu tư bầy đàn Khơng ảnh hưởng - 33% trả lời có ảnh hưởng khơng tác động đến định giao dịch - 20% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch - 20% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch - 20% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch - Tình hình kinh tế nước - 13% trả lời có ảnh hưởng khơng tác động đến định giao dịch - 33% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch - 26% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch - 20% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch 21 Anh/Chị có đề xuất biện pháp hồn thiện sách thuế giúp quản lý thị trường BĐS - 73% trả lời cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS (11DN) 77 -33% trả lời xây dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định vế lệ phí trước bạ (5DN) - 20% trả lời xây dựng sắ thuế vế thừa kế , biếu tặng bất động sản (3DN) - %trả lời khơng có Ý kiến (1DN) 22 Anh/Chị có đề xuất biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh có lợi cho tồn dân (hãy khoanh tròn số đề nghị) Giải pháp Mức độ quan trọng - Đưa TT BĐS cân cung thực cầu thực - Khống chế mức giá hợp lý cho khách hàng chủ đầu tư - Đưa tất giao dịch BĐS lên sàn - Nâng cao hiệu quản lý nhà nước - Đưa TT BĐS cân cung thực cầu thực (7DN chọn 4, 8DN chọn 5) - Khống chế mức giá hợp lý cho khách hàng chủ đầu tư(4DN chọn 3, 5DN chọn 4, 5DN chọn 5) - Đưa tất giao dịch BĐS lên sàn (9DN chọn 5, 4DN chọn 4, 2DN chọn 3) - Nâng cao hiệu quản lý nhà nước (6DN chọn 5, 6DN chọn 4, 3DN chọn 3) 78 PHỤ LỤC 03 BẢNG CÂU HỎI (Chỉ khảo sát cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản ) ĐỀ TÀI: Hồn thiện sách thuế lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trường bất động sản Việt Nam ” MỤC TIÊU ĐỀ TÀI : Luận văn hoàn thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hồn thiện hệ thống thuế lĩnh vực đất đai thị trường bất động sản Cụ thể hoàn thiện sắc thuế theo nguyên tắc kế thừa mạnh dạn thay đổi điểm không hợp lý , bổ sung nhữ điểm phù hợp với thực tế phát triển nước giới nhằm phát huy vai trò tốt sách thuế, điều tiết thị trường bất động sản đưa kinh tế Việt Nam phát triển MỤC TIÊU CỦA BẢNG CÂU HỎI - Khảo sát hiểu biết luật thuế bất động sản hành liên quan đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS - Khảo sát khó khăn, trở ngại gặp phải áp dụng sắc thuế hành liên quan đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS - Khảo sát đề xuất kiến nghị mặt sách liên quan đến đến lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS, nhằm phát huy vai trị tốt sách thuế CAM KẾT VỚI CÁ NHÂN Chúng cam kết tất thông tin bảng câu hỏi bảo mật tuyệt đối, số liệu thu thập từ điều tra hồn tồn khơng có mục đích kinh doanh hay thương mại sử dụng góc độ thống kê để phục vụ cho mục đích nghiên cứu khoa học, đề tài khơng phân tích đánh giá riêng không công bố thông tin riêng cá nhân PHẦN 1: THÔNG TIN CHUNG (Xin Anh/Chị vui lịng điền đầy đủ thơng tin vào phần này) Họ tên:………………………………………………… Độ Tuổi : Thời gian tham gia đầu tư lĩnh vực BĐS : Địa chỉ: Điện thoại: 23 Anh/Chị vui lòng cho biết anh chị tham gia kinh doanh BĐS thời gian : - Dưới năm - Từ đến năm - Từ đến năm - Trên năm 24 Anh/chị có cho sách thuế ảnh hưởng lớn tới phát triển thị trường BĐS Việt Nam khơng ? 79 - Có - Khơng 25 Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ quan tâm sách nhà nước ban hành cho lĩnh vực BĐS? - Không quan tâm - Có quan tâm chờ đợi phản ứng đối tượng liên quan - Rất quan tâm có giải pháp thực thi 26 Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều sách thuế TNCN kinh doanh bất động sản hiệu lực từ ngày 01/01/2009 khơng ? - Có - Khơng 27 Anh/Chị có cho mức thuế 2% doanh thu 25 % phần chênh lệch mua vào bán mức thuế hợp lý chưa ? - Cao - Hợp Lý - Thấp 28 Mức giá chuyển nhượng BĐS hợp đồng thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế nguyên nhân nào? Tránh thuế TNCN Tránh lệ phí trước bạ Vì theo tư vấn nhà mơi giới BĐS 29 Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều hợp đồng mua vào thường thấp giá trị thực tế mua tư nhân lại chịu mức thuế 25 % bán mức cao theo giá bán thực tế - Có - Không 30 Thị trường ngầm BĐS phát triển mạnh (80%) nguyên nhân nào: Thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế) Thói quen mua bán trao tay Tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước Nguyên nhân khác: ……………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… …… 31 Làm cách để hạn chế giao dịch ngầm thị trường bất động sản Việt Nam Đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn Giảm thuế TNCN,TNDD từ bất động sản Ý kiến khác Ý kiến khác : ………………………………………………………………………………… 80 ………………………………………………………………………………………… …… ………………………………………………………………………………………… …… 32 Các giao dịch Bất Động Sản thị trường ảnh hưởng yếu tố sau (hãy khoanh tròn số mức độ quan tâm) Các yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng - Chính sách thuế hành - Chính sách tín dụng ngân hàng - Tính đầu tư bầy đàn - Tình hình kinh tế ngồi nước Không ảnh hưởng Có ảnh hưởng khơng tác động đến định giao dịch Có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch Có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch 10 Có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch 5 5 33 Anh/Chị có đề xuất biện pháp hồn thiện sách thuế giúp quản lý thị trường BĐS Cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS Xây dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định vế lệ phí trước bạ Xây dựng sắc thuế vế thừa kế , biếu tặng bất động sản Khơng có: …………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………… 34 Anh/Chị có đề xuất biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh có lợi cho tồn dân (hãy khoanh tròn số đề nghị) Giải pháp Mức độ quan trọng - Đưa TT BĐS cân cung thực cầu thực - Khống chế mức giá hợp lý cho khách hàng chủ đầu tư - Đưa tất giao dịch BĐS lên sàn - Nâng cao hiệu quản lý nhà nước - Đề xuất khác …………………………………………………… …………………………………………………… …………………………………………………… …………………………………………………… Chúng xin chân thành cảm ơn Anh/Chị dành chút thời gian quý báo để trả lời bảng câu hỏi 81 PHỤ LỤC 04 BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU KHẢO SÁT (các cá nhân có hoạt động kinh doanh bất động sản ) ĐỀ TÀI: Hồn thiện sách thuế lĩnh vực đất đai nhằm nâng cao hiệu quản lý thị trường bất động sản Việt Nam ” Theo số liệu khảo sát 30 cá nhân kinh doanh lĩnh vực BĐS có - cá nhân tham gia kinh doanh năm - cá nhân tham gia kinh doanh từ đến năm - cá nhân tham gia kinh doanh từ đến năm - 13 cá nhân tham gia kinh doanh năm Số liệu khảo sát thực tế cho câu hỏi chi tiết sau: 35 Anh/chị có cho sách thuế ảnh hưởng lớn tới phát triển thị trường BĐS Việt Nam không ? - 97% Cá nhân trả lời : có (29) - 3% Cá nhân trả lời : không (1) 36 Anh/Chị vui lòng cho biết mức độ quan tâm doanh nghiệp sách nhà nước ban hành cho lĩnh vực BĐS? - 33% trả lời quan tâm có giải pháp thực thi (10) - 67% trả lời Có quan tâm chờ đợi phản ứng đối tượng liên quan (20) 37 Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều sách thuế TNDN kinh doanh bất động sản hiệu lực từ ngày 01/01/2009 không ? - 13% trả lời không (2CN kinh nghiệm năm, 1CN năm CN năm) - 87 % trả lời có (26) 38 Anh/Chị có cho mức thuế 2% doanh thu 25 % phần chênh lệch mua vào bán mức thuế hợp lý chưa ? - 80% trả lời cao(24) - 17% trả lời hợp lý(5) - 3% trả lời thấp (1) 39 Mức giá chuyển nhượng BĐS hợp đồng thường thấp so với giá chuyển nhượng thực tế nguyên nhân nào? - 23% trả lời tránh lệ phí trước bạ (7) - 37 %trả lời tránh thuế TNCN (11) - 20% trả lời tránh thuế TNDN, TNCN (6) - 3% trả lời tránh thuế TNDN, TNCN, Tránh lệ phí trước bạ (1) - 6% trả lời theo tư vấn nhà mơi giới BĐS(2) 40 Anh/Chị có bị ảnh hưởng nhiều hợp đồng mua vào thường thấp giá trị thực tế mua tư nhân lại chịu mức thuế 25 % bán mức cao theo giá bán thực tế 82 - 20% trả lời không (6) - 80% trả lời Có (24) 41 Thị trường ngầm BĐS phát triển mạnh (80%) nguyên nhân nào: - 10% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế), Thói quen mua bán trao tay, Tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước (3) - 20% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà (6) - 6% trả lời thiếu giấy tờ cần thiết cho việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ( sách thuế), thói quen mua bán trao tay (2) - 6% trả lời thói quen mua bán trao tay, tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước(2) - 37% trả lời tránh khoản thuế phải nộp cho nhà nước(11) - 13% trả lời thói quen mua bán trao tay(4) 42 Làm cách để hạn chế giao dịch ngầm thị trường bất động sản Việt Nam - 27% trả lời đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn (8) - 17% trả lời đưa tất giao dịch bất động sản lên sàn, Giảm thuế TNCN,TNDD từ bất động sản (5) - 47% trả lời giảm thuế TNCN,TNDD từ bất động sản (14) - 10% khơng có ý kiến(3) 43 Các giao dịch Bất Động Sản thị trường ảnh hưởng yếu tố sau 1- Chính sách thuế hành - 3% trả lời không ảnh hưởng 6% - 6% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch - 30% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch -60% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch - Chính sách tín dụng ngân hàng - 3% trả lời có ảnh hưởng khơng tác động đến định giao dịch - 3% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch -47% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch - 47% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch - Tính đầu tư bầy đàn - 10% trả lời Không ảnh hưởng - 6% trả lời có ảnh hưởng không tác động đến định giao dịch - 27% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch - 27% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch - 20% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch - Tình hình kinh tế ngồi nước - 3% trả lời Không ảnh hưởng - 6% trả lời có ảnh hưởng khơng tác động đến định giao dịch - 37% trả lời có ảnh hưởng tác động đến định giao dịch - 27% trả lời có ảnh hưởng tác động 50% đến định giao dịch - 20% trả lời có ảnh hưởng tác động đến 100% định giao dịch 83 44 Anh/Chị có đề xuất biện pháp hồn thiện sách thuế giúp quản lý thị trường BĐS - 63% trả lời cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS (19) -10% trả lời xây dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định vế lệ phí trước bạ (3) - 6% trả lời cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS xây dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định vế lệ phí trước bạ (2) - 3% trả lời cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS xây dựng sắc thuế vế thừa kế , biếu tặng bất động sản (1) - 10% trả lời cải cách hoàn thiện thuế thu nhập với hoạt động chuyển nhượng BĐS, xây dựng luật thuế đăng ký tài sản thay quy định vế lệ phí trước bạ xây dựng sắc thuế vế thừa kế , biếu tặng bất động sản (3) - %trả lời khơng có Ý kiến (2) 45 Anh/Chị có đề xuất biện pháp giúp thị trường BĐS phát triển lành mạnh có lợi cho tồn dân (hãy khoanh trịn số đề nghị) Giải pháp Mức độ quan trọng - Đưa TT BĐS cân cung thực cầu thực - Khống chế mức giá hợp lý cho khách hàng chủ đầu tư - Đưa tất giao dịch BĐS lên sàn - Nâng cao hiệu quản lý nhà nước - Đưa TT BĐS cân cung thực cầu thực (2CN chọn 2, 1CN chọn 3, 8CN chọn 5, 18CN chọn 4) - Khống chế mức giá hợp lý cho khách hàng chủ đầu tư(1CN chọn 1, 1CN chọn 2, 5CN chọn 3, 10CN chọn 5, 12CN chọn 4) - Đưa tất giao dịch BĐS lên sàn (3CN chọn 1, 3CN chọn 3, 9CN chọn 4, 15CN chọn 5) - Nâng cao hiệu quản lý nhà nước (8CN chọn 3, 4CN chọn 4, 17CN chọn 5) 84 ... Hoμn thiƯn hệ thống thuế quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 1: TổNG QUAN Về THUế V thị trờng bất động sản 1.1 sở lý luận bất động sản 1.1.1 Bất động sản Động sản l ti sản di dời từ... Hon thiện hệ thống thuế quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam Mục tiêu nghiên cứu: Luận văn đợc hon thiện với mục tiêu đóng góp ý kiến nhằm hon thiện hệ thống thuế quản lý thị trờng bất động sản. .. bÊt động sản việc quản lý thị trờng bất động sản Việt Nam 22 Kết Luận Chơng 23 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Hệ THốNG THUế THị TRƯờNG BấT ĐộNG SảN VIệT NAM THờI GIAN QUA 2.1 THựC TRạNG THị TRờng bất? ?ộng