Thẩm định bất động sản thế chấp tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)”

i LỜI CAM ĐOAN Tác giả xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập tác giả Số liệu luận văn trung thực Nội dung luận văn chưa công bố cơng trình khoa học Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015 TÁC GIẢ Phạm Thị Thanh Tân ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn cán nhân viên, thầy cô giáo Khoa Sau Đại học trường Đại học Thương mại, giúp đỡ tơi suốt q trình học tập, nghiên cứu trường để tơi có tảng kiến thức vững phục vụ trình nghiên cứu đề tài luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ, bảo tận tình Cơ giáo – Phó Giáo sư tiến sĩ Lê Hồng Nga – người trực tiếp hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tôi xin chân thành cảm ơn giúp đỡ chuyên viên phòng thẩm định Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) trình điều tra, khảo sát, thu thập cung cấp thông tin đơn vị làm sở cho việc phân tích, tổng hợp hồn thành đề tài Hà Nội, ngày … tháng … năm 2015 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Phạm Thị Thanh Tân iii MỤC LỤC LỜI CẢM ƠN ii Phạm Thị Thanh Tân ii MỤC LỤC iii DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN v DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN vi PHẦN MỞ ĐẦU Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Mục tiêu nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu CHƯƠNG I: MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI .7 a Khái niệm bất động sản c Điều kiện để Bất động sản trở thành Bất động sản chấp .10 Các yếu tố mang tính vật chất: 43 - Vị trí BĐS: bất động sản nằm trục lộ giao thông quan trọng nằm nơi có địa hình thuận lợi có giá trị cao ngược lại 43 - Kích thước, hình thể, diện tích đất lơ đất tối ưu thỏa mãn loại nhu cầu cụ thể đa số dân cư vùng có giá trị cao 43 - Đặc điểm mặt đất lòng đất (bao gồm: độ dày lớp bề mặt, tính chất vật lý, tính chất thổ nhưỡng ), tình trạng môi trường tạo mức độ ảnh hưởng đến giá trị BĐS tùy thuộc vào mục đích sử dụng đất .43 - Tình trạng mơi trường: Mơi trường lành hay ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ảnh hưởng đến giá trị BĐS 43 CHƯƠNG II: .46 THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP 46 TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI 46 Địa chỉ: Thôn Phượng Cách, Quốc Oai .68 iv Đặc điểm: Cần bán đất thôn Phượng Cách, Quốc Oai, Hà Nội (km 15 đại lộ Thăng Long, cách 1km) DT: 120m2, mặt tiền: 5m Vị trí gần hồ, mặt trước có đường bê tơng rộng 4m, mặt sau có đường nội 2m, gần trường học, thuận tiện cho giao thông sinh hoạt 68 Đường dẫn: http://sanbatdongsan.info.vn/9582/ban-gap-dat-tai-thon-phuongcach,-quoc-oai,-ha-noi/ 68 Liên hệ: Chị Chi 0985509113/ bác Nghiêm 0904119793 68 Giá rao bán: triệu/m2 .68 2.2.3.3 Nguyên nhân tồn hạn chế thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng Sài Gòn - Hà Nội (SHB) 77 Hoạt động thẩm định BĐS ngân hàng để phục vụ cho mục đích tín dụng, q trình thẩm định cần phải có qn việc vận dụng phương pháp quy định an toàn ngân hàng 81 Khi ước tính giá BĐS chấp phải sát với giá trị thị trường, lấy giá trị BĐS so sánh bán thị trường làm sở Điều để đảm bảo BĐS phát mại thị trường thu hồi khoản nợ .81 Bên cạnh Tăng cường kiểm tra, kiểm soát nội hoạt động thẩm định BĐS chấp Công tác kiểm tra, kiểm sốt nội khơng giúp cho hoạt động thẩm định trở nên lành mạnh mà tạo điều kiện cho nhân viên thẩm định xem xét lại kết cơng việc thực cách khách quan từ có sủa chữa, thay đổi kịp thời Công tác phải thực thường xuyên, định kỳ hàng tháng hàng quý Phòng thẩm định tài sản đảm bảo kết hợp với bên quản lý tài sản nợ tiến hành kiểm tra trực tiếp tình hình quản lý, sử dụng BĐS chấp Từ đưa đánh giá cụ thể tình trạng BĐS chấp: tình trạng hư hỏng, mát làm giảm giá trị, tìm nguyên nhân đưa giải pháp khắc phục Trường hợp có thay đổi BĐS chấp đơn vị cho vay phải lập phiếu yêu cầu thẩm định lại BĐS gửi lên phòng thẩm định tài sản đảm bảo để tiến hành thẩm định lại BĐS 91 3.3.1Kiến nghị với phủ quan nhà nước có thẩm quyền 93 v DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ SỬ DỤNG TRONG LUẬN VĂN Tên bảng biểu, sơ đồ Sơ đồ 1.1 Sơ đồ cấu tổ chức SHB Bảng 2.1 Tình hình huy động vốn ngân hàng qua năm từ Trang 52 55 2013 – quý III/2015 Bảng 2.2 Tình hình dư nợ cho vay theo thời gian ngân hàng qua 57 năm từ 2013 – quý III/2015 Bảng 2.3 Dư nợ cho vay theo đối tượng ngân hàng qua năm 58 2013 – quý III/2015 Bảng 2.4 Tình hình dư nợ theo chất lượng tín dụng ngân hàng 59 qua năm 2013 – quý III/2015 Bảng 2.5 Tình hình kết hoạt động kinh doanh ngân hàng 60 qua năm 2013 – quý III/2015 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT TRONG LUẬN VĂN Ký hiệu BĐS TMCP SHB TSBĐ HĐĐG GCN QSD BTCT TS CTXD TSSS Giải thích ký hiệu Bất động sản Thương mại cổ phần Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Tài sản bảo đảm Hội đồng thẩm định Giấy chứng nhận Quyền sử dụng Bê tông cốt thép Tài sản Cơng trình xây dựng Tài sản so sánh PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Trong thị trường vốn nước ta nay, ngân hàng đóng vai trò quan trọng, xem hệ thống tuần hoàn kinh tế quốc dân NHTM tổ chức để tìm kiếm lợi nhuận thơng qua hoạt động vay vay, hệ thống ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh khơng ngừng hồ nhịp với tốc độ phát triển tăng trường đất nước Đất nước ta năm vừa qua có bước phát triển vượt bậc Nền kinh tế đạt tốc độ tăng trưởng cao với việc gia nhập tổ chức thương mại quốc tế đưa Việt Nam trở thành thị trường hấp dẫn toàn giới Những hội lớn kéo theo phát triển tất ngành, lĩnh vực, quan trọng thị trường vốn Tuy nhiên hoạt động cho vay ngân hàng tiềm ẩn rủi ro Do tài sản chấp đặc biệt loại hình tài sản bất động sản có vai trò lớn hoạt động quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng Nhằm mục đích giảm thiểu tối đa thiệt hại cơng tác tín dụng hệ thống ngân hàng, hoạt động thẩm định tài sản bảo đảm để xác định khối lượng cho vay phù hợp cần thiết Tại Việt Nam, hoạt động thẩm định nói chung thẩm định bất động sản nói riêng mẻ, giai đoạn đầu trình hình thành phát triển Những hạn chế hoạt động kể đến bao gồm: hệ thống thông tin BĐS chưa đầy đủ xác, giá trị BĐS thường thấp nhiều so với giá trị thực tế giao dịch thị trường, hệ thống văn pháp luật liên quan đến thẩm định thiếu tính thống đồng bộ, lực nghiệp vụ thẩm định cán thẩm định chưa đáp ứng nhu cầu thị trường Điều dẫn tới thiếu xác hoạt động thẩm định BĐS Thêm vào tình hình giá nhà đất có nhiều biến động, việc thẩm định BĐS chấp trở thành nhu cầu cấp bách, quan trọng để Ngân hàng định lượng vốn cho vay Nhận thức tầm quan trọng việc thẩm định BĐS chấp, Ngân hàng có quy định, quy trình thẩm định riêng Tuy nhiên, vấn đề mẻ lý luận thực tiễn nên hoạt động thẩm định BĐS chấp ngân hàng gặp nhiều khó khăn làm cho hoạt động cho vay bảo đảm BĐS chấp chưa đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng hoạt động ngân hàng Trước tình hình đó, với mong muốn đóng góp phần nhỏ vào việc nâng cao chất lượng công tác thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Tôi định chọn đề tài nghiên cứu: “Thẩm định bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)” làm luận văn tốt nghiệp Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài Nền kinh tế nước ta ngày phát triển mở cửa hội nhập Nhu cầu vốn sản xuất, kinh doanh doanh nghiệp, cá nhân, hộ gia đình ngày tăng Để có vốn tạo lập kinh doanh, đáp ứng nhu cầu vốn lưu động kịp thời, nhằm đảm bảo hoạt động hiệu suốt thời kỳ kinh doanh, lựa chọn vay vốn Ngân hàng thương mại lựa chọn phổ biến doanh nghiệp, tổ chức cá nhân Việt Nam Theo quy định nghị định 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày 29/12/2006 Chính phủ, việc vay vốn ngân hàng thương mại phải có tài sản bảo đảm Mục đích quy định vừa giúp ngân hàng giảm bớt rủi ro trường hợp khách hàng khơng tốn nợ, vừa làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ rào cản đối tượng vay có chủ định lừa đảo Tuy nhiên, xác định giá trị tài sản bảo đảm tốn khơng dễ Việc tính đúng, tính đủ giá trị tài sản bảo đảm không đảm bảo quyền lợi cho khách hàng mà mang lại lợi ích cho Ngân hàng Trước tầm quan trọng kế tốn TSCĐ, có nhiều cơng trình sâu nghiên cứu đề tài bao gồm luận văn tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, báo, cơng trình nghiên cứu khoa học thực đạt thành tựu đáng kể Do thời gian điều kiện nghiên cứu hạn chế, luận văn đưa số nghiên cứu mà tác giả tìm hiểu được, cụ thể: - Luận văn Thạc sĩ “Nâng cao chất lượng thẩm định cho vay khách hàng cá nhân Ngân hàng Techcombank” (2014), tác giả Nguyễn Thị Thúy – Đại học kinh tế quốc dân Đề tài đưa lý luận thẩm định cho vay khách hàng cá nhân ngân hàng, đưa khái niệm liên quan đến thẩm định tài sản Trong đề tài số thực trạng hoạt động thẩm định cho vay Tenhcombank Từ đưa giải pháp nhằm hồn thiện công tác thẩm định cho vay khách hàng cá nhân Techcombank - Luận văn Thạc sĩ “Hoàn thiện công tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hải Châu” (2014), tác giả Trần Công Sinh – Đại học Đà Nẵng Đề tài đưa lý thuyết tổng quan bảo đảm tiền vay, nhân tố ảnh hưởng đến bảo đảm tiền vay Tác giả nêu lên thực trạng thực nội dung công tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng với bất cấp khó khăn tổn Trên sở tác giả đưa yêu cầu, giải pháp nhằm hoàn thiệc công tác tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hải Châu - Luận văn Thạc sĩ “Công tác thẩm định tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc ” (2012), tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy – Đại học Quốc gia Hà Nội Đề tài đưa sở lý luận cho vay chấp ngân hàng thương mại, khái quát quy trình phương pháp thẩm định, đánh giá ưu điểm, hạn chế tồn cơng tác thẩm định nhà Trên sở tác giả đưa yêu cầu giải pháp nhằm nâng cao chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo nhà ngân hàng TMCP An Bình khu vực phía Bắc Tất cơng trình nghiên cứu khái quát thực trạng thẩm định tài sản chấp số NHTM, phát số bất cập đưa giải pháp hoàn thiện ứng với đặc điểm ngân hàng Tuy nhiên, cơng trình chưa đưa nhiều giải pháp hiệu để nâng cao chất lượng thẩm định BĐS chấp NHTM, chưa có đề tài luận văn hay viết nghiên cứu có hệ thống cơng tác thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Từ lý trên, luận văn với đề tài “ Thẩm định bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)” tiếp tục phân tích, làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung thẩm định BĐS chấp Tìm hiểu thêm thẩm định BĐS chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội từ đề phương hướng hệ thống giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định BĐS chấp ngân hàng Mục tiêu nghiên cứu Về mặt lý luận: - Hệ thống hóa sở lý luận việc thẩm giá bất động sản chấp Đề tài tập trung phân tích làm rõ lý luận chung bất động sản thẩm định bất động sản cho mục đích chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) Về mặt thực tiễn: - Phân tích thực trạng thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB), từ ưu điểm, hạn chế thẩm định BĐS chấp ngân hàng - Làm rõ khác lý thuyết thực tế vận dụng phương pháp thẩm định BĐS Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội - Trên sở đề xuất số giải pháp kiến nghị nhằm hồn thiện cơng tác thẩm định bất động sản Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Phạm vi nghiên cứu: + Về địa điểm: Luận văn tập trung vào nghiên cứu thực trạng thẩm định BĐS Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) + Về nội dung: Luận văn nghiên cứu bất động sản thẩm định cho mục đích chấp vay vốn ngân hàng Và chủ yếu tài sản dạng đất đai cơng trình xây dựng đất nhà ở, nhà xưởng 92 - Cần tăng thêm số lượng TSSS thẩm định Thông thường, ngân hàng lựa chọn TSSS để phân tích đưa kết thẩm định Để tăng thêm tính đối chiếu, hợp lý khả thuyết phục kết thẩm định cần tăng số lượng TSSS lên từ 4-5 tài sản BĐS mục tiêu - Nên đa dạng cách phân tích lập luận trình đưa giá trị tài sản so sánh để phù hợp với nhiều trường hợp cụ thể Ngân hàng áp dụng phương pháp tính bình qn giá trị TSSS để đưa kết luận giá trị TSĐG Đây cách tính phổ biến thường cho kết hợp lý nhiên trường hợp nên áp dụng biện pháp bình quân Phải tùy vào điều kiện trường hợp cụ thể mà lựa chọn giá trị rút giá trị nêu rõ lập luận đưa giá trị - Ngân hàng cần áp dụng linh hoạt phương pháp thẩm định phù hợp với yêu cầu Mỗi phương pháp thẩm định có ưu nhược điểm định Phương pháp so sánh phương pháp phổ biến cho chất lượng thẩm định đáng tin cậy công tác thẩm định BĐS Tuy nhiên, Ngân hàng áp dụng thêm phương pháp khác để tham khảo, bổ sung cho phương pháp sử dụng - Các trường hợp áp dụng giá theo khung giá nhà nước giải pháp cuối mà khơng thể tìm thông tin, tài liệu tương tự BĐS so sánh Hiện nay, phương pháp thẩm định mà SHB sử dụng chủ yếu phổ biến phương pháp so sánh trực tiếp phương pháp chi phí Đây hạn chế sử dụng hai phương pháp vào thẩm định BĐS tạo thu nhập Bởi lượng thông tin so sánh không nhiều, nữa, thẩm định theo phương pháp chi phí vào tốn cơng trình độ xác khơng cao bị thổi phồng biến động thị trường mà mức giá đưa không phù hợp, không sát với thị trường thời điểm Vì 93 trình thẩm định chuyên viên thẩm định nên kết hợp phương pháp lại với để có kết xác phù hợp 3.2.7 Một số giải pháp khác Ngoài biện pháp nêu ngân hàng cần phải thực biện pháp sau để hồn thiện cơng tác thẩm định BĐS: - Ngân hàng cần trang bị sở vật chất tốt cho phòng thẩm định, góp phần nâng cao hiệu thẩm định Đồng thời, tạo điều kiện tốt cho cán thẩm định để làm việc cống hiến - Thành lập riêng phận kiểm tra chất lượng thẩm định Đây phận đánh giá kết cuối trước phát hành chứng thư, báo cáo thẩm định cho khách hàng Bộ phận làm việc độc lập với nhóm thẩm định tập hợp cán giỏi nghiệp vụ, chuyên môn công ty - Ngân hàng cần quán triệt cán thẩm định thực nghiêm túc đạo quan cấp thẩm định tài sản Không tuân thủ nguyên tắc chung pháp luật, tiêu chuẩn thẩm định tuân theo nguyên tắc riêng quy định SHB Căn vào thực trạng công tác thẩm định quyền sử dụng đất ngân hàng, nội dung đề cập tới số phương pháp góp phần hồn thiện công tác thẩm định quyền sử dụng đất Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) Để giải pháp có hiệu thực sự, phải tiến hành đồng bộ, toàn diện, thường xuyên, liên tục Hy vọng thời gian tới, giải pháp có đóng góp định với việc hồn thiện cơng tác thẩm định BĐS ngân hàng nói riêng cơng tác thẩm định nói chung 3.3 Các kiến nghị 3.3.1 Kiến nghị với phủ quan nhà nước có thẩm quyền 3.3.1.1 Đảm bảo ổn định thị trường tính minh bạch thơng tin Phương pháp so sánh đưa kết xác mơi trường kinh tế - trị - xã hội ổn định Tuy nhiên, thời gian qua, môi trường kinh tế vĩ mô Việt Nam chưa thực ổn định, kinh tế thị 94 trường phát triển trình độ thấp, khung thể chế đảm bảo cho hoạt động thành phần kinh tế chưa đồng Có thực trạng thơng tin đưa tràn lan thị trường mà khơng có kiểm định Các thông tin giao dịch bất động sản, thông tin rao bán nhà cửa, đất đai, ô tô, máy thiết bị người bán đăng tải báo chí internet Tuy nhiên, đa phần thông tin không đáng tin cậy người bán cố tình đưa thơng tin sai lệch, tốt thực tế để thu hút người mua, chí có nhiều trường hợp thơng tin ảo nhằm đánh lừa người mua tình hình thị trường Các thơng tin quy hoạch, thơng tin sách báo đưa tin chưa có định thức từ nhà nước, làm nhiễu thị trường Vì để nâng cao chất lượng thẩm định tài sản phương pháp so sánh, Nhà nước cần có giải pháp thích hợp nhằm kiểm sốt thơng tin, thắt chặt quản lý thông tin thị trường đảm bảo ổn định thị trường tính minh bạch thông tin Hệ thống pháp luật phải không ngừng cải thiện, tạo môi trường pháp lý rõ ràng, sạch, tiến tới phù hợp với thông lệ quốc tế Đặc biệt, việc kiểm soát thơng tin tài chính, tài nên ban hành văn pháp luật quy định chặt chẽ thống nhằm minh bạch hóa hệ thống thơng tin Đồng thời lành mạnh hóa thị trường BĐS, động sản quy định việc công bố thông tin giao dịch hay buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch Công bố thông tin quy hoạch sách mới, cơng khai, rộng rãi; Áp dụng chế tài xử phạt cá nhân tổ chức đưa thông tin sai lệch quy hoạch sách Nhà nước Điển hình thị trường BĐS, thứ nhất, Nhà nước nên có biện pháp khuyến khích việc giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản Khi bất động sản giao dịch qua sàn bất động sản, thông tin hoạt động giao dịch bất động sản đưa lên sàn chủ thể: nhà nước, tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, người mua tham khảo tham khảo để có định đắn Khi giao dịch bất động sản đưa lên sàn 95 hệ thống thơng tin sàng lọc, thị trường bất động sản trở nên minh bạch công khai Sàn bất động sản có chức cung cấp thơng tin Các thông tin sàn giao dịch bất động sản cung cấp đảm bảo mặt pháp lí, rõ ràng trung thực Hiện nay, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản Nhà nước cần có sách khuyến khích giao dịch người dân thông qua sàn bất động sản, để ngày nâng cao tính minh bạch thị trường bất động sản Thứ hai, đăng ký bất động sản hoạt động Nhà nước nên khuyến khích Bởi có vai trò ý nghĩa quan trọng việc cơng khai minh bạch tình trạng pháp lý bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Tiến hành đăng ký bất động sản làm tăng tính pháp lý cho bất động sản Do vậy, đăng ký bất động sản xem giải pháp quan trọng góp phần cơng khai minh bạch hố thị trường bất động sản Thơng qua đăng ký bất động sản, mặt Nhà nước công nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cá nhân, tổ chức bất động sản, mặt khác, Nhà nước thực chức quản lý loại hình tài sản có giá trị lớn kinh tế, quy mơ tính chất bất động sản Trong năm vừa qua, Nhà nước xây dựng hoàn thiện pháp luật đăng ký bất động sản nhằm tạo lập hành lang pháp lý cho việc thực đăng ký bất động sản Trên sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản bước triển khai rộng rãi phạm vi nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước bất động sản giao dịch bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu người dân cần Nhà nước công nhận bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản Có thể cho rằng: “đăng ký bất động sản biện pháp có tác dụng cơng bố tồn quyền bất động sản, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ thể quyền thực quyền mối quan hệ với tất người” Như vậy, đăng ký bất động sản việc công bố tồn quyền bất động sản Theo đó, đăng ký bất động sản thừa nhận rộng rãi 96 dạng đăng ký vật quyền (quyền chủ thể bất động sản), đăng ký vật bất động sản Tuỳ theo quan niệm quốc gia, tuỳ thời kỳ lịch sử, mức độ rộng hẹp quyền có khác nhau, quyền mà việc công khai thông tin chúng ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích Nhà nước quyền lợi ích hợp pháp bên tham gia giao dịch, như: quyền sở hữu, quyền có ý nghĩa hạn chế quyền sở hữu quyền chấp, địa dịch… Về hình thức, đăng ký bất động sản việc Nhà nước ghi nhận quyền bất động sản tổ chức, cá nhân sổ đăng ký, giấy chứng nhận hình thức tương tự khác Từ phân tích cho thấy, lợi ích đem lại từ việc đăng ký bất động sản, phía Nhà nước kiểm sốt thơng tin bất động sản làm sở cho việc quản lý điều hành thị trường bất động sản; phía chủ sở hữu, đăng ký bất động sản khẳng định trước quan nhà nước tình trạng pháp lý bất động sản mà sở hữu chiếm hữu nhằm tạo bảo đảm mặt pháp lý cần thiết cho việc bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bất động sản đó; phía bên liên quan, đăng ký bất động sản tạo an toàn mặt pháp lý thiết lập giao dịch bất động sản thơng qua việc xác định xác chủ thể quyền tình trạng quyền tồn từ trước bất động sản Như vậy, hoạt động đăng ký bất động sản cho thấy vai trò ý nghĩa quan trọng việc thúc đẩy phát triển lành mạnh bền vững thị trường bất động sản Bởi lẽ, nơi diễn hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản đến hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, chấp… dịch vụ hỗ trợ môi giới, thẩm định, tư vấn, quản lý sử dụng bất động sản, thị trường bất động sản khơng thể vận hành cách bình thường điều kiện thơng tin bất động sản thiếu tính minh bạch Vì vậy, để thị trường bất động sản hoạt động hiệu quả, đòi hỏi thơng tin bất động sản phải cung cấp đầy đủ, kịp thời, khách quan pháp luật Thực đăng 97 ký bất động sản đáp ứng yêu cầu Do đó, đăng ký bất động sản xem giải pháp quan trọng đảm bảo cho nhu cầu cơng khai minh bạch hố thị trường bất động sản Thị trường bất động sản minh bạch điều kiện thuận lợi để thẩm định bất động sản nói chung, thẩm định bất động sản tài sản bảo đảm nói riêng phát triển tốt Nền kinh tế phát triển ổn định, khơng có lạm phát q cao, thị trường hàng hóa hoạt động lành mạnh, minh bạch, khơng có tượng tiêu cực đầu giá hàng hóa phản ánh giá trị Điều thuận lợi cho việc thu thập thơng tin, xác thẩm định trị tài sản nhanh chóng ngân hàng đồng thời giảm thiểu rủi ro thị trường cho tài sản bảo đảm ngân hàng Như biết, tài sản bảo đảm xác thẩm định trị thời điểm vay vốn, thời hạn vay thường kéo dài, trường hợp khách hàng khơng tốn khoản vay, tài sản bảo đảm phát khơng có giá trị lúc thẩm định Chính khoảng thời gian chênh lệch thời điểm xác thẩm định trị thời điểm phát tài sản sinh rủi ro cho ngân hàng Nếu kinh tế phát triển ổn định, thị trường hàng hóa lành mạnh, minh bạch cán thẩm định dự đốn tương đối xác giá trị tài sản rủi ro xảy khoảng thời gian từ định cho vay xác Ngược lai, kinh tế bất ổn, thị trường hàng hóa khơng minh bạch, cán thẩm định gặp khó khăn việc xác thẩm định trị tài sản rủi ro xảy đến với tài sản biến động khó dự đốn kinh tế, việc định cho vay khơng xác 3.3.1.2 Hoàn thiện hành lang pháp lý thẩm định Như biết, thẩm định BĐS nước nước ta mẻ, lý luận thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn pháp luật hướng dẫn thẩm định, điều gây nhiều khó khăn cho quan ln đụng chạm đến vấn đề Năm 1997, sở pháp lý cho ngành thẩm định bắt đầu xây dựng nước ta Từ bước bổ sung hoàn thiện Giai 98 đoạn từ năm 1997 đến năm 2001 (trước Pháp lệnh giá ban hành): hoạt động thẩm định Việt Nam thể thơng qua thể chế hóa quản lý nhà nước ngành thẩm định Tháng 04/2002 Pháp lệnh giá số 40/2002/PL - UBTVQH10 Ủy Ban thường vụ Quốc hội ban hành đánh dấu bước phát triển ngành thẩm định nước ta Trong nội dung Pháp lệnh này, Nhà nước quy định cụ thể hạng mục tài sản hàng hóa bắt buộc phải thơng qua thẩm định Theo đó, hàng loạt văn liên quan đến việc hướng dẫn thực Pháp lệnh giá đời đưa Pháp lệnh giá vào sống Nghị định 101/2005/NĐ-CP Chính phủ Thẩm định ban hành vào ngày 03 tháng 08 năm 2005 Nghị định quy định cụ thể nguyên tắc, phương pháp thẩm định, tài sản thẩm định, doanh nghiệp thẩm định… Đây văn quy phạm pháp luật thẩm định mang tính pháp lý hồn chỉnh từ trước đến Mới ngày 18/4/2005 Quyết định 24/2005/QĐ-BTC Quyết định 77/2006/QĐ-BTC 06 tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam ban hành Có thể nói hành lang pháp lý quan trọng đầu tiên, tương đối hoàn chỉnh, thúc đẩy cho ngành thẩm định Việt Nam hoạt động theo khuôn khổ thống ngày phát triển Về bản, hệ thống hành lang pháp lý nêu đáp ứng vấn đề chung nghề thẩm định Song, việc quản lý ngành thẩm định chưa thống nhất, quan ban ngành khác lại tự đưa qui chuẩn thẩm định việc thẩm định tài sản mang tính đặc thù ngành đó, từ dẫn tới có chồng chéo quản lý, văn pháp luật ngành Hệ thống văn pháp luật nêu chưa triển khai sâu rộng nhân dân, thành phần kinh tế xã hội làm cho mức độ ảnh hưởng ngành thẩm định chưa cao Pháp lệnh giá, Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/08/2005 Chính phủ thẩm định số Qui phạm pháp luật có liên quan có nội dung mâu thuẫn, chồng chéo, chí xung đột 99 Điều làm ảnh hưởng đến việc áp dụng quy trình phương pháp thẩm định cán thẩm định Vấn đề đặt Nhà nước cần phải ban hành, sửa đổi hệ thống văn cho phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho cán thẩm định trình áp dụng Bên cạnh đó, Nhà nước cần xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống từ xuống cho ngành thẩm định, bước nâng lên thành Luật Thẩm định tránh chồng chéo chủ trương khâu thực Các văn pháp luật trước ban hành cần lấy ý kiến rộng rãi thành phần để phù hợp với thực tế Tuy nhiên, vấn đề khó, liên quan đến nhiều ngành, lĩnh vực, việc thực sớm chiều mà cần phải có thời gian định Đồng thời, để có hiệu cần có tư vấn nhiều chuyên gia tổ chức quốc tế 3.3.1.3 Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sở hữu nhà Hiện nay, phần lớn nhà, đất Hà Nội (cũng nước) chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, tình hình nhiều nguyên nhân Phải thừa nhận vay cho vay vấn đề cốt lõi nghiệp vụ Ngân hàng thương mại Do để tồn phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi ngân hàng phải ngày mở rộng hoạt động tín dụng, người vay cá nhân, hộ gia đình doanh nghiệp ngồi quốc doanh ngày đóng vai trò quan trọng gia tăng không ngừng Nhưng vấn đề đặt họ vay vốn phải có tài sản bảo đảm Hiện nay, đa phần đối tượng vay vốn trung dài hạn họ chấp BĐS yêu cầu chấp BĐS phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Nhiều trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhà đất chưa có giấy tờ nên không chấp để vay vốn được, đành để hội kinh doanh qua đi.Tình hình góp phần hạn chế vào chủ trương tăng quy mơ tín dụng ngân hàng 100 Sở Địa Chính nhà đất Hà Nội có giải pháp để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn Sở ủy quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền việc xét cấp giấy chứng nhận, hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất trường hợp chứng minh tính hợp pháp, sử dụng ổn định khơng có tranh chấp nhà đất Đây tín hiệu đáng mừng ngành Ngân hàng, tốc độ cấp giấy chứng nhận đẩy mạnh trường hợp có đủ điều kiện chấp tăng lên, quy mơ tín dụng mở rộng, Ngân hàng ngày phát triển lớn mạnh 3.3.1.4 Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường thị trường bất động sản phát triển Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân quyền sử dụng đất giao cho tổ chức, cá nhân hình thức giao cho thuê đất Tuy phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền giao dịch thị trường BĐS nửa hợp pháp văn liên quan đến nhà đất chắp vá, thiếu quán, tạo nhiều kẽ hở Chưa có văn thức xác định rõ đầy đủ vai trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành thị trường BĐS Các cấp quyền nhân dân lung túng việc thực thủ tục quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ biến tự phát, giao dịch ngầm bất động sản Tình trạng thị trường tự phát theo hướng đầu thiếu lành mạnh Đất đai BĐS trở thành lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời môi trường thuận lợi cho tham ô, hối lộ thu nhập bất Cơng tác quy hoạch sử dụng đất tập trung quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho khu vực thiếu công khai Thủ tục phiền hà thiếu quán nhận thức công tác quản lý BĐS yếu tố cản trở giao dịch trực tiếp người mua, người bán cách quy thị trường BĐS Nguyên tắc thị trường hình thành giá chưa tuân thủ, đặc biệt khâu đền bù giải phóng mặt Để quản lý thúc đầy thị trường phát triển trước mắt quan nhà nước 101 phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao tay BĐS, xóa thị trường ảo, khơng cho chuyển đổi ngồi quản lý nhà nước… giải pháp có tính lâu dài toàn cục là: Sửa đổi quyền tổ chức nhà nước cá nhân mua bán nhà đất luật hành, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đất Thực tế nói có quyền nhà nước đứng ngồi thị trường BĐS, chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp Luật đất đai sửa đổi chưa thể ý chí nhà nước việc quản lý điều chỉnh hành vi giao dịch nhà đất Nhà nước có quyền văn pháp lý để giữ quyền sở hữu có quyền đưa sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai, quyền sở dụng BĐS Tuy nhiên cần phân biệt quyền điều hành nhà nước với kinh doanh đất đai doanh nghiệp nhà nước Tạo lập hàng hóa cho thị trường BĐS, điều tăng cường cơng khai cơng tác quy hoạch, quy hoạch khu thị hóa nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, nguồn đất cho thị trường bất động sản Tạo điều kiện hình thành phát triển doanh nghiệp kinh doanh BĐS Người bán người bán thường cần tới tư vấn tổ chức môi giới cần hỗ trợ tổ chức tài chính, tín dụng tốn Do cần đa dạng hóa hình thức cần tham gia vào thị trường BĐS yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư doanh nghiệp vào kinh doanh BĐS Vấn đề đặt nâng cao chất lượng dự báo, thiết lập hệ thống thông tin, tổ chức mơi giới có tổ chức tạo khả chi trả lấy đất Giá yếu tố quan trọng hàng đầu thị trường BĐS Cần nghiên cứu chế lãi suất phù hợp giao dịch theo chế giá, phân chia theo đối tượng sử dụng nay, giải pháp cho vấn đề khơng khác tổ chức công bố rộng rãi thông tin liên quan đến đất đai BĐS khác Bên cạnh phải có can thiệp nhà nước thơng qua khoản thuế, phí, lệ phí…như việc quản lý thúc đẩy thị trường BĐS phát triển nhà 102 nước tạo môi trường BĐS chấp Tức BĐS chấp có khả chuyển dịch, mua bán dễ dàng 3.3.1.5 Ban hành bảng khung giá đất giá tối thiểu xây dựng nhà Có nghịch lý nhận chấp tài sản quyền sở hữu đất quyền sử hữu nhà ở, tổ chức thẩm định thường áp dụng tính theo khung giá quy định UBND cấp tỉnh,thành phố để xác định mức cho vay Chính vậy, giá trị tài sản đảm bảo khách hàng thường không tương xứng với giá trị thực, quyền sử dụng đất Bởi giá trị quyền sử dụng đất mà UBND Tỉnh/thành phố đưa để áp dụng tính thu thuế đền bù đất khơng phải để bán trao đổi thị trường Với BĐS chấp, xác định theo khung giá nhà nước giá trị thấp nhiều so với gía thị trường, từ khơng đáp ứng nhu cầu vay vốn khách hàng, điều khách hàng vay ngân hàng không muốn Do thẩm định ngân hàng phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định mình, nhiên việc xây dựng khung giá đòi hỏi cấp thiết Việc xây dựng khung giá phải vào yếu tố hình thành giá đất như: khả sinh lời, mức độ hoàn thiện sở hạ tầng nay, cần quy định rõ định tính định lượng cho trường hợp cụ thể, chủ yếu phải dựa vào giá đất thực tế thị trường so sánh với giá đất trao đổi thực tế cuả nơi có vị trí tương tự ( co giãn số phần trăm đó), cho phép địa phương linh động, dẽ dàng không bị ràng buộc cách cứng nhắc vào quy định, phân loại nhà nước 3.3.1.6 Thành lập quan chuyên môn làm tham mưu thẩm định đất Hiện việc đạo hướng dẫn Nhà nước nhiều hạn chế, chưa có quan chn mơn làm tham mưu cho quyền nhà đất, chưa quy định rõ trách nhiệm Bộ tài chính, Bộ, ngành việc quản lí nhà nước giá đất, từ dẫn đến cách hiểu, cách làm chưa thống nhất, phù hợp với thực tế.Việc thẩm định đất số địa phương giao cho sở Tài chính, có nơi la 103 Sở tài nguyên môi trường, Sở xây dựng nên khả chun mơn, tổng hợp nhiều hạn chế chưa có tính khách quan, độc lập theo chất giá đất Vì để khắc phục điểm yếu trên, Nhà nước cần quy định rõ thẩm quyền, trách nhệm cho quan chuyên môn tham mưu, thẩm định đất trung ương địa phương Mặt khác, cần hoàn thiện công tác ứng dụng tin học việc thẩm định đất cho vùng, tỉnh, chí cho mảnh đất cụ thể, thẩm định đất theo quy trình định Nhà nước cần ban hành chuẩn mực thẩm định Việt Nam để làm sở cho việc thẩm định Bất kể người thẩm định phải tuân theo chuẩn mực chịu trách nhiệm kết thẩm định trước khách hàng vay pháp luật 3.3.2 Kiến nghị với ngân hàng nhà nước Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với Bộ Tư pháp, Bộ Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên phủ Quốc hội việc ban hành luật lệ chấp tài sản văn hướng dẫn việc cấp giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt nhà cửa, tài sản khác gắn đất, sớm hoàn tất giấy tờ liên quan đến bất động sản chấp như: Thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sử hữu nhà tạo điều kiện cho ngân hàng khách hàng thuận tiện vay vốn Đối với tài sản dùng để chấp nhiều lần để vay vốn bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, lần chấp phải đóng dấu quan nhà nước có thẩm quyền lần vay sau lập hợp đồng bổ sung phải có chứng thực quan công chứng nhà nước Nhưng điều thực tế phức tạp doanh nghiệp chấp để vay vốn ngắn hạn, trường hợp doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng khế ước vay vốn, phải đưa công chứng phiền hà tốn cho đơn vị, thực tế chưa ngân hàng thực điều Vậy đề nghị ngân hàng nhà nước xem xét điều khoản để có chấn 104 chỉnh có văn để hướng dẫn để trình hướng dẫn dễ dàng thuận lợi Ngân hàng Nhà nước cần mở rộng nâng cao chất lượng Trung tâm thơng tin tín dụng, thơng tin giá BĐS nhằm phục vụ cho cơng tác phân tích, thẩm định tín dụng NHTM, Ngân hàng Nhà nước, tạo điều kiện hỗ trợ thị trường bất động sản hoạt động chuyên nghiệp, lành mạnh KẾT LUẬN Thẩm định BĐS chấp khâu quan trọng việc xét duyệt lượng vốn cho vay, đồng thời nâng cao lợi nhuận hạn chế tối đa rủi ro hoạt động tín dụng Ngân hàng Tuy nhiên, cơng việc thẩm định BĐS mẻ Việt Nam lý luận thực tiễn nên không tránh khỏi bất cập, vướng mắc khâu tiến hành khâu kiểm tra Chuyên đề tốt nghiệp nghiên cứu sở lý luận thẩm định BĐS Cụ thể làm sáng tỏ khái niệm, đặc điểm thẩm định BĐS, nhân tố ảnh hưởng đến thẩm định BĐS, phân tích rõ nội dung bản, phương pháp thẩm định BĐS cần thiết nguyên tắc thẩm định Luận văn đạt kết mặt lý luận, sâu vào nghiên cứu làm sáng tỏ vấn đề có liên quan đến thẩm định BĐS chấp: khái niệm, cứ, nguyên tắc, phương pháp thẩm định BĐS chấp, quy trình thẩm định, nghiên cứu phân tích thực trạng hoạt động thẩm định BĐS chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Thông qua nghiên cứu vấn đề Tác giả nhận thấy để cơng tác thẩm định, quản lí xử lí bất động sản chấp thực có hiệu ngồi việc nỗ lực ngân hàng thương mại chế, sách hợp lí Chính phủ quan Nhà nước có thẩm quyền đóng vai trò quan trọng Trên sở đó, với việc nghiên cứu, phân tích lý luận thực trạng, luận văn mạnh dạn đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định BĐS chấp Ngồi ra, luận văn đưa số kiến nghị với quan Nhà nước có thẩm 105 quyền, kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam nhằm hoàn thiện nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định BĐS chấp Do hạn chế thời gian tìm hiểu, nghiên cứu hiểu biết vấn đề nên viết nhiều vấn đề chưa giải triệt để không tránh khỏi thiếu sót Tác giả mong thầy cơ, bạn bè, đồng nghiệp đóng góp ý kiến lý luận thực tiễn để tiếp tục hoàn thiện vấn đề nghiên cứu Xin chân thành cảm ơn! DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Báo cáo tài hợp báo cáo thường niên SHB năm 2013, 2014 hết quý III/2015 Hồ sơ thẩm định BĐS chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Luận văn Thạc sĩ tác giả Trần Công Sinh – Đại học Đà Nẵng “Hồn thiện cơng tác bảo đảm tiền vay tài sản Ngân hàng nông nghiệp phát triển nông thôn chi nhánh Hải Châu” (2014), Luận văn Thạc sĩ tác giả Nguyễn Thị Thúy – Đại học kinh tế quốc dân“Nâng cao chất lượng thẩm định cho vay khách hàng cá nhân Ngân hàng Techcombank” (2014), Luận văn Thạc sĩ tác giả Nguyễn Thị Thu Thủy – Đại học Quốc gia Hà Nội “Công tác thẩm định tài sản đảm bảo nhà ngân hàng thương mại cổ phần An Bình khu vực phía Bắc ” (2012), Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng năm 2012 Luật đất đai 2003 – Nhà xuất Chính Trị - Quốc Gia Luật Kinh doanh BĐS 2007 Luật tổ chức tín dụng số 47/2010/QH12 10 Thơng tư 28/2015/TT-BTC Bộ tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05,06,07 11 Thông tư 126/2015/TT-BTC Bộ tài ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 12 Thông tư 158/2014/TT-BTC thay đổi tiêu chuẩn thẩm định Việt Nam số 01,02,03 04 13 Website Bộ Tài http://www.mof.gov.vn 106 14 Website Bộ Xây dựng http://www.xaydung.gov.vn 15 Website khác: - www.economic.vn - www.cafef.vn - www.shb.com.vn ... hệ thống cơng tác thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Từ lý trên, luận văn với đề tài “ Thẩm định bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà nội (SHB)” tiếp tục phân... cơng tác thẩm định bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội CHƯƠNG I: MỘT SỐ NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1.1 Tổng quan thẩm định BĐS chấp. .. văn kết cấu thành chương sau: Chương 1: Một số nội dung thẩm định bất động sản chấp Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng thẩm định bất động sản chấp ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội Chương