[123doc] - danh-gia-thi-truong-bat-dong-san-o-Me Linh-ke-hoach-marketing

Phân Đánh thị trường động Mê Linh Phầntích 1: Đánh giá giá thị trường bất bất động sảnsản Việt Nam – kế hoạch marketing Giới thiệu Cùng với q trình tồn cầu hóa xu thế giới, kinh tế Việt Nam ngày phát triển vững mạnh Hội nhập vào kinh tế giới, Việt Nam xây dựng đầy đủ kinh tế thị trường, trước nhu cầu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đời với phát triển ngày đầy đủ thị trường vốn, đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế Thị trường bất động sản năm gần trở nên sôi động, đặc biệt tập trung thành phố lớn như: Hà Nội, TP Hồ Chí Minh,…tạo nên nhiều thay đổi xã hội lao động, tạo nhiều hội kinh doanh cho nhà kinh doanh bất động sản Những cam kết tự hoá thị trường gia nhập WTO giúp công ty quản lý bất động sản quốc tế có điều kiện phát triển Việt Nam CBRE, Savill, Collier…, kích thích công ty dịch vụ bất động sản nước phát triển với tốc độ nhanh chóng Một cơng ty muốn tồn hoạt động có hiệu ngành cơng ty phải nắm bắt nét ngành, phân tích lực cạnh tranh quan trọng phân tích SWOT để biết được điểm mạnh, điểm yếu bên rủi ro, thách thức bên Phân tích thi trường bất động sản nội dung quan trọng Marketing bất động sản, với mục đích: Tìm hiểu ảnh hưởng yếu tố kinh tế - xã hội, vĩ mô thị trường bất động sản để nắm hội phương hướng đầu tư; Tìm hiểu giá quan hệ cung cầu loại sản phẩm trê thị trường bât động sản để định vị thị trường cho hàng mục đầu tư; Tìm hiểu yêu cầu người sử dụng kiến trúc chức cơng trình để chọn địa điểm quy hoạch thiết kế xây dựng Phân tích đánh giá hội marketing kinh doanh bất động sản Việt Nam Sự phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nhìn nhận cách rõ nét qua thời kỳ Năm 2007: Giai đoạn phục hồi, với việc hình thành tính chuyên nghiệp vận động tự thân thị trường tiến trình hồn thiện hành lang pháp lý (Luật Kinh doanh BĐS, Nhà ở, Cư trú, Xây dựng, Đầu tư) Đặc biệt Việt Nam trở thành thành viên đầy đủ WTO, vốn FDI, FII bắt đầu đổ dồn vào Việt Nam, thị trường Bất động sản bắt đầu nóng lên Giai đoạn từ năm 2008 đến quý I/2010 thị trường có nhiều dấu hiệu đóng băng nguồn tiền chuyển sang số kênh đầu tư khác sách thắt chặt tiền tệ chống lạm phát Tuy nhiên đến quý II/2010, dự án bất động sản đưa nhằm chào mừng đại lễ 1000 năm Thăng Long Hà Nội, với yếu tố vĩ mơ sách Nhà nước hỗ trợ khiến cho thị trường trở lại sôi động Theo nhận định nhà đầu tư nước ngoài, thị trường bất động sản Việt Nam có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc so với thị trường bất động sản khu vực giới, khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ Hàng loạt phái đoàn doanh nghiệp quốc tế đến thăm dị, tìm hiểu mơi trường đầu tư Bất động sản Việt Nam Rất nhiều Quỹ đầu tư Nước ngồi đã, rót hàng tỷ la vào môi trường hấp dẫn Luật Đầu tư tạo nhiều điều kiện thơng thống cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực như: không phân biệt nhà đầu tư nước nước ngoài, cho phép Nhà đầu tư Nước sở hữu 100% dự án Bất động sản, tạo điều kiện cho Nhà đầu tư Nước tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường khối đầu tư nước ngồi Ngồi cịn phải nhắc tới đầu nhà đất việc đẩy mạnh phát triển nhanh thị trường Bất động sản Chính khoản lợi nhuận lớn thu hút khơng nhà đầu nhập cuộc, ảnh hưởng khơng nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”, góp phần tạo nên sốt nóng nhà đất thời gian trước Đánh giá:  Thị trường Bất động sản Việt Nam phụ thuộc nhiều vào yếu tố đầu tư nước ngồi, nhu cầu thực chỗ người dân chưa xem yếu tố then chốt  Cơ chế tài xác định yếu tố quan trọng giúp thị trường nhạy cảm phát triển ổn định, bền vững giai đoạn tới  Sự tăng trưởng thị trường Bất động sản chịu nhiều ảnh hưởng từ thị trường vốn, độ lỏng thị trường vốn đầu tư, khả chuyển hóa vốn kênh đầu tư  Giá vàng đô-la tăng khiến cho giao dịch thị trường Bất động sản giảm  Nó chịu mặt trái đặc trưng kinh tế thị trường đầu cơ, rửa tiền đẩy mặt giá Bất động sản lên cao  Trong tương lai, chu kỳ sốt đóng băng thị trường Bất động sản bị rút ngắn lại, diễn nhanh hơn, mức độ di chuyển dòng vốn ngày dễ dàng Phần 2: Phân tích Swot đánh giá hội marketing thị trường bất động sản Việt Nam Phân tích SWOT: Điểm mạnh (yếu tố bên trong) Điểm Yếu (yếu tố bên trong) - Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu - Chưa thật trọng đến hoạt động phân khúc thị trường người mua marketing cho lĩnh vực - Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất - Thông tin thị trường chưa minh bạch, doanh động sản, tự tìm đến khách hàng qua nhiều nghiệp bất động sản chưa biết cách tiếp cận kênh khác như: Internet, truyền hình, báo hết nhu cầu người mua chí, cộng tác viên… • Cơ hội (yếu tố bên ngoài) Thách thức (yếu tố bên ngồi) - Sự ổn định trị xã hội VN tiếp - tục tảng cho phát triển nhượng bất động sản: dẫn đến nhiều NĐT chờ Quy định thuế thu nhập chuyển - Sự hấp dẫn môi trường đầu tư đợi hướng dẫn để chọn cách tính có lợi VN nhà đầu tư quốc tế ngày mạnh mẽ, VN đánh giá thị trường - Quy định giá đất đền bù: Nghị định tiềm khu vực châu á, nguồn số 69/2009/NĐ-CP vốn FDI tập trung ngày lớn • - Giá nguyên vật liệu tăng cao gây khó khăn - Chính sách phát triển sở hạ tầng cho công ty bất động sản: quy hoạch đô thị • + Tỷ suất lợi nhuận giảm; - Pháp lụât thủ tục sách Bất + Giá thành tăng cao động sản ngày cải cách theo hướng - Cung vượt cầu nhiều mảng sản phẩm: theo sát với yêu cầu thực tiễn tình trạng thừa nguồn cung thành phố lớn thiếu thành phố nhỏ - Do sức cạnh tranh mạnh nên đòi hỏi chủ đầu tư phải chuyên nghiệp từ cách bán hang tiếp thị đến thực quản lý dịch vụ để thu hút khách hàng Phân tích đánh giá hội Marketing bất động sản Việt Nam: Qua phân tích mơ hình SWOT đánh giá thực trạng thị trường bất động sản ta thấy điểm mạnh, điểm yếu marketing bất động sản Việt Nam hội, thách thức thị trường mang lại a Sản phẩm : bao gồm khu dân cư, nhà cao tầng, khu công nghiệp, dịch vụ liên quan đến bất động sản thiết kế, xây dựng, tư vấn pháp lý, môi giới, quản lý Đặc điểm hàng hóa bất động sản hàng hóa gắn liền với vị trí định, khơng gian định di chuyển Bất động sản có tính lâu bền: điều thể rõ chỗ đất đai khơng bị hao mịn giá ngày tăng b Khách hàng: Với đặc điểm tâm lý điều kiện kinh tế, nhu cầu…khách hàng phân thành nhóm: Nhóm Đặc điểm Mong muốn Tỷ lệ khách hàng Tuổi trẻ - Người độc thân, tự lập, - Không gian sống riêng, sớm thành công sớm độ khuya dễ dàng, tự tụ tập bạn tuổi 25-32 bè 5% - Lương khoảng 800 -1.000 - Đa phần chọn hộ có diện tích la nhỏ, xinh xắn, tiện làm Vì tương lai - Vợ chồng gần ngũ tuần, - Thường cân nhắc kĩ, em có tuổi trưởng thành, định chậm khả tài dành dụm mua nhà làm 15% cao, sẵn sàng trả giá cao để dành cho sau cho sản phẩm uy tín, an - Thường cân nhắc kĩ, định chậm khả toàn tài cao, sẵn sàng - Mơi trường sống trả giá cao - Uy tín chủ đầu tư cho sản phẩm uy tín, an tồn Làm ăn - Gia đình làm ăn khấm - Đa phần chọn diện tích nhà lớn, 18% khấm khá, sau thời gian dành gần trung tâm, khu cao cấp, nhiều dụm muốn đổi nhà cao cấp tiện ích mơi trường - Ít nhạy cảm giá trả giá cao cho nhà lý tưởng gần sông, giao thông thuận tiện hay có hướng hợp với Có nhu cầu Vợ chồng trẻ dành dụm - Thường chọn nhà có diện tích 15% cao mua hộ cho nhỏ 80m2, xa trung tâm, sống riêng giá khoảng vài trăm triệu đồng - Giá phương thức toánlà quan tâm hàng đầu Kinh doanh - Giới chuyên tìm hiểu địa ốc - Tiềm khu nhà khả sinh lời địa ốc - Khả bán lại nhanh chóng sản phẩm mua 52% c Giao dịch:Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: bất động sản tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán bất động sản phải cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài so với tài sản khác, điều dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao Mặt khác, giao dịch người mua người bán không trực tiếp, phải qua mơi giới (có thể cá nhân tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên… d Giá cả: giá phụ thuộc vào vị trí sản phẩm giai đoạn, thời kỳ kinh tế, phụ thuộc vào thỏa thuận giá người mua người bán sơ cấp, người bán thứ cấp… e Mục tiêu Marketing: Xây dựng thương hiệu, mục tiêu thị phần, phân khúc thị trường sản phẩm khách hàng mục tiêu f Quảng bá sản phẩm: Qua kênh truyền thông: Quảng cáo, báo, truyền hình cáp, POSM; Quan hệ cộng đồng (PR); Tài trợ: hoạt động từ thiện, hoạt động văn hóa xã hội; Đánh giá: Thực tế năm vừa qua, giá thị trường bất động sản tăng lên nhiều, nguồn cung số phân khúc thị trường tăng mạnh chưa đáp ứng đủ nhu cầu người mua Bên cạnh đó, yếu tố marketing bất động sản chưa phát huy hết, người mua chưa trực tiếp tìm đến với dự án chủ đầu tư mà phải qua nhiều kênh trung gian Phân khúc hộ để bán Hà Nội TP.Hồ Chí Minh: Hà Nội Nguồn cung T.P Hồ Chí Minh Thị trường sơ cấp có tổng cung Thị trường sơ cấp có 9,000 1,816 hộ từ 15 dự án; hộ, giảm 6% so với quý 1,200 hộ bán ra, thấp trước, có 11 dự án so với quý trước (1,460 căn) với 2,900 căn; Khoảng 1,800 tiêu thụ quý này, giảm 48% so với q trước; Giá trung bình có thay đổi tăng nhẹ Nguồn cung tương lai Dự kiến q cịn lại có thêm khoảng 3,990 hộ Dự kiến từ đến cuối năm có thêm khoảng 26 dự án với 6,900 hộ Nhu cầu tương lai Nhu cầu nhà Hà Nội Nhu cầu cho phân khúc cao hộ tăng Việt kiều mua nhà Phần 3: Đặc điểm nhà kinh doanh bất động sản thành công Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thơng thường địi hỏi hiểu biết tổng thể kinh tế, phát triển sở hạ tầng, đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Marketing lĩnh vực bất động sản cần động, sáng tạo, mưu mẹo Đặc thù bất động sản tài sản có giá trị lớn nên việc định mua tài sản phụ thuộc vào khả tư vấn, thuyết phục nhà kinh doanh bất động sản tạo niềm tin khách hàng Việc xác định thị trường mục tiêu rõ ràng phân khúc khách hàng với hiểu biết sâu sắc phân khúc khách hàng viên đá đặt tảng cho kế hoạch tiếp thị bất động sản thành công Mặt khác, Marketing bất động sản cần xây dựng chiến lược tiếp thị, khảo sát nghiên cứu để thấu hiểu khách hàng có hành động tiếp cận trực tiếp đến với khách hàng Khi thấu hiểu khách hàng yêu cầu cụ thể bất động sản khách hàng, tiến hành triển khai đồng công việc như: (1) Xây dựng theo dõi kế hoạch tìm kiếm, tiếp xúc, theo dõi tác động chăm sóc khách hàng (2) Chun mơn hóa đội ngũ kinh doanh để đáp ứng yêu cầu thắc mắc quan tâm thật cụ thể khách hàng (chỉ thực tốt đơn vị kinh doanh xác định rõ ràng thấu hiểu khách hàng cách sâu sắc) (3) Theo dõi dự án cạnh tranh khác tình hình biến động thị trường để điều chỉnh lại kế hoạch cần thiết, tất sự, động thái cần phải quán tạo nên khác biệt độc đáo cách nhìn nhận khách hàng mục tiêu Liên tục xây dựng thương hiệu vững mạnh, tạo dựng vị hình ảnh cuả suy nghĩ khách hàng điều cần thiết ưu tiên trọng đầu tư Hãy hành động để tạo khác biệt rõ ràng khẳng định vị cuả đơn vị Vì vậy, muốn có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành công, bạn phải bắt đầu tối ưu hóa website Tối ưu website bất động sản giúp cơng việc kinh doanh thành đạt Phần 4: Phân tích đánh giá thị trường Bất động sản Mê Linh Quy hoạch thủ đô mở rộng, hệ thống hạ tầng đồng phát triển mạnh giao thơng yếu tố khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản chọn khu vực vùng ven Hoài Đức, Thanh Trì, Đơng Anh, Mê Linh, Gia Lâm nơi đầu tư dài hạn Đầu năm 2018, nhà đầu tư tìm mảnh đất tiềm ven âm thầm, có xu hướng tăng mạnh tháng gần Bên cạnh đó, tải khu vực nội khiến cho khơng người dân muốn tìm kiếm khơng gian sống chất lượng ngoại thành Trên mặt báo, từ chuyên gia công ty nghiên cứu thị trường nhận định đầu tư bất động sản vùng ven xu hướng đón đầu tiềm năm 2019 Đất số khu vực huyện Mê Linh ghi nhận tăng giá trở lại Từ cuối năm 2018 đến dự án bất động sản có kế hoạch khởi động trở lại Gần 50 dự án nhà ở, nhà vườn, chung cư, dịch vụ giải trí, du lịch, khu cơng nghiệp… rơi vào tình trạng hoang hóa, gần khơng có giao dịch suốt giai đoạn thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng Tuy nhiên, từ dự án mở rộng đường Phạm Văn Đồng – Vành Đai đoạn mai Dịch – cầu Thăng Long khởi cơng, dự án Cầu Nhật Tân đường hồn thiện, trục đường rộng 100m từ Phúc Yên đến đường Bắc Thăng Long Nội Bài vào hoạt động tạo nên sức bật lớn cho bất động sản Mê Linh Hơn nữa, tương lai Mê Linh khu thị trung tâm phía Tây Bắc Hà Nội có vị trí gần dự án siêu thơng minh “tỷ đơ” phủ hai nước Việt Nam Nhật Bản đẩy nhanh tiến độ khởi công năm tới, dự án cầu Hồng Hà rút ngắn thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố cơng trình xây dựng bệnh viện Đa khoa 1.000 giường thúc giục kiểm soát chặt chẽ UBND thành phố Hà Nội Với mức giá từ 11 - 17 triệu đồng/m2, hạ tầng kết nối hoàn thiện khoảng 30 phút di chuyển vào trung tâm thành phố Hà Nội giới đầu tư đánh giá thời điểm tốt để đầu tư vào bất động sản Mê Linh Dự án KĐT Cienco (68ha) có giá từ 12,5 triệu đồng/m2 Đất khu đấu giá trung tâm hành huyện khoảng 13-15 triệu đồng/m2, đất khu vực xã Kim Hoa, gần thị trấn Chi Đông, Quang Minh khoảng 11 triệu đồng/m2, đất ven theo trục đường quốc lộ khoảng 15 triệu đồng/m2, dự án The Diamond Park giá từ – 15 triệu đồng/m2, Khu nhà Vĩnh Sơn – Rose Valley có giá từ Khu thị AIC có giá từ Khu thị Hà Phong giá từ 11 triệu đồng/m2, Khu đô thị Chi Đông giá Xu hướng đất tăng tốc, giá bất động sản vùng ven có hội tăng mạnh, nhà đầu tư cẩn trọng việc lựa chọn dự án để đầu tư, vấn đề pháp lý đặt lên hàng đầu, dự án mở rộng khu nhà Minh Giang – Đầm Và dự án Khu nhà Minh Đức xã Tiền Phong – Mê Linh – Hà Nội điểm sáng bất động sản Mê Linh hội tụ đầy đủ yếu tố Kết Luận Khi chất lượng sống nâng cao, nguồn cung thị trường Bất động sản ngày nhiều, người dân có điều kiện để lựa chọn cho hộ có chất lượng tốt an tồn 10 Vì vậy, Marketing lĩnh vực bất động sản ngày trọng nhiều hơn, mà thị trường bất động sản dần hịa nhập với thị trường giới, đón nhận nhiều nhà đầu tư nước vào Việt Nam với tính chuyên nghiệp cao khả vốn lớn Thị trường bất động sản trở nên hấp dẫn tiềm năng, tạo lợi nhuận khổng lồ mục tiêu nhiều nhà đầu tư, dẫn đến tính cạnh tranh cao Và muốn đạt phát triển bền vững cho nghành, cần phải khắc phục tồn tại, hồn thiện sách quản lý phủ, tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngồi, quan trọng tự ý thức thay đổi doanh nghiệp bất động sản nay, tầm nhìn chiến lược quản trị lâu dài tương lai góp phần phát triển nghành tiềm công xây dựng đất nước./ Tài liệu tham khảo - Giáo trình MBA Trong tầm tay- Chủ đề: Quản trị Marketing Nhà xuất Tổng hợp TP Hồ Chí Minh - Bài giảng môn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS./ - Các viết Thị trường Bất động sản Internet … 11 ... lệ khách hàng Tuổi trẻ - Người độc thân, tự lập, - Không gian sống riêng, sớm thành công sớm độ khuya dễ dàng, tự tụ tập bạn tuổi 2 5-3 2 bè 5% - Lương khoảng 800 -1 .000 - Đa phần chọn hộ có diện... nước./ Tài liệu tham khảo - Giáo trình MBA Trong tầm tay- Chủ đề: Quản trị Marketing Nhà xuất Tổng hợp TP Hồ Chí Minh - Bài giảng mơn Quản trị Marketing - Đại học GRIGGS./ - Các viết Thị trường Bất... bên trong) - Hiểu rõ phong tục, tập quán, nhu cầu - Chưa thật trọng đến hoạt động phân khúc thị trường người mua marketing cho lĩnh vực - Bắt đầu tiếp cận đến marketing tiếp thị bất - Thông tin