chương 4 PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MARKETING CHỦ ĐỀ: PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRONG THẨM ĐỊNH GIÁ Thành viên nhóm : Nguyễn Quốc Khánh V ũ Phương Lan Chu Lê Lâm Nguyễn Thị Liên Nguyễn Thị Liền Nguyễn Phương Linh Hà Nội, ngày 27 tháng năm 2012 MỤC LỤC I NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PP SO SÁNH 1.1 Khái niệm 1.2 Cơ sở lý luận 1.3 Các thuật ngữ liên quan CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN 2.1 Nguyên tắc ứng dụng 2.2 Điều kiện thực CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH THỜI GIAN VÀ ĐIỀU KIỆN THU NHẬP THÔNG TIN 4.1 Thời gian thu thập thông tin 4.2 Điều kiện thu thập thông tin: PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THƠNG TIN VÀ ĐIỀU CHỈNH MỨC GIÁ 5.1 Phương pháp phân tích thơng tin 5.2 Các nguyên tắc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh 5.2.1 Đối tượng điều chỉnh: 5.2.2 Căn điều chỉnh 5.2.3 Nguyên tắc điều chỉnh 5.2.4 Phương thức điều chỉnh 5.2.5 Thứ tự điều chỉnh 5.2.6 Nguyên tắc khống chế 5.3 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định II ỨNG DỤNG TRONG THỰC TIỄN CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG ƯU, NHƯỢC ĐIỂM VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN KHI SỬ DỤNG PP 2.1Ưu điểm 2.2Nhược điểm 2.3Những khó khăn sử dụng phương pháp so sánh III VÍ DỤ I NỘI DUNG PP SO SÁNH TRONG TĐG TÀI SẢN GIỚI THIỆU CHUNG VỀ PP SO SÁNH 1.1 Khái niệm Phương pháp so sánh phương pháp thẩm định giá dựa sở phân tích mức giá tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá để ước tính xác định giá trị thị trường tài sản 1.2 Cơ sở lý luận Phương pháp so sánh dựa lý luận cho giá trị thị trường tài sản có mối liên hệ mật thiết với giá trị tài sản tương tự so sánh được mua bán thị trường Vì pp quan tâm đến nhận biết đo lường tác động hữu, thiếu vắng số đặc tính kỹ thuật có tài sản so sánh PP so sánh địi hỏi phải tìm kiếm tài sản giao dịch thị trường hành, tương đối giống so với tài sản, đối tượng cần TĐG Tiến hành phân tích giá bán/ giá cho thuê tài sản so sánh được, làm điều chỉnh thích hợp để phản ánh khác chúng tài sản mục tiêu, từ xác định giá trị tài sản mục tiêu cần TĐG Phương pháp áp dụng để thẩm định giá tài sản cần thẩm định giá có giao dịch phổ biến thị trường 1.3 Các thuật ngữ liên quan “Giao dịch phổ biến thị trường” hoạt động mua, bán tài sản tiến hành công khai thị trường Một tài sản xác nhận có giao dịch phổ biến có tài sản tương tự có giao dịch mua, bán thị trường “Tài sản tương tự” tài sản loại, có đặc trưng tương đồng (gần giống) với tài sản cần thẩm định giá mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, hình dáng kích thước, nguyên lý cấu tạo, tính kỹ thuật, tính sử dụng… “Tài sản so sánh” tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá “Các yếu tố so sánh” thông số kinh tế, kỹ thuật chủ yếu, tình trạng pháp lý, mức giá giao dịch, thời gian, điều kiện giao dịch (điều kiện thị trường, điều kiện bán, điều khoản tài chính…) yếu tố khác có liên quan (đặc điểm tài sản, đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tình trạng sử dụng, tài sản khác bán kèm theo)… có ảnh hưởng lớn đến giá trị tài sản “Đơn vị so sánh chuẩn” đơn vị tính tài sản mà quy đổi theo đơn vị chuẩn để so sánh tài sản loại với Ví dụ: mét, m2, m3, hecta, phịng, giường bệnh, ghế ngồi, đơn vị thuê, suất, sản lượng/hécta, sản phẩm/ca máy, công suất; kg, tạ, “Tổng giá trị điều chỉnh thuần” tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh có tính đến dấu âm (điều chỉnh giảm) dấu dương (điều chỉnh tăng), nghĩa không xét giá trị tuyệt đối lần điều chỉnh “Tổng giá trị điều chỉnh gộp” tổng mức điều chỉnh theo yếu tố so sánh giá trị tuyệt đối “Mức giá dẫn” mức giá giao dịch thành công tài sản sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh tài sản so sánh với tài sản cần thẩm định giá Các mức giá dẫn sở cuối để ước tính mức giá tài sản cần thẩm định “Giao dịch thành công thị trường” hoạt động mua bán tài sản diễn ra, tài sản bên bán giao hàng, chuyển quyền sở hữu (quyền sử dụng - đất) cho bên mua nhận tốn; bên mua có nghĩa vụ toán cho bên bán, nhận hàng quyền sở hữu quyền sử dụng theo thỏa thuận 2 CÁC NGUYÊN TẮC VÀ ĐIỀU KIỆN CẦN THIẾT ĐỂ THỰC HIỆN 2.1 Nguyên tắc ứng dụng Hai nguyên tắc quan trọng:  Nguyên tắc thay thế: nhà đầu tư có lý trí khơng trả giá cho tài sản có nhiều số tiền mua tài sản tương tự có hữu ích  Ngun tắc đóng góp: q trình điều chỉnh để ước tính giá trị tài sản phải dựa sở có tham gia đóng góp yếu tố hình thành nên giá trị tài sản Ngồi cịn nguyên tắc cung cầu ( theo giáo trình nguyên lý thẩm định giá trường đại học kinh tế TP HCM): Giá trị tài sản xác định mối quan hệ cung cầu tài sản thị trường Ngược lại giá trị tài sản tác động đến cung cầu tài sản Giá trị tài sản thay đổi tỉ lệ thuận với cầu tỉ lệ nghịch với cung tài sản 2.2 Điều kiện thực Thứ nhất, phải thu thập thông tin liên quan tài sản tương tự mua bán thị trường Thứ hai, thông tin thu thập phải so sánh với tài sản thẩm định giá Trong trường hợp mua bán so sánh lại khơng giống tính chất đặc biệt tài sản xem xét, điều gây ảnh hưởng đến tính xác phương pháp Thứ ba, chất lượng thông tin phải cao Thơng tin cần phải phù hợp, xác, kiểm tra được, đầy đủ đáng tin cậy Thứ tư, thị trường phải ổn định Nếu thị trường có biến động, phương pháp so sánh trực tiếp khó đạt mức độ xác, đối tượng so sánh có tính chất giống mặt  Ổn định giá cả: giá thị trường phải trì ổn định, tránh việc “đội giá” số mặt hàng có nhu cầu thiết yếu số thời điểm (Ví dụ mặt hàng quần áo, lương thực, thực phẩm thường tăng giá đột biến vào dịp cuối năm nhu cầu người dân tăng cao dịp này)  Ổn định tỷ giá thị trường ngoại hối  Cung - cầu ổn định: đảm bảo loại hàng hóa cung ứng thị trường phải đáp ứng đủ nhu cầu người tiêu dùng, cung ứng đủ ngoại tệ cho nhu cầu sản xuất kinh doanh cần thiết doanh nghiệp  Lãi suất ổn định CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH Đối với loại tài sản cụ thể bước tiến hành có điểm khác Nhưng tóm lại, pp so sánh trực tiếp tiến hành tuân theo quy trình sau: Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin giá giao dịch, giá niêm yết giá chào bán yếu tố so sánh tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá, giao dịch thành công mua, bán thị trường Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu yếu tố so sánh từ tài sản loại tương tự so sánh với tài sản cần thẩm định giá giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so sánh theo khác biệt yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm mức giá dẫn cho tài sản so sánh Bước 5: Phân tích tổng hợp mức giá dẫn tài sản so sánh, rút mức giá dẫn đại diện để ước tính xác định mức giá tài sản cần thẩm định Thẩm định viên giá phải tuân thủ đầy đủ Quy trình thẩm định giá quy định Tiêu chuẩn số 05-Quy trình thẩm định giá tài sản, ban hành kèm theo Quyết định số 77/ 2005/QĐ-BTC ngày 01 tháng 11 năm 2005 Bộ trưởng Bộ Tài THỜI GIAN VÀ ĐIỀU KIỆN THU NHẬP THÔNG TIN 4.1 Thời gian thu thập thông tin Thông tin tài sản so sánh thông tin phải thu thập tài sản giao dịch thành công mua, bán thị trường vào thời điểm cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá với địa điểm giao dịch gần với tài sản cần thẩm định giá Trường hợp không thu thập thông tin khoảng thời gian cần thẩm định giá gần với thời điểm cần thẩm định giá thu thập thơng tin tài sản so sánh thời gian trước tối đa 01 năm tính đến thời điểm cần thẩm định giá Trường hợp giá tài sản có biến động khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng thành công tài sản so sánh đến thời điểm cần thẩm định giá trước thực việc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh theo yếu tố so sánh, cần phải điều chỉnh (tăng giảm) mức giá giao dịch thành công theo số biến động giá loại tài sản quan có trách nhiệm cơng bố thẩm định viên giá thống kê tính tốn cho phù hợp với biến động giá thị trường khoảng thời gian 4.2 Điều kiện thu thập thông tin: Thông tin phải thu thập từ kết giao dịch thành cơng thị trường bên mua, bên bán có khả tiếp cận thơng tin tài sản nhau, thỏa thuận mua bán không trái với quy định pháp luật, tự nguyện, khơng chịu sức ép từ bên ngồi Thông tin thu thập phải đảm bảo khách quan theo thực tế giao dịch tài sản dựa chứng cụ thể để chứng minh mức giá tài sản giao dịch thành công thị trường, ghi rõ nguồn gốc, thời gian thu thập thơng tin báo cáo thẩm định giá Tùy tình hình thực tế tài sản mà thẩm định viên thu thập chứng thị trường lựa chọn từ dẫn (hoặc tất dẫn) sau: thông qua hợp đồng, hóa đơn, chứng từ mua bán; kết giao dịch thành công sàn giao dịch; phương tiện thông tin đại chúng; phiếu điều tra thực tế thị trường thẩm định viên giá; chứng ghi văn quan nhà nước, doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh… Đối với thông tin giá tài sản giao dịch thành công thị trường thu thập thông qua vấn qua điện thoại, vấn trực tiếp, qua phương tiện thông tin đại chúng, sàn giao dịch bất động sản, mạng Internet… thẩm định viên giá phải có thẩm định, xem xét, đánh giá kiểm chứng thận trọng bảo đảm thơng tin sử dụng trước sử dụng vào phân tích, tính tốn Đối với tài sản chào bán (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào bán (thường cao giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh Đối với tài sản chào mua (giao dịch chưa thành công), thẩm định viên cần phải thu thập thông tin, so sánh mức giá chào mua (thường thấp giá phổ biến thị trường) với giá thị trường để có điều chỉnh hợp lý, tìm mức giá phù hợp trước sử dụng đưa vào làm mức giá so sánh Thẩm định viên giá phải lưu giữ chứng về: giá tài sản giao dịch thành công mua, bán thị trường thời điểm diễn giao dịch, địa điểm giao dịch, nhiều bên tham gia giao dịch, chứng so sánh… Hồ sơ thẩm định giá để bảo đảm đáp ứng yêu cầu kiểm tra quan quản lý Nhà nước thẩm định giá cần thiết phục vụ việc xử lý tranh chấp kết thẩm định giá (nếu có phát sinh) PHƯƠNG PHÁP PHÂN TÍCH THƠNG TIN VÀ ĐIỀU CHỈNH MỨC GIÁ 5.1 Phương pháp phân tích thơng tin Phân tích, so sánh để rút điểm tương tự điểm khác biệt, lợi điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích thực hình thức:  Phân tích định lượng (phân tích theo số lượng): Phân tích theo cặp, phân tích số liệu theo nhóm, phân tích thống kê, phân tích hồi qui, phân tích đồ thị, phân tích độ nhạy, phân tích xu hướng, phân tích chi phí, phân tích số liệu thứ cấp…để tìm mức điều chỉnh số tiền tỷ lệ phần trăm (%)  Phân tích định tính (phân tích theo chất lượng): Phân tích so sánh tương quan, phân tích xếp hạng, vấn bên liên quan Phân tích định tính cho kết điều chỉnh dãy số lớn (có dấu điều chỉnh âm) nhỏ (có dấu điều chỉnh dương) 5.2 Các nguyên tắc điều chỉnh mức giá tài sản so sánh Điều chỉnh mức giá tài sản so sánh vào chênh lệch yếu tố so sánh Phân tích, so sánh rút điểm tương tự điểm khác biệt, ưu điểm bất lợi tài sản cần thẩm định giá với tài sản so sánh Việc phân tích, so sánh thực yếu tố so sánh định lượng (có thể lượng hóa thành tiền) trước, yếu tố so sánh định tính (khơng thể lượng hóa thành tiền) sau 5.2.1 Đối tượng điều chỉnh: Là giá bán giá quy đổi đơn vị so sánh chuẩn (giá giao dịch thành công giá chào mua, giá chào bán thị trường sau có điều chỉnh hợp lý mức giá mua bán phổ biến thị trường) - Đất đai, trang trại: giá/m2, giá/mét dài mặt tiền, giá/sào… - Căn hộ chung cư, biệt thự: giá/căn hộ, giá/m2; - Kho hàng: giá/m3, giá/m2; - Cầu tầu, bến cảng: giá/m2, giá/ha; - Bệnh viện: giá/giường bệnh; - Rạp chiếu phim: giá/ghế ngồi; - Máy-thiết bị: giá/đơn vị công suất (CV…), giá/đơn vị kỹ thuật chủ yếu; 5.2.2 Căn điều chỉnh Dựa vào chênh lệch yếu tố so sánh (khả sinh lợi, tình trạng pháp lý, sở hạ tầng, đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng đất, hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định chiều cao cơng trình, cơng suất, suất, hệ số tiêu hao nguyên liệu, nhiên liệu ) tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá 5.2.3 Nguyên tắc điều chỉnh  Mỗi điều chỉnh yếu tố so sánh phải chứng minh từ chứng điều tra thu thập thị trường  Khi điều chỉnh giá theo chênh lệch yếu tố so sánh cố định yếu tố so sánh lại (coi giống nhau)  Lấy tài sản cần thẩm định giá làm chuẩn  Những yếu tố tài sản so sánh so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh tăng mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (cộng)  Những yếu tố tài sản so sánh vượt trội so với tài sản cần thẩm định giá điều chỉnh giảm mức giá tính theo đơn vị chuẩn tài sản so sánh (trừ)  Những yếu tố tài sản so sánh giống (tương tự) với tài sản cần thẩm định giá giữ nguyên mức giá tài sản so sánh (không điều chỉnh) Lưu ý: - Các điều chỉnh không nên làm chi tiết - Mỗi điều chỉnh cần có chứng thị trường - Đặt câu hỏi: diện thiếu vắng yếu tố tạo nên khác biệt giá tài sản thị trường 5.2.4 Phương thức điều chỉnh  Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh lượng hóa thành tiền như: điều kiện tốn, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô (đối với bất động sản); điều kiện toán, thiết bị kèm theo, chi phí lắp đặt, huấn luyện sử dụng (đối với máy, thiết bị)  Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng chênh lệch yếu tố so sánh khơng thể lượng hóa thành tiền như: mơi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng, vị trí (đối với bất động sản); năm sản xuất, đặc trưng kỹ thuật chủ yếu (đối với máy, thiết bị) Những yếu tố liên quan đến giao dịch có quan hệ nguyên nhân - kết nhân với nhau; yếu tố liên quan đến tài sản có quan hệ tương tác cộng với Thẩm định viên giá phải vào điều tra thị trường, tìm chứng chênh lệch giá yếu tố so sánh để đưa vào tính tốn, điều chỉnh cho phù hợp 5.2.5 Thứ tự điều chỉnh Thực điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau  B1: Xác định yếu tố so sánh có ảnh hưởng đến giá trị loại tài sản cần định giá  B2: So sánh đặc điểm tài sản so sánh với tài sản mục tiêu ước lượng khác biệt yếu tố so sánh  B3: Xác định số lượng điều chỉnh tài sản so sánh áp dụng cho đơn vị giá bán giá bán tài sản so sánh để có khoảng giá bán đơn vị giá bán cho tài sản mục tiêu  B4: Thực xếp đồng hạng tài sản so sánh với tài sản mục tiêu  B5: Thực hòa hợp dãy giá trị tài sản mục tiêu Bảng điều chỉnh mức giá dẫn theo yếu tố so sánh: TT Yếu tố so sánh Tài sản Tài sản Tài sản Tài sản thẩm định giá so sánh so sánh so sánh A Giá bán B Tổng diện tích C Giá bán/m2 D Điều chỉnh theo Chưa biết Đã biết Đã biết Đã biết …… …… …… Chưa biết yếu tố so sánh D1 Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh D2 Yếu tố so sánh Tỷ lệ Tỷ lệ điều chỉnh Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh … E Mức giá dẫn/m2 G Mức giá dẫn tổng tài sản …… Thống mức giá dẫn H Số lần điều chỉnh Tổng giá trị điều chỉnh (tr đ) Tổng giá trị điều chỉnh gộp (tr đ) 5.2.6 Nguyên tắc khống chế Phải bảo đảm độ lớn tổng mức giá dẫn điều chỉnh; nghĩa chênh lệch mức giá đưa vào so sánh (dòng A – bảng trên) với mức giá cuối (là mức giá sau điều chỉnh theo yếu tố so sánh (dòng G – bảng trên) không cao thấp, không phù hợp với chứng thị trường 5.3 Xác định giá trị tài sản cần thẩm định Xác định giá trị tài sản cần thẩm định cách lấy mức giá ch ỉ d ẫn đại diện tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch gi ữa m ức giá đ ại di ện chung với mức giá dẫn (dịng H – bảng trên) khơng q 10% Thẩm định viên cần kết hợp phân tích thêm tiêu chí sau đ ể quy ết định chọn giá trị ước tính cuối cho tài sản cần th ẩm đ ịnh: - Trị tuyệt đối tổng điều chỉnh nhỏ (nghĩa chênh lệch giá bán ban đầu giá điều chỉnh cuối cùng) - Tần suất điều chỉnh (nghĩa số lần điều chỉnh, số yếu tố điều chỉnh cho tài sản so sánh) tốt - Biên độ điều chỉnh (nghĩa mức tỷ lệ % điều ch ỉnh) m ột yếu tố so sánh nhỏ tốt II ỨNG DỤNG TRONG THỰC TIỄN CÁC TRƯỜNG HỢP ÁP DỤNG Phương pháp so sánh thường áp dụng đội với thẩm định giá tài sản có tính đồng cao, phổ biến trường hợp sau: Thẩm định giá đất giá nhà đất cho u cầu (mục đích): mua, bán, chấp , góp vốn,phân chia quyền lợi tài sản…Phương pháp áp dụng cho hầu hết loại bất động sản ngoại trừ loại bất động sản đặc biệt trạm xăng dầu, khách sạn, hay cá cao ốc thương mại Phương pháp áp dụng để tính tiền thuê bất động sản dân dụng.Tuy nhiên xác định tiên thuê cho,người ta thường sử dụng phương pháp đầu tư để thưc Đặc biệt thích hợp thẩm định giá cho nhũng bất động sản dân dụng, có tính đồng cao đất trống, hộ chung cư, dãy nhà phố liên kế xây dựng kiểu, bất động sản liên kế khu vực.Các bất động sản thương mại-dịch vụ tức ất động sản thường mua bán phổ biến thị trường Tuy nhên, phương pháp so sánh thương sử dụng để thẩm định giá bất động sản công nghiệp, biệt thự, công sở, trương học, bệnh viện, khách sạn, nhà hàng, nhà hát, rạp chiếu bong, khu vui chơi giải trí, thể thao, cơng trình cơng cộng…vì thị trường khơng có giao dịch nên khơng có sở để so sánh ƯU, NHƯỢC ĐIỂM VÀ NHỮNG KHÓ KHĂN KHI SỬ DỤNG PP II.1 Ưu điểm PP phổ biến rộng rãi sử dụng nhiều thực tế lý sau:  Khi liệu sẵn có pp so sánh pp xác định giá trị trực tiếp tiện dụng  Là pp không gặp khó khăn mặt kỹ thuật, tương đối đơn giản, dễ áp dụng  Nó thể đánh giá giá trị thị trường, có sở vững để quan pháp lý cơng nhận  Nó địi hỏi cần thiết tăng cường kinh nghiệm kiến thức thị trường để tiến hàng việc TĐG cách thích hợp  PP so sánh trực tiếp khơng có cơng thức hay mơ hình cố định, mà dựa vào diện giao dịch thị trường để cung cấp dấu hiệu giá trị II.2 Nhược điểm  Cần thiết phải có thơng tin chất lượng thơng tin phải cao Rõ ràng pp này, khơng có thơng tin thị trường giao dịch tương tự không sử dụng  Các liệu thường mang tính chất lịch sử Đây điều kiện khơng thể tránh khỏi Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin trở nên lạc hậu vịng thời gian ngắn Khi khơng có đầy đủ liệu, khả áp dụng phương pháp so sánh bị hạn chế Do yêu cầu thẩm định viên giá cần phải có kinh nghiệm kiến thức thị trường (kinh nghiệm khảo sát giá thị trường, kinh nghiệm thu thập thông tin liên quan đến BĐS dùng để so sánh )  Là pp đơn giản nhiều cạm bẫy người định giá đặt nhiều tin tưởng vào chứng thị trường quên chứng phản ánh điều xảy thị trường Khi thị trường yếu, khơng đủ chứng việc áp dụng pp hạn chế  Phân tích so sánh BĐS lớn tạo thu nhập khó Khi điều kiện kinh tế pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn pp  Đối với BĐS lần đầu đổi khu vực BĐS chuyên dùng cụ thể số liệu để so sánh  Để đảm bảo tính thực tiễn kết luận cần thận trọng nguồn gốc số liệu đặc điểm sở liệu Người định giá phải xác định phân tích điểm mạnh, điểm yếu số liệu thu thập sử dụng phân tích so sánh Tất yếu tố quan điểm phù hợp phải đưa vào báo cáo định giá II.3 Những khó khăn sử dụng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến Việt Nam, Động sản Riêng Bất động sản phương pháp So sánh thường kết hợp với Phương pháp thẩm định giá khác Khi làm Phương pháp so sánh vần đề khó khăn Thẩm định viên thường gặp là: - Thu thập thông tin: Thẩm định viên phải lựa chọn thông tin khách quan có độ tin cậy cao Các thơng tin phải kiểm chứng thị trường Điều đòi hỏi khả khéo léo thẩm định viên để có thơng tin tốt thời gian ngắn Thẩm định viên phải biết cách xây dựng mối quan hệ tốt với khách hàng đối tác có liên quan - Xử lý thơng tin: Thẩm định viên có kinh nghiệm thường nhanh chóng chọn lọc thơng tin hữu ích thông tin thu thập để viết Báo cáo thẩm định giá Ngành nghề đòi hỏi kinh nghiệm làm việc cao Thẩm định viên có kinh nghiệm biết điều chỉnh hệ số % trình tính tốn xác người khơng có kinh nghiệm (Trong Tiêu chuẩn khơng quy định tỷ lệ %) - Đối với bất động sản việc tìm tài sản SS để TĐG khâu quan trọng khu vực có giao dịch BĐS để chuyên viên thẩm định thu thập thông tin tài sản SS để áp dụng phương pháp so sánh PP so sánh ưu tiên sử dụng phổ biến TĐG dựa sở giá trị thị trường, phản ánh tương đối xác giá trị tài sản cần thẩm định - Trong TĐG máy thiết bị điều quan trọng việc bạn phải đánh giá chất lượng sử dụng lại TS Thẩm định TS so sánh, bạn phải nắm rõ đâu phận quan trọng máy để phân bổ giá trị phận cấu thành tổng giá trị TS Đôi thời điểm thẩm định giá, máy thiết bị tình trạng khơng hoạt động bạn phải xem xét xem chi phí sửa chữa cho tài sản nhiều để lấy làm sở cho việc ước tính chất lượng SDCL máy Vì TĐG máy thiết bị cịn có PP chuyên gia để đánh giá chất lượng SDCL TS chuyên viên thẩm định máy thiết bị cần phải có kiến thức máy thiết bị, khí, điện tử Bên cạnh đó, thơng tin so sánh thị trường chưa nhiều máy thiết bị chuyên dùng III VÍ DỤ Tài sản cần thẩm định giá đất xây dựng nhà dân cư có diện tích 56m phường A thành phố X Qua thu thập thơng tin vịng 01 năm so với ngày thẩm định giá khu vực (thuộc phường A phường lân cận) có đất giao dịch thành cơng có yếu tố so sánh gần tương tự với đất cần thẩm định giá Cụ thể sau: TT Yếu tố so sánh Thửa đất cần thẩm Tài sản Tài sản Tài sản định Giá bán Chưa biết 1,1 tỷ đ 980 triệu đ 1,35 tỷ đ Tổng diện tích 56m2 50 m2 49 m2 60 m2 Giá/m2 22 triệu đ/ m2 20 triệu đ/ m2 22,5 triệuđ/m2 Tình trạng pháp Đã cấp sổ đỏ Chưa hợp thức hóa Đã cấp sổ đỏ lí quyền sử dụng đất Đã cấp sổ đỏ Lợi kinh Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 10m Mặt ngõ 8m mặt ngõ 8m Doanh Cơ sở hạ tầng Điện ổn định, cấp Điện ổn định, cấp Điện ổn định, Điện ổn định, nước tốt, thoát nước thoát nước tốt cấp thoát cấp thoát kém, hay bị ngập nước tốt nước tốt Đông Nam Bắc mưa to Hướng Tây Cảnh quan Nhìn khu đơng Nhìn khu đơng Nhìn khu Nhìn cơng dân cư Đơng dân cư Thanh tốn tiền mặt Thanh đơng dân cư toán tiền Thanh viên toán Thanh toán Điều kiện lấy lần mặt lần ,lấy tiền mặt lấy tiền mặt lấy mua 60% mua,40% lần lần toán sau năm mua mua Ngồi ra, qua điều tra thị trường, thu thập thông tin sau: - Chi phí hợp thức hóa quyền sử dụng đất đất so sánh triệu đ/m2 - Giá đất mặt ngõ 10m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10% - Giá đất đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10% - Lãi suất tiền vay ngân hàng kỳ hạn năm 20%/ năm Lời giải: 1/ Phân tích thơng tin thu thập - Giá đất mặt ngõ 10 m cao mặt ngõ 8m 10%, mặt ngõ 8m 5%, điều cho thấy: ngõ 10m có tỷ lệ 100%; ngõ 8m 90%, mặt ngõ 8m 105% Tài sản thẩm định ngõ 10m, mức điều chỉnh cho tài sản sau: Tài sản so sánh ngõ 8m: (100% - 90%) / 90% = + 11,11% Tài sản so sánh mặt ngõ 8m: (100% - 105%)/105% = - 4,76% - Giá đất nhìn cơng viên cao giá đất nhìn khu dân cư 5%, điều cho thấy nhìn cơng viên 1,05 lần nhìn khu dân cư Tài sản thẩm định nhìn khu dân cư nên tài sản so sánh chia cho 1,05 lần Mức điều chỉnh là: (100% - 105%) / 105% = - 4,76% - Giá đất khu vực thoát nước tốt cao khu vực thoát nước 10%,điều cho thấy khu vực thoát nước tốt 1,1 lần khu vực thoát nước Tài sản thẩm định nằm khu vực thoát nước nên tài sản so sánh chia cho 1,1 lần Mức điều chỉnh (100% - 110%) / 110% = 9,09% - Giá đất nằm hướng Tây hướng Bắc nhau, đất nằm hướng Đông 5% đất nằm hướng Đông Nam 10%, điều cho thấy: giá đất hướng Tây Bắc 90%, hướng Đông 95% hướng Đông Nam 100% Tài sản thẩm định nằm hướng tây nên có tỷ lệ 90% Mức điều chỉnh là: Điều chỉnh cho tài sản nằm hướng Đông: (90% - 95%) / 95% = - 5,26% Điều chỉnh cho tài sản hướng Đông Nam: (90% -100%) / 100% = - 10% 2/ Bảng so sánh điều chỉnh số liệu (Market data grid) Từ thông tin nêu thực việc điều chỉnh giá đất đất so sánh: TT Yếu tố so sánh TSthẩm định giá TSSS TSSS TSSS A Giá bán Chưa biết 1,1 tỷ 980 triệu 1,35 tỉ B Tổng diện tích 56m2 50m2 49m2 60m2 C Giá bán/ m2 Chưa biết 22trđ/ m2 20trđ/ m2 22,5trđ/ m2 D Điều chỉnh theo yếu tố SS Trả Thanh tốn Khơng Khơng lần điều chỉnh Điều kiện toán D1 Tỉ lệ điều chỉnh -0,07 Mức điều chỉnh -1,47trđ Giá sau điều chỉnh 20,53trđ /m2 Tình trạng pháp lý điều chỉnh Đã cấp sổ đỏ Chưa cấp sổ đỏ Tỉ lệ điều chỉnh +1 trđ /m2 D2 Mức điều chỉnh 21,53 trđ /m2 Giá sau điều chỉnh Vị trí (Lợi kinh doanh) Ngõ 10m Ngõ 10m Ngõ 8m mặt ngõ 8m Tỉ lệ điều chỉnh 100% 100% 90% 105% 11% -4,76% +2,22trđ/m2 -1,07 trđ /m2 D3 Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Cơ sở hạ tầng Bị ngập mưa Tốt Tốt Tốt Tỉ lệ điều chỉnh 100% 110% 110% 110% Mức điều chỉnh -9,09% -9,09% -9,09% Giá sau điều chỉnh -1,92 trđ /m2 -1,92 trđ /m2 -1,92 trđ /m2 D4 Hướng Tây Đông Đông Nam Bắc Tỉ lệ điều chỉnh 90% 95% 100% 90% -5,26% -10% -1,08trđ/m2 -2 trđ /m2 D5 Mức điều chỉnh Giá sau điều chỉnh Cảnh quan Nhìn dân cư Dân cư Dân cư Cơng viên Tỉ lệ điều chỉnh 100% 100% 100% 105% D6 Mức điều chỉnh -4,76% -1,07trđ/m2 Giá sau điều chỉnh E Mức giá dẫn 17,5trđ/m2 18,4trđ/m2 18,31trđ/m2 Số lần điều chỉnh 3 Số điều chỉnh (trđ) 4,4 1,6 4,19 Số điều chỉnh tuyệt đối 5,5 6,04 4,19 Thống mức giá dẫn G ... dụng phương pháp so sánh Phương pháp so sánh phương pháp sử dụng phổ biến Việt Nam, Động sản Riêng Bất động sản phương pháp So sánh thường kết hợp với Phương pháp thẩm định giá khác Khi làm Phương. .. điều chỉnh -4, 76% -1,07trđ/m2 Giá sau điều chỉnh E Mức giá dẫn 17,5trđ/m2 18,4trđ/m2 18,31trđ/m2 Số lần điều chỉnh 3 Số điều chỉnh (trđ) 4, 4 1,6 4, 19 Số điều chỉnh tuyệt đối 5,5 6, 04 4,19 Thống... vị so sánh chuẩn xây dựng bảng phân tích, so sánh đơn vị so sánh chuẩn Bước 4: Phân tích, xác định yếu tố khác biệt tài sản so sánh tài sản cần thẩm định giá từ thực điều chỉnh giá tài sản so