Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản (luận văn thạc sĩ luật học)

1 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƯ PHÁP TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI PHÙNG ĐÌNH QUÂN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 60380107 Người hướng dẫn khoa học: TS Trần Quang Huy HÀ NỘI- NĂM 2016 LỜI CẢM ƠN Trước hết, tác giả luận văn xin gửi lời cảm ơn chân thành tới thầy giáo, cô giáo trường Đại học Luật Hà Nội , đặc biệt thầy, cô Khoa Đào tạo sau đại học Khoa Pháp luật kinh tế, giúp đỡ, tạo điều kiện cho học viên trình học tập nghiên cứu Nhà trường Đồng thời, tác giả xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS Trần Quang Huy, phó hiệu trưởng Trường Đại học Luật Hà Nội, người trực tiếp hướng dẫn, bảo giúp đỡ tác giả hoàn thành luận văn thạc sỹ Nội dung trình bày Luận văn kết nghiên cứu bước đầu Mặc dù cố gắng song trình nghiên cứu, thu thập tài liệu khơng thể tránh khỏi thiếu sót, chưa hồn thiện Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp quý báu thầy để hồn thiện luận văn, nâng cao hiểu biết đề tài tạo sở cho việc nghiên cứu chuyên sâu tương lai Kính chúc thầy, mạnh khỏe, thành công nghiệp ! Hà Nội, tháng 11 năm 2016 Học viên Phùng Đình Quân LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu tơi, có hỗ trợ từ Giáo viên hướng dẫn TS Trần Quang Huy Các nội dung nghiên cứu kết đề tài trung thực Những số liệu phục vụ cho việc phân tích, nhận xét, đánh giá tác giả thu thập từ nguồn khác có ghi rõ phần tài liệu tham khảo Mọi giúp đỡ việc hoàn thành luận văn cảm ơn ghi rõ nguồn gốc Xác nhận giảng viên hướng dẫn Hà Nội, tháng 11 năm 2016 Tác giả luận văn Phùng Đình Quân BẢNG DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt/Ký hiệu BĐS HĐND KTTT SDĐ UBND Cụm từ đầy đủ Bất động sản Hội đồng nhân dân Kinh tế thị trường Sử dụng đất Ủy ban nhân dân PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài luận văn Luật Đất đai 2013 Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ thơng qua ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2014 Khắc phục hạn chế Luật Đất đai 2003, đồng thời thể chế hóa quan điểm đổi Đảng phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển nhanh kinh tế - xã hội theo hướng cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Luật Đất đai năm 2013 có nhiều đổi công tác giao đất, cho thuê đất Luật thu hẹp trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất chuyển sang thuê đất nhằm sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, với việc ban hành Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014, Luật Nhà 2014 thay đổi hoạt động quản lý đất đai Việt Nam theo hướng hội nhập sâu rộng với giới Có thể nói, với phát triển q trình đổi mới, sách pháp luật đất đai bước giải phóng sức sản xuất, góp phần khai thác nguồn lực đất đai hiệu hơn, chuyển nguồn tài tiềm từ đất đai thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển xã hội Hoạt động quản lý, sử dụng đất chủ sử dụng đất theo Luật Đất đai 2003, bên cạnh thành tựu đạt bộc lộ tồn tại, hạn chế định Tại hầu hết địa phương, việc giao đất, cho thuê đất dư dôi so với khả năng, nhu cầu sử dụng đất thực số dự án lãng phí tài nguyên đất; sách giá đất chưa phù hợp, chưa tương xứng với chất kinh tế, xã hội quan hệ sử dụng đất làm gia tăng chi phí đầu vào dự án, làm phát sinh nhiều tham ô tham nhũng từ đất đai; hiệu huy động vốn từ quỹ đất thấp; có phân biệt rõ rệt doanh nghiệp ngồi nước phương thức tốn tiền thuê đất; quyền nhận chuyển nhượng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị Tỷ lệ dự án nhà ở, khu đô thị bỏ hoang diễn tràn lan phạm vi nước gây thất lãng phí nguồn lực đất đai toàn dân Hơn Luật Đất đai 2013 đồng loạt luật có hiệu lực vào thực tiễn, nảy sinh nhiều bất cập lúng túng quan thực thi, trông chờ vào văn hướng dẫn thi hành, đồng thời góc độ lý luận pháp lý chưa có nhiều cơng trình đời để đáp ứng vấn đề lý luận cho pháp luật đất đai kinh doanh bất động sản theo tinh thần đổi hội nhập Để khắc phục tồn tại, bất cập nêu trên, tạo sở để đất đai phát huy hết giá trị nguồn vốn, nguồn nội lực toàn xã hội thời kỳ cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước cần phải chỉnh sửa, hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, kinh doanh bất động sản Do vậy, thực đề tài “Pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” cần thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn giai đoạn Tình hình nghiên cứu luận văn Pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản vấn đề mang tính thiết thực với đời sống xã hội, có tính thời cao Do từ trước đến có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề thông qua cấp độ khác : Luận án, Luận văn, Khóa luận hay báo tạp chí chun ngành Luật Có thể kể số cơng trình nghiên cứu : “ TS Trần Quang Huy, (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước Pháp luật”; Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu quy định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, khố luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm Luật đất đai năm 2013 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Dân chủ Pháp luật,(8), tr.10-14 Nguyễn Xuân Trọng (2014); Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Luật học, (Đặc san Luật Đất đai 2013), tr.72-77 Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất nhà nước, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Lữ Thị Ngọc Trâm (2012): Pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn, Thị Khánh (2012), Pháp luật huy động vốn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực trạng hướng hoàn thiện : khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học; Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nhìn chung, cơng trình nghiên cứu xem xét phương diện, góc độ nghiên cứu ý kiến, đánh giá đến nhận thức chung pháp luật giao đất, cho thuê đất, đầu tư kinh doanh bất động sản có vai trò quan trọng việc phân phối-sử dụng đất đai tư liệu sản xuất đặc biệt xã hội Tuy nhiên, đa số cơng trình nghiên cứu tác giả nêu lại bao quát nhiều vấn đề pháp luật giao đất, cho thuê đất nói chung góc độ Luật Đất đai trước 2013 không sâu vào nghiên cứu cách đầy đủ, mang tính hệ thống sở lý luận thực tiễn áp dụng quy định pháp luật đất đai, nhà ở, đầu tư, kinh doanh bất động sản ban hành (2014) có sửa đổi số quy định hoạt động giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, chưa cập nhật phát triển quy định pháp luật năm gần góc độ kinh doanh bất động sản quyền sử dụng đất giao cho thuê Vì thế, đến nay, việc nghiên cứu vấn đề “pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” vấn đề khoa học pháp lý Việt Nam, cần phải quan tâm tiếp tục phát triển Trên sở kế thừa đóng góp khoa học cơng trình nghiên cứu trước Luận văn tập trung vào phân tích quy định pháp luật hành đồng thời đưa thực trạng việc áp dụng quy định thực tế từ có đánh giá, nhận xét nhằm đưa kiến nghị giúp việc thực thi định hướng sửa đổi hiệu Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn Phù hợp đề tài chọn, luận văn không nghiên cứu toàn hoạt động giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mà tập trung nghiên cứu giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản góc độ lý luận pháp luật thực tiễn Luận văn sâu vào nghiên cứu, phân tích cần thiết phải có quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Bên cạnh đó, luận văn phân tích quy định pháp luật hành vấn đề liên quan có so sánh, đối chiếu với quy định trước với pháp luật đất đai, nhà số nước giới; nghiên cứu thực trạng hỗ trợ đưa số giải pháp nhằm nâng cao hiệu pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Mục tiêu nghiên cứu luận văn Mục tiêu nghiên cứu luận văn nhằm sáng tỏ quy định pháp luật hành vấn đề giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản yếu tố có liên quan năm gần Luận văn đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động thiết chế việc thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Các câu hỏi nghiên cứu luận văn - Khái niệm, đặc điểm, hình thức giao đất-cho thuê đất, đầu tư kinh doanh bất động sản? - Sự cần thiết pháp luật để điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản? - Pháp luật hành, thực tiễn thi hành giao đất-cho thuê đất, kinh doanh bất động sản? - Các giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước? Các phương pháp nghiên cứu luận văn Để đạt mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đặt ra, luận văn nghiên cứu sở phương pháp luận biện chứng vật phương pháp : - Phương pháp vật lịch sử tác giả sử dụng để mơ tả tiến trình phát triển pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản điều kiện kinh tế xã hội Việt Nam - Phương pháp phân tích, so sánh luật học, phương pháp tổng hợp, trích dẫn, thống kê … vấn đề pháp lý liên quan đến pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Về mặt khoa học : Luận văn tiếp tục làm sáng tỏ quy định pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Trên sở so sánh với quy định pháp luật trước pháp luật nước để phân tích, đánh giá khác quan quy định pháp luật Việt Nam thực trạng quy định hành vấn đề để tìm tiến quy định pháp luật hành điểm tương đồng khác biệt pháp luật nước ta với pháp luật số nước giới Về mặt thực tiễn: Căn vào thực trạng pháp luật thực tiễn thi hành áp dụng pháp luật Từ luận văn đưa số kiến nghị , giải pháp giúp nâng cao hiệu hoạt động giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Bố cục luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo danh mục từ viết tắt, luận văn gồm chương với kết cấu sau : Chương : Tổng quan đề lý luận giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Chương : Thực trạng pháp luật hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10 Thứ nhất, Nhà nước cần bổ sung quy định tiêu chí giao đất, cho thuê đất chủ dự án kinh doanh BĐS mức độ, quy mơ, diện tích cụ thể loại, lĩnh vực, uy tín chủ đầu tư Bởi lẽ, thực tế cho thấy tình trạng dự án BĐS sau nhận bàn giao đất để hoang hóa sử dụng sai mục đích nhiều, thấy rõ lãng phí thiếu hiệu phân bổ QSDĐ cho nhu cầu SDĐ gây lãng phí lớn tài nguyên đất đai vốn có hạn Nhà nước phải vất vả để thu hồi Trong nguồn cung đất đai cho dự án luôn không đủ để đáp ứng nhu cầu thực tế xã hội, nhiều chủ dự án thực có nhu cầu lại khơng giao đất, cho thuê đất để sử dụng Bên cạnh đó, Nhà nước cần kiên thực việc thu hồi lại diện tích đất giao cho dự án BĐS sử dụng lãng phí, bừa bãi hiệu Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định khung giá đất Nhà nước xác định làm sở cho việc xác định nghĩa vụ tài phải thực NN giao đất, cho thuê đất trường hợp đấu giá khơng có đủ số lượng hồ sơ tham gia đấu giá Phân biệt giá đất tính tiền sử dụng đất giá tính tiền thuê đất trường hợp giao đất cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ Thứ ba, Nhà nước cần đẩy mạnh công tác tuyên truyền, giáo dục để người dân nói chung người SDĐ nói riêng hiểu biết chấp hành pháp luật đất đai trình SDĐ Việt Nam quốc gia hội đủ yếu tố lý tưởng nhà đầu tư kinh doanh BĐS ổn định trị, tiềm tăng trưởng kinh tế dài hạn dân số trẻ Có thể nói Việt Nam có sức hút lớn để nhà đầu tư kinh doanh BĐS ngồi nước tìm kiếm hội Chính vậy, hệ thống pháp lý đầy đủ đồng hoàn thiện góp phần tạo nên thành cơng Bên cạnh mặt đạt được, bất cập hệ thống pháp luật nói chung pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS nói riêng tồn nhiều bất cập, điều lý giải cho tượng nhà-đất lên “cơn sốt” bất thường hay nợ xấu tồn đọng nhiều BĐS Là yếu tố quan trọng đầu vào trình hội nhập phát triển kinh tế-xã hội, đòi hỏi Việt Nam có hệ thống pháp luật đất đai tương thích với pháp luật nước phát triển hoàn thiện pháp luật đất đai thực 87 cam kết trình hội nhập, gia nhập tổ chức quốc tế 3.3.2 Các nhóm giải pháp cụ thể a Thực bố trí, xếp lại việc sử dụng đất doanh nghiệp-xí nghiệp nhà nước có đất dư thừa bán đấu giá cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS thực dự án Thực tế sử dụng đất doanh nghiệp lãng phí hậu thời kỳ kinh tế kế hoạch hoá tập trung để lại phần thời kỳ tác động thị trường bất động sản, doanh nghiệp xin giao đất vượt nhu cầu sử dụng chưa có nhu cầu sử dụng, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp pháp, lập dự án xin giao đất chưa thực v.v Rất nhiều vị trí đất xí nghiệp quốc doanh bỏ hoang có vị trí trung tâm có tiềm vơ lớn khai thác vào làm dự án đầu tư kinh doanh BĐS Bố trí xếp lại việc sử dụng sở nhà, đất doanh nghiệp thực theo hướng: Thứ nhất, thực thu hồi đất không cần xem xét vấn đề khác (gia hạn thời gian thực hiện) đất thuộc dự án đầu tư mà không sử dụngđất, sử dụng đất không mục đích, để hoang hóa làm giảm giá trị đất theo quy định Luật Đất đai.Trường hợp địa phương khơng định thu hồi Bộ Tài ngun Mơi trường báo cáo Thủ tướng Chính phủ có hình thức xử lý Thứ hai, sau bố trí, xếp lại trường hợp doanh nghiệp phải di dời cho phép doanh nghiệp sử dụng phần tiền sử dụng đất đấu giá tiền bồi thường đất sở cũ làm vốn đầu tư sở mới; quyền địa phương có trách nhiệm tạo điều kiện thuận lợi đất đai sở cho doanh nghiệp: giao đất, quy hoạch thủ tục khác có liên quan; trường hợp doanh nghiệp có dơi dư đất cho phép doanh nghiệp nhượng, giao cho người khác sử dụng, doanh nghiệp sử dụng tiền sử dụng đất tiền bồi thường để đầu tư mở rộng, đầu tư chiều sâu để phát triển sản xuất kinh doanh Thứ ba, phối hợp chặt chẽ địa phương với Bộ ngành để thực bố trí xếp lại, ý từ cấp quận, huyện, thị xã phải có trách nhiệm giúp doanh nghiệp kê khai, quy hoạch, lập phương án bố trí xếp lại 88 Thứ tư, doanh nghiệp tự nguyện di dời cần có sách khuyến khích vật chất (miễn giảm tiền giao, cho thuê đất ) Thứ năm, tạo điều kiện chế sách thủ tục hành đất đai để doanh nghiệp di dời vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế b Thực quy hoạch sử dụng đất cấp dài hạn, nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng Những giải pháp quy hoạch sử dụng đất đảm bảo cho chủ đầu tư kinh doanh BĐS nhanh chóng tiếp cận với đất đai; đảm bảo cho việc quản lý, sử dụng đất nói chung chủ đầu tư nói riêng hiệu Hiện nay, nguyên nhân chủ yếu dẫn đến sử dụng lãng phí tài nguyên đất đai quy hoạch: quy hoạch "tạm", quy hoạch "treo", nguyên nhân chủ yếu dẫn đến lãng phí lớn bất động sản nước ta Ý nghĩa quan trọng có quy hoạch ổn định lâu dài, chủ đầu tư dự án BĐS yên tâm lên phương án đầu tư có kế hoạch dài hạn việc sử dụng đất giao, cho thuê có hiệu quảhơn Về lâu dài, bỏ thời hạn quy hoạch sử dụng đất 10 năm, thay vào quy hoạch sử dụng đất phải có thời hạn 20 năm; đồng thời triệt để thực công khai quy hoạch dự án BĐS sa bàn cụ thể; cách tốt để loại bỏ việc làm quy hoạch theo hình thức thủ tục hành chính, đồng thời đảm bảo cho quy hoạch sử dụng đất xây dựng có khoa học thực tiễn Mặt khác, phải kết hợp chặt chẽ quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển đô thị quy hoạch xây dựng để đảm bảo ba quy hoạch thống mặt nội dung, công khai cho dân, cho doanh nghiệp tiếp cận; cách tốt để hạn chế đến loại bỏ tình trạng xây phá, phá xây diễn Đối với việc xây dựng quy hoạch dự án khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS Để đảm bảo cho mục tiêu dự án BĐS nước ta phát triển đồng bộ, khoa học, đại đáp ứng yêu cầu giai đoạn phát triển hội nhập kinh tế quốc tế, cần thực nội dung cụ thể sau: Thứ nhất, Chính phủ cần nhanh chóng đạo xây dựng quy hoạch phát triển hệ thống khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS chung cho nước, 89 khu vực làm sở cho việc hình thành phát triển mạng lưới khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS đồng bộ, khoa học địa phương (chấm dứt tình trạng quy hoạch sử dụng đất khu thị mới, dự án kinh doanh BĐS mang tính cục theo khu vực, địa phương riêng lẻ dẫn đến tình trạng dự án xây xong khơng xa trung tâm, khơng có trường học, chợ, bệnh viện)/ Thứ hai, phải đảm bảo mối quan hệ gắn kết nhiều chiều quy hoạch khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS với quy hoạch ngành, vùng, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội địa phương nước Quy hoạch phát triển khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS phải đồng với quy hoạch phát triển đô thị cũ, khu dân cư cũ, hạ tầng kỹ thuật-hạ tầng xã hội sẵn có, đảm bảo tính bền vững pháttriển Thứ ba, hạn chế việc lập khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS diện tích đất có ưu đất sản xuất nơng nghiệp Các địa phương cần nghiên cứu tận dụng diện tích đất vùng trung du, đất cao khó trồng lương thực để xây dựng khu thị mới, dự án kinh doanh BĐS sau đầu tư hạ tầng kỹ thuật Nhà nước cần có sách hỗ trợ phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu vực Thứ tư, việc lập khu đô thị mới, dự án kinh doanh BĐS thời gian tới cần theo hướng chuyên sâu theo vị trí địa lý, thổ nhưỡng khu vực đó: Ví dụ: khu vực nội đo ưu tiên xây dựng nhà cao tầng-chung cư, nơi ven biển, ven rừng, ven hồ ưu tiên quy hoạch xây dựng khách sạn, biệt thự nghỉ dưỡng Những nơi có di tích lịch sử, văn hóa nên xây dựng khu đô thị theo lối kiến trúc cổ, gần gũi với di tích lịch sử có từ trước vv c Phát triển nhanh chất lượng tổ chức tư vấn đấu giá định giá đất Thứ nhất, việc phát triển tổ chức đấu giá Hiện quy định xã hội hoá hoạt động bán đấu giá tài sản chưa chặt chẽ; phát triển tổ chức đấu giá chưa theo quy hoạch, điều kiện thành lập doanh nghiệp đấu giá dễ; thiếu chế tài mạnh xử lý hành vi vi phạm đấu giá tài sản… Bên cạnh đó, nhận thức số ngành, Ủy ban nhân dân cấp bán đấu giá tài sản chưa đầy đủ, chưa có quan tâm đạo sát sao; địa phương chưa chủ động nguồn 90 đào tạo đấu giá viên; việc ký kết hợp đồng bán đấu giá tài sản mối quan hệ hợp đồng dân nên công tác quản lý nhà nước lĩnh vực gặp khơng trở ngại; quy định pháp luật tra, kiểm tra hoạt động bán đấu giá tài sản bất cập Yêu cầu xã hội hóa lĩnh vực bán đấu giá tài sản đòi hỏi cấp thiết cần thiết Để hoạt động triển khai hiệu quả, thiết thực phù hợp với tình hình thực tế diễn quan quản lý nhà nước, Chính phủ, Bộ Tư pháp cần nghiên cứu, xem xét, chỉnh sửa quy định hành bán đấu giá tài sản cho phù hợp, tạo thuận lợi cho trình triển khai thực hiện, sớm ban hành Luật Đấu giá tài sản Chúng ta nên quy định cụ thể tổ chức bán đấu giá chuyên nghiệp phải tổ chức, doanh nghiệp hoạt động chuyên hoạt động lĩnh vực bán đấu giá tài sản Đồng thời, cấp có thẩm quyền nên ban hành quy định cụ thể, chặt chẽ điều kiện thành lập doanh nghiệp hoạt động lĩnh vực bán đấu giá tài sản Có vậy, giải tồn tại, hạn chế phát sinh, đưa hoạt động ngày chuyên nghiệp đạt hiệu cao Thứ hai, tổ chức tư vấn giá đất (Trung tâm định giá đất), thực hiện: Định giá đất phục vụ cho giao dịch dân đất đai doanh nghiệp: chuyển nhượng, thuê, góp vốn, chia tách vv ; định giá đất doanhnghiệp chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh; định giá đất để giải tranh chấp khiếu kiện đấtđai d Tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch hiệu Cụ thể thông qua hoạt động như: đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dụng hệ thống liệu thông tin đất đai đầy đủ, đại khoa học, hình thành đồng hệ thống văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất địa phương nghiên cứu áp dụng hệ thống đăng ký Torrens Úc, cải cách thủ tục hành theo hướng đơn giản, gọn nhẹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất chứng thư pháp lý quan trọng chủ SDĐ tham gia vào hoạt 91 động thị trường bất động sản huy động nguồn vốn từ quỹ đất đáp ứng yêu cầu dự án kinh doanh BĐS Hoạt động bảo lãnh, chấp giá trị quyền sử dụng đất, tài sản hình thành tương lai coi “kênh” huy động vốn quan trọng chủ đầu tư dự án kinh doanh BĐS Hiện số lượng doanh nghiệp BĐS tiếpcận nguồn vốn tín dụng từ hoạt động chấp quyền sử dụng đất, bảo lãnh cịn gặp nhiều khó khăn dù có hành lang pháp lý rõ ràng chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hình thành tương lai tâm lý chưa cấp Giấy chứng nhận tổ chức tín dụng chưa yên tâm cho chấp để vay vốn nặng nề, nguyên nhân thiếu điều kiện giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hệ thống liệu thông tin đất đai chưa đầy đủ, đại thực tế hữu Đây “rào cản” cần khắc phục để giá trị quyền sử dụng đất trở thành nguồn vốn phục vụ cho đầu tư phát triển kinh doanh BĐS e Tăng cường công tác kiểm tra, tra việc giao đất, cho thuê đất dự án đầu tư kinh doanh BĐS Thực tế kiểm tra thi hành luật đất đai Bộ Tài ngun mơi trường thực có ý nghĩa lớn việc phát hiện, chấn chỉnh nâng cao hiệu sử dụng đất chủ sử dụng Tuy nhiên, chủ yếu dừng mức độ phát hiện, hướng dẫn xử lý (cũng có trường hợp xử lý); việc xử lý lại phụ thuộc nhiều vào UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Giải pháp tăng cường công tác kiểm tra, tra sử dụng đất cácchủ sử dụng đất thực theo hướng: Thứ nhất, tập trung vào địa bàn trọng yếu như: Thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hải Phịng, thành phố Đà Nẵng, Cần Thơ, tỉnh Quảng Ninh, Đồng Nai, Bình Dương, Thanh Hóa, Khánh Hịa, Lạng Sơn Thứ hai, tập trung vào số nội dung: giao đất cho chủ đầu tư dự án BĐS từ sau 1993 đến nay; số doanh nghiệp lớn việc giao đất thời kỳ trước Thứ ba, cho phép đoàn kiểm tra, tra báo cáo trực tiếp với Bộ trưởng Bộ Tài nguyên môi trường trường hợp: dự án treo, sử dụng đất sai mục đích, nhu cầu thực tế sử dụng đất nhiều, xin giao đất chưa sử 92 dụng Bộ Tài ngun Mơi trường trình Thủ tướng Chính phủ định xử lý số trường hợp đặc biệt nghiêm trọng Thứ tư, xử lý trường hợp phát mà địa phương không giải (chậm giải quyết) cách xử lý người có trách nhiệm giải 3.3.3 Nhóm giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật Trên sở giải pháp nêu trên, để nâng cao hiệu quản lý Nhà nước công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, xin đưa số kiến nghị sau: Thứnhất, Nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp Nhà nước sử dụng đất không hiệu quả, dôi dư chủ động chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (thơng qua đấu giá công khai) phù hợp với quy hoạch để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS, tiền thu chuyển nhượng quyền sử dụng đất phần để đầu tư sở (nếu phải di dời), đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh doanh nghiệp Thứ hai, hạn chế bước tiến tới xố bỏ phân biệt (trình tự, thủ tục) doanh nghiệp nước đấu giá QSDĐ, phương thức toán tiền giao đất thuê đất nhà nước; quyền nhận chuyển nhượng dự án xây dựng khu nhà ở, khu đô thị; đất từ nhà nước; hình thức sử dụng đất loại đất khác Thứ ba, Nhà nước cần ban hành văn thống phương pháp, cách thức xác định quy mô giao, cho thuê đất loại dự án, khả chủ đầu tư, quy mô vốn đầu tư, để cở địa phương tự xây dựng bảng tiêu chí quy mơ giao, cho th đất để kinh doanh BĐS phù hợp với địa phương Thứ năm, sửa đổi, bổ sung hồn thiện sách giá đất Nhà nước quy định đảm bảo phù hợp giá đất với chất kinh tế xã hội quan hệ đất đai nhà nước với người sử dụng Nhà nước ban hành giá loại đất ổn định thời gian dài để tính thuế sử dụng đất (thuế đất), thu tiền thuê đất, thu lệ phí trước bạ đất, xác định giá trị quyền sử dụng đất Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất Thực xác định giá khởi điểm để đấu giá đất thời điểm Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, Nhà nước cho thuê đất Xác định giá hợp lý Nhà nước thu hồi đất, tính thuế thu nhập từ 93 chuyển quyền sử dụng đất Thực chế đòi hỏi phải phát triển tổ chức đấu giá, định giá; đồng thời nâng cao chất lượng hiệu hoạt động tổ chức đảm bảo kết định giá minh bạch, khách quan, trung lập theo quy định pháp luật chuyển quyền sử dụng đất Thứ sáu, tạo điều kiện, chế thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch, cụ thể: đẩy nhanh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, xây dựng hệ thống liệu thông tin đất đai đầy đủ, đại, khoa học, hình thành đồng hệ thống văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, cải tạo thủ tục hành theo hướng gọn nhe, đơn giản Thị trường bất động sản phát lành mạnh, minh bạch tạo điều kiện để doanh nghiệp huy động nguồn vốn từ quỹ đất thông qua hoạt động chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Thứ bảy, xây dựng tiêu chuẩn, đội ngũ cơng chức quan có chức quản lý đất đai từ cấp xã trở lên Quy định rõ chức nhiệm vụ quyền hạn trách nhiệm vị trí Có sách ln chuyển cán thường xuyên bồi dưỡng kiến thức pháp luật đạo tạo chuyên môn Mức lương, thưởng gắn với vị trí trách nhiệm cơng việc KẾT LUẬN CHƯƠNG III Chương III mở đầu cách đánh giá toàn diện thực trạng pháp luật giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thực tế thực tiễn sau khoảng thời gian chưa dài luật sửa đổi có hiệu lực Chương III nêu nhiều ví dụ thực tế việc thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS trải dài từ quy định cũ đến quy định hành đánh giá, so sánh điểm chưa theo tinh thần pháp luật Từ chương III đưa nhóm giải pháp mang tính định hướng cụ thể để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật giúp quan hệ chủ thể pháp luật đất đai, nhà ở, đầu tư kinh doanh BĐS rõ ràng hướng tới mục tiêu xây dựng sở hạ tầng cho đất nước, xây dựng nhà cho toàn dân xây dựng việc kinh doanh BĐS cho chủ thể cách hài hòa lợi ích thu tinh thần đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu 94 KẾT LUẬN Trong trình hội nhập phát triển kinh tế quốc tế nay, sách, pháp luật đất đai có vai trị quan trọng, góp phần khai thác nguồn lực từ đất đai, chuyển nguồn tài tiềm thành nguồn tài thực cho đầu tư phát triển cho hạ tầng xã hội đặc biệt nhà Qua gần 30 năm thực đường lối đổi (từ Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 1986) tỷ lệ nhà ở, đô thị vùng miền tổ quốc phát triển vượt bậc có đóng góp đáng kể vào mục tiêu cơng nghiệp hóa đại hóa đất nước Đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất cá nhân, tổ chức nước nước giai đoạn, pháp luật đất đai bước ban hành, sửa đổi, bổ sung tạo môi trường pháp lý thuận lợi cho chủ sử dụng đất tiếp cận với quyền sử dụng đất để xây dựng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Với kết đạt thông qua thực đề tài “Pháp luật giao đất cho thuê đất, thu hồi đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”, luận văn có đóng góp chủ yếu sau đây: Qua nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, đánh giá thực trạng pháp luật, luận văn làm rõ kết đạt quản lý Nhà nước giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản Luận văn tìm hiểu, phân tích để làm rõ khó khăn, tồn trình áp dụng pháp luật giao đất, cho thuê đất, kinh doanh bất động sản đồng thời nghiên cứu kinh nghiệm từ thực tiễn nước có liên hệ với trình hội nhập quốc tế Việt Nam, từ đưa định hướng, giải pháp, kiến nghị “giao đất, cho thuê đất, để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” Việt Nam 95 MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài luận văn Tình hình nghiên cứu luận văn Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu luận văn 4 Mục tiêu nghiên cứu luận văn Các câu hỏi nghiên cứu luận văn Các phương pháp nghiên cứu luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Bố cục luận văn CHƯƠNG TỔNG QUAN NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Cơ sở lý luận giao đất cho thuê đất Nhà nước 1.2 Hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản…………………………………………………………………………………………………… 1.2.1 Hoạt động giao đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 1.2.2 Hoạt động cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 13 1.2.3 Nguyên tắc giao đất, cho thuê đất Nhà nước 18 1.2.4 Sự khác biệt giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất với chế đấu giá quyền sử dụng đấ… 19 1.3 Tổng quan vấn đề pháp lý dự án, đầu tư kinh doanh bất động sản 20 1.3.1 Khái niệm bất động sản 20 1.3.2 Khái niệm dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 22 1.3.3 Khái niệm, đặc điểm phân loại kinh doanh bất động sản 22 1.4 Định hướng, quan điểm Đảng, Nhà nước về giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 26 1.5 Ảnh hưởng chế quản lý kinh tế thị trường đến hoạt động giao đất cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Nhà nước 28 1.6 Tác động trình hội nhập kinh tế quốc tế, Hiệp định Đối tác Kinh tế Chiến lược xuyên Thái Bình Dương (TPP) với hoạt động Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 30 1.6.1.Tác động hội nhập kinh tế quốc tế 30 1.6.2.Tác động hiệp định xuyên Thái Bình Dương TPP 32 1.7 Sự cần thiết điều chỉnh hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản pháp luật 34 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 37 2.1 Căn giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 37 2.2 Hình thức giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 38 2.2.1 Giao đất thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 38 2.2.2 Cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 41 2.3 Điều kiện giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 42 2.3.1 Vấn đề chấp thuận chủ trương đầu tư dự án kinh doanh bất động sản 42 2.3.2 Đối tượng giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 44 2.4 Quy định thời hạn giao đất, cho thuê đất 49 2.5 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 510 2.5.1 Thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh 510 2.5.2 Thẩm quyền Uỷ ban nhân dân cấp huyện 51 2.6 Trình tự, thủ tục thực giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 54 2.6.1 Thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, chuyển mục đích sử dụng đất để tạo quỹ đất trước Nhà nước giao đất, cho thuê đất 54 2.6.2 Giao đất, cho thuê đất qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất không qua đấu giá quyền sử dụng đất 57 2.6.3 Nghĩa vụ tài chủ dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 60 96 2.6.4 Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất cho chủ đầu tư dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 62 CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT ĐỂ THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN 64 3.1 Thực tiễn thi hành pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 64 3.1.1 Một số đánh giá ưu điểm đạt pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 64 3.1.2.Những sai phạm phổ biến tổ chức kinh tế việc đầu tư kinh doanh bất động sản 65 3.1.3 Những tồn tại, hạn chế hệ thống pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nguyên nhân tồn tại, hạn chế 71 3.1.4.Nguyên nhân tồn tại, hạn chế 74 3.2 Những yêu cầu phương hướng việc hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS 75 3.2.1 Các yêu cầu hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS 75 3.2.2 Phương hướng hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS 77 3.3 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS 79 3.3.1 Các giải pháp tổng thể 79 3.3.2 Các nhóm giải pháp cụ thể 81 3.3.3 Nhóm giải pháp kiến nghị hồn thiện pháp luật 86 KẾT LUẬN 88 97 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Thị Chín (2011), Những vấn đề pháp lý giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Đảng Cộng sản Việt Nam (2004), “Các Nghị Trung ương Đảng 2001-2004 (Sách phục vụ thảo luận Dự thảo Văn kiện Đại hội Đảng) Lưu hành nội bộ”, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Đảng Cộng sản Việt Nam (2005), “Văn kiện Đại hội Đảng thời kỳ đổi (Đại hội VI,VII,VIII,IX)”, Nxb Chính trị Quốc gia, Hà Nội Hà Ngọc Mai Linh (2015), Kinh doanh bất động sản doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo pháp luật Việt Nam, luận văn thạc sĩ luật học; Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội Hoàng Thị Hồng (2005), Tìm hiểu quy định Luật Đất đai 2003 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thu hồi đất, khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội; Lữ Thị Ngọc Trâm (2012): Pháp luật chủ thể kinh doanh bất động sản Việt Nam, khoá luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Vĩnh Diện (2014), Những điểm Luật đất đai năm 2013 giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, Dân chủ Pháp luật,(8) Nguyễn Quang Tuyến (2014), "Những sửa đổi, bổ sung sở hữu đất đai Luật Đất đai 2013", Luật học, (Đặc san Luật Đất đai 2013) Nguyễn Như Ý (2001), “Từ điển tiếng Việt thông dụng”, Nxb Giáo dục, Hà Nội 10 Nguyễn, Thị Khánh (2012), Pháp luật huy động vốn hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản - Thực trạng hướng hồn thiện : khố luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; 11 Nguyễn Xuân Trọng (2014); Quy định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Luật Đất đai năm 2013 văn hướng dẫn thi hành, Luật học, (Đặc san Luật Đất đai 2013) 12 Phạm Lê Hiền (2015), “Từ điển tiếng Việt thông dụng”;Nxb Hồng Đức, Hà Nội 98 13 Trường Đại Học Luật Hà Nội (1999), “Từ điển Luật học”, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 14 Trần Quang Huy, (2008), Pháp luật hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, Luận án Tiến sĩ, Viện Nhà nước Pháp luật; 15 Trần Thị Thanh Hợp (2010), Những vấn đề pháp lý hoạt động cho thuê đất nhà nước, luận văn thạc sĩ luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; 16 Viện Khoa học Pháp lý – Bộ Tư pháp (2006), “Từ điển Luật học”, Nxb Từ điển Bách khoa & Nxb Tư pháp, Hà Nội Văn quy phạm pháp luật 17 Hiến pháp năm 1946; năm 1959; năm 1980; năm 1992; năm 2013 18 Luật Nhà số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014; Luật Nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 19 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 20 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003; Luật Đất đai 1993 ngày 14/07/1993; Luật Đất đai 1987 ngày 29/12/1987 21 Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014; Luật Đầu tư số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005; 22 Bộ Luật Dân Cộng hoà Pháp 23 Bộ Luật Dân Nhật Bản 24 Bộ Luật Dân Cộng hoà Liên bang Nga 25 Bộ Luật Dân Cộng hoà Liên bang Đức 26 Bộ Luật Dân Nhật Bản, Bộ luật Dân Bắc Kỳ Sài Gòn cũ 27 Bộ Luật Dân Thái Lan 28 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà 29 Nghị định số 76/2015/NĐ-CP ngày 10 tháng 09 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật kinh doanh bất động sản 30 Nghị định số 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật đầu tư 99 31 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai 32 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định giá đất 33 Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 Chính phủ quy định thu tiền thuê đất, thuê mặt nước 34 Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22 tháng 02 năm 2012 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 Chỉnh phủ giao dịch bảo đảm 35 Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06 tháng 12 năm 2010 Bộ Tư pháp quy định chi tiết hướng dẫn thực Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04 tháng 03 năm 2010 Chính phủ bán đấu giá tài sản 36 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT01/2014/TTLT-BTPBTNMT ngày 23 tháng 06 năm 2016 hướng dẫn việc đăng ký chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất 37 Quyết định số 216/2005/QĐ-TTg ngày 31 tháng 08 năm 2005 Thủ tướng Chính phủ việc ban hành quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất cho thuê đất 38 Quyết định số 1946/QĐ-TTg ngày 26/11/2009 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sân golf Việt Nam đến năm 2020 Website 39 Bộ Công thương Việt Nam (2016), “Tồn văn Hiệp định đối tác xun Thái bình dương TPP”, http://tpp.moit.gov.vn/?page=tpp&do=home&dir=vi ngày truy cập 26/06/2016 40 Chính phủ, (2015) ,Văn kiện đại hội Đảng XII; địa chỉ: http://chinhphu.vn/portal/page/portal/chinhphu/NuocCHXHCNVietNam/ThongT inTongHop/noidungvankiendaihoidang?categoryId=10000716&articleId=10 038382 truy cập ngày 21/06/2016 41 Châu Anh,(2015),“Tiết lộ lý nghĩa trang lớn Đông Nam Á Vĩnh Phúc bị dừng triển khai”,tại địa http://www.vtc.vn/tiet-lo-ly-do-nghia- 100 trang-lon-nhat-dong-nam-a-o-vinh-phuc-bi-dung-trien-khai-d225470.html truy cập ngày 15/06/2016 42 H Dũng (2015),” Người Trung Quốc mua gom 246 lô đất ven biển Đà Nẵng”, địa chỉ:http://nld.com.vn/thoi-su-trong-nuoc/nguoi-trung-quocmua-gom-246-lo-dat-ven-bien-da-nang-20151216115220645.htm, truy cập ngày 21/06/2016 43 Hồng Khánh (2010) ,”Bộ Nông nghiệp khẳng định 10 tỉnh cho thuê đất trồng rừng”, địa chỉ: http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/bo-nong-nghiepkhang-dinh-chi-10-tinh-cho-thue-dat-trong-rung-2166005.html truy cập ngày 20/06/2016 44 Nguyễn Hưng (2012),“‘Đất vàng' bị bỏ hoang thủ đô”, địa chỉ: http://vnexpress.net/tin-tuc/thoi-su/dat-vang-bi-bo-hoang-giua-thu-do2237067.html truy cập ngày 12/06/2016 45 Thanh Ngà, (2016),“Hà Nội: Chuẩn bị xây dựng khu tổ hợp TTTM Vinhomes Metropolis Liễu Giai”, địa chỉ: http://cafef.vn/ha-noi-chuan-bi-xaydung-khu-to-hop-tttm-vinhomes-metropolis-tai-lieu-giai20160516111043398.chn truy cập ngày 20/07/2016 46 Trần Thụ, (2015), “Vận dụng quy định pháp luật để giúp dân ”, địa chỉ: http://www.tnmtnd.hanoi.gov.vn/index.php?option=com_content&view=arti cle&id=9589:v-n-d-ng-quy-d-nh-c-a-phap-lu-t-d-giupdan&catid=10&Itemid=170 truy cập ngày 22/07/2016 101 ... động giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản mà tập trung nghiên cứu giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản góc độ lý luận pháp luật thực. .. luận giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; Chương : Thực trạng pháp luật hoạt động giao đất, cho thuê đất Nhà nước để thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản 10... pháp luật giao đất, cho thuê đất để thực dự án đầu tư kinh doanh BĐS 43 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HOẠT ĐỘNG GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT CỦA NHÀ NƯỚC ĐỂ THỰC HIỆN CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ KINH DOANH BẤT