BỘ TÀI CHÍNH CỘNG HỊA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc Số: 161/2009/TT-BTC Hà Nội, ngày 12 tháng 08 năm 2009 THÔNG TƯ HƯỚNG DẪN VỀ THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI MỘT SỐ TRƯỜNG HỢP CHUYỂN NHƯỢNG, NHẬN THỪA KẾ, NHẬN QUÀ TẶNG LÀ BẤT ĐỘNG SẢN Căn Luật Thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007; Căn Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/9/2008 Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; Căn Nghị định số 118/2008/NĐ-CP ngày 27/11/2008 Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn cấu tổ chức Bộ Tài chính; Căn ý kiến đạo Thủ tướng Chính phủ cơng văn số 657/VPCP-KTTH ngày 3/2/2009 Văn phòng Chính phủ việc hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân, cơng văn số 3199/VPCP-KTTH ngày 19/5/2009 Văn phòng Chính phủ thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản công văn số 3945/VPCPKTTH ngày 11/6/2009 Văn phòng Chính phủ việc hướng dẫn thực Luật Thuế thu nhập cá nhân; Bộ Tài hướng dẫn thêm việc xử lý thuế số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản sau: Điều Xác định đối tượng nộp thuế: Việc xác định đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản cụ thể sau: Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản cá nhân chuyển nhượng Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng có thỏa thuận người nhận chuyển nhượng thực nghĩa vụ thuế thay người nhận chuyển nhượng thực kê khai, nộp thuế thay cho đối tượng nộp thuế Đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân nhận thừa kế, nhận quà tặng bất động sản: cá nhân nhận thừa kế, quà tặng Trường hợp bất động sản chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng thuộc sở hữu nhiều người đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân cá nhân đồng sở hữu bất động sản Đối với bất động sản nhận thừa kế, quà tặng, đối tượng nộp thuế cá nhân nhận thừa kế, quà tặng ghi văn thừa kế, gửi quà tặng Đối tượng nộp thuế chuyển nhượng bất động sản xác định cụ thể theo tên cá nhân ghi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà Trường hợp bất động sản thuộc sở hữu chung nhóm người hay hộ gia đình người đại diện đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối tượng nộp thuế cá nhân đại diện đứng tên cá nhân có văn thỏa thuận cho người đại diện đứng tên (có chứng thực Ủy ban nhân dân cấp xã nơi cư trú chứng nhận công chứng), người có tên ghi danh sách kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà mà người đại diện đứng tên theo quy định pháp luật (nếu có) Trường hợp khơng có văn thỏa thuận khơng có danh sách người đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà cá nhân đại diện cá nhân đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đối tượng nộp thuế Thu nhập làm tính thuế cá nhân đồng sở hữu bất động sản xác định theo văn thừa kế, cho, tặng; theo thỏa thuận thời điểm hình thành bất động sản cá nhân đồng sở hữu theo quy định pháp luật, khơng có chia bình quân cho cá nhân đồng sở hữu Trường hợp bất động sản chưa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà chuyển nhượng quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền chấp thuận vào loại giấy tờ hợp pháp khác quan nhà nước có thẩm quyền công nhận để xác định đối tượng nộp thuế Điều Các trường hợp miễn thuế tạm thời chưa thu thuế: Ngoài đối tượng miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế, quà tặng bất động sản theo hướng dẫn khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản mục III phần A Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài chính, trường hợp sau miễn thuế tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân, cụ thể: Tạm thời chưa thu thuế thu nhập cá nhân cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà góp vốn bất động sản để thành lập doanh nghiệp tăng vốn sản xuất kinh doanh doanh nghiệp theo quy định pháp luật Việc xác định giá trị bất động sản góp vốn vào doanh nghiệp thực theo quy định Luật Doanh nghiệp Cá nhân góp vốn bất động sản phải gửi kèm theo tờ khai thuế giấy tờ chứng minh việc góp vốn bất động sản theo quy định Luật Doanh nghiệp văn hướng dẫn Cá nhân góp vốn bất động sản vào doanh nghiệp, chia lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập cá nhân hoạt động đầu tư vốn; chuyển nhượng phần vốn góp cho tổ chức, cá nhân khác nộp thuế thu nhập cá nhân thu nhập từ chuyển nhượng vốn, đồng thời phải truy nộp thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản góp vốn vào doanh nghiệp Thu nhập từ nhận tiền bồi thường Nhà nước thu hồi đất, kể khoản thu nhập tổ chức kinh tế bồi thường, hỗ trợ thực thu hồi đất theo quy định Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 Chính phủ bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất Đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất cá nhân trường hợp người chuyển nhượng có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam, miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định điểm 2, Mục III, Phần A Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Cá nhân chuyển nhượng tự khai ghi rõ miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật việc khai có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam Mọi trường hợp phát khai không hành vi gian lận thuế, cá nhân chuyển nhượng vi phạm bị truy thu thuế bị phạt hành vi gian lận thuế theo quy định pháp luật quản lý thuế Điều Nghĩa vụ khai thuế, nộp thuế số trường hợp chuyển nhượng bất động sản sau: Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đem chấp, bảo lãnh vay vốn tốn ngân hàng, tổ chức tín dụng; đến hết thời hạn trả nợ, cá nhân khơng có khả trả nợ ngân hàng, tổ chức tín dụng làm thủ tục phát mại, bán bất động sản đồng thời thực kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước thực toán khoản nợ cá nhân Trường hợp cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà đem chấp để vay vốn toán với tổ chức cá nhân khác, thực chuyển nhượng toàn (hoặc phần) bất động sản để tốn nợ cá nhân có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân tổ chức, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng thay phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho cá nhân trước toán khoản nợ Cá nhân đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất miễn thuế thu nhập cá nhân ngân hàng phát mại tài sản nhà ở, đất cá nhân theo quy định Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Trường hợp bất động sản cá nhân chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác theo định thi hành án Tòa án cá nhân chuyển nhượng phải kê khai, nộp thuế tổ chức, cá nhân tổ chức bán đấu giá phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho bên chuyển nhượng Riêng bất động sản cá nhân bị quan Nhà nước có thẩm quyền thực tịch thu, bán đấu giá nộp vào ngân sách nhà nước theo quy định pháp luật khơng phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân Trường hợp chuyển đổi đất cho cá nhân (ngoài trường hợp chuyển đổi đất nông nghiệp để sản xuất thuộc đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định khoản Điều Luật Thuế thu nhập cá nhân) cá nhân chuyển đổi đất phải kê khai nộp thuế thu nhập cá nhân Trường hợp cá nhân góp vốn với tổ chức, cá nhân xây dựng nhà để hưởng quyền mua hộ, mua nhà trình thực hợp đồng lại chuyển nhượng cho tổ chức, cá nhân khác phần vốn quyền mua nền, hộ thực kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản Trường hợp khai thay hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản, tổ chức, cá nhân khai thay phải ghi việc khai thay vào cuối tờ khai, cụ thể phần trước cụm từ “Cá nhân có thu nhập” ghi thêm hai chữ “Khai thay” đồng thời người khai ký, ghi rõ họ tên, tổ chức khai thay sau ký tên phải đóng dấu tổ chức Trên hồ sơ tính thuế, chứng từ thu thuế phải thể đối tượng nộp thuế cá nhân có thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản Điều Xác định nghĩa vụ thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản phát sinh trước năm 2009 chưa thực nghĩa vụ tài với Nhà nước: Trường hợp cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật nộp hồ sơ hợp lệ cho quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 xử lý sau: 1.1 Trường hợp cá nhân có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật nộp hồ sơ hợp lệ cho quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009, số thuế phải nộp tính theo Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất thấp số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân cá nhân chuyển nhượng nộp thuế theo quy định Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Trường hợp, số thuế phải nộp tính theo Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất cao tính theo Luật Thuế thu nhập cá nhân nộp thuế theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân Trường hợp người nộp thuế nộp tiền thuế vào Ngân sách Nhà nước trước Thơng tư có hiệu lực, mà số thuế nộp cao so với số thuế phải nộp, quan thuế xử lý thối trả tiền thuế theo quy định Các trường hợp nộp hồ sơ hợp lệ cho quan Nhà nước có thẩm quyền sau ngày 01/01/2009 áp dụng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 1.2 Trường hợp cá nhân chuyển nhượng nhà chung cư, nộp hồ sơ hợp lệ cho quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 không thu thuế thu nhập cá nhân phần giá trị nhà; phần giá trị đất (nếu có) thực nộp thuế thu nhập cá nhân thuế chuyển quyền sử dụng đất theo hướng dẫn điểm 1.1 nêu 2 Trường hợp cá nhân cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi nợ nghĩa vụ thuế áp dụng theo sách thuế có hiệu lực thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Các trường hợp sử dụng đất có loại giấy tờ quy định khoản Điều 50 Luật Đất đai (phần quy định loại giấy tờ hợp lệ coi hợp lệ quyền sử dụng đất) mà giấy tờ ghi tên người khác kèm theo giấy tờ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký bên liên quan chưa thực chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, nộp hồ sơ hợp lệ cho quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 nộp thuế sau: 3.1 Nếu quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước ngày 01/01/2009 ghi nợ thuế chuyển quyền sử dụng đất cá nhân thực nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất 3.2 Nếu nộp hồ sơ cho quan Nhà nước có thẩm quyền trước ngày 01/01/2009 quan thuế chưa tính thơng báo số thuế thực nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất thuế thu nhập cá nhân theo hướng dẫn khoản nêu Điều Giá chuyển nhượng bất động sản làm tính thuế thu nhập cá nhân: Giá chuyển nhượng bất động sản làm tính thuế thu nhập cá nhân giá theo hợp đồng chuyển nhượng Riêng trường hợp giá đất theo hợp đồng chuyển nhượng thấp mức giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho quan Nhà nước có thẩm quyền vào giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định để tính thuế; giá đất theo hợp đồng cao mức giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tính theo giá ghi hợp đồng Đối với trường hợp nhận thừa kế, q tặng bất động sản tính thuế giá trị bất động sản thời điểm nộp hồ sơ hợp lệ cho quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền Đối với quyền sử dụng đất, giá trị xác định vào giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định; nhà cơng trình xây dựng đất, giá trị xác định giá tính lệ phí trước bạ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Điều Áp dụng thuế suất: Theo quy định Luật Thuế thu nhập cá nhân Nghị định số 100/2008/NĐ-CP Chính phủ quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân thuế suất thuế thu nhập cá nhân chuyển nhượng bất động sản áp dụng theo hai thuế suất sau đây: Áp dụng thuế suất 25% tính thu nhập chịu thuế Trường hợp không xác định giá vốn chi phí liên quan làm sở xác định thu nhập tính thuế áp dụng thuế suất 2% tính giá chuyển nhượng Việc áp dụng thuế suất 25% thu nhập chịu thuế áp dụng trường hợp cá nhân chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ hợp lệ làm xác định giá chuyển nhượng, giá vốn chi phí có liên quan đến hoạt động chuyển nhượng; trường hợp không xác định giá vốn chi phí liên quan áp dụng thuế suất 2% tính giá chuyển nhượng Trường hợp giá chuyển nhượng đất thấp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định thời điểm tính thuế áp dụng thuế suất 2% tính giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Về việc lựa chọn áp dụng thuế suất kê khai nộp thuế: quan thuế phối hợp với quan quản lý nhà, đất niêm yết công khai văn hướng dẫn tính thuế, cách xác định thu nhập chịu thuế, phương pháp tính thuế Thơng tư hướng dẫn này, đồng thời hướng dẫn cụ thể cho người nộp thuế biết để thực việc kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân theo mức thuế suất 25% thu nhập chịu thuế 2% giá chuyển nhượng Điều Tổ chức thực Thơng tư có hiệu lực thi hành sau 45 ngày kể từ ngày ký Bãi bỏ nội dung hướng dẫn công văn số 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008, công văn số 762/BTCTCT ngày 16/01/2009 Bộ Tài hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng bất động sản Các nội dung khác không hướng dẫn Thông tư thực theo quy định Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30/9/2008 Bộ Tài hướng dẫn thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân hướng dẫn thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 Chính phủ quy định chi tiết thi hành số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân; Thông tư số 62/2009/TT-BTC ngày 27/3/2009 Bộ Tài hướng dẫn sửa đổi, bổ sung Thơng tư số 84/2008/TT-BTC (nêu trên) Trong q trình thực hiện, có vướng mắc đề nghị tổ chức, cá nhân phản ánh kịp thời Bộ Tài (Tổng cục Thuế) để nghiên cứu giải quyết./ ... từ ngày ký B i b nội dung hướng dẫn công văn số 16181/BTC-TCT ngày 31/12/2008, công văn số 762/BTCTCT ngày 16/01/2009 B Tài hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân hoạt động chuyển nhượng b t động sản... theo quy định pháp luật, chia b nh quân cho cá nhân đồng sở hữu Trường hợp b t động sản chưa cấp giấy chứng nhận quy n sử dụng, quy n sở hữu nhà chuyển nhượng quan quản lý Nhà nước có thẩm quy n... chức, cá nhân tổ chức b n đấu giá phải kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân thay cho b n chuyển nhượng Riêng b t động sản cá nhân b quan Nhà nước có thẩm quy n thực tịch thu, b n đấu giá nộp vào