Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam tt

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số : 62.38.01.07 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 Công trình hoàn thành : Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Hoàng Thế Liên Phản biện 1: PGS.TS Phạm Hữu Nghị Phản biện 2: PGS.TS Dương Đăng Huệ Phản biện 3: TS Trần Quang Huy Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp Học viện họp Học viện khoa học xã hội – Viện Hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam Vào hồi …… .giờ ……… phút, ngày ……… tháng ……… năm 2017 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia Việt Nam - Thư viện Học viện Khoa học xã hội MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Nhà giữ vai trò quan trọng đời sống xã hội đất nước hi hội phát triển nhu cầu nhà hội quan t m Cũng quốc gia khác giới, Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Công dân có quyền có nơi hợp pháp” Để đảm bảo thực quyền hiến định trên, sách pháp luật hợp đồng mua bán nhà (viết tắt “HĐMBNO” đ Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, thể qua việc đ ban hành kịp thời sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật phù hợp với phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn lịch sử đất nước Chế định HĐMBNO chiếm vị trí quan trọng hệ thống quy phạm pháp luật ngày hoàn thiện Các văn pháp luật quan trọng trực tiếp điều chỉnh HĐMBNO, như: Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế, Luật bảo vệ người tiêu dùng… văn hướng dẫn, đ tạo khung pháp lý phù hợp cho chủ thể xác lập HĐMBNO mang lại hiệu xã hội ngày cao Tuy nhiên, xét tính đồng pháp luật HĐMBNO nhiều bất cập, hạn chế khiến cho thị trường nhà bất ổn định, thiếu minh bạch, chưa đảm bảo nguyên tắc công bằng, chưa tương đồng với pháp luật hợp đồng quốc gia (Pháp, Đức, Trung Quốc, Nhật Bản… , Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế (PICC, PECL), tranh chấp HĐMBNO phát sinh phổ biến, phức tạp hệ lụy đ g y thiệt hại không nhỏ cho xã hội Từ thực tế cho thấy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam” cấp thiết, có ý nghĩa lý luận thực tiễn Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 2.1 Mục đích nghiên cứu luận án: Ph n tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực tiễn thực pháp luật HĐMBNO Việt Nam để thấy hạn chế, tồn tại, từ đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO 2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu luận án: (i) Thu thập, hệ thống hóa đánh giá công trình khoa học nghiên cứu liên quan đến đề tài Xác định điểm hợp lý luận án kế thừa, vấn đề chưa giải phải tiếp tục nghiên cứu, từ mở rộng hướng nghiên cứu để đạt mục đích đề ra; (ii) làm rõ lý luận HĐMBNO pháp luật HĐMBNO, so sánh pháp luật quốc gia để học hỏi kinh nghiệm tiến bộ; (iii) ph n tích, đánh giá thực trạng pháp luật thực thi pháp luật HĐMBNO Việt Nam ưu điểm, hạn chế để ác định thực tiễn cho việc đề xuất hoàn thiện pháp luật; (iv) đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO Việt Nam Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tượng nghiên cứu luận án Nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật HĐMBNO, thực trạng thực tiễn pháp luật HĐMBNO Việt Nam Các văn quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng nên đối tượng nghiên cứu Nghiên cứu pháp luật số nước để so sánh có thêm góc nhìn toàn diện 3.2 Phạm vi nghiên cứu luận án Nghiên cứu: (i) khái niệm, đặc điểm HĐMBNO pháp luật HĐMBNO (ii Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp luật HĐMBNO; (iii Thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO; (iv giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO Việt Nam Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu luận án 4.1 Phương pháp tiếp cận hệ thống, đa ngành, liên ngành lịch sử 4.2 Phương pháp nghiên cứu Phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tư tưởng Hồ Chí Minh, phương pháp vật biện chứng chủ nghĩa vật lịch sử vận dụng nghiên cứu tất chương luận án Ngoài ra, có phương pháp: Lịch sử, phân tích, tổng hợp, so sánh, quy nạp logic Những điểm luận án Luận án công trình nghiên cứu hệ thống toàn diện góc độ lý luận thực tiễn HĐMBNO pháp luật HĐMBNO Việt Nam Luận án đ đánh giá thực trạng pháp luật theo yêu cầu cụ thể, bất cập, hạn chế điều chỉnh pháp luật HĐMBNO thực tiễn áp dụng chế định pháp luật Luận án đ đưa quan điểm định hướng đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO phù hợp với chủ trương, sách Đảng Nhà nước, đảm bảo giải an sinh xã hội, nâng cao hiệu thực thi, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật kinh tế thị trường Việt Nam hội nhập kinh tế quốc tế Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận án 6.1 Ý nghĩa khoa học luận án Luận án làm sáng tỏ thêm vấn đề lý luận khoa học thực tiễn, nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật HĐMBNO mang tính tổng thể, đồng bộ, phù hợp với xu hội nhập 6.2 Ý nghĩa thực tiễn Luận án sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, giảng dạy nghiên cứu Bố cục luận án Ngoài mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, luận án kết cấu gồm chương Chƣơng TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1 Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.2 Tình hình nghiên cứu nƣớc Ở nước phát triển, giao dịch mua bán nhà quy định chung giao dịch bất động sản Đ có nhiều công trình giới nghiên cứu hợp đồng thị trường bất động sản Cuốn sách: Contract Law Roger Halson The law of Contract Edwin Pell đ nghiên cứu hệ thống pháp luật hợp đồng Anh nghĩa vụ cung cấp thông tin, tự giao kết hợp đồng, Cuốn sách Formation du contrat tác giả J Ghestin, G Loiseau Y-M Seriet đ làm rõ nguyên tắc thiện chí, trung thực liên quan đến việc thực nghĩa vụ cung cấp thông tin bên bán giai đoạn chuẩn bị ký kết hợp đồng xử lý vi phạm hợp đồng theo pháp luật Pháp Cuốn sách “Notarielle Verbrauchervertraege” Britta Carmen Deimel đ ph n tích vấn đề hợp đồng có công chứng theo Điều 310 Bộ luật dân Đức làm rõ điều kiện giao dịch chung, tính minh bạch hợp đồng theo yêu cầu Chỉ thị số 93-13/EWG ngày 05/4/1993 Ủy ban Châu Âu bảo lưu mang tính lạm dụng hợp đồng Friedrich Kessler tác giả sách “Contracts of AdhesionSome Thoughts About Freedom of Contract” đ bất bình đẳng bên hợp đồng mẫu doanh nghiệp soạn thảo nhu cầu cấp thiết bảo vệ bên yếu hợp đồng mẫu, chống lại lạm dụng tự hợp đồng trình giao kết Bài viết “Verbraucherschutz im BGB und AGB- Kontrolle” K Schimidt đ đưa quan điểm bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng theo Bộ luật dân Đức nguyên tắc tự thỏa thuận không bị hạn chế nội dung hợp đồng Mark R Eaker viết “Hiệu ứng ngược vị thế” đ khẳng định: ảnh hưởng mạnh mẽ thị trường bất động sản đến kinh tế - xã hội quốc gia, “hoạt động thị trường nhà có tác động lan tỏa đáng kể với phần lại kinh tế” Báo cáo hội thảo quốc tế “Phát triển nhà thị trường bất động sản- kinh nghiệm quốc tế lựa chọn cho Việt Nam” như: “Các vấn đề lĩnh vực nhà nhằm phát triển đô thị bền vững Hàn Quốc” tác giả im Hyun Ah im Eung Soo; “Đô thị hóa bền vững ngành bất động sản Indonesia” Bambang Soemardiono; “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản & Đô thị hóa bền vững lĩnh vự bất động sản” Abas A.Jalil đ giúp cho nhà hoạch định sách Việt Nam có nhìn bao quát toàn diện xây dựng sách pháp luật nhà Khi nghiên cứu “Chính sách phát triển thị trường bất động sảnkinh nghiệm quôc tế học cho Việt Nam” “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, tác giả đ kinh nghiệm Việt Nam cần phải học tập sách thuế để kiểm soát đầu cơ, kiềm chế giá nhà Hàn Quốc; sách phát triển nhà cho người thu nhập thấp Thụy Điển nhà xã hội Singapore, Nguyễn Minh Tuấn đ nghiên cứu pháp luật đăng ký bất động sản Nhật Bản, Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển khác biệt, kinh nghiệm cho Việt Nam xây dựng Luật đăng ký bất động sản 1.1.2 Tình hình nghiên cứu nƣớc 1.1.2.1 Nhóm công trình nghiên cứu vấn đề lý luận pháp luật HĐMBNO Việt Nam Tác giả luận văn cao học “Những vấn đề hợp đồng mua bán nhà Bộ luật dân sự”, “Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà ở” “Hợp đồng mua bán nhà vô hiệu giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu” đ đưa khái niệm, đặc điểm (tính song vụ, ưng thuận, có đền bù chuyển giao quyền sở hữu tài sản) HĐMBNO đề xuất hoàn thiện pháp luật thời điểm chuyển quyền sở hữu, hình thức HĐMBNO Tác giả công trình “Hợp đồng mua bán nhà Thương mại Việt Nam nay”, “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam nay”, “Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” “Pháp luật mua bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội” đ đưa khái niệm HĐMBNO tưng ứng với loại nhà ở, bất cập quy định pháp luật đối tượng, điều kiện mua nhà xã hội, ảnh hưởng đến tính xác công Hoặc thiếu trách nhiệm chủ đầu tư việc hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận hộ chung cư khiến cho quyền lợi người mua bị xâm phạm chế giám sát hữu hiệu điều chỉnh 1.1.2.2 Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải tranh chấp HĐMBNO Tòa án Cuốn sách: “Luật hợp đồng Việt Nam, án bình luận án”, “Pháp luật dân thực tiễn xét xử” “Một số vấn đề cấp thiết cần lưu ý áp dụng pháp luật dân sự” đ hạn chế pháp luật thực định linh hoạt Tòa án áp dụng pháp luật để giải tranh chấp vi phạm điều kiện có hiệu lực HĐMBNO, bảo vệ người thứ ba tình cách tính thiệt hại HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu quan điểm hạn chế hủy bỏ hợp đồng hợp đồng sinh để thực để triệt tiêu 1.1.2.3 Nhóm công trình nghiên cứu thị trường bất động sản gián tiếp liên quan đến đề tài Khi nghiên cứu “Pháp luật kinh doanh dịch vụ bất động sản Việt Nam”, “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” “Thị trường bất động sản” tác giả đ cần thiết phải có hệ thống thông tin bất động sản đầy đủ, minh bạch dễ tiếp cận; chế giám sát đảm bảo thực thi để thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển động, cân quyền lợi chủ thể Cuốn sách “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam” đ làm rõ vai trò quản lý Nhà nước thị trường bất động sản đề xuất ban hành Luật đăng ký bất động sản, Luật tiếp cận thông tin, hoàn thiện chế sách, kiểm tra giám sát pháp luật nhà xã hội Khi nghiên cứu “Chính sách đô thị - Tầm nhìn bao quát hệ thống nhà quản lý đô thị”, Võ im Cương cho xây dựng sách nhà xã hội phải đảm bảo công bằng, tính nh n đạo tính đô thị; khuyến nghị học hỏi sách phát triển nhà Singapore Luận án tiến sĩ “Nguyên tắc công pháp luật thuế thu nhập cá nhân Việt Nam” Trần Minh Đức đ cho pháp luật thuế chuyển nhượng nhà, hộ chưa với chất thuế thu nhập cá nhân Luận án tiến sĩ luật học “Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng Việt Nam nay” Nguyễn Thị Thư cho cần kiểm soát điều kiện giao dịch chung chúng chứa đựng nhiều rủi ro bất công 1.2 Đánh giá tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài luận án vấn đề tồn tại, cần nghiên cứu đề tài luận án 1.2.1 Các vấn đề giải mà luận án kế thừa Các công trình đ đưa kết luận khoa học khái niệm, đặc điểm, vai trò HĐMBNO Quá trình phát triển pháp luật HĐMBNO Việt Nam qua thời kỳ tập trung nghiên cứu khẳng định thực trạng pháp luật HĐMBNO nước ta nhiều bất cập, thiếu thống nhất, chưa đáp ứng động kinh tế thị trường Từ đó, đề xuất xây dựng chế công khai thông tin bất động sản, ban hành Luật đăng ký bất động sản 1.2.2 Những vấn đề tranh luận, chưa nghiên cứu mà luận án cần tiếp tục nghiên cứu Chưa thống quan điểm hình thức điều kiện phát sinh hiệu lực HĐMBNO, giao dịch mua bán nhà phải đăng ký Cho đến nay, chưa có công trình nghiên cứu quy định liên quan đến HĐMBNO Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản 2014 Bộ luật dân 2015 Kế thừa có chọn lọc kết nghiên cứu công trình trước, luận án tiếp tục làm rõ vấn đề lý luận, trình phát triển điều chỉnh pháp luật quan hệ HĐMBNO Việt Nam Nghiên cứu làm sáng tỏ pháp luật thực định hợp đồng mua bán nhà để thấy điểm mới, tiến hạn chế; so sánh, đối chiếu với pháp luật số nước tìm khác biệt tương đồng để làm cho đề xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà 1.3 Cơ sở lý thuyết hƣớng tiếp cận nghiên cứu 1.3.1 Cơ sở lý thuyết Học thuyết Mác- lênin nhà nước pháp luật; số lý thuyết hợp đồng, tự giao kết, cung- cầu; quyền người tiêu dùng; bảo vệ kẻ yếu thế; chủ trương đường lối Đảng, Nhà nước ảnh hưởng nhiều đến việc nghiên cứu 1.3.2 Hướng tiếp cận nghiên cứu Ph n tích, đánh giá kết nghiên cứu đ công bố liên quan đến đề tài, đưa quan điểm vấn đề tiếp tục nghiên cứu, tập trung làm rõ thực trạng pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật HĐMBNO làm tiền đề cho giải pháp cụ thể 1.3.3 Khung phân tích để làm rõ lý thuyết Câu hỏi nghiên cứu 1: HĐMBNO gì? có khác biệt so với loại hợp đồng mua bán tài sản khác? Pháp luật hợp đồng mua bán nhà gồm gì? Câu hỏi nghiên cứu 2: Thực trạng pháp luật thực pháp luật HĐMBNO nào? Kết đạt hạn chế? Nguyên nhân? Câu hỏi nghiên cứu 3: Vì phải hoàn thiện pháp luật HĐMBNO? Các giải pháp cụ thể để bảo đảm nguyên tắc giao kết hợp đồng, phù hợp quy luật kinh tế hội nhập quốc tế CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 2.1 Những vấn đề chung hợp đồng mua bán nhà 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 2.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở: HĐMBNO thỏa thuận văn bên mua nhà bên bán nhà Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà quyền sở hữu nhà cho bên mua; bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán theo thỏa thuận bên hợp đồng Bên mua chủ sở hữu nhà sau bên đ thực thủ tục mua bán nhà theo quy định pháp luật 2.1.1.2 Đặc điểm hợp đồng mua bán nhà (i) Mang tính ưng thuận, song vụ, có đền bù; (ii) ràng buộc trách nhiệm pháp lý chủ thể hợp đồng giao kết hợp pháp; (iii) phương tiện pháp lý để chuyển giao quyền sở hữu nhà từ người bán sang người mua; (iv) hình thức hợp đồng phải lập thành văn có công chứng, chứng thực; (v) chịu điều chỉnh hệ thống luật tư 2.2.2.3 Sự tác động trình hội nhập kinh tế quốc tế Đ đặt yêu cầu phải đẩy nhanh việc cải cách sách nhà đất, hoàn thiện hệ thống pháp luật cho thị trường bất động sản bao gồm pháp luật hợp đồng mua bán nhà 2.2.3 Nội dung điều chỉnh pháp luật quan hệ hợp đồng mua bán nhà 2.2.3.1 Điều chỉnh pháp luật chủ thể hợp đồng mua bán nhà * Đối với cá nhân, phải “người từ đủ 18 tuổi trở lên” có lực hành vi dân đầy đủ * Đối với pháp nhân, phải có chức kinh doanh bất động sản Việc ác định lực hành vi dân pháp nhân tham gia hợp đồng mua bán nhà phải BLDS, Luật Doanh nghiệp, Luật đầu tư, Luật hợp tác , … chủ thể phải tuân thủ quy định đại diện Các quyền nghĩa vụ phát sinh từ hợp đồng giá trị ràng buộc người đại diện mà ràng buộc pháp nhân * Nhà nước, chủ thể đặc biệt, Nhà nước cử quan đại diện liên quan đến hoạt động quản lý nhà đất (Sở xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, … thay mặt Nhà nước tham gia quan hệ giao dịch mua bán nhà * Đối với cá nhân, tổ chức nước ngoài, người Việt Nam định cư nước phải đáp ứng điều kiện lực chủ thể phải thuộc đối tượng quyền sở hữu nhà Việt Nam 2.2.3.2 Điều chỉnh pháp luật hình thức hợp đồng mua bán nhà Hình thức HĐMBNO phải văn bản, nhà đ cấp giấy chứng nhận hợp đồng phải công chứng, chứng thực 2.2.3.3 Điều chỉnh pháp luật đối tượng hợp đồng mua bán nhà Nhà tham gia giao dịch mua bán phải thuộc quyền sở hữu bên bán, có thực, phép giao dịch, không bị kê biên tranh chấp quyền sở hữu Tính hợp pháp, hợp lệ nhà thể thông qua giấy tờ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Khi bán nhà thuộc quyền sở hữu chung phải có đồng ý văn tất đồng sở hữu 2.2.3.4 Điều chỉnh pháp luật nội dung hợp đồng mua bán nhà 11 2.3.4.1 Quyền nghĩa vụ bên bán * Nghĩa vụ cung cấp thông tin nhà- đất bên bán tiền đề cho việc giao kết đảm bảo thực hợp đồng Bên bán có nghĩa vụ “cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực” phải chịu hậu pháp lý thông tin mà cung cấp * Giao – nhận tài sản Bên bán thực nghĩa vụ giao nhà chất lượng, thời hạn cam kết hợp đồng bên mua thực nghĩa vụ toán tiền mua nhà * Nghĩa vụ chuyển quyền sở hữu Bên bán phải hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bàn giao hồ sơ nhà cho người mua sở hợp tác bên mua Nếu bên mua không phối hợp thực thiệt hại phát sinh bên mua phải tự gánh chịu Thứ hai Quyền nghĩa vụ bên mua * Nghĩa vụ toán tiền mua nhà Nếu bên mua không thực nghĩa vụ trả tiền cho bên bán nhà phải gánh chịu hậu pháp lý theo pháp luật quy định theo thỏa thuận hợp đồng * Quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin tiến độ xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước để người mua thực quyền giám sát, nhằm hạn chế rủi ro phát sinh cho bên mua * Nghĩa vụ nhận tài sản Khi bên bán thực nghĩa vụ giao nhà theo thỏa thuận nhận nhà kèm theo giấy chứng nhận hồ sơ lại trở thành nghĩa vụ bên mua * Quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà áp dụng mua bán nhà thương mại chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận nhà 2.2.3.5 Điều chỉnh pháp luật việc thực hợp đồng mua bán nhà xử lý vi phạm hợp đồng HĐMBNO ký kết hợp pháp buộc bên phải thực hợp đồng Chủ thể vi phạm nghĩa vụ hợp đồng phải gánh chịu chế tài pháp luật quy định bên thỏa thuận Các chế tài dân áp dụng để xử lý vi phạm hợp đồng, gồm: (i) buộc tiếp tục thực 12 hợp đồng; (ii) phạt vi phạm hợp đồng; (iii) bồi thường thiệt hại; (iv) hủy bỏ hợp đồng; (v) đơn phương chấm dứt hợp đồng 2.2.3.6 Điều chỉnh pháp luật hợp đồng mua bán nhà vô hiệu hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu * Các trường hợp hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Thứ HĐMBNO xác lập dù tuân thủ pháp luật bên thông đồng thiết lập hợp đồng để che dấu giao dịch khác nhằm “trốn tránh” pháp luật hợp đồng đương nhiên vô hiệu chứa đựng giả tạo, hợp đồng bị che giấu công nhận tuân thủ quy định điều kiện giao dịch hợp pháp Thứ hai HĐMBNO vô hiệu bị nhầm lẫn Trường hợp bên xác lập hợp đồng đ đạt mục đích khắc phục nhầm lẫn làm cho mục đích việc xác lập đạt hợp đồng đ ác lập không vô hiệu Thứ ba HĐMBNO vô hiệu bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép Thứ tư HĐMBNO vô hiệu người xác lập không nhận thức làm chủ hành vi Thứ năm HĐMBNO vi phạm điều kiện hình thức không phát sinh hiệu lực thi hành Tuy nhiên, để hạn chế việc tuyên bố giao dịch dân vô hiệu vi phạm hình thức, Bộ luật dân quy định trường hợp bên đ thực hai phần ba nghĩa vụ Tòa án công nhận hiệu lực giao dịch có yêu cầu Thứ sáu, HĐMBNO vô hiệu có đối tượng thực Nhà dù đ cấp giấy chứng nhận nhà nằm quy hoạch, có định thu hồi đất, nhà chấp thuộc đối tượng không phép giao dịch mua bán HĐMBNO vô hiệu thời điểm giao kết 2.3.6.2 Hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu (i) Hợp đồng không phát sinh hiệu lực thời điểm ký kết Nếu bên thực phải ngưng thực hợp đồng, chưa thực không thực 13 (ii) Khôi phục lại tình trạng ban đầu hoàn trả cho nhận Bên mua phải trả lại tài sản nhà đ mua - bán, không trả vật toán tiền (iii) Phải bồi thường thiệt hại phát sinh Cần ác định rõ mức độ lỗi thể vi phạm mối quan hệ với thiệt hại, để ác định trách nhiệm dân cách xác CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM 3.1 Khái quát trình phát triển pháp luật điều chỉnh quan hệ HĐMBNO nƣớc ta 3.1.1 Pháp luật HĐMBNO theo pháp lệnh dân năm 1991 văn pháp luật có liên quan Pháp lệnh nhà đời, đánh dấu bước tiến quan trọng bảo vệ quyền sở hữu nhà công dân Tuy nhiên, pháp luật giao dịch mua bán nhà giai đoạn mức độ mang tính định hướng, việc xác lập quyền sở hữu nhà không quy định cụ 3.1.2 Pháp luật HĐMBNO theo Bộ luật dân năm 1995 văn pháp luật có liên quan Pháp luật giai đoạn đ quy định chi tiết quyền nghĩa vụ bên, bảo vệ tốt quyền lợi chủ thể, quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà- đất vô hiệu mua bán nhà – đất có yếu tố nước 3.1.3 Pháp luật HĐMBNO theo quy định Bộ luật dân năm 2005 văn pháp luật có liên quan Pháp luật HĐMBNO giai đọan đ tạo công chủ thể sở hữu nhà Việt Nam, giải tốt vấn đề an sinh xã hội, tạo môi trường pháp lý cho hình thành phát triển thị trường bất động sản 3.2 Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở Việt Nam 14 3.2.1 Những điểm pháp luật hành hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, chủ đầu tư dự án bất động sản trước bán nhà hình thành tương lai phải ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài Thứ hai, thống tên gọi thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà- đất Thư ba, vốn pháp định chủ thể kinh doanh bất động sản không thấp 20 tỷ đồng Thứ tư, quyền sở hữu nhà chủ thể cá nhân, tổ chức nước thời hạn sở hữu nhà chủ thể tối đa 50 năm, gia hạn có nhu cầu Thứ năm, xóa bỏ quan niệm bán nhà đồng thời bán đất, chủ sở hữu bán nhà không đồng thời chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền 3.2.1.2 Những quy định tiến pháp luật hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, thời hạn hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận chủ đầu tư 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà chế tài xử phạt tiền Thứ hai, đảm bảo quyền tiếp cận thông tin người mua tốt hạn chế việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu cách tùy tiện Thứ ba, bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp lý tốt mua nhà đ đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền Thứ tư, giải vấn đề an sinh xã hội nhà phù hợp 3.2.1.3 Một số hạn chế pháp luật hợp đồng mua bán nhà Thứ nhất, quy định hình thức điều kiện có hiệu lực HĐMBNO chưa đảm bảo nguyên tắc tự hợp đồng, chỗ dựa cho “bội tín” Thứ hai, quy định điều kiện bán nhà hình thành tương lai mang tính chất thủ tục hành chính, không phát huy động hiệu điều chỉnh pháp luật Quy định cho phép chủ đầu tư huy động vốn dự án chấp cho thấy chư có gắn kết quy định pháp luật mua bán nhà với pháp luật xử lý tài sản chấp 15 Thứ ba, quy định thời điểm có hiệu lực HĐMBNO, chuyển giao quyền sở hữu định đoạt nhà thuộc sở hữu chung chưa đáp ứng mặt lý luận, không phát huy hiệu lực điều chỉnh pháp luật không đảm bảo thực quyền người mua sau đ nhận bàn giao nhà chưa cấp giấy chứng nhận chưa với chất pháp luật quyền sở hữu Thứ tư, thiếu chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình tiến độ thi công chủ đầu tư; chưa y dựng hệ thống lưu trữ thông tin nhà đất liên thông ngành thống từ trung ương đến địa phương; chưa có chế bảo vệ người mua nhà xã hội thỏa đáng; chưa có quy định chuyển tiếp bảo vệ quyền lợi người mua tính phí quản lý liên quan đến cách tính diện tích hộ Thứ năm, chưa có chế tài đủ mạnh chủ thể có hành vi gian lận thuế chuyển nhượng bất động sản Việc ác định đối tượng miễn thuế thu nhập, quy định tính thuế mua bán nhà hình thành tương lai nhiều bất cập, dẫn đến bất lợi mà người mua phải gánh chịu 3.2 Thực tiễn thi hành pháp luật hợp đồng mua bán nhà Việt Nam 3.2.1 Thực tiễn chấp hành tuân thủ pháp luật hợp đồng mua bán nhà Ý thức tuân thủ pháp luật chủ thể chưa cao, như: mua bán nhà giấy tay, trốn thuế diễn phổ biến không thực tách giá bán hộ giá trị quyền sử dụng đất để tính thuế chủ đầu tư quan thuế; chủ đầu tư vi phạm thời hạn giao nhà, tự ý thay đổi vị trí công sử dụng phần công trình thuộc sở hữu chung, chất lượng nhà không đảm bảo … khiến cho thị trường bất động sản thiếu ổn định 3.2.2 Thực tiễn sử dụng pháp luật hợp đồng mua bán nhà Chủ đầu tư khách hàng lợi dụng kẽ hở pháp luật, “bắt tay nhau” ký kết hợp đồng hứa bán, đặt chỗ nhà chưa đủ điều kiện bán theo quy định chế kiểm tra, giám sát Việc sử dụng pháp luật thiếu cương quyết, thiếu nghiêm minh việc áp dụng chế tài hình 16 chưa đặt chỗ quan tư pháp thời gian qua đ tạo kẽ hở cho việc lừa đảo chiếm đoạt tài sản nhà- đất núp bóng HĐMBNO gia tăng 3.2.3 Thực tiễn áp dụng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà tòa án 3.2.3.1 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán hộ liên quan đến thuế chuyển nhượng bất động sản Tòa án cấp đ vận dụng nguyên tắc tự giao kết, thỏa thuận bên hợp đồng để đưa phán không áp dụng Luật thuế giá trị gia tăng, Luật bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng người mua đ phải gánh chịu thiệt hại mà họ phải bảo vệ 3.2.3.2 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà vi phạm điều kiện hình thức Tòa án đ ác định việc hoàn thiện hình thức hợp đồng không cần thiết đ công nhận hợp đồng Tùy thuộc vào mức độ hợp đồng đ thực mà Tòa án đ có linh hoạt áp dụng pháp luật 3.2.3.3 Giải tranh chấp HĐMBNO đối tượng hợp đồng thực Việc hiểu không thống xét xử việc ác định hợp đồng “vi phạm điều cấm luật” hay hợp đồng có “đối tượng thực được” phụ thuộc vào nhận thức chủ quan thẩm phán dẫn đến cách giải hậu khác 3.2.3.4 Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị tuyên bố vô hiệu Quyền lợi người thứ ba tình chưa thật pháp luật bảo vệ HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu bất hợp lý, mâu thuẫn với quy định xác lập quyền sở hữu theo án, định Tòa án định quan nhà nước có thẩm quyền khác 3.3.3 Đánh giá kết thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà 3.3.3.1 Những kết đạt 17 Pháp luật đ tạo chuẩn mực pháp lý để chủ thể ác định rõ quyền nghĩa vụ mình, giúp cho hiểu biết ý thức việc chấp hành, sử dụng, thực thi pháp luật chủ thể bước nâng cao; việc áp dụng pháp luật giải tranh chấp trở nên linh hoạt, phù hợp với thực tiễn sống, hạn chế thiệt hại phát sinh bảo vệ tốt quyền lợi người mua Các chế, sách hỗ trợ Nhà nước linh hoạt đ giúp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng nguồn vốn huy động tốt hơn, giải an sinh xã hội nhà ở, phát huy hiệu quản lý nhà nước, giúp cho hoạt động thị trường bất động sản phát triển phù hợp với kinh tế thị trường xu hội nhập 3.3.3.2 Những khó khăn, hạn chế trình thực pháp luật hợp đồng mua bán nhà Thứ Các sách nhà- đất thường uyên thay đổi, thiếu quán, số quy định pháp luật bất cập, chưa phù hợp chậm sửa đổi, bổ sung Thiếu chế, kiểm tra giám sát thực thi pháp luật chủ đầu tư sau dự án cấp phép xây dựng, chế tài hữu hiệu để xử lý chủ đầu tư vi phạm thời hạn giao nhà, chất lượng, chậm hoàn tất thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua Các sách thuế, tài chính, tín dụng liên quan đến giao dịch mua bán nhà thời gian qua chưa thực phát huy hết hiệu quả, chưa điều tiết giao dịch nhà- đất diễn cách công khai, minh bạch; chưa y dựng sở lưu trữ quản lý thông tin bất động sản đầy đủ, thống ngành, đơn vị có liên quan phạm vi nước Thứ hai Các quan quản lý nhà nước địa phương chưa làm tốt chức kiểm tra, giám sát việc tuân thủ pháp luật, người dân gặp nhiều khó khăn việc tìm kiếm thông tin nhà đất liên hệ làm thủ tục cấp giấy chứng nhận Công tác quản lý hành nhà nước nhiều bất cập việc cấp số nhà, tên đường trùng lắp Sự phối hợp quan quản lý nhà, đất địa phương với Tòa án việc thu thập chứng pháp lý nhà đất để giải tranh chấp chưa tốt 18 Thứ ba Ý thức tuân thủ chấp hành pháp luật phận không nhỏ người dân, doanh nghiệp quan thực thi pháp luật chưa cao (i) Các doanh nghiệp đ lách luật để sử dụng vốn góp, tiền ứng trước khách hàng không mục đích, mập mờ cách tính diện tích hộ Quy định mua bán nhà dự án phải lập theo mẫu điều kiện để nhà đầu tư lợi dụng đưa điều khoản bất lợi cho người mua (ii) Người mua thấy lợi trước mắt nên thường né tránh thực quy định hình thức, trình tự thủ tục giao kết, thực nghĩa vụ thuế… (iii) Đối với quan hành nhà nước trình thực thi nhiệm vụ đ không làm hết trách nhiệm việc tuân thủ pháp luật, gây niềm tin người dân vào tính nghiêm minh pháp luật (iv) Đối với quan tư pháp luật (Tòa án) đ thiếu cẩn trọng áp dụng pháp luật, thu thập chứng không đầy đủ giải tranh chấp, việc vận dụng chưa quy định pháp luật Bên cạnh đó, nhận thức cấp xét xử chưa thống nhất, dẫn đến việc áp dụng pháp luật thiếu quán ảnh hưởng đến chất lượng xét xử CHƢƠNG KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 4.1 Quan điểm, định hƣớng hoàn thiện pháp luật nhà hợp đồng mua bán nhà 4.1.1 Hoàn thiện pháp luật HĐMBNO phải đặt toàn hệ thống pháp nói chung, đảm bảo tính công khai, minh bạch Phải đặt nhiệm vụ chung trình cải cách tư pháp, đảm bảo tính tương thích, phù hợp với quy luật cạnh tranh, cung- cầu kinh tế thị trường 4.1.2 Đảm bảo ổn định lâu dài, phòng- chống rủi ro tạo sở pháp lý thuận lợi nhằm đảm bảo thực quyền có nhà ở, chỗ hợp pháp công dân 19 Hoàn thiện pháp luật HĐMBNO phải đảm bảo tôn trọng nguyên tắc tự kinh doanh lợi nhuận phải đảm bảo quyền lợi người tiêu dùng Đồng thời, phải xây dựng sách an sinh xã hội nhà phù hợp với đối tượng sách, người ngh o, người thu nhập thấp 4.1.3 Đảm bảo phát triển lành mạnh, bền vững xu hội nhập Phải xây dựng chế thực thi hữu hiệu, làm mạnh thị trường bất động sản thông qua hệ thống sở liệu thông tin đăng ký bất động sản; bước thống áp dụng pháp luật, tạo bình đẳng chủ thể đầu tư nước nước phù hợp với xu hội nhập 4.2 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà 4.2.1 Sửa đổi, bổ sung số quy định Bộ luật dân giao dịch dân 4.2.1.1 Không nên quy định hình thức điều kiện bắt buộc có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Hình thức hợp đồng văn ghi nhận ý chí bên thời điểm giao kết bên Việc công chứng, chứng thực thực chất thủ tục hành xác nhận quan có thẩm quyền kiện pháp lý bên không định thời điểm có hiệu lực hợp đồng Cần phải thống quy định mẫu HĐMBNO kinh doanh bất động sản để bên tham khảo, mang tính bắt buộc 4.2.1.2 Bảo vệ người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu Pháp luật cần sửa đổi việc công nhận quyền sở hữu tài sản người thứ ba giao dịch mà họ xác lập tình phù hợp với quy định xác lập quyền sở hữu tài sản theo án, định Tòa án định quan nhà nước có thẩm quyền khác 4.2.1.3 Giải hậu đặt cọc giao dịch dân vô hiệu Pháp luật nên sửa đổi quy định cho bên bị từ chối hợp đồng quyền lựa chọn áp dụng phạt cọc bên bán từ chối giao kết, áp dụng bồi thường thiệt hại hợp đồng vô hiệu lỗi bên bán 20 4.2.1.4 Bổ sung chủ thể quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu người có lực hành vi không đầy đủ xác lập, thực Bổ sung quy định cho phép người có quyền lợi liên quan khác quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu giao dịch dân người lực hành vi đầy đủ xác lập, thực 4.2.2 Sửa đổi, bổ sung số quy định Luật nhà giao dịch mua bán nhà 4.2.2.1 Thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng mua bán nhà chuyển quyền sở hữu Cần sửa đổi quy định thời điểm phát sinh hiệu lực HĐMBNO thời điểm bên hoàn tất việc giao kết hợp đồng văn Còn thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm bên mua cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 4.2.2.2 Chính sách điều kiện mua nhà xã hội Sửa đổi theo hướng: Mỗi đối tượng hưởng sách hỗ trợ nhà xã hội mua nhà xã hội lần 4.2.3 Sửa đổi, bổ sung số quy định Luật kinh doanh bất động sản 4.2.3.1 Hoàn thiện chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình hoàn thành dự án Pháp luật cần quy định bắt buộc doanh nghiệp phải mua bảo hiểm chất lượng hoàn thiện công trình 4.2.3.2 Cho phép ký hợp đồng đặt chỗ trước ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 4.2.4 Bổ sung quy định xác định lỗi biện pháp chế tài giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu xử lý vi phạm hợp đồng 4.2.4.1 Xác định lỗi trách nhiệm bồi thường thiệt hại Ban hành văn hướng dẫn cách ác định lỗi làm tính toán bồi thường thiệt hại giải hậu pháp lý HĐMBNO vô hiệu xử lý vi phạm không thực hợp đồng; cho phép kết hợp 21 bồi thường thiệt hại theo luật định phạt vi phạm bên có thỏa thuận; bồi thường thiệt hại mua bán nhà hình thành tương lai theo tỷ lệ số tiền đ nộp sở giá trị hộ tương đương khu vực 4.2.4.2 Tính thiệt hại giải hậu pháp lý hợp đồng mua bán nhà vô hiệu Cần bổ sung quy định trách nhiệm bồi thường thiệt hại vi phạm nghĩa vụ thực hợp đồng thiệt hại thực tế trực tiếp tính thiệt hại gián tiếp 4.2.5 Kiến nghị số giải pháp đảm bảo giao dịch mua bán nhà ổn định, minh bạch thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới 4.2.5.1 Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu bất động sản Cần thay đổi quan điểm “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thành “đất đai thuộc sở hữu nhà nước” phù hợp với chất Nhà nước ta nhà nước pháp quyền dân, dân dân 4.2.5.2 Hoàn thiện pháp luật minh bạch thị trường bất động sản Xây dựng cổng thông tin điện tử Quốc gia bất động sản, ban hành Luật đăng ký bất động sản 4.2.5.3 Hoàn thiện sách pháp luật mua bán nhà xã hội Nên cho phép thương mại hóa nhà xã hội, Nhà nước tạo chế, sách để người dân có thu nhập thấp ổn định có điều kiện vay tiền để mua nhà phù hợp với điều kiện tài họ Sớm thành lập “Quỹ tiết kiệm nhà ở” toàn quốc để hỗ trợ đầu tư y dựng nhà cho người có nhu cầu nhà vay ưu đ i 4.2.5.4 Hoàn thiện pháp luật thuế bất động sản Ban hành Luật thuế bất động sản, thay tên gọi thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản thành thuế chuyển dịch bất động sản; giảm mức thuế suất giao dịch nhà- đất xuống 1% để khuyến khích giao dịch thức Nên quy định mức thuế sở diện tích hộ để đánh thuế cho phù hợp 22 4.2.5.5 Hoàn pháp luật giao dịch bảo đảm tài sản bất động sản Để thúc đẩy giao dịch nhà đất phát triển theo hướng tự thỏa thuận, tự hợp đồng minh bạch, pháp luật cần quy định cho phép chủ sở hữu bán tài sản nhà- đất chấp có đăng ký giao dịch bảo đảm KẾT LUẬN Sau nghiên cứu “Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam”, luận án rút kết luận quan trọng sau: HĐMBNO có vai trò quan trọng đời sống xã hội phát triển kinh tế Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật HĐMBNO yêu cầu tất yếu khách quan cấp bách lý luận thực tiễn Quan hệ pháp luật HĐMBNO chịu điều chỉnh nhiều văn pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật đất đai, Luật thuế, Luật công chứng,… với quy định phức tạp, liên quan đến nhiều quan pháp luật lại liên tục sửa đổi, bổ sung dẫn đến tính ổn định không cao, đ bộc lộ nhiều hạn chế, có quy định chưa đảm bảo nguyên tắc tự hợp đồng, nhiều vấn đề liên quan đến HĐMBNO chưa pháp luật điều chỉnh có quy định mang tính hình thức, không phát huy hiệu điều chỉnh cần nghiên cứu để tiếp tục hoàn thiện, đáp ứng đòi hỏi thực tiễn đời sống dân phù hợp với xu hội nhập kinh tế quốc tế Bên cạnh đó, am hiểu pháp luật đa số chủ thể xác lập HĐMBNO hạn chế, đòi hỏi pháp luật phải có quy định điều chỉnh phù hợp, đảm bảo quyền lợi chủ thể xác lập hợp đồng Luận án đ đưa quan điểm định hướng hoàn thiện pháp luật HĐMBNO phải đáp ứng yêu cầu sau: (i đảm bảo tính thống đồng với hệ thống pháp luật; (ii) tạo sở pháp lý đảm bảo thực quyền có nhà ở, chỗ hợp pháp người d n; (iii thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững xu hội nhập sở 23 phải đảm bảo nguyên tắc tự hợp đồng, tự ý chí, đảm bảo quyền người phù hợp với pháp luật nước phát triển Luận án đề xuất số giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO tập trung vào vấn đề chủ yếu sau: (i) Sửa đổi bổ sung số quy định Bộ luật dân bảo vệ người thứ ba tình giải hậu đặt cọc giao dịch dân vô hiệu, chủ thể quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân vô hiệu; biện pháp chế tài đảm bảo thực hợp đồng hợp đồng vô hiệu (ii) Sửa đổi, bổ sung quy định Luật Nhà hình thức, thời điểm phát sinh hiệu lực hợp đồng chuyển quyền sở hữu; sách, điều kiện mua nhà xã hội, thành lập “Quỹ tiết kiệm nhà ở” (iii) Sửa đổi- bổ sung quy định Luật kinh doanh bất động sản hoàn thiện chế kiểm tra, giám sát chất lượng công trình, đặt chỗ trước ký HĐMBNO hình thành tương lai (iv Hoàn thiện pháp luật quyền sở hữu bất động sản sở thay đổi thuật ngữ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân” thành “đất đai thuộc sở hữu Nhà nước”; y dựng hệ thống thông tin điện tử quốc gia bất động sản, pháp luật giao dịch đảm bảo tài sản bất động sản; ban hành Luật thuế bất động sản, Luật đăng ký bất động sản bắt buộc mua bán nhà phải đăng ký quy định “một cửa liên thông” để đảm bảo tính công khai, minh bạch thuận tiện cho người dân tiếp cận thông tin bất động sản Khi hoàn thiện quy định cần tuân thủ quy luật kinh tế thị trường, nguyên tắc chung pháp luật dân mà tảng quy định Bộ luật dân chế định có liên quan Tạo tương thích với chuẩn mực pháp luật quốc tế, đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản công khai, minh bạch, ổn định bền vững 24 CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐÃ CÔNG BỐ 1/- Bàn chủ thể quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà vô hiệu theo quy định Điều 141 Dự thảo Bộ luật dân sửa đổi, Học viện tư pháp, Tạp chí Nghề Luật (số 3/2015), tr.57-59 2/- Bảo vệ quyền lợi người thứ ba tình hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tạp chí Kiểm sát, (số 12/2016), tr.46-51 3/- Bàn quyền định đoạt tài sản chung theo quy định Luật nhà năm 2014 Bộ luật dân năm 2015, Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tạp chí Kiểm sát, (số 19/2016), tr.31-33 25 ... trình Hợp đồng mua bán nhà Thương mại Việt Nam nay”, Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam nay”, Pháp luật hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai” Pháp luật mua bán nhà xã... phí theo quy định pháp luật 2.2 Những vấn đề lý luận chung pháp luật hợp đồng mua bán nhà 2.2.1 Khái niệm, đặc điểm pháp luật hợp đồng mua bán nhà 2.2.1.1 Khái niệm pháp luật hợp đồng mua bán nhà. .. hợp đồng mua bán nhà 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 2.1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở: HĐMBNO thỏa thuận văn bên mua nhà bên bán nhà Theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà