KHÓA LUẬN CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

2.2.2. Qui định pháp luật về trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án còn nhiều khó khăn, gây tốn kém, mất thời gian cho các nhà đầu tư. LKDBĐS 2006 năm 2006 ra đời cùng với các văn bản pháp luật kèm theo như Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008/TT-BXD đã chính thức quy định về vấn đề chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. Cùng với việc thừa nhận các quyền của chủ đầu tư thì Nhà nước đã tạo ra cơ chế để họ thực hiện đầy đủ quyền của mình. Tuy nhiên, trên thực tế, để được chuyển nhượng dự án thì các chủ đầu tư phải trải qua rất nhiều thủ tục phức tạp và mất thời gian. Theo nhiều chủ đầu tư thì việc các dự án triển khai chậm chưa hẳn là do thiếu vốn mà do thủ tục hành chính của một số địa phương quá phức tạp, cán bộ hướng dẫn làm thủ tục không tận tình, đôi khi còn gây nhiều phiền hà, có rất nhiều cơ quan có liên quan tham gia vào giải quyết các thủ tục. Nhà đầu tư thường phải đi lại nhiều lần đến nhiều cơ quan khác nhau hoặc nhiều đơn vị của cùng một cơ quan để giải quyết các thủ tục khác nhau. Hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu hoặc né tránh, đùn đẩy trách nhiệm giữa các cơ quan chức năng trong quá trình giải quyết các thủ tục chưa được khắc phục triệt để . Thực tế nhiều địa phương đã áp dụng cơ chế “một cửa liên thông” nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn phải đến từng cơ quan chuyên môn để giải quyết từng loại thủ tục đầu tư, do đó sẽ mất rất nhiều thời gian. Đây là một trở ngại rất lớn đối với các nhà đầu tư trong quá trình thực hiện chuyển nhượng dự án trong đầu tư, kinh doanh bất động sản. Mặt khác, đối với hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án LĐT 2005 năm 2005 và Nghị định 108/2007/NĐ-CP không quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có phải công chứng hay không, LKDBĐS 2006 cũng không qui định . Trong khi đó Tại Phụ lục 3, Thông tư 13/2008/TT-BXD lại qui định “hợp đồng có hiệu lực khi được chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”. Tức là gián tiếp qui định hợp đồng buộc phải qua công chứng. Điều này gây lúng túng cho cơ quan nhà nước trong thủ tục xác nhận tính hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng dự án.

LỜI CAM ĐOAN Tôi tên Phạm Quỳnh Như Ý, sinh viên khoa Luật Thương Mại khóa 20102014 Tác giả đề tài khóa luận: “Pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” Tôi xin cam đoan công trình nghiên cứu nghiêm túc riêng tôi, hoàn toàn chưa công bố phương tiện khác, qua giúp đỡ giảng viên hướng dẫn Thạc sĩ Hoàng Thị Biên Thùy, giảng viên khoa Luật Thương Mại, Trường Đại Học Luật thành phố Hồ Chí Minh Bài có sử dụng tài liệu tác giả khác Sự tiếp thu minh bạch qua danh mục tài liệu tham khảo Nội dung đề tài khóa luận sâu kiến thức tác giả có giới hạn nên nội dung trình bày không tránh khỏi sơ suất thiếu sót Tác giả mong nhận ý kiến đóng góp thầy cô giáo Xin chân thành cảm ơn! Người thực Phạm Quỳnh Như Ý DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Viết đầy đủ LĐĐ 2003 Luật Đất đai năm 2003 LĐT 2005 Luật Đầu tư năm 2005 LKDBĐS 2006 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 HĐKDBĐS Hoạt động kinh doanh bất động sản QSDĐ Quyền sử dụng đất MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Kinh doanh bất động sản ngành kinh doanh phổ biến có từ lâu đời giới, Việt Nam mẻ hạn chế Hiến pháp năm 1992 Luật Đất đai 1993 có khẳng định Nhà Nước quản lý đất thuộc sở hữu toàn dân theo nguyên tắc giao đất cho tổ chức, cá nhân sử dụng lâu dài; có quyền sử dụng, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, chấp, góp vốn cho người sử dụng đất, tạo điều kiện cho ngành kinh doanh bất động sản hình thành phát triển Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2006 đời, hoạt động kinh doanh bất động sản có tầm quan trọng đời sống kinh tế đất nước Dự án kinh doanh bất động sản phát triển đem lại diện mạo cho đất nước, dự án mọc lên ngày nhiều, kích thích phát triển kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ công nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, Việt Nam bước vào kinh tế thị trường ngành kinh tế nước chịu tác động từ biến động kinh tế giới Khi kinh tế giới rơi vào trạng thái bất ổn, kinh tế nước chịu tác động tiêu cực, lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, suy sụp thị trường khác khiến cho thị trường bất động sản không tránh khỏi khủng hoảng Những biến động kinh tế tác động đến doanh thu nguồn vốn chủ doanh nghiệp chủ đầu tư kinh doanh dự án, gây khó khăn việc đầu tư, xây dựng, chủ đầu tư đủ lực tài thực toàn dự án dẫn đến nhiều giao dịch chuyển nhượng dự án thực Điều đặt vấn đề pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư dự án kinh doanh bất động sản Đây phận thiếu qui định dự án kinh doanh bất động sản, tạo thành hành lang pháp lý cho nhà đầu tư thực hoạt động đầu tư, chuyển nhượng dự án cách hiệu Việt Nam Hiện nhiều văn pháp luật qui định khác chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất gồm: Luật Kinh doanh bất động sản 2006, Luật đất đai 2003 Luật Doanh nghiệp 2005, Luật Đầu tư 2005, Luật Nhà Ở 2005 văn hướng dẫn thi hành Tuy nhiên, việc qui định nhiều văn khác mang đến thuận lợi khó khăn định Thuận lợi là: qui định cách chi tiết, chặt chẽ vấn đề pháp lý hoạt động chuyển nhượng dự án phù hợp với tình hình kinh tế, xã hội đất nước giai đoạn, bên cạnh nêu rõ ràng quan điểm quản lý Nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản Khó khăn là: qui định nhiều văn pháp luật vấn đề tạo nên chồng chéo, không thống nhất, gây khó khăn áp dụng pháp luật Ngoài qui định thủ tục hành rườm rà, phức tạp gây thời gian, công sức tài sản nhà đầu tư Những khuyết điểm cần khắc phục nhằm phát huy vai trò pháp luật phát triển kinh tế xã hội Việt Nam đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút nhà đầu tư nước tham gia kinh doanh dự án bất động sản Từ vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” làm đề tài khóa luận tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất chế định quan trọng Luật kinh doanh bất động sản 2006 (sau viết tắt LKDBĐS 2006) Từ hình thành có công trình nghiên cứu chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất Ở thời điểm viết đề tài, trường Đại Học Luật thành phố Hồ Chí Minh có công trình nghiên cứu liên quan : “Quản lý nhà nước kinh doanh bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh”, Nguyễn Tuấn Anh, Luận văn Thạc sỹ, Trường Đại Học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh1 Luận văn nghiên cứu tổng quát vấn đề hoạt động kinh doanh bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, phân tích tác động nói chung hoạt động kinh doanh đến trình phát triển kinh tế, xã hội Thành Phố Hồ Chí Minh Tuy nhiên luận văn nghiên cứu cách chung chung tất hoạt động kinh doanh địa bàn thành Phố Hồ Chí Minh, không phân tích cụ thể hoạt động chuyển nhượng dự án Ngoài trường có công trình nghiên cứu : “Hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản Việt Nam nay”: Lê Thùy Dương, Luận văn thạc sĩ luật học; Trường Đại Học Luật Hà Nội “Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản” : Phạm Thị Hằng Nga, Khóa luận tốt nghiệp, Trường Đại Học Luật Hà Nội Đây công PGS.TS Trương Đắc Linh hướng dẫn -2009 -108tr.; 28cm PGS.TS Hoàng Thế Liên hướng dẫn – Hà Nội, 2011 -74tr ; 28cm PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến hướng dẫn – Hà Nội, 2012.-57 tr.; 28cm trình khoa học nghiên cứu qui định pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án, phân tích qui định đưa kết đạt chuyển nhượng dự án, bên cạnh nêu nguyên nhân giải pháp để hoàn thiện qui định pháp luật Bài viết “Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư”: Trương Thế Côn/ Nghề Luật: Học Viện Tư Pháp, số 2/ 2012 Phân tích gần cụ thể bất cập chuyển nhượng dự án thực tiễn, hành vi chuyển nhượng dự án thông qua hình thức khác vi phạm qui định pháp luật, nêu điểm mâu thuẫn Luật liên quan qui định vấn đề, bên cạnh đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật hoạt động chuyển nhượng Sách “Pháp luật kinh doanh bất động sản”, Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Nxb Tư pháp, Hà Nội Công trình khắc họa rõ nét hoạt động kinh doanh bất động sản (sau gọi tắc HĐKDBĐS) như: Phân tích rõ quản lý thực dự án đầu tư kinh doanh bất động sản; pháp luật kinh doanh nhà, công trình xây dựng, kinh doanh quyền sử dụng đất kinh doanh dịch vụ bất động sản; hợp đồng lĩnh vực kinh doanh bất động sản quản lý nhà nước hoạt động kinh doanh bất động sản Nhìn chung, nghiên cứu từ trước đến chưa có phân tích, đánh giá cách toàn diện tầm quan trọng hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư trình phát triển kinh tế Hơn kinh tế- xã hội có thay đổi, phát triển không ngừng kết nghiên cứu mà mà nhà khoa học pháp lý đạt cần phải tiếp tục bổ sung hoàn thiện theo thời gian Do vậy, việc sâu nghiên cứu đề tài “Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” cần thiết Trong tình hình Dự thảo LKDBĐS 2006 thông qua tác giả phân tích hoạt động dựa qui định Luật cũ so sánh với Dự thảo Luật mới, để đưa nhận định sở cho hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Mục tiêu nghiên cứu đề tài Đề tài nghiên cứu vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất dự án kinh doanh bất động sản Việt Nam, qua tồn tại, hạn chế quy định pháp luật hoạt động này, đồng thời đưa kiến nghị hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất Đối tượng phạm vi nghiên cứu Trong phạm vi đề tài, tác giả nghiên cứu vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư có bao gồm: khái quát HĐKDBĐS nghiên cứu cụ thể hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư, cụ thể nêu lên vai trò chuyển nhượng dự án phân tích qui định pháp luật điều kiện chuyển dự án Pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh BĐS lĩnh vực pháp luật có nội hàm rộng liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật khác pháp Luật Đầu tư 2005, pháp luật thương mại, pháp luật đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà pháp luật dân v.v Tuy nhiên, khuôn khổ khóa luận cử nhân luật, khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006 văn hướng dẫn thi hành Phương pháp nghiên cứu Tác giả sử dụng phương pháp luận vật biện chứng kết hợp phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp, logic, phương pháp quy nạp diễn giải, nhằm đánh giá đưa quan điểm sở tiếp thu kiến thức kinh tế xã hội pháp luật Tất phương pháp kết hợp sử dụng để lý giải vấn đề đặt nội dung khóa luận Cụ thể, luận điểm đưa kèm theo luận để chứng minh, phân tích luận điểm Sau phân tích, tác giả tổng hợp lại vấn đề đưa kết luận Trong trình phân tích, tác giả kết hợp sử dụng phương pháp quy nạp diễn giải Sự gắn kết Chương khóa luận thể phương pháp logic Nếu Chương nghiên cứu vấn đề lý luận, khái quát Chương sâu phân tích nội dung vấn đề, nêu thực trạng đề xuất giải pháp cụ thể nhằm khắc phục tồn tại, phương hướng nhằm đáp ứng yêu cầu đề Ý nghĩa khoa học ứng dụng đề tài Trong trình phát triển kinh tế, sở hạ tầng ngày cải thiện Các dự án ngày nhiều dẫn đến hoạt động chuyển nhượng phát sinh nhiều thực tế, nhà nước phải có chế hoàn chỉnh để điều tiết giao dịch Với mục tiêu nghiên cứu pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án đề tài nguồn tư liệu nhằm giúp người đọc có nhìn tổng quan qui định pháp luật cụ thể thực trạng tồn hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Việt Nam, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật nguồn tham khảo cho người nghiên cứu sau vấn đề Cơ cấu khóa luận Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tham khảo nội dung đề tài gồm hai phần: • Chương 1: Khái quát chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất • Chương 2: Những qui định pháp luật hành, thực trạng kiến nghị hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư có sử dụng đất CHƯƠNG : KHÁI QUÁT CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại, tùy theo mục đích quản lý sử dụng, người ta có tiêu thức phân chia thành loại khác Một cách phân chia khái quát mà tất nước sử dụng phân chia tài sản thành loại: động sản bất động sản Hình thức phân chia có cách hàng ngàn năm từ thời La Mã cổ đại ghi Bộ Luật La Mã Theo bất động sản không đất đai, cải lòng đất mà tất tạo sức lao động người mảnh đất4 Bất động sản gồm công trình xây dựng, mùa màng, trồng… tất liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai theo không gian chiều (chiều cao, chiều sâu, chiều rộng) để tạo thành dạng vật chất có cấu trúc công xác định Pháp luật nhiều nước giới công nhận bất động sản gồm đất tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên, hệ thống pháp luật nước có quan điểm tiêu chí riêng để phân biệt tài sản động sản tài sản bất động sản, tạo ranh giới hai khái niệm “động sản” “bất động sản” Hầu điều coi bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất đai, xác định với vị trí mảnh đất qui định điều luật cụ thể: Điều 517, 518 Luật Dân Cộng Hòa Pháp, Điều 86 Luật Dân Nhật Bản, Điều 130 Luật dân Cộng hòa Liên bang Nga v.v Tuy nhiên, pháp luật nước công nhận đất đai mảnh đất định đất đai nói chung Qui định hoàn toàn hợp lý đất đai nói chung phận lãnh thổ rộng lớn, đối tượng giao dịch dân Về tài sản gắn liền với đất bất động sản có quan niệm khác nước, theo Điều 520 Luật Dân Cộng Hòa Pháp qui định “mùa màng chưa gặt, trái chưa khỏi bất động sản, bứt khỏi gọi động sản”, Điều 100, Luật Dân Thái Lan qui định “ bất động sản đất đai vật gắn lền với đất đai hợp thành thể thống với đất đai” Vậy có hai cách diễn đạt khái niệm bất động sản: là, mô tả cụ thể gắn liền với đất đai bất động sản; hai là, không mô tả cụ thể dẫn đến cách hiểu khác “tài sản gắn liền với đất đai” Bộ luật dân Việt Nam qui định cụ thể khái niệm bất động sản Trần Quang Huy - Nguyễn Quang Tuyến (2009), Pháp luật kinh doanh bất động sản, Nxb Tư pháp, Hà Nội, tr 9 Điều 174, Bộ Luật dân 2005 “Bất động sản tài sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; tài sản khác pháp luật qui định” Pháp luật Dân Việt nam mô tả cụ thể tài sản gắn liền với đất đai bất động sản bao hàm thêm trường hợp pháp luật qui định, tức dẫn đến cách hiểu khác bất động sản mô tả, bao gồm tất đất đai tài sản gắn liền với đất di dời Căn vào điều kiện để trở thành bất động sản giá trị cho người, chiếm giữ cá nhân cộng đồng người, đo lường giá trị định, di dời tồn lâu năm bất động sản thường phân chia thành nhóm sau đây: nhóm gồm đất đai, đất không di dời được, xác định chủ quyền, đất đo lường giá trị định; nhóm hai gồm nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là: nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng; công trình xây dựng công nghiệp, giao thông xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền tách rời với công trình xây dựng công trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định; nhóm ba, gồm tài sản khác gắn liền với đất đai như: vườn lâu năm: bao gồm trồng đất trồng cây; công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ tài sản khác pháp luật quy định Tất bất động sản tài sản hữu hình, mối liên hệ tính chất vật hữu hình quyền vô hình vật quyền sử dụng đất bất động sản, cụ thể Nghị Hội nghị lần thứ VII Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX5 tiếp tục đổi sách, pháp luật đất đai thời kì đẩy mạnh công nghiệp hóa, đại hóa đất nước ghi nhận “quyền sử dụng đất hàng hóa đặc biệt” LKDBĐS 2006 ghi nhận điều này6 Đất đai thuộc sở hữu toàn dân chủ thể sử dụng hợp pháp qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất loại tài sản hàng hóa đặc biệt; người có quyền sử dụng đất quyền sở hữu định đoạt tài sản khác, chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật Trong chuyển nhượng dự án đầu tư, với dự án có sử dụng đất, quyền Tra cứu văn pháp luật Thư việc pháp luật http://thuvienphapluat.vn/archive/Ke-hoach- 22-KL-TW-tong-ket-Nghi-quyet-Hoi-nghi-lan-thu-bay-Ban-Chap-hanh-vb150987.aspx, truy cập ngày 14.5.2014 Khoản 2, Điều 6, LKDBĐS 10 nghiệp hoá, đại hoá đất nước LKDBĐS 2006 đời đáp ứng yêu cầu đổi đất nước theo hướng công nghiệp hóa, đại hóa, đồng thời xây dựng hệ thống qui định cho doanh nghiệp nước nước đầu tư vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản Sau thời gian ban hành bên cạnh phát huy hiệu tích cực điều chỉnh HĐKDBĐS lĩnh vực có liên quan, nhiều quy định LKDBĐS 2006 tạo số hạn chế thực tiễn, bất cập hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Nguyên nhân chủ yếu sách pháp luật liên quan tới lĩnh vực bất động sản quy định nhiều Luật khác dẫn đến có nhiều nội dung không thống nhất, chồng chéo trình thực Đây văn pháp luật chuyên nghành, ban hành giai đoạn khác nên có nội dung điều chỉnh cụ thể trường hợp đặt thù , làm cho quan khó khăn hoạt động quản lý Ngoài văn qui phạm pháp luật Trung ương có văn hướng dẫn chi tiết địa phương khác nhau, địa phương có qui định khác để điều chỉnh cho phù hợp với địa phương mình, dẫn đến khác biệt cho việc thực pháp luật người dân doanh nghiệp Một số vấn đề qui định thiếu xót qui định để điều chỉnh, số vấn đề qui định khó khăn dẫn đến thực thực tế Trên thực tế, chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư thường gặp nhiều khó khăn trình tiến hành phải trải qua nhiều khâu phức tạp, thời gian, mà nguyên nhân chủ yếu thủ tục hành nhiều phiền hà Hiện nay, Nhà nước có chủ trương giảm thiểu thủ tục hành chính, thực tế, cụ thể chuyển nhượng dự án, nhà đầu tư phải đến quan chuyên môn để giải loại thủ tục đầu tư khác Không kể tỉnh, thành lại có chế khác nhà đầu tư Do vậy, nay, thủ tục hành rào cản lớn, gây hạn chế hiệu đầu tư việc chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản Tồn hạn chế qui định chồng chéo pháp luật, văn pháp luật đời thời gian khác dựa vào tình hình kinh tế xã hội thời kì, nên qui định không phù hợp với thực tiễn xã hội, dẫn đến hành vi lợi dụng thiếu xót pháp luật để thực chuyển nhượng Một giải pháp chung thống qui định pháp luật chế định, hạn chế lúng túng quan chức xử lý bất cập Trong Chương tác giả đưa bất cập, khó khăn áp dụng pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư đưa kiến nghị cụ thể với bất cập để hoàn thiện pháp luật hoạt động chuyển nhượng 2.2.1 Qui định pháp luật điều kiện chuyển nhượng dự án 42 Qui định điều kiện dự án chuyển nhượng 48 Hiện muốn chuyển nhượng toàn dự án phải đáp ứng điều kiện theo qui định pháp luật Dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện theo qui định Điều Nghị định 153/2007/NĐ-CP, cụ thể (1) Dự án không thuộc đối tượng bị xử ký theo qui định điều 10 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, (2) Dự án phê duyệt theo qui định pháp luật, (3) Chủ đầu tư có QSDĐ thông qua hợp đồng thuê đất định giao đất giấy chứng nhận QSDĐ, (4) phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt toàn dự án theo giai đoạn phải có công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực dự án phê duyệt Có thể thấy, điều kiện chuyển nhượng dự án chặt chẽ, lý thuyết qui định hạn chế hành vi đầu đất kiếm lời chủ dự án, ngăn ngừa phần tình trạng dự án nằm giấy gây thiệt hại cho Nhà nước khách hàng dự án Nhưng thực tế, qui định điều kiện dự án chuyển nhượng khó khăn dẫn đến bất cập Trường hợp chủ đầu tư khó khăn vốn thực dự án hoàn thành việc xây dựng mặt có công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung dự án phù hợp với qui định để chuyển nhượng, có nhu cầu chuyển nhượng có nhà đầu tư phù hợp để chuyển nhượng, dẫn đến hành vi “lách luật” để chuyển nhượng dự án Hiện hình thức chuyển nhượng dự án “trá hình” chuyển nhượng vốn doanh nghiệp, chất hai hình thức chuyển nhượng hoàn toàn khác Trường hợp chuyển nhượng vốn dự án chủ đầu tư không cần phải đáp ứng điều kiện giải phóng mặt dự án, tuân theo thủ tục trình tự kiểm tra qui định LKDBĐS 2006 Chẳng hạn trường hợp chuyển nhượng dự án thông qua hình thức chuyển nhượng vốn cho nhà đầu tư nước tỉnh Bình Thuận Cụ thể: Cuối năm 2011, ông Phạm Phú Thạnh thành lập công ty TNHH Nguyên Long Sơn tỉnh Bình Thuận với vốn điểu lệ 90 tỷ đồng Trong ông Thạnh làm giám đốc, với 18 tỷ đồng tham gia đóng góp, ông Thạnh chiếm 20% vốn điều lệ Công ty Một thành viên người Việt Nam khác góp 72 tỷ đồng lại Nhưng tháng sau thành lập, Công ty thay đổi Giấy phép đăng ký kinh doanh , bổ sung thêm thành viên ông Huang Bi Qiu (Quảng Tây, Trung Quốc) góp 30% vốn (27 tỷ đồng), ông Zhong Heng Shan góp 60% vốn (54 tỷ đồng) làm Giám đốc thay ông Thạnh lúc góp 5% vốn (4,5 tỷ đồng) Việc thay đổi 48 Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản, hội thảo pháp luật điều chỉnh HĐKDBĐS-những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh Ngày 14/3/2014 43 thực thông qua hình thức chuyển nhượng phần vốn góp thành viên Công ty Thực chất, mục đích việc mua phần vốn góp ông Zhong Heng Shan số đất mà ông Thanh mua gom để Công ty Nguyên Long Sơn sản xuất, kinh doanh Và ông Thạnh phải có nghĩa vụ chuyển mục đích sử dụng 1,2 đất lúa hai vụ xã Hàm Đức sang đất sản xuất, kinh doanh để Công ty xây dựng nhà máy49 Hành vi chuyển nhượng dự án cách chuyển nhượng vốn góp phần tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước có hội thâm nhập nhiều vào thị trường kinh doanh bất động sản Việt Nam, hành vi vi phạm điều kiện chuyển nhượng dự án khiến cho nhà nước thất thu khoản thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp lớn Bên cạnh cho thấy hạn chế công cụ quản lý nhà nước hoạt động chuyển nhượng dự án Đối với bất cập điều kiện dự án cần có qui định hoàn thiện pháp Luật, Nhận thấy bất cập thực tế qui định nhà làm Luật sửa đổi LKDBĐS 2006, Dự thảo có hoàn thiện qui định hoạt động chuyển nhượng dự án Đối với chuyển nhượng toàn dự án không qui định hoàn thành giải phóng mặt theo nội dung phê duyệt dự án 50 Chỉ yêu cầu “hoàn thành giải phóng mặt toàn dự án phần dự án chuyển nhượng phải có công trình hạ tầng kỹ thuật” tương ứng với nội dung chuyển nhượng, cho thuê phần QSDĐ dự án Tác giả hoàn toàn đồng ý với việc bỏ giải phóng mặt đói với chuyển nhượng toàn dự án, với qui định đặt vấn đề pháp lý quan trọng, dự án giải phóng phần mặt từ chủ đầu tư ban đầu sau chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác thực toàn phần lại, điều ảnh hưởng đến tính đồng ban đầu dự án, buộc phải có chế kiểm soát việc thực cam kết chủ đầu tư việc xây dựng nội dung ban đầu phê duyệt dự án Việc cho chuyển nhượng phần giải phóng mặt toàn giải phóng phần dự án chuyển nhượng thực thực tiễn nhà đầu tư chuyển nhượng phần giai đoạn thiếu vốn đầu tư, nhà đầu tư lợi dụng việc để kinh doanh kiếm lời theo hình thức phân lô bán dự án thật khó để kiểm soát thực tế Về mặt hoàn thiện pháp luật, qui định mang tính thiết thực nhu cầu chuyển nhượng vốn nhà đầu tư 49 Báo dân trí điện tử, http://dantri.com.vn/nha-dat/doanh-nghiep-trung-quoc-mua-dat-o-binhthuan-dai-hoa-den-tu-khe-ho-cua-phap-luat-619920.htm (truy cập ngày 15/6/2014) 50 Điều 39, Dự thảo LKDBĐS 2006 44 tại, để hoàn thiện chế định thực tiễn, pháp luật nên qui định thêm chế tài nhà đầu tư trường hợp vi phạm pháp luật Qui định điều kiện chuyển nhượng chủ đầu tư dự án 51 Xét góc độ đầu tư dự án hình thành nhà thầu bỏ vốn thực hoạt động đầu tư, dự án tài sản nhà đầu tư thuộc quyền sở hữu nhà đầu tư Vì nhà đầu tư phải có quyền định đoạt dự án việc chuyển nhượng dự án cần xem hoạt động kinh doanh thông thường nhà đầu tư Hơn nữa, thực tế, nhu cầu chuyển nhượng dự án bất động sản nhà đầu tư xuất phát từ lý khác chẳng hạn khó khăn tài chính, tổ chức lại danh nghiệp…trong trường hợp nhà đầu tư phải chuyển nhượng dự án Nhưng pháp luật lại yêu cầu chủ đầu tư phải nêu lý chuyển nhượng dự án Khoản Điều Nghị Định 153/2007/ NĐ-CP quy định: “trong trường hợp dự án đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực dự án theo tiến độ nội dung dự án phê duyệt chủ đầu tư không nhu cầu tiếp tục thực dự án chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn dự án cho chủ đầu tư khác” Việc pháp luật quy định lý chuyển nhượng dự án bất động sản cản trở việc thực quyền định đoạt nhà đầu tư dự án ý nghĩa thực tiễn việc đảm bảo tính khả thi dự án chuyển nhượng Thực tế, có dự án chuyển nhượng theo quy định lý chuyển nhượng dự án việc thực dự án chủ đầu tư không đảm bảo tiến độ, nội dung dự án quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Ví dụ dự án Hà Nội Times Tower, không khách hàng đòi rút vốn dự án bị chậm tiến độ sau hai năm chưa triển khai dự án chuyển nhượng cho nhà đầu tư mới52 Cũng có trường hợp nhà đầu tư lý khác nhu cầu tiếp tục thực dự án, cần viện dẫn lý gặp khó khăn tài chính, lực thực dự án để xin quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án kiếm lợi nhuận Như trường hợp Công ty TNHH Phú gia, chủ đầu tư khu công nghiệp Phú Gia Bình dương, xây dự án bán lại kiếm lời Cụ thể, tháng 8/2004, 51 Một số vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án bất động sản, hội thảo pháp luật điều chỉnh HĐKDBĐS-những hạn chế, bất cập giải pháp hoàn thiện, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh Ngày 14/3/2014 52 Tin tức online - Đọc báo tin tức 24h, http://www.tinmoi.vn/du-an-ha-noi-time-towers- khach-hang-doi-rut-von-01859438.html (truy cập ngày 23/6/2014) 45 tỉnh Bình dương giao 133ha đất cho Công ty Phú Gia để làm khu công nghiệp công ty đầu tư xây dựng số hạng mục công trình trị giá 161 tỷ đồng Phú Gia có văn gửi UBND tỉnh Bình Dương xin chuyển nhượng dự án với lý khó khăn tài UBND tỉnh Bình Dương có công văn chấp nhận cho Phú Gia chuyển nhượng toàn dự án cho Công ty cổ phần Xuất nhập tổng hợp Thành phố Hồ Chí Minh (Imexco) với giá 400 tỷ đồng vụ mua bán cho đem lại lợi nhuận ròng cho công ty Phú Gia với 115 tỷ đồng53 Qui định áp dụng vào thực tiễn vừa không mang tính thực tiễn vừa bất hợp lý Dự án tài sản chủ đầu tư, bỏ vốn thực dự án chủ đầu tư có đầy đủ quyền định đoạt, tìm kiếm lợi nhuận dự án, có nhiều chủ dự án có lý khác mà có nhu cầu chuyển nhượng dự án Không thể yêu cầu lý việc chủ đầu tư gặp khó khăn tài chuyển nhượng dự án quan thực kiểm tra khó khăn doanh nghiệp Quy định góp phần hạn chế quyền chuyển nhượng chủ đầu tư quyền dân tài sản họ Chính việc qui định chuyển nhượng dự án chủ đầu tư khó khăn dẫn đến hành vi “lách luật” để chuyển nhượng dự án bất động sản dự án không đủ điều kiện chuyển nhượng Đầu tháng 9/2013, Hội đồng quản trị Công ty cổ phần kinh doanh dịch vụ cao cấp dầu khí Việt Nam PVR thông qua việc AHC xin hợp tác đầu tư với PVR hình thức để bán, chuyển nhượng dự án tổ hợp hộ dịch vụ công cộng CT15 Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội để đổi lại hưởng phân chia lợi nhuận từ dự án Theo đó, PVR thông qua việc đầu tư tài ngắn hạn vào AHC để phục vụ phát triển thực kế hoạch sản xuất kinh doanh công ty hình thức nhận chuyển nhượng lại không 24% vốn điều lệ AHC Hội đồng quản trị thông qua việc hợp tác đầu tư phân chia lợi nhuận với đối tác hình thức khác để bán, chuyển nhượng dự án tổ hợp hộ dịch vụ công cộng CT15 Việt Hưng, Long Biên, Hà Nội 54 Đây trường hợp điển hình cho việc chuyển nhượng phần dự án khu nhà thông qua hình thức chuyển nhượng vốn doanh nghiệp, cách thu hút đầu tư vốn từ nhà đầu tư khác để phát triển hạn mục dự án, ngược lại chủ thể góp vốn nhận 53 Báo online http://www.baomoi.com/Xin-du-an-roi-ban-loi-tram-ty-dong/144/2521271.epi (truy cập ngày 13/06/2014) 54 Trang web công ty Cổ phần thông tin thẩm định giá Miền Nam http://www.sivc.com.vn/thong-tin-thi-truong/2115-song-ngam-chuyen-nhuong-du-an-bat-dongsan.html (truy cập ngày 12/06/2014) 46 tỉ lệ vốn điều lệ doanh nghiệp thực dự án Vốn góp chủ thể bổ sung vào vốn thực dự án, họ sở hữu phần vốn tức sở hữu giá trị dự án Rõ ràng “ý đồ” PVR chuyển nhượng dự án, lại thực theo thủ tục khác, phải đáp ứng điều kiện gặp khó khăn tài chuyển nhượng chủ đầu tư khó để thực Đương cử vụ việc dự án liên quan đến Dự án Everluck Residen, công ty Tường Phong làm chủ dự án, thực ký hợp đồng hợp tác đầu tư với 300 khách hàng để huy động vốn cho dự án, chưa giải phóng xong mặt 55, hình thức dạng phân lô bán huy động vốn chưa xây dựng nhà đất Thực tế qui định chủ đầu tư thực khó khăn tài chuyển nhượng dự án chủ đầu tư phải chờ đợi quan chức điều tra cho phép, liệu hoạt động kiểm tra có thực khách quan cho kết phù hợp với tình hình thực tế doanh nghiệp? Đây qui định khó thực tính thực tiễn cao Tại Dự thảo bỏ qui định lý gặp khó khăn chủ đầu tư để chuyển nhượng dự án Việc loại bỏ yêu cầu chủ đầu tư khẳng định chuyển nhượng dự án hình thức kinh doanh bất động sản doanh nghiệp dễ dàng thực thi cho chủ đầu tư Tác giả cho giải pháp hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án phù hợp với thực tiễn 2.2.2 Qui định pháp luật trình tự thủ tục chuyển nhượng dự án Trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án nhiều khó khăn, gây tốn kém, thời gian cho nhà đầu tư LKDBĐS 2006 năm 2006 đời với văn pháp luật kèm theo Nghị định số 153/2007/NĐ-CP, Thông tư số 13/2008/TTBXD thức quy định vấn đề chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản Cùng với việc thừa nhận quyền chủ đầu tư Nhà nước tạo chế để họ thực đầy đủ quyền Tuy nhiên, thực tế, để chuyển nhượng dự án chủ đầu tư phải trải qua nhiều thủ tục phức tạp thời gian Theo nhiều chủ đầu tư việc dự án triển khai chậm chưa thiếu vốn mà thủ tục hành số địa phương phức tạp, cán hướng dẫn làm thủ tục không tận tình, gây nhiều phiền hà, có nhiều quan có liên quan tham gia vào giải thủ tục Nhà đầu tư thường phải lại nhiều lần đến nhiều quan khác nhiều đơn vị quan để giải thủ tục khác Hiện tượng tiêu cực, nhũng nhiễu né tránh, đùn đẩy trách nhiệm quan chức trình giải 55 Trang web quan tra phủ nghành tra http://www.thanhtra.com.vn/ai- la-cho-dua-cua-cong-ty-tuong-phong_t221c39n32569.aspx (Truy cập ngày 12/07/2014) 47 thủ tục chưa khắc phục triệt để 56 Thực tế nhiều địa phương áp dụng chế “một cửa liên thông” nhiều chủ đầu tư phải đến quan chuyên môn để giải loại thủ tục đầu tư, nhiều thời gian Đây trở ngại lớn nhà đầu tư trình thực chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản Mặt khác, hợp đồng chuyển nhượng toàn dự án LĐT 2005 năm 2005 Nghị định 108/2007/NĐ-CP không quy định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có phải công chứng hay không, LKDBĐS 2006 không qui định 57 Trong Tại Phụ lục 3, Thông tư 13/2008/TT-BXD lại qui định “hợp đồng có hiệu lực chứng nhận công chứng nhà nước chứng thực Ủy ban nhân dân cấp tỉnh” Tức gián tiếp qui định hợp đồng buộc phải qua công chứng Điều gây lúng túng cho quan nhà nước thủ tục xác nhận tính hợp pháp hợp đồng chuyển nhượng dự án Bất động sản chuyển nhượng dự án lớn, có ảnh hưởng đến nhiều chủ thể kinh tế Vì vậy, thủ tục chuyển nhượng qui định đơn giản chuyển nhượng tài sản khác Tuy nhiên, kinh tế thị trường, kinh tế có giao lưu, mở cửa với kinh tế khác yêu cầu thủ tục, trình tự chuyển nhượng cần rõ ràng minh bạch đơn giản hơn, yếu tố giúp cho thị trường bất động sản ổn định phát triển có tổ chức Trình tự, thủ tục chuyển nhượng bất động sản nội dung pháp luật đất đai pháp luật kinh doanh bất động sản Chế định dần hoàn thiện bối cảnh nước ta cải cách hành nhiều lĩnh vực, cải thiện thủ tục hành cho phù hợp với tình hình kinh tế đất nước Thiết nghĩ thời gian đến đưa văn hướng dẫn Luật KDBĐ sửa đổi Chính phủ qui định chi tiết, rõ ràng việc“ Chính phủ qui định cụ thể thủ tục chuyển nhượng toàn dự án bất động sản”58 qui phạm pháp luật Đối với trình tự, thủ tục chuyển nhượng dự án, cần có qui định nhằm làm rõ cho nhà đầu tư hình thức hợp đồng qui định rõ hợp đồng chuyển nhượng dự án không cần phải có chứng nhận quan công chứng nhằm đảm bảo thống pháp luật hạn chế thủ tục hành cho nhà đầu tư chuyển nhượng dự án Và đơn giản hóa thủ tục hành đôi với xây dựng hệ thống quan kiểm soát phù hợp, 56 Nguyễn Văn Minh(2006), Báo cáo rà soát văn pháp luật, LKDBĐS 2006 http://luatsuadoi.vibonline.com.vn/Baocao/Luat-Kinh-doanh-BDS-12.aspx 57 Xem khoản Điều 21 LKDBĐS 2006 Điều 9, Nghị định 153/2007/NĐ-CP 58 Khoản Điều 38 Dự thảo LKDBĐS 2006 48 đủ mạnh để hạn chế trường hợp lợi dụng thông thoáng pháp luật mà vi phạm 2.2.3 Cơ chế bảo vệ khách hàng hoạt động chuyển nhượng dự án Dù qui định nhiều điều kiện chuyển nhượng cách chặt chẽ, khắc khe, pháp luật hành thiếu qui định nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp cho khách hàng Thực tế, chuyển nhượng dự án, giá trị dự án chuyển giao cho nhà đầu tư mới, vậy, nhà đầu tư định đoạt giá thay đổi cam kết chủ đầu tư cũ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng Đây thiếu xót không qui định thêm điều kiện trách nhiệm chủ đầu tư với khách hàng cam kết, qui định hướng giải có vi phạm cam kết khách hàng Bất động sản tài sản có giá trị, dự án thành công phụ thuộc vào cầu bất động sản khách hàng, hầu hết khách hàng cá nhân, tổ chức nước, nhà nước cần phải có qui định để đảm bảo hoạt động chuyển nhượng mang lại lợi ích cho chủ đầu tư không ảnh hưởng đến lợi ích khách hàng, Dự thảo Luật KDBĐS 2013 có điểm mới, qui định nhằm đảm bảo chủ đầu tư chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai giải thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp khách hàng bên liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng; trường hợp chuyển nhượng có phát sinh lợi nhuận phải nộp thuế thu nhập theo quy định pháp luật thuế59 Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng dự án, phần dự án bất động sản phải có trách nhiệm kế thừa thực toàn quyền, nghĩa vụ chủ đầu tư chuyển nhượng tiếp tục triển khai đầu tư tạo lập, kinh doanh dự án, phần dự án nhận chuyển nhượng theo quy định pháp luật, trừ nghĩa vụ mà chủ đầu tư chuyển nhượng thực xong Qui định mang lại an tâm khách hàng trực tiếp chịu ảnh hưởng từ hoạt động chuyển nhượng, tạo điều kiện sàn lọc nhà đầu tư có tiềm lực tài thực dự án, chịu trách nhiệm với khách hàng dự án chuyển nhượng, điều kiện hình thành nên xu hướng chuyển nhượng minh bạch, công khai kinh tế thị trường Bên cạnh đó, theo ý kiến tác giả để đảm bảo qui định thực thi pháp luật cần bổ sung vấn đề chịu trách nhiệm bồi thường doanh nghiệp thực dự án gây thiệt hại cho khách hàng Trường hợp, nhà đầu tư gây thiệt hại nặng nề cho khách hàng, chuyển nhượng dự án cho nhiều người, lừa đảo chiếm đoạt tài sản khách hàng Về mặt pháp lý chủ đầu tư dự án phải chịu trách 59 Điều 43, Dự thảo LKDBĐS (sửa đổi) ngày 22 tháng 01 năm 2014 49 nhiệm hình hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản với vi phạm gây cho nhà đầu tư khác khách hàng, khách hàng “tiền tật mang” không bồi thường thiệt hại dân kéo theo hệ lụy khôn lường khác Đây chế bỏ ngỏ thực tế xảy nhiều, khách hàng phải chịu thiệt hại tự khắc phục khó khăn Thiết nghĩ nên qui định chặt chẽ việc thực cam kết nhà đầu tư cho thật có ý nghĩa, cần qui định chế tài trách nhiệm cá nhân tổ chức chủ đầu tư dự án có hành vi vi phạm quyền lợi khách hàng, bắt buộc phải có chế ký quỹ để dự trù khoảng kinh phí thật lớn để đảm bảo cho hoạt động nhà đầu tư, xảy rủi ro số vốn ký quỹ hoàn trả lại cho khách hàng để tránh liên lụy từ rủi ro chủ dự án 2.2.4 Qui định điều kiện chuyển nhượng khác nhà đầu tư nước nhà đầu tư nước Trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài, Nhà nước có sách khuyến khích đầu tư lĩnh vực kinh doanh BĐS, sách ghi nhận rõ ràng Điều 12 LKDBĐS 2006 năm 2006; chế pháp lý bình đẳng hoạt động kinh doanh BĐS xác lập; chủ thể đầu tư không phân biệt nhà đầu tư nước hay nhà đầu tư nước Tuy vậy, Điều 9, 10 LKDBĐS năm 2006 quy định doanh nghiệp nước có quyền: “Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; Thuê nhà, công trình xây dựng thuê lại; Nhận chuyển nhượng QSDĐ, đầu tư công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê; thuê QSDĐ có hạ tầng thuê lại” doanh nghiệp nước lại quyền Chuyển nhượng dự án đầu tư Điều 24 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định tổ chức kinh tế nước chuyển nhượng dự án có sử dụng đất cho tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước Sau nhận chuyển nhượng dự án đầu tư, doanh nghiệp nước phải làm thủ tục thuê đất với Nhà nước Qui định hình thức thuê đất nhà đầu tư nước góp phần hạn chế nhà đầu tư nhận dự án từ nhà đầu tư nước phải thực thủ tục hành phức tạp để hợp thức hóa dự án Dự thảo mở rộng phạm vi kinh doanh cho tổ chức, cá nhân nước phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế Luật Đất đai Dự thảo LKDBĐS 2006 tạo ưu đãi cho nhà đầu tư nước không thay đổi hình thức sử dụng đất chuyển nhượng từ tổ chức kinh tế nước cho nhà đầu tư nước Mở rộng HĐKDBĐS cho chủ thể người Việt Nam định cư nước 50 ngoài, tổ chức cá nhân nước quyền “ thuê nhà, công trình xây dựng thuê lại; thuê QSDĐ có hạ tầng kỹ thuật thuê lại” 60 Điều thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, hướng sữa đổi pháp Luật chưa hoàn toàn mở rộng cho nhà đầu tư nước ngoài, so với nhà đầu tư nước điều kiện nhà đầu tư nước hạn chế Thiết nghĩ cần bổ sung, mở rộng cho tổ chức, cá nhân nước thực hoạt động kinh doanh BĐS, nhận chuyển nhượng QSDĐ tổ chức, cá nhân nước doanh nghiệp nước Mở rộng cho phép nhà đầu tư nước nhận chuyển nhượng QSDĐ, thuê đất, nhận góp vốn QSDĐ trực tiếp từ tổ chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thuộc phạm vi dự án đầu tư thống địa điểm với quan quản lý nhà nước đầu tư Quyền nhà đầu tư nước thực phạm vi đất cho dự án phê duyệt, không thực phạm vi dự án Như đảm bảo quản lý hoạt động đầu tư mà đảm bảo tạo cân cho chủ thể tham gia vào hoạt động chuyển nhượng dự án Các qui định LKDBĐS 2006 sửa đổi 2013 bỏ số qui định chuyển nhượng dự án Luật cũ, đáp ứng phần mong đợi nhà đầu tư thực chuyển nhượng dự án Nhưng nhiều qui định khó khăn phức tạp điều kiện chủ đầu tư nhận dự án qui định chuyển nhượng phần dự án Các điều kiện chuyển nhượng dự án cần chi tiết hóa với nội dung cụ thể, hạn chế bớt thủ tục trình tự chuyển nhượng dự án tạo môi trường minh bạch cho hoạt động chuyển nhượng diễn phù hợp với qui định pháp luật Nhà nước bên cạnh hoàn thiện pháp luật cần tạo điều kiện cho nhà đầu tư thực xây dựng dự án phù hợp với nội dung tiến độ cách có nguồn tài vững vàng Nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chủ yếu doanh nghiệp phụ thuộc vào ngân hàng Mà thị trường giai đoạn khó khăn, với suy sụp kinh tế giới, kinh tế nước ta rơi vào khó khăn định Chính phủ tập trung chống lạm phát cần phát huy khả chu chuyển dòng vốn Do đó, việc vay vốn đầu tư bất động sản gặp nhiều khó khăn vay lãi suất cao Bên cạnh đó, lạm phát, tỉ giá ngoại tệ, giá vật tư có xu hướng tăng cao làm chi phí đầu tư giá thành sản phẩm bất động sản tăng đáng kể 61 Hiện nay, ngân hàng tích 60 Điều 8, Dự thảo LKDBĐS (sửa đổi) ngày 22 tháng 01 năm 2014 61 Phạm Thị Hằng Nga(2012), “Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản”, Khóa luận tốt nghiệp Đại Luật Hà Nội, tr46 51 cực thu hồi nợ thúc ép khoản vay liên quan đến bất động sản Một số chủ đầu tư nhà đầu tư mua bán bất động sản sử dụng tỷ lệ vay tiền từ ngân hàng cao bị ảnh hưởng lớn Chuyển nhượng dự án vừa giúp doanh nghiệp vượt qua khó khăn tài chính, vừa giúp cho thị trường phát triển ổn định, bền vững Bên cạnh đó, nhà nước cần thiết lập máy kiểm soát thực tế để tạo thành hệ thống quản lý hiệu HĐKDBĐS, cụ thể kiểm soát hoạt động chuyển nhượng dự án cho phù hợp với qui định pháp luật, phát huy hết tầm quan trọng chuyển nhượng dự án thị trường bất động sản, nhà đầu tư khách hàng KẾT LUẬN CHƯƠNG II Trong Chương 2, tác giả trình bày chi tiết qui định pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư điều kiện chuyển nhượng dự án gồm điều kiện án chủ thể chuyển nhượng dự án, điều kiện hợp đồng chuyển nhượng, trình tự thủ tục chuyển nhượng vấn đề xử lý QSDĐ thực chuyển nhượng dự án từ tổ chức kinh tế nước nhà đầu tư nước ngoài, từ điểm bất cập qui định pháp luật đưa giải pháp để hoàn thiện pháp luật Pháp luật hành qui định chuyển nhượng dự án nhiều văn khác nhau, đặc biệt mối quan hệ với Luật Đất đai, dự án đầu tư sử dụng đất Một hệ tất yếu chuyển nhượng dự án vấn đề xử lý QSDĐ theo Luật Đất đai Trong giai đoạn giao thời Dự thảo LKDBĐS 2006 2013 thông qua, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực Có qui định mở rộng điều kiện, chủ thể nội dung chuyển nhượng dự án Qui định khắc phục khuyết điểm Luật cũ đặt vấn đề pháp lý cho giao dịch xảy thực tế Phân tích bất cập thực tế nguyên nhân gây khó khăn cho hoạt động chuyển nhượng, tác giả tổng hợp giải pháp nhằm hoàn thiện qui định pháp luật, từ việc qui định đúng, đủ thể thức điều kiện chuyển nhượng dẫn đến điều chỉnh phù hợp hành vi chuyển nhượng dự án thực tế 52 KẾT LUẬN Ở Việt Nam, hệ thống văn kinh doanh bất động sản hình thành ngày hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế thị trường Những qui định pháp luật giúp HĐKDBĐS tiến hành theo qui tắc hệ thống định, nhiên bộc lộ tồn hạn chế, qui định hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư Tính đến cuối năm 2013, nước có 4.000 dự án khu đô thị phê duyệt xây dựng, với tổng diện tích 102 nghìn hecta, tổng giá trị gần 4,5 triệu tỷ đồng Theo đó, tổng giá trị tồn kho bất động sản đến cuối năm 2013 mức gần 95 nghìn tỷ đồng 62 chuyển nhượng dự án hoạt động thiết yếu trình đầu tư kinh doanh chủ dự án để giải vấn đề “tồn kho” “treo” dự án Nhưng luật lại không qui định cách chi tiết rõ ràng hoạt động chuyển nhượng phần dự án, điều kiện chuyển nhượng toàn dự án khắt khe, dẫn đến khó khăn bất cập chuyển nhượng thực tế Xây dựng hệ thống văn pháp luật kinh doanh bất động sản đầy đủ, thống nhất, hợp hiến hợp pháp, ổn định lâu dài việc khó, việc bảo đảm văn pháp luật thực thi nghiêm chỉnh đời sống việc khó khăn phức tạp nhiều 63 Dự thảo LKDBĐS 2006 2013 khắc phục số khuyết điểm LKDBĐS 2006 Mở rộng hoạt động kinh doanh cho nhà đầu tư nhà đầu tư nước ngoài, để chủ thể thực Chuyển nhượng dự án kinh doanh bất động sản theo qui định pháp luật Góp phần nâng cao hiệu quản lý nhà nước hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư đất nước tiến vào giai đoạn hội nhập kinh tế quốc tế Với mong muốn hoàn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án đầu tư, tác giả chọn đề tài “ Pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản” để làm khóa luận tốt nghiệp, mong nguồn tham khảo nhà làm luật để qua tiếp tục hoàn thiện cấu pháp luật hoạt động chuyển nhượng dự án 62 http://www.baomoi.com/Von-dau-tu-vao-bat-dong-san-co-qua-thua-khong/147/13512815.epi truy cập ngày 30.5.2014 63 Bùi Sĩ Hiển (2005), “Pháp LĐT 2005 xây dựng nước ta: Thực trạng giải pháp”, Nghiên cứu lập pháp, (10), tr.33-41 53 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO I Văn qui phạm pháp luật: Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 sửa đổi, bổ sung theo Nghị số 51/2001/QH10 ngày 25 tháng 12 năm 2001 Quốc hội khoá X; Bộ Luật Dân Sự năm 2005; Luật Đất Đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003 sửa đổi, bổ sung năm 2009, 2010; Luật đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013; LKDBĐS 2006 số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006; LĐT 2005 Số 59/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005; Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai; Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 thi hành Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Ban hành Quy chế khu đô thị mới; 10 Nghị định 108/2006/NĐ-CP ngày 22 tháng 09 năm 2006 Chính Phủ qui định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều LĐT 2005; 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05 năm 2007 quy định bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai; 12 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Chính Phủ qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; 13 Nghị Định 69/2009/ NĐ-CP ngày 13 tháng năm 2009 Chính Phủ qui định bổ sung qui hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hổ trợ tái định cư; [54] 14 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 06 năm 2010 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở; 15 Thông tư số 13/2008/TT-BXD ngày 21 tháng năm 2008 hướng dẫn số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 phủ qui định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản 2006; 16 Thông tư số 14/2008/TTLT-BTC-BTNMT ngày 31 tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực số điều nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 phủ qui định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư nhà nước thu hồi giải khiếu nại đất đai; 17 Quyết định số 25/2013/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 quy định việc ký quỹ thực dự án đầu tư có sử dụng đất II Tài liệu chuyên môn (sách, giáo trình, luận văn, khóa luận cử nhân, viết, báo cáo…): Công ty Luật TNHH Đất luật, Ths.Ls Nguyễn Thị Cam chủ biên(2010), Hỏi đáp pháp luật bất động sản, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội; Quỹ CEG, Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường Bất động sản Việt nam (2006), nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội; Trường Đại Học Luật Hà Nội(2006), Giáo trình Luật Đất Đai, nhà xuất Tư Pháp, Thành Phố Hồ Chí Minh; Nguyễn Tuấn Anh (2009), Quản lý nhà nước dự án kinh doanh bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, Luận Văn Thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh; Thái Thanh Hải (2007), Những vấn đề pháp lý chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tỉnh Bình Dương hướng hoàn thiện, Luận văn thạc sỹ, Trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh; Phạm Thị Hằng Nga (2012), Các vấn đề pháp lý chuyển nhượng dự án đầu tư, kinh doanh bất động sản, Khóa luận tốt nghiệp, Đại Học Luật Hà Nội; [55] Bùi Sĩ Hiển (2005), “Pháp luật đầu tư xây dựng nước ta: Thực trạng giải pháp”, Nghiên cứu lập pháp số 10/2006; Trương Thế Côn (2012), Một số bất cập quy định pháp luật chuyển nhượng đầu tư, Học Viện Tư Pháp; Nguyễn Văn Minh (2006), Báo cáo rà soát văn pháp luật kinh doanh bất động sản 2006 III Các tài liệu khác: Dự thảo LKDBĐS 2006 sửa đổi ngày 22 tháng 01 năm 2014; Tài liệu hội thảo Pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh tổ chức ngày 14/3/2014; Tài liệu dự thảo báo cáo tổng kết thi hành Luật Kinh doah bất động sản 2006, Ủy ban nhân dân Thành Phố Hồ Chí Minh tháng 5/2013 III Trang thông tin điện tử tham khảo: http://hocvientuphap.edu.vn; http://www.baomoi.com; http://www.congan.com.vn; http://duthaoonline.quochoi.vn; http://luatsuadoi.vibonline.com.vn; http://www.saos.com.vn; http://www.sivc.com.vn; http://www.thanhtra.com.vn; http://www.tienphong.vn; 10 http://giaothongvantai.com.vn; 11 http://vnexpress.net; 12 http://vneconomy.vn [56] ... để lý giải vấn đề đặt nội dung khóa luận Cụ thể, luận điểm đưa kèm theo luận để chứng minh, phân tích luận điểm Sau phân tích, tác giả tổng hợp lại vấn đề đưa kết luận Trong trình phân tích, tác... đất đai, pháp luật xây dựng, pháp luật nhà pháp luật dân v.v Tuy nhiên, khuôn khổ khóa luận cử nhân luật, khóa luận giới hạn phạm vi nghiên cứu quy định chuyển nhượng dự án kinh doanh BĐS Luật... đầu tư Việt Nam, từ đưa kiến nghị nhằm hoàn thiện qui định pháp luật nguồn tham khảo cho người nghiên cứu sau vấn đề Cơ cấu khóa luận Ngoài lời nói đầu, kết luận, danh mục tham khảo nội dung đề