Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cao lãnh

49 952 6
Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện cao lãnh

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU 3 CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 5 1.1. Các khai niệm cơ bản 5 1.1.1. Khái nhiệm về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 5 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất 5 1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 8 1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất 9 1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 10 1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 13 1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất 16 1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 21 2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng 21 2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 22 2.2.1. Điều kiện về hình thức 22 2.2.2. Điều kiện về chủ thể 23 2.2.3. Điều kiện về nội dung 26 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên 28 2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng 29 2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng 30 CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở HUYỆN CAO LÃNH 32 3.1. Sơ lược về huyện Cao Lãnh 32 3.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh 33 3.2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lãnh từ 2013 – 2015 33 3.2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 33 3.2.3. Sự tác động của dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 3.2.4. Nguyên nhân 36 3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh 39 3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 39 3.3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng 39 3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục 39 3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất 40 3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về công chứng và chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41 3.3.3. Cần xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về đất đai 41 3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc những quy định của pháp luật 42 3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực hiện dự án, quy hoạch của các chủ đầu tư 42 3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân 42 3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác công chứng, xét xử 43 KẾT LUẬN 45 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 LỜI NÓI ĐẦU Trong chúng ta, không ai có thể phủ nhận được: Đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, là tư¬ liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân bổ các khu dân cư¬, của các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống… Với những giá trị thấy được, trong mặt “tích cực”, con người luôn mong muốn tác động vào nó thường xuyên để tạo ra những giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho mình. Và sự chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng này sang chủ thể sử dụng khác là một quy luật vận động tất yếu. Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất là một bư¬ớc đột phá quan trọng trong việc quy định các quyền của ngư¬ời sử dụng đất, mở ra thời kỳ mới tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trư¬ờng. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các quan hệ xã hội không ngừng diễn ra sôi động trong nền kinh tế thị trường, các quy định pháp luật này tỏ ra không phù hợp và còn nhiều bất cập vì vậy cùng với thời gian, Luật đất đai 1993 đã được Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào các năm 1998 và 2001. Mặc dù vậy các văn bản này vẫn ch¬ưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn ra hàng ngày trong cuộc sống. Ngày 26112003, Quốc hội thông qua Luật đất đai mới với nhiều điểm tiến bộ hơn so với Luật đất đai năm 1993, và các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng có nhiều điểm khác biệt. Chuyển quyền sử dụng đất thực chất là việc Nhà nư¬ớc công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất đai giữa người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể mới. Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trong các hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức giao dịch phổ biến và sôi động nhất. Luật đất đai, cũng như bộ luật dân sự xác định người sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình cho ngư¬ời khác. Nhờ thế người sử dụng đất hợp pháp ngoài việc khai thác sử dụng còn có thể chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất cho ng¬ười khác để thu về một khoản tiền tương ứng với giá trị của nó, đất đai trở thành tài sản có giá và quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản. Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc công chứng chuyển như¬ợng quyền sử dụng đất diễn ra với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” ( mặc dù đó là tài sản toàn dân, tài sản quốc gia). Đây cũng là lý do chứng minh cho sự cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu bản chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với những hợp đồng dân sự khác. Sự nhận thức đúng đắn đầy đủ các quy định về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là cấp thiết trong hoạt động thực tiễn khi thực hiện pháp luật và vận dụng pháp luật trong hoạt động của Tòa án và các văn phòng luật. Từ vấn đề trên là lý do em chọn đề tài Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn Huyện Cao Lãnh làm bài luận văn cho mình. Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài được chia thành 3 chương: Chương 1. Cơ sở lý luận về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2. Quy định pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 3. Thực trạng và một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh. CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Các khai niệm cơ bản 1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được giao kết theo quy định của pháp luật bao gồm xác thực về thời gian, địa điểm, chủ thể,… 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Đóng vai trò quan trong mọi mặt của đời sống và sản xuất. Quyền sử dụng đất trước hết chúng ta phải hiểu được đây là một quyền tự nhiên, khi con người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ khai thác tính năng sử dụng của đất mà không quan tâm đến hình thức sở hữu của nó. Để có thể tồn tại từ xưa con người đã biết khai thác và sử dụng đất gắn liền với việc trồng trọt, chăn nuôi. Nhằm thỏa mãn những nhu cầu vật chất và tinh thần, ngày nay con người đã thông qua hành vi sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất đai được xem như là tư liệu sản xuất quan trọng nhất và không thể thiếu, đặc biệt nước ta là nước nông nghiệp nằm trong những nước xuất khẩu lúa gạo hàng đầu trên thế giới thì vai trò của đất đối với nền kinh tế đất nước là rất quan trọng. Nhờ việc thực hiện quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã khai thác nguồn lợi từ đất đai, tạo ra của cải vật chất thỏa mãn nhu cầu của đời sống. + Trong đời sống đất đai là nơi con người xây dựng nhà ở, nơi diễn ra mọi sinh hoạt của con người như: hoạt động văn hóa, thể thao, lao động… Thông qua hành vi sử dụng đất, đất đai đem đến sự thỏa mãn về tinh thần cho con người. + Về mặt chính trị: Từ xa xưa con người đã đề cao giá trị của đất, biểu hiện của nó là việc các cuộc chiến tranh xâm lược không ngừng diễn ra, các lãnh chúa phong kiến thể hiện quyền lực của mình thông qua việc sở hữu đất đai. Bởi lẽ đất đai là nơi sản sinh ra của cải vật chất, đất đai càng nhiều thì việc khai thác của cải vật chất càng lớn và quyền lực của các lãnh chúa cũng được thể hiện theo đó. Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta là chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của một chủ sở hữu đó là quyền chiếm hữu, định đoạt và quyền sử dụng đất đai. Theo pháp luật nước ta Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua các hoạt động địa chính: Điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập bản đồ địa chính. Nhà nước định đoạt đất đai thông qua các quyết định hành chính như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận và cấp GCNQSDĐ, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá các loại đất. Nhà nước sử dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất. Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí và lệ phí, thu tiền sử dụng đất. Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác các nguồn lợi từ đất. Người sử dụng đất được định đoạt hạn chế về quyền sử dụng đất như: Được tặng cho, để lại thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đai. Tuy nhiên trên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao một phần đất đai của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các quyền và phải gánh vác những nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Việc quy định các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực chính trị trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm hoá ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả kinh tế cao. Chế định quyền sử dụng đất được xem như là một hình thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai và nó gắn liền với chế độ sơ hữu toàn dân, được thể hiện cụ thể ở các văn bản pháp luật: Hiến pháp năm 1980 ra đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu vừa là chủ quản lý đối với đất đai. Người đang sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” vì mình không phải là chủ sở hữu chủ thửa đất nhưng thực tế họ chẳng mất gì vì mình vẫn được quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không còn thuộc sở hữu của mình. Năm 1987 Luật Đất đai đầu tiên ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đai đầu tiên của chúng ta quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài”. Luật Đất đai 1987 đã quy định cụ thể nghĩa vụ và quyền lợi của người sử dụng đất. Với những quy định này chế định về quyền sử dụng đất được hình thành, nó được xây dựng trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước giao đất, ghi nhận cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy nhiên Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức tạo nên lực cản cho sự chuyển dịch của quyền sử dụng đất, làm kìm hãm sự phát triển kinh tế của đất nước. Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ quá nhiều hạnchế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở giai đoạn này chỉ là một cải cách trên văn bản pháp quy. Trên thực tế Nhà nước chưa xác lập được một cách đầy đủ quyền sở hữu của mình đối với đất đai, đất đai vẫn đang thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Luật Đất đai 1993 ra đời đánh dấu một mốc lịch sử quan trọng trong việc quy định quyền của người sử dụng đất, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất thông qua các hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này phải tuân theo những điều kiện do Nhà nước đặt ra. Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật đất đai 1993 có bước tiến quan trọng thức đẩy sự vận động, chuyển dịch của quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho sự hình thành và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, chính thức thừa nhận đất đai có giá bằng việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất được xem như là một quyền tài sản, có giá trị được bằng tiền có thể tham gia các giao dich dân sự. Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đất đai là chế độ sở hữu toàn dân. Mở rộng thêm quyền của người sử dụng đất bao gồm 9 quyền năng: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không thể đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất, giữa chúng có sự khác nhau cả nội dung và hình thức. + Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước), còn quyền sử dụng đất là quyền phát sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất. + Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ. Bởi vì người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu; không phải người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp là có đủ 9 quyền năng của người sử dụng đất. + Quyền sở hữu đất đai là một quyền tồn tại độc lập còn quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc. Tính phụ thuộc của quyền sử dụng đất thể hiện ở chỗ không hoàn toàn độc lập thực hiện các quyền năng của mình mà chỉ quyết định được một số vấn đề cơ bản, vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất giao. Tóm lại: Quyền sử dụng đất là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. 1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định. Xét về mặt lịch sử thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ mới xuất hiện kể từ khi có chế độ sở hữu toàn dân về đất đai được ghi nhận lần đầu tiên ở nước ta tại Hiến pháp năm 1980. Còn lại, ở các chế độ sở hữu khác, nơi tồn tại đa hình thức sở hữu, trong đó có hình thức sở hữu tư nhân về đất đai, thì khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được đặt ra mà thay vào đó là khái niệm mua bán đất đai hoặc mua bán, chuyển nhượng đất đai hoặc mua bán, chuyển nhượng ruộng đất. Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta luôn được đặt trong mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Như vậy, đứng ở góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ và lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất là khái niệm có nội dung rộng, trong đó có nhiều quyền năng khác nhau. Một trong những quyền năng cơ bản và đặc biệt quan trọng của người sử dụng đất là quyền chuyển quyền sử dụng đất. Trong nền kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất là một loại tài sản được chuyển quyền sử dụng, được đưa trao đổi, giao dịch. Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp và bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Chuyển quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền định đoạt tuyệt đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào giao dịch phải tuân theo các quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà Nhà nước đã xác định. Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được, bởi vậy khác với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công khai, minh bạch. 1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khẳng định đất có thể tham gia giao dịch dân sự. Tạo nguồn thu lớn đóng góp vào Ngân sách Nhà nước thông qua việc thu lệ phí trước bạ khi chuyển nhương quyền sử dụng đất. Nhằm thỏa mãn nhu cầu của người sử dụng đất, góp phần làm ổn định kinh tế, xã hội. Tạo điều kiện thực hiện chính sách sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm đạt hiệu quả kinh tế cao (do cơ chế chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất chuyển từ người không còn nhu cầu sử dụng đất sang người có nhu cầu sử dụng đất), làm hạn chế tình trạng bỏ hoang đất đai, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế đất nước. Tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, nâng cao giá trị của đất. Thể hiện sự quan tâm kịp thời và sự chỉ đạo đúng đắn của Đảng và Nhà nước trong việc mở rộng quyền của người sử dụng đất nói chung, cũng như việc điều chỉnh mối quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh trong xã hội nói riêng. 1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Để hiểu rõ về những đặc trưng riêng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chúng ta cần đi sâu vào phân tích và so sánh với một số hình thức chuyển nhượng đất đai khác. So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất: Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất, theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống. Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận tiện cho sản xuất và đời sống, nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc Nhà nước ghi nhận quyền này có ý nghĩa rất lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, Nhà nước ta đã có chủ trương khuyến khích việc chuyển đổi ruộng đất sản xuất nông nghiệp, qua quá trình thử nghiệm chủ trương này ở một số địa phương cho thấy, đã khắc phục được tình trạng đất đai manh mún, giảm thiểu số lượng thửa đất, tăng thêm diện tích trên mỗi thửa đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đưa tiến bộ khoa học vào sản xuất nông nghiệp, nhờ đó, năng suất cây trồng và sản lượng nông nghiệp tăng lên rõ rệt. Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình thức này có sự khác nhau và nó thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của quan hệ là quyền sử dụng đất và việc thực hiện quan hệ này là quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng (quan hệ một chiều), thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tượng chủ yếu của quan hệ là đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất nhưng mục đích cơ bản và cũng là vấn đề mà cả người sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nước quan tâm đó là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Việc thực hiện quan hệ này là quá trình cùng một lúc chấm quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia (quan hệ hai chiều). So sánh giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức hợp đồng mua bán tài sản: Điểm giống nhau giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản là các quan hệ của nó đều thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; theo đó, quyền và nghĩa vụ dân sự của các bên đều được phát sinh thông qua hình thức hợp đồng, quyền của bên này tương ứng với nghĩa vụ của bên kia, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất (đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất) hoặc tài sản (đối với hợp đồng mua bán tài sản) và nhận tiền; ngược lại, bên kia có nghĩa vụ trả tiền và nhận quyền sử dụng đất hoặc tài sản. Tuy nhiên, giữa hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng mua bán tài sản có những điểm khác biệt, thể hiện ở những nội dung sau: Thứ nhất, về mặt đối tượng, nếu như trong quan hệ mua bán tài sản, đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản là tài sản (bao gồm vật có thực và quyền tài sản) thuộc quyền sở hữu của bên bán, thì trong quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng, còn thửa đất chuyển nhượng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nước là người đại diện. Với tư cách là chủ sở hữu tài sản, bên bán có toàn quyền định đoạt tài sản bằng việc bán quyền sở hữu tài sản cho bên mua mà không phụ thuộc vào ý chí của người khác. Trong khi đó bên chuyển nhượng chỉ là người có quyền sử dụng đất nên khi chuyển nhượng cho người khác các bên còn phải thỏa mãn những điều kiện nhất định theo quy định của pháp luật. Thứ hai, về hình thức, hiệu lực của hợp đồng, nếu như hợp đồng mua bán tài sản có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể và thường có hiệu lực thi hành ngay sau khi xác lập (cam kết hoặc ký kết), trừ hợp đồng mua bán nhà ở và một số tài sản mà Nhà nước có quy định phải được lập bằng văn bản, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập bằng văn bản và chỉ có hiệu lực thi hành sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Thứ ba, về trách nhiệm, nghĩa vụ trước Nhà nước, nếu như trong mua bán tài sản, bên bán tài sản cũng như bên mua tài sản không phải thực hiện nghĩa vụ gì trước Nhà nước, trừ trường hợp Nhà nước quy định khi mua bán một số loại tài sản bên mua phải đăng ký quyền sở hữu và nộp lệ phí trước bạ, thì trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên chuyển nhượng phải tuân thủ nguyên tắc, điều kiện, trình tự, thủ tục và phải có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật. 1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên phải tuân theo một số nguyên tắc nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cả cơ quan nhà nước và các bên chuyển nhượng phải tuân thủ. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau: Nguyên tắc thứ nhất là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật. Khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các nội dung cơ bản phải phù hợp với các quy định tại chương XXVIII của Bộ luật dân sự năm 2005 và pháp luật về đất đai. Ngoài ra, các việc chuyển nhượng không được trái với các quy định ở các văn bản quy phạm pháp luật khác. Nguyên tắc thứ hai là phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn quy định. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích, thời hạn được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của bên chuyển nhượng. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ quỹ đất quốc gia đều nằm dưới sự quản lý của Nhà nước, việc quản lý sử dụng đất cần phải theo quy hoạch, kế hoạch thống nhất. Hàng năm, Nhà nước lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong đó hoạch định việc sử dụng đất cụ thể đối với từng loại đất để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Hay nói cách khác, Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc hợp thức hóa quyền sử dụng đất trên cơ sở quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, do đó mục đích sử dụng đất đã được Nhà nước xác định rõ ràng. Mặt khác, khi giao đất, cho thuê đất hay hợp thức hóa quyền sử dụng đất, Nhà nước xác định rõ thời gian sử dụng đất và người được giao đất, thuê đất, hợp thức hóa quyền sử dụng đất chỉ được sử dụng trong khoảng thời gian đó. Vì vậy, sau khi nhận quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng phải tuân thủ quy định của Nhà nước về thửa đất chuyển nhượng, đó là phải sử dụng đúng mục đích, thời hạn sử dụng và phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển nhượng. 1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Thứ nhất: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất” . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành và cấp cho người sử dụng đất theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất. Việc cấp giấy quyền sử dụng đất là một điều kiện rất quan trọng vì thiếu nó thì sẽ không có căn cứ pháp lý xác lập một cách đầy đủ mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng. Việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước hết là vì quyền lợi của người quyền sử dụng đất bởi thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp khi xảy ra tranh chấp hoặc bị xâm hại. Giá trị của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được thể hiện ở các phương diện như sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một bảo đảm quan trọng của Nhà nước cho người sử dụng đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được nhà nước bồi thường thiệt hại về đất và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất ; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một quyền “quan trọng” của người sử dụng đất ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để khi có tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ được tòa án nhân dân giải quyết . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo từng thửa đất, cho từng người sử dụng đất. Trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi cả tên vợ và tên chồng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng được cấp cho cộng đồng dân cư hoặc cơ sở tôn giáo và trao cho người đứng đầu các tổ chức nói trên. Thứ hai: Đất không có tranh chấp Để bảo vệ quyền lợi các bên, Luật đất đai quy định chỉ những thửa đất không xảy ra tranh chấp mới được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Các tranh chấp có thể bao gồm tranh chấp về ranh giới các thửa đất, tranh chấp về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra thì sau khi giải quyết xong mọi bất đồng, mâu thuẫn thì mới được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ ba: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Những thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án thì không được chuyển nhượng. Nhà nước quy định điều này nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thứ tư: Trong thời hạn sử dụng đất. Đối với những loại đất có quy định thời hạn sử dụng thì người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng trong thời hạn sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 67 Luật đất đai 2003 thì thời hạn giao đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình cá nhân là hai mươi năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là năm mươi năm. Thời hạn cho thuê đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá hai mươi năm; thời hạn cho thuê đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng là không quá năm mươi năm. Đối với đất ở thì được Nhà nước giao ổn định, lâu dài. Thời hạn giao đất cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nhiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh; tổ chức kinh tế thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, các nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá bảy mươi năm. Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao là không quá chín mươi chín năm. 1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực và phải làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng không trái với quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên từ đủ 15 tuổi trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 700 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền như sau: Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (nếu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất chậm trả tiền thì người đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất Ngân hàng Nhà nước quy định tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác); Việc Nhà nước đưa ra quy định trên xuất phát từ lợi ích chính đáng của người có quyền sử dụng đất khi họ đem quyền sử dụng đất của mình chuyển nhượng cho người khác. Pháp luật đã bảo vệ quyền lợi cho họ bằng việc quy định cho họ có quyền nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời có quyền hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng và yêu cầu bồi thường thiệt hại khi bên nhận chuyển nhượng không thực hiện nghĩa vụ trả tiền chuyển nhượng như đã cam kết trong hợp đồng. Nghĩa vụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định của Điều 699 Bộ luật dân sự 2005, bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận; 2.Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Từ quy định trên ta thấy, pháp luật dân sự đã quy định nghĩa vụ của bên chuyển nhượng rất chặt chẽ. Việc quy định này xuất phát từ quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Để có cơ sở bảo vệ lợi ích của người nhận chuyển nhượng, nhằm bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng một cách nghiêm túc, pháp luật quy định người chuyển nhượng có nghĩa vụ phải chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đủ diện tích, đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng.Mặt khác, người chuyển nhượng còn phải giao các giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng để họ làm cơ sở chứng minh tính hợp pháp của thửa đất chuyển nhượng khi đến làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền; đồng thời tránh trường hợp người chuyển nhượng quyền sử dụng đất lợi dụng giấy tờ này để tiếp tục chuyển nhượng cho người khác. 1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Quyền của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo quy định tại Điều 702 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các quyền sau: 1. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao cho mình giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất; 2. Yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thỏa thuận; 3. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng; 4. Được sử dụng đất theo đúng mục đích, đúng thời hạn. Từ quy định trên, chúng ta thấy quyền yêu cầu bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao đủ diện tích đúng hạng đất, đúng loại đất, đúng vị trí, đúng tình trạng như đã thỏa thuận trong hợp đồng và giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương ứng với nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, đặc điểm của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chấm dứt việc sử dụng đất của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đồng thời thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vì vậy, pháp luật quy định người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ diện tích chuyển nhượng. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn là nghĩa vụ của Nhà nước để qua đó Nhà nước thực hiện quyền quản lý của mình, đồng thời đảm bảo quyền của người sử dụng đất. Qua đó, người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đủ cơ sở pháp lý khi thực hiện quyền của mình mà pháp luật cho phép như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp luật quy định cho họ có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích và thời hạn sử dụng đất. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Theo quy định tại Điều 701 Bộ luật dân sự 2005, bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau: 1. Trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức thanh toán như đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất; 2. Đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 3. Bảo đảm quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng; 4. Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong các nghĩa vụ trên, nghĩa vụ trả đủ tiền, đúng thời hạn và đúng phương thức đã thỏa thuận cho bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nghĩa vụ cơ bản nhất của bên nhận chuyển nhượng, nó phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nghĩa vụ này tương ứng với quyền của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đối với nghĩa vụ bảo đảm quyền của người thứ ba về việc sử dụng đất, pháp luật quy định cho cả bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Các nghĩa vụ còn lại về mặt bản chất là nghĩa vụ của người sử dụng đất, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất đã vô hình chung cùng chuyển nhượng cả nghĩa vụ này cho người nhận chuyển nhượng, hay nói cách khác các nghĩa vụ này là nghĩa vụ phái sinh từ nghĩa vụ của người chuyển nhượng quyền sử dụng đất sang cho người nhận chuyển nhượng. Riêng nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính theo quy định của pháp luật được phát sinh trên cơ sở quản lý nhà nước về quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đó bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có trách nhiệm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đồng thời họ phải nộp lệ phí trước bạ, lệ phí địa chính để bù đắp cho Nhà nước những chi phí dùng cho công tác quản lý nhà nước về đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, chúng ta có thể thấy được những hạn chế của pháp luật dân sự về quy định quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ chuyển quyền sử dụng đất, thể hiện ở những điểm sau: Thứ nhất, quyền và nghĩa vụ của các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn chung chung chưa bao quát hết những trường hợp cụ thể và chủ yếu chỉ được đề cập ở Bộ luật dân sự và không được quy định rõ ràng trong pháp luật về đất đai. Thứ hai, pháp luật quy định quyền và nghĩa vụ của các bên nhưng không có biện pháp bảo đảm bằng việc ban hành các quy phạm chế tài cụ thể khi các bên vi phạm nghĩa vụ hoặc lạm quyền. Trên thực tế, có rất nhiều trường hợp các bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ hoặc vượt quá quyền hạn mà pháp luật cho phép. CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng Theo quy định của pháp luật: Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại Điều 103 Nghị định 1812004NĐCP, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Tuy nhiên không phải quyền sử dụng đất nào cũng được tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Chủ thể trong nước Hộ gia đình, cá nhân: Đất do Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất. Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng hợp pháp. Đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Tổ chức kinh tế Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. Đất thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê tại các thành phố, thị xã, các khu đô thị mới của thành phố thị xã hoặc các khu đô thị mới được quy hoạch phát triển thành phố thị xã được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với diện tích đất đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt. Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp mà tiền đã trả cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có nguồn gốc từ Ngân sách Nhà nước. Đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian hoặc đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư Đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất lâm nghiệp, sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, làm cơ sở hoạt động từ thiện của cơ sở tôn giáo mà không phải là đất do được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất.  Chủ thể có yếu tố nước ngoài Đất do Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian . 2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.2.1. Điều kiện về hình thức Để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của các bên khi tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp. Pháp luật đã có những quy định về hình thức của hợp đồng cụ thể như sau: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật Những thỏa thuận về nội dung trong hợp đồng phải phù hợp với quy định của pháp luật dân sự và đất đai Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. Với quy định này nhằm tránh tình trạng, một trong số các thành viên chưa đủ năng lực hành vi tham gia giao dịch dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất làm cho hợp đồng bị vô hiệu, đồng thời bảo vệ quyền lợi của các thành viên trong hộ gia đình có quyền tham gia định đoạt tài sản của mình. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự. 2.2.2. Điều kiện về chủ thể Theo quy định tại Điều 9 của Luật đất đai năm 2003 chủ thể hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:  Tổ chức kinh tế: Là các doanh nghiệp được thành lập, hoạt động theo luật Doanh nghiệp năm 2005 (Doanh nghiệp tư nhân, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Công ty hợp danh). Hợp tác xã được thành lập theo luật hợp tác xã năm 2012 sửa đổi bổ sung năm 2013, các tổ chức kinh tế được thành lập theo luật đấu thầu năm 2012 hoạt động nhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận. Chủ thể này tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua người đại diện (đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền). Các quyền, nghĩa vụ do người đại diện xác lập làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của tổ chức kinh tế Khi tham gia quan hệ dân sự về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế thỏa mãn điều kiện có năng lực pháp luật dân sự và nó phát sinh từ thời điểm pháp nhân được thành lập và chấm dứt từ thời điểm chấm dứt pháp nhân. Người đại diện sử dụng quyền đại diện của mình theo phạm vi được đại diện nếu vượt thì phải gánh chịu hậu quả pháp lý theo quy định của pháp luật.  Cá nhân: Giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chịu sự điều chỉnh của pháp luật dân sự do đó khi tham gia đòi hỏi chủ thể phải thỏa mãn điều kiện về năng lực hành vi dân sự đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc: Tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận. Xét về bản chất của hợp đồng là sự thỏa thuận về ý chí của các chủ thể, chỉ chủ thể có đủ năng lực hành vi dân sự mới tự mình xác lập hợp đồng; xác định được các quyền, nghĩa vụ cũng như những hậu quả pháp lý phát sinh từ nội dung ghi nhận trong hợp đồng. Năng lực hành vi dân sự của cá nhân được pháp luật quy định như sau: Người chưa đủ sáu tuổi, mất năng lực hành vi dân sự (do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình khi có quyết định của tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự). Giao dịch dân sự của những người này do người đại diện theo pháp luật xác lập, thực hiện. Người từ đủ sáu tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi có năng lực hành vi chưa đầy đủ, được thực hiện các giao dịch nhằm phục vụ nhu cầu sinh hoạt phù hợp với tuổi, các giao dịch dân sự khác phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Theo đó khi xác lập giao dịch chuyển quyền sử dụng đất phải được người đại diện theo pháp luật đồng ý. Người từ đủ mười tám tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ trừ trường hợp bị mất năng lực hành vi dân sự, hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật dân sự. Từ đó cho thấy người có đủ năng lực hành vi dân sự, mới được tự mình xác lập giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.  Hộ gia đình: Mặc dù pháp luật ghi nhận hộ gia đình là chủ thể có quyền tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên không phải hộ gia đình nào cũng được tham gia giao dịch này theo quy định của Bộ luật dân sự năm 2005: “Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này“ Theo đó hộ gia đình muốn trở thành chủ thể có thể tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải thỏa mãn những điều kiện sau: Các thành viên có tài sản chung: Tài sản chung của hộ gia đình là tài sản do các thành viên đóng góp, cùng tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung hoặc các tài sản giữa các thành viên thỏa thuận là tài sản chung. Các thành viên phải cùng hoạt động kinh tế chung. Hộ gia đình tham gia quan hệ dân sự thông qua đại diện là chủ hộ. Người đại diện tham gia các giao dịch dân sự vì lợi ích chung của hộ, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản có giá trị lớn của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có năng lực hành vi dân sự (từ đủ mười lăm tuổi trở lên) trong gia đình đồng ý. Hiện nay pháp luật chưa quy định rõ căn cứ vào giấy tờ gì để xác định chính xác số lượng thành viên trong một hộ sử dụng đất. Giữa những quy định về hộ gia đình trong Bộ luật Dân sự và hộ gia đình trong GCNQSDĐ chưa có sự đồng nhất, chưa có hướng dẫn rõ ràng, dẫn đến một số vướng mắc, cụ thể như sau: Đối với đất nông nghiệp ở nông thôn Luật Đất đai quy định được cấp cho hộ gia đình, như vậy đây là tài sản chung của hộ. Nhưng có những trường hợp một người trong hộ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của người khác nhưng đăng ký quyền sử dụng đất lại cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ dẫn đến ảnh hưởng đến quyền lợi chính đáng của họ. Nếu căn cứ vào sổ hộ khẩu gia đình để xác định chủ sử dụng đất sẽ dẫn đến những bất cập khi chuyển dịch thửa đất đó như: Người đứng tên chủ hộ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không phải là chủ hộ gia đình trong sổ hộ khẩu gia đình. Chủ hộ được phép đại diện hộ gia đình đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng trên thực tế thì không ít trường hợp có người có tên trong hộ khẩu nhưng mục đích của họ chỉ để cư trú hợp pháp hoặc để xin cho con vào học đúng tuyến. Có những trường hợp người có tên trong sổ hộ khẩu nhưng họ đã thoát ly khỏi hộ từ lâu, không còn liên quan đến tài sản mà thực chất tài sản là của cá nhân người chủ hộ. Những tranh chấp trong quyền sử dụng đất còn do người dân khi đăng ký kê khai cấp quyền sử dụng đất không đăng ký rõ cấp cho hộ gia đình hay cho cá nhân, cho vợ hoặc chồng hay cho cả hai vợ chồng nên khi vợ, chồng hoặc các thành viên trong hộ gia đình có tranh chấp, nếu cơ quan Tòa án chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để giải quyết tranh chấp theo đúng quy định của pháp luật sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên bị xâm phạm. Cần quy định rõ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tránh phát sinh tranh chấp giữa các thành viên trong hộ. Qua những phân tích trên cho thấy muốn tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất mỗi chủ thể phải thoả mãn những điều kiện nhất định. Tuy nhiên không phải khi đủ điều kiện về chủ thể thì lo

MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Các khai niệm 1.1.1 Khái nhiệm công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 1.2.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.2.4 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất 10 1.2 Ý nghĩa việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 11 1.3 Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .12 1.4 Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất .14 1.5 Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15 1.6 Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.7 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 17 1.7.1 Quyền nghĩa cụ bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất .17 1.7.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất 18 CHƯƠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 22 2.1 Quyền sử dụng đất tham gia chuyển nhượng 22 Chủ thể nước .22 Tổ chức kinh tế 22 Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư 23 Chủ thể có yếu tố nước 23 2.2 Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 23 2.2.1 Điều kiện hình thức .23 2.2.2 Điều kiện chủ thể 24 Tổ chức kinh tế: .24 Cá nhân: 24 Hộ gia đình: .25 2.2.3 Điều kiện nội dung 27 2.2.4 Quyền nghĩa vụ bên 29 2.2.4.1 Quyền nghĩa vụ bên chuyển nhượng .30 2.2.4.2 Quyền nghĩa vụ bên nhận chuyển nhượng 31 CHƯƠNG THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở HUYỆN CAO LÃNH .33 3.1 Sơ lược huyện Cao Lãnh .33 3.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh 34 3.2.1 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cao Lãnh từ 2013 – 2015 34 3.2.2 Thực trạng áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 34 3.2.3 Sự tác động dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất .35 a) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .36 b) Lừa đảo thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất 37 3.2.4 Nguyên nhân 37 3.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh 40 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 40 3.3.1.1 Hoàn thiện pháp luật điều kiện chuyển nhượng 40 3.3.1.2 Hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục 40 3.3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giá đất 41 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật công chứng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .42 3.3.3 Cần xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai .42 3.3.4 Cần sớm tháo gỡ vướng mắc quy định pháp luật 43 3.3.5 Thắt chặt quản lý việc thực dự án, quy hoạch chủ đầu tư .43 3.3.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân 43 3.3.7 Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán làm công tác công chứng, xét xử 44 KẾT LUẬN .46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 48 Giáo trình, sách tham khảo: .49 LỜI NÓI ĐẦU Trong chúng ta, không phủ nhận được: Đất đai tài sản vô giá quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, địa bàn phân bổ khu dân cư, ngành kinh tế, phận lãnh thổ quốc gia, thành phần quan trọng bậc môi trường sống… Với giá trị thấy được, mặt “tích cực”, người mong muốn tác động vào thường xuyên để tạo giá trị vật chất, tinh thần phục vụ đời sống cho Và chuyển dịch đất đai từ chủ thể sử dụng sang chủ thể sử dụng khác quy luật vận động tất yếu Luật đất đai 1993 cho phép chuyển quyền sử dụng đất bước đột phá quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, mở thời kỳ tạo điều kiện thuận lợi cho quan hệ đất đai vận động phù hợp với chế thị trường Tuy nhiên, với phát triển quan hệ xã hội không ngừng diễn sôi động kinh tế thị trường, quy định pháp luật tỏ không phù hợp nhiều bất cập với thời gian, Luật đất đai 1993 Quốc hội sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 2001 Mặc dù văn chưa đáp ứng nhu cầu điều chỉnh quan hệ chuyển quyền sử dụng đất diễn hàng ngày sống Ngày 26/11/2003, Quốc hội thông qua Luật đất đai với nhiều điểm tiến so với Luật đất đai năm 1993, quy định chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nhiều điểm khác biệt Chuyển quyền sử dụng đất thực chất việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất đai người sử dụng đất để tạo lập quyền sử dụng cho chủ thể Chuyển quyền sử dụng đất theo luật đất đai 2003 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, chấp, bảo lãnh, tặng cho, góp vốn quyền sử dụng đất Trong hình thức này, chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức giao dịch phổ biến sôi động Luật đất đai, luật dân xác định người sử dụng đất hợp pháp, tranh chấp có đủ điều kiện theo quy định pháp luật có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác Nhờ người sử dụng đất hợp pháp việc khai thác sử dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác để thu khoản tiền tương ứng với giá trị nó, đất đai trở thành tài sản có giá quyền sử dụng đất có quyền tham gia vào thị trường bất động sản Tuy nhiên, thời gian qua, việc công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn với nhiều phức tạp, với mật độ “phổ biến” ( tài sản toàn dân, tài sản quốc gia) Đây lý chứng minh cho cần thiết để nghiên cứu tìm hiểu chất pháp lý hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với hợp đồng dân khác Sự nhận thức đắn đầy đủ quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cấp thiết hoạt động thực tiễn thực pháp luật vận dụng pháp luật hoạt động Tòa án văn phòng luật Từ vấn đề lý em chọn đề tài "Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Huyện Cao Lãnh" làm luận văn cho Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, đề tài chia thành chương: Chương Cơ sở lý luận công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương Quy định pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân Chương Thực trạng số giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1 Các khai niệm 1.1.1 Khái nhiệm công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giao kết theo quy định pháp luật bao gồm xác thực thời gian, địa điểm, chủ thể,… 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất Đất đai tài nguyên thiên nhiên vô quý giá Đóng vai trò quan mặt đời sống sản xuất Quyền sử dụng đất trước hết phải hiểu quyền tự nhiên, người chiếm hữu đất đai họ khai thác tính sử dụng đất mà không quan tâm đến hình thức sở hữu Để tồn từ xưa người biết khai thác sử dụng đất gắn liền với việc trồng trọt, chăn nuôi Nhằm thỏa mãn nhu cầu vật chất tinh thần, ngày người thông qua hành vi sử dụng đất khai thác nguồn lợi trực tiếp từ đất chẳng hạn: + Trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản đất đai xem tư liệu sản xuất quan trọng thiếu, đặc biệt nước ta nước nông nghiệp nằm nước xuất lúa gạo hàng đầu giới vai trò đất kinh tế đất nước quan trọng Nhờ việc thực quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất khai thác nguồn lợi từ đất đai, tạo cải vật chất thỏa mãn nhu cầu đời sống + Trong đời sống đất đai nơi người xây dựng nhà ở, nơi diễn sinh hoạt người như: hoạt động văn hóa, thể thao, lao động… Thông qua hành vi sử dụng đất, đất đai đem đến thỏa mãn tinh thần cho người + Về mặt trị: Từ xa xưa người đề cao giá trị đất, biểu việc chiến tranh xâm lược không ngừng diễn ra, lãnh chúa phong kiến thể quyền lực thông qua việc sở hữu đất đai Bởi lẽ đất đai nơi sản sinh cải vật chất, đất đai nhiều việc khai thác cải vật chất lớn quyền lực lãnh chúa thể theo Chế độ sở hữu đất đai nước ta chế độ sở hữu toàn dân Nhà nước có đầy đủ quyền chủ sở hữu quyền chiếm hữu, định đoạt quyền sử dụng đất đai Theo pháp luật nước ta Nhà nước chiếm hữu đất đai thông qua hoạt động địa chính: Điều tra khảo sát, đánh giá, phân loại đất, lập đồ địa Nhà nước định đoạt đất đai thông qua định hành như: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận cấp GCNQSDĐ, gia hạn quyền sử dụng đất, quy định hạn mức sử dụng đất, xác định khung giá loại đất Nhà nước sử dụng đất gián tiếp thông qua việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, hay chuyển mục đích sử dụng đất Nhà nước thu thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, phí lệ phí, thu tiền sử dụng đất Người sử dụng đất chiếm hữu trực tiếp đất đai, trực tiếp khai thác nguồn lợi từ đất Người sử dụng đất định đoạt hạn chế quyền sử dụng đất như: Được tặng cho, để lại thừa kế, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đai Tuy nhiên thực tế Nhà nước không trực tiếp sử dụng đất mà giao phần đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ quyền phải gánh vác nghĩa vụ định trình sử dụng đất Nhà nước Việc quy định quyền mặt biểu ý chí Nhà nước với tư cách chủ sở hữu, mặt khác biểu ý chí Nhà nước với tư cách người nắm quyền lực trị tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên quyền nghĩa vụ quy phạm hoá mức độ cụ thể, chặt chẽ coi sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ nhằm sử dụng vốn đất đai Nhà nước cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu kinh tế cao Chế định quyền sử dụng đất xem hình thức thực quyền sở hữu toàn dân đất đai gắn liền với chế độ sơ hữu toàn dân, thể cụ thể văn pháp luật: Hiến pháp năm 1980 đời, đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước vừa đại diện chủ sở hữu vừa chủ quản lý đất đai Người sử dụng đất cảm thấy “đột ngột” chủ sở hữu chủ đất thực tế họ chẳng quyền khai thác sử dụng đất đai vốn không thuộc sở hữu Năm 1987 Luật Đất đai đời, đánh dấu cột mốc quan trọng hệ thống pháp luật đất đai Luật Đất đai quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống quản lý Nhà nước giao đất cho nông trường, lâm trường, xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, quan Nhà nước, tổ chức xã hội cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” Luật Đất đai 1987 quy định cụ thể nghĩa vụ quyền lợi người sử dụng đất Với quy định chế định quyền sử dụng đất hình thành, xây dựng sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước giao đất, ghi nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất để khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai Tuy nhiên Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán chuyển nhượng đất đai hình thức tạo nên lực cản cho chuyển dịch quyền sử dụng đất, làm kìm hãm phát triển kinh tế đất nước Luật Đất đai năm 1987 bộc lộ nhiều hạnchế, nên không kích thích lực sản xuất cho kinh tế Trong giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1987, việc khẳng định, tuyên bố chế độ sở hữu toàn dân đất đai giai đoạn cải cách văn pháp quy Trên thực tế Nhà nước chưa xác lập cách đầy đủ quyền sở hữu đất đai, đất đai thuộc quyền chiếm hữu, sử dụng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Luật Đất đai 1993 đời đánh dấu mốc lịch sử quan trọng việc quy định quyền người sử dụng đất, người sử dụng đất hợp pháp có quyền chuyển quyền sử dụng đất thông qua hình thức: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp quyền sử dụng đất Tuy nhiên, việc thực quyền phải tuân theo điều kiện Nhà nước đặt Tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý Luật đất đai 1993 có bước tiến quan trọng thức đẩy vận động, chuyển dịch quyền sử dụng đất tạo tiền đề cho hình thành phát triển thị trường quyền sử dụng đất, thức thừa nhận đất đai có giá việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, quyền sử dụng đất xem quyền tài sản, có giá trị tiền tham gia giao dich dân Luật Đất đai 2003 tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đất đai chế độ sở hữu toàn dân Mở rộng thêm quyền người sử dụng đất bao gồm quyền năng: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, chấp, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, bảo lãnh góp vốn giá trị quyền sử dụng đất Tuy nhiên đồng quyền sở hữu đất đai quyền sử dụng đất, chúng có khác nội dung hình thức + Quyền sở hữu đất đai quyền ban đầu (có trước), quyền sử dụng đất quyền phát sinh (có sau) xuất Nhà nước giao đất cho thuê đất cho phép nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay công nhận quyền sử dụng đất + Quyền sở hữu đất đai loại quyền trọn vẹn, đầy đủ quyền sử dụng đất không trọn vẹn, đầy đủ Bởi người sử dụng đất đầy đủ quyền Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu; người có quyền sử dụng đất hợp pháp có đủ quyền người sử dụng đất + Quyền sở hữu đất đai quyền tồn độc lập quyền sử dụng đất quyền phụ thuộc Tính phụ thuộc quyền sử dụng đất thể chỗ không hoàn toàn độc lập thực quyền mà định số vấn đề bản, phải hành động theo ý chí Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất giao Tóm lại: Quyền sử dụng đất quyền khai thác thuộc tính có lợi từ đất cách hợp pháp thông qua hành vi sử dụng đất chuyển quyền cho người khác 1.2.3 Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiểu thỏa thuận bên, theo bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất quyền sử dụng cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định Xét mặt lịch sử khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất kể từ có chế độ sở hữu toàn dân đất đai ghi nhận lần nước ta Hiến pháp năm 1980 Còn lại, chế độ sở hữu khác, nơi tồn đa hình thức sở hữu, có hình thức sở hữu tư nhân đất đai, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đặt mà thay vào khái niệm "mua bán đất đai" "mua bán, chuyển nhượng đất đai" "mua bán, chuyển nhượng ruộng đất" Vì vậy, khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nước ta đặt mối quan hệ mật thiết với chế độ sở hữu toàn dân đất đai Như vậy, đứng góc độ pháp luật dân sự, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển dịch quyền sử dụng đất từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp sang người khác (hợp pháp) theo trình tự, thủ tục, điều kiện pháp luật quy định, theo đó, người có quyền sử dụng đất (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất quyền sử dụng đất cho người chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ lệ phí địa theo quy định pháp luật 1.2.4 Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất khái niệm có nội dung rộng, có nhiều quyền khác Một quyền đặc biệt quan trọng người sử dụng đất quyền chuyển quyền sử dụng đất Trong kinh tế thị trường, quyền sử dụng đất loại tài sản chuyển quyền sử dụng, đưa trao đổi, giao dịch Chuyển quyền sử dụng đất việc người có quyền sử dụng đất chuyển quyền cho người khác hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, chấp bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp hành vi tự điều chỉnh đất chủ thể sử dụng cho chủ thể Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất "định đoạt" quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định pháp luật Chuyển quyền sử dụng đất có đặc điểm sau: Thứ nhất, người sử dụng đất toàn quyền định đoạt tuyệt đất thuộc quyền sử dụng loại tài sản khác thuộc quyền sở hữu 10 tuân thủ quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng nhiều hợp đồng bị án tuyên bố vô hiệu, tranh chấp hợp đồng, làm gia tăng thêm gánh nặng cho ngành tòa án Tình trạng diễn phổ biến với tính chất mức độ ngày nghiêm trọng địa bàn huyện Cao Lãnh + Qua án số: 13/2014/DSST người viết nhận thấy định tòa án nhân dân huyện Cao Lãnh theo quy định pháp luật Tuy nhiên nghiên cứu án người viết không thấy đề cập đến giá trị quyền sử dụng đất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (diện tích bao nhiêu? Tọa lạc đâu?) để dự đoán giá trị tài sản tham gia giao dịch xác định thiệt hại nghiêng bên hợp đồng bị tuyên bố vô hiệu, thiếu sót tòa án nhân dân huyện Cao Lãnh Nhiều pháp nhân hoạt động lĩnh vực xây dựng có lực nhỏ tham vọng lớn lợi dụng lòng tin mong muốn mua nhà giá rẻ người dân sử dụng hình thức ứng trước tiền người dân xây dựng sở hạ tầng theo thoả thuận xây dựng xong bàn giao cho người dân thực tế lại khác, nhiều nạn nhân chịu thiệt hại nặng nề 3.2.3 Sự tác động dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất Huyện Cao Lãnh xem vùng trọng điểm phát triển kinh tế tỉnh Đồng Tháp, nhiều dự án khu công nghiệp, khu đô thị quy hoạch tập trung làm phát sinh tình trạng dự án treo, quy hoạch treo Hiện vấn đề gây xúc cho nhiều người dân sinh sống địa bàn quận Cái Răng, hàng ngàn hộ dân phải gánh chịu hậu nặng nề, dù có quyền sử dụng đất họ chẳng biết làm khi: Nhà cửa xuống cấp không sửa chữa, vay vốn xóa đói giảm nghèo sản xuất không được, muốn đầu tư sản xuất đất sợ đất bị thu hồi nên không dám…Tình trạng tác động mạnh mẽ đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn quận đất nằm dự án treo, quy hoạch treo người dân không quyền chuyển nhượng dự án, quy hoạch chiếm diện tích lớn 35 Dự án treo, quy hoạch treo làm cho người sử dụng đất nằm khu dự án hết quyền người sử dụng đất, đời sống người dân lâm vào tình cảnh khốn khó khó tránh khỏi tình trạng họ tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất bất hợp pháp để mong có số tiền chuyển đến nơi khác để làm ăn sinh sống Nhiều người dân chọn hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết giấy tay không công chứng, chứng thực với giá chuyển nhượng thấp, người dân chọn cách để thoát khỏi dự án, quy hoạch treo để lại hậu pháp lý vô nghiêm trọng Nếu việc chuyển nhượng sau chủ đầu tư thực xong dự án, quy hoạch không phát sinh tranh chấp họ tự thoả thuận tiến hành hợp thức thủ tục thiệt hại nghiêng bên chuyển nhượng giá chuyển nhượng thời điểm trước thấp; trường hợp sau chủ đầu tư thực xong dự án, quy hoạch phát sinh tranh chấp bên chuyển nhượng không thực hợp đồng chuyển nhượng viết tay trước họ yêu cầu án giải hợp đồng bị án tuyên bố vô hiệu hình thức lẫn nội dung thiệt hại lúc lại nghiêng bên nhận chuyển nhượng Để quyền người sử dụng đảm bảo thực quan Nhà nước có thẩm quyền cần rà soát, kiểm tra tiến độ triển khai thực dự án, quy hoạch; dự án, quy hoạch chậm triển khai thực cần tiến hành thu hồi giao cho chủ đầu tư khác có đủ lực thực xoá bỏ dự án, quy hoạch treo a) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ trương xã hội hóa hoạt động công chứng, chứng thực tạo điều kiện thuận lợi cho người dân việc thực yêu cầu công chứng, bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp mình, góp phần hạn chế tình trạng gây sách nhiễu, phiền hà cho người dân… Rút ngắn thời gian, đồng thời khắc phục tình trạng tải hoạt động công chứng ủy ban nhân dân cấp xã Tuy nhiên vấn đề công chứng, tổ chức hành nghề công chứng nhiều bất cập: Theo báo cáo sở tư pháp tỉnh Đồng Tháp tổ vừa kết thúc đợt tra (từ ngày 20/5 đến ngày 3/6/2016) tổ chức hành nghề công chứng “Phát đơn vị nhiều thiếu sót, đặc biệt tổ chức hành nghề công chứng nhận hồ sơ có giấy chứng minh nhân dân hạn 36 (trên 15 năm) Những sai phạm công tác quản lý lỏng lẻo, tranh giành khách hàng lẫn với chạy theo lợi nhuận không thực quy trình số phòng công chứng gây nhiều hậu khó khắc phục, đặc biệt giao dịch bất động sản người phải gánh chịu hậu người dân thiếu hiểu biết pháp luật b) Lừa đảo thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lợi dụng kẽ hở pháp luật hiểu biết người dân pháp luật nhiều đối tượng lừa đảo lợi dụng nhu cầu vay vốn, cần tiền gấp muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hành vi lừa đảo Hiện nhẹ nhiều người bị đối tượng lừa đảo hực hành vi lừa đảo, họ bàn giao GCNQSDĐ chứng từ pháp lý khác đất cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng không thực nghĩa vụ giao tiền với lý nhận chuyển nhượng nhiều quyền sử dụng đất không đủ tiền toán hẹn lại vài ngày sau, chỗ quen biết nên bên chuyển nhượng tin tưởng chấp nhận họ bị “sập bẫy” bọn lừa đảo Qua vụ việc cho thấy thủ đoạn bọn lừa đảo ngày tinh vi, quyền sử dụng đất tài sản có giá trị cao mà đối tượng lừa đảo muốn hướng tới Người dân doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần nâng cao ý thức cảnh giác kiến thức pháp luật để hạn chế đến mức thấp thiệt hại xảy thực tế dù đối tượng bị phát chịu chế tài pháp luật, kết cục bọn chúng dự tính trước, sớm có biện pháp tẩu tán tài sản nên tài sản người bị hại khó thu hồi lại 3.2.4 Nguyên nhân Những bất cập chuyển nhượng quyền sử dụng đất xuất phát từ nhiều nguyên, số kể đến số nguyên sau: • Nhiều qui định pháp luật chưa rõ ràng, chồng chéo Chưa có xác định đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân làm phát sinh tình trạng trốn thuế Pháp luật quy định đối tượng miễn thuế có 37 nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam lại quy định người tự khai Trình tự, thủ tục phức tạp nhiều thời gian Việc xác định thời điểm có hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chồng chéo quy định pháp luật Chính sách miễn đào tạo tập hành nghề công chứng làm phát nhiều sai phạm hoạt động công chứng tổ chức hành nghề công chứng Hiện chưa có quy định thống quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có đất vùng quy hoạch Mặc dù pháp luật có điều chỉnh vấn đề không tuân thủ điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Tuy nhiên mức xử phạt hành thấp chưa đủ đe đối tượng vi phạm, bên cạnh đối tượng vi phạm giao dịch ngầm với phát phát sinh tranh chấp quyền lợi bên bị xâm phạm, họ không tự giải phải nhờ quan Nhà nước có thẩm quyền, thời điểm thời hiệu xử phạt vi phạm hành hết biện pháp chưa mang lại hiệu cao •Do kiến thức pháp luật nhiều người dần yếu Đây nguyên nhân chủ yếu dẫn đến nhiều sai phạm giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nhiều người chưa nắm quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tham gia giao dịch, bên cạnh nhiều trường hợp bên tham gia giao dịch chữ khó tránh khỏi phát sinh tranh chấp •Sự tác động dự án treo, quy hoạch treo Nhiều dự án treo, quy hoạch treo chậm triển khai thực lại chiếm diện tích lớn ảnh hưởng lớn đến việc chuyển nhượng quyền dụng đất đời sống người dân Nhiều chủ đầu tư có tham vọng lớn mong muốn thu lợi nhuận từ việc đầu tư thực dự án; thực tế không đủ khả tài để thực đa số dự án lệ thuộc vào nguồn vốn vay từ Ngân hàng, dự án triển khai thực 38 không vay vốn làm cho dự án, quy hoạch nằm tình trạng treo kéo dài •Công tác quản lý hoạt động văn phòng công chứng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản lỏng lẻo Ngoài kết đạt được, công tác xã hội hóa hoạt động công chứng nhiều vấn đề tồn như: Một số tổ chức công chứng cạnh tranh không lành mạnh, chí vi phạm quy định pháp luật vi phạm thủ tục công chứng, không niêm yết thủ tục chuyển nhượng, tiếp tay đối tượng lừa đảo… Công tác tra, kiểm tra hoạt động văn phòng công chứng, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chưa phát huy hiệu quả, quản lý lỏng lẻo •Sàn giao dịch bất động sản không phát huy vai trò Sàn giao dịch bất động sản đóng vai trò quan trọng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Giúp Nhà nước quản lý giao dịch chuyển nhượng bất động sản; đảm bảo quyền, lợi bên tham gia giao dịch (cung cấp thông tin quyền sử dụng đất, tư vấn pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất), hạn chế tối đa thất thu thuế cho Ngân sách Nhà nước Tuy nhiên sàn giao dịch bất động sản không phát huy vai trò mình, không thu hút giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực qua sàn do: Phải trải qua nhiều thủ tục, chi phí chuyển nhượng tăng lên; phần lớn sàn chủ đầu tư dự án lập để bán sản phẩm làm cho thông tin thiếu tính minh bạch, sàn không xây dựng lược lâu dài mà mang tính đối phó Theo quy định khoản Điều 22 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản” Không thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ngược lại gây cản trở; quy định không phù hợp với thực tế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực qua sàn thủ tục chuyển nhượng thực nghĩa vụ tài theo quy định pháp phải thông qua thủ tục chí phí sàn giao dịch bất động sản 39 •Cán bộ, công chức Nhà nước lĩnh vực quản lý đất đai có nhiều biểu tiêu cực Công chức văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chưa thân thiện tiếp xúc người dân; trình tự, thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất không niêm yết công khai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khó tránh khỏi tình trạng gây phiền hà, sách nhiễu người dân Vì lợi ích cá nhân nhiều cán bộ, công chức tiếp tay cá nhân, tổ chức vi phạm pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất gây thiệt hại cho người dân, làm thất thu Ngân sách Nhà nước 3.3 Giải pháp nhằm nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.3.1.1 Hoàn thiện pháp luật điều kiện chuyển nhượng Để giao dịch chuyển nhượng nhượng quyền sử dụng đất thực giấy chứng quyền sử dụng đất xem điều kiện quan trọng Để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp người dân cần đẩy nhanh công tác cấp GCNQSDĐ Đối với trường hợp đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhanh chóng tiến hành cấp; trường hợp xảy tranh chấp cần thúc đẩy công tác hòa giải sớm tìm giải pháp Tránh tranh chấp phát sinh tham gia giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần tuyên truyền, giáo dục kiến thức pháp luật cho người dân giúp họ biết quyền lợi cấp GCNQSDĐ để họ chủ động đăng ký quyền sử dụng đất Cần có quy định chế tài trường hợp thời hạn luật định mà không tiến hành kê khai cấp GCNQSDĐ 3.3.1.2 Hoàn thiện pháp luật trình tự, thủ tục Tiếp tục cải cách đơn giản thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất theo hướng vừa khuyến khích người dân đăng ký quyền sử dụng đất vừa đảm bảo quản lý 40 Nhà nước đất đai Trình tự, thủ tực chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải niêm yết công khai văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, quan tổ chức hành nghề công chứng, trụ sở UBND cấp xã để người dân chủ động hoàn thiện thủ tục Việc đăng ký quyền sử dụng đất văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vừa thể việc đăng đăng ký quyền sở hữu tài sản (quyền sử dụng đất) người dân vừa thể quản lý Nhà nước đất đai như: Nắm biến động đất, điều tiết nguồn thu cho Ngân sách Vì vậy, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đât có vai trò quan trọng cần thực chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định pháp luật Cần tăng cường hoạt động tra, kiểm tra hoạt động văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, có quy định chế tài trường hợp vi phạm việc gây sách nhiễu, phiền hà… nhân viên 3.3.1.3 Hoàn thiện pháp luật giá đất Giá đất có vai trò định giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, để người sử dụng đất thực nghĩa vụ tài Nhà nước, ảnh hưởng đến công tác thu hồi đất Giá đất giống giá loại hàng hoá chịu tác động quy luật cung cầu thị trường, nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao giá đất chuyển nhượng tăng lên chịu tác động mạnh mẽ kinh tế Khi kinh tế phát triển nhu cầu sử dụng đất để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh tăng lên đồng thời kéo giá đất tăng Do đó, giá đất Nhà nước quy định phải đóng vai trò chủ động việc điều chỉnh cho phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường, giá đất thị trường biến động cần điều tra làm rõ nguyên nhân để kịp thời có sách điều chỉnh Để phản ánh giá trị đất, việc quy định giá đất nên thuê tổ chức thẩm định giá đất thực Để hạn chế tình trạng đầu làm tăng giá đất quy định pháp 41 luật như: Nghiêm cấm tổ chức giao dự án xây dựng nhà chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức bán nền, quy định thời hạn đưa đất vào sử dụng, thời hạn bị thu hồi, Nhà nước cần chủ động tạo quỹ đất dự phòng 3.3.2 Hoàn thiện pháp luật công chứng chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ chế cửa áp dụng thủ tục hành đạt nhiều kết quả, nhiên tình trạng gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân cần tăng cường công tác kiểm tra, tra hoạt động công chứng UBND cấp xã Cần sửa đổi, bổ sung quy định miễn đào tạo tập hành nghề công chứng sai phạm hoạt động công chứng, chứng thực thường sách làm phát sinh Cần thường xuyên tra, kiểm tra hoạt động văn phòng công chứng để kịp thời phát thiếu soát hạn chế hậu phát sinh Có sách khuyến khích nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cán tư pháp, công chứng viên Các văn phòng công chứng cần trang bị máy nhận dạng dấu vân tay, camera quan sát để có khiếu nại, tranh chấp phát sinh có đối chứng, tiện cho việc giải hậu quả, hạn chế tình trạng lừa đảo Cần tăng mức xử phạt vi phạm hành trường hợp vi phạm hoạt động công chứng 3.3.3 Cần xây dựng quản lý hệ thống thông tin đất đai Để xác định xác đối tượng hưởng sách miễn thuế thu nhập cá nhân trường hợp có nhà ở, quyền sử dụng đất Việt Nam, tránh thất thu Ngân sách Nhà nước cần xây dựng hệ thống thông tin cá nhân đầy đủ toàn diện Khi ngành thuế ngành tài nguyên môi trường kết nối mạng thông tin thống phạm vi toàn quốc để quản lý việc sở hữu bất động sản chi tiết cá nhân Xây dựng hệ thống thông tin chung trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa phương, tạo thuận lợi cho người dân có nhu cầu chuyển 42 nhượng quyền sử dụng đất địa phương khác người dân địa phương dễ nắm bắt thông tin để thực theo quy định Để tránh tình trạng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ảo, trạng đất cần xây dựng hệ thống thông tin địa góp phần thức đẩy giao dịch chuyển nhượng bất động sản, hạn chế tình trạng lừa đảo chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.3.4 Cần sớm tháo gỡ vướng mắc quy định pháp luật Việc quy định Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản làm rào cản cho phát triển thị trường kinh doanh bất động sản cần sớm tháo gỡ vướng mắc Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi năm 2013 có điểm tiến xoá bỏ vướng mắc nói trên, để giải thoát thị trường bất động sản đóng băng dự thảo cần sớm thông qua Cần quy định rõ việc cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình để giải dứt điểm tình trạng tranh chấp quyền lợi thành viên gia đình Để đảm bảo giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tuân thủ quy định pháp luật điều kiện chuyển nhượng, tránh phát sinh tranh chấp cần ban hành quy định mang tính chế tài trường hợp vi phạm 3.3.5 Thắt chặt quản lý việc thực dự án, quy hoạch chủ đầu tư Thường xuyên kiểm tra, đôn đốc việc triển khai, thực diện dự án, quy hoạch Rà soát dự án, quy hoạch chậm triển khai thực để kịp thời đưa giải pháp Đặc biệt dự án treo, quy hoạch treo kéo dài mà chủ đầu tư không khả thực dự án phải nhanh chống thu hồi giao lại cho chủ đầu tư khác có khả thực xoá bỏ dự án Cần ban hành quy định pháp luật cụ thể quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có đất vùng quy hoạch 3.3.6 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân Pháp luật có quy định cụ thể điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng 43 quyền sử dụng đất ý thức, kiến thức pháp người dân vấn đề yếu dẫn đến nhiều sai phạm làm phát sinh tình trạng tranh chấp, tạo kẽ hở cho đối tượng lừa đảo tiến hành chiếm đoạt quyền sử dụng đất người dân Cần có giải pháp nâng cao ý thức, kiến thức pháp luật người dân giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất chẳng hạn như: Giao nhiệm vụ cho khu vực phổ biến quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân biết Các quy định trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần niêm yết công khai UBND cấp xã, văn phòng công chứng Phổ biến quy định pháp luật thông qua phương tiện thông tin đại chúng như: Đài phát thanh, truyền hình, báo chí … Cần có phối hợp chặt chẽ giữa quan Nhà nước với tổ chức xã hội, đoàn thể quần chúng để thực công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật cho người dân Mở lớp đầu tạo pháp luật ngắn hạn đất đai giúp người dân hiểu rõ quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp họ nắm rõ quyền lợi nghĩa vụ để tránh tình trạng phát sinh tranh chấp, nâng cao hiệu quản lý Nhà nước đât đai Công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất giúp người dân bảo vệ quyền lợi mà tạo điều kiện cho công dân kiểm tra, giám sát hoạt động quan, cán có thẩm quyền thực thủ tục hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, công chứng hợp đồng 3.3.7 Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán làm công tác công chứng, xét xử Trong bối cảnh kinh phát triển nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng cao làm phát sinh tình trạng tranh chấp, lừa đảo số lượng vụ việc xảy tăng nhanh với tính chất mức độ ngày phức tạp đòi hỏi cần có đội ngũ cán tư pháp, công chứng viên, cán án phải có trình độ chuyên môn nghiệp vụ cao 44 Cần có sách khuyến khích học tập, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp, nghiệp vụ hoạt động công chứng xét xử Định kỳ tổ chức buổi báo cáo, tập huấn chuyền đề để nâng cao kiến thức Cần có giao lưu học hỏi kinh nghiệm địa phương với nhau, để ứng dụng giải vụ việc nhanh chóng đạt hiệu cao 45 KẾT LUẬN Hiện nhu cầu sử dụng đất người dân ngày tăng dẫn đến việc thực giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng theo, có dấu hiệu diễn biến phức tạp cần có quan tâm, điều chỉnh kịp thời Qua trình nghiên cứu đề tài “Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân địa bàn Huyện Cao Lãnh” giúp người viết nắm kiến thức pháp luật công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên cạnh người viết nhận thấy: Nhiều quy định pháp luật chưa rõ ràng, quy định có chồng chéo nhau, chẳng hạn như: Chưa có xác định xác đối tượng miễn thuế thu nhập cá nhân, số lượng thành viên có chung quyền sử dụng đất chủ thể hộ gia đình; chưa có quy định thống quyền nghĩa vụ người sử dụng đất có đất khu quy hoạch; nhiều bất cập hoạt động công chứng phát sinh từ sách miễn đào tạo tập hành nghề công chứng… từ bất cập, thiếu sót pháp luật làm phát sinh nhiều hậu pháp lý như: Tình trạng trốn thuế thu nhập cá nhân, việc công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tổ chức hành nghề công chứng nhiều sai phạm nghiêm trọng bên cạnh kể đến ý thức, kiến thức pháp luật người dân yếu không tuân, điều kiện, thủ trình tự, thủ tục chuyển nhượng tạo điều kiện cho đối tượng lừa đảo thực hành vi lừa đảo Nhà nước cần có nhiều sách đắn để kịp thời điều chỉnh vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất chẳng hạn như: Tiếp tục rà soát, kiểm tra, đôn đốc việc cấp GCNQSDĐ cho người dân; Tăng cường công tác tra, kiểm tra hoạt động công chứng, chứng thực của tổ chức hành nghề công chứng, điều chỉnh giá đất phù hợp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường điều kiện bình thường; rà soát, đôn đốc triển khai thực dự án treo, quy hoạch treo, quy định rõ quyền nghĩa vụ người dân có đất vùng quy hoạch; quy định rõ xác định đối tượng miễn thuế thu nhận cá nhân, quyền sử 46 dụng đất hộ gia đình… Để thúc đẩy giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển theo hướng tích cực việc nâng cao vai trò quản lý Nhà nước; cần phải nâng cao ý thức, kiến thức pháp luật người dân tham gia giao dịch Người dân phải giữ vai trò chủ đạo vừa người tham gia vừa người quản lý; tuân thủ quy định pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, kịp thời phản ánh khó khăn, vướng mắc quy định pháp luật, sai phạm cán bộ, công chức quản lý đất đai đến quan Nhà nước có thẩm quyền để kịp thời khắc phục 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO  Văn quy phạm pháp luật: Bộ luật dân năm 2005 Luật số 17/1999/QH10 sửa đổi bổ sung số điều luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 1993 Luật Đất đai năm 2003 Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2015 Nghị số: 1126/2007/NQ-UBTVQH 11 quy định hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào mục đích nông nghiệp Nghị định số: 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai 10 Nghị định số: 17/2006/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 11 Nghị định số: 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng năm 2007 quy định việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai 12 Nghị định số: 88/2009/NĐ-CP Về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất 13 Nghị định số: 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng năm 2011 lệ phí trước bạ 14 Nghị định số: 65/2013/NĐ- CP ngày 27 tháng năm 2013 quy định chi tiết số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân Luật sửa đổi, bổ sung số điều Luật Thuế thu nhập cá nhân 15 Nghị định số: 126/2013/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2013 Hướng dẫn thi hành Nghị số 49/2013/QH13 ngày 21 tháng năm 2013 quốc hội kéo dài thời hạn sử dụng đất trồng hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối hộ 48 gia đình, cá nhân 16 Các văn hướng dẫn huyện Cao Lãnh  Giáo trình, sách tham khảo: 17 Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học luật Hà nội Nhà xuất công an nhân dân năm 2008 18 Giáo trình Luật Đất đai Trường đại học Cần Thơ Th.S NGUYỄN THỊ THANH XUÂN năm 2011 49 ... cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh CHƯƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA. .. lược huyện Cao Lãnh .33 3.2 Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh 34 3.2.1 Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất địa bàn huyện Cao. .. nâng cao hiệu hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân huyện Cao Lãnh 40 3.3.1 Hoàn thiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Ngày đăng: 11/04/2017, 18:06

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • LỜI NÓI ĐẦU

  • CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

    • 1.1. Các khai niệm cơ bản

      • 1.1.1. Khái nhiệm về công chức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.1.2. Khái niệm quyền sử dụng đất

      • 1.2.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.2.4. Khái niệm về chuyển quyền sử dụng đất

    • 1.2. Ý nghĩa của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.4. Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    • 1.5. Các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    • 1.6. Hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

    • 1.7. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.7.1. Quyền và nghĩa cụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 1.7.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất

  • CHƯƠNG 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN

    • 2.1. Quyền sử dụng đất được tham gia chuyển nhượng

      • Chủ thể trong nước

    • Tổ chức kinh tế

    • Cơ sở tôn giáo cộng đồng dân cư

    • Chủ thể có yếu tố nước ngoài

    • 2.2. Điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 2.2.1. Điều kiện về hình thức

      • 2.2.2. Điều kiện về chủ thể

    • Tổ chức kinh tế:

    • Cá nhân:

    • Hộ gia đình:

      • 2.2.3. Điều kiện về nội dung

      • 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên

        • 2.2.4.1. Quyền và nghĩa vụ của bên chuyển nhượng

        • 2.2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng

  • CHƯƠNG 3. THỰC TRẠNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA HOẠT ĐỘNG CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Ở HUYỆN CAO LÃNH

    • 3.1. Sơ lược về huyện Cao Lãnh

    • 3.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Cao Lãnh

      • 3.2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Cao Lãnh từ 2013 – 2015

      • 3.2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 3.2.3. Sự tác động của dự án treo, quy hoạch treo đến hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • a) Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • b) Lừa đảo thông qua hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 3.2.4. Nguyên nhân

    • 3.3. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ở huyện Cao Lãnh

      • 3.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

        • 3.3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển nhượng

        • 3.3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về trình tự, thủ tục

        • 3.3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về giá đất

      • 3.3.2. Hoàn thiện pháp luật về công chứng và chứng và chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

      • 3.3.3. Cần xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về đất đai

      • 3.3.4. Cần sớm tháo gỡ vướng mắc những quy định của pháp luật

      • 3.3.5. Thắt chặt quản lý việc thực hiện dự án, quy hoạch của các chủ đầu tư

      • 3.3.6. Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho người dân

      • 3.3.7. Đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trình độ chuyên môn cho cán bộ làm công tác công chứng, xét xử

  • KẾT LUẬN

  • TÀI LIỆU THAM KHẢO

    • Giáo trình, sách tham khảo:

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan