DINH GIA 123

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP - CƠ SỞ TRƯỜNG ĐẠI HỌC LÂM NGHIỆP – CS2  ĐỀ TÀI: ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA CHỈ 396, ĐƯỜNG 5, QUẢNG PHÁT, QUẢNG TIẾN, TRẢNG BOM, ĐỒNG NAI GVHD: Nguyễn Lê Quyền Nội dung trình bày Khái niệm định giá BĐS phương pháp định giá BĐS Định giá cách so sánh trực tiếp BĐS với BĐS tương tự Khó khăn KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ BĐS VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS Định giá bất động sản: Là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất  động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho  một mục đích đã được xác định rõ trong  những điều kiện cụ thể và trên một thị  trường nhất định với những phương pháp  phù hợp KHÁI NIỆM ĐỊNH GIÁ BĐS VÀ CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BĐS Các phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp Phương pháp thu nhập Phương pháp chi phí Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhuận Phương pháp phân tích quy  hồi Định giá cách so sánh trực tiếp BĐS với BĐS tương tự BĐS mục tiêu PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH – Khái niệm: Là một phương pháp xác định giá trị dựa trên  phân tích giá của bất động sản tương tự với giá  giao dịch bất động sản thành cơng hoặc đang  mua, bán theo giá thị trường hoặc gần với thời  gian xác định giá trị ước tính giá trị thị trường  của tài sản thuộc quyền định giá PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Là phương pháp phổ biến, gặp khó khăn mặt kĩ thuật dựa vào diện giao dịch thị trường Lý Thông tin thu thập phù hợp, kiểm tra Các BĐS có tính tương đồng Giới thiệu về bất động sản mục tiêu  Chủ sử dụng: Trần Minh  Duy  Địa chỉ: 396, đường 5,  Quảng Phát,Quảng Tiến,  Trảng Bom, Đồng Nai.  GIỚI THIỆU CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH BĐS 1:  Chủ sử dụng: Trần Minh Phong  Địa chỉ: đường số 2,Quảng Phát, Quảng Tiến,Quảng Biên,Trảng Bom, Đồng Nai GIỚI THIỆU CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH BĐS 2:  Địa chỉ:đường số 5, Quảng Phát,Quảng Tiến,Trảng Bom, Đồng Nai GIỚI THIỆU CÁC BẤT ĐỘNG SẢN SO SÁNH BĐS 3:  Chủ sử dụng: Vũ Đình Lễ  Địa chỉ: đường 10,Quảng  Phát, Quảng Tiến, Trảng  Bom, Đồng Nai BẢNG SO SÁNH: Chỉ tiêu BĐSMT BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 Diện tích m2  126.7 132 210 102.4 Chiều dài (m) 21 22 21 20 Chiều rộng  (m) 6.033 10 5.12 +Đất ở(m2) 126.7 132 105 102.4 +Đất  BHK(m2) 0 105 Hướng Đông Đông Tây Tây Vị trí  VT3, đường  nhựa  VT3, đường  đá  VT3,đường  nhựa VT2, dường  nhựa Hình dáng vng vức vng vức vng vức vng vức Nhà gắn liền Cấp 4 Thời gian sử  13 năm Tình trạng  pháp lí BẢNG SO SÁNH: Chỉ tiêu BĐSMT BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 Tài sản khác Cây  xồi Hàng rào và  cổng (thời gian sử  dụng 5 năm) Gía trị 0.3tri ệu 3 triệu Thời gian bán ??? 8 tháng 7 tháng 3 tháng Gía trị ??? 360 triệu 700 triệu 400 triệu Trả ngay Trả ngay Trả ngay Hình thức  ??? thanh tốn *Thơng tin th ị trường: + Lãi suất ngân hàng 11%/năm *Tại khu vực bất động sản so sánh 2 được phép chuyển mục đích sử  dụng đất.Chi phí chuyển: 600.000 đ/m2  *Hướng:  Nam: 110%,Đơng: 100%, Tây: 90% *Đường: nhựa:110%, đá: 100%, đất: 90% * Vị trí: VT1:110%, VT2: 100%,VT3: 90% Điều chỉnh cá bất động sản so sánh: Lãi suất là 11% /năm ⇒ lãi suất tháng là 0.873% • BĐSSS1 +Đường : điều chỉnh tăng:(110%­100%)*360(tr)=36(triệu) +Điều chỉnh thời gian:FV8=PV(1+k)8                                                                 =360*(1+0.873%)8   =385.92(triệu) +Điều chỉnh  tăng: 385.92­360=25.92(triệu) +Giá trị lơ đất trống sau khi điều chỉnh :            360+36+25.92=421.92(triệu) ⇒Đơn giá /m2 là: 3.2 (triệu/m2) •  BĐSSS2 +Điều chỉnh hướng tăng: (100%­90%)*700(tr) =70(triệu) +Điều chỉnh giảm khi chi phi chuyển đổi mục đích sử  dụng đất là 105*600000= 63(triệu) +Điều chỉnh về thời gian: FV7=  • BĐSSS2 +Điều chỉnh tăng: 743.91­700=43.91(triệu) + Giá trị lô đất sau khi điều chỉnh là: 700+43.91+70­63  =  750.91  (triệu) ⇒Đơn giá/m2 là :3.58 (triệu/m2) • BĐSSS3 +Điều chỉnh vị trí giảm: ( 100%- 110%)*400(tr)=40 (triệu) +Điều chỉnh hướng tăng: (100%-90%)*400(tr)= 40 (triệu) +Điều chỉnh thời gian: FV3=PV(1+k)3=400(tr)*(1+0.873%)3 =410.57 (triệu) +Điều chỉnh tăng :10.51(triệu) =>Giá trị lô đất trống sau điều chỉnh là: 400+10.51+40-40 =410.51(triệu) ⇒Đơn giá/m2 :4 (triệu/m2) ⇒Mức giá trung bình của 3 mảnh BĐSSS: (3.2+3.58+4)/3 =3.59 (triệu/m2) • Điều chỉnh bất động sản mục tiêu: +Giá trị hao mòn nhà 13 năm: (38/20)*13=24.7triệu +Giá trị sử dụng lại nhà: 38-24.7=13.3 triệu +Giá trị hao mòn cổng, hàng rào sau năm: (3/20)*5=0.75triệu +Giá trị dụng lại cổng hàng rào : 3-0.75=2.25 triệu +Giá trị lô đất trống: 126.7*3.593=455.23triệu +Giá trị xoài : 300000đồng +Giá trị BĐS mục tiêu: 455.23+13.3+2.25+0.3=471.08triệu Vậy giá trị BĐS vị trí 396,đường 5, Quảng Phát,Quảng Tiến,Trảng Bom, Đồng Nai: 471.08triệu  KHĨ  KHĂN  + Phải tìm kiếm được các BĐS tương tự đã giao dịch  trong cùng khu vực BĐSMT + Kết quả thực hiện phụ thuộc vào chất lượng thơng  tin nên thơng tin cần kiểm chứng + Cần phải có kiến thức định giá và kiến thức thị  trường Thành viên nhóm:  Phan Thị Biển  Hồ Thị Huyền  Đỗ Thị Thúy  Nguyễn Thị Thu Hiền ... Thời gian sử  13 năm Tình trạng  pháp lí BẢNG SO SÁNH: Chỉ tiêu BĐSMT BĐSSS1 BĐSSS2 BĐSSS3 Tài sản khác Cây  xồi Hàng rào và  cổng (thời gian sử  dụng 5 năm) Gía trị 0.3tri ệu 3 triệu Thời gian bán... phân tích giá của bất động sản tương tự với giá  giao dịch bất động sản thành cơng hoặc đang  mua, bán theo giá thị trường hoặc gần với thời  gian xác định giá trị ước tính giá trị thị trường ... của tài sản thuộc quyền định giá PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH Là phương pháp phổ biến, gặp khó khăn mặt kĩ thuật dựa vào diện giao dịch thị trường Lý Thông tin thu thập phù hợp, kiểm tra Các BĐS có tính tương đồng Giới thiệu về bất động sản mục tiêu