ĐỀ CƯƠNG bất ĐỘNG sản

-Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS: +Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác do BĐS có đặc

ĐỀ CƯƠNG BẤT ĐỘNG SẢN Câu 1 Trình bày khái niệm và đặc điểm bất động sản?

-Khái niệm: Theo điều 174 Bộ luật dân sự 2005: BĐS là các tài sản không thể di dời bao gồm đất đai; nhà ở và các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà

ở, các công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy định

*Đặc điểm:

-Cố định về vị trí địa lý và không có khả năng di dời được:

+Do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và không gian Vì vậy, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể,yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của BĐS, và nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, y tế, giáo dục,…

+Cũng do BĐS có tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại của BĐS chịu sự tác động của các yếu tố vùng và khu vực như điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội, điều kiện môi trường

-BĐS là loại hàng hóa có tính lâu bền: tính lâu bền của hàng hóa BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể bị tiêu hủy Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm, hay trong nông nghiệp BĐS là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài => Tínhlâu bền của hàng hóa BĐS rất khác nhau, tùy theo từng loại BĐS cụ thể

-Hàng hóa BĐS mang tính khan hiếm: do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất BĐS là 1 dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động, phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng => do đó tạo ra sự khan hiếm, nhất là đất đai, dẫn đến tình trạng quan hệ cung cầu về BĐS luôn mất cân đối theo hương cung nhỏ hơn cầu

-Tính dị biệt của BĐS: mỗi BĐS là 1 tài sản riêng biệt, được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với kỳ một BĐS nào Sự khác biệt được thể hiện ở chỗ: vị trí lô đất, kết cấu và kiến trúc, hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh

-Hàng hóa BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: phong tục tập quán, thị hiếu và tâm lý ảnh hưởng đến nhu cầu, cách sử dụng BĐS, ví dụ như thị hiếu: hiện tại người ta

thường xây nhà theo kiểu; tâm lý: trước khi xây nhà phải xem tuổi, hướng, phong thủy; tập quán: mỗi 1 quốc gia, khu vực đều có phong cách, nét riêng biệt trong kiến trúc.

-Hàng hóa BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau: giữa các hàng hóa BĐS có sự tác động và ảnh hưởnglẫn nhau khá mạnh mẽ, đặc biệt là giữa các hàng hóa BĐS liền kề Sự ra đời hay hoàn thiện củahàng hóa BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớt giá trị và giá trị sử dụng của hàng hóa BĐS kia Ví dụ: sự ra đời của 1 con đường mới sẽ dẫn đến sự ra đời của các tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụ,… bám theo trục đường đó

-BĐS là hàng hóa có giá trị cao do: giá trị của đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao đồng thời có thể tạo vốn mới bằng cách thế chấp để vay tiền, cho thuê hoặc kinh doanh

-Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách nhà nước: Giá trị của hàng hóa BĐS rất lớn, chiếm tỷ trọng lớn trong của cải vật chất của nền kinh tế, là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, dân tộc, mỗi cơ quan đơn vị và cá nhân, mặt khác BĐS có ảnh hưởng rất lớn tới các ngành kinh tế khác, do vậy BĐS là nền tảng, là cơ sở cho sự phát triển củacác ngành kinh tế khác Để tăng cường vai trò, duy trì sự ổn định và khai thác có hiệu quả nhà nước phải ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính sách để quản lý hoạt động củathị trường BĐS

-Giá trị và công năng, khả năng khai thác hàng hóa BĐS phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý:

vì BĐS thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp vàkhông phải ai có trong tay BĐS cũng có thể khai thác, sử dụng khiến nó sinh lời, do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải cao hơn so với các loại hàng hóa thông thường

Câu 2 Trình bày khái niệm và phân loại bất động sản?

*Khái niệm: Theo điều 174 Bộ luật Dân sự (2005) thì: "Bất động sản là các tài sản không thể

di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật quy định".

*Phân loại: Bất động sản được phân chia thành nhiều loại với yêu cầu và đặc điểm sử dụngkhác nhau Tuy nhiên, bất động sản thường được chia thành 3 nhóm sau:

-Nhóm 1: BĐS có đầu tư xây dựng, bao gồm:

+Công trình thương mại dịch vụ.

+Trụ sở làm việc

+Các công trình hạ tầng kỹ thuật (điện, đường sá, cầu cống,…), hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, công viên, khu vui chơi giải trí,…)

-Nhóm 2: BĐS không đầu tư xây dựng, chủ yếu là đất nông nghiệp

-Nhóm 3: BĐS đặc biệt: công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa, các công trình tôn giáo (nhà thời, đình, chùa, miếu, nghĩa trang,…), có đầu tư xây dựng, có tu sửa nhưng do các yếu tố văn hóa, tâm linh, khả năng tham gia vào thị trường rất thấp, không thể mua bán, thuê mướn,…chỉ có Nhà nước mới được khai thác, những BĐS này vô giá, không thể định giá được

Câu 3 Trình bày khái niệm và đặc điểm thị trường bất động sản?

*Khái niệm: Thị trường BĐS là tổng thể các giao dịch về BĐS dựa trên các quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn ra trong 1 không gian và thời gian nhất định

*Đặc điểm:

-Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch:

+Do đặc điểm của hàng hóa BĐS có vị trí cố định, không thể di dời được nên hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợ hàng hóa BĐS ảo, các chợ này rất đa dạng,

có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợ địa ốc), hoặc tại nhà riêng, nhà hàng, quán nước, qua mạng internet,…

+Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch mà phải trải qua

3 khâu cơ bản: đàm phán và cung cấp thông tin; kiểm tra thực địa; đăng ký pháp lý

-Thị trường BĐS thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS:

Do đặc điểm của đất đai là không hao mòn hay không mất đi và người có quyền sở hữu hay quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa thông thường khác, điều họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại, chính vì vậy khi xem xét giá cả đất đai phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất đai

-Thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc:

+BĐS có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều kiện tự nhiên, kinh

tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực, do vậy cung và cầu BĐS ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất lượng đến quy mô và trình độ phát

triển Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó mỗi vùng, mỗi khu vực có những đặc trưng riêng về cung và cầu BĐS.

+Sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉ diễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong 1 vùng, 1 khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng chậm đến thị trường BĐS của các vùng, các khu vực khác

-Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: do các thông tin về hàng hóa BĐS và thị trườngBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hóa khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻ đẹp kiến trúc, vị trí địa lý, đều được đo lường 1 cách tương đối, khó chính xác) Mặt khác, số lượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hoàn hảo

-Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS:

+Đối với hàng hóa BĐS, khi cầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác do BĐS có đặc điểm là cần có thời gian để tạo ra chúng, chẳng hạn, muốn xây dựng công trình cần phải có thời gian để tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủ tục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công,…

+Cung BĐS có giới hạn, nhưng cầu về BĐS lại luôn tăng => cung không đáp ứng được cầu => khan hiếm hàng hóa BĐS => giá cao => có những BĐS có giá cao hơn giá trị của nó rấtnhiều => hiện tượng bong bóng BĐS

-Thị trường BĐS là thị trường khó thâm nhập do hàng hóa BĐS không bày bán ra thị trường như các loại hàng hóa khác, người mua và người bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựa chọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch, mặt khác, BĐS thường có giá trị lớn, người mua và người bán thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặc bán.-Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật:

+BĐS là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của Nhà nước đối với chúng bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch BĐS

+Mọi BĐS đều được nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng cũng như các biến động của chúng, mọi giao dịch BĐS phải có sự giám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý, BĐS được đăng ký pháp lý theo đúng luật sẽ cógiá trị hơn => Làm cho thị trường BĐS ổn định và an toàn hơn

+Thông qua kiểm soát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu cho ngân sách từ thuế đối với các giao dịch BĐS

-Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn: BĐS thường có giá trị lớn, do đó mọi giao dịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi 1 lượng vốn lớn, lượng vốn này phải được huy động từ thị trường vốn.

-Thị trường BĐS là thị trường mà việc tham gia hoặc rút khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cấn phải có nhiều thời gian:

+BĐS thường có giá trị lớn, người mua trên thị trường này không đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loại hàng hóa khác

+BĐS là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi công năng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác các công trình BĐS, do đó đòi hỏi những nhà đấu tư tham gia thị trường BĐS phải xác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư

Câu 4 Trình bày khái niệm và phân loại thị trường bất động sản?

*Khái niệm:

Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.

*Phân loại:

- Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:

+Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: đất đai, nhà xưởng, mặt bằng

+Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: nhà ở, trung tâm thương mại, văn phòng.+Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệutiêu dùng: đường sá, cầu cống,…

- Căn cứ vào khu vực có bất động sản, gồm:

+Khu vực đô thị: đất đai, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại,…

+Khu vực nông thôn: đất đai

+Khu vực giáp ranh: nhà ở cao cấp, kho bãi,…

- Căn cứ theo công dụng của bất động sản:

+Thị trường đất đai;

+Thị trường công trình thương nghiệp và công trình công cộng;

+Thị trường công trình công nghiệp;

+Thị trường nhà ở;

+Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thểđược coi như tài nguyên khai thác được như di sản văn hóa, di tích lịch sử

- Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh):

+Thị trường mua bán, chuyển chượng bất động sản;

+Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất: ai trả giá cao nhất thì được sở hữu BĐS đó.+Thị trường cho thuê bất động sản;

+Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản: dùng BĐS để thế chấp vay tiền, bảohiểm công trình trên đất

+Thị trường dịch vụ bất động sản

- Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường, gồm:

+Thị trường cấp 1: là thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất vìthị trường này BĐS đã có sẵn rồi, chỉ việc giao, chuyển nhượng, cho thuê nên thời gian nhanh

+Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình bán hoặc cho thuê nên thời gian dàihơn

+Thị trường cấp 3: là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặccho thuê => thời gian dài nhất

Câu 5 Trình bày những khái quát chung về vai trò của thị trường bất động sản?

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển:

+BĐS có thể là tư liệu sản xuất, hoặc tư liệu tư dùng hoặc cả hai, bất kỳ một ngành kinh

tế nào, 1 cá nhân nào hàng ngày, hàng giờ đều sử dụng BĐS, hưởng lợi ích từ BĐS đem lại

+Thị trường BĐS là nơi thực hiện quá trình tái sản xuất và các yếu tố sản xuất đáp ứngcho các hoạt động kinh doanh BĐS

+Thị trường BĐS là nơi thực hiện sự chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị(đối với người kinh doanh BĐS) và từ hình thái giá trị sang hiện vật (đối với người mua BĐS)

=> Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh sẽ tạo điều kiện tốt cho ngườisản xuất kinh doanh BĐS đẩy mạnh sản xuất, đồng thời, người tiêu dùng BĐS cũng nhờ đó màđẩy mạnh sản xuất của mình

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển:

+Mỗi BĐS thường có giá trị rất lớn, 1 cá nhân bỏ tiền ra mua 1 BĐS tức là người đó sởhữu 1 vốn đầu tư lớn

+Khi thị trường BĐS phát triển, tốc độ chu chuyển vốn nhanh hơn, đó chính là 1 cách bổsung thêm cho vốn đầu tư phát triển

+Các giao dịch thế chấp BĐS để vay vốn, góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giaodịch làm tăng thêm vốn

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước: Sự phát triểncủa thị trường BĐS làm tăng lượng hàng hóa BĐS trên thị trường giao dịch; mở rộng quan hệgiao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch, từ đó tăng khối lượng giao dịch => làm tăng thu choNSNN thông qua thuế

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng các thị trường trong và ngoài nước, mởrộng quan hệ quốc tế:

+Đối với trong nước: Khi thị trường BĐS phát triển, nó yêu cầu thị trường vốn phải pháttriển theo để đầu tư phát triển, khi đó, thị trường sức lao động và thị trường các loại hàng hóaphát triển theo tương ứng

+Đối với ngoài nước: sự phát triển của thị trường BĐS góp phần mở rộng thị trườngngoài nước bằng cách vượt ra khỏi phạm vi quốc gia, tạo điều kiện cho các chủ thể là ngườinước ngoài tham gia giao dịch BĐS trong nước, đồng thời còn cho phép họ đầu tư, phát triểnsản xuất, đầu tư kinh doanh, cư trú hoặc sinh sống tại đó => mở rộng quan hệ quốc tế, tăng sựhiểu biết lẫn nhau giữa các nước, các dân tộc

- Thị trường bất động sản góp phần vào sự ổn định xã hội: Nếu thị trường BĐS phát triểnkhông lành mạnh là do chính sách đất đai không phù hợp, sẽ dẫn đến sự rối loạn của thị trường,gia tăng nạn đầu cơ, buôn bán, lũng đoạn giá cả làm cho giá cả lên xuống thất thường,… Ngượclại, khi thị trường BĐS hoạt động lành mạnh sẽ góp phần điều hòa cung cầu, bình ổn giá cảBĐS, tạo điều kiện cho các ngành khác phát triển, góp phần làm cho xã hội ổn định hơn

- Thị trường bất động sản góp phần nâng cao đời sống của nhân dân: Thị trường BĐS phát triểnbuộc người sản xuất kinh doanh BĐS không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi

mới công nghệ sản xuất, do đó góp phần đáp ứng cho sản xuất và tiêu dùng của nhân dân thôngqua các công trình phục vụ cho các nhu cầu văn hóa, thể thao, vui chơi, giải trí, giao tiếp, đồngthời thỏa mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân dân về nơi ăn chốn ở, giao thông, thông tin liênlạc, sinh hoạt,…

- Phát triển thị trường bất động sản góp phần đổi mới chính sách, trong đó có chính sách đấtđai, chính sách về bất động sản: chỉ có thông qua các hoạt động trên thị trường đất đai, thịtrường BĐS ta mới thấy rõ được những bất cập của chính sách, đặc biệt là đối với đất đai, từ đó

để sửa đổi bổ sung và hoàn thiện chúng

Câu 6 Vị trí của khu vực bất động sản trong nền kinh tế thị trường ổn định?

*Trong một nền kinh tế thị trường ổn định, khu vực bất động sản sẽ góp phần vào sự ổn địnhkinh tế khi thực hiện đủ 5 chức năng cơ bản sau:

- Bất động sản trong đó có cả những công trình hạ tầng cơ sở, là yếu tố sản xuất, tạo nên cơ sở

về vốn cho việc tạo ra sản phẩm và dịch vụ

- Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội của kinh

tế gia đình ngoài thời gian làm việc

- Bất động sản là đối tượng để đầu tư trong thời gian dài, là nơi dụng vốn (là nơi gom vốn và cóthể chuyển sự gom vốn từ người này sang người khác khi được bán)

- Bất động sản có giá trị vốn trên thị trường

- Bản thân sự vận hành của khu vực bất động sản sẽ mang đến những hiệu quả lớn theo cấp sốnhân trong vòng quay kinh tế, nhờ sự liên hệ mật thiết và đa dạng, tạo ra cầu về những hànghoá và dịch vụ được sản xuất ra bởi nền kinh tế trong nước

*Đối với các nước phát triển có nền kinh tế ổn định thì khu vực bất động sản đóng vai trò to lớn

và rõ ràng hơn rất nhiều so với thực trạng ở Việt Nam Vì:

- Nếu xác định kinh tế thị trường theo hạch toán thống kê coi như là bản hạch toán tài sản và vốntài chính để đầu tư thì bất động sản góp phần tích cực vào việc tạo ra tổng sản phẩm quốc dân

- Nếu chia tài sản kinh tế thành tài sản cố định và tài sản lưu động thì bất động sản được tínhvào phần tài sản cố định, tham gia nhiều hơn một chu kỳ sản xuất

- Nếu chia tài sản bất động sản thành hai loại: nhà ở và không phải để ở thì bất động sản nhà ởchiếm 70% giá trị tài sản bất động sản trong những nền kinh tế ổn định.

- Bất động sản còn tham gia tích cực vào vòng quay kinh tế một cách trực tiếp và gián tiếp

Câu 7 Vị trí của khu vực bất động sản trong quá trình chuyển đổi kinh tế ở Việt Nam?

Nguồn vốn bất động sản trong nền kinh tế có vai trò quan trọng đối với quá trình chuyển đổi cơcấu kinh tế tại Việt Nam vì những lý do sau:

- Những tồn tại để lại của cơ chế tập trung trước đây là việc sử dụng cạn kiệt, bất hợp lý nguồntài sản đất đai và không gian: quá nhiều đất đai dành cho hoạt động công nghiệp và nôngnghiệp, còn quá ít dành cho nhà ở và kinh doanh-dịch vụ

- Hệ thống quản lý tập trung đã bỏ qua những tín hiệu đáng tin cậy về giá cả, cũng như bỏ quannhững biện pháp khuyến khích kinh tế để thực hiện thay đổi một cách hiệu quả chức năng kinh

tế vùng: hệ thống này đã tạo ra 1 sơ đồ kinh tế không gian với hệ số tập trung dân số chủ yếuvào khu vực trung tâm thành phố => gây ra nhiều khó khăn cho quá trình quy hoạch lại hiệnnay diễn ra tại 1 số thành phố lớn của Việt Nam

- Bất động sản còn chiếm vị trí thấp trong nền kinh tế quốc dân: khu vực BĐS chưa đóng vaitrò cần thiết theo đúng nhiệm vụ của chúng trong nền kinh tế

- Chất lượng và số lượng rất khiêm tốn trong việc xây dựng: do sự thiếu trầm trọng nhữngnguồn tài chính cũng như các biện pháp tạo nguồn tài chính, vốn đầu tư của nhà nước cho khuvực BĐS hiện đang hạn chế ở mức thấp, chi phí xây dựng quá cao cùng với sự đầu cơ dẫn đếngiá của BĐS quá cao đối với thu nhập của phần đông người lao động

Mặc dù trong quá trình đổi mới, chúng ta đã thu được những thành tựu lớn về nhiều mặt nhưngtrong lĩnh vực bất động sản thì sự phát triển còn yếu kém Hiệu quả hoạt động thấp trong lĩnhvực này ảnh hưởng đến sự tăng giá bất động sản, làm giảm nhiệt trong cầu về bất động sản,chuyển sang cầu các mặt hàng khác

=> Khu vực bất động sản tại Việt Nam hiện vẫn chưa đạt được tầm và vai trò cần thiết thực sự của nó trong nền kinh tế thị trường.

Câu 8 Cầu, cơ sở xuất hiện cầu và phân loại cầu hàng hoá bất động sản?

*Khái niệm: Cầu bất động sản là khối lượng hàng hoá bất động sản mà người tiêu dùng sẵnsàng chấp nhận và có khả năng thanh toán với một mức giá nhất định để nhận được bất độngsản đó trên thị trường tại những thời điểm nhất định.

*Cơ sở xuất hiện: Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở xuất hiện các điều kiện sau:

- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng nhà đất nào đó mà nhu cầu đó không thể tựthoả mãn bằng các quỹ nhà đất sẵn có của chính bản thân họ

- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu cầu này

- Tính chất và điều kiện của thị trường tạo nên cơ hội cho những người đầu cơ chờ bất động sảntăng giá để kiếm lời

- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều kiện gặp đượccung, và cầu thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường

*Phân loại cầu bất động sản: Cầu về BĐS có nhiều loại khác nhau, song cơ bản và chủ yếu làcầu về đất đai và cầu về nhà ở:

+Cầu về đất đai, gồm: đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông, cáccông trình công cộng, du lịch, dịch vụ, cầu về đất xây dựng các loại nhà và các công trình BĐSkhác

+Cầu về nhà ở: là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi động nhất trên thị trường BĐS.Câu 9 Nêu vai trò của quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản?

- Qua kiểm soát để đôn đốc việc thực hiện nhiệm vụ theo khối lượng, chất lượng và quy địnhcủa Nhà nước đối với các ngành, lĩnh vực, địa phương, các doanh nghiệp trong cả nước;

- Kiểm soát để phát hiện sự mất cân đối, thiếu đồng bộ trong quá trình thực hiện mục tiêu pháttriển kinh tế xã hội của các ngành, các cấp để Nhà nước điều chỉnh, bổ sung hoàn chỉnh;

- Qua kiểm soát sẽ chỉ ra những mặt yếu kém trong công tác để tổ chức thực thi nhiệm vụ pháttriển kinh tế xã hội của các cơ quan quản lý nhà nước;

- Nhà nước còn phải thực hiện chức năng kiểm soát để giám sát việc quản lý, sử dụng cácnguồn lực, nguồn tài nguyên đất nước của các đơn vị; tổ chức và cá nhân trong xã hội sao cho

có hiệu quả;

- Trong nền kinh tế thị trường, Nhà nước còn phải giám sát việc chấp hành pháp luật, chínhsách và các quy chế quản lý do Nhà nước ban hành nhằm ngăn chặn những mặt tiêu cực của thịtrường ảnh hưởng đến nền kinh tế theo định hướng đã vạch ra;

- Nhà nước thực hiện chức năng kiểm soát để đảm bảo sự công bằng xã hội trong sản xuất kinhdoanh, trong lưu thông phân phối, trong tiêu dùng và tích luỹ giữa các ngành, các vùng, cáclĩnh vực, các địa phương trong cả nước

Câu 10 Trình bày chức năng và nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước về thị trường bất độngsản?

* Chức năng quản lý nhà nước trong nền kinh tế thị trường bao gồm:

- Thiết lập khuôn khổ luật pháp, hệ thống định chế vĩ mô làm cơ sở cho quyền tự do hoạt độngkinh doanh của dân cư, các doanh nghiệp, kể cả các tổ chức kinh tế nước ngoài đang hoạt độngtrong nước;

- Can thiệp vào các hoạt động không hiệu quả của thị trường thông qua quản lý và kiểm soátgiá cả;

- Đảm bảo ổn định kinh tế chính trị xã hội và các điều kiện kinh tế vĩ mô

*Những nội dung chủ yếu của quản lý nhà nước đối với sự phát triển thị trường bất động sản là:

- Ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý thị trường bất động sản:

+Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng lý BĐS, các loại hình giao dịchBĐS như khung giá đất, khung giá nhà,…

+Ban hành các chính sách đền bù, bồi thường, giải tỏa, giải phóng mặt bằng trong thu hồiđất

+Phát hành trái phiếu nhà đất, BĐS; gắn thị trường BĐS với hệ thống chứng khoán…+Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề kinh doanh các loại dịch vụ BĐS như: tưvấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS

- Xây dựng các chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển thị trường bất động sản: Quy hoạch,

kế hoạch phát triển kinh tế xã hội chính là định hướng chiến lược và cụ thể hóa các định hướng

đó Chúng là 1 trong những công cụ chủ yếu trong quản lý nhà nước về BĐS, là những căn cứ,

cơ sở quan trọng cho sự phát triển của thị trường BĐS, các nhà kinh doanh phải dựa vào những

cơ sở đó để phát triển => thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trường BĐS mớiđược đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và hiệu quả.

- Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch bất động sản: Nhà nước phải đứng ra tổ chức, điềutiết, không thể để các sàn giao dịch BĐS tự phát hình thành và tự do hoạt động trên thị trường.Nhà nước cần định hướng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch BĐS theo hướng xã hội hóa, đảmbảo đáp ứng được yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để cácthị trường tiềm năng trở thành hiện thực

- Tổ chức, xây dựng, hoàn thiện bộ máy quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản:

+Tổ chức bộ máy quản lý BĐS từ TW đến địa phương

+Tổ chức cơ quan chuyên quản lý thị trường BĐS

+Tổ chức các tổ chức thực hiện dịch vụ công trong hoàn thiện các thủ tục giấy tờ liênquan đến giao dịch BĐS

Câu 11 Khái quát chung về thị trường nhà ở và đất ở của nước ta?

-Sự ra đời của Luật đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhânđược chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Lượng cầu về nhà đất bắt đầutăng lên từ sau ngày Luật đất đai chính thức có hiệu lực

-Thị trường nhà ở và đất ở được ghi nhận qua một số dấu mốc sau:

+ Năm 1993 - 1995: đây là giai đoạn mà sự chuyển mình về kinh tế trở lên mạnh mẽ, thu nhậpngười dân tăng cùng với một số yếu tố trong thực tế đã dẫn đến gia tăng đột biến về cầu đất đai,bất động sản, tạo ra cơn sốt thị trường bất động sản Cơn sốt nhà đất bắt đầu từ các thành phốlớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh thành trong cảnước Lượng hàng hóa BĐS tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần

so với các năm trước đây, đáp ứng các nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở, kinh doanh dịch vụ,…+ Năm 1997 - 1998: do ảnh hưởng của khủng hoảng tài chính khu vực châu Á, các nhà đầu cơphải bán đất đai trả nợ ngân hàng làm giá nhà đất liên tục giảm, thị trường đóng băng và không

ít người đầu cơ rơi vào tình trạng phá sản

+ Năm 2001 - 2003: cơn sốt nhà đất tiếp tục bùng phát do sự phục hồi và tăng trưởng mạnh củanền kinh tế trong nước, xuất hiện các dòng đầu tư từ nước ngoài, các quy hoạch phát triển

không gian kinh tế xã hội của các tỉnh, thành phố, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển

mở mang đô thị Cơn sốt trên thị trường nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dàiđến cuối năm 2003, khi dự thảo Luật đất đai được thông qua với những quy định mới về kiểmsoát cung cầu đất đai và thị trường BĐS

+ Năm 2003-2007: Sau khi Luật đất đai sửa đổi năm 2003 có hiệu lực với những quy định chitiết của Nghị định 181/NĐ-CP, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóngbăng cục bộ

+ Năm 2007-2009: khung pháp lý về thị trường BĐS được hoàn thiện, khiến cho thị trường đấtđai tiếp tục sôi động, xuất hiện nhiều ông lớn, ông trùm về đất đai và thị trường BĐS lên cơnsốt lần thứ 3

+ Năm 2009- đến nay: do khủng hoảng kinh tế của 1 số nền kinh tế đứng đầu trên thê giới như

Mỹ, Hy Lạp, Thụy Sỹ,… đã khiến cho thị trường BĐS một lần nữa đóng băng

Câu 12 Thị trường đất đai ở nước ta trong những năm qua phát triển chủ yếu thông qua các hình thức và quan hệ giao dịch nào?

- Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân không thu tiền sử dụng đất, đối vớicác đối tượng sau:

+Đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối

+Đất cho các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, lực lượng vũ trang để xây dựngcác công trình thuộc các ngành và lĩnh vực sự nghiệp về kinh tế, văn hóa, xã hội, khoa học,ngoại giao

+Đất phục vụ cho xây dựng các công trình công cộng

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình: hình thức này diễn rađối với đất ở, đất đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng

- Nhà nước cho thuê đất đối với các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình sử dụng vào mục đích sảnxuất, kinh doanh

- Ngoài các loại giao dịch trong thị trường thì quyền sử dụng đất sơ cấp còn áp dụng dưới hìnhthức giao dịch khác, đó là đấu thầu đất đối với loại đất sử dụng cho các dự án xây dựng cơ sở

hạ tầng các khu công nghiệp, khu thương mại, khu dân cư và nhà ở

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: đây là loại giao dịch chuyển đổi ruộng đất giữa những ngườiđược nhà nước giao đất nhằm đảm bảo cho ruộng đất được sản xuất tập trung, liền khoảnh, điềukiện chuyển đổi thông qua đánh giá năng suất thực tế của đất đai và đổi ruộng lấy ruộng tínhbằng đơn vị diện tích đất.

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

+Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuêđất của Nhà nước đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê, hoặc đã trả tiền cho nhiều năm màthời hạn thuê đất đã được trả còn lại ít nhất là 5 năm thì được quyền chuyển nhượng sử dụngđất

+Đối với hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất cho sản xuất nông nghiệp, lâmnghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản cũng được quyền chuyển nhượng đất trong 1 số điềukiện nhất định

- Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất:

+Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho giao đất sử dụng cho mục đích nông, lâmnghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản được cho thuê đất khi chuyển sang làm nghề khác, thiếusức lao động, hoàn cảnh neo đơn, khó khăn với thời hạn cho thuê không quá 3 năm

+Đối với các loại đất như đất ở và đất chuyên dùng người được giao sử dụng phải trả tiền

sử dụng đất hoặc cho thuê đất thì được cho người khác thuê hoặc thuê lại quyền sử dụng đấtcùng với các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng trên đất đó

- Thừa kế quyền sử dụng đất: giao dịch này chỉ được áp dụng đối với đất đai của cá nhân hoặc

hộ gia đình, họ được được để thừa kế quyền sử dụng đất của mình cho các thành viên kháctrong gia đình

- Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất:

+Đối với đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối của tổchức, hộ gia đình, cá nhân được quyền thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ở các tổ chức tíndụng Việt Nam để phát triển sản xuất kinh doanh

+Đối với các loại đất được giao sử dụng phải trả tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất màthời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất 5 năm cũng được thế chấp giá trị quyền sử dụngđất cùng giá trị tài sản gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng trong nước để vay vốn.

Câu 13 Những kết quả đạt được và hạn chế trong quản lý thị trường bất động sản ở nước ta?

+Hiện nay, tại các tỉnh, thành phố lớn trên cả nước đã và đang triển khai rất nhiều các dự

án xây dựng các khu đô thị mới, các khu đô thị tập trung,… tạo ra bộ mặt khang trang cho cácthành phố

- Hệ thống các văn bản pháp luật về bất động sản và thị trường bất động sản được ban hành đãtác động mạnh đến định hướng và tính chất hoạt động của thị trường bất động sản: những quyđịnh pháp lý của Nhà nước đã và đang được các cơ quan chức năng thực hiện để đẩy mạnh hoạtđộng của thị trường BĐS, đồng thời dần dần đưa thị trường này vào quỹ đạo để có thể kiểmsoát được, cụ thể:

+Luật đất đai và pháp lệnh nhà ở là 1 bước tiến lớn trong việc quản lý và sử dụng đất đai,tạo điều kiện để quan hệ đất đai tiếp cận với cơ chế kinh tế hàng hóa nhiều thành phần có sựquản lý của nhà nước, tạo môi trường thuận lợi cho các doanh nghiệp thuộc các thành phầnkinh tế khác nhau được tham gia tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở kinh doanh

+Việc nhà nước cho phép kinh doanh nhà ở tạo điều kiện để khắc phục các tiêu cực trongquản lý nhà-đất, động viên được nhiều thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, giảiquyết được 1 phần khó khăn về nhà ở cho dân cư ở các đô thị lớn