CƠ SỞ LÝ THUYẾT
Tổng quan về quản trị đầu tư dài hạn của doanh nghiệp
1.1.1 Khái niệm đầu tư, dự án đầu tư, quản trị dự án đầu tư Đầu tư là hành động bỏ ra một số tài sản hoặc tiền bạc vào một mục đích nhất định để tạo ra lợi nhuận hoặc tăng giá trị của tài sản trong tương lai Đầu tư có thể được thực hiện thông qua nhiều hình thức khác nhau, bao gồm đầu tư vào chứng khoán, bất động sản, kinh doanh, hoạt động khởi nghiệp, và các công cụ tài chính khác Mục đích chính của đầu tư là tạo ra lợi nhuận, tăng giá trị tài sản và tăng thu nhập trong tương lai Để đạt được mục đích này, nhà đầu tư cần đánh giá rủi ro và tiềm năng sinh lời của các lựa chọn đầu tư, và chọn lựa các mục đích phù hợp với mục tiêu tài chính của họ.
Dự án đầu tư là một tập hồ sơ, tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các khoản chi phí của hoạt động đầu tư để đạt được các khoản thu nhập mong muốn trong tương lai Đối với chủ đầu tư, dự án đầu tư cần thiết để xin phép để được đầu tư, nhập khẩu vật tư, máy móc, thiết bị, xin hưởng các khoản ưu đãi về đầu tư và vay vốn, gọi góp vốn, phát hành chứng khoán,
Quản trị dự án đầu tư là quá trình quản lý và điều hành các hoạt động liên quan đến việc đầu tư vào một dự án mới hoặc nâng cấp một dự án hiện có Quản trị dự án đầu tư bao gồm các bước từ lập kế hoạch, thiết kế, triển khai, đánh giá và quản lý rủi ro trong suốt quá trình thực hiện dự án Quản trị dự án đầu tư còn đảm bảo rằng các dự án đầu tư được thực hiện đúng hạn, đúng ngân sách và đáp ứng được các yêu cầu của khách hàng hoặc thị trường Điều này đòi hỏi phải có một kế hoạch chi tiết, một quá trình giám sát chặt chẽ và quản lý rủi ro thông qua việc đánh giá và phản hồi kịp thời.
1.1.2 Phân loại dự án đầu tư dài hạn:
Trong thực tế, có thể có nhiều dạng dự án đầu tư khác nhau nhưng có thể nhóm thành 6 dạng chính sau:
Xây dựng cơ sở hạ tầng
Dịch vụ và kinh doanh
- Theo hình thức thực hiện:
- Theo nguồn vốn và phương diện quản lý:
Các dự án thực hiện bằng ngân sách nhà nước
Các dự án thực hiện bằng vốn ngoài ngân sách
Các dự án liên kết công - tư
- Theo quy mô và tính chất quan trọng:
- Theo vị trí trong quy trình sản xuất kinh doanh:
Dự án sản xuất quy mô thương mại
- Theo mối quan hệ giữa các dự án:
Các dự án đầu tư cho sản phẩm mới thường nảy sinh từ bộ phận marketing Trong khi đó, các dự án đầu tư nhằm thay thế máy móc thiết bị bằng các dạng mới tinh xảo hơn thường nảy sinh từ các bộ phận sản xuất của công ty Tất cả các dự án này đều đòi hỏi phải có quá trình xem xét cẩn thận để đảm bảo phù hợp với chiến lược của công ty, tránh được các chi phí phân tích không cần thiết.
Hầu hết các công ty đều sàng lọc các dự án đầu tư của mình ở nhiều mức quản lý khác nhau Đối với một dự án nảy sinh từ bộ phận sản xuất, việc phân cấp sàng lọc có thể là (1) từ trưởng bộ phận, (2) tới các nhà quản lý khu vực sản xuất, (3) tới phó giám đốc kinh doanh, (4) tới các nhà quản lý của bộ phận tài chính, (5) tới giám đốc và (6) tới hội đồng quản trị Các dự án cần được phê chuẩn ở mức cao như thế nào thường tuỳ thuộc vào quy mô giá trị của nó Mặt khác, quy trình kiểm soát và sàng lọc các dự án ở các công ty khác nhau cũng thường không giống nhau nên sẽ khó có thể đưa ra một quy trình chung cho tất cả các công ty Mỗi công ty, tuỳ theo tình hình cụ thể của mình để có thể đưa ra quy trình thích ứng cho mình.
1.1.3 Tiến trình lập ngân sách đầu tư dài hạn
- Tạo đề xuất đầu tư phù hợp với mục tiêu chiến lược của công ty.
- Ước tính lưu lượng tiền hoạt động tăng thêm sau thuế cho các dự án đầu tư.
- Đánh giá dòng tiền mặt dự kiến gia tăng.
- Chọn các dự án dựa trên tiêu chí chấp nhận tối đa hóa giá trị.
- Đánh giá lại các dự án đầu tư một cách liên tục và cho các dự án sau khi hoàn thành, kiểm toán.
1.1.4 Nguyên tắc lập ngân sách đầu tư dài hạn
- Các luồng tiền từ dự án quan trọng hơn thu nhập kế toán
- Các luồng tiền tương lai cần được ước lượng chính xác
- Luồng tiền “sau thuế” quan trọng hơn “trước thuế”
- Thông tin phải thể hiện dưới dạng “tăng thêm” khi so sánh các tình huống
- Phải tính chi phí cơ hội khi đánh giá hiệu quả DA
Ước tính dòng tiền hoạt động tăng thêm sau thuế của dự án
1.2.1 Nguyên tắc xác định dòng tiền
Một trong những yêu cầu quan trọng của việc lập ngân sách vốn (dự toán ngân sách) là phải ước lượng được luồng tiền trong tương lai của dự án Kết quả cuối cùng chúng ta có thể nhận được từ các phân tích chính là mức độ chính xác của luồng tiền dự tính Bởi vì luồng tiền, chứ không phải thu nhập kế toán, là trung tâm của tất cả các quyết định của công ty, chúng ta sẽ diễn đạt (thể hiện) bất cứ lợi ích kỳ vọng nào từ dự án dưới dạng luồng tiền thay cho luồng thu nhập Công ty đầu tư tiền hôm nay với hy vọng nhận được lượng tiền lớn hơn trong tương lai Chỉ có tiền là có thể được tái đầu tư trở lại công ty hoặc trả cho các cổ đông dưới dạng lợi tức cổ phần Trong việc sử dụng luồng tiền để phân tích, các chương trình máy tính là rất hữu dụng và chúng có thể cho phép thay đổi các giả thiết một cách nhanh chóng và tiện dụng.
Luồng tiền cần được xác định dựa trên nguyên tắc “sau thuế” Lượng tiền đầu tư ban đầu cũng như tỷ lệ chiết khấu tương ứng cũng sẽ được diễn đạt dưới dạng sau thuế Do vậy, tất cả các dòng tiền dự báo cần được thể hiện dưới dạng thống nhất là sau thuế.
Hơn nữa, các thông tin phải được thể hiện dưới dạng “tăng thêm” Bởi vậy, chúng ta sẽ chỉ phân tích những khác biệt giữa các luồng tiền của công ty khi có và không có dự án Chẳng hạn, nếu một công ty cân nhắc một sản phẩm mới có thể cạnh tranh với sản phẩm hiện hành, sẽ là không phù hợp khi diễn đạt luồng tiền dưới dạng tổng doanh thu dự tính của sản phẩm mới Trong trường hợp này, chúng ta nhất định phải tính tới sự suy giảm có thể của sản phẩm hiện hành và phải lấy dự báo luồng tiền trên cơ sở doanh số tăng thêm Khi tiếp tục phân tích các ảnh hưởng dẫn tới việc suy giảm thị phần, chúng ta sẽ phải đưa vào phân tích điều gì sẽ xảy ra nếu không đưa ra sản phẩm mới Tức là, nếu luồng tiền sẽ suy giảm ngay cả khi chúng ta không đầu tư, chúng ta phải đưa nhân tổ này vào phân tích Vấn đề cơ bản là phải phân tích tình huống khi có và không có dự án đầu tư mới và tất cả các chi phí và lợi ích có liên quan đều phải được tính tới Mặt khác, chỉ tính tới các luồng tiền tăng thêm.
Với quan niệm như trên, các chi phí chìm (sunk costs) sẽ không được đưa vào phân tích Chúng ta sẽ chỉ quan tâm tới các chi phí và lợi ích tăng thêm Các chi phí chưa được bù đắp trong quá khứ là không có liên quan và sẽ không được đưa vào quá trình ra quyết định Mặt khác, chúng ta cũng phải lưu ý tới những chi phí nhất định có liên quan không nhất thiết chứa đựng trong số tiền đầu tư thực tế Nếu chúng ta dự định bố trí một không gian trong nhà máy cho một dự án và không gian này có thể được dùng cho việc gì đó, chi phí cơ hội của nó nhất định phải đưa vào trong đánh giá dự án Nếu một toà nhà không sử dụng hiện nay cần thiết cho một dự án, có thể bán được 300 triệu đồng (sau thuế) số tiền này phải được coi như số tiền đầu tư khi thiết lập dự án Như vậy, để tính được luồng tiền chúng ta cần cân nhắc tới bất kỳ khoản chi phí cơ hội nào.
Khi một đầu tư vốn chứa đựng một bộ phận tài sản lưu động, bộ phận này (thuần) phải được coi như một phần của vốn đầu tư chứ không nên coi là một bộ phận riêng biệt gắn với các quyết định về vốn lưu động Chẳng hạn, với việc chấp nhận một dự án mới, đôi khi nó thường dẫn tới một khoản tiền mặt, khoản phải thu hay hàng tồn kho bổ sung. Các khoản đầu tư vào vốn lưu động này cần được coi là luồng tiền ra tại thời điểm phát sinh Vào cuối đời của dự án, các khoản đầu tư vào vốn lưu động được tính trở lại dưới dạng luồng tiền vào bổ sung.
Trong việc dự báo luồng tiền, lạm phát dự tính cũng cần phải được tính tới Thông thường có một khuynh hướng giả thiết rằng mức giá sẽ giữ nguyên không đổi trong suốt đời của dự án Nếu mức lợi tức đòi hỏi đối với một dự án được gắn với một mức gia tăng của lạm phát (thường có trong thực tế) thì luồng tiền dự báo cũng phải phản ánh mức lạm phát Luồng tiền như vậy được phản ánh theo một số cách Nếu luồng tiền vào nảy sinh hoàn toàn từ doanh số bán các sản phẩm, giá kỳ vọng trong tương lai sẽ tác động tới luồng vào này Đối với luồng tiền ra, lạm phát ảnh hưởng đến cả tiền lương kỳ vọng và chi phí nguyên liệu trong tương lai Mặt khác, khi phân tích luồng tiền của dự án đầu tư phải cân nhắc tới tác động của một số nhân tố sau:
Như chúng ta đã biết, khấu hao là việc phân bổ một cách có hệ thống giá trị của một tài sản cố định vào chi phí kinh doanh của một công ty trong một khoảng thời gian nhất định Bởi vì khấu hao được coi như một khoản chi phí và làm giảm thu nhập chịu thuế của công ty nên nếu các nhân tố khác không đổi, chi phí khấu hao càng lớn càng làm giảm số thuế công ty phải nộp Mặc dù khấu hao, tự thân nó là một khoản chi không phải tiền mặt, nó có ảnh hưởng đến luồng tiền của công ty theo cách tác động trực tiếp đến luồng tiền ra liên quan đến thuế phải trả.
Có nhiều phương pháp khác nhau có thể được sử dụng để tính khấu hao các TSCĐ như phương pháp đường thẳng và các phương pháp khấu hao nhanh Hầu hết các công ty có lợi nhuận thích sử dụng phương pháp khấu hao nhanh cho mục đích tính thuế bởi nó cho phép giảm được tiền thuế.
* Giá bán hay giá trị thu hồi của tài sản khấu hao
Nhìn chung, nếu một tài sản khấu hao được sử dụng trong kinh doanh được bán với giá lớn hơn giá trị còn lại theo sổ sách của nó, khoản tiền nhận được vượt giá trị sổ sách này sẽ bị đánh thuế theo mức thuế thu nhập thông thường của công ty Điều này làm đảo ngược bất kỳ lợi ích thuế dương nào có được từ khấu hao quá nhiều trong các năm trước đây - tức là giảm giá trị sổ sách dưới mức giá thị trường Nếu tài sản được bán với giá lớn hơn cơ sở khấu hao của nó, phần tiền vượt quá cơ sở khấu hao sẽ bị đánh thuế theo mức lãi trên vốn (có thể bằng hoặc cao hơn thuế thu nhập thông thường của công ty).
Nếu tài sản bán thấp hơn giá trị sổ sách, một khoản lỗ nảy sinh bằng chênh lệch giữa giá bán và giá trị sổ sách Nhìn chung khoản lỗ này được khấu trừ khỏi thu nhập thông thường của công ty Trong thực tế, một khoản thu nhập chịu thuế bằng số lỗ này sẽ được miễn trừ thuế Kết quả thuần là một khoản tiết kiệm do miễn thuế bằng với mức thuế thông thường của công ty nhân với số lỗ trên giá bán của tài sản khấu hao Như vậy, khoản lỗ trên giấy tờ tạo ra một khoản tiết kiệm tiền mặt.
1.2.2 Ước tính dòng tiền tăng thêm Để xác định luồng tiền liên quan đến một dự án, dựa trên cơ sở thời gian, có thể chia luồng tiền của dự án thành 3 nhóm sau:
- Luồng tiền ra ban đầu: phản ánh tiền đầu tư thuần ban đầu.
- Luồng tiền thuần tăng lên trong kỳ: phản ánh luồng tiền thuần nảy sinh sau khi đầu tư tiền ban đầu nhưng không bao gồm luồng tiền ở kỳ cuối cùng.
- Luồng tiền thuần tăng lên cuối kỳ: phản ánh luồng tiền thuần tăng lên kỳ cuối cùng (luồng tiền của kỳ này là luồng riêng, được lưu ý đặc biệt vì một tập hợp nhất định luồng tiền thường nảy sinh khi kết thúc dự án). a Luồng tiền ra ban đầu
Nhìn chung, luồng tiền ra ban đầu đối với 1 dự án thường bao gồm một số yếu tố chính sau:
(a) + Giá trị của các tài sản mới
(b) + Các chi phí kèm theo tài sản mới
(c) + (-) Mức tăng (giảm) của vốn lưu động thuần
(d) - Số tiền thuần thu được từ bán các tài sản cũ nếu là dạng đầu tư thay thế
(e) + (-) Thuế (tiết kiệm thuế) từ việc bán tài sản cũ nếu là dạng đầu tư thay thế (f) = Luồng tiền ra ban đầu.
Như đã thấy, (chi phí) giá trị của tài sản là đối tượng của sự điều chỉnh để phản ánh tổng luồng tiền gắn với việc mua nó Luồng tiền này bao gồm chi phí lắp đặt, thay đổi trong vốn lưu động thuần, doanh thu từ việc sắp đặt đối với bất kỳ tài sản nào bị thay thế và những điều chỉnh về thuế. b Luồng tiền thuần tăng thêm trong kỳ
Sau khi tạo ra luồng tiền ra ban đầu, tức là các yếu tố cần thiết để thực thi dự án, công ty hy vọng thu lợi từ luồng tiền trong tương lai được tạo ra từ dự án Nhìn chung, luồng tiền tương lai này được xác định bằng các bước sau:
(a) Doanh thu hoạt động thuần tăng lên (giảm đi) trừ (cộng) bất kỳ khoản chi phí hoạt động thuần nào tăng lên (giảm đi), không kể khấu hao.
(b) - (+) Khoản tăng lên (giảm đi thuần) của khấu hao
(c) = Thay đổi thuần của thu nhập trước thuế
(d) - (+) Tăng (giảm) thuần về thuế
(e) = Thay đổi thuần của thu nhập sau thuế
(f) + (-) Tăng (giảm) thuần của khấu hao
(g) = Luồng tiền thuần tăng lên trong kỳ
Quyết định lựa chọn dự án đầu tư
Một khi chúng ta đã xác định được các thông tin về luồng tiền có liên quan cần thiết cho việc ra quyết định về lập dự toán ngân sách, chúng ta cần phải đánh giá mức độ hấp dẫn của các dự án đầu tư khác nhau đang xem xét Quyết định đầu tư sẽ là chấp nhận hoặc từ chối dự án.
1.3.2 Tầm quan trọng của quyết định đầu tư Đối với mỗi hoạt động thì quyết định đầu tư đầu giữ một vai trò rất quan trọng nó giúp các nhà đầu tư có thể xâm nhập được vào thị trường đầu tư, giúp các doanh nghiệp có thể triển khai các chiến lược hoàn thành dự án, đảm bảo các mục tiêu lâu dài, tồn tại hoặc tăng trưởng, giữ gìn thị phần của một thị trường cụ thể và duy trì sự lãnh đạo.
1.3.3 Các phương pháp đánh giá và lựa chọn dự án đầu tư
1.3.3.1 Thời gian hoàn vốn đầu tư (PBP)
Phương pháp này đánh giá, lựa chọn dự án trên cơ sở xem xét thời gian hoàn (thu hồi) vốn đầu tư của dự án Thời gian hoàn vốn đầu tư là khoảng thời gian cần thiết mà dự án tạo ra dòng tiền thuần bằng chính vốn đầu tư ban đầu để thực hiện dự án.
- Trường hợp 1: Nếu dự án đầu tư tạo ra chuỗi tiền tệ thu nhập đều hằng năm
Thời gian hoàn vốn = Thunhập hàng năm Vốnđầu tư
- Trường hợp 2: Dự án đầu tư tạo ra chuỗi tiền tệ thu nhập không đều ở các năm thì thời gian thu hồi vốn đầu tư được xác định theo cách sau:
Xác định số năm thu hồi vốn đầu tư theo cách tính số vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm bằng cách lấy số vốn đầu tư chưa thu hồi ở cuối năm trước trừ đi dòng tiền thuần của dự án trong năm nay
Khi vốn đầu tư còn phải thu hồi ở cuối năm nào đó nhỏ hơn dòng tiền thuần của dự án đầu tư năm kế tiếp thì lấy số vốn đầu tư chưa thu hồi chia cho dòng tiền thuần bình quân 1 tháng của năm kế tiếp để tìm ra số tháng còn phải tiếp tục thu hồi vốn đầu tư.
Tiêu chuẩn chấp nhận: PBP không dài hơn mức đòi hỏi
- Điểm mạnh: Dễ hiểu, dễ đo lường tính thanh khoản và phù hợp cho các dự án ngắn hạn.
- Điểm yếu: Không xem xét toàn bộ dòng tiền; không tính đến yếu tố thời gian và rủi ro và không nhất quán với mục tiêu của chủ sở hữu.
1.3.3.2 Giá trị hiện tại thuần (NPV) a Khái niệm
Phương pháp giá trị hiện tại thuần là một cách tiếp cận theo luồng tiền chiết khấu trong lập dự toán ngân sách Giá trị hiện tại thuần (NPV) của một dự án đầu tư là giá trị hiện tại của luồng tiền thuần của dự án trừ đi luồng tiền ra ban đầu của dự án. b Công thức
Theo phương pháp này, các khoản thu nhập đạt được trong tương lai và vốn đầu tư bỏ ra để thực hiện dự án đều phải quy về giá trị hiện tại với tỷ lệ chiết khấu nhất định. NPV được tính như sau:
NPV: giá trị hiện tại thuần của dự án đầu tư
T i : khoản tiền thu được năm thứ i
C i : khoản chi vốn đầu tư năm thứ i n: vòng đời của dự án đầu tư
- NPV của dự án với ICO phát sinh một lần:
ICO: giá trị đầu tư ban đầu
- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án dựa vào NPV
+ Nếu NPV không âm: chấp nhận dự án
+ Nếu NPV < 0: từ chối dự án
+ Nếu NPV < 0: dự án bị loại bỏ
+ Nếu NPV = 0: tùy thuộc vào điều kiện và sự cần thiết của dự án, doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định chấp nhận hay loại bỏ dự án.
+ Nếu NPV > 0: Với các dự án độc lập thì đều có thể chấp nhận Còn đối với các dự án xung khắc và tuổi thọ dự án không bằng nhau, nếu dự án không bị giới hạn về khả năng huy động vốn thì dự án có NPV cao hơn sẽ là dự án được chọn. c Ý nghĩa
Tổng giá trị của tất cả các giá trị hiện tại của dòng tiền (cả dương và âm) của dự án được gọi là Giá trị hiện tại ròng hoặc NPV.
1.3.3.3 Tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR ) a Khái niệm
Tỷ suất doanh lợi nội bộ hay còn gọi là lãi suất hoàn vốn nội bộ (IRR) là một lãi suất mà chiết khấu với mức lãi suất đó làm cho giá trị hiện tại của dòng tiền thuần hàng năm trong tương lai do dự án đầu tư mang lại bằng với vốn đầu tư bỏ ra ban đầu Nói theo cách khác, khi đó NPV = 0. b Công thức
- Tỷ suất doanh lợi nội bộ IRR là bao nhiêu để:
- Tiêu chuẩn lựa chọn: dự án có IRR ≥ % chiết khấu
- Cách xác định IRR: Phương pháp thử và sai
Lựa chọn một lãi suất làm tỷ lệ chiết khấu để tìm NPV của dự án Nếu NPV > 0 thì nâng mức lãi suất lên, NPV < 0 thì hạ mức lãi suất xuống cho đến khi tìm được một mức lãi suất làm cho NPV của dự án bằng 0 hoặc xấp xỉ 0 thì lãi suất đó chính là IRR của dự án.
Hay Ước lượng IRR: Chọn một lãi suất tùy ý r1, tính NPV1 theo r1
Chọn một lãi suất tùy ý r2 thỏa mãn điều kiện
+ Nếu NPV 1 > 0 thì chọn r 2 > r 1 sao cho NPV 2 < 0
+ Nếu NPV 1 < 0 thì chọn r 2 < r 1 sao cho NPV 2 > 0
- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án dựa vào IRR:
+ Nếu IRR < r: dự án bị loại bỏ.
+ Nếu IRR > r: chấp thuận dự án
IRR > r: chọn dự án có IRR cao nhất. c Ý nghĩa
IRR phản ánh tỷ suất hoàn vốn của dự án, dựa trên giả định dòng tiền thu được trong các năm được tái đầu tư với lãi suất bằng lãi suất tính toán.
Nếu xét trên phương diện sinh lời thì IRR phản ánh khả năng sinh lời tối đa của vốn đầu tư dự án.
IRR càng lớn thì càng tốt, khi IRR > suất chiết khấu ban đầu thì phương án đầu tư hoặc dự án có lãi.
1.3.3.4 Chỉ số lợi nhuận (PI) a Khái niệm
Chỉ số lợi nhuận là thước đo khả năng có thể sinh lời của một dự án đầu tư có tính đến yếu tố giá trị thời gian của tiền, được xác định bằng tỷ lệ giữa giá trị hiện tại của các khoản thu nhập trong tương lai và vốn đầu tư ban đầu của dự án đầu tư. b Công thức
Pi: chỉ số lợi nhuận của dự án
PV: hiện giá các khoản thu của dự án
ICO: vốn đầu tư ban đầu
- Tiêu chuẩn lựa chọn dự án dựa vào Pi
+ Nếu Pi < 1: dự án bị loại bỏ
+ Nếu Pi = 1: tùy vào điều kiện thực tế có thể chấp nhận hay loại bỏ dự án
+ Nếu Pi > 1: chấp nhận dự án
Pi > 1: chọn dự án có Pi cao nhất c Ý nghĩa
PHÂN TÍCH VÀ ĐÁNH GIÁ LỰA CHỌN DỰ ÁN VINHOME
Tổng quan về tập đoàn Vingroup và dự án Vinhome Ocean Park
2.1.1 Giới thiệu chung về tập đoàn Vingroup
Tập đoàn Vingroup - Công ty CP (gọi tắt là "Tập đoàn Vingroup"), tiền thân là Tập đoàn Technocom, được thành lập tại Ukraina năm 1993 bởi những người Việt Nam trẻ tuổi, hoạt động ban đầu trong lĩnh vực thực phẩm Sau những thành công trên nước bạn, từ năm 2000, Technocom - Vingroup trở về Việt Nam đầu tư với ước vọng được góp phần xây dựng đất nước Tháng 1/2012, Công ty CP Vinpearl sáp nhập vào Công ty CP Vincom và chính thức hoạt động dưới mô hình Tập đoàn với tên gọi Tập đoàn Vingroup - Công ty CP
Nỗ lực và miệt mài từ những bước đi đầu tiên, Vingroup đã làm nên những điều kỳ diệu để tôn vinh thương hiệu Việt và tự hào là Tập đoàn kinh tế tư nhân hàng đầu Việt Nam được xây dựng bởi chính những người con Việt và thành công bởi chính trí tuệ, bản lĩnh và khát vọng Việt Nam Ở bất cứ lĩnh vực nào, khi tham gia, Vingroup đều chứng tỏ vai trò người tiên phong và dẫn dắt sự thay đổi xu hướng tiêu dùng với việc đem đến cho thị trường những sản phẩm – dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế Tính đến tháng 9/2012, với việc sở hữu và giữ quyền chi phối tại gần 30 dự án BĐS và du lịch cao cấp; có mức vốn hoá lớn nhất thị trường chứng khoán Việt Nam (gần 2,5 tỷ USD), VinGroup tập trung vào
3 nhóm hoạt động trọng tâm bao gồm: Công nghệ - Công nghiệp; Thương mại Dịch vụ; Thiện nguyện Xã hội
Với mong muốn đem đến cho thị trường những sản phẩm - dịch vụ theo tiêu chuẩn quốc tế và những trải nghiệm hoàn toàn mới về phong cách sống hiện đại Vingroup đang được đánh giá là một trong những tập đoàn có sự phát triển năng động và bền vững nhất Việt Nam với nhiều tiềm lực hội nhập quốc tế để vươn lên tầm khu vực và thế giới.
Bằng khát vọng tiên phong cùng chiến lược đầu tư - phát triển bền vững, VinGroup phấn đấu trở thành Tập đoàn kinh tế đa ngành hàng đầu Việt Nam và khu vực, hướng đến một tập đoàn mang đẳng cấp quốc tế VinGroup mong muốn tạo nên một thương hiệu Việt, thể hiện tầm vóc, trí tuệ và niềm tự hào Việt Nam trên trường quốc tế.
- Đối với thị trường: cung cấp các sản phẩm - dịch vụ cao cấp với chất lượng quốc tế và am hiểu bản sắc địa phương, mang tính độc đáo và sáng tạo cao Bên cạnh giá trị chất lượng vượt trội, trong mỗi sản phẩm - dịch vụ đều chứa đựng những thông điệp văn hóa, nhằm thỏa mãn tối đa nhu cầu chính đáng của khách hàng
- Đối với cổ đông và đối tác: đề cao tinh thần hợp tác cùng phát triển; cam kết trở thành “người đồng hành số 1” của các đối tác và cổ đông; luôn gia tăng các giá trị đầu tư hấp dẫn và bền vững.
- Đối với nhân viên: xây dựng môi trường làm việc chuyên nghiệp, năng động, sáng tạo và nhân văn; tạo điều kiện thu nhập cao và cơ hội phát triển công bằng cho tất cả các nhân viên.
- Đối với xã hội: hài hòa lợi ích doanh nghiệp với lợi ích xã hội; đóng góp tích cực vào các hoạt động hướng về cộng đồng, thể hiện tinh thần trách nhiệm công dân và niềm tự hào dân tộc.
2.1.2 Dự án Vinhome Ocean Park
2.1.2.1 Thị trường nhà ở tại Hà Nội a Nhu cầu về nhà ở
Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu của mọi tầng lớp nhân dân, là tiền đề quan trọng góp phần nâng cao mức sống của người dân, ổn định xã hội, góp phần tích cực vào xây dựng và phát triển đất nước Trong những năm gần đây, do tốc độ đô thị hóa tăng nhanh (từ 25,3% năm 2002 lên 34,5% năm 2012 và 41,5% vào năm 2022) do sự phát triển kinh tế - văn hóa - xã hội, do việc hình thành các khu công nghiệp mới tập trung cùng với làn sóng di cư ngày càng mạnh mẽ về các đô thị lớn nên nhu cầu về nhà ở của người dân tại thủ đô Hà Nội liên tục tăng cao.
Tháng 2/2022, lượng quan tâm tìm kiếm chung cư tăng 23%, trong khi tỷ lệ này ở phân khúc nhà riêng là 13%, đất nền là 8% Tuy nhiên, lượng tìm kiếm chung cư tại Hà Nội tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ bình dân (giá khoảng 20 triệu đồng/m2 trở xuống) với mức quan tâm tăng 36% Số liệu trên cho thấy nhu cầu nhà giá rẻ của người dân vẫn rất lớn.
Theo báo cáo thị trường của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, trong tháng 1/2023, loại hình căn hộ chung cư thu hút lượng quan tâm lớn ở cả hoạt động bán và cho thuê. Theo số liệu thống kê, ở Hà Nội, nhu cầu tìm mua chung cư tăng 57% và tìm thuê tăng 112% so với cùng kỳ năm trước Mức độ quan tâm đến chung cư Hà Nội trong tháng 1-
2023 tăng mạnh nhất ở phân khúc căn hộ có giá rao bán trên 55 triệu đồng/m2, với mức tăng đến 97% so với tháng 1/2022 Tiếp sau là phân khúc dưới 35 triệu đồng/m2 và phân khúc 35-55 triệu đồng/m2 Trong Quý I/2023, nguồn cung và lượng tiêu thụ chung cư Hà Nội ước tính đạt lần lượt 760 căn và 1800 căn, chủ yếu đến từ phân khúc trung và cao cấp tại khu Đông và khu Tây
Mặc dù sức cầu vẫn đang tăng rất mạnh nhưng nguồn cung có phần đi xuống, thống kê của CBRE cho thấy, trong năm 2022, có khoảng 15.100 căn hộ được chào bán tại Hà Nội, theo đó tổng nguồn cung mở bán mới giảm 12,3% so với cùng kỳ năm 2021 Đây là năm thứ ba liên tiếp thị trường ghi nhận sụt giảm nguồn cung mới do tác động của nhiều yếu tố bao gồm dịch COVID-19, thắt chặt tín dụng và vấn đề cấp phép.
Dự báo năm 2023, nguồn cung nhà ở tiếp tục khan hiếm Tại Hà Nội, lượng tin rao bán chung cư giảm 37% Diễn biến này phản ánh rõ thực trạng khan hiếm nguồn cung sơ cấp triển khai chào bán trên thị trường. b Các loại chung cư tại Hà Nội
Các tiêu chuẩn để phân loại nhà chung cư được quy định tại điều 5 trong Thông tư trúc, hệ thống-thiết bị kỹ thuật, dịch vụ - hạ tầng xã hội, chất lượng - quản lý - vận hành. Dựa vào các tiêu chuẩn này, Nhà nước đã phân loại chung cư thành 3 hạng:
Phân tích và đánh giá lựa chọn dự án
2.2.1 Phân tích và đánh giá lựa chọn dự án theo phương pháp thời gian hoàn vốn đầu tư (PBP) Đơn vị: Tỷ VNĐ
Năm Luồng tiền Luồng tiền tích lũy Giá trị đầu tư cần thu hồi
Dựa theo số liệu phần trên:
=> Thời gian thu hồi vốn của dự án là:
PBP = 1 + 41394,6 70383,3 = 1,59 (năm) hay sau khoảng 1 năm 7 tháng thì dự án có thể thu hồi vốn.
Vậy xét theo thời gian hoàn vốn đầu tư, dự án được chấp nhận do PBP không dài hơn mức đòi hỏi.
2.2.2 Phân tích và đánh giá lựa chọn dự án theo phương pháp giá trị hiện tại thuần (NPV)
Luồng tiền thuần của dự án (2018 - 2023) Đơn vị: Tỷ VNĐ đoán)(dự
Vốn đầu tư ban đầu (158046)
Ta có, chi phí sử dụng vốn của dự án r = 12%/năm Áp dụng công thức:
Dự án có hiệu quả cao Chấp nhận dự án.
2.2.3 Phân tích và đánh giá lựa chọn dự án theo phương pháp tỷ suất sinh lợi nội bộ (IRR)
Tính IRR bằng phương pháp thử:
Ta có công thức: NPV = ∑ i=0 n T i
Với: n = 5; ICO = 158046 (tỷ đồng) Chọn giá trị r1, r2 sao cho r1, r2 > 0 và NPV1 > 0, NPV2 < 0
Từ đó, ước lượng IRR:
2.2.4 Phân tích và đánh giá lựa chọn dự án theo phương pháp chỉ số lợi nhuận (P i )
Năm Tỷ lệ chiết khấu (r)
Khoản tiền thu được Hiện giá các khoản thu (PV) Vốn đầu tư ban đầu Chỉ số lợi nhuận
Chỉ số lợi nhuận Pi = 1,42 > 1 => Điều đó có nghĩa là dòng tiền vào của dự án sẽ vượt quá dòng tiền của dự án Nói cách khác, đây một khoản đầu tư tốt và sẽ là một liên doanh có lãi Vậy dự án được chấp nhận.