Pháp luật về kinh doanh bất động sản - Chủ biên: Trần Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Thị Nga

Là yếu tố song hành, thị trường bất động sản ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của nền sản xuất hàng hóa; gắn liền với su phát triển của nền sản xuất hàng hóa - nền s

PHÁP LUẬT VỀ

KINH ANH BAT DONG SAN

MA SỐ: TPCIK - 09 - 26

725-2009/CXB/06-241/TP

TS TRẦN QUANG HUY - TS NGUYÊN QUANG TUYỂN

LOI GIO! THIEU

hap luật về kinh doanh bất động san là một lĩnh vựcpháp luật gồm nhiều nội dung chứa đựng tại nhiều văn

ban quy phạm pháp luật khác nhau Văn bản pháp luật

quy định trực tiếp về hoạt động kinh doanh bất động sản

là Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, còn liên quanđến bất động sản được quy định tại nhiều văn bản quy

phạm pháp luật như Bộ luật Dân sự năm 2005, Luật Đấtđai năm 2003, Luật Xây dựng năm 2003, Luật Nhà ở năm

2005, Luật Doanh nghiệp năm 2005, Luật Đầu tư năm

2005, Luật Thương mại năm 2005 Do vậy, khi nói tới pháp

luật về kinh doanh bất động sản cần phân biệt thật đầy đủ

về phạm vi điều chỉnh của từng đạo luật cụ thể, để qua đó

phân biệt được chủ thể kinh doanh bất động sản và chủ thể

kinh doanh dịch vụ bất động sản; đồng thời xác định rõ

hoạt động kinh doanh bất động sản với các giao dịch có liên

quan đến bất động sản Cho đến nay, sự phân biệt các kháiniệm và thuật ngữ này vẫn còn nhiều nhầm lẫn Một số

sách viết về lĩnh vực này, kể cả các sách hỏi đáp về Luật

Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Xây dựngdường như mới chỉ đề cập đến các quy định của pháp luật

thực định mà không lý giải được các căn nguyên kinh tế,

tài chính đứng sau các quy định này.

Chính vì lẽ đó, nhằm giúp cho bạn đọc nói chung, nhà

dầu tư và khách hàng nói riêng nắm vững các quy định của

pháp luật trong hoạt động kinh đoanh bất động sản, Nhà

xuất ban Tư pháp xuất bah cuốn "Pháp luật vé binh doanhbất động sản" do các chuyên gia của Trường Đại học Luật

Hà Nội biên soạn Cuốn sách sẽ cung cấp cho người đọc các «

kiến thức pháp lý cơ bản về kinh doanh nhà, công trình xâydựng, kinh doanh quyền sử dụng đất, kinh doanh dịch vụbất động sản, các loại hợp đồng trong kinh doanh bất độngsan và kinh doanh dịch vụ bất động sản |

Do hạn chế về thời gian và chỉ nghiên cứu chuyên sâu

về khía cạnh pháp luật, nên cuốn sách khó tránh khỏi các

thiếu sót nhất định, tập thể tác giả và Nhà xuất bản rất

mong nhận được các ý kiến đóng góp, phê bình để cuốn sách hoàn thiện hơn trong những lần tái bản.

Hò Nội, tháng 12/2009

NHÀ XUẤT BẢN TƯ PHÁP

Chương | KHÁI QUAT VỀ THỊ TRUONG BAT DONG SAN

| KHÁI QUAT VỀ SU RA ĐỜI CUA THI TRUONG BAT DONG SAN

Bất cứ nơi nào va chừng nào, bat động san trở thành

hàng hóa thì nơi đó và khi đó có thị trường bất động sản.Hình thái sơ khai nhất cua thị trường bất động san đuợc

xác lập thong qua quan hệ mua bán trao déi hàng hóa từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập, Ba Tư cổ Cho tới

ngày nay, lịch sử nhân loại đã trải qua nhiều nấc thangtiến hóa, nhiều giai đoạn thăng trầm, song thị trường bất

động sản cùng với các loại thị trường cơ bản khác vẫn luôn

là “bàn tay v6 hinh” điều phối tài nguyên và các nguồn lực

xã hội đến những nơi sử dụng một cách có hiệu qua nhất

mà không có bất kỳ một bộ óc thông minh nào có thể thay

thế được Là yếu tố song hành, thị trường bất động sản ra

đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của nền sản xuất hàng hóa; gắn liền với su phát triển của nền sản

xuất hàng hóa - nền sản xuất dựa trên sự phân công laođộng và sự tách biệt tương dối về mặt kinh tế giữa các chủ

thé do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất tạo ra Điều

Pháp luật về kinh doanh bat động san

này cho phép họ có quyền quyết định một cách tương đốiđộc lập trong quá trình sản xuất của mình

Như vậy, sự phát triển của nền sản xuất hàng hóa và

sự chiếm hữu tư nhân về ruộng đất đã làm nảy sinh các

giao dịch ban đầu đối với bất động sản, nhưng chỉ mang

tính giản đơn và không thường xuyên

Khi nền sản xuất của xã hội phát triển kéo theo sự tăng

nhu cầu về bất động sản, thì thị trường bất động sản sẽ sôi

động và thường xuyên đòi hỏi phải được điều chỉnh bằngmột khung pháp lý nhất định và thị trường bất động sảnđược chính thức thừa nhận Giao dịch bất động sản ngày

càng phong phú, các chủ thể tham gia vào thị trường bất

động sản cũng ngày càng đa dạng hơn Bên cạnh nhữnggiao dịch trực tiếp giữa bên cung và bên cầu, giữa người

bán và người mua, những tổ chức trung gian, môi giới bất

động sản cũng lần lượt ra đời

Thị trường bất động sản cũng có mối liên hệ chặt chẽvới những loại thị trường khác, đặc biệt là trị trường vốn,

thị trường sức lao động, tạo nên thế chân kiểng vững chắc,

quyết định sự tổn tại của nền kinh tế phát triển - kinh tế thị trường, kể cả nền kinh tế thị trường theo định hướng xã

hội chủ nghĩa như ở Việt Nam

Ngày nay, trên phạm vi toàn thế giới, thị trường bấtđộng sản đã trở thành một động lực mạnh mẽ cho sự tăng

trưởng Thực tế cho thấy, ở các quốc gia phát triển như Mỹ,

Anh, Uc, Hàn Quốc lợi ích thu được từ các hoạt động kinh

Phương | Khái quát về thị trường bat động sản

doanh bất động sản có thể chiếm tới 30% GDP, trong khi

tại các quốc gia trong khu vực Trung và Đông Âu, nơi đang

thực hiện nền kinh tế thị trường ở các mức độ khác nhau

và các quốc gia dang phát triển khác thì tiềm năng rất lớn

có thể có được từ thị trường bất động sản lại chưa được khai

thác một cách có hiệu quả

Vấn đề đặt ra là, các nước đang phát triển cần phải làm

gì để biến bất động sản trở thành nguồn vốn lớn, có khả năng

bù đắp cho sự thiếu vôn cho đầu tu phát triển mà các nước đó

dang gặp phải Câu trả lời van là thị trường bất động san va

khuôn khổ pháp lý dam bao cho sự vận hành một cách đồng

bộ và hiệu qua cùng với các loại thị trường cơ ban

II KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CUA THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN

1 Khái niệm, đặc điểm của bất động sản

1.1 Khái niệm bất động sản

Việc phân loại tài sản thành “bát? động san” và “động

san” có nguồn gốc từ luật cổ La Mã Cách phân chia này hiện nay vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều

nước trên thế giới Theo đó, bất động sản không chỉ là đất

đai mà còn bao gồm của cải trong lòng đất và tất ca những

gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất đó,

như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng và những tài sản liên quan đến đất đai, gắn liền với đất Quan

niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật: Dân sự của

Pháp, Nhật Ban, Cộng hòa liên bang Đức, Bộ luật Dan sự

Pháp luật về kinh doanh bất động san

Sài Gòn Còn trong Bộ luật Dân sự của Nga lại quy định

rất cụ thể “mdnh đất” là bất động sản chứ không phải đất

dai nói chung Điều nay được lý giải vì đất đai nói chung là

bộ phận của lãnh thổ quốc gia, không thể là đối tượng của

giao dịch đân sự Đối tượng của những giao dịch đó chỉ làmảnh đất được xác định bởi diện tích, kích thước tại những

vị trí nhất định

Nếu trong đa số các Bộ luật Dân sự đều quy định đất

đai là bất động sản thì những tài sản gắn liền với đất được

coi là bất động sản lại có những quan niệm khác biệt Điều

520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “mùa mang chưa gặt,

trái cây chưa bút khỏi cây là bất động san” Quan niệm như

vậy cũng được thể hiện trong khoản 8 Điều 449 Bộ luật

Dân sự Bắc Ky và Điều 364 Bộ luật Dân sự Sài Gòn năm

1972 Ở một mức độ khái quát hơn, Điều 86 Bộ luật Dân sự

Nhật Bản quy định bất động sản còn là: “Những vat gắn

liền uới đất đai” Sự trùng hợp này là do những quy định

về bất động sản trong các bộ luật trên đều được soạn thảo

dựa trên cơ sở Bộ luật Dân sự của Pháp

Điều 100 Bộ luật Dân sự Thai Lan lại quy định: “Bđớt

động sản la đất dai va những vat gắn liên uới đất dai hoặc hợp thành một thể thống nhất voi đất dai, bao gồm ca

những quyền gắn uới uiệc sở hữu đất đai” Bộ luật Dân sự

bang California (Hoa Ky) đưa ra khái niệm tương đối khác

biệt Bất động sản bao gồm: đất đai, tất cả những gì liên

quan đến đất đai, những tài sản cùng với đất đai hoặc

thuộc đất đai, những tài sản khác do pháp luật quy định

hương I Khái quát về thị trường bat động san

Có thể thấy rõ những quy định về tài sản là bất động

san không hoàn toàn đi theo con đường của các Bộ luật

Dân sự truyền thông Trong Bộ luật Dân sự của Cộng hòa

liên bang Nga nam 1994, Điều 134 ghi rõ: Vật bất động baogôm: (tài sản bất động, bất động sản) khoảng đất, lòng đất,

công trình thủy lợi, những gì liên quan tới, nghĩa là các đối

tượng nào nếu dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến vật và mục

đích sử dụng của nó, trong đó gồm rừng cây, cây lâu năm,

nhà ở và các công trình xây dựng khác

- Bất động sản còn bao gồm tàu bay, tàu biển, tàu sông,

phương tiện vũ trụ phai đăng ký nhà nước

- Các bất động sản khác do pháp luật quy định

Như vậy, trong các cách phân loại tài sản thì cách phân

loại tài sản thành động sản và bất động sản được coi là quan trọng nhất Sự phân loại tài sản như đã phân tích ở

trên xuất phát từ ba cách tiếp cận cơ bản sau:

- Các bất động sản được xác định theo bản chất tự nhiên,

theo giá trị sử dụng và bởi đối tượng trên bất động sản;

- Coi đất đai và những tài sản có liên quan tới đất đai

là bất động sản;

- Coi đất và những gì liên quan đến đất đai là bất động sản

Quy định về bất động sản trong Bộ luật Dân sự ViệtNam đã tiếp cận theo cách thứ ba Với phương thức này,

quan niệm về bất động sản đã có những thay đổi so với sự

liệt kê thuần túy theo quan niệm truyền thống về những

tài sản nào được coi là bất động sản chuyển sang việc quy

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

định những điều kiện đặc trưng chung Theo quy định tạiĐiều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của Việt Nam, thì bất

động sản bao gồm:

- Đất đai;

- Những công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả

các tài san gắn liền với nhà, công trình xây dung dé;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Quy định về bất động sản nói trên là một khái niệm rất

mở Trước hết, bất động sản là tài sản không di dời được

Bất động sản có thể được nhận biết qua các vật cụ thể như

đất đai hoặc khối thống nhất giữa đất đai và các tài sản

khác gắn liền với đất mà không thể đi dời được trong không

gian nếu muốn giữ nguyên công dụng và tính năng của tàisan đó Cùng với sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật,

danh mục về các tài sản khác gắn Hiển với đất và những “tdi

san khác do pháp luật quy định” sẽ được xác định một cách

cụ thể hơn.

1.2 Đặc điểm của bất động sản

- Thứ nhất, bất động san có vị trí cố định và không di

dời được Đặc điểm này do bất động sản luôn gắn liền với

đất đai, mà đất đai là một loại tài sản mang tính tự nhiên

Điều này thể hiện ở chỗ, việc sử dụng đất đai luôn gắn liền

với tình trạng cố định về địa điểm, hạn chế về không gian

nhưng vô hạn về thời gian sử dụng Vì thế, giá trị và lợi ích

Phương | Khái quát về thị trường bat động sản

cua bất động sản gắn liền với từng vi trí cụ thể Cũng bởi

vay mà giá trị va lợi ích của bất động sản chịu sự tác động

của yếu tố vùng và khu vực sâu sắc.

- Thứ hai, bất động sản là loại tài sản có tính lâu bền,

được sử dụng một cách thông minh, trừ trường hợp khi có

thiên tai, sói lở hoặc vùi lấp Hơn nữa, các công trình kiến

trúc xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời

gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng

trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính lâu bền của bất

động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công trình

xây dựng Về đặc điểm này, có hai thuật ngữ thường được nhac tới đó là “tudi tho vat lý” và “tuổi thọ kinh tế" của bất

động sản “Tuổi thọ bình tế” chấm đứt trong điều kiện thị

trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử

dụng bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất

động sản đó “Tuổi tho vat lý” dai hơn tuổi thọ kinh tế vì nó

chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến

trúc và công trình xây dựng bị lão hóa hoặc hư hỏng, không

thể tiếp tục sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến

hành cải tạo, nâng cấp bất động sản sẽ thu được những lợi

ích lớn hơn là phá di và xây dựng mới thì có thể kéo dài “tudi tho vat ly” Thực tế đã cho thấy, “tuổi thọ kinh tế” của bất

động sản có liên quan đến tính chất sử dụng của bất động

sản đó và thông thường “tuổi thọ binh té” của nha ở, khách

sạn là trên 40 năm, của nhà xưởng công nghiệp là trên 45năm Tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản là dođất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá

Pháp luật về kinh doanh bat động sản

trình sử dụng và có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác

nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú, đa dạng và

không bao giờ cạn Đặc điểm này gắn liền với tính vô hạn

về thời gian sử dụng của đất đai, nếu con người biết sử dụng

một cách đúng đắn và thống minh Bên cạnh đó, các công trình kiến trúc thường có tuổi tho cao Một số bất động san

là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài

- Thứ ba, bất động san mang tính cá biệt, khan hiếm

Đặc điểm này cũng do tính giới hạn về diện tích bề mat

trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất Tính khan

hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của

từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và vùng

lãnh thổ Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, không

di dời được của đất đai mà hàng hóa bất động sản mangtính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ thì hai bất động

sản cạnh nhau cũng có những yếu tố không hoàn toàngiống nhau do chúng có vị trí không gian, kết cấu, kiến

trúc, cũng như hướng khác nhau Bởi vậy, trên thị trường

bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống

nhau kể cả là có cùng xây theo một thiết kế Chẳng hạn,

trong một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng

và cấu tạo khác nhau Hơn nữa, các nhà đầu tư, kiến trúc

sư bao giờ cũng quan tâm đến tính dị biệt nhằm tạo ra sự

hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cánhân Vì thế, quan hệ cung - cầu về bất động sản luôn đối

ngược nhau theo hướng cung có giới hạn còn cầu thì khôngngừng tãng lên.

hương | Khái quát về thị trường bất động san

- Thứ tư, bat động san mang nặng yếu tổ tap quán, thị

hiếu và tâm lý Do nhu cầu về bất động sản chịu ảnh hưởng

bởi những yếu tố tâm lý, thị hiếu nên bất động sản ở mỗi

vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia đều có sự khác nhau

- Thứ năm, bất động san mang tính chịu ảnh hưởnglần nhau rất lớn Theo đó, giá trị của một bất động sản này

có thể bị tác động bởi một bất động sản khác Đặc biệt là

trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các côngtrình, kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng thêm vẻ đẹp và nângcao giá trị sử dụng của bất động sản đó trong khu vực.Thực tế, việc xây dựng bất động san này làm tôn thêm ve

đẹp về sự hấp dẫn cho bất động sản khác là một hiện

tượng tương đối phổ biến.

- Thứ sáu, bất động sản là tài sản của mỗi quốc gia, mỗi

người dân nên các giao dịch về bất động sản thường tác

động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế - xã

hội, và để tăng cường vai trò của mình, duy trì sự ổn định,

khai thác có hiệu quả bất động sản, Nhà nước phải thực

hiện việc quản lý thị trường bất động sản bằng chủ trương, chính sách, bằng hệ thống các quy định pháp luật.

2 Khái niệm và những đặc điểm cơ bản của thị trường bất

động sản

2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là

tập hợp các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người

Pháp luật về kinh doanh hất động sản

bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và dịch vụ Từ

đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các

quyết định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất

động sản đó được sử dụng như thế nào

Với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của

nền kinh tế thị trường, theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất

động sản như mua bán, cho thuê, thế chấp bất động sản.Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao

gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản

mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập

bất động sản

Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng

thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản,

gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới,

định giá, tư vấn giữa các chủ thể có liên quan (người tạo

lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu

sử dụng bất động sản và người thực hiện địch vụ trunggian môi giới, định giá ) Những giao dịch về bất động sảndựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn ra trong một

khoảng thời gian và không gian nhất định

Do đó, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là

nơi điễn ra các giao dịch mua bán bất động sản và các giao

dịch có liên quan đến bất động sản như cho thuê, thể chấp,

bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản.

Chương | Khái quát về thị trường bat động sản

2.2 Đặc diém của thị trưởng bất động san:

Từ bhúi niệm trên, có thể nêu một số đặc điểm của thị

trường bất động san như sau:

- Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, nên thị trương

bất động san không phải là thị trường giao dich ban thân

bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích

chứa đựng trong các bất động sản Đặc điểm này do đặc

diém của đất đai quy định Vậy nên, khi xem xét giá cả đất

đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị

của các hàng hóa thông thường khác mà phải xác định dựatrên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của

vốn đầu tư vào đất đai;

- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Sự không hoàn hảo của thị trường này được xác địnhkhi đem ra so sánh với thị trường hàng tiêu dùng và thịtrường của các tư liệu sản xuất khác Do sự so sánh giữacác bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối nên

trong nhiều trường hợp, người bán có lợi thế về sự độc

quyển mà giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho

người chủ sở hữu bất động sản;

- Trên thị trường bất động sản, cung về hàng hóa bất động san phan ứng “trể” hơn so với sự biến động về cầu và

giá cả bất động sản, bởi việc tạo ra hàng hóa bất động sản

phức tạp, cần nhiều thời gian và bắt đầu là việc tìm hiểu

thông tin về đất đai, làm thủ tục, xin giấy phép xây dựng,

thiết kế, thi công Sự phản-ứng cung không kịp cầu sẽ dan

| TRUNG TAM THONG TIN TH:

Pháp luật về kinh doanh bat động sản

đến sự biến động của giá cả, đòi hỏi Nhà nước phải có

những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường;

- Do đặc thù của chúng loại hàng hóa bất động sản là

thường có giá trị lớn nên quá trình giao dịch bất động sản

không thể đơn giản và nhanh chóng như các loại hàng hóa

khác Vì vậy, giao dich bất động sản cần nhiều thời gian va

chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn,

kiểm định, thanh toán;

- Thị trường bất động sản rất nhạy cảm, dễ biến động

khi có sự biến động của các yếu tố kinh tế, chính trị và xã

hội Thực tế cho thấy, những cơn sốt nóng, lạnh đã xảy ratheo nhịp độ tăng trưởng hoặc suy giảm của nền kinh tế.Những tác động về chính trị, văn hóa, xã hội, môi trường,phong tục tập quán đều có ảnh hưởng đến hành vi mua

bán trên thị trường;

- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố

pháp luật.

Việc quản lý nhà nước đối với bất động sản bằng pháp

luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất động

san Những thủ tục pháp lý cần thiết sé làm bất động san

có giá trị hơn, dam bao cho chúng được tham gia vào tất ca

các giao dịch mà pháp luật quy định như mua bán, chuyển

nhượng, cho thuê, thế chấp

3, Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản

Khi thị trường bất động sản phát triển, thì càng có nhiều

thương | Khái quát về thi trường bat động sản

chu thể tham gia vào thị trường, không còn những rào can

đáng kể, trừ yếu tố phân biệt chủ thể trong nước và chủ thể

nước ngoài Điều nay là hợp lý nhằm dam bao yếu tố chu

quyền lãnh thổ của một quốc gia.

- Các ca nhân: là loại chủ thể chiếm tỷ lệ lớn nhất tham

gia trên thị trường bất động sản với tư cách là người bán,

người cho thuê hoặc với tư cách là người mua, người dithuê, người nhận góp vốn liên doanh

- Cac tổ chức binh tế: tham gia vào thị trường bất động

san ở hai góc độ là người tiêu dùng và người kinh doanh bấtđộng san

Với tư cách là người tiêu dùng, các tổ chức này sẽ tham

gia vào thị trường bất động sản khi có nhu cầu mua, đi thuê,

nhận góp vốn liên doanh bằng bất động sản Ngay cả khi

không trực tiếp tham gia vào các giao dịch thì các tổ chức kinh tế vẫn cần cập nhật giá cả bất động sản để có cơ sở hạch

toán hoặc tham gia các hoạt động cầm cố, thế chấp khác.

Với tư cách là người bán, các tổ chức kinh tế tham gia

vào thị trường bất động sản khi có nhu cầu bán, cho thuê, cho thuê lại, hoặc góp vốn liên doanh bằng giá trị bất động

san Phần lớn những tổ chức này là người trực tiếp tạo lập

nên hàng hóa cho thị trường bất động sản như xây nhà để bán hoặc cho thuê, cải tạo nhà, kinh doanh phát triển cơ sở

hạ tầng

- Nhà nước: tham gia thị trường với tư cách là người tổ

chức, quan lý vi mô đổi với thị trường bất động san, thông

Pháp luật về kinh doanh bat động sản

qua hệ thống chính sách, pháp luật và các công cụ như quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất làm cơ sở cho sự phát triển

toàn bộ nền kinh tế

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng đóng vai trò là ngươi bán,

người mua trong một số trường hợp Tuy hoạt động mua bán

của Nhà nước không thường xuyên nhưng lại ảnh hưởng lớn

đến giá cả và những biến động hàng hóa trên thị trường

- Các tổ chức môi giới va tư uấn: Một thị trường bat động sản phát triển, không thể thiếu vắng sự tham gia của các tổ chức môi giới, tư vấn, ngay từ những giai đoạn đầu

tiên như tư vấn xây dựng, khảo sát thiết kế, định giá, môi

giới về mua bán, cho thuê Trong thực tế, nhu cầu cần có

một bên trung gian để cung cấp các dịch vu và kiến thức cd

bản về bất động sản cũng như thực hiện đàm phán các giaodịch bất động sản luôn là một phần rất quan trọng của thịtrường bất động sản

- Các tổ chức tài chính: Khi thị trường bất động san phát triển thì cần một lượng vốn lớn ngay từ khi tạo lập

hàng hóa cho đến khi thực hiện các giao dịch trên thịtrường Vì thế, trong hầu hết các hoạt động trên thị trường

không thể dựa vào vốn của mỗi cá nhân hay tổ chức mà cần huy động từ nhiều chủ thể khác nhau, chủ yếu là từ các tổchức tài chính, như các ngân hàng thương mai, công ty tài_ chính, công ty bảo hiểm, quỹ đầu tu Sự tham gia của các

tổ chức này là một trong những tiêu chí quan trong phan ánh sự phát triển của thị trường bất động sản.

hương | Khái quát về thị trường bất động sản

Các tổ chức tài chính tác động vào thị trường trong hai

lĩnh vực cơ bản sau:

+ Cho vay vốn để thực hiện các giao dịch mua, bán bất

động sản nhằm kích cầu cho thị trường bất động sản;

+ Cho vay vốn nhằm mục đích phát triển các hàng hóa

bất động sản như xây dựng nhà ở, văn phòng, bất động sảnthương mại nhằm tăng cung cho thị trường bất động sản

- Các hiệp hội về bất động san, hiệp hội bao vệ người

tiêu dùng, hiệp hội những nhà doanh nghiệp, hiệp hội

những nhà kinh doanh bất động sản

4 Phân loại thị trường bat động san

Có nhiều tiêu chí khác nhau để phân loại thị trường bất

động sản Nếu căn cứ vao loại hình giao dich, thị trường

bất động sản được phân thành:

- Thị trường mua bán, chuyển nhượng bất động sản

(gồm cả đấu giá quyền sử dụng đất);

- Thị trường giao dịch các bất động sản cho thuê;

- Thị trường giao dịch các bất động sản dùng làm tài

san thế chấp, bảo lãnh hoặc góp vốn liên doanh;

- Thị trường cổ phần hóa dịch vụ bất động sản.

Căn cứ uào trình tự bất động san gia nhập thị trường,

thị trường bất động sản được chia thành: Thị trường sơ cấp,thị trường thứ cấp Trong đó:

- Thị trường sơ cấp: là thị trường thực hiện các quan hệ

Pháp luật về kinh doanh bat động san

về giao đất, cho thuê đất (gồm cả đấu giá quyền sử dụng

đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất), để đầu tư xây

dựng các khu đô thị, xây dựng nhà ở, khu công nghiệp, văn

phòng cho thuê, khách sạn

- Thị trường thứ cấp: được hình thành trong quá trình

thực hiện các giao dịch về bất động sản như mua, bán, chothuê, cho thuê lại, thé chấp, góp vốn

Ca hai loại thị trường này có mối quan hệ hữu cơ và tác

động qua lại lẫn nhau

Căn cứ uào công dụng cua bất động san có thị trường

địa ốc (thị trường nhà và đất): là thị trường giao dịch các

bất động sản chủ yếu là nhà ở gắn liền với đất ở, căn hộ

và thị trường các bất động sản khác, gồm:

- Thị trường công trình thương mại, dịch vụ;

- Thị trường công trình công nghiệp, nhà xưởng;

- Thị trường các công trình đặc biệt

Căn cứ uào hình thói vat chất của đối tượng trao đổi, thị trường bất động sản gồm:

- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất;

- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng;

- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất, vừa

là thị trường bất động sản tiêu dùng

Căn cứ vao khu vuc, thì có:

- Thị trường bất động san khu vực đô thị;

hương | Khái quát về thị trường bat động sản

- Thị trường bất động sản khu vực nông thôn;

- Thị trường bất động sản khu vực giáp ranh

Căn cứ vao tính chất phap lý, thị trường bất động san gồm:

- Thị trường bất động sản chính thức;

- Thị trường bất động sản phi chính thức (thị trường

bất động sản ngầm)

5 Vai trò của thị trường bất động san

Đối với mỗi quốc gia, kinh doanh bất động sản luôn là ngành kinh tế mũi nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách

nhà nước và chiếm một tỷ lệ đáng kể trong tổng sản phẩm

quốc nội

Thị trường bất động sản gắn liền với nền sản xuất hàng hóa và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tếhàng hóa.

Trong đời sống kinh tế - xã hội, bất động sản vừa là một

tư liệu sinh hoạt, vừa là một yếu tố tư liệu sản xuất quan

trọng Nó có một yếu tố đầu vào không thể thiếu được của

mọi quá trình sản xuất Việc coi bất động sản là một loại

hàng hóa và dam bao sự lưu thông của nó trên thị trườngnhững hàng hóa thông thường khác là phù hợp với quy luật

khách quan của thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển.

- Thị trường bất động sản góp phần phân bổ và sử dụng

có hiệu qua các tài nguyên đất và các bất động sản trên

Pháp luật về kinh doanh bat động sản

đất, thúc đấy việc sử dụng tiết kiệm trong sản xuất kinh

doanh, đặc biệt là người có nhu cầu sử dụng bất động sản

phải cân nhắc để đảm bảo chi phí về bất động sản tối thiểu

nhất trong tổng chi phí sản xuất kinh doanh, qua đó góp

phần nâng cao hiệu quả chung của toàn xã hội trong việc

phân bổ và sử dụng bất động sản.

- Thị trường bất động san là nơi thực hiện tai sản xuất

các yếu tố sản xuất Trên thị trường bất động sản, các nhàkinh doanh bất động san và những người tiêu dùng gặp gd

nhau và thực hiện hành vi mua bán, nhờ đó giúp cho việc

chuyển hóa vốn từ hình thái hiện vật sang hình thái giá

trị Sự biến động của thị trường bất động sản sẽ ảnh hưởng

trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của

kinh doanh và ảnh hưởng đến sự tổn tại của các doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản

- Tạo ra những kích thích cho đầu tư vào bất động sản

như đất đai, nhà xưởng và qua đó tác động tới sự tăngtrưởng kinh tế

- Tạo ra sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa

các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử

dụng đất đai và các bất động sản khác

- Tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường tài

chính, góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển Trước

hết, thị trường bất động sản phát triển là do việc tăng đầu

tư cho tài sản cố định của nền kinh tế quốc dân, sự tăng lêncủa lượng tài sản cố định này đòi hỏi phải có nguồn vốn

Chương | Khái quát về thị trường bat ding sản

dam bao Như vậy, sự tăng trưởng cua bất động san trênthị trường đòi hỏi một sự gia tăng đầu tư Hơn nữa, muôn

thị trường bất động sản phát triển, cần thực hiện được hai

yếu tô cơ ban, đó là tăng khối lượng hàng hóa bất động sản

giao dịch trên thị trường và mo rộng phạm vi quan hệ giao

dịch mua, bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh,

góp vốn Trong các quan hệ đó thì giao dịch thế chấp bất

động sản để vay vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh

chính là phương thức chiếm ưu thế rất lớn trong việc nhân

đôi giá trị sử dụng của bất động sản và khai thác nguồn

vốn nhàn rỗi trong dân cư cho đầu tư phát triển.

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hóa cao sẽ gâysức ép về cầu bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng

Việc phát triển thị trường bất động san sẽ tạo động cơ phấn

đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với

giá cả chấp nhận được.

- Việc phát triển thị trường bất động sản một cách

thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả

bất động sản một cách khách quan và được phản ánh đầy

đủ vào chi phí sản xuất Đây là điều kiện rất quan trọng để đảm bảo sự cạnh tranh bình đẳng trong nền kinh tế Điều

này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu

vực và quốc tế Hơn nữa, thực trạng về tình hình tài chínhcủa một quốc gia còn được phản ánh trong những chỉ sô củathị trường bất động sản như lượng giao dịch, chỉ số giá ca,vòng quay bất động sản Các động thái nói trên có mối

quan hệ trực tiếp với tình hình của thị trường vốn, thị

Pháp luật về kinh doanh bat động sản

trường lao động tạo sự phát triển đồng bộ cho các loại thị

trường, đáp ứng yêu cầu khách quan, nội tại của nền kinh

tế hàng hóa

6 Các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản

Có nhiều nhân tế tác động đến thị trường bất động san

Có thể xem xét các nhân tố đó theo các nhóm chính sau:

6.1 Nhóm các nhân tố tự nhiên

Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng,

vị trí địa lý và điều kiện khai thác Nhìn chung, nếu lãnh

thổ của một quôc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa hình (chủ yếu là đồng bằng, thuận tiện đi lại, thuận tiện cho việc

xây dựng ) thì sẽ có một lượng lớn đất đai tham gia vào thịtrường bất động sản và do đó quy mô nói chung của thị

trường bất động sản sẽ mở rộng Ngược lại, nếu đa phần

lãnh thổ là đổi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì tỷ

trọng đất đai tham gia vào thị trường bất động sản sẽ giảm.Cũng như thế, đất đai ở các khu trung tâm kinh tế, thương

mại trở thành hàng hóa vì dễ lưu động hơn đất đai ở các

vùng xa xôi hẻo lánh Sự giàu có trong lòng đất (như độ

màu mỡ, các mỏ trong lòng đất ) cũng làm cho đất đai dễ

trở thành hàng hóa và có giá cao hơn Như vậy là đất đai và

đi cùng với nó là các tài sản cố định trên đất đai, dù về tiềm

năng đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng để tiểm năng đó trở thành hiện

thực thì các điều kiện tự nhiên lại có ảnh hưởng rất lớn

hương I Khái quát về thị trường bat dộng sản

6.2 Nhóm các nhân tố chính tri

Các chế độ chính trị khác nhau đều có ảnh hưởng quyết

định đến việc đất đai nói riêng, bất động sản nói chung có

trở thành hàng hóa hay không Chẳng hạn, dưới chế độ phong kiến, đất đai thuộc về nhà vua để cấp cho quý tộc, nên cơ bản ít được đem mua bán, trao đổi Nhà vua có thể

cắt đất của người này cấp cho người khác mà không phảiđền bù Dưới chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu đất đai

được đẩy đến mức cao hơn và do đó thị trường bất động sản

cũng có tiềm năng mở ra đến những giới hạn rộng hơn,hoàn thiện hơn Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hộichủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường bất động sản có

những giới hạn nhất định, như thị trường đất đai thực sự

không được pháp luật cho phép mà chỉ có thị trường quyền

sử dụng đất, khu vực đất công không đi vào thị trường bất

động sản, chính sách giữa các chủng loại hàng hóa bất

động sản không rõ ràng

Ngoài ra, các nhân tố chính trị còn ảnh hưởng đến thị

trường bất động sản dưới khía cạnh quản lý của Nhà nướcđối với các giao dịch bất động sản Có những nước quy định

thủ tục giao dịch hợp pháp khá phức tap, chi phí lớn, làm

cho khả năng phát triển của thị trường bất động sản bị giam Những nước khác lại có chi phí về thủ tục thấp hơn

và khuyến khích đưa bất động sản vào giao dịch

6.3 Nhóm các nhân tố kinh tế

Trình độ phát triển kinh tế, đặc biệt là trình độ phát

Pháp luật về kinh doanh bat động sản

triển kinh tế thị trường nói chung, quyết định trình độ, quy

mô và mức độ hoàn thiện của thị trường bất động sản

Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và

kỹ năng sử dụng đất đai hết sức đa dạng, thì chủng loại

hàng hóa bất động sản sẽ rất phong phú và nhu cầu chuyển

dịch bất động sản giữa các chủ thể kinh tế trong xã hội ngày

càng nhiều và linh hoạt hơn Mặt khác, sự xuất hiện các

ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây mớicũng đòi hỏi phải đổi mới và chuyển giao bất động sản giữa các chủ thể và các ngành kinh tế Do đó, cùng với xu hướng

công nghiệp hóa và hiện đại hóa nền kinh tế, thị trường bất

động sản cũng có động lực và vị trí để phát triển.

Mặt khác, bản thân sự phát triển của các dạng thị

trường khác vừa là tiền dé vừa đòi hỏi thị trường bất động

sản phát triển, nhất là thị trường tài chính Bất động sản

từ chỗ là vật dam bao, thế chấp, trở thành hàng hóa khi

con nợ không có khả năng trả nợ Như vậy, sự phát triển

của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị

trường bất động sản ra đời Các doanh nghiệp phát hành

cổ phiếu để huy động vốn đầu tư đã đưa quyền sử dụng đất

tham gia vào thị trường chứng khoán, thúc đẩy thị trường

chứng khoán phát triển; ngược lại chỉ khi thị trường bất

động sản đã tồn tại khá phát triển, sự giao lưu vốn trên thị trường chứng khoán dưới dạng cổ phiếu và trái phiếu có

đảm bảo mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị doanh

nghiệp, từ đó mà tính toán giá trị cổ phiếu, trái phiếu trên

thị trương chứng khoán

Chương I Khái quát về thị trường bat dong san

Thị trường bất động sản cũng chịu ảnh hương rất lớn

của chu kỳ kinh doanh trong nền kinh tế thị trường Ở thời

điểm khủng hoảng, trì trệ, thị trường bất động san thưởng

thu hẹp cả về quy mô giao dịch và tông giá trị giao dịch Ở

giai đoạn phồn vinh, thị trường bất động sản có thể hoạt

động quá nóng do các tác nhân dau co

6.4 Nhóm các nhân tố xã hội

Sự phát triển dân số làm tăng nhanh các nhu cầu về

lương thực, nhà ở, hạ tầng kỹ thuật như đường giao thông,

điện nước, thông tin liên lạc và hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, khu vui chơi qua đó làm tăng cầu về bất

động san Thói quen, phong tục tập quán của người dân

trong việc lựa chon vi trí nha ở, hướng nhà, kích thước ngôi

nhà cũng đã có tác động trực tiếp đến đặc điểm và chủng

loại hàng hóa trên thị trường bất động sản

Tóm lại, thị trường bất động sản thực chất là một thiết

chế xã hội do con người tự định đoạt để quan hệ với nhau

trong lĩnh vực sử dụng đất đai Thiết chế này phải phù hợp

với trình độ tổ chức nói chung của xã hội (điều kiện chính trị và xã hội) Kết quả của tổng hợp các nhân tố kể trên quy

định trình độ, quy mô và chủng loại hàng hóa trên thị

trường bất động sản

tI SỰ RA ĐỜI CUA THỊ TRƯỜNG BAT DONG SAN Ở VIỆT NAM

Cũng như sự hình thành và phát triển của thị trường

bất động sản trên thế giới, thị trường bất động sản ở Việt

Pháp luật về kinh doanh bất động sản

Nam cũng xuất hiện cùng với việc sản xuất và trao đối cac

hàng hóa khác nhau trong nền kinh tế Trong suốt chiềudai lịch sử ấy, thị trường bất động sản ở Việt Nam mang

tính manh nha, tự phát triển tùy thuộc vào mức độ thừa nhận và sự điều chỉnh bằng pháp luật của Nhà nước ở từng

giai đoạn nhất định

Bước vào thời kỳ đổi mới từ năm 1986, với chủ trương phát triển nền kinh tế hàng hóa nhiều thành phần, thì nhu cầu đất đai cho sản xuất và cho xây dựng cơ sở kinh tế, nhà

ở không ngừng tăng lên, khiến hoạt động mua bán, cho

thuê bất động sản ngày càng phát triển Song, thị trường

bất động sản ở thời kỳ này vẫn nằm ngoài sự kiểm soát của

Nhà nước.

Có thể thấy, thị trường bất động sản ở Việt Nam được

chính thức ra đời từ khi có Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất

đai năm 1993 Bằng việc quy định hộ gia đình, cá nhân được

Nhà nước giao đất thì được chuyển quyền sử dụng đất thông qua năm hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,

thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất, đã tạo ra hành lang

pháp lý an toàn cho sự phát triển của thị trường bất động

sản chính thức ở Việt Nam Qua hai lần sửa đối, bổ sung vào

năm 1998 và năm 2001, Luật Đất đai năm 1993 đã là cơ sở

pháp lý cho các quan hệ đất đai vận động và phát triển.

Cho tới nay, Luật Đất đai năm 2003 vẫn là văn bản

phản ánh tập trung nhất chính sách đất đai hiện hành,

trong đó có quy định chi tiết các điều kiện để hình thành

và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.

hương | Khái quát về thị trường bat dong sản

1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản ở

Việt Nam

Thực chất thị trường bất động sản là một lĩnh vực trao

đấi mua bán hàng hóa và dịch vụ về bất động sản, trong đó,

người mua, người bán thỏa thuận với nhau về khối lượng,chủng loại, chất lượng và giá cả hàng hóa bất động sản.Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt

Nam là nơi diễn ra các hoạt động trao đối, mua bán quyền

sử dụng đất, nha ở và các tài sản khác gắn liền với đất dai,

các hoạt động giao dịch cho thuê nhà, thế chấp quyền sửdụng đất, cũng như các hoạt động dịch vụ liên quan đến tài

sản đó

- Đặc điểm quan trọng đầu tiên và chi phối tới toàn bộ

các yếu tố tạo ra sự nhận diện cho thị trường bất động sản

ở Việt Nam là: Đất? đai thuộc sở hữu toàn dân, nhưng

quyền sử dụng đất va các tai sản gắn liên voi dat thuộc

nhiều hình thúc sở hữu khúc nhau Bởi vậy, chủng loạihàng hóa trong thị trường bất động sản là quyền sử dụngđất và các tài sản gắn liền với đất đã tạo nên những nét

đặc thù cho thị trường bất động sản ở Việt Nam.

- Thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản vẫn là thịtrường phi chính thức - Sự song hành tổn tại của hai loại

thị trường: thị trường bất động sản chính thức và thị

trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm)

Đa số các chủ sở hữu bất động sản không có điều kiện pháp

lý đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự Bỏi vậy, thị

Pháp luật về kinh doanh bat động san

trường ngầm vẫn hoạt động mạnh mẽ với những mức độ

khác nhau.

Một dấu hiệu nữa cũng cần phải nhấn mạnh là, ở nước

ta, khi nói đến thị trường bất động sản thường chỉ đề cập

đến thị trường mua, bán, chuyển nhượng Vì thế, khi xảy

ra những “cơn sốt nhà đất” hoặc “hiện tượng đóng băng” thì

thường chỉ căn cứ vào thị trường mua bán, chuyển nhượng

nhà đất Đó là một cách nhìn không thực sự toàn diện Từ

những năm 90 cua thế ky trước, đã có hai lần sốt giá dat Lần thứ nhất, vào các năm 1991 - 1994, thời gian mở đầu

cho quá trình chuyển dịch cơ chế kế hoạch hóa tập trung,

bao cấp sang cơ chế thị trường có nhiều thành phần kinh

tế Cơn sốt thứ hai diễn ra sau đó mười năm vào các năm

2001 - 2003 khi chúng ta chuyển dần sang cơ chế Nhà nước

xóa bao cấp về đất đai Sau hai cơn sốt, giá quyền sử dụng

đất năm 2004 cao hơn 100 lần so với giá của thời điểm năm

1990 tại các dé thị lớn Với mức giá này, giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã cao tương đương với giá đất ở những nước

có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực Trong khi đó, trình độ phát triển của nền kinh tế nước ta còn ở

mức rất thấp so với những quốc gia có giá đất tương đương

Đó chính là những nguy cơ làm méo mó các quan hệ cung

- cầu và có thé tạo nên nền “kinh tế bong bóng” của thi

trường bất động san.“

® Trương Tấn Sang - Tình hình thị trường bất động sản ở nước ta năm

2008, ngày 18/01/2008.

hương | Khái quát về thị trường bat động san

- Hệ thống thông tin cho thị trường bất động san lại chưa đầy đủ, thiếu minh bạch và rất khó tiếp cận.

- Thị trường bất động sản ở Việt Nam hoạt động thiếu

tính chuyên nghiệp Sự tồn tại của hiện tượng các doanh

nghiệp kinh doanh bất động sản theo kiểu cơ hội, thời vụ,

manh mun là sự minh chứng cho điểu đó

Xét một cách tổng thể thì hoạt động kinh doanh bất động

san ở nước ta còn thiếu một chiến lược kinh doanh dài han,phương thức kinh doanh không mang tính bài bản, chuyênnghiệp, quan hệ cung - cầu và giá cả bất động sản không

hoàn toàn phan ánh đúng giá trị thực tế cua bất động san

Do vậy, thường xảy ra những cơn sốt nóng, sốt lạnh đòi hỏi

phải có sự can thiệp và kiểm soát kịp thời của Nhà nước.

2 Phân loại thị trường bất động sản ở Việt Nam

Về cơ bản, thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay

được phân thành các loại như sau:

2.1 Thị trường nhà ở, đất ở

Các giao dịch bất động sản nhà ở, đất ở là những giao dịch phổ biến và chi phối tính chất hoạt động của thị

trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay Tuy nhiên, loại

thị trường này xoay quanh các giao dịch cho thuê nhà ở

diễn ra một cách chậm chạp và trầm lắng hơn.

2.2 Thị trường bất động sản công nghiệp

Trong quá trình tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại

Pháp luật về kinh doanh hất động sản

hóa đất nước, thị trường bất động sản công nghiệp cũnghình thành cùng với sự ra đời của các công ty kinh doanh

hạ tầng các khu công nghiệp So với thị trường nhà ở, đất

ở, thì thị trường bất động sản công nghiệp ít sôi động hơn.Mặc dù vậy, sự tác động này đối với nền kinh tế là rất lớnnên Nhà nước vẫn giữ vai trò điều tiết hoạt động của thịtrường bất động sản công nghiệp thông qua công tác quyhoạch và chính sách kêu gọi thu hút đầu tư

2.3 Thị trường bất động sản nông nghiệp

Chính sách dồn điền, đổi thửa, tích tụ ruộng đất mở

rộng quy mô sản xuất theo hướng sản xuất hàng hóa, đặcbiệt khuyến khích hình thức kinh tế trang trại là nhân tố_ quan trong cho sự vận hành của loại thị trường này

2.4 Thị trường cho thuê bất động sản văn phòng, công sở,

dịch vụ

Đây là loại thị trường tiểm năng, phát triển nhanh và tương đối ổn định Tương tự như các loại thị trường nói trên,

thị trường cho thuê bất động sản văn phòng cũng bị chi phối

mạnh mẽ bởi các giao dịch trên thị trường nhà ở, đất ở

3 Vai trò của thị trường bất động sản

Với ý nghĩa là nơi hình thành các quyết định về việc ai

tiếp cận được với bất động sản? Bất động sản đó được sử

dụng như thế nào và vào mục đích gì? Thị trường bất động

sản ở Việt Nam trong quá trình vận động đã tác động đến

Phương I Khái quát về thị trường bat động sản

sự tăng trưởng và phát triển của toàn xã hội

Cùng với các loại thị trường khác như thị trường vốn,

thị trưởng sức lao động, thị trường khoa học, công nghệ, thị

trương tư liệu sản xuất, dịch vụ , thị trường bất động sản

đã góp phần tạo nên hệ thống các thị trường đầy đủ, đồng

bộ cho một nền kinh tế đang trên đà phát triển

Trong những giai đoạn nhất định, khi được phát triển

lành mạnh, thị trường bất động sản Việt Nam đã tác động,

điều tiết các chức năng sử dung đất dai, bất động san có giá

trị kinh tế - xã hội thấp, nhường chô cho chức năng sử dụng

có giá trị kinh tế - văn hóa xã hội cao hơn Thậm chí bản thân

thị trường còn có khả năng phân bổ nguồn vốn, lao động, vật

tư một cách hợp lý nhất cho những địa chỉ cần thiết

Thị trường bất động sản vận động trên cơ sở quy luật

hạt nhân của kinh tế thị trường là quan hệ cung - cầu, đã

thu hút được lượng vốn khá lớn cho đầu tư phát triển, bướcđầu giải quyết được nhu cầu nhà ở cho nhân dân và hiện

đại hóa các đô thị, các trung tâm kinh tế trong cả nước

Hơn nữa, chính sự vận động của thị trường bất động

san đã đào luyện nên những người sản xuất kinh doanhgiỏi trong lĩnh vực bất động san, qua đó chuyên nghiệp hóa

đội ngũ doanh nhân - là những tác nhân không thể thiếu

cho một nền kinh tế phát triển

Từ những chính sách tài chính được Nhà nước sử dụng

để tác động vào thị trường bất động sản, ngoài vai trò là

công cụ giúp cho Nhà nước điều tiết thị trường, các sắc

Pháp luật về kinh doanh bat động san

thuế đã làm tăng nguồn thu quan trọng cho ngân sách nhà

nước Đây là vấn đề rất có ý nghĩa trong điều kiện ngân

sách nhà nước còn khó khăn như hiện nay.

Tóm lại, việc phát triển thị trường bất động sản đã góp

phần khai thác tốt hơn nguồn lực đất đai, bất động sản,

nâng cao năng lực cạnh tranh cho nền kinh tế, dap ứng

được yêu cầu mở cửa thị trường cho đầu tư trực tiếp của

nước ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản và trên

hết nó góp phần tăng khả năng hội nhập của nền kinh tế Việt Nam với nền kinh tế các nước trong khu vực và trên

trường quốc tế

IV QUAN ĐIỂM VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG

BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM

Trong báo cáo chính trị của Ban chấp hành Trung ương

Dang khóa VII Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII đã

xác định: “Tổ chức quan lý tốt thị trường bất động sản, chăm lo giải quyết uấn đề nhà ở cho nhân dân, nhất là ở

các vung đô thị, phát triển các doanh nghiệp nha nước xây

dung va binh doanh nha ở Khuyến khích các thành phần kinh tế xây dựng va binh doanh nhà ở theo sự hướng dẫn

va quan ly cua Nhà nước”

Có thé thấy, đây là một chủ trương lớn, có tầm chiến

lược quan trọng cho sự phát triển của thị trường bất động

san ở Việt Nam

Tiếp tục đường lối đó, trong định hướng cơ chế chính

hương I Khái quát về thị trường bat động sản

sách và các giải pháp chủ yếu thực hiện kế hoạch 5 năm

2001 - 2005, Văn kiện Đại hội Dang VIII đã nêu rõ: “Tao

điệu biện thuận lợi đế chuyển quyền sử dụng đất Từng

bước mở rộng thì trường bất động san cho người Việt Nam

O nước ngoài va người nước ngoài tham gia đầu tư ”

Để thực hiện tốt những mục tiêu đó cần triển khai đồng

bộ năm biện pháp cơ bản sau đây:

Để phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, cần

tiếp tục triển khai đồng bộ năm biện pháp cơ bản được nêu

tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 của

các vướng mắc, khó khăn để thị trường phát triển;

- Tăng cung hàng hóa bất động sản nhất là nhà ở, văn

phòng và nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh để chủ động

bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội;

- Tập trung thực hiện các biện pháp để công khai, minhbạch và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động

sản đồng thời từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường

bất động san;

Pháp luật về kinh doanh bat động san

- Nghiên cứu hoàn thiện chính sách về tín dung phục

vụ yêu cầu phát triển thị trường bất động sản;

- Sớm nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung một số loại thuế

và lệ phí liên quan đến thị trường bất động sản theo hướngkhuyến khích sử dụng có hiệu qua bất động san, đồng thời

phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường:

- Tổ chức bộ máy chuyên trách về quản lý và phát triển

thị trường bất động sản tại các địa phương để tham mưu

giúp lãnh đạo Uy ban nhân dân thực hiện nhiệm vụ quan

lý nhà nước các hoạt động của thị trường bất động sản trên

địa bàn.

Do đó, trước mắt chúng ta can tiến hành các công uiệc sau:

- RA soát, sửa đối, bổ sung cơ chế chính sách để đẩy

nhanh thực hiện dự án, tăng cung hàng hóa cho thị trường,

nhất là các hàng hóa thiết yếu như nhà ở đô thị và văn

phòng cho thuê;

- Đẩy mạnh công khai, minh bạch các thông tin để ổn

định thị trưởng;

- Hoàn thiện chính sách về tín dụng phục vụ yêu cầu

phát triển thị trường bất động sản theo hướng:

+ Nghiên cứu điều chỉnh, bổ sung thuế nhà đất, thuế chuyển nhượng và lệ phí trước bạ theo hướng hạn chế đầu cơ,

khuyến khích sử dụng có hiệu qua bất động sản, đồng thời

phát triển mạnh các giao dịch chính thức trên thị trường; + Đẩy mạnh phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và

Chương | Khái quát về thị trường bat động sản

giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội; thành lập

bo máy chuyên trách để phát triển nhà ở xã hội cho thuê

va cho thuê mua;

+ Tố chức bộ máy chuyên trách về quan lý và phát triển

thị trường bất động san và tăng cường công tác thanh tra,

kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh bất

động sản

Từ những định hướng nói trên, chúng ta cần có những

giai pháp hữu hiệu va kha thi, dam bao cho thị trường batdong san ở Việt Nam thực sự dam nhiệm được vai trò rat

quan trọng trong nền kinh tế quốc đân - đó là quyết định

sự tăng trưởng hoặc tụt hậu của nền kinh tế nước nhà

Chương Il

; CAC VAN ĐỀ CHUNG

VE HOAT BONG KINH DOANH BAT DONG SAN

I KHÁI NIEM, ĐẶC ĐIỂM HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CÁC NGUYÊN TẮC TRONG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BAT ĐỘNG SAN

1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất

động sản

1.1 Khái niệm hoạt động kinh doanh bất động sản

Trong đời sống xã hội, có rất nhiều các hoạt động kinh

-doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi

nhuận Ngành nghề kinh doanh cũng hết sức đa dạng, có

ngành nghề bị cấm kinh doanh, có ngành nghề kinh doanh

có điều kiện Theo cuốn Từ điển Luật học, thì: “kinh doanh

là các hoạt động đầu tư sản xudt, mua bán, cung ứng dịch

vu do các chủ thể kinh doanh tiến hanh một cách độc lập,

thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”®.

© Từ điển Luật học, Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội,

năm 2006, tr 450-451.