đồ án dự án tổng công ty đầu tư xây dựng cấp thoát nước và môi trường việt nam viwassin

Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu q

MỞ ĐẦU 4

1 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng 4

1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng 4

1.2 Vai trò của dự án đầu tư 4

2 Lý do chọn đề tài 4

3 Giới thiệu tổng quan về dự án 5

CHƯƠNG NHỮNG I: CĂN CỨ XÁC ĐỊNH SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƯ 6

1 Xuất xứ và các căn cứ pháp lý hình thành dự án 6

2 Các căn cứ pháp lý hình thành dự án 6

3 Các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội liên quan đến dự án- .8

3.1 Điều kiện tự nhiên 8

3.2 Kinh tế xã hội 9

4 Chính sách phát triển quy hoạch xây dựng vùng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn năm 2050 13

5 Phân tích thị trường 14

5.1 Đánh giá nhu cầu hiện tại về căn và hộ văn phòng cho thuê trên địa bàn Hà Nội 14

5.2 Dự báo nhu cầu trong tương lai về căn hộ bán 15

5.3 Dự báo nhu cầu văn phòng cho thuê trong tương lai 16

5.4 Phân tích về năng lực đáp ứng hiện tại về sản phẩm đang xét 16

5.5 Phân tích khối lượng sản phẩm phải tăng thêm 17

5.6 Phân tích về khả năng cạnh tranh, khả năng xâm nhập thị trường của sản phẩm 18

6 Mục tiêu đầu tư của dự án 20

CHƯƠNG II: HÌNH THỨC ĐẦU TƯ VÀ QUY MÔ CÔNG SUẤT 21

1 Phân tích lựa chọn hình thức đầu tư cho dự án 21

1.1 Hình thức đầu tư theo xây dựng mới, cải tạo, mở rộng 21

1.2 Hình thức đầu tư theo loại hình doanh nghiệp quản lý khai thác dự án 23

1.3 Hình thức đầu tư theo nguồn vốn thực hiện dự án 24

2 Lựa chọn công suất dự án 25

3 Phương án công suất và phân tích lựa chọn phương án công suất thích hợp 25

CHƯƠNG III: LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN CÔNG NGHỆ VÀ KỸ THUẬT 28

1 Phân tích lựa chọn, thuyết minh phương án (giải pháp) công nghệ, kỹ thuật của dự án 28

1.1 Công nghệ xây dựng 28

1.2 Công nghệ quy mô, vận hành 28

1.3 Chọn phương án mua thiết bị cho dự án 28

1.4 Giải pháp bố trí mặt bằng và khu vực phân khu chức năng 29

CHƯƠNG IV: PHƯƠNG ÁN ĐỊA ĐIỂM 31

1 Căn cứ lựa chọn địa điểm cho dự án 31

2 Lập phương án địa điểm, so sánh lựa chọn phương án địa điểm 31

3 Thuyết minh phương án địa điểm 31

3.2 Khí hậu 32

3.3 Địa chất 32

3.4 Thủy văn 33

3.5 Điều kiện hạ tầng, kỹ thuật của khu đất 33

CHƯƠNG V: BỒI THƯỜNG VÀ HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ 35

1 Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư 35

1.1 Căn cứ pháp lý 35

1.2 Căn cứ xác định khối lượng đền bù hỗ trợ tái định cư 35

1.3 Xác định chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư 35

1.4 Chi phí tái định cư 36

1.5 Lập kế hoạch bàn giao mặt bằng cho đơn vị thi công 37

CHƯƠNG VI: GIẢI PHÁP XÂY DỰNG 38

1 Lựa chọn phương án quy hoạch tổng thể 38

1.1 Phương án quy hoạch tổng thể 38

1.2 Lựa chọn phương án quy hoạch 38

2 Lập danh mục các công trình, hạng mục công trình trong dự án 38

3 Thuyết minh về giải pháp kiến trúc, kết cấu các công trình, hạng mục công trình 39

3.1 Giải pháp trí bố mặt bằng và khu vực phân khu chức năng 39

3.2 Giải pháp mặt đứng 40

3.3 Giải pháp giao thông bên ngoài công trình 40

3.4 Giải pháp giao thông bên trong công trình 41

3.5 Giải pháp kết cấu chủ yếu 41

4 Tổ chức thi công công trình, hạng mục công trình trong dự án 45

5 Lập tiến độ thực hiện dự án, các mốc thời gian chủ yếu thực hiện dự án 45

5.1 Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 45

5.2 Giai đoạn thực hiện dự án 46

6 Giải pháp phòng chống cháy nổ và các yêu cầu về an ninh quốc phòng 47

6.1 Yêu cầu về phòng cháy 47

6.2 Yêu cầu về chữa cháy 47

6.3 Thiết kế hệ thống phòng cháy chữa cháy 47

CHƯƠNG VII: CHƯƠNG TRÌNH SẢN XUẤT KINH DOANH VÀ ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG 48

1 Chương trình sản xuất kinh doanh 48

1.1 Lập chương trình vận hành khai thác dự án 48

1.2 Xác định tiến độ và công suất khai thác theo thời gian 51

1.3 Lập chế độ sửa chữa, bảo trì công trình và tài sản các loại trong suốt thời gian vận hành 52

1.4 Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào cho sản xuất sản phẩm 52

2 Đánh giá tác động môi trường của dự án 55

CHƯƠNG VIII: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN VÀ BỐ TRÍ LAO

1 Tổ chức quản lý khai thác vận hành 58

1.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý 58

1.2 Cơ cấu bộ máy sản xuất 59

1.2 Bố trí lao động 59

2 Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành 60

3 Chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực: 61

4 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án 61

4.1 Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội 62

4.2 Sở Xây Dựng thành phố Hà Nội 62

4.3 Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố Hà Nội 62

4.4 Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Hà Nội 62

CHƯƠNG IX: XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ 64

GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN 64

1 Xác định quy mô vốn cho dự án 64

1.1 Nội dung tổng mức đầu tư 64

1.2 Xác định tổng mức đầu tư 64

2 Đề xuất phương án nguồn vốn 88

2.1 Nguồn vốn 88

2.2 Lập kế hoạch huy động vốn theo tiến độ thực hiện dự án 88

3 Lãi vay trong thời gian xây 92

CHƯƠNG X PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ ĐẦU TƯ 95

1 Lựa chọn quan điểm phân tích, thời kỳ phân tích và xác định lãi suất tối thiểu chấp nhận được 95

1.1 Quan điểm phân tích 95

1.2 Quan điểm vốn chung 95

1.3 Quan điểm vốn chủ sở hữu 96

1.4 Lập kế hoạch khấu hao tài sản cố định, kế hoạch đầu thay tư thế 96

1.5 Doanh thu 99

1.6 Chi phí vận hành hàng năm 101

1.7. Kế hoạch trả nợ 101

1.8 Chi phí sản xuất kinh doanh 103

1.9 Phân tích lãi lỗ 104

1.10 Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính 106

1.11 Phân tích an toàn về tài chính 114

1.12 Phân tích độ nhạy tài chính 119

1.13 Phân tích hiệu quả kinh xã tế hội 119

1.14 Giá trị đóng góp vào ngân sách nhà nước 122

1.15 Phân tích hiệu quả kinh - xã tế hội 125

1.16 Tổng hợp các chỉ tiêu 125

MỞ ĐẦU

1 Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư xây dựng

1.1 Khái niệm dự án đầu tư xây dựng

Dự án là tế bào cơ bản của hoạt động đầu tư Đó là là một tập hợp các biện pháp

có căn cứ khoa học có cơ sở pháp lý được đề xuất về các mặt kĩ thuật, công nghệ, tổ chức sản xuất, tài chính, kinh tế và xã hội để làm cơ sở cho việc quyết định bỏ vốn đầu tư với hiệu quả tài chính đem lại cho doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế xã hội -đem lại cho quốc gia và xã hội lớn nhất có thể được

1.2 Vai trò của dự án đầu tư

Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của Nhà nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội dự kiến đạt được các yêu cầu kinh tế xã hội, môi trường và tính hiệu quả của dự án, giúp cho nhà đầu tư quyết định nên hay không nên đầu tư thực hiện dự án đó Những chỉ tiêu kỹ thuật, quy mô trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiệncác công việc theo đúng dự kiến

Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn Nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

Dự án đầu tư là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có phương pháp thực hiện dự án tốt hơn

2 Lý do chọn đề tài

Lập dự án đầu tư là một trong các mảng chuyên ngành chính của ngành đào tạo

kỹ sư kinh tế và quản lý xây dựng Để có thể làm tốt việc lập một dự ánđầu tư xây dựng công trình, cân có tư duy tổng hợp, kỹ năng về kỹ thuật và nghiệp vụ kinh tế để vừa thiết kế phương án, vừa phân tích hiệu quả của các phương án đầu tư xây dựng.Với các kiến thức thu được qua các môn học : kinh tế xây dựng, kinh tế đầu tư,

tổ chức xây dựng, kế hoạch dự báo… Sinh viên đã nắm bắt được những công cụ quan trọng nhất cần phải có khi lập dự án đầu tư Tầm quan trọng và cấp thiết của công tác lập và quản lý dự án đầu tư xây dựng hiện nay được phản ánh qua thông tin truyền thông rất nhiều

Lập dự án đầu tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN làmột đề tài có tính thực tiễn, đã và đang được đầu tưtrên thực Đây là một dự tế

án điển hình về công trình dân dụng có các số liệu thiết kế về kỹ thuật và kinh

tế phù hợp với các kiến thức đã được học trong nhà trường

Sau khi hoàn thành đồ án tốt nghiệp với nội dung lập dự án đầu tư, sinh viên

tin tưởng làm tốt công tác chuyên môn về dự án với những kiến thức đã thu được trong thời gian học tập cũng thông qua sự hướng dẫn tận tình của các thầy giáo cô

Đó là một số lý do chọn đề tài lập dự án đầu tư của sinh viên để làm đồ án tốt nghiệp

3 Giới thiệu tổng quan về dự án

- Chủ đầu tư: Tổng công ty đầu tư Xây dựng cấp thoát nước và Môi trường Việt Nam (VIWASSIN )

- Đối tượng đầu tư: Đầu tư xây dựng và lắp đặt thiết bị đồng bộ , hoàn chỉnh tòa nhà 27 tầng nhằm phục vụ nhu cầu nhà ở căn hộ bán và cho thuê, văn phòng cho thuê hạng B và các dịch vụ thương mại công cộng đi kèm Đầu tư xây dựng mới hoàn chỉnh toàn bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật xung quanh công trình tại Hạ Đình- Thanh Xuân – Hà Nội

- Thời hạn kế hoạch đầu tư: Đầu tư dài hạn

- Tính chất và quy mô dự án: Dự án nhóm B

4 quận là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Hai Bà Trưng và Đống Đa, là việc phát triển theo các hướng trục hướng ra vành đai phía ngoài của thủ đô như trục Láng Hòa Lạc, trục Nhổn Sơn Tây

Dự án đầu tư xây dựng khu đất Hạ Đình - Thanh Xuân - Hà Nội thành một tổ hợp chung cư cao tầng kết hợp văn phòng cho thuê và căn hộ bán có tính chất hiện đại, tạo cơ sở hạ tầng hiện đại tại khu vực, đáp ứng nhu cầu văn phòng làm việc và nhà ở của Tổng Công ty, đáp ứng nhu cầu ngày một gia tăng về văn phòng làm việc

và nhu cầu của nhà ở trên thị trường, tại địa bàn thành phố Hà Nội Tạo công ăn việc làm và thu nhập ổn định cho cán bộ công nhân viên Tổng Công ty đầu tư xây dựng cấp thoát nước và môi trường Việt Nam (VIWASSIN )

2 Các căn cứ pháp lý hình thành dự án

a Căn cứ pháp lý

Luật Đất đai số 45/2013/QH13, ngày 29 tháng 11 năm 2013;

Luật Nhà ở số 65/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13, ngày 25 tháng 11 năm 2014;

Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013;

Luật Đầu tư số 61/2020/QH14, ngày 17 tháng 6 năm 2020;

Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014;

Luật số 62/2020/QH14 ngày 17 tháng 6 năm 2020 của Quốc hội sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13;

Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ngày 09 tháng 02 năm 2021 của Chính phủ

về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Nghị định số 15/2021/NĐ CP ngày 03 tháng 3 năm 2021 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng;

Thông tư số 11/2021/TT BXD ngày 31/8/2021 của Bộ Xây dựng hướng dẫn xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

Quyết định số 153/2022/QĐ UBND ngày 31/8/2022 của UBND Thành phố

-Hà Nội v/v ban hành Quy định tạm thời về quản lý đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội

b Chủ trương đầu tư

- Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00367/QSDĐ của UBND Thành phố Hà Nội cấp cho Công ty xây dựng cấp thoát nước ngày 26/10/2022

- Căn cứ văn bản số 522/BXD KHKT ngày 27/3/2022 của Bộ Xây dựng về việc Chủ trương ĐTXD dự án toà nhà Chung cư cao tầng kết hợp văn phòng VIWASSIN tại số 72 74 ngõ 39 P.Hạ Đình – quận Thanh Xuân Hà Nội.- -

-c Quy hoạch kiến trúc

- Căn cứ Quy hoạch chi tiết Quận Thanh Xuân tỷ lệ 1/5.000 được UBND thành phố Hà Nội phê duyệt tại quyết định số 1240/QĐ-UBND ngày 27/02/2023;

- Căn cứ Văn bản số 2682/QHKT P1 của Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội ngày16/3/2019 về việc thông tin quy hoạch kiến trúc tại số 72-74 ngõ 39 Hạ Đình – quận Thanh Xuân - Hà Nội

Căn cứ bản đồ hiện trạng số 06 787/HT do Công ty Địa chính Hà Nội lập tháng 09/2018 có xác nhận của UBND phường Hạ Đình ngày 25/01/2019 ranh vềgiới đất Tổng Công ty đang quản lý không có tranh chấp;

Căn cứ văn bản số 1276/QHKT-P2 ngày 28/8/2019 của Sở Quy hoạch Kiến - trúc Thành phố Hà Nội về việc Chấp thuận QHTMB & PAKT sơ bộ tại số 72-74 ngõ

39 Hạ Đình – quận Thanh Xuân Hà Nội.-

Thỏa thuận liên quan

- Văn bản số 1520 ngày 05/10/2022 của Bộ Tổng tham mưu – Quận đội nhân dân Việt Nam về thỏa thuận độ cao công trình xây dựng của dự án văn phòng kết hợp căn

hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình

- Văn bản số 66-07/TT-ĐLTX-KTAT ngày 10/10/2022 của Công ty Điện lực thành phố Hà Nội Điện lực Thanh Xuân về việc thỏa thuận cấp điện cho dự án - VIWASSIN Hạ Đình”

- Văn bản số 946/TNHN ngày 26/10/2022 của Công ty TNHH Nhà nước MTV thoát nước Hà Nội về việc cung cấp thông tin Hạ tầng thoát nướcchodự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”

- Văn bản số 1772/KDNS KT ngày 27/10/2022 của Công ty Kinh doanh nước sạch về việc thỏa thuận cấp nước dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”

Văn bản số 404/CV/PC23 ngày 09/11/2022 củaPhòngcảnh sát PCCC PC23 Công an Thành phố Hà Nội về việc thỏa thuận PCCC cho dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”

- Văn bản số 486/Tg1 QC ngày 07/03/2023 của Bộ Tổng- tham mưu – Quận đội nhân dân Việt Nam về thỏa thuận về độ cao công trình xây dựng của dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”.

- Văn bản số 1852/QĐ UBND ngày 19/3/2023 của Uỷ ban nhân dân thành phố

-Hà Nội về việc phê duyệt Báo cáo đánh giá tác động môi trường dự án “Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN Hạ Đình”

3 Các điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội liên quan đến dự - án

3.1 Điều kiện tự nhiên

Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, văn hoá, khoa học giáo dục, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước Đồng thời Hà Nội là nơi đặt các trụ sở của các cơ quan Trung ương Đảng và nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội các cơ quan đại diệnngoại giao, tổ chức quốc tế lànơi diễn ra các hoạt động đối nội đối ngoại quan trọng nhất đất nước

Hà Nội có vị trí và vị thế thuận tiện cho việc xây dựng các trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị, xã hội nằm ở phía Tây Bắc của vùng đồng bằng châu thổ Sông Hồng với các đầu mối giao thông đi các tỉnh:

Phía Bắc : giáp tỉnh Thái Nguyên, Vĩnh Phúc

Phía Đông : giáp tỉnh Bắc Ninh và Hưng Yên

Phía Nam : giáp tỉnh Hoà Bình

Phía Tây : giáp tỉnh Hoà Bình, Phú Thọ

Về mặt hành chính Hà Nội là thành phố trực thuộc Trung ương Hà Nội hiện có

29 đơn vị hành chính cấp huyện gồm 10 quận, 18 huyện, 1 xã thị và 577 đơn vị hành chính cấp xã gồm 401 xã, 154 phường và 22 thị trấn với diện tích khoảng 3.324,92

Km2 Do vị trí của Hà Nội rất thuận tiện cho việc phát triển kinh tế nên đã thu hút được vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước

Kết luận : Với vị trí là trung tâm văn hoá, kinh - tế chính trị của cả nước, Hà Nội là thị trường tiềm năng cho sản phẩm nhà ở và văn phòng cho thuê của án dựTheo kết quả cuộc điều tra dân số năm 2020, dân số Hà Nội là 8,4 triệu người Mật dân số Hà độ Nội hiện nay, cũng như trước khi mở rộng địa giớihànhchính, không đồng đều giữa các quận nội ô và khu vực ngoại thành Trên toàn thành phố, mật độ dân số trung bình 2,53 người/km2

Dân số Hà Nội tăng nhanh do tỷ lệ tăng dân số cơ học là chủ yếu Trong những năm gần đây, sự di dân từ các nơi khác đến Hà Nội để học tập, làm việc và một lượng không nhỏ khách du lịch vì Hà Nội được coi là thành phố vì hoà bình và là thành phố xanh, sạch

Quận Thanh Xuân - thành phố Hà Nội được thành lập theo nghị định 74/CP Chính phủ ngày 22/11/1996 chính thức hoạt động có hiệu lực tù ngày 01/01/1997

Quận Thanh Xuân nằm ở phía Tây Nam thành phố Hà Nội, Bắc giáp với Quận Đống

Đa và Cầu Giấy, Đông giáp với quận Hai Bà Trưng và Hoàng Mai, Nam giáp với huyện Thanh Trì, Tây giáp với huyện Từ Liêm, và thành phố Hà Đông trực thuộc Hà Nội

+ Diện tích của Quận Thanh Xuân là 9,11 km2

+ Dân số tính đến năm 2017 217.960 là người

+ Mật độ dân số là 23.925 người/km2

+ Bộ máy hành chính Nhà nước của Quận được chia thành 11 đơn vị cấp phường : Phương Liệt, Thanh Xuân Bắc, Thanh Xuân Trung, Thanh Xuân Nam, Nhân Chính, Thượng Đình, Hạ Đình, Kim Giang, Khương Trung, Khương Đình, Khương Mai Các trục đường chính : Nguyễn Trãi, Trường Chinh, Vành đai 3

Phường Hạ Đình nằm trên trục đường Nguyễn Trãi là trục nối giữa Quận Thanh Xuân với Quận Hà Đông (trước đây là TP Hà Đông ) và đi ra quốc lộ số 6 nối liền

Hà Nội với các tỉnh phía Tây Bắc Với địa thế cửa ngõ phía tây nam của thủ đô, khu vực có rất nhiều trường Đại học, Cao đẳng và các doanh nghiệp lớn Rất thuận lợi để phát triển các ngành dịch vụ và thương mại Khu đất thuộc dự án đầu tư xây dựng Tổ hợp văn phòng kết hợp căn hộ bán và cho thuê VIWASSIN nằm tại số 72-74 ngõ 39

Hạ Đình – quận Thanh Xuân Hà Nội.-

Điều kiện xung quanh khu đất :

+ Phía Tây Bắc khu đất giáp với nhà dân

+ Phía Tây Nam khu là tập thể của cán bộ, công nhân Công ty VIWASSIN 1 + Phía Đông Nam khu đất giáp với công ty cổ phần Xây lắp điện và tuyến đường

đi vào khu đất

+ Phía Đông Bắc giáp với khu dân cư và một con đường chạy giữa tuyến dân

cư và khu đất

Khó khăn hiện tại khu đất có hiện trạng hạ tầng kém đồng bộ, việc lưu thông từbên ngoài vào trong lô đất đôi chút khó khăn, đường giao thông hiện tại rất nhỏ, hẹp Tuy nhiên theo quy hoạch của UBND thành phố Hà Nội, trong tương lai gần thành phố sẽ đầu tư xây dựng về phía Tây Bắc của khu đất 01 tuyến đường mới rộng 17.5m liền kề với khu đất của Tổng Công ty VIWASSIN, song song đường Nguyễn Trãi Và một tuyến đường khác về phía Tây Nam (trước khu đất) rộng 13.5m, nối rađường NguyễnTrãinhằm giải quyết tình trạng giao thông tắc nghẽn tại khu vực, tạo hạ tầng cơ sở hiện đại và đồng bộ, đồng thời tạo ra một khu tổ hợp văn phòng làm việc các cơ quan doanh nghiệp, các khu dân cư, đô thị hiện đại tại khu vực.3.2 Kinh tế xã hội

a Kinh tế

Thị trường Văn phòng Hà Nội

Trong quý 2/2023, thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận thêm một dự án hạng B mới đi vào hoạt động, Vinaconex Diamond Tower, với tổng diện tích thuê hơn 36.000 m2 tại quận Hai Bà Trưng, nâng tổng nguồn cung văn phòng tại Hà Nội lờn đến hơn 1,68 triệu m2 vào cuối quý 2 Trong đó, các dự án Hạng A chiếm 37% tổng nguồn cung Trong quý vừa qua, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ở ngưỡng mức âm, khoảng hơn 5.000 m2 do một số khách thuê thu hẹp diện tích hoặc chuyển tới văn phòng tự sử dụng của đối tác Nhóm ngành Công nghệ thông tin là một trong những nhóm ghi nhậnhoạt động tích cực trong quý 2/2023, chiếm phần lớn, khoảng 57% tổng số giao dịch giao dịch lớn ghi nhận tại Hà Nội, tiếp sau nhóm là Chứng khoán và Dược phẩm, chiếm lần lượt 14% và 8% lượng giao dịch

Về mặt bằng giờ thuê, giờ thuê trung bình văn phòng hạng A được ghi nhận không thay đổi so với quý trước tuy nhiên vẫn tăng 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái, đạt 26,6 USD/m2/tháng Trong khi đó, giá thuê văn phòng hạng B tăng nhẹ do sự góp mặt của nguồn cung mới hạng B,với mức giá trung bình 14,7 USD/m2/tháng, ghi lànhận tăng 0,8% theo quý và tăng 2,7% theo năm

Về tỷ lệ trống, tỷ lệ trống ở văn phòng hạng A ghi nhận ở mức 28,5%, giảm0,1% theo quý và 0,2% theo năm Do nguồn cung mới đi vào hoạt động, tỷ lệ trống văn phòng hạng B tăng3,6 % theo quý và tăng 5,1% theo năm, đạt 15,5% Giá thuê và tỷ lệ trống của văn phòng Hạng A ở Hà Nội nêu trên được ghi nhận bao gồm văn phòng Technopark Tower (là dự án văn phòng nằm ở ngoại thành Hà Nội, ngoài các khu vực văn phòng chính hiện hữu) Nếu không tính dự án này, giờ thuê của văn phòng Hạng A đạt mức 29,4 USD/m2/tháng, còn tỷ lệ trống ở ngưỡng 17,0%

Thị trường Văn phòng Hà Nội, Hoạt Động Thị Trường

(Giá chào thuê chưa bao gồm phí dịch vụ và VAT)

Xu hướng chứng chỉ Xanh cho văn phòng đang phát triển mạnh mẽ ở Hà Nội khi trở thành tiêu chí lựa chọn ưu tiên của nhiều khách thuê Thống kê của CBREcho thấy, hiện tại có khoảng 33% nguồn cung văn phòng hạng A, trong đó có các tòa như Capital Place, Lancaster Luminaire, TechnoPark Tower, đó đạt chứng chỉ LEED Trong khoảng 2023 2025, dự kiến gần 40% các dự án văn phòng trong -

cho khách hàng), Ban quản lý công trình tiếp tục thực hiện chức năng quản lý công trình, bảo dường, sửa chữa những hỏng hóc phát sinh Chi phí công tác quản lý này

sẽ được lấy từ nguồn phí đóng hàng tháng của các nhà ở, văn phòng

- Thời gian sửa chữa lớn là 10 năm

- Sau thời gian bảo hành công trình, đưa vào sử dụng, chủ đầu tư sẽ tiếp tục thực hiện quản lý kinh doanh các khu văn phòng, thương mại cho thuê, tầng hầm, các tiện ích chung của công trình

- Chủ đầu tư sẽ thành lập bộ phận kinh doanh và vận hành công trình + Đối với các căn hộ ở và hệ thống kỹ thuật chung, sau thời gian 1 năm theo qui định, các chủ sử dụng công trình (gồm các đại diện các hộ dân và chủ đầu tư kinh doanh phần dịch vụ thương mại văn phòng) sẽ thành lập Ban quản trị công trình và thuê bộ phận kinh doanh và vận hành công trình thực hiện việc vận hành quản lý duy

tu bảo dưỡng toàn bộ công trình

+ Do đặc thù công trình là công trình hỗn hợp, một phần lớn diện tích công trình

là diện tích khai thác chung, diện tích các khu văn phòng, dịch vụ thương mại thuộc

sở hữu của Chủ đầu tư, nên thành phần Ban quản trị sẽ có trên 51% số người trong

đó có Trưởng ban là đại diện của Chủ đầu tư

+ Bộ phận kinh doanh và vận hành công trình của Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm việc duy tu bảo dưỡng các toà nhà chung cư, văn phòng (hệ thống kỹ thuật, thang máy, sơn mặt ngoài, chống thấm, sửa chữa các hư hỏng ) cũng như việc quản

lý không để các hộ dân tự tiện thay đổi kết cấu, hình dáng kiến trúc công trình + Công ty quản lý sẽ được thu phí của các hộ dân để thực hiện các công việc quản lý duy tu bảo dưỡng nêu trên Mức phí sẽ được xác định trên cơ sở thoả thuận giữa Ban quản trị công trình và Bộ phận kinh doanh và vận hành công trình của Chủ đầu tư

1.4 Xác định nhu cầu các yếu tố đầu vào cho sản xuất sản phẩm

- Các yếu tố đầu vào được sử dụng để phục vụ cho dự án trong quá trình khai thác vận hành

- Công ty chỉ vận hành khai thác phần thương mại và dịch vụ công cộng cho thuê Những phần nhà đã bán sau thời gian xây dựng sẽ do tự những người mua nhà đứng ra quản lý

- Các yếu tố đầu vào bao gồm:

o Nhu cầu về nước

o Nhu cầu về điện

1.4.1 Nhu cầu về nước

- Căn cứ xác định

+ Nguồn nước được cung cấp bởi xí nghiệp kinh doanh nước sạch Hà Nội Chi phí sử dụng nước của dự án là chi phí tiêu hao nước cho quá trình làm việc, sinh hoạt

của những người thuộc ban quản lý nhà, cho vệ sinh tưới cây và một số nhu cầu khác của dự án

+ Tiêu chuẩn cấp nước trong đô thị do nhà nước ban hành

+ Giá bán nước sạch theo “Quyết định số 3541/QĐ-UBND ngày 07/7/2023” của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành giá bán nước sinh hoạt trên địa bàn thành phố Hà Nội

- Xác định chi phí sự dụng nước trong vận hành dựán

Bảng 7.5: Nhu cầu sử dụng nước

STT

Tên khu vực

chức năng Quy mô Đơn vị

Tiêu chuẩn sử dụng Đơn vị

Nhu cầu sử dụng nước (m3/ngd)

Nhu cầu sử dụng nước

Vậy cầu sử dụng nước 1 tháng 2783 mlà 3/tháng

- Theo quy định trên, đối với đơn vị kinh doanh dịch vụ từ năm 2024 trở đi, đơn giá nước sạch sinh hoạt là 29.000 đ/m3 (chưa bao gồm VAT và phí bảo vệ môi trường)

Bảng 7.6: Chi phí sử dụng nước 1 tháng

Đơn giá (đ/m3)

Thành tiền (đồng)

1 Lượng nước sử dụng trong 1 tháng 2783

2 Đơnphí bảo vệ giá môi chưa bao trường gồm thuế VAT và 29.000 80.707.000

3

Phí bảo vệ môi trường với nước thải

sinh hoạt (chưa bao gồm thuế giá trị

4 Thuế giá giá trị tăng (10%) 2.900 8.070.700 Tổng chi phí sử dụng nước 1 tháng sau thuế 92.813.050

1.4.2 Nhu cầu về điện

- Số điện để tính toán căn cứ dựa trên mức sử dụng điện kế hoạch của các hạng mục theo thống kê của các công trình tương tự

- Số điện của công trình trong mỗi ngày được thống kê như sau Điện cho sử dụng máy tính trong phòng làm việc: 25kWh Điện chiếu sang trong phòng làm việc: 12kWh Điện cho phòng bảo vệ trực đêm: 5kWh Điện cung cấp các thiết bị điều hòa thông gió: 120kWh Điện phục vụ hoạt động hệ thống camera ninh: an 70kWh Điện phục vụ hệ thống chiếu sáng bên ngoài công trình: 60kWh Điện phục vụ cho hệ thống thang máy: 200kWh Điện cho thiết bị máy bơm nước: 75kWh

Tổng cộng công suất điện 1 tháng là: 17010kWh

- Giá bán điện lấy theo giá bán buôn điện cho tổ hợp thương mại - dịch vụ - sinh hoạt: Số điện từ 401 kWh trở lên: 2.956 đ/kWh

2 Đánh giá tác động môi trường của dự án

Bảng 7.8: Nguồn gây ô nhiễm – giải pháp xử lý

Giải pháp xử lý

Nguồn gây ô

nhiễm nước

- Nước thải trong giai đoạn xây dựng công trình bao gồm nước

thải sinh hoạt, nướcthải phát sinh trong quá trình xây dự

công trình như nước ngầm phát sinh khi đào móng, nước rửa

vật liệu và máy móc, xe cộ và nước mưa

- Phần nước thải phát sinh trong quá trình sản xuất xây dự

công trình được thu gom vào bể để xử lý trước khi xả vào

hệ thống thoát nước khu vực

- Nước thải của công trình được xử lý q

bể phốt, ga thu nước khu thoát vào thoát nước chung của khu vực;

- Nguyên tắc của bể là lắng cặn – phân lắng cặn Sau khi qua xử lý có thể bơmcống thoát nước khu vực

Nguồn gây ô

nhiễm không

khí

- Trong giai đoạn xây dựng ngoài những khí thải từ phương

tiện vận chuyển còn có những nguồn ô nhiễm khách như: bụi

từ việc đổ đất cát đá, sỏi, gạch ngói, xi măng, sắt thép…

trong công trường, bụi từ các nguyên liệu xây dựng điển hình

là xi măng, vôi vữa, sơn Thêm vào đó là khí thải từ các thiế

bị hàn cắt sắt thép bằng điện, que hàn, khí hàn

- Tại các vị trí tập trung phương tiện, tập kết nguyên vật liệu,

nồng độ bụi có thể tăng lên vượt tiêu chuẩn cho phép, bán

kính tác động hàng trăm mét Thành phần chính là các hạt

bụi từ đất cát, xi măng có đường kính nhỏ, các loại bụi này

tuy không có độc tính cao (không nguy hại) nhưng cũng sẽ

tác động lên công nhân thi công và môi trường

xung quanh

- Khí thải chủ yếu là khói bụi chỉ có trothi công xây dựng do máy móc thiết bvận tải gây ra Phát sinh bụi trong quthác sử dụng coi như không đáng kể.khói bụi trong quá trình thi công, cđược vận dụng như:

- Làm lưới bao che xung quanh công tchế bụi bay ra xung quanh;

- Không đốt chất thải trong khu vực dự

- Không tích lũy các chất dễ cháytrường;

- Không sử dụng động cơ đốt nhiên liệ

- Thường xuyên bảo dưỡng máy m

- Sự ô nhiễm không khí còn phải kể đến bụi hóa chất khác như

bụi silic trong xi măng, cát và các hợp chất hữu cơ, vô cơ

độc hại trong các loại sơn, dầu pha sơn vecni…đặc biệt khí

sơn phủ các tường trong nhà và có diện tích lớn, tập trung

trong thời gian ngắn Các nguồn phát thải này không lớn,

song mức độ nguy hại cao hơn, chúng sẽ bổ sung và các yếu

tố gây ô nhiễm không khí khu vực sản xuất và khu vực xung

quanh Chúng có thể gây nên bệnh bụi phổi, gây ung thư nếu

người ngào chịu tác động lâu dài với nồng độ

cao hay sự cố lao động xảy ra

nâng cao hiệu suất đốt nhiên liệu;

- Phun tưới nước thường xuyên lên các bụi

Nguồn gây ô

nhiễm tiếng ồn

- Nguồn gây ô nhiễm tiếng ồn trong giai đoạn xây dựng là tiếng

máy nổ của các xe, máy thi công, các hoạt động mạnh của

công nhân, ví dụ từ các búa máy, ép cọc, trộn đầm bê tông

máy ca, máy bào, tiếng phanh ô tô, tiếng búa đập đóng

sử dụng các phương tiện máy móc

cũ

Chất thải rắn

- Chất thải rắn phát sinh từ giai đoạn xây dựng bao gồm chủ

yếu là chất thải rắn xây dựng và chất thải rắn sinh hoạt

- Chất thải rắn xây dựng: như các phế liệu đất, đá, xi măng,

bao bì, chai lọ thủy tinh, nhựa, gỗ, sắt…vương vãi trong

khu vực thi công, đặc biệt là các chất thải rắn khó phâ

- Rác thải thi công được các nhà thầy xâđồng với các cơ quan có chức năng chuyển đến nơi quy định

- Rác thải chủ yếu gồm giấy, vỏPET…được thu gom bằng các thùnhủy như bao nilon, số lượng tuy không nhiều nhưng đòi hỏi

phải có biện pháp thu gom

- Chất thải rắn sinh hoạt: ở công trường có thành phần đa dạng

và chủ yếu là các chất hữu cơ dễ phân hủy khối lượng tuy

không nhiều, song nếu không được thu gom quản lý tất sẽ

phát tán khắp khu vực, phân hủy gây mùi, nhất là mùa thi

công nắng nóng

- Khả năng gây cháy nổ: các nguyên nhân gây cháy nổ t

cả hai giai đoạn thi công và khai thác:

- Lưu trữ nhiên liệu không đúng quy định, quy phạm;

- Tồn trữ các loại rác dễ cháy trong khu vực thi công(gỗ, giấy,

bao bì,…);

- Sự cố trong thiếtbị điện và truyền tải điện

được ký hợp đồng với các cơ quan cóthu gom rác chuyển đến nơi quy định

- Công trình nhất thiết phải xây dựnggom rác từ trên cao xuống phòng thu

- Đặt thùng rác nhỏ tại các khu vực đ

- Xe chở rác thu gom theo giờ cố đinh vhợp đồng trực tiếp với công ty Môi trư

CHƯƠNG VIII: TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHAI THÁC DỰ ÁN

VÀ BỐ TRÍ LAO ĐỘNG

1 Tổ chức quản lý khai thác vận hành

1.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý

Theo kế hoach sau khi công trình gần đưa vào khai thác sử dụng, Tổng công ty sẽ thành lập Công ty cổ phần chuyên vận hành, điều hành và khai thác toà nhà Công ty này được xây dựng, hoạch toán độc lập về mặt tài chính với Tổng công ty VIWASSIN Việc làm này tạo một điều kiện rất lớn trong sự phát triển của công ty Bởi vì công ty

sẽ tự chịu trách nhiệm trước mọi hoạt động của mình và có quyền tự quyết định con dường phát triển trong tương lai của công ty mà không phụ thuộc vào công ty mẹ Biên chế của công ty bao gồm: 48 người

+ Văn thư + máy tính: 2 người

1.2 Cơ cấu bộ mỏy sản xuất

Sơ đồ bộ mỏy quản lớ dự ỏn

1.2 Bố trớ lao động

- Giỏm đốc: Chịu trỏch nhiệm quản lý chung, lập cỏc bỏo cỏo kinh tế trỡnh nộp chủ đầu tư theo yờu cầu Tổ chức phõn cụng nhiệm vụ cho cỏc phũng ban chức năng Giỏm sỏt hoạt động của cỏc phũng ban, nhõn viờn Lập kế hoạch kinh doanh trỡnh chủ đầu tư phờ duyệt Tổ chức thực hiện cỏc yờu cầu trong hợp đồng với chủ đầu tư Ký kết hợp đồng cho thuờ với bờn thuờ

- Phú giỏm đốc: Chịu trỏch nhiệm hỗ trợ cho giỏm đốc thực hiện cỏc cụng việc do giỏm đốc yờu cầu

- Phũng tổ chức hành chớnh:Giỳp giỏm đốc tổ chức quản lý lao động, quản

lý cỏc mỏy múc trang thiết bị kỹ thuật trong tũa nhà, sửa chữa, bảo dưỡng khi cú những sự cố xảy ra , giỏm sỏt bảo vệ tũa nhà và trụng coi bói giữ xe, quột dọn toà nhà

- Phũng kế toỏn tài chớnh: Giỳp giỏm đốc hoạch toỏn kết quả kinh doanh, lập cỏc bỏo cỏo về doanh thu, chi phớ trong quỏ trỡnh hoạt động kinh doanh khai thỏc tũa thỏp

- Phũng kinh doanh: Lập kế hoạch marketing, tiếp thị tư vấn cho thuờ văn phũng, căn hộ cho khỏch hàng Lờn cỏc kế hoạch tổ chức cỏc chương trỡnh khuyến mại, hỗ trợ, ưu đói cho khỏch hàng và cỏc hoạt động liờn quan đến khỏch hàng

Phòng hành chínhPhòng tài

chính-kế toán Phòng kinh doanh

Phòng kỹ thuật

Hội đồng quản trị

2 Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành

Bảng 8.2: Kế hoạch tiền lương cho từng năm vận hành

(Đơn vị: 1000 đồng) STT Chức vụ lượng Số Bộ phận Tiền lương hàng tháng Tiền lương hàng năm

Phòng hành chính

6.000 288.000

- Mức đóng các khoản bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp

được thực hiện theo “Quyết định số 595/QĐ BHXH ngày 14/4/2017” - của Bảo hiểm

xã hội Việt Nam: về việc ban hành: Quy trình thu bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, bảo hiểm tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp (BHTNLĐ, BNN); cấp sổ bảo hiểm xã hội, thẻ bảo hiểm y tế Theo quyết định này, phía doanh ghiệp n

có trách nhiệm phải nộp các khoản theo quy định như sau:

Mức đóng và trách nhiệm đóng BHXH của doanh nghiệp: là 17,5% quỹ tiền lương, tiền công (3% vào quỹ ốm đau và thai sản, 14% vào quỹ hưu trí và tử tuất,0,5% vào quỹ tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp)

Mức đóng và trách nhiệm đóng BHYT của doanh nghiệp: là 3% quỹ tiền lương, tiền công

Mức đóng và trách nhiệm đóng BHTN của doanh nghiệp: là 1% quỹ tiền lương, tiền công

Mức trích nộp kinh phí công đoàn theo “Nghị định số 191/2013/NĐ-CP ban hành ngày 21/11/2013”: về mức đóng và căn cứ đóng kinh phí công đoàn của

doanh nghiệp là 2% quỹ tiền lương

- Từ các mức đóng theo căn cứ ở trên, ta có bảng dự trù nộp bảo hiểm xã hội,

y tế, thất nghiệp và trích nộp kinh phí công đoàn:

Bảng 8.3 Chi phí các khoản BHXH, BHYT, BHTN và KPCĐ

Đơn vị:1000 đồng

4 Chi phí bảo hiểm thất nghiệp 1% 54.000

5 Trích nộp kinh phí công đoàn 2% 108.00

3 Chính sách khuyến khích lao động, đào tạo, phát triển nguồn nhân lực:

- Trong quá trình khai thác và vận hành công ty sẽ đặt ra chế độ khen thưởng,

kỷ luật hợp lý để động viên, khích lệ kịp thời các nhân viên có thành tích tốt, có tác động trực tiếp đến kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.-

- Thực hiện điều này trong kết quả hạch toán kinh doanh cuối kì hàng năm công ty sẽ trích một phần lợi nhuận của công ty đưa vào quỹ khen thưởng cho nhân viên trong công ty

- Ngoài những chính sách trên, cán bộ nhân viên trong công ty còn được đóng bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp và kinh phí công đoàn theo quy định của Nhà nước

4 Mối quan hệ trách nhiệm của các cơ quan liên quan đến dự án

Để dự án được sớm thực hiện và đạt hiệu quả cao, ngoài sự nỗ lực của Chủ đầu

tư cần có sự ủng hộ, phối hợp và giúp đỡ của các Sở, Ban, Ngành của Thành phố Hà Nội như: Sở Xây Dựng, Sở Quy Hoạch Kiến Trúc, Sở Tài nguyên môi trường

4.1 Ủy Ban Nhân Dân Thành Phố Hà Nội

Đây là dự án Đầu tư xây dựng phục vụ phát triển đất thương mại và đất ở của

Hà Nội vì vậy sự ủng hộ, giúp đỡ của Thành phố đối với dự án là rất cần thiết và mang tính quyết định UBND cấp địa phương, giúp đỡ dự án về các mặt sau: Khi dự án được phê duyệt, có ý kiến với các cơ quan chức năng của Thành phố

hỗ trợ giúp đỡ để dự án nhanh chóng được cấp giấy phép xây dựng

Có ý kiến với các ngành chức năng có liên quan, có đất trong phạm vi dự án giúp đỡ chủ Đầu tư giải phóng mặt bằng nhanh, giao đất nhanh, đúng tiến độ, đôn đốc các ngành chức năng của thành phố tổ chức giao nhận tốt công tác bàn giao các công trình

Có văn bản hướng dẫn các cơ quan chức năng của thành phố nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sở hữu đất cho các chủ đầu tư thứ phát vào các tiểu dự án và các khách hàng mua nhà trong khu vực dự án

Để dự án nhanh chóng giải phóng mặt bằng, Thành phố cần hết sức giúp đỡ ủng

hộ dự án, cần chỉ đạo các phòng ban chức năng tích cực giúp đỡ chủ đầu tư giải phóng mặt bằng nhanh dứt điểm từng khu vực để chủ dự án có thể triển khai thực hiện dự

án được ngay khi có quyết định đầu tư

4.2 Sở Xây Dựng thành phố Hà Nội

Sở Xây dựng thành phố Hà Nội là cơ quan quản lý chuyên ngành về xây dựng

và quy hoạch đã được phê duyệt Hướng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các quy định của pháp luật trong hoạt động đầu tư xây dựng, gồm: Lập, thẩm định, phê duyệt dự

án đầu tư xây dựng; Khảo sát, thiết kế xây dựng; Cấp giấy phép xây dựng; Thi công, nghiệm thu, …

Bên cạnh đó, Sở hướng dẫn, kiểm tra các hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển

đô thị, khai thác sử dụng đất xây dựng đô thị theo quy hoạch và kế hoạch đã được phê duyệt

4.3 Sở Quy Hoạch Kiến Trúc thành phố Hà Nội

Sở Quy Hoạch Kiến Trúc công bố, công khai các quy hoạch xây dựng; quản lý

hồ sơ các mốc giới, chỉ giới xây dựng, cốt xây dựng; cấp giấy phép, chứng chỉ quy hoạch xây dựng; giới thiệu địa điểm xây dựng và hướng tuyến công trình hạ tầng kỹ thuật; cung cấp thông tin về quy hoạch, kiến trúc Đồng thời, kiểm tra việc thực hiện các quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị sau khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt, ban hành

4.4 Sở Tài Nguyên Môi Trường thành phố Hà Nội

Sở Tài Nguyên môi trường tạo điều kiện nhanh chóng giải quyết nhanh thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Chủ đầu tư trong quá trình thực hiện dự án; đây cũng là đơn vị bước đầu sẽ phối hợp với Chủ đầu tư để xây dựng các chỉ tiêu

về ưu đãi đầu tư (tiền đất), phối hợp xây dựngđơn giá đền bù GPMB và quản lý quá trình kinh doanh khai thác dự án của Chủ đầu tư

Kết luận:

Sau khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng, tổ hợp Công ty sẽ tiến hành thành lập đơn vị quản lý chuyên nghiệp được chia theo chức năng bộ phận riêng biệt: Thương mại dịch vụ, văn phòng, kế toán, tiếp thị thương mại và nhân sự… sẽ được trực tiếp quản lý, vận hành, khai thác kinh doanh

Chi phí tiền lương cho máy bộ quản lý vận hành: 5.400.000.000 đồng/năm

Chi phí BHXH, BHYT, BHTN và KPCĐ: 1.269.000.000 đồng/năm

CHƯƠNG IX: XÁC ĐỊNH VỐN ĐẦU TƯ VÀ

GIẢI PHÁP HUY ĐỘNG VỐN

1 Xác định quy mô vốn cho dự án

1.1 Nội dung tổng mức đầu tư

- Theo “phụ lục I – Thông tư 11/2021/TT BXD ngày 31/08/2021”- : hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu xây tư dựng có hướng dẫn cách xác định

sơ bộ tổng mức đầu tư xây dựng, tổng mức đầu tư xây dựng

TMĐT = G BT,TĐC + GXD + GTB + GQLDA + GTV +GK +GDp

+ GBT: Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về

đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chứcbồi thường, hỗ trợ và táiđịnh cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;

+ GXD: Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí

san lấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

+ G : Chi phí TB thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết công bịnghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác + GQLDA: Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng

+ GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh tế -

kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các chi phí tư vấn khác liên quan

+ G Chi phí khác K: gồm chi phí hạng mục chung và các chi phí không thuộc các nội dung các chi phí đã nêu trên

+ GDP: Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát

sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

1.2 Xác định tổng mức đầu tư

- Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định giai đoạn lập dự án đầu tư hoặc khi lập báo cáo kinh - tế kỹ thuật theo một trong các phương pháp sau:

+ Phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở của dự án

+ Phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sản xuất, năng lực phục vụ của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình

+ Phương pháp xác định theo số liệu của dự án có các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện.-

+ Phương pháp kết hợp

- Ta áp dụng phương pháp tính toán tổng mức đầu tư theo phương pháp xác định theo quy mô xây dựng năng lực phục vụ của công trình, và suất chi phí xây dựng, suất vốn đầu tư xây dựng công trình

1.2.1 Xác định chi phí xây dựng

a Các căn cứ:

- Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án (m2, mật độ, …)

- Căn cứ theo “Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023”:công bố Suất vốn đầu

tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2022

- Mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT) theo quy mô hiện hành (lấy TGTGT =8%)

b Công thức xác định chi phí xây dựng của dự án:

n

GXD= ∑ GXDCTi i=1 Trong đó:

GXDCTi: chi phí xây dựng của công trình hoặc hạng mục công trình thứ i thuộc

dự án (i=1 ÷ n);

n: số công trình, hạng Mục công trình thuộc dự án (trừ công trình làm lán trại

để ở và điều hành thi công)

GXDCT= SXD x P + CCT-SXD

Trong đó:

SXD: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị công suất hoặc năng lực phục vụ

do Bộ Xây dựng công bố hoặc đã được thống nhất để công bố hoặc tham khảo từ dữ liệu suất chi phí xây dựng của các dự án tương tự về loại, quy mô, tính chất của dự án P: Công suất sản xuất hoặc năng lực phục vụ của công trình, hạng mục công trình hoặc nhóm loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu hoặc bộ phận công trình thuộc dự án

CCT-SXD: Các khoản mục chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợptính chomột đơn vị công suất, năng lực phục

vụ của công trình, hạng Mục công trình thuộc dự án

c Tính toán chi phí xây dựng dự án

- Thông số toàn dự án

Tổng diện tích khu đất: 11.271 m2

Diện tích xây dựng khối cao tầng: 3.522,5 m2

Tổng diện tích sànkhốicao tầng: 81.608 m2

Tổng sàn hầm khối cao tầng (2 hầm): 7.045 m2

Diện tích xây dưng 1 sàn hầm:3.522,5 m2

Diện tích đất cảnh quan, hạ tầng ngoài nhà: 7.749 m2

- Chi phí xây dựng khối hỗn hợp cao tầng:

GXDKHHCT = 10.346*(7.045+16.488+59.200+5.920) = 917.198.765 (nghìn đồng)

- Chi phí xây dựng tiểu cảnh, hạ tầng ngoài nhà:

GXDTC,HTNN = 733,1*7.749 = 56.804.254 (nghìn đồng)

- Tổng chi phí xây dựng của dự án

G = GXD XDKHHCT + GXDTC,HTNN

= 917.198.765 + 56.804.254 = 974.003.019 (nghìn đồng)

Bảng 9.1 Chi phí xây dựng

Đơn vị tính: Nghìn đồnSTT Chi phí Diễn giải Giá trị trước VAT VAT Giá trị sau VAT Ghi chú

I CHI PHÍ XÂY DỰNG 885.457.290 88.545.729 974.003.019 “Quyết định 510/QĐ

1.2.2 Xác định chi phí thiết bị

a Các căn cứ

- Danh mục thiết bị trong các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự

án đầu tư xây dựng

- “Thông tư 11/2021/TT BXD ngày 31/08/2021” - hướng dẫn một số nội dung xác định và quản lý chi phí đầu tư xây dựng

- Căn cứ theo “Quyết định 510/QĐ-BXD ngày 19/5/2023”:công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm

2022

- Mức thuế suất giá gia trị tăng (TGTGT) theo quy mô hiện hành (lấy TGTGT =10%)

b Công thức xác định chi phí thiết bị

- Chi phí thiết bị công trình, thiết bị công nghệ của dự án (GTB) bằng tổng chi phí thiết bị công trình, thiết bị công nghệ của các công trình thuộc dự án Chi phí thiết bị của công trình (GTBCT) được xác định theo công thức sau:

G = GTB MS + GĐT + GLĐ

Trong đó:

GMS: Chi phí mua sắm thiết bị

GĐT: Chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ

GLĐ: Chi phí lắp đắt, thí nghiệm và hiệu chỉnh

Bảng 9.2 Chi phí thiết bị

Đơn vị tính: Nghìn đồng STT Loại thiết bị Đơn vị S.L Đơn giá Giá trị trước VAT VAT Giá trị sau VAT

1.2.3. Xác định chi phí quản lý dự án

a Các căn cứ:

- Căn cứ “Chương I, Phần II, thông 12/2021/TT- tư BTC ngày 31/08/2021”:

ban hành định mức xây dựng có hướng dẫn phương pháp tính toán chi phí quản lý dự

b Công thức xác định chi phí quản lý dự án:

GQLDA = N * k * t (GXDtt + GTBtt)

Trong đó:

- Nt: định mức tỷ lệ phần trăm (%) chi phí quản lý dự án tương ứng với quy môxây lắp và thiết bị của dự án (theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng);

- GXDtt: chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng;

- GTBtt: chi phí thiết bị trước thuế giá gia trị tăng

- k: Hệ số điều chỉnh

- Trường hợp dự án, công trình có quy mô nằm trong khoảng quy mô theo công

bố tại Quyết định này thì định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng được

xác định theo công thức nội suy giữa hai giá trị trong “Quyết định số 79/QĐ-BXD”:

N = 1,231%t

GQLDA = 1,231%*1,1*(885.457.290 + 143.275.858) = 13.930.076 (nghìn đồng)

1.2.4 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Tổng chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: 27.024.332 (nghìn đồng) (Đã tính tại chương V)

1.2.5. Xác định chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

Chi phí khảo sát xây dựng công trình

- Tạm tính: GKS = 1.000.000 (nghìn đồng)

Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi:

- Công thức xác định chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

GLBCKT = TLBCKT * (GXDtt + GTBtt) Trong đó:

G XDtt: Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng

G TBtt: Chi phí thiết bị trước thuế giá gia trị tăng

G + G = 1.028.733.148 (nghìn đồng)

TLBCKT: Định mức chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi của công trình dân dụng Tra theo “( chương II mục 2 bảng 2.2 "Thông tư 12/2021/TT-BXD")

TLBCKT = 0,245%

GLBCKT = 0,245% * 1.028.733.148 = 2.520.396 (nghìn đồng)

Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi:

- Công thức xác định chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi

GTTBCKT = TTTBCKT * (GXDtt + GTBtt) Trong đó:

GXDtt + G TBtt = 1 028.733.148 (nghìn đồng)

TTTBCKT: Định mức chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi (Tra theo

chương II bảng 2.14 "Thông 12/2021/TT-BXD") tư

TTTBCKT = 0,041%

GTTBCKT= 0,041% * 1 028.733.148 =421.781 (nghìn đồng)

Chi phí thiết kế bản vẽ công: thi

- Công thức xác định chi phí thiết kế bản vẽ thi công:

G = CTK XD x N x kt Trong đó:

GTK: Chi phí thiết kế xây dựng; ĐVT: giá trị

GXD: Chi phí xây dựng tương ứng với loại, cấp của từng công trình trong tổng mức đầu tư được duyệt; ĐVT: giá trị

Nt: Định mức chi phí thiết kế theo công bố; ĐVT: tỷ lệ %

k: Hệ số điều chỉnh định mức chi phí thiết kế k = 1

Khối hỗn hợp cao tầng

- Cấp công trình theo quy mô kết cấu thuộc công trình dân dụng cấp I

- Chi phí xây dựng khối hỗn hợp cao tầng trước thuế:

GXDHHCT = 833.817.059 (nghìn đồng)

- Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình công trình dân dụng

có yêu cầu thiết kế 2 bước (Tra theo “Mục 3.11 bảng 2.5 "Thông tư BXD”)

- Định mức chi phí thiết kế bản vẽ thi công của công trình công trìnhhạ tầng kỹ

thuật có yêu cầu thiết kế 2 bước (Tra theo mục 3.15 bảng 2.13 "Thông tư 12/2021/TT-

BXD") N = 2,07%t

GTKHTKT = 2,07% 51.640.230*1 = 1.068.953 (nghìn * đồng)

- Chi phí thiết kế bản công vẽthi

G = GTK TKHHCT + GTKHTKT = 13.923.327 + 1.068.953 = 14.992.280 (nghìn đồng) Chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công

- Công thức xác địnhchi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thicông của công trình:

GTTTK = NTTTK * GXD Trong đó:

GXD: Chi phí xây dựng trước thuế giá gia trị tăng

GXD = 885.457.290 (nghìn đồng)

NTTTK: Định mức chi phí thẩm tra thiết kế bản vẽ thi công của công trình

dân dụng (Tra theo mục 5 bảng 2.16 "Thông tư 12/2021/TT-BXD")

NTTTK = 0,071%

GTTTK = 0,071 % * 885.457.290 = 628.675 ( nghìn đồng)

Chi phí thẩm tra dự toán xây dựng công trình

- Công thức xác địnhchi phí thẩm tra dự toán xây dựng công trình:

GTTDT = NTTDT * GXD Trong đó:

GXD: Chi phí xây dựng trước thuế giá gia trị tăng

Trong đó:

GLBCKT: Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi

GLBCKT = 2.520.290 (nghìn đồng)

NTVBCKT: Định mức chi phí lập hồ sơ mời thầu, đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn

BCNCKT (Tra theo mục 7 bảng 2.18 "Thông tư 12/2021/TT-BXD")

N = 0,639%TV

GTVBCKT = 0,639% * 2.520.290 = 16.105 (nghìn đồng)

Chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn thiết kế BVTC: Công thức xác định chi phí lập hồ sơ mời thầu và đánh giá hồ sơ dự thầu tư vấn thiết kế bản vẽ thi công: G = N * G