Luận văn thạc sĩ luật học: Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam

Chính vi vậy, tác giả đã chọnđề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam” dé thực hiện luận văn thạc sĩ, nhằm nghiên cứu sâu hơn v

LÊ THỊ THU PHƯƠNG

XU LÝ TÀI SAN THẺ CHAP LA QUYEN SỬ DỤNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG THEO PHAP LUAT VIET NAM

LUAN VAN THAC Si LUAT HOC

HA NOI - 2023

LÊ THỊ THU PHƯƠNG

XU LY TAI SAN THẺ CHAP LA QUYEN SỬ DỤNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG THEO PHAP LUAT VIET NAM

Chuyén nganh : Luật Kinh tế

Mã số : 8380101.05

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Phạm Hữu Nghị

HÀ NOI - 2023

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các

kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nao khác Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định cua Đại học Luật - Đại học Quốc

LỜI CẢM ƠN

Đề hoàn thành luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực của bản thân, tôi đãnhận được rất nhiều sự giúp đỡ, động viên và hướng dẫn của các thay cô giáo, gia đình và bạn bè trong suốt khóa học cũng như thời gian nghiên cứu đề tài

luận văn.

Với lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban giám hiệu, toàn thé quý thay, cô, cán bộ, nhân viên trong PhòngĐào tạo, Khoa Sau đại học, Khoa Luật - ĐHQGHN đã tạo mọi điều kiệnthuận lợi trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn thạcsy.

Xin gửi lời cảm on chân thành va sâu sắc đến PGS.TS Pham Hữu

Nghị, người đã tận tình hướng dẫn tôi thực hiện nghiên cứu của mình.

Cuối cùng, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến gia đình, bạn bè đã đã

luôn ở bên cạnh động viên và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập và thực hiện

luận văn thạc sỹ này.

Hà Nội, ngày 26 tháng 10 năm 2023

Tác giả

Lê Thị Thu Phương

DANH MỤC CÁC TU VIET TAT

BLDS : Bộ luật dân sự

GCNQSDD : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đấtQSDD : Quyén str dung dat

TCTD : Tổ chức tin dụng

TAND : Tòa án nhân dân

VKSND : Viện kiểm sát nhân dân

UBND : Ủy ban nhân dân

TSQSDĐ : Tài sản quyền sử dụng đất

MỤC LỤC

ý |

1 Tính cấp thiết của đề tài -¿- ¿+ Ss+SE+EE+EEEEEEE12112121711111 21111 1

2 Tình hình nghiÊn CỨU (6< E1 E119 1311 E931 191 90v vn ng nưy 2

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên CỨU - 5 c3 **+*E++EEEeeeEeereeerrreerrss 3 3.1 Mục đích nghiÊn CỨU - - 51x91 1191 9v 9 1 9 ng ng ni 3 3.2 Nhiệm vụ nghiÊn CỨU - 5 2323113321113 11 9311191111111 ng ng re 3

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - ¿2+ 2+++EE+Ex+rxerErEzrezrsrred 44.1 Đối tượng nghiên Cứu - 2 2 2+EE+EE+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEerkrrkerree 4

4.2 Pham 020400 0° 4

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứỨu 5555 «+ s<++s+ 4

6.Y nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ¿255 2 s+s+£+czxzxez 5

7 Bố cục của luận Văn - 6-93 SE EETEEE E111 117111111111, 5CHƯƠNG 1 NHỮNG VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THECHAP LA QUYEN SỬ DUNG DAT TRONG HỢP DONG TÍN DUNG VAPHAP LUAT VE XU LÝ TAI SAN THE CHAP LA QUYEN SỬ DUNGDAT TRONG HỢP DONG TIN DUNG cssesssessesssesssssessssssesssessecssesseeeseesess 61.1 Khái quát về xử ly tài sản thé chấp quyền sử dung dat trong hop đồng tin

1.1.1 Khái niệm hop đồng tín đụng - 2-2-5 5xc2Ec2E2E2E2Exerkerkrrrree 6 1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất 2-2-5255 2x2E22E2E2£xerxerkrrrcres 9 1.1.3 Khái niệm thé chap quyền sử dung đất -2- 2s s+zxse¿ 10 1.1.4 Khái niệm về xử lý tài sản thé chấp là quyên sử dung đất 141.1.5 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hopđồng tín dụng - 2-52 2+S2+EE2EE£EESEEEEEE2E12112112111111111112111111 111111 xe 171.2 Lý luận pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tronghợp đồng tín dụng - 2 2 2+ E+EE+EE£EESEEEEEEEE12E1271271271 7171.21.11 xe, 19

1.2.1 Sự cần thiết của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -¿- 2© ¿+ 2+E£+EE2EEEEEEEEEEEEEEEEEE2E121121 21 EErxee 19 1.2.2 Nguyên tắc điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng - ¿+ + x£Ec2Ec2E2E2Eerxerkerkerree 21 1.2.3 Cơ cau về nội dung của pháp luật về xử ly tài sản thế chap là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng - 2-2 5+ x+Et£E2E2E2EEcrxerkerkerree 23 1.2.4 Đặc điểm và hệ quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng 2-52 2 E+£E+2E2E2EE2EEeExerkerkerree 25 1.2.5 Nguồn pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng 2 2 2+SE+EE+EE£EESEEEEEE2E12E12112117171 71.121 1e xe, 27 1.3 Các yếu tổ ảnh hưởng đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dung đất trong hợp đồng tín dụng -:- ¿+ £+E£+EE+EE£EE£EEEEEEEEEEEEEEEEEEEEEerkrrkerkee 29 1.3.1 Yếu tố chính trị ¿- 5s keSk+k£Ek+EEEEEEEEKEEEEEEEEEEEEEEEEEETEEEETEEEkTkrrkrkrrkee 29 1.3.2 Yếu t6 kinh tế - xã WOi ee eeccccsccsssessessessecsessssssessessessessessessussssssesseeseeses 31 1.3.3 Sự hoàn thiện của hệ thống pháp luật 2 2 2+ z+s+£xzzzzs 32 1.3.4 Yếu t6 hội nhập kinh tế 2 2 2+EE+EE+EE£EE+EE2EE2EE2EE+EEerxerkerxee 33 Kết luận Chương L -2- 2 2+S£+EE+EE£EE£EEEEEEEE2EE2112112117171211 2111 cre 35 CHƯƠNG 2 THUC TRẠNG PHÁP LUẬT VIET NAM VÀ THUC TIEN PHÁP LUẬT VIỆT NAM VE XỬ LÝ TÀI SAN THE CHAP LA QUYỀN

SỬ DUNG DAT TRONG HỢP DONG TÍN DỤNG c5 55+: 36 2.1 Thực trạng pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng - ¿2£ <+EE+EE£EEtEECEECEEEEEEEEEErkerkrrkerkee 36

2.1.1 Về chủ thé trong hợp đồng thé chấp quyền sử dụng đắt 36

2.1.2 Các trường hợp xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dung đất 39

2.1.3 Phương thức xử lý tài san thế chấp là quyền sử dung đắt 44

2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất 48

2.2 Thực tiễn thực hiện pháp luật Việt Nam về xử lý tài sản thế chấp quyền

sử dụng đất trong hợp đồng tin dụng - 2 2 2+EE+EEerEerEerxezrerreered 53

2.2.1 Tình hình thực hiện - 6 6 22t E*tESEESEEEEEEEEkEkkrkkrkkrrkrrkrrre 53

2.2.2 Đánh giá thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -. -2- 2-5 5x52 59 Kết luận Chương 2 -2- 52% ESESEEEEEEEEEE12171111111215 1151111111 1e xe 64

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HUONG VA GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT

VÀ NÂNG CAO HIỆU QUÁ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ XỬ LÝ TÀISAN THE CHAP LA QUYEN SỬ DỤNG DAT TRONG HOP DONG TÍN

3.1 Dinh hướng hoàn thiện pháp luật về xử ly tài sản thé chap là quyền sửdụng đất trong hợp đồng tín dụng - 2 5+ x+cEc2Ec2E2EvExerxerxrrkerree 65 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phủ hợp với quan điểm của Đảng va Nhà nước 65 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật phù hợp với yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế 68 3.2 Giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụngđất trong hợp đồng tín dụng :-2252++E+EE+EESEEEEEEEEEEEE2EE2E1E1EEEcrkrrkee 703.2.1 Hoàn thiện các quy định về thủ tục sang tên đối với tài sản thế chấp làquyên sử dụng đất bị xử lý khi không có chữ ký hay giấy ủy quyền của bênthế chấpp ¿- + sSs+EESEE2E121121127157111211211211111111111111111111 211111 xe 703.2.2 Hoàn thiện các quy định về các phương thức xử lý tài sản thế chấp quyển sử dụng đất + ¿5<+S++SE£Ek£EE£EEEEEE2112112212217171 71.21.2111 rxe, 71 3.2.3 Hoàn thiện các quy định của pháp luật về định giá tài sản bảo dam 72 3.3 Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -sz-s¿ 733.3.1 Đây mạnh công tác phô biến, tuyên truyền pháp luật về xử lý tài sản théchấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng -sz-s2¿ 73

3.3.2 Nâng cao trình độ của đội ngũ cán bộ của bên nhận thế chấp trong côngtác xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dung đất 2-2 s+cxsrxcse¿ 733.3.3 Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn các chủ thể nhận thé chấp quyền sử dụng đất - 2 + + +x+E2E2E+Exerxerkerkerreee 74 KET LUẬN c5 SEk 3 EEk E11 1111111111111 111111111 11111111 1x 77 DANH MỤC TAI LIEU THAM KHAO ecccecsscssssesssecetsecetseserssestsssseeneeees 78

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nên kinh tế thị trường, giao dịch dân sự và thương mại đã trở nên phổ biến hơn bao giờ hết Trong bối cảnh này, việc thế chấp tài sản trở thành một công cụ pháp lý hiệu quả để kiểm soát các rủi ro tiềm ân trong các giao dich vay muon và tín dụng Thế chấp batđộng sản và đặc biệt là quyền sử dụng đất, đã trở nên rất quan trọng và khôngthé thiếu trong bối cảnh kinh tế thị trường

Trong bối cảnh này, “quyền sử dụng đất” là một loại tài sản phổ biếnđược ưa chuộng dé thé chấp hơn các loại tài sản khác trong các giao dịch vaymượn Mặc dù số thanh khoản của “quyền sử dụng đất” có thé không cao nhưcác tài sản bảo đảm thông thường nhưng nó có giá trị lớn và ôn định Thực tế cho thấy khi khách hàng không có nhiều tài sản thế chấp khác hoặc đã thế chấp hết tài sản để đảm bảo khoản vay của họ, thường bên thế chấp mới xem xét các biện pháp hoặc chấp nhận tài sản khác làm tài sản đảm bảo.

Mặc dù có vai trò quan trọng, việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sửdụng đất đang gặp phải nhiều thách thức đối với các bên nhận thế chấp Cũng

có nguyên nhân chủ quan chính đến từ các tổ chức tín dụng, cùng với nguyênnhân khách quan như thị trường bất động sản đóng băng Bên cạnh đó, việcgiải quyết các tranh chấp liên quan đến tài sản thế chấp quyền sử dụng đất đang đối mặt với sự phức tạp và không rõ rang trong các quy định pháp luật hiện hành Điều này không chỉ làm khó khăn cho các bên tham gia giao dịch thế chấp, mà còn ảnh hưởng, hạn chế của cơ quan chức năng khi giải quyết

các vụ kiện liên quan.

Vì vậy, nghiên cứu hệ thống và khoa học về các quy định pháp luật liênquan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là hết sức cần thiết

và có ý nghĩa quan trọng Nó giúp ta hiểu rõ hơn về bản chất và quy định của

pháp luật, đồng thời phát hiện ra các vấn đề cần sửa đôi trong hệ thống phápluật dé giải quyết các tranh chấp trong thực tế Chính vi vậy, tác giả đã chọn

đề tài “Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng theo pháp luật Việt Nam” dé thực hiện luận văn thạc sĩ, nhằm nghiên cứu sâu hơn về các quy định pháp luật, tình hình thực tế cũng như thực trạng liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất Hơn nữa, với mục tiêu đưa

ra những kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện hành phù hợp với sự phát triển kinh tế thị trường tại Việt Nam hiện nay.

2 Tình hình nghiên cứu

Xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất từ góc độ pháp lý đã nhậnđược sự quan tâm và nghiên cứu sâu rộng của nhiều luật gia Tại Việt Nam,nhiều nghiên cứu đã được thực hiện về những van đề thuộc phạm vi nghiêncứu luận văn, có thé kế một số công trình nghiên cứu tiêu biểu sau: Lê ThuThủy (2006) đã nghiên cứu về “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sảncủa các tổ chức tin dụng”; Đỗ Văn Dai (2012) đã tập trung vào “Pháp luật vềthế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam”; Vũ Thị Hồng Yến (2013) đã xemxét “Tài sản thế chấp và cách xử lý tài sản thế chấp theo quy định của phápluật dân sự Việt Nam hiện hành”; Nguyễn Văn Ngọc (2015) đã nghiên cứu về

“Pháp luật về cho vay của ngân hàng thương mại có thế chấp băng quyền sửdung đất ở Việt Nam”; Hoàng Thị Huế (2017) đã xem xét “Xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất dé bảo đảm tiền vay ngân hàng từ thực tiễn xét xửtại tòa án nhân dân thành phố Hà Nội”.

Ngoài ra, đã có nhiều bài viết trên các tạp chí luật học chuyên ngành,như “Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cầnkhắc phục” của Lê Thị Thu Thủy và “Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất —Một số vấn đề lý luận và thực tiễn” của Nguyễn Thị Nga

Tuy những công trình này đã hệ thống hóa các quy định pháp luật vàđưa ra giải pháp chính để khắc phục vấn đề, nhưng chưa đi sâu vào việcnghiên cứu cụ thể về cả mặt lý luận và thực tiễn của quy định pháp luật về xử

ly tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất tại các tổ chức tin dụng hiện nay Hơn

nữa, việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực này đã có

nhiều thay đôi theo thời gian.

Luận văn mong muốn đóng góp bang việc làm sáng tỏ về các van dé ly luận liên quan đến “xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất”, đánh giátổng quan về tình hình pháp luật cũng như hiệu quả thực thi pháp luật tronggiải quyết các tranh chấp tại Thành phố Hà Nội Đồng thời, luận văn cũngmong muốn đóng góp vào việc hoàn thiện khung pháp lý liên quan đến “xử lýtài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng” dựa trên việc nghiên cứu và áp dụng những kinh nghiệm quốc tế phù hợp với điều kiện va phát triển kinh tế-xã hội của Việt Nam trong bối cảnh hội nhập quốc tế.

Với điều này, luận văn không chỉ là một đề tài mới và độc lập, mà còn

là một phần quan trọng trong việc xây dựng tư liệu hữu ích cho nghiên cứu và

học tập.

3 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

3.1 Mục đích nghiên cứu

Mục đích của luận văn là làm sáng tỏ khía cạnh lý luận, pháp lý và

những vấn đề thực tế liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong các hợp đồng tín dụng Từ đó, tác giả sẽ đưa ra các kiến nghị

và đề xuất nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý hiện hành để đảm bảo tính thôngthoáng, rõ ràng và đồng bộ của hành lang pháp lý trong lĩnh vực này

3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Đề đạt được mục tiêu nghiên cứu nêu trên, luận văn đã đặt ra các nhiệm

vụ cụ thê sau:

- Lam sáng tỏ những van đề lý luận về hợp đồng tín dụng, về thé chấpquyên sử dụng đất và về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dung đất trong hợpđồng tin dung; về pháp luật xử lý tải san thé chấp là quyền sử dụng đất tronghợp đồng tin dung;

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp

luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tin dụng

- Nêu định hướng và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nângcao hiệu quả thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụngdat trong hợp dong tin dung

4 Đối tượng va phạm vi nghiên cứu

4.1 Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các vấn đề lý luận, các quy định pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền

5 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu

Pháp luật không chỉ là một phần quan trọng của kiến trúc xã hội, mà còn được xem là một tam gương phản chiếu xã hội và ngược lại, thé hiện mối liên kết chặt chẽ giữa hạ tầng và thượng tầng xã hội Xã hội, với những đặc thùriêng của nó, luôn tạo nên nhu cầu và thực tế cụ thể mà pháp luật phải điềuchỉnh Chỉ khi pháp luật được thiết lập và điều chỉnh sao cho phù hợp với thựctiễn, nó mới có thé đạt được hiệu quả tối đa trong việc duy trì trật tự xã hội

Trong quá trình nghiên cứu, luận văn sử dụng phương pháp luận duy

vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mac-Lénin dé phan tich cacquy định của pháp luật liên quan đến xử ly tài sản thé chấp là quyền sử dungđất và cũng dé nghiên cứu môi quan hệ giữa pháp luật và thực tiễn.

Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa

học cơ bản như phương pháp lịch sử và logic, phân tích và tổng hợp, kháiquát hóa, so sánh pháp luật và xử lý số liệu thống kê dé làm sáng tỏ mục tiêu

và nội dung nghiên cứu của đề tài, từ đó đóng góp vào việc hiểu rõ hơn vềtầm quan trọng của sự tương tác giữa pháp luật và xã hội trong quá trình hìnhthành và thực thi quy tắc và quy định.

6 Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn

Kết quả nghiên cứu của đề tài góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lýluận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Các kiến nghị, đề xuất từ việc nghiên cứu đề tài luận văn có thê có giátrị tham khảo đối với cơ quan, tổ chức hữu quan trong quá trình nghiên cứuchỉnh sửa, bố sung các quy định pháp luật về xử lý tai sản thé chấp là quyền

sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

7 Bố cục của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn gồm 03 chương:

Chương 1: Những van đề lý luận về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng và pháp luật về xử lý tài sản thế chấp làquyên sử dụng dat trong hợp đồng tin dụng

Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam và thực tiễn pháp luật Việt

Nam về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

Chương 3: Định hướng và hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả

thực hiện pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

CHUONG 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN VE XỬ LÝ TÀI SAN THE

CHAP LA QUYEN SU DUNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG

VA PHAP LUAT VE XU LY TAI SAN THE CHAP LA QUYEN SU’

DUNG DAT TRONG HOP DONG TIN DUNG1.1 Khái quát về xử ly tài sản thé chấp quyền sử dung dat trong hợpđồng tín dụng

1.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng

Khi xã hội của loài người bước vào giai đoạn phát triển tương ứng với sựtiền bộ của sản xuất và trao déi hàng hóa, một sự thay đổi quan trọng xuất hiện

- nhu cầu về việc trao đổi tiền tệ Điều này dẫn đến sự phát triển của ngảnh dịch

vụ tài chính và kinh doanh tiền tệ, mà ngày nay được gọi chung là ngành ngân

hàng — ngành kinh doanh đặc biệt Qua những quy trình phức tạp cùng các dịch

vụ đa dạng, ngành ngân hàng đã trở thành một phần không thê thiếu trong hệ thông kinh tế toàn cầu Thông qua đó hỗ trợ và thúc đây sự phát triển của xã hội và kinh tế thế giới Tín dụng là một trong những chức năng cơ bản tronghoạt động của ngân hàng có thể được hiểu theo nhiều phương diện khác nhau

và hoạt động cấp tín dụng của các định chế tài chính cũng được thực hiện thôngqua nhiều phương thức khác nhau như: hợp đồng cấp vốn, cho thuê tài chính,huy động vốn, Tuy nhiên, trong nội dung đề tài nghiên cứu tác giả chỉ xemxét tin dụng dưới góc độ một hoạt động cấp tin dụng (hay còn gọi là cấp vốn) của ngân hàng thương mại cho các chủ thể khác trong hoạt động thế chấp quyền sử dung đất thì: “Tin dụng là một phương thức chuyền dịch vốn từ ngườicho vay sang người đi vay trên cơ sở các bên thiết lập với nhau một hợp đồng,theo đó ngân hàng cấp tiền cho bên vay và sau một thời hạn nhất định bên vayphải thanh toán cho ngân hàng vốn gốc và lãi vay” [1]

Do đó, trong mối quan hệ tin dụng, ta có thé hiểu rằng việc chuyên tiền

từ một bên này sang một bên khác dựa vào nguyên tac hoàn trả von và lãi.

Dưới góc độ khoa học pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành,

các bên cùng xác lập quan hệ tín dụng thông qua hợp dong tin dụng hay nóicách khác là thỏa thuận cho vay (sau đây gọi chung là hợp đồng tín dụng).

Mặc dù có vai trò quan trọng trong hoạt động của ngân hàng thương mại

nhưng hợp đồng tin dụng chưa có một định nghĩa chính thức trong một văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành mà chỉ có thể xem xét dưới góc độ hợp đồng tín dụng là một loại hợp đồng vay tài sản Tại Bộ luật Dân sự năm 2015,hợp đồng vay tài sản là một sự thỏa thuận giữa các bên Trong thỏa thuận này,bên cho vay chuyền giao tài sản cho bên vay Khi đến han trả, bên vay phảihoản trả tài sản tương tự theo số lượng và chất lượng đã được đề ra ban đầu.Bên vay chỉ phải trả lãi suất nếu có thỏa thuận hoặc quy định từ pháp luật

Ngoài ra, theo quy định tại Luật các tổ chức tin dụng năm 2010 (đượcsửa đổi và bổ sung vào năm 2017), cho vay là hình thức cung cấp tin dụng.Trong trường hợp này, bên cho vay giao hoặc cam kết giao cho khách hàng một khoản tiền dé sử dụng cho mục đích cụ thé trong một khoảng thời gian đãthỏa thuận Nguyên tắc của hình thức này là phải hoàn trả cả số gốc và lãi suấttheo thỏa thuận ban đầu

Cả hai quy định này là quan trọng dé điều tiết và quan lý các giao dich

vay và cho vay trong lĩnh vực tài chính.

“Hợp đồng tín dụng là một sự thỏa thuận băng văn bản giữa tô chức tín dụng (được gọi là bên cho vay) và khách hang, có thé là tổ chức hoặc cá nhân(được gọi là bên vay) Theo hợp đồng này, tô chức tín dụng cam kết cung cấpmột số tiền trước cho bên vay trong một khoảng thời gian xác định Điều kiệncủa hợp đồng yêu cầu bên vay phải trả lại cả số tiền gốc và lãi, dựa trên đánhgiá về khả năng trả nợ của họ”

“Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức tindụng (được gọi là bên cho vay) và tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện theo quy

định pháp luật (được gọi là bên vay) Theo thỏa thuận này, tô chức tín dụngcam kết cung cấp một số tiền trước cho bên vay sử dụng trong khoảng thờigian cố định Tất cả điều kiện được đặt ra với yêu cầu bên vay phải trả lại cả

số tiền gốc và lãi, dựa trên đánh giá về mức độ tín nhiệm của họ”.

“Hợp đồng tín dụng đại diện cho thỏa thuận gitra một tô chức tin dụng, thường là một ngân hàng hoặc tổ chức tài chính khác và một bên vay khác,

mà trong đó tổ chức tín dụng cung cấp một số tiền cố định cho bên vay Khi đến hạn, bên vay phải trả lại số tiền gốc mà họ đã vay kèm theo lãi suất đã

thỏa thuận”.

Dựa vào những nghiên cứu trên, có thé thay những nét tương đồngtrong quan điểm đưa ra đó là:

Đầu tiên, hợp đồng tín dụng là một loại hợp đồng được thiết lập dựa

trên sự thỏa thuận của các bên tham gia.

Thứ hai, hợp đồng tín dụng liên quan đến hai chủ thê chính: bên cho vay, thường là một ngân hàng thương mai hoặc tô chức tin dụng và bên vay,

có thê là tổ chức hoặc cá nhân đủ điều kiện theo quy định của pháp luật

Thứ ba, trong hợp đồng, bên cho vay cam kết cung cấp một khoản tiền

cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định và bên vay cam kết hoàn trả sốtiền gốc cùng với lãi suất đã thỏa thuận đúng thời hạn

Mặc dù quan điểm trên đã thể hiện những điểm quan trọng về hợp đồng tín dụng, tuy nhiên lưu ý rằng theo Điều 2 của Thông tư 39/2016/TT-NHNN, ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định vềhoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chỉ nhánh ngân hàng nước ngoài đốivới khách hàng, việc vay vốn được xác định cụ thé hơn, đặc biệt về chủ thé,không chỉ là pháp nhân mà còn bao gồm cá nhân Ngoài ra, một số nét cơ bảncủa hợp dong tín dung đó là phải sử dung đúng mục đích tiền vay và nghĩa vụhoàn trả gốc, lãi, các chi phí phát sinh liên quan theo thỏa thuận cũng chưa

được đề cập đến Liên quan đến vấn đề này, tham khảo Luật Ngân hàng BaLan năm 1989 có định nghĩa hợp đồng tín dụng như sau: “Thông qua mộtthỏa thuận vay, ngân hàng cam kết cung cấp cho người vay một lượng tiền cố định trong một khoảng thời gian nhất định và người vay cam kết sử dụng nó theo các điều khoản của hợp đồng, tra lại số tiền đã sử dụng cùng với lãi suất trong thời gian trả nợ theo hợp đồng và trả hoa hồng từ khoản vay được cấp”.

Dựa trên những phân tích trên, tôi đưa ra định nghĩa của hợp đồng tíndụng theo quan điểm cá nhân như sau:

Hợp đồng tín dụng là một thỏa thuận cho vay của một hoặc nhiều ngânhàng thương mại (hoặc các tổ chức tín dụng khác) (với tư cách là bên chovay) cam kết cung cấp cho pháp nhân, cá nhân có đủ điều kiện vay vốn (với

tư cách là bên vay) một khoản tiền sử dụng trong thời gian nhất định và bênvay phải sử dụng khoản tiền vay đúng mục đích, hoàn trả cả tiền gốc, lãi vàcác khoản chỉ phí liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng

1.1.2 Khái niệm quyền sử dụng đất

Mỗi quốc gia trong cộng đồng quốc tế đều hiểu rằng đất đai đóng mộtvai trò vô cùng quan trọng trong việc xác định lãnh thổ của mình Đây chính

là một trong những yếu tổ thiết yếu tạo nên độc lập và chủ quyền của một quốc gia Quyền tự chủ của mỗi quốc gia cho phép họ thiết lập chế độ pháp lýriêng dé quản lý và sử dụng tài nguyên đất đai một cách hiệu quả

Tuy nhiên, ở Việt Nam, đất đai được xem xét theo một hệ thống phápluật khác Hiện tại, pháp luật Việt Nam chưa công nhận quyền sở hữu tư nhânđối với đất đai Thay vào đó, Nhà nước giao đất và trao quyền sử dụng đấtcho các tô chức và cá nhân Đây là một quyền đặc biệt, khác biệt so với quyền

sử dung bat kỳ tài sản nào khác Người sử dung đất không chi có thé tận dụnglợi ích từ đất mà họ sử dụng, mà còn có quyền chuyền nhượng đất, thực hiệncác giao dich dân sự và kinh tế liên quan đến quyền sử dụng dat và ca đượccấp giây chứng nhận quyền sử dụng đất

Từ góc độ kinh tế, quyền sử dụng đất tại Việt Nam đã trở nên mạnh

mẽ và gần giống với quyền sở hữu đất Điều này cho phép người sử dụng đất

tự quản lý và tận dụng đất một cách hiệu quả, mang lại lợi ích cho họ và cả Nhà nước Nó không chỉ giúp họ thực hiện các giao dịch dân sự và kinh tế liên quan đến đất một cách độc lập, ma còn thúc đây sự phát triển kinh tế của đất nước.

Nói cách khác, thông qua việc sử dụng đất, người sử dụng phải đóng góp một phần của lợi ích mà họ thu được từ việc sử dụng đất thông qua cáckhoản thuế và phí, như thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ giao dịch bất động

sản, phí địa chính và các khoản phí khác.

Theo định nghĩa từ Từ điển Luật học, quyền sử dụng đất là quyền củacác cá nhân hoặc tổ chức được sử dụng đất dé tạo ra giá trị hoặc lợi ích, bao gồm việc khai thác, tận dụng và thu lợi từ đất đai mà họ có quyền sử dụng.Quyền sử dụng đất có thé được Nhà nước giao đất cho cá nhân hoặc tô chứcthông qua việc cho thuê hoặc cấp quyền sử dung đất, và cũng có thé đượcchuyền nhượng hoặc thừa kế từ các chủ thé khác đã có quyền sử dụng đất

Qua những khái niệm, quan điểm như trên, ta nhận thấy quyền sử dụngđất nhìn chung được nhìn nhận là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi

từ việc sử dụng đất dé phục vụ mục tiêu của mình và quyền chuyền quyền sửdụng đất

1.1.3 Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất

Thế chấp là một từ ngữ đã xuất hiện từ thời La Mã cô đại, hình thứcđầu tiên được các học giả La Mã ước định có tên gọi Fiducia Cum Creditore(còn được gọi là bán đợ) Người có nghĩa vụ chuyển giao quyền sở hữu đốivới tài sản của minh cho bên có quyền, trong trường hợp người có nghĩa vụthực hiện xong thỏa thuận đã cam kết thì bên có quyền phải hoàn trả lại tàisản cho chủ cũ Các cơ quan chấp chính đã công nhận biện pháp bảo đảm này

10

như một quyền được đòi lại tài sản đó nhưng cho đến thời kì Justinian loạigiao dịch này đã chấm dứt và thay vào đó là loại hình thức mới Pignus (cầmcô) với sự thay đôi khi người có quyền không cần đòi hỏi chuyên giao quyền

sở hữu mà chỉ cần chuyên giao quyền chiếm hữu và Hypotheca (thế chấp) không có chuyển giao quyền sở hữu cũng như quyền chiếm hữu đối với tài sản bảo đảm, hình thức này là sự kế thừa trong các quy định xuất hiện từ trước đó của Hy Lạp và AI Cập Chính nhờ sự phát triển mạnh mẽ của biệnpháp thé chấp trong luật La Mã đã thay đổi phan nào xác định quy định phápluật về thế chấp ở các nước theo hệ thống luật Civil Law điển hình là nướcPháp Thế chấp, theo định nghĩa, là một quyền tài sản liên quan đến bất độngsản, được sử dụng dé đảm bảo thực hiện nghĩa vụ Điều này cũng được thểhiện trong quy định tương tự của Nhật Bản, trong đó người nhận thế chấp có

ưu tiên so với các chủ nợ khác trong việc đáp ứng yêu cầu của họ từ bất độngsan, đây được coi là biện pháp bao đảm trái vụ và không dẫn đến việc chuyềnquyền sở hữu tài sản Tuy nhiên, các nước theo hệ thống luật Common Lawnhư Anh, Úc, Mỹ, đã phát triển hai học thuyết trong lĩnh vực thé chấp:thuyết quyền sở hữu và thuyết giữ tài sản thế chấp Theo thuyết quyền sở hữu,người nhận thế chấp có quyền sở hữu đối với tài sản trong suốt thời gian thếchấp nhưng chỉ có tính chất tạm thời, nếu người đi vay không thực hiện nghĩa

vụ của mình thì người nhận thế chấp có quyền sở hữu tuyệt đối điều này sẽ tiết kiệm thời gian và công sức, tiền bạc cho chủ nợ trong việc bán tài sản để tịch biên tài sản Trong nhiều hệ thống pháp lý ở các quốc gia như Úc và một

số bang của Mỹ, cách tiếp cận về việc tài sản thế chấp khá khác biệt so vớinhiều quốc gia khác Theo mô hình này, người vay vẫn duy trì quyền sở hữutài sản thế chấp và chủ nợ chỉ có quyền lợi hoặc quyền thực hiện tiến trình

tịch biên (foreclosure) trong trường hợp người vay không thực hiện đúng nghĩa vụ tài chính của mình.

11

Điều này có nghĩa rằng chủ nợ không được sở hữu trực tiếp tài sản thếchấp như ngôi nhà hoặc đất đai Thay vào đó, họ có quyền lợi đối với giá trịtai sản và có thé thực hiện các thủ tục pháp lý dé bán tài sản và thu hồi số tiền

mà người vay nợ Quy trình tiến hành tịch biên thường được quy định rõ ràng trong pháp luật và bao gồm các bước như thông báo, đấu giá, việc chuyểnquyên sở hữu từ người vay sang người mua mới

Mô hình này được thiết lập để đảm bảo răng tài sản thế chấp có thê

được sử dụng hiệu quả trong trường hợp người vay không thực hiện nghĩa

vụ tài chính, đồng thời để bảo vệ quyền của cả chủ nợ và người vay Nócũng đặc trưng cho hệ thống tài chính và pháp lý tại các quốc gia sử dụng

phương pháp này.

Ngoài các trường phái cơ bản mà các công trình nghiên cứu hiện tại đang

theo đuổi, cũng có những quan điểm khác nhau về bản chất của thế chấp.Quan điểm thứ nhất cho răng thế chấp chính là hợp đồng thế chấp cho nên sẽ

bị chi phối bởi các quy định trong chế định về hợp đồng Ở quan điểm thứ hailại cho rằng thế chấp chính là một biện pháp bảo đảm vật quyền được phátsinh trên căn cứ thỏa thuận giữa bên thế chấp và bên nhận thế chấp cho nên

nó sẽ bị chỉ phối bởi các đặc điểm của vật quyền Đối với quan điểm còn lạithì khăng định thế chấp là một biện pháp bảo đảm được tạo lập bởi 3 yếu tố:quyên sở hữu đối với tài sản của bên thế chấp, cam kết giữa bên thế chấp vàbên nhận thé chấp, việc công bố quyền thé chấp trên tai sản thế chấp

Với quan điểm được kế thừa từ BLDS năm 2005, BLDS năm 2015 củaViệt Nam cho thấy, bản chất của thế chấp tài sản theo quy định của pháp luậtViệt Nam được xác định rõ là không có sự chuyên giao tai sản cho bên nhậnthế chấp và thế chấp được tiếp cận dưới góc độ là một giao dịch dưới dạnghợp đồng dựa trên cơ sở nền tảng của lý thuyết trái quyền khi nằm trong cácquy định chung của mục nghĩa vụ - hợp đồng Sau khi thế chấp, bên thế chấp

12

có tài sản tiếp tục được sử dụng khai thác giá trị Ngoài ra, tài sản đảm bảotrong quan hệ thế chấp đã mở rộng đối tượng gồm cả động sản hoặc bất độngsản mà không giới hạn như các quan niệm trước đây chỉ dùng tại bất động sản Điểm mới của BLDS năm 2015 trong việc mở rộng phạm vi tài sản bảo đảm của quan hệ thế chấp so với một số nước cho thấy phương thức tiếp cận linh hoạt, hiện đại và phù hợp với thực tiễn đã và đang diễn ra trong thực tế Khái niệm trên cũng thé hiện sự phù hợp giữa quy định trong BLDS và các luật chuyên ngành khác có liên quan khi quy định về thế chấp tài sản.

Nhìn chung, quan hệ thé chấp tài sản phát sinh khi có một quan hệ nghĩa

vụ giữa các bên được xác định từ trước, trong đó một bên cam kết thực hiệnmột nghĩa vụ nao đó Đề đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ nảy, bên cam kết sửdụng tài sản của minh làm tài sản bảo đảm (tài sản thé chấp) dé đối phó với nguy cơ không thực hiện nghĩa vụ Tài sản bảo đảm này có thể là bất động sản (như đất đai và nhà cửa) hoặc tài sản không phải là bất động sản (như ôtô, tàu,

máy móc, tai sản tai chính, ).

Thế chấp quyền sử dụng đất

Cơ sở pháp lý cho các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và thếchấp quyền sử dụng đất nói riêng trong điều kiện kinh tế thị trường được ghinhận trong luật gốc, Hiến pháp năm 2013 Nhà nước ủy quyên cho tổ chức, cánhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất,người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thực hiện cácquyền, nghĩa vụ theo quy định của pháp luật và được pháp luật bảo vệ Cụ thé hóa quy định này của Hiến pháp năm 2013, Luật đất đai năm 2013 đã ghinhận các quyền năng cụ thê về chuyển quyền sử dụng đất của người sử dụngđất, bao gồm: quyền chuyên đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,quyên cho thuê lại, quyền thừa kế, quyền tặng cho, quyền thé chấp quyền sửdụng đất và quyền góp vốn bằng quyên sử dụng đất

13

Thế chấp quyền sử dụng đất đề cập đến một hiệp định giữa các bên, tuântheo các quy định, nội dung và hình thức được điều chỉnh trong Bộ luật Dân sự

và Luật Đất đai Thông qua việc thế chấp, người sử dụng đất có khả năng sửdụng tài sản của họ như là một phương tiện dé dam bảo sự tuân thủ của nghĩa

vụ dân sự Hệ thống pháp luật quy định một cách cụ thể về mọi khía cạnh củaquan hệ thé chấp quyền sử dụng đất, bao gồm các bên liên quan, tài sản đượcthé chấp, quy trình, thủ tục thiết lập, thực hiện và cham dứt quan hệ thé chấpquyền sử dụng đất Mặc dù quy định về thế chấp quyền sử dụng đất rất cụ thể,tuy nhiên pháp luật chưa có một định nghĩa rõ ràng cho thuật ngữ “thế chấp quyền sử dụng đất” Điều này có thé gây ra sự nhằm lẫn trong việc hiểu va áp dụng pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất Sự không rõ ràngtrong pháp luật và sự không đồng nhất trong việc giải quyết tranh chấp có thédẫn đến nhiều mô hình và cách tiếp cận khác nhau khi thiết lập cũng như thựchiện giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Từ nhận định trên, có thể hiểu rằng: Thế chấp quyền sử dụng dat là một hiệp định được thực hiện giữa các bên theo các quy định về điều kiện, nội dung và hình thức được quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai.Thông qua thế chấp, người sử dụng đất sử dụng quyền của họ như một tài sảnthế chấp dé dam bảo tuân thủ nghĩa vụ dân sự.

1.1.4 Khái niệm về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất

Đối với loại tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất một dạng bat động san,

luôn có những điểm khác biệt căn ban với những loại tài sản thông thường:

Một là, tài sản bảo đảm là bất động sản là những tài sản có giá trị lớn,

có tính ổn định cao theo thời gian, dễ dàng xác định được giá tri tai sản déthuc hién viéc phé duyét tin dung đối với khoản vay, đồng thời tạo ra động lực

dé khách hàng vay thanh toán đúng hạn

Hai là, với đặc tính không thể di dời nên bên nhận thế chấp là các tổ

chức tin dụng dé dang quản lý, theo dõi, giám sát việc khai thác, sử dụng tài

14

sản bảo đảm, hạn chế các rủi ro về mất mát, tâu tán, hủy hoại tải sản thế chấp

thông thường khác.

Ba là, theo các quy định tại hệ thống văn bản quy phạm pháp luật vềđất đai, thì cơ bản các loại tài sản bất động san dem làm tai sản bảo đảm baogồm có quyền sử dụng đất và tài san gắn liền với đất chỉ có thé là đối tượngcủa loại hình giao dịch bảo đảm duy nhất là thế chấp Và thế chấp cũng làphương án tối ưu nhất được các tô chức tín dụng và khách hàng vay ưu tiênlựa chọn Bởi, nó vừa đảm bảo việc dự phòng, hạn chế rủi ro trong quan hệ tíndụng cho các tô chức tin dụng đồng thời vừa đảm bảo quyền khai thác, thu lợi

từ tài sản thé chấp của bên thé chap trong thời hạn vay

Bốn là, các loại tai sản bat động san đem làm tai sản bảo đảm phần lớn

là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất như nhà cửa, các công trình xâydựng đều phải đăng ký quyền sở hữu thông qua Giấy chứng nhận đăng kýquyên sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất với thủ tục chuyển nhượng rat cụthé, rõ ràng nên giúp các tô chức tín dụng chủ động trong việc xử lý tài sản thế chấp khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ trả nợ, hạn chế các rủi ro, tranh chấp liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan

hệ tín dụng.

Trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, vì các lý do khác

nhau, bên có nghĩa vụ không thể thực hiện hoặc thực hiện chưa đầy đủ nghĩa

vụ đã cam kết với bên có quyền Dé đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp củamình, bên có quyền, đồng thời là bên nhận bảo đảm thực hiện quyền xử lý tàisản bảo đảm để bù trừ, thanh toán phần nghĩa vụ đã cam kết Về bản chất, việc xử lý tai sản bao dam là hành vi chuyên quyền sở hữu tài sản bảo đảm từ bên bảo đảm cho bên nhận bảo đảm hoặc bên thứ ba theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm Từ đó bên nhận bảo đảm thu được các lợi ích về kinh tế, tài chính để giải quyết phần nghĩa vụ chưa được thực hiện Như vậy, mặc dù

15

chưa phải là chủ sở hữu tài sản bảo đảm nhưng bên nhận bảo đảm có đầy đủquyền năng để định đoạt tài sản bảo đảm, đồng thời đơn phương tước bỏquyén sở hữu tai sản bảo đảm của bên bảo đảm bat ké bên bảo đảm đồng ý hay không đồng ý Do đó, kết quả xử lý tài sản bảo đảm có thê ảnh hưởng đến lợi ích của các chủ thé khác có liên quan đến tài sản bảo đảm Vì lý do này, hệ thống pháp luật đã có những quy định chi tiết về điều kiện, trình tự thủ tục, hồ

sơ pháp lý liên quan đến hoạt động xử lý tài sản bảo đảm, nhằm bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan, đồng thời tạo ra các cơ sở pháp

lý cần thiết để giải quyết các khiếu nại, tranh chấp phát sinh từ việc xử lý tài

sản bảo đảm.

Dựa vào những phân tích trên có thể định nghĩa hoạt động xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất như sau: Xử lý tai sản thé chấp là quyén sử dung đất là một hành vi pháp lý của bên nhận thé chấp nhằm chuyển quyén sử dụng đất, định đoạt quyên sử dụng đất thế chấp để bù trừ, thanh toán phânnghĩa vụ được thé chấp khi đến hạn mà bên thé chấp/bên có nghĩa vụ khôngthé thực hiện hoặc thực hiện không đây du nghĩa vụ đã cam kết theo thỏathuận về giao dịch thé chấp đã được các bên giao kết và các quy định của

pháp luật có liên quan.

Xử ly thé chấp quyền sử dụng đất có những đặc điểm như sau:

Thứ nhất, đối tượng tác động là quyền sử dụng đất và nội dung này phảiđược đăng ký tại cơ quan có thầm quyên khi tiễn hành thé chap

Thứ hai, hậu quả pháp lý của việc xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất (QSDĐ) thường dẫn đến sự chấm dứt quyền sử dụng đất của bênthế chấp đối với QSDĐ đó Điều này xảy ra khi bên thế chấp không tuân thủđúng nghĩa vụ mà họ đã cam kết trong hợp đồng thế chấp và giá trị củaQSDD được sử dụng dé bù đắp thay vì giá trị của nghĩa vụ bị vi phạm

16

Thứ ba, có nhiều phương thức khác nhau để xử lý tài sản thế chấpQSDĐ, bao gồm thỏa thuận giữa các bên, việc bán tài sản thé chấp thông quadau giá hoặc bên nhận thé chấp có thé tự mua lại tai sản bảo đảm.

Thứ tu, quá trình xử lý tai sản thé chấp QSDD phải tuân theo các quy định về thủ tục hành chính Quá trình này thường bao gom việc ban hoặc chuyển nhượng tai sản thé chấp dé thu lại số tiền tương ứng Việc này có thé liên quan đến việc tìm người mua hoặc bên chuyên nhượng thích hợp, thựchiện thủ tục chuyên nhượng, và đảm bảo rang tất cả các bên liên quan được

ép, động lực dé thúc đây khách hàng vay trả nợ day đủ, đúng hạn theo các nộidung đã cam kết Do yêu cầu về tài sản bảo đảm tại các tô chức tín dụngthường rất cao, đòi hỏi phải có giá trị lớn, ồn định trong thời gian dài cũngnhư phải có tính thanh khoản cao khi xử lý, trong khi các tô chức tín dụng lạikhông đủ điều kiện về cơ sở vật chất, hạ tầng để phục vụ hoạt động cầm cố tàisản, do đó biện pháp cầm có rất ít khi được áp dụng mà chủ yếu thông qua hoạt động thé chấp tài sản Có thé khang định rang quyền sử dung đất chiếm

tỷ trọng lớn nhất trong các loại tài sản được thế chấp tại các tổ chức tin dụng,

dư nợ liên quan đến bất động sản luôn ở tỷ trọng cao và dành được sự chú ýlớn của các tổ chức tín dụng khi xây dựng chiến lược phát triển thị trường,chiến lược kinh doanh của mình trong nhiều năm gần đây Tuy nhiên, vì nhiều

lý do khác nhau cho nên không phải lúc nào khách hang cũng thực hiện việc

17

hoàn trả, thanh toán khoản vay theo đúng các nội dung đã cam kết, buộc các

tô chức tín dụng phải xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp dé bù trừ, thanhtoán khoản nợ chưa được hoàn trả hoặc hoàn trả chưa đầy đủ như theo hợp đồng tín dụng Có thể thấy rằng xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý nợ tại các tổ chức tin dụng diễn ra khá thường xuyên,

có vai trò quan trọng trong hoạt động kinh doanh, quan tri rủi ro va cân đối tài chính của các tô chức tin dụng Tính chất, đặc điểm và sự ảnh hưởng của hoạtđộng này đối với các tổ chức tin dụng thé hiện ở cả góc độ kinh tế và góc độpháp lý cụ thé như sau: [2]

Dưới góc độ kinh tế, bản chất của xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụngđất là việc các tô chức tín dụng thông qua các giao dịch kinh tế đưa các bấtđộng sản này ra thị trường, chuyển hóa thành tiền dé bù đắp cho khoản vay,

khoản tín dụng mà khách hàng vay chưa thực hiện được, đảm bảo các chỉ tiêu

về doanh thu, lợi nhuận trong hoạt động cho vay, cấp tín dụng Mặt khác, cân đối duy trì các tỷ lệ an toàn theo quy định của Ngân hàng nhà nước, các cơquan có thấm quyền va các cam kết, quy định về quản trị rủi ro trong hoạtđộng cho vay, cấp tín dụng tại các tổ chức tin dụng Hiệu quả kinh tế của việc

xử lý quyền sử dụng đất được thế chấp phụ thuộc nhiều yếu tố, bao gồm tínhthanh khoản của tài sản, diễn biến của thị trường bắt động sản tại thời điểm xử

lý, vi trí, dia thế của bất động sản; nội dung quy hoạch và chiến lược, chính sách phát triển kinh tế tại địa phương có bất động sản, Xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất có ý nghĩa hết sức quan trọng, không chỉ đảm bảoquyên lợi, doanh thu cho các tô chức tin dụng mà còn là giải pháp cốt lõi, hiệu

quả trong hoạt động xử lý nợ xấu trên toàn hệ thống, đảm bảo sự an toàn, ôn

định của nên tài chính quốc gia

Dưới góc độ pháp lý, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất đề xử lý

nợ là việc các tổ chức tin dụng băng hành vi của mình đơn phương định đoạt

18

quyên sở hữu các bat động sản này khi bên thé chấp/bên có nghĩa vụ vi phạmcác quy định, các cam kết trong quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm.Như đã trình bày ở trên, việc xử lý tải sản thế chấp là quyền sử dụng đất có thé liên đới, ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của nhiều chủ thé khác có liên quan, có sự tham gia, kiểm soát của nhiều cơ quan quản lý nhà nước, vì vậycác quy định pháp luật điều chỉnh hoạt động này được xây dựng một cách chỉtiết, điều chỉnh nhiều nội dung khác nhau có liên quan đến quá trình xử lý:điều kiện, phương thức xử lý đối với từng loại tài sản (quyền sử dụng đất, nhà

ở, công trình xây dựng, dự án đầu tư )) hồ sơ, trình tự thủ tục, các cơ quanquản lý có thấm quyền thực hiện xử lý tài sản (cơ quan, tổ chức bán daugiá, ), tiếp nhận hồ sơ xóa đăng ký thế chấp, đăng ký biến động đối vớiquyền sử dụng đất, thay đôi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; giải quyết khiếu nại, tranh chấp có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp là quyền sửdụng dat

Từ những phân tích, đánh giá nêu trên, có thé khái quát hoạt động xử lýtài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong quá trình xử lý nợ tại các tô chứctín dụng như sau: “Là hành vi định đoạt quyền sở hữu quyền sử dụng đất củacác tổ chức tín dụng thông qua các phương thức xử lý, trình tự thủ tục theoquy định của pháp luật nhằm thu về các khoản tiền để bù đắp, thanh toán cáckhoản nợ của khách hàng vay khi đến hạn mà chưa thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ theo các nội dung đã cam kết tại Hợp đồng tín dụng”.

1.2 Lý luận pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất trong hợp đồng tín dụng

1.2.1 Sự can thiết của pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sử dụngđất trong hợp đồng tín dụng

Yêu cầu bức thiết đặt ra hiện nay là cần quy định pháp luật về xử lý tàisan thé chấp là quyền sử dụng dat thật hoàn thiện Sự cần thiết của pháp luật

19

về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất là một tất yếu khách quannhằm xây dựng một môi trường pháp lý trong lành, ổn định, tạo hành langpháp lý an toan cho các giao dịch dân sự, thương mại, đồng thời đáp ứngđược những yêu cau trong công cuộc đổi mới, công nghiệp hóa - hiện đạihóa đất nước.

Theo quan điểm của C.Mac thì nhà làm luật không tự mình làm ra luật

mà họ chỉ “đề lên thành luật” các quan hệ thực tiễn của đời sống xã hội Với

sự phát triển mạnh mẽ của kinh tế - xã hội, các quan hệ kinh tế - chính trị - xãhội cũng biến đổi, do vậy việc xây dựng và hoàn thiện pháp luật về xử lý tàisản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nóiriêng phải là một quá trình thống nhất với pháp luật ngân hàng và toàn bộ hệthống pháp luật Việt Nam Bên cạnh đó, với vai trò to lớn của hoạt động tín dụng trong nền kinh tế thị trường, pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất nói riêng là hết sức cầnthiết Điều đó sẽ tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho sự vận hành an toàn của các

tổ chức tin dụng nói chung và ngân hàng nói riêng, có ý nghĩa tích cực trongviệc bảo vệ sự bình ổn và phát triển của nền kinh tế [5]

Về thực tiễn, pháp luật về xử lý bảo đảm nói chung và xử lý tài sản thếchấp là quyền sử dụng đất nói riêng đóng một vai trò rất quan trọng trong việcphát triển, mở rộng hoạt động tín dụng và kinh doanh của ngân hàng, vào nền kinh tế của đất nước Tuy nhiên, thực tiễn đã phản ánh những hạn chế, bat cậpcủa các văn bản pháp luật này, những quy định pháp luật về xử lý bảo đảm nói

chung hiện nay thực sự chưa bảo vệ được lợi ích hợp pháp của bên cho vay có

bảo đảm, cơ chế xử lý không thống nhất cũng như các thủ tục phức tạp, chưatạo hành lang pháp lý an toàn dé khai thác tối đa giá trị kinh tế của tài sản bảođảm, đặc biệt đó là thế chấp quyền sử dụng đất Bên cạnh đó, phố biến hiện naycác ngân hàng thương mại khi áp dụng pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm nói

20

chung trên thực tế còn gặp nhiều bất cập, vướng mắc, không tạo được sự chủđộng, cũng như không dam bảo được các quyên lợi của mình trong quá trình

xử lý tài sản bảo đảm đặc biệt là đối với xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất Điều này đòi hỏi phải có những giải pháp đồng bộ hướng tới xây dựng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất riêng biệt.

1.2.2 Nguyên tắc điều chỉnh pháp luật về xử lý tài sản thé chấp là quyền sửdụng đất trong hợp đồng tín dụng

Nguyên tắc điều chỉnh đầu tiên là tôn trọng sự thỏa thuận của tất cả cácbên trong quan hệ thế chấp tài sản Xử lý tài sản đảm bảo trong đó là quyền sửdụng đất là một phần tất yếu phát sinh từ thỏa thuận về giao dịch bảo đảm giữacác bên Các bên có quyền thỏa thuận về điều kiện, căn cứ, phương thức xử lýtai sản bảo đảm Bên nhận thé chap không thé chuyên nhượng hoặc nhận chínhquyền sử dụng đất được thé chấp dé bù trừ nghĩa vụ nếu không có hoặc thựchiện không đúng các nội dung đã thỏa thuận đối với bên thế chấp, phải đền bù các thiệt hại phát sinh cho bên thế chấp và các bên thứ ba khác có liên quan đếngiao dịch xử lý tài sản thế chấp nếu không thực hiện đúng các thỏa thuận đãđược các bên giao kết Các co quan nhà nước có thâm quyền, cơ quan tổ tụngcũng chỉ giải quyết các khiếu nại, tranh chấp liên quan đến việc xử lý tài sản

bảo đảm trên cơ sở nội dung các bên đã thỏa thuận, không áp đặt ý chí hay đưa

ra các phán quyết hành chính mang tính cưỡng chế để giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp này Ở đây, quyền tự do ý chi, tự do hợp đồng được tôn trong tối đa Tuy nhiên, cần phải nhận thức được rằng, trong quan hệ tín dụng, bên đi vay bao gio cũng ở vi thế bất lợi hơn so với bên cho vay Vì vậy, sự tự do thỏa thuận nói chung trong hợp đồng tin dụng và thỏa thuận về xử lý tai san làquyền sử dụng đất ở phương thức nào luôn thuộc quyền chủ động của tổ chứctín dụng theo hướng an toàn và thuận lợi nhất khi tài sản phải xử lý mà bên vay

bị hạn chế quyền thỏa thuận trong trường hợp này

21

Hai là dam bảo tính công khai, minh bạch và khách quan trong qua

trình xử lý tài sản Nguyên tắc này đảm bảo quyền được biết thông tin của tất

cả những người có liên quan đối với quá trình xử lý tài sản thế chấp Các tổ chức tín dụng có trách nhiệm công bố công khai các thông tin liên quan đến tài sản thế chấp, thời gian, phương thức, giá trị hoặc giá khởi điểm trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm nhằm đảm bảo quyên lợi không chi của t6 chức tin dụng mà cả khách hàng vay/bên thế chấp tài sản cũng như các tổ chức, cá

nhân khác có liên quan Các giao dịch, thủ tục pháp lý trong quá trình xử lý

tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất trong hoạt động xử lý nợ của các tổ

chức tín dụng được thực hiện công khai dựa trên cơ sở các quy định của pháp

luật, trong trường hợp cần thiết các bên có thé thỏa thuận don vị định giá độclập xác định giá trị tài sản thế chấp trước khi xử lý, tránh các hành vi lạm quyên, cố ý làm sai lệch giá trị tài sản trong quá trình ban đấu giá, ban tai sản hoặc nhận chính tài sản đảm bao dé xử lý nợ tại các tô chức tín dụng.

Ba là, việc xử lý tài sản bảo đảm của bên có quyền xử lý không được mang tính kinh doanh Đây là một trong những điểm đặc thù trong quá trình

xử lý tài sản bao đảm là quyền sử dung đất trong hoạt động xử lý nợ tại tổchức tin dung Nhu chúng ta đã biết, quyền sử dụng dat là sản phẩm tronglĩnh vực kinh doanh bat động sản Hoạt động trao đổi, mua bán, năm giữ cáctài sản này luôn tiềm ấn nhiều rủi ro, phụ thuộc vảo tình hình giá cả cũng như tính thanh khoản của thị trường Trong khi đó, thị trường bat động san Việt Nam còn thiếu minh bạch, vận hành va phát triển dựa trên khuynh hướng hiệuqua dẫn đến việc hình ¿hành “bong bóng bat động sản”, những cơn sốt đất

“đo” do giới đầu cơ thực hiện Do vay, các tô chức tín dụng tham gia vào cácgiao dịch mua bán, chuyên nhượng quyền sử dụng đất với mục đích duy nhất

là để bù đắp, thanh toán đối với phần nghĩa vụ mà khách hàng vay/bên thếchấp chưa thê thực hiện được theo Hợp đồng tín dụng, không phải tìm kiếm

22

lợi nhuận hoặc hưởng hoa lợi tức từ quá trình xử lý tài sản bảo đảm là quyền

sử dụng đất

1.2.3 Cơ cấu về nội dung của pháp luật về xử lý tài sản thế chấp là quyền

sử dung đất trong hợp dong tín dung

Pháp luật điều chỉnh về xử lý tai sản thế chấp tài quyền sử dụng dat baogồm:

i) Nhóm quy phạm điều chỉnh chủ thé của quan hệ xử lý thé chấp quyền

sử dụng đất: Các quy phạm này xác định người tham gia trong quan hệ thếchấp, bao gồm chủ nợ (người thế chấp) và người thế chấp tài sản (ngân hànghoặc tô chức tài chính khác) Pháp luật quy định các quyền và nghĩa vụ củatừng bên trong quá trình thế chấp và xử lý tài sản thế chấp

ii) Nhóm quy phạm điều chỉnh về đối tượng tài sản quyền sử dụng đất trong quan hệ xử lý tài sản thế chấp: Các quy phạm này liên quan đến việc xác định đối tượng tài sản thế chấp, tức là quyền sử dụng đất và bất động sản liên quan Pháp luật quy định về quyền sử dụng, quyền sở hữu, và việc quản

lý tài sản này trong ngữ cảnh thế chấp

iii) Nhóm quy phạm điều chỉnh về hình thức và hiệu lực của giao dichthế chấp và xử lý tài sản thế chấp: Đây là các quy định về cách thức thực hiệngiao dịch thế chấp, bao gồm việc ký kết hợp đồng thế chấp, cách thức đăng kýthế chấp, và hiệu lực của các giao dịch này Pháp luật quy định các quy tắc và quy định để đảm bảo tính minh bạch và hợp pháp của quá trình thế chấp.

iv) Nhóm quy phạm điều chỉnh về chấm dứt giao dịch thế chấp tài sảnquyền sử dụng đất và xử lý tài sản quyền sử dụng đất đã thế chấp: Pháp luậtquy định quy trình và quyền lợi của các bên trong quá trình chấm dứt giaodịch thé chấp, bao gồm việc thu hồi nợ, tịch biên tai sản, và quyền và nghĩa

vụ liên quan đến tài sản thế chấp sau khi chấm dứt

Một là, về chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản quyên sử dụng đất:

23

(i) Bên thé chấp: Khác với pháp luật của nhiều quốc gia khác, ở Việt Nam,không phải mọi người sử dụng đất đều có quyền thé chấp tài sản dé vay vốn.Nha nước có quyền quyết định việc phân bé và điều chỉnh đất đai, xác định quyên và nghĩa vụ của chủ thê thế chấp tùy thuộc vào cách thức sử dụng đất, bất kế đó có phải là đất nông nghiệp, dat phi nông nghiệp, hay loại đất khác.

(ii) Bên nhận thé chấp: Đây là những chủ thé có nguồn vốn và thực hiệnhoạt động cho vay đối với người cần vay vốn, thông qua việc yêu cầu ngườivay đưa tài sản đảm bao dé đảm nhận nguồn vốn vay Theo quy định của pháp luật hiện hành, các chủ thể nhận thế chấp chủ yếu là các ngân hàng thươngmại, tô chức tín dụng trong nước và các ngân hàng nước ngoài được phép hoạt

động tại Việt Nam theo Luật các TCTD.

Hai là, về đối tượng tài sản quyền sử dụng đất: Hiện nay, pháp luật đã

cụ thể hóa quy định về loại tài sản quyền sử dụng đất Đối với đối tượngquyền sử dụng đất trong giao dịch thé chấp, điều kiện này được cụ thé hóa tạiĐiều 189 của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn liên quan Chỉ

có tài sản gắn liền với đất thuê được tạo lập hợp pháp theo quy định pháp luậtmới được xem xét là đối tượng thé chap.

Ba là, về hình thức và hiệu lực của giao dịch thé chấp tài sản quyén sửdung dat: Đối với các giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất, quy định củaLuật Đất đai năm 2013 (khoản 3 Điều 167) quy định rằng giao dịch phải thông qua hình thức hợp đồng bằng văn bản.

Bon là, về chấm dứt giao dịch thé chấp tài sản quyên sử dụng dat và xử

lý tài sản quyền sử dụng đất: Pháp luật đã cụ thé hóa quy định cho trường hợpchấm dứt giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.Các trường hợp cham dứt và các thủ tục pháp lý cần thiết dé giải trừ thế chấp

được quy định một cách rõ ràng.

Như vậy, pháp luật Việt Nam tôn trọng quyên thỏa thuận của các bêntrong quan hệ thế chấp, và chỉ khi không có sự thỏa thuận, việc xử lý quyền

24

sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ được thực hiện theo các quy địnhpháp luật cụ thê.

1.2.4 Đặc điểm và hệ quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp là quyền sửdụng đất trong hợp đồng tín dụng

1.2.4.1 Đặc điềm xử lý tài sản thé chấp là quyên sử dung đất trong hop đồng

tin dung

Thứ nhất, đối tượng tác động trực tiếp của quá trình xử lý chính làQSDĐ được thế chấp Một trong những nội dung cần kê khai khi thực hiệnđăng ký thế chấp tại cơ quan đăng ký đó là tài sản thế chấp và tài sản này cóthé biến động thường xuyên suốt thời hạn thế chấp Trong trường hợp có sựthay đôi tài sản thé chấp ban đầu thì bên nhận thé chấp phải đăng ký lai tài sảnthế chấp Trước khi xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp cũng phải đăng

ký thông báo xử lý tài sản thế chấp và trong văn bản thông báo phải mô tả rõ tài sản được xử lý Chuyén tài sản thé chấp thành tiền hoặc xác lập quyền sởhữu đối với tài sản đó là những cách đề bên nhận thế chấp thu giữ lại khoản

nợ khi bên vay lâm vao tình trạng pha sản hoặc vỡ nợ.

Thứ hai, phương thức xử ly tài sản thế chấp da dang, phong phú và phụ

thuộc vào sự thỏa thuận của các bên, trừ trường hợp pháp luật có quy định

khác Phương thức xử lý tài sản thế chấp chính là cách thức để bên nhận thếchấp có thé bù đắp được lợi ich của mình đã bị xâm phạm Bên thế chấp vàbên nhận thế chấp có thê thỏa thuận về phương thức xử lý tài sản thế chấp như: bán tài sản; bên nhận thế chấp nhận chính tài sản thế chấp dé thay thé

cho việc thực hiện nghĩa vu của bên thế chấp; bên nhận thế chấp nhận các

khoản tiền hoặc tài sản khác từ người thứ ba trong trường hợp thế chấp quyềnđòi nợ Nếu sự thỏa thuận của các bên là hợp pháp thì sự thỏa thuận đó cóhiệu lực bắt buộc thi hành đối với các bên Sự thỏa thuận về cách thức xử lýtài sản có thể được thiết lập ngay từ khi giao kết hợp đồng và trở thành một

25

điều khoản trong hợp đồng thế chấp Nếu không có thỏa thuận từ trước thì tạithời điểm phải xử lý tài sản thế chấp, các bên cũng có thể thỏa thuận về cáchthức xử lý tài sản Chỉ khi nào các bên không có thỏa thuận hoặc không thê thỏa thuận được hoặc vì lợi ich của Nhà nước, lợi ich đặc biệt của các chủ thé khác thì tài sản thế chấp mới có thể được xử lý theo quy định của pháp luật.

Thứ ba, số tiền thu được từ xử lý tài sản thế chấp có thể được đảm bảo cho lợi ích của nhiều chủ thê theo thứ tự ưu tiên được xác lập theo luật địnhhoặc theo sự thỏa thuận của các bên Mục đích cuối cùng của xử lý tài sản thếchấp là giải quyết tổng thé các lợi ích của các chủ thé có liên quan đến tài sảnthế chấp Có những trường hợp không chỉ có bên thế chấp, bên nhận thế chấp

có quyên trên tài sản thé chấp mà còn các chủ thé khác cũng có quyền hợp

pháp trên tài sản đó như: Các chủ nợ không có bảo đảm; Các chủ nợ cùng

nhận bảo đảm bang một tài sản thế chấp; Chủ thé nhận thé chấp tài sản là tài sản hình thành từ chính vốn vay; Người mua, người thuê, người nhận chuyền

giao tài san thé chap; Nguoi ban tra cham, tra dan, cho thué tai san ma bén thé

chap đem di thé chấp; Người có quyền cầm giữ tai san thé chấp (Người sửachữa, nâng cấp tài sản thế chấp, người bảo quản tài sản thế chấp, người làmdịch vụ liên quan đến tài sản thế chấp) Do vậy, số tiền thu được từ xử lý tàisản thé chấp được thanh toán cho các chủ thé có liên quan phải dựa trên thứ tự

ưu tiên theo nguyên tắc ai công bố quyền trước sẽ được thanh toán trước, trừnhững trường hợp đặc biệt có quy định của pháp luật Tuy nhiên, các chủ thêtrên có thé thỏa thuận dé thay đổi thứ tự ưu tiên thanh toán cho nhau nhưng không được làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.

Thứ tư, quá trình xử lý tài sản thế chấp cần phải tuân thủ các quy địnhkhác về thủ tục hành chính Xử lý tài sản thế chấp là quá trình dịch chuyểnquyền sở hữu tài sản đó sang cho các chủ thể khác dé thu lại tiền, do vậy cầnphải có các thủ tục để buộc bên thé chấp phải chuyển giao tài sản nếu không

26

tự nguyện hay các thủ tục dé sang tên tài sản trong trường hợp đó là tài sản cóđăng ký quyền sở hữu như quyền sử dụng đất, nhà ở, các tài sản khác thuộc

sở hữu nhà nước Xử lý tài sản thế chấp là một giai đoạn của bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự (mang bản chất của quan hệ dân sự) nên chỉ có thể được thực hiện theo các trình tự của thủ tục tố tụng dân sự Do vậy, các thủ tục hành chính cần phải được thiết lập như những công cụ hỗ trợ cho quá trình xử

lý được tiến hành nhanh chóng và hiệu quả chứ không thê thay thế cho thủ tụcdân sự và càng không thê trở thành những rào cản cho các chủ thể khi xử lýtài sản thế chấp

1.2.4.2 Hệ quả pháp lý của xử lý tài sản thé chấp là quyên sử dụng đất tronghợp đông tín dụng

Hậu quả pháp lý của xử lý tài sản thế chấp làm chấm dứt quyền sở hữucủa bên thế chấp đối với tài sản đó Việc xử lý tài sản thế chấp chỉ được thựchiện khi có sự vi phạm nghĩa vụ được bảo đảm và giá tri của tài san thế chấpđược dùng dé bù đắp thay thé cho giá tri của nghĩa vụ bị vi phạm đó Dé xácđịnh được giá trị của tài sản thế chấp thì cách thông thường và phổ biến là bántài san đó dé lấy tiền hoặc dùng nó dé thay thé cho nghĩa vụ được bảo đảm, cảhai hình thức trên đều là các hình thức xử lý có tính chất định đoạt quyền sởhữu đối với tài sản thế chấp.[2]

1.2.5 Nguồn pháp luật về xử ly tài sản thé chấp là quyền sử dụng đất tronghợp đồng tín dụng

Thứ nhất, pháp luật về xử lý thế chấp tài sản quyền sử dụng đất là lĩnh vực pháp luật tong hợp Nó bao gồm quy phạm pháp luật của một số đạo luật khác nhau như ở Việt Nam nằm trong Luật Đất đai năm 2013, Bộ Luật dân sựnăm 2015, Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Công chứng Một số quốc gia cócách tiếp cận tổng thể và tập trung điều chỉnh quan hệ thế chấp đất đai trong

một văn bản pháp luật riêng biệt Cách nay thường giúp tạo sự rõ rang va

27

thống nhất trong quy định về thế chấp và xử lý thế chấp Trong khi đó, một sốquốc gia khác có cách tiếp cận phức tạp hơn, quan hệ liên quan đến đất đaiđược điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật khác nhau, thuộc nhiều chuyên ngành và lĩnh vực Việc chia thành các văn bản pháp luật khác nhau có thể phản ánh sự phức tạp của quy định và quản lý đất đai trong các quốc gia đó,cũng như sự đa dạng trong các khía cạnh liên quan đến bất động sản Ở ViệtNam, thé chấp quyền sử dụng đất, tài sản gan liền với đất hay tài sản hìnhthành trên đất khu công nghiệp được điều chỉnh theo cách thứ hai này Theo

đó, thế chấp quyền sử dụng đất được điều chỉnh ở các lĩnh vực pháp luật cơbản như pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và pháp luật tín dụng ngân hàng

Cụ thể, pháp luật dân sự là nền tảng cho điều chỉnh các quan hệ tài sản nóichung Nó định rõ các nguyên tắc cơ bản về quyền sở hữu, chuyển nhượng tai sản, va giao dịch tài sản Thông qua pháp luật dân sự, quyền sử dụng đất được

Pháp luật tín dụng ngân hàng điều chỉnh các quan hệ giữa ngân hàng và khách hàng trong việc cung cấp và sử dụng dịch vụ tài chính Khi liên quan đến thế chấp, pháp luật này quy định các quy trình và quyền lợi của các bên trong các giao dịch thé chấp tài sản, bao gồm quyền sử dụng dat.

Bên cạnh đó, hệ thống các văn bản hướng dẫn, như Nghị định số21/2021/NĐ-CP, đặt ra quy định chi tiết về thực hiện Bộ Luật dân sự, đặc biệttrong việc bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, bao gồm việc tài sản bảo đảm, xác lập

và thực hiện biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, cũng như quy trình xử lý

28

tài sản bảo đảm dé sửa đồi, bổ sung, làm rõ các quy định phù hợp với Bộ LuậtDân sự 2015 Nghị định này đã thay thế Nghị định số 163/2006/NĐ-CP vềgiao dịch bảo đảm và Nghị định số 11/2011/NĐ-CP sửa đổi bổ sung Nghị định số 163/2006/NĐCP về giao dịch bảo đảm Hơn nữa, các Thông tư và các Thông tư liên tịch của các Bộ và Ngành đã đưa ra hướng dẫn chỉ tiết và quy trình cụ thể cần thiết cho tất cả các bên trong quá trình thiết lập, thực hiện và cham dứt quan hệ thé chấp quyền sử dụng dat.

1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụngđất trong hợp đồng tín dụng

1.3.1 Yếu tô chính trị

Như đã biết, pháp luật đóng vai trò quan trọng trong quản lý xã hội vàthé hiện ý chí của các giai cấp thống trị Pháp luật là công cụ quan trọng dé thực hiện đường lối và chính sách của Đảng hoặc các tô chức chính trị Nó đạidiện cho việc thể hiện cụ thể hóa các quyết định chính trị và chương trình

hành động chung Pháp luật có vai trò quy định và hướng dẫn cách xã hội nên

hoạt động và xử lý các vẫn đề xã hội khác nhau dưới góc độ hợp pháp vàcông băng Nó cũng đóng vai trò trong việc bảo vệ quyền và lợi ich của các

công dân và đảm bảo trật tự xã hội.

Bên cạnh việc lành mạnh hóa môi trường tài chính — ngân hàng, công tác

xử lý nợ xấu, cũng được chú trọng Tùy thuộc vào từng giai đoạn phát triểncủa đất nước, chính sách của từng thời kỳ mà pháp luật và việc thực thi phápluật về xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất có sự thay đối sao cho phùhợp với đường lỗi, chính sách của từng thời kỳ đó Nếu xây dựng một hệthống pháp luật tốt, nó sẽ kích thích các yếu tô kinh tế xã hội phát triển, làmnảy sinh các quan hệ sản xuất và thúc day phát triển nó Ngược lại, hệ thốngpháp luật kém, chap vá sẽ cản trở các yếu tố kinh tế, mở đường cho các quan

hệ sản xuất tàn dư trỗi dậy, kéo lùi tiễn trình xây dựng đất nước

29

Việt Nam hiện đang tiến hành xây dựng mô hình nền kinh tế thị trườngđịnh hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó kinh tế phát triển dựa trên những quyluật tất yếu khách quan của thị trường Mô hình này kết hợp giữa yếu tổ thị trường va yếu tố xã hội chủ nghĩa, với mục tiêu là tạo ra sự cân băng giữa phát triển kinh tế và phúc lợi xã hội.

Quy luật cung cấp, giá trị và cạnh tranh là những quy tắc căn bản của nên kinh tế thị trường Quy luật cung cấp đề cập đến sự cung cầu, quy luật giá trị liên quan đến việc định giá và ước tính giá trị của hàng hóa và dịch vụ, cònquy luật cạnh tranh đề cập đến sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp và tạo sức

ép dé nâng cao chat lượng và hiệu suất

Tuy nhiên, như đã đề cập, mô hình này cũng có nhược điểm và khuyếtđiểm Có thể gặp các vấn đề như sự không bình đăng trong phân phối tàinguyên và cơ hội, tác động tiêu cực đến môi trường và tạo ra khoảng cách xãhội Điều quan trọng là cần có sự điều chỉnh và quản lý từ phía chính phủ dé đảm bảo rằng mô hình kinh tế này hoạt động một cách hài hòa và mang lại lợiích cho toàn bộ xã hội Do đó, để khắc phục những khiếm khuyết, tạo cơ hộicho đầu tư phát triển kinh tế, nhà nước phải can thiệp bằng pháp luật

Thực tiễn cũng đã chứng minh ở nước ta hiện nay, Luật Doanh nghiệp

2005, sau đó Luật Doanh nghiệp 2014, và bây giờ là Luật Doanh nghiệp

2020; Luật Đầu tư năm 2005 (sửa đổi 2009), sau là Luật Đầu tư năm 2014 vàbây giờ là Luật Đầu tư năm 2020, đã mở đường cho các thành phan kinh tế phát triển, tạo địa vị bình dang, không phân biệt đối xử dân doanh với quốc doanh như trước đây Luật Đất đai ban hành 1993 sửa đổi nhiều lần, và sau là Luật Dat đai năm 2003 và Luật Dat đai 2013 đã cho người dan sử dụng đất cóđầy đủ các quyên, thúc đây đầu tư khai thông thị trường bất động sản, manglại hiệu quả đất đai trở thành nguồn lực quan trọng của đầu tư phát triển kinh

tê như vôn có của nó.

30

1.3.2 Yếu tô kinh tế - xã hội

Thời gian vừa qua, tình hình thế giới có nhiều diễn biến phức tạp, xungđột và thiên tai, dịch bệnh xảy ra ở nhiều nơi Tình hình kinh tế thế giới chậm hồi phục và các biến đổi đang diễn ra trên Biển Đông có thể gây ra những thách thức cho nên kinh tế va xã hội của nhiều quốc gia, bao gồm Việt Nam.

Tại Việt Nam, những hạn chế của nền kinh tế, cùng với sự phát triển không cân đối trong các khía cạnh của nền kinh tế, có thể gây ra nhiều vấn đềđối với 6n định kinh tế vĩ mô tại Việt Nam Tuy nhiên, với những điều chỉnhkịp thời theo hướng tập trung ưu tiên kiềm chế lạm phát, ôn định kinh tế vi

mô, duy trì tăng trưởng hợp lý, bảo đảm an sinh xã hội, kế hoạch phát triểnkinh tế - xã hội cũng đạt được những kết quả nhất định, như kinh tế vĩ mô cơbản 6n định, lạm phát được kiểm soát, tổng phương tiện thanh toán và dư nợ tín dụng được kiểm soát phù hợp với mục tiêu kiềm chế lạm phát, bảo đảm tăng trưởng kinh tế ở mức hợp lý; quan hệ thương mại và đầu tư tiếp tục được

mở rộng được kiểm soát và bảo đảm an toàn, các ngân hàng yếu kém được cơcau lại, chủ động xử lý nợ xấu, kiềm chế nợ xấu gia tăng Hoạt động của ngânhàng thực sự bị ảnh hưởng mạnh mẽ bởi môi trường kinh tế hiện tại Môitrường kinh tế có thê tạo ra cơ hội và thách thức cho ngân hàng và ngân hàngphải linh hoạt thích nghỉ với biến đổi trong môi trường này Dưới đây là sự tácđộng của môi trường kinh tế ảnh hưởng đến hoạt động của ngân hàng:

* Tăng nhu cau vay vốn: Khi kinh tế phát triển và các lĩnh vực cụ thể như

bắt động sản, sản xuất và thương mại mở rộng, nhu cầu vay vốn từ doanh

nghiệp và cá nhân có xu hướng thé tăng lên Điều này có thé tao cơ hội cho

ngân hàng mở rộng hoạt động cho vay và tạo ra lợi nhuận.

* Thị trường thế chấp phát triển: Nếu môi trường kinh tế tạo điều kiệncho phát triển thị trường thé chấp như bat động sản, dat đai, và tài sản khác,

31