luận văn thạc sĩ nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch sử dụng đất đến giá đất trên địa bàn huyện thanh trì thành phố hà nội

HỌC VIỆN NƠNG NGHIỆP VIỆT NAM ĐỖ THU HỒN NGHIÊN CỨU ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Thị Vòng NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2018 c LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tôi, kết nghiên cứu trình bày luận văn trung thực, khách quan chưa cơng bố cơng trình khác Tơi xin cam đoan giúp đỡ cho việc thực luận văn cám ơn, thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2018 Tác giả luận văn Đỗ Thu Hồn i c LỜI CẢM ƠN Tơi xin trân trọng cảm ơn thầy giáo, cô giáo môn Quy hoạch đất đai - Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam tạo điều kiện thuận lợi nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập nghiên cứu luận văn Đặc biệt, xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Thị Vòng, người trực tiếp hướng dẫn khoa học, tận tình giúp đỡ hướng dẫn tơi hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn UBND huyện Thanh Trì, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Thanh Trì, Văn phịng Đăng kí đất đai chi nhánh huyện Thanh Trì, UBND xã Ngọc Hồi, UBND xã Tứ Hiệp, UBND xã Tân Triều tạo điều kiện thuận lợi cung cấp đầy đủ thông tin, số liệu, q trình nghiên cứu luận văn Cuối cùng, tơi xin trân trọng cám ơn bạn học viên lớp, người thân gia đình bạn bè giúp đỡ động viên tơi q trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn! Hà Nội, ngày 03 tháng 05 năm 2018 Tác giả luận văn Đỗ Thu Hoàn ii c MỤC LỤC Lờı cam đoan i Lờı cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục chữ vıết tắt vi Danh mục bảng vii Danh mục hình viii Trích yếu luận văn ix Thesıs abstract xi Phần Mở đầu 1.1 Tính cấp thıết đề tàı 1.2 Mục tıêu đề tàı 1.3 Phạm vı nghıên cứu 1.4 Những đóng góp mớı, ý nghĩa khoa học thực tıễn đề tàı 1.4.1 Những đóng góp đề tài 1.4.2 Ý nghĩa khoa học 1.4.3 Ý nghĩa thực tiễn Phần Tổng quan tàı lıệu 2.1 Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất gıá đất 2.1.1 Cơ sở khoa học quy hoạch sử dụng đất thực quy hoạch sử dụng đất 2.1.2 Cơ sở khoa học giá đất 10 2.1.3 Ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất 20 2.2 Cơ sở thực tıễn thực hıện quy hoạch sử dụng đất gıá đất 22 2.2.1 Thực tiễn thực quy hoạch sử dụng đất giá đất giới 22 2.2.2 Thực tiễn thực quy hoạch sử dụng đất giá đất Việt Nam 25 2.2.3 Thực tiễn thực quy hoạch sử dụng đất giá đất thành phố Hà Nội 30 2.3 Một số nghıên cứu lıên quan đến lĩnh vực đề tàı 31 Phần Vật lıệu phƣơng pháp nghıên cứu 34 3.1 Địa đıểm nghıên cứu 34 iii c 3.2 Thờı gıan nghıên cứu 34 3.3 Đốı tượng nghıên cứu 34 3.4 Nộı dung nghıên cứu 34 3.4.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 34 3.4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đai địa bàn huyện Thanh Trì 34 3.4.3 Đánh giá tình hình thực quy hoạch giá đất địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 – 2017 34 3.4.4 Ảnh hưởng số dự án quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Thanh Trì 34 3.4.5 Đề xuất giải pháp công tác quy hoạch sử dụng đất nhằm điều chỉnh giá đất phù hợp với thực tế 35 3.5 Phương pháp nghıên cứu 35 3.5.1 Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu 35 3.5.2 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số l ệu 37 3.5.3 Phương pháp so sánh 37 Phần Kết nghıên cứu thảo luận 39 4.1 Đặc đıểm đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nộı 39 4.1.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 39 4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 44 4.1.3 Đánh giá chung điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội 50 4.2 Tình hình quản lý sử dụng đất đaı địa bàn huyện Thanh Trì 52 4.2.1 Tình hình quản lý đất đai địa bàn huyện Thanh Trì 52 4.2.2 Hiện trạng sử dụng đất huyện Thanh Trì năm 2017 54 4.2.3 Tình hình biến động sử dụng đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2010-2017 56 4.3 Tình hình thực hıện quy hoạch gıá đất địa bàn huyện Thanh Trì gıaı đoạn 2010 - 2017 58 4.3.1 Khái quát phương án quy hoạch sử dụng đất huyện Thanh Trì giai đoạn 2010- 2020 58 4.3.2 Tình hình thực quy hoạch sử dụng đất địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn 2010 - 2017 61 iv c 4.3.3 Công tác quản lý nhà nước giá đất địa bàn huyện Thanh Trì 65 4.4 Ảnh hưởng số dự án theo quy hoạch sử dụng đất đến gıá đất địa bàn huyện Thanh Trì 66 4.4.1 Ảnh hưởng dự án quy hoạch đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp 66 4.4.2 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu tái định cư xã Ngọc Hồi, Đại Áng phục vụ giải phóng mặt dự án xây dựng đường sắt đô thị Hà Nội (tuyến số 1) 72 4.4.3 Ảnh hưởng dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì 79 4.4.4 Những ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Thanh Trì 87 4.5 Đề xuất gıảı pháp đıều chỉnh gıá đất phù hợp vớı thực tế 88 4.5.1 Giải pháp quy hoạch 88 4.5.2 Giải pháp định giá đất 89 Phần Kết luận kıến nghị 90 5.1 Kết luận 90 5.2 Kiến nghị 91 Tàı lıệu tham khảo 92 Phụ lục 94 v c DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài Ngun Mơi Trường CNH Cơng nghiệp hóa ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐH Hiện đại hóa ND-CP Nghị định - Chính phủ NN Nhà nước QĐ Quyết định QSH Quyền sở hữu SDĐ Sử dụng đất TNMT Tài nguyên môi trường TT Thông Tư TT Thị trấn TTr Thị trường UBND Ủy ban nhân dân VNĐ Việt nam đồng VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất VT Vị trí XHCN Xã hội chủ nghĩa vi c luan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noi DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1 Mục đích định giá đất số nước giới 24 Bảng 2.2 Nguyên tắc phương pháp xác định giá đất số nước giới .25 Bảng 4.1 Tổng hợp tiêu phát triển kinh tế giai đoạn 2010 – 2017 45 Bảng 4.2 Biến động dân số lao động giai đoạn 2010 - 2017 .47 Bảng 4.3 Cơ cấu diện tích đất phân theo đối tượng sử dụng đối tượng giao để quản lý huyện Thanh Trì 54 Bảng 4.4 Hiện trạng sử dụng đất Huyện Thanh Trì năm 2017 55 Bảng 4.5 Biến động đất đai giai đoạn 2010 – 2017 57 Bảng 4.6 Kết thực quy hoạch sử dụng đất đến năm 2017 61 Bảng 4.7 Một số cơng trình nằm kế hoạch sử dụng đất năm đầu kì 2010 - 2017 huyện Thanh Trì hồn thành 65 Bảng 4.8 Giá đất trước có dự án quy hoạch đường nối Tứ Hiệp với đường Ngũ Hiệp 67 Bảng 4.9 Biến động giá đất vị trí đường Tứ Hiệp - Ngũ Hiệp 68 Bảng 4.10 Giá đất nông nghiệp trước có quy hoạch khu tái định cư xã Ngọc Hồi, Đại Áng 72 Bảng 4.11 Giá đất nơng nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu tái định cư xã Ngọc Hồi, Đại Áng 73 Bảng 4.12 Giá đất nông nghiệp giá đất dự án khu tái định cư xã Ngọc Hồi, Đại Áng 73 Bảng 4.13 Giá đất khu quy hoạch dự án tái định cư xã Ngọc Hồi 76 Bảng 4.14 Giá đất nông nghiệp trước có dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá 80 Bảng 4.15 Giá đất nơng nghiệp bắt đầu có dự án quy hoạch khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá 80 Bảng 4.16 Giá đất dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá, xã Tân Triều 81 Bảng 4.17 Giá đất khu quy hoạch dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá .83 luan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noi vii c luan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noi DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Đồ thị cung cầu đất đai 12 Hình 2.2 Đồ thị cung cầu đất đai - thời gian ngắn 14 Hình 2.3 Mối quan hệ quy hoạch dự án đến giá đất 20 Hình 4.1 Sơ đồ vị trí huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội 39 Hình 4.2 Cơ cấu sử dụng đất Huyện Thanh Trì năm 2017 55 Hình 4.3 Biểu đồ biến động đất đai giai đoạn 2010-2017 58 Hình 4.4 Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 so với tiêu quy hoạch năm 2017 .63 Hình 4.5 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường nối Tứ Hiệp Ngũ Hiệp .70 Hình 4.6 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường nối Tứ Hiệp Ngũ Hiệp .70 Hình 4.7 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường nối Tứ Hiệp Ngũ Hiệp .71 Hình 4.8 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí đường nối Tứ Hiệp Ngũ Hiệp .71 Hình 4.9 Giá đất thực tế dự án khu tái định cư xã Ngọc Hồi 75 Hình 4.10 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu tái định cư xã Ngọc Hồi 78 Hình 4.11 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu tái định cư xã Ngọc Hồi 78 Hình 4.12 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu tái định cư xã Ngọc Hồi 79 Hình 4.13 Sơ đồ quy hoạch tổng mặt dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá, xã Tân Triều, huyện Thanh Trì .79 Hình 4.14 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá 85 Hình 4.15 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá 85 Hình 4.16 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá 86 Hình 4.17 Biểu đồ biểu thị giá đất thị trường vị trí khu vực giáp dự án khu đấu giá quyền sử dụng đất Yên Xá 86 luan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noi viii c luan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noi TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Đỗ Thu Hoàn Tên Luận văn: “Nghiên cứu ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội” Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8850103 Tên sở đào tạo: Học viện Nơng nghiệp Việt Nam Mục đích nghiên cứu Nghiên cứu giá đất nhà nước quy định, giá đất thị trường trước sau hoàn thành số dự án theo phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 địa bàn huyện Thanh Trì, từ đánh giá mức độ ảnh hưởng quy hoạch sử dụng đất đến giá đất địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội Trên sở đề xuất giải pháp, kiến nghị việc quy hoạch; thực quản lý quy hoạch sử dụng đất để mang lại tác động tích cực giá đất Phƣơng pháp nghiên cứu Điều tra số liệu thứ cấp: Tiến hành lựa chọn điểm, mẫu nghiên cứu cách chọn xã, phường, thị trấn đại diện cho địa bàn nghiên cứu sở chọn hộ đại diện cho điểm điều tra Công tác chọn điểm nghiên cứu vào yêu cầu sau: Chọn địa bàn có quy hoạch sử dụng đất dự án dự án quy hoạch hoàn thiện, giao dịch đất đai (thị trường bất động sản) diễn mạnh mẽ Thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất; số liệu, tài liệu, báo cáo kế hoạch sử dụng đất hàng năm báo cáo quy hoạch sử dụng đất Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất, Phịng Tài ngun Mơi trường huyện Thanh Trì Điều tra số liệu sơ cấp: T ến hành ph ng vấn ngườ dân, hộ g a đình qua mẫu ph ếu đ ều tra g đất thị trường Mỗ dự án đ ều tra đất có tính chất đạ d ện phản ánh phát tr ển k nh tế - xã hộ g đất khu vực có b ến động Nộ dung đ ều tra: tên ngườ sử dụng đất, địa chỉ, thờ đ ểm chuyển nhượng đất, giá đất chuyển nhượng, thông tin đất ( tờ đồ số, đất số, diện tích, địa đất, mặt tiền, chiều sâu, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng ) thông tin tài sản gắn liền đất Tổng hợp, xếp số l ệu đ ều tra theo vị trí khu vực quy hoạch vị trí lân cận khu vực quy hoạch, xếp theo thời gian trước có quy hoạch, dự án quy hoạch duyệt vào thi công, sau dự án quy hoạch hoàn thành luan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noiluan.van.thac.si.nghien.cuu.anh.huong.cua.quy.hoach.su.dung.dat.den.gia.dat.tren.dia.ban.huyen.thanh.tri.thanh.pho.ha.noi ix c