Thực trạng và giải pháp quản lý nhà ở đô thị theo hướng bền vững trên địa bàn quận hà đông tp hà nội

Đề tài đánh giá thực trạng ảnh hưởng của quá trình đô thị hóa đến việc quản lývà sử dụng đất; đề xuất một số giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước vềđất đai, hiệu quả sử dụng đấ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý Đô thị Đề tài : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ THEO HƯỚNG BỀN VỮNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI Sinh viên : Nguyễn Phương Mai Mã sinh viên : CQ532422 Lớp : Kinh tế quản lý đô thị Khố : 53 Hệ : Chính quy Người hướng dẫn: 1)Giảng viên: TS Nguyễn Hữu Đoàn 2) Cán bộ: Ths Phùng Chí Tâm Hà Nội, tháng năm 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN KHOA MÔI TRƯỜNG VÀ ĐÔ THỊ CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Chuyên ngành: Kinh tế Quản lý Đô thị Đề tài : THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ THEO HƯỚNG BỀN VỮNG TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG - TP HÀ NỘI Sinh viên : Nguyễn Phương Mai Mã sinh viên : CQ532422 Lớp : Kinh tế quản lý thị Khố : 53 Hệ : Chính quy Người hướng dẫn: 1)Giảng viên: TS Nguyễn Hữu Đoàn 2) Cán bộ: Ths Phùng Chí Tâm Hà Nội, tháng năm 2015 LỜI CAM ĐOAN "Tôi xin cam đoan nội dung báo cáo viết thân thực hiện, không chép, cắt ghép báo cáo luận văn người khác; sai phạm xin chịu kỷ luật với Nhà trường.” Hà Nội, ngày 14 tháng năm 2015 Sinh viên thực Nguyễn Phương Mai LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập trường Đại học Kinh tế Quốc dân, nhận giảng dạy nhiệt tình thầy trường nói chung khoa Mơi trường thị nói riêng Nhờ vậy, trang bị vốn kiến thức chuyên môn làm hành trang vững sống sau Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu trường Đại học Kinh tế Quốc dân, ban chủ nhiệm khoa Môi trường đô thị tồn thể q thầy giảng dạy, hướng dẫn tơi suốt q trình học tập trường Đặc biệt, để hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp mình, xuất phát từ lịng kính trọng, tơi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới thầy giáo, TS Nguyễn Hữu Đoàn, người dành nhiều thời gian tâm huyết, trực tiếp hướng dẫn suốt trình nghiên cứu thực đề tài Bên cạnh tận tình bảo thầy cơ, tơi cịn nhận giúp đỡ nhiệt tình anh chị làm việc Phịng Quản lý Đơ thị quận Hà Đông, Thành phố Hà Nội Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo chuyên viên, cán Phịng Quản lý Đơ thị quận Hà Đơng tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thực tập, tìm hiểu thực tế thu thập tài liệu, số liệu liên quan đến chuyên đề Việc nghiên cứu thực trạng giải pháp quản lý nhà đô thị theo hướng bền vững địa bàn quận Hà Đông vấn đề cấp thiết, cố gắng cao để hoàn thành chuyên đề Tuy nhiên, hạn chế thời gian, trình độ thân nên chuyên đề nghiên cứu khơng thể tránh sai sót Tơi mong nhận góp ý quý báu thầy, giáo để tơi tiếp tục bổ sung hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn! MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I – CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ 1.1 Khái niệm, đặc điểm, phân loại nhà ở, nhà đô thị 1.1.1 Khái niệm nhà ở, nhà đô thị 1.1.2 Đặc điểm nhà đô thị .4 1.1.3 Phân loại nhà .6 1.2 Nội dung quản lý nhà 1.2.1 Ban hành quy chế quản lý, sử dụng kinh doanh nhà 1.2.2 Lập kế hoạch xây dựng phát triển nhà .8 1.2.3 Cấp giấy phép đình việc xây dựng, cải tạo nhà 1.2.4 Đăng ký, điều tra, thống kê nhà ở, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà 1.2.5 Thanh tra xử lý vi phạm luật pháp tranh chấp nhà .9 CHƯƠNG II – THỰC TRẠNG VỀ QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HÀ ĐÔNG 11 2.1 Giới thiệu chung quận Hà Đông 11 2.1.1 Đặc điểm tự nhiên 11 2.1.2 Tình hình kinh tế- văn hóa- xã hội 12 2.2 Thực trạng phát triển nhà đô thị địa bàn quận Hà Đông 13 2.2.1 Các hình thức phát triển nhà Hà Đông 13 2.2.2 Giá nhà Hà Đông 25 2.2.3 Các dự án nhà đầu tư xây dựng địa bàn quận Hà Đông 29 2.3 Những bất cập công tác quản lý nhà đô thị Hà Đông .34 2.3.1 Hệ thống văn pháp luật 34 2.3.2 Đầu tư xây dựng nhà không hợp lý hiệu 36 2.3.3 Tình trạng xuống cấp nhà tập thể cao tầng cũ .38 2.3.4 Tình trạng đầu nhà 39 2.3.5 Cơ chế ưu đãi để giải chỗ cho người có thu nhập thấp .39 2.3.6 Bộ máy quản lý Nhà nước nhà 40 CHƯƠNG III – MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG .42 3.1 Định hướng phát triển nhà 42 3.2 Một số giải pháp quản lý 42 3.2.1 Chính sách phát triển nhà phải thực sở nghiên cứu nhu cầu dân cư 42 3.2.2 Phát triển quỹ nhà có chất lượng tiêu chuẩn thiết kế phù hợp với điều kiện đối tượng có thu nhập khác 43 3.2.3 Cải tạo, nâng cấp quỹ nhà có 44 3.2.4 Hoàn thiện thị trường nhà đô thị 44 3.2.5 Hoàn thiện quy hoạch nhà quản lý đất đai .46 3.2.6 Tổ chức thực chủ trương, sách công tác tuyên truyền .47 KẾT LUẬN 50 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 51 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Giải nghĩa Từ viết tắt BĐS Bất động sản CP Cổ phần Cty Công ty ĐTM Đô thị ĐTXD Đầu tư xây dựng QSD Quyền sử dụng GCN Giấy chứng nhận TNHH Trách nhiệm hữu hạn UBND Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG, HÌNH VẼ Bảng 2.1:Bảng giá đất thuộc địa bàn quận Hà Đông .25 Bảng 2.2: Bảng giá xây dựng nhà 27 Bảng 2.3: Giá hộ dự án chung cư chào bán tháng năm 2015 .29 Hà Đông 29 Bảng 2.4 :Tổng hợp dự án phát triển nhà xã hội 29 địa bàn quận Hà Đông 29 Bảng 2.5 : Tổng hợp dự án phát triển nhà thương mại địa bàn quận Hà Đông 32 Hình 2.1 : Bản đồ hành thành phố Hà Nội năm 2008 11 Hình 2.2 : Tịa nhà CT1- Nhà cho người có thu nhập thấp Ngơ Thì Nhậm 15 Hình 2.3: Khu nhà thu nhập thấp Kiến Hưng với sở hạ tầng yếu 18 Hình 2.4: Nhà thương mại Khu đô thị Văn Khê 19 Hình 2.5: Quảng cáo treo đường Lê Văn Lương .20 Hình 2.6: Khu nhà liền kề Văn Phú hồn thành chưa có người .37 Hình 2.7 : Khu nhà liền kề hoàn thành xây thơ bị bỏ hoang Văn Phú 37 Hình 2.8 : Biệt thự liền kề bị bỏ hoang khu thị Văn Khê .37 Hình 2.9 : Khu chung cư ba tầng phường Nguyễn Trãi 38 LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống người, có nhà quyền người, điều kiện cần thiết để phát triển nguồn lực phục vụ cho nghiệp phát triển đất nước Do vậy, nhà mối quan tâm hàng đầu phủ, đặc biệt thị Theo Bộ Xây dựng, đánh giá trạng Hà Nội cho thấy, năm gần đây, trình đổi kinh tế, thu hút đầu tư, tăng trưởng nhanh, hình thành nhiều trung tâm kinh tế, cơng nghiệp, văn hóa, khoa học, giáo dục đào tạo thu hút lượng lớn lao động, dân cư từ tỉnh nước thủ đô Trong đó, sở hạ tầng kỹ thuật xã hội Hà Nội bị tải gặp nhiều khó khăn việc đáp ứng nhu cầu nhà ở, cơng trình dịch vụ cơng cộng Cùng với phát triển thành phố Hà Nội , nay, nhu cầu nhà người dân Quận Hà Đông ngày gia tăng, dự đốn cịn tiếp tục tăng mạnh vào năm tới Bên cạnh đó, thu nhập người dân tăng đáng kể năm gần đây, nhu cầu mua sắm tăng cao, việc mua sắm trung tâm thương mại, siêu thị trở thành thói quen nhiều người Việc xây dựng hình thành khu thị Văn Qn, Mỗ Lao, Xa La, Văn Phú, Văn Khê, Dương Nội, cho thấy Hà Đơng quận có tốc độ thị hóa cao Do đó, quản lý nhà theo hướng bền vững để đáp ứng nhu cầu nhà cho người dân nhu cầu cấp thiết quận Hà Đơng Tổng quan tình hình nghiên cứu thuộc lĩnh vực đề tài Ở Việt Nam, vài năm gần đây, lĩnh vực nghiên cứu nhà đất nói chung nhà ở, đất thị nói riêng nhiều quan, tổ chức, cá nhân thực Một số cơng trình tiêu biểu kể đến như: - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp mã số RD 03-03 “Nghiên cứu yếu tố cấu thành thị trường BĐS nhà đất, đề xuất sở khoa học sách quản lý thị trường BĐS nhà đất”; Bộ Xây dựng thực năm 2013 Đề tài đề xuất giải pháp hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất góp phần cải cách thủ tục hành quản lý, sử dụng đất - Đề tài nghiên cứu cấp “Nghiên cứu ảnh hưởng chế hai giá đất việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đề xuất giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường”; Viện Chiến lược, Chính sách tài ngun mơi trường thực năm 2013; PGS.TS Nguyễn Thế Chinh chủ nhiệm đề tài Đề tài đề xuất giải pháp để giá đất Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường - Đề tài nghiên cứu khoa học cấp nhà nước “Nghiên cứu, đánh giá ảnh hưởng trình thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất”; Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai thực năm 2013; ThS Đào Thị Thanh Lam làm chủ nhiệm đề tài Đề tài đánh giá thực trạng ảnh hưởng q trình thị hóa đến việc quản lý sử dụng đất; đề xuất số giải pháp tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước đất đai, hiệu sử dụng đất đáp ứng yêu cầu phát triển bền vững q trình thị hóa - Luận văn thạc sĩ tài ngân hàng “Giải pháp tài phát triển nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam”; Đặng Thị Hằng, Đại học Kinh tế - Đại học quốc gia Hà Nội năm 2013 – Luận văn phân tích vấn đề hoạt động đầu tư nhà cho người thu nhập thấp, sách thuế, sách tín dụng dự báo nhu cầu nhà cho người thu nhập thấp thị Việt Nam nói chung Nhiều đề tài đánh giá cao mặt lý luận thực tiễn Tuy nhiên, phần lớn đề tài nghiên cứu trọng đến giải pháp đất đai, vấn đề sử dụng đất nhà cho người có thu nhập thấp Trong đó, người có thu nhập gọi thấp khơng có đủ khả tài để mua nhà đô thị, giải pháp khả thi thuê nhà dự án nhà cho thuê Như vậy, số lượng lớn người thực có nhu cầu mua nhà thị người có thu nhập trung bình lại chưa quan tâm mức Xuất phát từ nhu cầu thực tiễn trên, với vai trị sinh viên khoa Mơi trường Đô thị nhận thấy trách nhiệm vấn đề Chính vậy, tơi định chọn đề tài: “Thực trạng giải pháp quản lý nhà đô thị theo hướng bền vững địa bàn quận Hà Đông, thành phố Hà Nội” với hi vọng đưa giải pháp mới, góp phần hồn thiện cơng tác quản lý thị nói chung quản lý nhà thị địa bàn quận nói riêng Mục tiêu nghiên cứu Nghiên cứu, phân tích đánh giá thực trạng hình thức phát triển nhà địa bàn quận Hà Đông; bất cập công tác quản lý nhà thị dẫn đến tình trạng lãng phí nhà số lượng lớn người thực có nhu cầu mua nhà lại chưa tiếp cận với nguồn cung Từ đề xuất giải pháp nhằm góp phần cải thiện điều kiện nhà tốt cho người, góp phần phát triển quận Hà Đông Thủ đô Hà Nội theo hướng phát triển bền vững 39 Hình 2.9 : Khu chung cư ba tầng phường Nguyễn Trãi 2.3.4 Tình trạng đầu nhà Thực tế cho thấy, hai nguyên nhân đẩy thị trường BĐS giai đoạn 2011-2013 lâm vào cảnh khó khăn, đóng băng yếu tố đầu làm giá Các nhà đầu mua nhà chờ lên giá đất đai có hạn nhu cầu đất đai, nhà ngày tăng cho hầu hết mục đích, dẫn đến tình trạng cung tăng khơng theo kịp tăng cầu, xuất khan nhà Và điều kiện định, khan giả tạo đẩy giá nhà lên cao ngất ngưởng, giá nhà không phản ánh giá trị thật nhà Điều không đẩy giá BĐS lên cao, vượt xa khả tài người mua mà tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng Và nguy lớn đe dọa nỗ lực phục hồi thị trường BĐS thời gian gần Một nguyên nhân tình trạng đầu đất đai, nhà thiếu minh bạch khó tiếp cận thơng tin đất đai Cụ thể, trước Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa có chế buộc phải cơng bố cơng khai cách thỏa đáng. Đây hội để người có khả tiếp cận thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đầu vào “điểm nóng” để trục lợi Ngồi ra, khơng thơng tin quy hoạch, kế hoạch SDĐ mà thơng tin khác tình trạng pháp lý đất đai nói chung, BĐS nói riêng khó để biết được, thủ tục cần thiết cho việc tiếp cận thông tin chưa quy định rõ 40 Hạn chế làm cho môi trường đầu tư không thông suốt, tạo tâm lý e ngại, thiếu hấp dẫn nhà đầu tư lớn, đặc biệt đầu tư nước 2.3.5 Cơ chế ưu đãi để giải chỗ cho người có thu nhập thấp Theo Nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội, từ ngày 10/01/2014, dự án phát triển nhà xã hội hưởng số hỗ trợ, ưu đãi định đất đai, thuế sách ưu đãi khác đầu tư Tuy nhiên phân khúc nhà xã hội gặp nhiều khó khăn Một nguyên nhân khiến gói 30.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi chưa giải ngân tới đối tượng vay thuê mua nhà thu nhập thấp, nhà xã hội nguồn cung chưa có nhiều cầu lớn Bởi gói 30.000 tỷ đồng sách Chính phủ hỗ trợ người thu nhập thấp cải thiện nhà Muốn giải ngân nhanh gói này, phải có nguồn cung lớn nhiều nhà 15 triệu đồng/m2, 70m2 Trong đó, nguồn cung nhà xã hội khơng thể nhanh chiến lược nhà thực việc phát triển nhà xã hội trình dài hạn ngắn hạn Thứ hai, việc đầu tư phát triển nhà xã hội, doanh nghiệp không mặn mà, lợi nhuận nhà xã hội thấp nhiều so với nhà thương mại Thứ ba, thủ tục, yêu cầu để giải ngân gói 30.000 tỷ bắt buộc số lượng sản phẩm nhà xã hội khiến người có nhu cầu vay mua khơng dễ dàng giải ngân Bên cạnh đó, thành phố Hà Nội chưa có chế, sách khuyến khích cụ thể đủ mạnh để đầu tư xây dựng nhà xã hội cho thuê Hầu hết doanh nghiệp trọng đến đầu tư xây dựng nhà để bán nhằm thu hồi vốn nhanh, thực tế lại cần quỹ nhà thuê với đối tượng khơng đủ khả tài Vấn đề giải nhu cầu nhà nhà cho thuê, có hỗ trợ Nhà nước đặt từ vài năm nay, nguồn cung thực tế cịn q 2.3.6 Bộ máy quản lý Nhà nước nhà Hiện nay, bộ máy và cấu tổ chức quản lý nhà nước về nhà ở từ Trung ương đến địa phương vẫn còn mỏng về số lượng và yếu về chất lượng Ở Trung ương, đầu mối quản lý nhà nước về lĩnh vực này là Bộ Xây dựng với quan giúp việc cho Bộ trưởng để thực hiện chức quản lý nhà nước về nhà ở cả nước chỉ có một quan cấp Cục đảm trách, lĩnh vực nhà ở là lĩnh vực phức tạp, có liên quan đến nhiều lĩnh vực khác của nền kinh tế quy 41 hoạch, môi trường, y tế, giáo dục…, nhiều Chương trình lớn, trọng điểm quốc gia về nhà ở đã được Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt và giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, kiểm tra, giám sát việc thực hiện, cấu tổ chức chưa tương xứng với nhiệm vụ được giao nên thực tế việc triển khai thực hiện các chế, chính sách, chương trình chưa đạt yêu cầu đề Tại các địa phương, cấu tổ chức về quản lý nhà ở vẫn chưa được hoàn thiện, một số Sở Xây dựng vẫn gộp chức quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản cùng với một số bộ phận khác quy hoạch, hạ tầng…, những Sở Xây dựng đã thành lập Phòng Quản lý nhà ở và thị trường bất động sản riêng thì số lượng cán bộ phụ trách lại mỏng (chỉ có từ đến người), với trình độ chuyên môn, nghiệp vụ vẫn còn yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu về quản lý nhà ở tại địa phương Tại cấp huyện, chức quản lý nhà nước về nhà ở được gộp vào chức quản lý giao thông, công thương, xây dựng với số lượng cán bộ chuyên trách về nhà ở và xây dựng chỉ từ đến người Còn tại cấp xã thì không có cán bộ chuyên trách riêng về nhà ở mà cán bộ địa chính cấp xã đảm nhận Về trình độ chuyên môn nghiệp vụ của những người làm lĩnh vực nhà ở, công tác đào tạo, bồi dưỡng cán bộ lĩnh vực nhà ở mặc dù đã từng bước được Nhà nước quan tâm nhìn chung vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu và điều kiện thực tế của địa phương Hệ thống chương trình đào tạo chính quy về chuyên môn, nghiệp vụ lĩnh vực quản lý nhà ở hiện vẫn chưa có, các địa phương chủ yếu chỉ thực hiện bồi dưỡng về kiến thức pháp luật có văn bản mới được ban hành 42 CHƯƠNG III – MỘT SỐ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ NHÀ Ở ĐÔ THỊ TẠI QUẬN HÀ ĐÔNG 3.1 Định hướng phát triển nhà  Định hướng phát triển nhà đô thị quận Hà Đông cần bám sát nội dung Chương trình phát triển nhà thành phố Hà Nội, nhu cầu thực tế nhà ở, nguồn ngân sách, tình hình hàng tồn kho, nhu cầu thị trường để tổ chức thực kế hoạch Các dự án phát triển nhà trước triển khai phải xem xét, đảm bảo phù hợp với kế hoạch phát triển nhà thành phố Quận Hà Đông phấn đấu đạt tiêu diện tích nhà bình quân đầu người 26,3 m sàn vào năm 2020 (bằng với mục tiêu chung thành phố), chất lượng nhà đô thị đạt tiêu chuẩn quốc gia Phát triển nhà đô thị theo dự án phù hợp với quy hoạch quan có thẩm quyền phê duyệt, đảm bảo có hệ thống cơng trình hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội đồng nhằm góp phần nâng cao chất lượng nhà phát triển đô thị bền vững Phát triển đa dạng loại nhà có diện tích, mức độ tiện nghi khác để bán cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu thị trường điều kiện thu nhập tầng lớp dân cư; khuyến khích phát triển nhà chung cư phù hợp với điều kiện đô thị để góp phần tăng quỹ nhà ở, tiết kiệm đất đai, tạo nếp sống văn minh đô thị; hạn chế việc giao đất lẻ cho hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà Nhà nước thực sách đầu tư xây dựng quỹ nhà để bán trả dần, cho thuê mua đối tượng thuộc diện sách có khó khăn việc cải thiện chỗ (sau gọi chung quỹ nhà xã hội) Khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển nhà theo quy định pháp luật 3.2 Một số giải pháp quản lý 3.2.1 Chính sách phát triển nhà phải thực sở nghiên cứu nhu cầu dân cư Khẩn trương xây dựng ban hành: chế quy định việc mua nhà thương mại, hỗ trợ giới thiệu người dân mua nhà dự án phát triển nhà thương mại làm nhà tái định cư chế đầu tư xây dựng nhà tái định cư theo hình thức đầu tư trực tiếp, xây dựng- chuyển giao (BT); chế hỗ trợ chủ đầu tư để thực xã hóa đầu tư xây dựng nhà cơng nhân, nhà sinh viên; chế khuyến khích hộ gia đình, cá nhân tham gia phát triển nhà cho công nhân, sinh viên thuê; quy định cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp địa bàn quận Hà Đông 43 Rà sốt thủ tục hành lĩnh vực đầu tư, quy hoạch kiến trúc, quản lý đất đai, cấp phép xây dựng, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất xây dựng ban hành quy định phát triển quản lý đầu tư xây dựng dự án phát triển nhà ở, khu đô thị địa bàn quận theo quy định Pháp luật Tổ chức thực gói hỗ trợ 30.000 tỷ Chính phủ theo Nghị số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 Chính phủ số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải nợ xấu, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ cho doanh nghiệp phát triển nhà xã hội người mua nhà vay vốn theo quy định Pháp luật 3.2.2 Phát triển quỹ nhà có chất lượng tiêu chuẩn thiết kế phù hợp với điều kiện đối tượng có thu nhập khác Khi lựa chọn nhà cá nhân hay hộ gia đình ln cố gắng tìm nhà có đặc điểm phù hợp với khả tài đồng thời tối đa độ thỏa dụng Thơng thường, người có mức thu nhập cao sẵn sàng chi trả mức chi phí lớn để có ngơi nhà nên họ thường có u cầu cao thiết kế tiện nghi Do đó, để tầng lớp dân cư tiếp cận với nhà hài lòng thoải mái với nhà họ bỏ tiền cần xây dựng quỹ nhà phù hợp với đối tượng có thu nhập khác phải đảm bảo chất lượng tiêu chuẩn thiết kế phù hợp Tăng cường đầu tư xây dựng hộ nhà thương mại có diện tích vừa nhỏ, giá hợp lý, phù hợp với thu nhập người dân, quy luật cung- cầu, đảm bảo quy chuẩn, tiêu chuẩn quy hoạch kiến trúc, thiết kế chung cư cao tầng, yêu cầu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khu vực, đồng thời thực điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại chuyển đổi dự án nhà thương mại sang làm nhà xã hội cơng trình dịch vụ theo quy định pháp luật Xây dựng sách lâu dài với nhà cho thuê giải pháp cần xem xét Tạo nguồn cung dồi nhà xã hội cho thuê góp phần đáp ứng nhu cầu chỗ cho người dân, chuyển từ nhà trọ sang nhà thuê bước để người dân nâng cấp sống, dựa hỗ trợ, quan tâm Nhà nước Trong thị trường bất động sản, nhà cho thuê phân khúc giá trị thấp đáp ứng nhu cầu cho số đơng, người có số tiền tích lũy chưa nhiều, họ chọn th nhà, sau mua nhà Cần xác định từ quy hoạch, kế hoạch 44 đến sách, nguồn lực phát triển lâu dài cho phân khúc nhà Ở góc độ thị trường, nhà cho thuê giá rẻ phát triển cạnh tranh trực tiếp với khu nhà trọ sản phẩm thay cho số nhà thương mại giá rẻ Cần có sách đặc biệt dự án nhà cho thuê miễn giảm tiền thuê đất, thuế, vay vốn, qua giúp cho việc giảm giá dịch vụ cho thuê, nhà xã hội để bán cần giới hạn lại mức độ ưu đãi 3.2.3 Cải tạo, nâng cấp quỹ nhà có Cải tạo nâng cấp nhà phần thiếu hoạt động đổi mới, phát triển đô thị Những nhà cũ (hoặc nhà xây thô bán sẵn khu đô thị) xây từ nhiều năm trước với không gian lạc hậu, công chưa hồn thiện, cộng với q trình xuống cấp ngơi nhà theo năm tháng dẫn đến tình trạng người sở hữu nhà cảm thấy bất an, không thoải mái với kiến trúc không gian sống nhà Vì vậy, giải pháp cải tạo lại khơng gian sống kiến trúc phía ngồi ngơi nhà tính đến giải pháp tối ưu, vừa tiết kiệm kinh phí xây mới, vừa có nhà phù hợp với cuốc sống đại mong muốn chủ nhà Nó vừa giúp phận dân cư có thu nhập thấp khỏi cảnh nhà ọp ẹp không đáp ứng nhu cầu sử dụng gặp nhiều rủi ro phải sống khu nhà sập xệ Bên cạnh đó, việc cải thiện khu nhà cũ nát thủ cịn giúp tăng mỹ quan thị Để việc cải tạo, nâng cấp nhà thực tốt, Nhà nước cần có sách hỗ trợ tài kĩ thuật cho dự án Trên sở tình hình yêu cầu thực tiễn, Bộ Xây dựng nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung chế, sách để thúc đẩy việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ Trong đưa số giải pháp để khắc phục hạn chế có nhiều điểm so với Nghị 34/2007/NQ-CP quy định ban hành trước Nội dung cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đề cập dự thảo Luật Nhà (sửa đổi) 3.2.4 Hồn thiện thị trường nhà thị a Đổi tăng cường hiệu lực hoạt động quản lý nhà nước đất đai Trước hết cần hồn thiện sách đất đai nhà ở, đổi hệ thống tổ chức quản lý với việc xây dựng đội ngũ cán chun ngành, có trình độ chun mơn cao Tăng cường kiểm tra tình trạng chấp hành sách pháp luật đất đai dự án nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đich sử dụng đất địa bàn quận nhằm chấn chỉnh cơng tác quản lí đất đai việc sử 45 dụng đất chủ đầu tư theo quy định luật đất đai nhằm hạn chế nạn đầu đất đai Việc quản lý đất đai dừng lại việc quản lý hành đơn nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết thị trường đất đai (thị trường QSDĐ) Ngoài ra, việc thực nghiêm túc pháp luật xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật đất đai, với giao dịch bất hợp pháp, biện pháp thiết thực để ngăn chặn hành vi đầu đất đai b Thông tin đất đai TTBĐS cần phải minh bạch tiếp cận cách dễ dàng hơn.  Để làm điều cần phải nâng cao khả lập quy hoạch, kế hoạch SDĐ Bên cạnh đó, thơng tin tình trạng pháp lý đất cần phải tìm hiểu dễ dàng Đây điều kiện để tạo an tâm, mạnh dạn đầu tư cho doanh nghiệp, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho TTBĐS, hạn chế đầu BĐS c Tăng cường quản lý chế môi giới bất động sản Với phát triển thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà nói riêng, vai trị người mơi giới phủ nhận Tuy nhiên, hoạt động lĩnh vực Việt Nam nhiều vấn đề cần xem xét Trước tình hình thực tế trên, vấn đề đặt cần quản lý tổ chức môi giới với yêu cầu tổ chức mơi giới phải có đăng kí giấy phép hành nghề, có đội ngũ tư vấn (tối thiểu người) có kinh nghiệm chun mơn đào tạo đầy đủ Nếu điều thực được, hoạt động môi giới bất động sản đạt hiệu cao Các tổ chức, cá nhân tham gia vào quan hệ giao dịch bất động sản yên tâm với thông tin cung cấp xác suất giao dịch thành công cao d Thiết lập quản lý chế độ tài nhà Giải pháp thiết lập hệ thống tài nhà cần thiết Hệ thống bảo đảm cung cấp đầy đủ vốn cho sản xuất bảo dưỡng quỹ nhà ở, mua sắm sửa chữa tiện nghi, đồng thời tạo điều kiện cho người mua nhà trả dần thời gian dài Trong năm 2013, Bộ Xây Dựng đề xuất ý tưởng thành lập “ngân hàng tiết kiệm nhà ở” Ngân hàng kênh chuyên biệt đảm bảo khả mua nhà dân cư kinh tế khó khăn, ngân sách nhà nước hạn hẹp khiến Ngân hàng thương mại siết chặt cho vay 46 Nhà nước ta cần sớm thành lập “quỹ tiết kiệm nhà ở” (quỹ hình thành sở tái cấu quỹ phát triển nhà địa phương) Quỹ tiết kiệm nhà hỗ trợ cho người có nhu cầu nhà thu nhập hạn chế Nguồn vốn hình thành từ đóng góp người lao động từ tiền lương theo tỷ lệ quy định (có quốc gia quy định mức 10 - 15%, mức thấp từ - 5%) Mục đích quỹ tiết kiệm nhà để đầu tư xây dựng nhà cho người mua vay ưu đãi Người gửi tiền sau 10 - 15 năm mua nhà tiền tiết kiệm Nếu người gửi khơng xóa u cầu mua nhà nghỉ hưu trả gốc lẫn lãi Đây mơ hình hầu hết kinh tế phát triển áp dụng Quỹ hỗ trợ cho dân có tiền gửi tiết kiệm để mua nhà, tiền trả góp hàng tháng cho nhà nước Với hình thức quỹ tiết kiệm nhà này, hộ gia đình hay cá nhân tham gia chương trình tiết kiệm nhà ở, tiền đóng góp hàng tháng có thể khơng tính theo tỷ lệ tiền lương mà tính theo nhu cầu khoản vay dự kiến Khi tiền đóng góp vào quỹ khoảng 30% giá trị nhà cần mua cần thuê mua thời gian đóng góp quỹ tối thiểu từ năm trở lên hộ gia đình, cá nhân vay tiền từ Quỹ tiết kiệm nhà Việc cho vay tính nguyên tắc, gửi tiết kiệm nhiều thời gian dài ưu tiên vay trước Người vay phải trả hàng tháng thời hạn tối thiểu 15 năm, tính từ ngày vay để mua nhà xã hội Tuy nhiên nguồn vốn hình thành quỹ tiết kiệm nhà cần huy động từ nhiều nguồn: nguồn vốn quỹ tiết kiệm nhà ở, tiền sử dụng đất thu từ dự án phát triển thương mại, dự án khu đô thị mới, nguồn vốn từ ngân sách Trung ương cấp lần ban đầu cho quỹ, ngân sách địa phương hỗ trợ hàng năm, lợi nhuận thu từ phát hành sổ số kiến thiết phát hành xổ số nhà ở,… 3.2.5 Hoàn thiện quy hoạch nhà quản lý đất đai a Về quy hoạch Đẩy nhanh công tác tổ chức lập, phê duyệt quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thông, quy hoạch xây dựng cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ; Công khai đồ án quy hoạch đô thị, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn phê duyệt quy định quản lý quy hoạch, kiến trúc Các cơng trình nhà đô thị xây dựng phải thiết kế với tiêu quy hoạch kiến trúc phù hợp với quy chuẩn, tiêu chuẩn văn pháp luật có liên quan, có đặc trưng kiến trúc riêng môi trường sống tiện nghi, khai thác tốt 47 yếu tố cảnh quan khu vực, tổ chức khơng gian hài hịa đóng góp tích cực cho cảnh quan kiến trúc chung khu vực Thành phố Các cơng trình thể dục thể thao, trường Mầm non xây dựng thấp tầng, có hình thức nhẹ nhàng, thốt, hài hịa cảnh quan thiên nhiên Tổ chức vườn, xanh sân chơi trường học đủ diện tích theo quy định Tổ chức đầu nối giao thơng cơng trình với mạng lưới giao thơng bên ngồi hợp lý, khơng bị tắc nghẽn, trọng vịnh vào xe, không gian chuyển tiếp đưa đón học sinh Cơng trình bãi đỗ xe cần có khơng gian kiến trúc đại, hài hịa với cảnh quan chung, đảm bảo u cầu cơng tác phịng cháy chữa cháy, thoát người Tổ chức hệ thống xanh sử dụng công cộng cần nghiên cứu kỹ điều kiện tự nhiên, khí hậu, cảnh quan thiên nhiên, bố cục khơng gian kiến trúc, kết hợp hài hịa với môi trường xung quanh, tổ chức thành hệ thống với không gian mở, tạo không gian nghỉ ngơi, thư giãn để người dân luyện tập thể thao, dạo, đáp ứng u cầu thơng gió, chống ồn, điều hịa khơng khí ánh sáng, cải thiện tốt môi trường để đảm bảo nâng cao sức khỏe cho khu dân cư Ngoài ra, tùy vào đặc điểm riêng khu nhà, UBND quận cần kết hợp với chủ đầu tư quan chức liên quan hoàn thiện quy hoạch hạ tầng kỹ thuật như: quy hoạch giao thông- giới đường đỏ; quy hoạch cấp nước; quy hoạch thoát nước thải,quản lý chất thải rắn nghĩa trang; quy hoạch cấp điện thông tin liên lạc; quy hoạch xây dựng ngầm đô thị, Sau đồ án quy hoạch chi tiết duyệt, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập mơ hình đồ án phù hợp với nội dung thiết kế quy hoạch, tuân thủ quy định Thông tư số 06/2013/TT-BXD ngày 13/5/2013 Bộ xây dựng hướng dẫn nội dung Thiết kế đô thị Thông tư số 16/2013/TT-BXD ngày 16/10/2013 b Về đất đai Rà soát, tổng hợp quỹ đất 20% dự án phát triển nhà ở, khu thị mới; đề xuất bố trí thực dự án phát triển nhà xã hội nhà công nhân thuê, nhà học sinh, sinh viên, nhà tái định cư đấu giá quyền sử dụng đất, tạo vốn xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đưa vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiêu phân bổ đất xây dựng thực kế hoạch phát triển nhà thành phố; kiên thu hồi dừng dự án chậm triển khai, giao đất không sử dụng thời gian quy định pháp luật 3.2.6 Tổ chức thực chủ trương, sách cơng tác tun truyền a Tổ chức thực chủ trương, sách 48  Đối với UBND thành phố Hà Nội Khi dự án chấp thuận, UBND thành phố Hà Nội cần đạo quan chức khẩn trương thực thủ tục thu hồi, bàn giao đất… Có cơng văn đơn đốc ngành chức liên quan, cộng tác với bên liên quan, Chủ đầu tư tổ chức tốt công tác bàn giao mặt thi công, tạo điều kiện thuận lợi cho Chủ đầu tư thực dự án tiến độ, pháp luật đạt mục tiêu dự án Có văn hướng dẫn quan chức nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, hộ  Đối với UBND quận Hà Đông Phối hợp với ban ngành chức chủ đầu tư quản lý thực dự án theo quy định pháp luật để dự an đạt tiến độ mục tiêu phê duyệt Đưa phương án quản lý, giám sát cơng trình, trình UBND thành phố Quyết định phê duyệt  Đối với chủ đầu tư Tiếp nhận hồ sơ quy hoạch chi tiết phê duyệt từ Phịng quản lý thị, làm Chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng khu nhà chung cư cao tầng trình quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt Làm thủ tục xin giao đất xin giấy phép xây dựng theo quy định Pháp luật Quản lý xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật nhà theo quy hoạch phê duyệt Trả tiền sử dụng đất đầy đủ, thời hạn quy định quan Nhà nước có thẩm quyền Sử dụng đất mục đích, ranh giới giao Không làm ảnh hưởng xấu đến môi trường hủy hoại đất Không làm ảnh hưởng xấu đến lợi ích người sử dụng đất lân cận Đất tạm giao cho chủ đầu tư khác để xây dựng hạ tầng sở kỹ thuật, phát triển nhà, xây dựng cơng trình phúc lợi cơng cộng phải thông qua hợp đồng kinh tế cụ thể với điều kiện ràng buộc cho người tạm sử dụng đất sau: +Phải xây dựng theo quy hoạch duyệt tuân thủ nghĩa vụ sử dụng đất theo quy định 49 +Phải hồn thành cơng trình theo thời hạn ghi hợp đồng quy định cho giai đoạn cơng trình cụ thể Thành lập ban quản lý chịu trách nhiệm xây dựng quản lý tòa nhà chung cư trình xây dựng vận hành khai thác sau b Công tác tuyên truyền Tổ chức tuyên truyền ,vận động tầng lớp dân cư thay đổi phương thức, tập quán từ sở hữu chuyển sang hình thức thuê nhà, từ hình thức nhà riêng lẻ chuyển sang hộ chung cư để phù hợp với điều kiện thu nhập hộ gia đình, cá nhân Tổ chức tuyên truyền doanh nghiệp sử dụng lao động khu công nghiệp, cụm công nghiệp việc hỗ trợ nhà tiền cho công nhân, người lao động thuộc đối tượng có khó khăn nhà để thuê, thuê mua, mua nhà xã hội, tập trung thực chế sách ưu đãi Chính phủ điểm g, khoản 1, điều 12 Nghị định số 188/2003/NĐ-CP ngày 20/11/2013, điểm 3,6 mục I Nghị số 63/NQ-CP ngày 25/8/2014 điểm c, khoản 2, Điều Nghị số 61/NQ-CP ngày 21/8/2014 tham gia đầu tư phát triển nhà công nhân thuê 50 KẾT LUẬN Nhà nhu cầu hàng đầu, quyền người Vì vậy, việc phát triển nhà cho người nhu cầu cấp bách khách quan tiến trình phát triển xã hội lồi người Trong năm qua, vấn đề phát triển nhà Hà Đông đạt thành tựu đáng kể, góp phần phát triển kinh tế, nâng cao sống người dân đô thị Tuy nhiên, qua nghiên cứu thực trạng nhà địa bàn quận Hà Đông , ta thấy việc quản lý nhà nhiều bất cập, tồn nhiều vấn đề nan giải cần nhanh chóng giải Quản lý nhà cần có tầm nhìn dài hạn, tránh tư tưởng nóng vội đặc biệt đối tượng hướng tới tất người Việc sản xuất nhà cần dựa quy hoạch tổng thể phù hợp với không gian đô thị, đảm bảo mỹ quan, tránh việc giải tạm thời để ảnh hưởng đến phát triển đô thị nói chung Việc quản lý nhà phải quan tâm đồng thời đến số lượng chất lượng nhà, Các quan quản lý Nhà nước lĩnh vực nhà đô thị quận cần quan tâm nhiều đến vấn đề để đưa giải pháp đồng phát triển nhà đô thị, phù hợp với định hướng chung Thủ đô đặc điểm riêng quận, qua đảm bảo cho người dân tiếp cận với nhà thỏa mãn nhu cầu nhà tối thiểu họ, góp phần phát triển nhà đô thị theo hướng bền vững địa bàn quận Hà Đông 51 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO GS.TS Nguyễn Đình Hương Th.S Nguyễn Hữu Đồn – Giáo trình Quản lý thị – NXB Thống kê 2003 GS.TS Nguyễn Đình Hương Th.S Nguyễn Hữu Đồn – Giáo trình Kinh tế thị – NXB Giáo dục 2002 Bộ Xây dựng, năm 2004 – Khái quát đề án phát triển nhà cho đối tượng thu nhập thấp khu vực đô thị khu công nghiệp tập trung Thông tư 03/2014/TT-BXD sửa đổi thông tư 16/2010/TT-BXD hướng dẫn Luật nhà Quyết định 76/2004/QĐ-TTg phê duyệt định hướng phát triển nhà đến năm 2020 Thông tư 23/2014/YY-BTNMT Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Quyết định 08/2008/QĐ-BXD Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư Nghị 34/2007/NQ-CP số giải pháp để thực việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hỏng, xuống cấp Thông tư 02/2013/TT-BXD hướng dẫn việc điều chỉnh cấu hộ dự án nhà thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị chuyển đổi nhà thương mại sang nhà xã hội cơng trình dịch vụ 10 Báo cáo số 396/BC-UBND quận Hà Đơng tình hình thực kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội phương hướng nhiệm vụ năm 2015 11 Thông tư 37/2009/TT-BXD hướng dẫn phương pháp xác định quản lý giá dịch vụ nhà chung cư 12 Cổng thông tin điện tử quận Hà Đông: www.hadong.hanoi.gov.vn 13 Báo cáo số 421/BC-UBND UBND quận Hà Đông kết thực xác nhận hộ thực trạng nhà hộ gia đình, cá nhân đăng ký mua, thuê, thuê mua nhà thu nhập thấp, nhà xã hội địa bàn quận Hà Đông 14 Quyết định số 95/2014/QĐ-UBND UBND thành phố Hà Nội việc ban hành giá xây dựng nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm sở xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ Nhà nước thu hồi đất địa bàn thành phố Hà Nội 15 Tạp chí Kinh tế đô thị 52 Hà Nội, ngày tháng năm 2015 NHẬN XÉT CỦA CÁN BỘ HƯỚNG DẪN THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Phương Mai Lớp: Kinh tế Quản lý thị Khố : 53 Tên đề tài: Thực trạng giải pháp quản lý nhà đô thị theo hướng bền vững địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội Họ tên cán hướng dẫn: Phùng Chí Tâm Cơ quan: Phịng Quản lý đô thị, UBND Quận Hà Đông – thành phố Hà Nội Địa liên hệ (email, điện thoại): pqldt_hadong@hanoi.gov.vn Nội dung nhận xét: Xác nhận quan Cán hướng dẫn (Ký Đóng dấu) (Ký, ghi rõ họ tên) 53 ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN Khoa Môi trường Đô thị Hà Nội, ngày tháng năm 2015 NHẬN XÉT CHUYÊN ĐỀ THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Phương Mai Lớp: Kinh tế Quản lý thị Khố : 53 Tên đề tài: Thực trạng giải pháp quản lý nhà đô thị theo hướng bền vững địa bàn quận Hà Đông – thành phố Hà Nội Nội dung nhận xét: Kết luận cho điểm Giáo viên hướng dẫn (Ký, ghi rõ họ tên)